土地使用權(quán)價值評估案例ppt課件

1、土地使用權(quán)價值評估案例,上海新江灣城D1地塊土地價值評估 評估結(jié)果報告及案例分析 武漢大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 財管二班 楊濤 2010302360303,1,一、評估項目名稱：上海新江灣城D1地塊項目評估報告 二、委托評估方：某房地產(chǎn)開發(fā)商 三、評估目的：本次評估的目的是為準(zhǔn)備投標(biāo)面積為59254 m地塊的某房地產(chǎn)開發(fā)商做投標(biāo)報價的參考 評估基準(zhǔn)日：2007年6月21日 評估日期：年月日,2,3,四、評估基準(zhǔn)日：2007年6月21日 五、評估日期：年月日 六、地價定義：評估對象地塊被淞滬路、殷行路、政澄路和國曉路圍合而成，地塊形狀方正，植被已鏟平成凈地，生態(tài)環(huán)境良好。宗地使用面積為59254 m

2、土地用地性質(zhì)為住宅用地，國有土地使用權(quán)法定最高使用年限為50年。,七、估價依據(jù) a有關(guān)法律法規(guī) b有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c（三）其他資料其他資料 1、上海市土地利用總體規(guī)劃 2、上海市土地資源 3、委托方提供的有關(guān)資料,4,八、估價原則 1.堅持全面考察，綜合分析的原則； 2.堅持客觀、公正、科學(xué)、依法、誠信的原則； 3.遵循合法原則； 4.替代原則； 5.估價時點原則。,5,九、估價方法 評估人員再認(rèn)真分析所掌握的資料，并進(jìn)行了實地勘察和必要的調(diào)查之后，根據(jù)評估標(biāo)的物的土點及實際情況，此次評估采用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。假設(shè)開發(fā)法：是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和正常開發(fā)成本、稅費和利潤，然

3、后將開發(fā)完成后的價值減去正常開發(fā)成本、稅費和利潤從而求取估價對象價值的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法：,6,十、所用公式：,1、假設(shè)開發(fā)發(fā)的基本公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-投資者購買代開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 2、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法公式為：評估對象宗地價格=評估對象宗地所對應(yīng)的級別基準(zhǔn)地價*（1+/-評估對象宗地在n個因素條件下的修正系數(shù)）*年期修正系數(shù)*交易時間修正系數(shù),7,十一、評估結(jié)果,評估人員根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的規(guī)定，按照估價程序、估價目的、采用科學(xué)適用的估價方法，待估標(biāo)的物的評估目的，遵循房地產(chǎn)評估原則和程序，采用科學(xué)的評估方法

4、，結(jié)合評估人員的評估經(jīng)驗，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過縝密、細(xì)致的測算，確定該待估標(biāo)的物在評估時點年月日的市場價值為7.18億元，大寫人民幣：柒億壹仟捌佰萬，評估單價：12，117.33元，樓面地價為7，127.84元。,8,十二、需要特殊說明的事項,（一）估價的前提條件和假設(shè)條件 1、委估宗地來源合法、權(quán)屬明確,并支付有關(guān)稅費。 2、估價對象作為本報告評估設(shè)定用地，得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 4、委托方提供的資料屬實。,9,十二、需要特殊說明的事項,（二）估價結(jié)果和估價報告的使用 1、此項估價是在估價基準(zhǔn)日

5、2007年6月21日，在評估設(shè)定土地開發(fā)程度下的土地使用權(quán)市場價值，隨著時間的推移或現(xiàn)狀、用途及規(guī)劃的改變，委估宗地地價應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整甚至作重新評估。,10,十二、需要特殊說明的事項,（三）資料來源說明 1、土地利用狀況等資料由委托方提供。 2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)的資料由估價人員實地調(diào)查而得。 3、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合委估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。,11,十二、需要特殊說明的事項,（四）其他需要說明的事項 1、委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 2、本報告的全部或部分內(nèi)

6、容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。,12,第二部分：估價對象描述及地價影響因素分析,一、估價對象描述 土地登記狀況 土地權(quán)利狀況 土地利用狀況,13,二、地價影響因素分析,（一）一般因素 1、城市資源狀況：地理位置、自然環(huán)境、 氣候、水文、資源狀況、行政區(qū)劃 2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況：房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場狀況（A上海市房地產(chǎn)市場狀況、B楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場狀況）,14,（二）區(qū)域因素 1、區(qū)域概況 2、交通條件 3、基礎(chǔ)設(shè)施條件 4、環(huán)境條件 5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況 6、規(guī)則限制（ ：容積率：1.7，建筑密度：25%，綠化率：35，集中綠地率15，高層布置于西側(cè)，限高40米）,15,（

7、三）個別因素 委估宗地位于上海市楊浦區(qū)新江灣城內(nèi)，淞滬路東側(cè)，殷行路南側(cè)，土地面積為59254平方米，評估設(shè)定用途為住宅，宗地四面面臨路，宗地形狀規(guī)則，地質(zhì)條件一般，地勢坡度平坦，城市規(guī)劃對委估宗地所在的區(qū)域有一定限制，宗地實際開發(fā)程度為紅線外“五通”（通路、供水、供電、排水、通訊）和紅線內(nèi)場地為凈地。,16,第三部分：土地估價,一、估價原則： 最有效利用原則 替代原則 預(yù)期收益原則 協(xié)調(diào)原則 多種評估方法相結(jié)合的原則,17,二、估價方法與估價過程,1、假設(shè)開發(fā)法 2、基準(zhǔn)地價修正法 3、兩種方法進(jìn)行比較、綜合，進(jìn)一步估算土地使用權(quán)價值,18,1、假設(shè)開發(fā)法,（1）確定最佳開發(fā)利用方式。通過調(diào)

8、查研究，確定該土地最佳開發(fā)利用方式如下： 用途為商業(yè)、居住混合用途；建筑容積率為1.7；建筑覆蓋率為65%；建筑總面積為99993平方米，其中小高層公寓部分，9F大戶型面積共28440平方米，12F拼接大戶型總面積為39594平方米，12F90平米兩房總面積為27459平方米，商業(yè)用地總面積為4500平方米。,19,1、假設(shè)開發(fā)法,（2）預(yù)計開發(fā)期。預(yù)計該房地產(chǎn)的開發(fā)期為2年，即2007年10月開工，到2009年9月全部完工，并投入使用。,20,1、假設(shè)開發(fā)法,（3）預(yù)計開發(fā)完成后的樓價 1、上海市商品住宅均價內(nèi)環(huán)以內(nèi)18170元/平米、內(nèi)外環(huán)間9780元/平米、外環(huán)外6350元/平米 2、上

9、海全市的高端公寓市場。上海高端公寓界定價位為：單價18000-以上，總價350萬-以上的公寓 結(jié)論：評估點基準(zhǔn)地價定位12000元/平米。,21,1、假設(shè)開發(fā)法,（3）預(yù)計開發(fā)完成后的樓價 3、合生江灣國際公寓：總建面積28萬平方米，容積率1.5，規(guī)劃約36幢11-18層的小高層和高層住宅及沿街商業(yè)用房組成。房型以二房為主（60%左右）。案場報價：1500016000元/平米。 4、華潤橡樹灣、漢斯項目兩個項目預(yù)計分別于今年10月、明年5月推出市場，與本項目地塊銷售周期完全重合，且兩項目現(xiàn)實點價格預(yù)期已在1.6萬元以上。 結(jié)論：通過比較相似項目得出本項目居住用房平均價格為19000元/平米,2

10、2,1、假設(shè)開發(fā)法,（3）預(yù)計開發(fā)完成后的樓價： 從2001年到2006年，上海市GDP總量、人均GDP和居民人均可支配收入三指標(biāo)均以超過10的增幅高速增長 保守估計，07年的需求量增幅將達(dá)到42以上，08、09年需求增幅將分別保持不低于40、30的增長。 商品住宅銷售均價5年年均復(fù)合增長率為12.7，其中04年價格飆升25.4， 即便06年全市均價漲幅為5.1 ，市場趨于理性和健康，07年6月初，全市均價還是 攀升至8919元/平米，比06年全年均價上漲高達(dá)26.7 結(jié)論：預(yù)測2008年房價會上漲16%，2009年繼續(xù)上漲18%，即08年平均房價達(dá)到19000*（1+16%）=22040元/

11、平米，09年達(dá)到22040*（1+18%）=26007元/平米。,23,1、假設(shè)開發(fā)法,（3）預(yù)計開發(fā)完成后的樓價 本項目商鋪現(xiàn)時點的綜合平均銷售單價為26027元/，預(yù)計2009年第二季度開盤時點單層沿街商鋪銷售單價為39178元/，所有商鋪的綜合銷售單價為31864元/（詳細(xì)結(jié)果如下表）,24,房產(chǎn)銷售價格預(yù)計表,25,四、銷售進(jìn)度預(yù)測,預(yù)計2009年第二季度（2009年5月）開始銷售，銷售周期為5個月，2009年第二季度銷售60，第三季度銷售40 提示：不同時段的 銷售價格和不同時點的銷售量預(yù)計出來后，銷售收入也就可以求出,26,五、估計開發(fā)成本及開發(fā)商利潤。,前期費用總為1581萬，建

12、安工程成本為34598萬，開發(fā)間接費為545萬，同時還需另外繳費大市政配套費，單獨按規(guī)劃可建面積290元/平米以及按規(guī)劃可建設(shè)面積繳付30元/平米的軌道交通建設(shè)費。營業(yè)稅率為5.55%，所得稅為25%，2007年下半年三年期年利息率平均為7.3%，2008年兩年期利息率平均為6.4%，2009年一年期平均利息率為5.5%,27,費用在不同時段投入情況,28,六、待估土地價格預(yù)算,第一，傳統(tǒng)計息方式（地價設(shè)為v） a總樓價 =1.9*99993+26027*0.45=201698.85萬元 b總建筑費和總專業(yè)費用 =1581+34598+545=36724萬元 c總利息 =地價款利息+開發(fā)成本利

13、息 =V*7.3%*3+（851+2647）*7.3%*2.5+（349+15292+50）*6.4%*1.5+（381+16659+495）*5.5%*0.5=0.219V+2626.93萬元 d總銷售費用=營業(yè)費用+公司管理費=6114+5095=11208萬元 e總銷售稅費=樓價*營業(yè)稅=201698.85*5.55%=11194.29萬元 f開發(fā)商利潤=直接投資資本*25%=（V+36724）*0.25 =0.25V+9181萬元 V=201698.85-36724-(0.219V+2626.93)-11208-11194.29-0.25V-9181-0.03V 得V=272737.2

14、6萬元,29,六、待估土地價格預(yù)算,第二，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 根據(jù)房地產(chǎn)市場無風(fēng)險收益率以及一般地產(chǎn)商要求的投資收益率，年折現(xiàn)率取15%。計算的基準(zhǔn)時間為該土地的出售時間 樓價=(1.9*99993)/1.152)*(29%/1.15+71%/1.152) +26027*0.45/1.152=122345.29萬元 總建筑費+總專業(yè)費 =（851+2647）/1.150.5+(349+15292+50)/1.151.5+（381+16659+495）/1.152.5=28374.67萬元 總銷售費用=2227/1.151+8167/1.52+814/1.153=8647.675萬元 總銷售稅費=樓

15、價*營業(yè)稅=201698.85*5.55%=11194.29萬元 地價V=122345.29-28374.67-8647.675-11194.29=74128.655萬元 單位地價=74128.655/59254=12510元/平方米 樓面地價=單位地價/容積率=12510/1.7=7359元/平方米,30,六、待估土地價格預(yù)算,對傳統(tǒng)計息方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行比較： 兩種計算結(jié)果相差272737.26-74128.655=198608.345萬元，造成該差異的主要原因在于傳統(tǒng)計息方式未考慮資金的時間價值，因此此地塊的估值以現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法計算的結(jié)果為主。,31,2、基準(zhǔn)地價修正法,（該基準(zhǔn)

16、地價基準(zhǔn)日為2003年6月30日。評估以上海市基準(zhǔn)地價表，四級住宅用地樓面地價，其樓面地價為3300元/平方米。） 1期日修正的確定：期日修正系數(shù)為127%（參考同期房地產(chǎn)價格指數(shù)表） 2容積率因素修正確定：評估土地的容積率為1.7，所處地區(qū)為四級，用途為住宅用地，參考同期所在地容積率修正系數(shù)表，得出容積率修正系數(shù)為1.033.,32,2、基準(zhǔn)地價修正法,3、區(qū)域因素修正確定：影響區(qū)域因素的有：商服繁華度，交通便捷度，市政設(shè)施完善度，環(huán)境優(yōu)劣等。 商服繁華度修正系數(shù)的確定為-5% 交通便捷程度修正系數(shù)確定-6% 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣條件修正系數(shù)為12% 城市基礎(chǔ)設(shè)施無需修正,33,2、基準(zhǔn)地價修正法,4、個別因素修正確定 臨街狀況修正系數(shù)的確定為6.5% 宗地形狀修正系數(shù)確定：不作修正 臨街深度修正系數(shù)的確定：無需修正 地質(zhì)條件修正系