山西臨汾新世達(dá)項(xiàng)目前期策劃提案_83PPT.ppt

1、2009山西臨汾新世達(dá)項(xiàng)目前期策劃提案,2008年7月7日,目錄,第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析第二章 臨汾地產(chǎn)市場特征及前景第三章 競爭樓盤分析第四章 SWOT第五章 項(xiàng)目定位第六章 產(chǎn)品建議,第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析,臨汾市2008年總體經(jīng)濟(jì)狀況,2008年國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟(jì)總量再上新臺(tái)階。2008年全市地區(qū)生產(chǎn)總值749.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長3.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值34億元，下降4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值493億元，增長0.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值222.6億元，增長12.5%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為4.5%，比上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為65.8%

2、，上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為29.7%，上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。具有資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.2億元，比上年增長64.9%。具有資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房竣工面積49.8萬平方米，增長34.5%，銷售面積58.2萬平方米，增長24.7%，商品房銷售額13.9億元，增長22.4%.全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成265.2億元，比上年增長13.2%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11203元，比上年增長12.1%，其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12926元，增長12.1%。 價(jià)格總水平上漲幅度較大。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲4.9%；商品零售價(jià)格上漲5.0%；工業(yè)品出廠價(jià)格

3、上漲26.13%；原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲24.14%。,結(jié)論: 從以上數(shù)據(jù)可以看出,本地經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展,特別是民營經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)活躍，在良好的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)增加值較07年增長55.2%，進(jìn)入2009年以來，本地開發(fā)企業(yè)相繼推出新樓盤，競爭態(tài)勢從3月份持續(xù)至今，臨汾房地產(chǎn)業(yè)將面臨著一場前所未有的巨大挑戰(zhàn)，買方市場即將形成。,1、固定資產(chǎn)投資,08年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成265.2億元，比上年增長13.2%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資254億元，增長13.9%；農(nóng)村投資11.2億元，下降0.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資8.1億元，比上年增長21%;第二產(chǎn)業(yè)投資1

4、53.2億元，增長5.3%;第三產(chǎn)業(yè)投資103.9億元，增長26.7%。全年固定資產(chǎn)投資建成投產(chǎn)項(xiàng)目676個(gè)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)率為73.6%；新增固定資產(chǎn)143億元，固定資產(chǎn)交付使用率為53.9%。,20042008年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長速度,2008年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況 單位:億元,結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，臨汾08年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長速度快，各種投資均有大幅度增長，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨近合理化。其中房地產(chǎn)投資突現(xiàn)生命力，在固定資產(chǎn)投資增長中仍然以兩位數(shù)持續(xù)穩(wěn)定增長，進(jìn)入09年上半年以來，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資發(fā)展相對(duì)緩慢，主要基于經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷階段。,2、建筑業(yè),建筑業(yè)

5、發(fā)展較快。全年全市建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值30.2億元，比上年增長11.7%。具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14.2億元，增長23.4%；實(shí)現(xiàn)利潤總額1.7億元，增長38.5%；上繳稅金3.7億元，增長31%。,結(jié)論： 建筑行業(yè)隨著近幾年臨汾房地產(chǎn)行業(yè)的興起而迅速發(fā)展，行業(yè)增加值均保持在兩位數(shù)的增長速度，進(jìn)入2009年以來，即將投入開工的新樓盤還將增多，建筑行業(yè)的快速發(fā)展也暗示著本地地產(chǎn)行業(yè)的生命力強(qiáng)，同時(shí)預(yù)示著城市進(jìn)程的加快以及社會(huì)群體對(duì)于提高生活質(zhì)量改善居住環(huán)境的巨大市場需求。,人民生活水平進(jìn)一步提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11203元，比上年增長12.1%，其中市區(qū)

6、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12926元，增長12.1%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7944元，增長13.8%；農(nóng)村居民人均純收入4394元，比上年增長8.1%。農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出2863.99元，增長13.3%。在居民收入較快增長的同時(shí)，消費(fèi)保持同步增長。居住條件逐步改善。臨汾市區(qū)人均居住面積將達(dá)24平方米。城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資22307元，增長19.1%。,3、人民生活水平,結(jié)論： 人民生活水平的提高，直接刺激消費(fèi)指數(shù)的增長，日常生活消費(fèi)支出不斷增加，同時(shí)居住條件亦不斷改善，居民對(duì)于住房的需求和改善居住環(huán)境的需求呈現(xiàn)不斷增長趨勢，2009年作為大盤年、品牌年，在未來三到五年將為本地市場提供持

7、續(xù)房源，屆時(shí)人民生活水平和居住環(huán)境將出現(xiàn)大的跨越。,第二章 臨汾地產(chǎn)市場特征及前景,一、2009樓市特點(diǎn)及發(fā)展前景,超大規(guī)模樓盤為主。09年臨汾市房地產(chǎn)市場以大規(guī)模社區(qū)為主，中小規(guī)模樓盤面臨巨大的競爭壓力，主要來自于項(xiàng)目配套、景觀、物業(yè)等方面，如恒安-新東城、萊茵半島、東方亞特蘭、濱河灣城市花園等超大規(guī)模樓盤占據(jù)臨汾市未來三到五年的房地產(chǎn)主流市場。 增加“文化附加值”。許多項(xiàng)目都開始關(guān)注社區(qū)文化，圍繞著“文化地產(chǎn)”做文章。 板樓為主、健康舒適的設(shè)計(jì)理念居主流。新項(xiàng)目中，板式、板塔結(jié)合將充斥樓市。 經(jīng)濟(jì)型戶型受寵。受城市市政設(shè)施逐漸完善等利好因素的推動(dòng)，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場升溫日益明顯

8、，相應(yīng)的住宅價(jià)格也將加速上漲。,a、面積及居室需求。現(xiàn)階段80%以上的購房居民對(duì)住宅建筑面積的需求為80130平方米，其中大部分居民的需求又在90120平方米之間。 b、住房價(jià)格承受能力。70%以上的居民認(rèn)為商品住宅的合適價(jià)格應(yīng)26003000元/平方米(建筑面積)。 c、購房方式及付款方式。60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數(shù)購房者的選擇。,二、現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有：,第三章 競爭樓盤分析,恒安-新東城 開 發(fā) 商：臨汾市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所在區(qū)域：堯都區(qū) 占地面積：45000 m2 詳細(xì)地址：解放東路 售樓

9、地址：解放東路 售樓熱線：3011999 項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目北起北外環(huán)，南接臨浮路，東臨堯都區(qū)政府，西接市區(qū)，總占地450畝，沿鑄鋼街兩側(cè)而立，分A，B，C三大地塊，分三期開發(fā)。目前在售的是A區(qū)，鑄鋼街將啟動(dòng)區(qū)A區(qū)又分為A1地塊和A2地塊，占地100多畝，由18棟小高層和高層建筑組成，純板式和點(diǎn)板樓結(jié)合，建成后總建面將達(dá)到27萬平米，總戶數(shù)1700多戶，容積率2.55，綠化率41% 均價(jià)：3300元/平米左右 付款方式：一次性付款、銀行按揭；,主要配套： 學(xué)校：臨汾市旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)校、臨汾市第二技工學(xué)校、臨汾市糧食中等專業(yè)學(xué)校等 醫(yī)院：臨汾市燒傷整形醫(yī)院、臨鋼職工醫(yī)院； 購物：購物廣場 公園:生態(tài)

10、公園 優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，升值潛力較大。堯都區(qū)政府東遷，必然會(huì)形成以政府為中心，新的政治文化經(jīng)濟(jì)中心以及商業(yè)中心，值潛力巨大； 地塊交通便利，昭示性強(qiáng) 。臨城市主干道臨浮路和鑄鋼街 ； 產(chǎn)品形態(tài)以小高層、高層板樓為主,具有很高的城市化特征； 劣勢： 地處新區(qū)，區(qū)域配套不成熟；,萊茵半島 開 發(fā) 商 臨汾康橋房地產(chǎn)公司 項(xiàng)目地址 解放東路皇城公園內(nèi) 占地面積 約400畝 建筑結(jié)構(gòu) 框剪、磚混和框架 入住時(shí)間 2008年12月30日 容 積 率 1.2 綠 化 率 40% 物業(yè)公司 西安曼聯(lián)德高物業(yè)管理有限公司 銷售電話銷售地址 解放東路皇城公園內(nèi)，平陽廣場接待點(diǎn) 戶

11、型面積 40平米500平米 付款方式 一次性付款、按揭 價(jià)格說明 均價(jià)2900元/,項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目占地面積為9.30公頃，規(guī)劃用地南側(cè)為解放東路，西側(cè)為二中路，東臨迎賓路，北側(cè)為居民區(qū)。由于解放東路和二中路為城市主干道，因此用地沿道路一側(cè)其城市商業(yè)價(jià)值很高；用地東臨高校山西師范大學(xué)分校區(qū)。用地周邊教育設(shè)施較多，山西師范大學(xué)分校區(qū)、臨汾二中、臨汾六中、市旅游職業(yè)學(xué)校等。有2萬平米市政公園及3萬平米社區(qū)組團(tuán)園林。中國郵政、中國連通。 規(guī)劃總建筑面積：289994，其中計(jì)容建筑面積為232700平方米，綠化面積32578平方米，建筑總高度為49.2米。 優(yōu)勢： 產(chǎn)品優(yōu)勢，物業(yè)類型有獨(dú)棟別墅、連拼別墅

12、、疊拼別墅、Townhouse、花園洋房、小高層、高層等多種類型，可適應(yīng)不同需求的顧客，便于銷售。 資源優(yōu)勢：緊鄰湖畔，具有不可復(fù)制的天然湖資源； 劣勢： 配套：區(qū)域配套完善，生活不便利； 地塊：項(xiàng)目地塊是下凹式，且地塊原為犯罪槍決場地，具有不良影響；,東方亞特蘭 開 發(fā) 商 臨汾派德森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 解放東路與二中路交匯處東北角 占地面積 160畝 建筑結(jié)構(gòu) 純剪力墻 入住時(shí)間 2009年12月30 容 積 率 2.5 綠 化 率 35% 銷售電話銷售地址 解放東路與二中路交匯處東北角 戶型面積 兩室一廳（91）、三室一廳（119）、三室兩廳（136

13、）、四室兩廳（176） 付款方式 一次性付款、分期付款、按揭 價(jià)格說明 起價(jià)3235元/,項(xiàng)目配套： 項(xiàng)目占地面積為9.30公頃，規(guī)劃用地南側(cè)為解放東路，西側(cè)為二中路，東臨迎賓路，北側(cè)為居民區(qū)。由于解放東路和二中路為城市主干道，因此用地沿道路一側(cè)其城市商業(yè)價(jià)值很高；用地東臨高校山西師范大學(xué)分校區(qū)。用地周邊教育設(shè)施較多，山西師范大學(xué)分校區(qū)、臨汾二中、臨汾六中、市旅游職業(yè)學(xué)校等。有2萬平米市政公園及3萬平米社區(qū)組團(tuán)園林。中國郵政、中國連通。 規(guī)劃總建筑面積：289994，其中計(jì)容建筑面積為232700平方米，綠化面積32578平方米，建筑總高度為49.2米。 優(yōu)勢： 地塊處于未來城市新區(qū)區(qū)域，升值

14、潛力大； 區(qū)域市場成熟，生活、交通便利； 劣勢： 周邊環(huán)境林亂，村落參差不齊，沒有形成一個(gè)新型環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)；,濱河灣城市花園 開 發(fā) 商 臨汾多力多房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 濱河生態(tài)區(qū)規(guī)劃四路西段 占地面積 110余畝 建筑結(jié)構(gòu) 框架剪力墻 入住時(shí)間 2009年10月底 容 積 率 綠 化 率 45%以上 戶型面積 付款方式 一次性 銀行按揭 價(jià)格說明 起價(jià)： 3800元/ 均價(jià)： 4500元/ 銷售電話銷售地址 臨汾市鼓樓西中大街,項(xiàng)目簡介： 總占地110余畝，綠化率：45%以上，總建筑面積達(dá)28萬平方米（地上21萬平米左右，地下7萬平米左右；其中住宅為1

15、8萬平米，教育、商業(yè)等配套設(shè)施約為3萬平米）。由十八棟建筑組成，其中有15棟建筑為臨汾頂級(jí)品質(zhì)高層景觀板樓；社區(qū)內(nèi)配有5000余平米的濱河灣會(huì)館中心，4000余平米雙語貴族幼兒園。生活、購物、餐飲、娛樂、商務(wù)盡在濱河灣城市花園，真正的頂級(jí)生活之城！ 優(yōu)勢 臨汾市第一高檔住宅.大社區(qū)身份的象征； 小區(qū)內(nèi)部配套完善.配套水系花園； 環(huán)境僻靜利于生活； 地處開發(fā)區(qū)，周邊交通便利； 配套物業(yè),服務(wù)周到； 2008年被評(píng)為全國14家“康居示范工程”之一； 劣勢: 純高層住宅，物業(yè)類型單一； 主力戶型面積較大，有較強(qiáng)的針對(duì)性，在銷售上有很大壓力；,第四章 SWOT,項(xiàng)目區(qū)位圖,項(xiàng)目地塊,一號(hào)地塊,三號(hào)地塊

16、,二號(hào)地塊,六號(hào)地塊,項(xiàng)目優(yōu)勢 ）區(qū)位優(yōu)勢：地處城市新區(qū)，未來的城市行政、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)核心地段，升值潛力無限； ）交通優(yōu)勢：近臨交通主干道臨浮路，出行便捷通暢； ）環(huán)境優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤的相繼出現(xiàn)，形成新區(qū)的高品質(zhì)居住區(qū)； ）規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目由四地塊組成，可形成一個(gè)高品質(zhì)，大規(guī)模由四大組團(tuán)形成的豪宅社區(qū)；,項(xiàng)目劣勢 ）區(qū)域?qū)傩聟^(qū)，還未形成主流住宅區(qū)。人氣稍顯不足； ）市政、服務(wù)配套不是很成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購物不便； 3）地塊附近多為新建住房，居住大環(huán)境現(xiàn)階段尚未成熟，對(duì)產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定； 影響。 4）地塊分散，不便于整體規(guī)劃，社區(qū)功能性物業(yè)配套兼顧性差。,項(xiàng)目機(jī)會(huì) ）通過公園優(yōu)勢、

17、新區(qū)規(guī)劃建設(shè)優(yōu)勢，放大項(xiàng)目推廣主題及核心賣點(diǎn)。 ）新區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快，有利于本區(qū)域范圍內(nèi)居住環(huán)境的改善以及配套設(shè)施的完善，總體對(duì)本案有一定促進(jìn)作用。 ）隨著新區(qū)規(guī)劃及宣傳力度的加大，以及新住宅版塊的形成，周邊住宅需求量旺盛，特別是中等價(jià)位的商品房，受到眾多購房者及投資群體的青睞。 ）股票市場的不景氣，對(duì)于房地產(chǎn)投資市場起到了一定的推動(dòng)作用，大量資金 擁入地產(chǎn)行業(yè)，加快了房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展。 ）臨汾市加快城市建設(shè)的城市規(guī)劃方針，帶動(dòng)了城市化進(jìn)程的推進(jìn)，違規(guī)違建房屋的拆除以及舊城、舊村改造，在改變城市面貌的同時(shí)也帶來了大量的房屋需求，對(duì)整個(gè)城市乃至地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的推動(dòng)作用。,項(xiàng)目威脅 1）

18、臨汾市房地產(chǎn)市場已相對(duì)成熟，客戶消費(fèi)理性化，隨著周邊開發(fā)項(xiàng)目的逐漸增加，客戶選擇余地增多，開發(fā)商采取各種變相優(yōu)惠政策及營銷手段吸引潛在客戶的力度將越來越強(qiáng)，客戶被分流很難避免。 2）恒安-新東城緊鄰項(xiàng)目，且為現(xiàn)房，給本案的開發(fā)銷售帶來極大競爭壓力，,第五章 項(xiàng)目定位,一、總體定位,滿足市場需求 突出差異特性 打造高品質(zhì)的生活 營造最佳人居環(huán)境,一號(hào)地塊：小高層、高層（中密度、中高容積率） 二號(hào)地塊：小高層、高層（低密度、高容積率） 三號(hào)地塊：小高層、高層（中密度、中高容積率） 六號(hào)地塊: 獨(dú)棟別墅、連拼別墅、疊拼別墅、花園洋房、小高層、高層；,一、市場定位,首席人文生態(tài)公園樣板住區(qū) 定位說明:

19、 本項(xiàng)目以一種綜合開發(fā)的態(tài)度，以市場為基礎(chǔ)，吸收先進(jìn)產(chǎn)品理念、品牌意識(shí)、服務(wù)理念、文化理念打造臨汾市最具水準(zhǔn)的人文生態(tài)園派社區(qū)。項(xiàng)目謀求把國際化居住思潮與中國本土文化有機(jī)的結(jié)合，輔以生態(tài)景觀園林，創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價(jià)值最大化，即為社區(qū)業(yè)主生活、文化提供自然和諧的環(huán)境，打造臨汾市“最具購買價(jià)值的高品質(zhì)住宅”。社區(qū)周邊宜居的生態(tài)環(huán)境與濃厚的文化環(huán)境，是使得本項(xiàng)目具備成為高尚、品位社區(qū)的兩大先決條件。,生態(tài)景觀：項(xiàng)目周邊視野開闊，沒有樓房，周邊綠地，可擬性強(qiáng)；藝術(shù)化的社區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，打造宜居社區(qū)。 教育人文：近鄰臨汾市旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院、臨汾市第二技工學(xué)校等，人文氣

20、氛濃 厚；傳承優(yōu)秀文化，注重社區(qū)教育。 高尚社區(qū)：高素質(zhì)、高品位、高格調(diào)，依托文化氛圍，借助品質(zhì)建筑，展示高尚生活。 最具購買價(jià)值：即本項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的承諾，將為人們打造高性價(jià)比、高價(jià)值、高附加值的真正的物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為購房者構(gòu)筑超值的生活環(huán)境，享受高品位的生活。 高品質(zhì)住宅：即本項(xiàng)目為目標(biāo)消費(fèi)群體提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服務(wù)，是一個(gè)享受七十年的高尚人文生態(tài)住區(qū)，本項(xiàng)目將以產(chǎn)品取信與人，打造臨汾人民理想中的生活社區(qū)。,二、產(chǎn)品定位,現(xiàn)代簡約低密度樣板住區(qū) 定位說明： 建筑風(fēng)格以西式簡約風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感，同時(shí)與國際接軌，打造現(xiàn)代建筑。建筑色彩以淺米黃

21、色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。從而彰顯社區(qū)的濃郁文化氣息和低密度生態(tài)環(huán)境。本案將“以人為本”的生活哲學(xué)與社區(qū)居住文化相結(jié)合，提倡建立一個(gè)健康、和諧、美好的社區(qū)生活，營造業(yè)主互助友愛、健康向上的鄰里關(guān)系，將現(xiàn)代人從普遍存在的亞健康和不安全的枷鎖中解放出來，使本項(xiàng)目真正成為現(xiàn)代城市中都市人的“心靈居所”。,三、檔次定位,城市主流品質(zhì)寓所 定位說明： 本案引入“城市派主流”模式進(jìn)行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點(diǎn)：第一臨汾本地房地產(chǎn)市場尚不成熟，客群層次性不分明，很難從購買群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用“城市”“主流”等相

22、對(duì)中性詞語，能夠最大限度囊括潛在購買群體，同時(shí)項(xiàng)目的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國人具有內(nèi)斂含蓄不露富的特點(diǎn)，尤其臨汾這樣的三線城市，中產(chǎn)階級(jí)范圍廣，“主流”一詞涵蓋多數(shù)人群，同時(shí)也更加切合本項(xiàng)目的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和生態(tài)景觀方面的優(yōu)勢，成就其為第一人文居所。,四、主題定位,首席人文生活園派特區(qū) 全新人居美學(xué)，締造臨汾居住觀 定位說明： 項(xiàng)目的成功開發(fā)將開始帶動(dòng)臨汾市城住宅物業(yè)的快速發(fā)展及臨汾市房地產(chǎn)市場新的開發(fā)熱潮，并將成為臨汾市房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和里程碑，將以“新住宅運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)舞者”的形象在業(yè)界獲得良好口碑，在臨汾人眼中，本項(xiàng)目將引領(lǐng)一種潮流和方向，締造臨汾真正的標(biāo)準(zhǔn)住宅社

23、區(qū)。 主廣告語及廣告語言主特征 品鑒人文園派生活共筑國際品質(zhì)社區(qū) 優(yōu)版 人文美學(xué)建筑住區(qū) 繁華與悠然共享 輝煌人生，超凡享受 2008。開啟品牌住區(qū)元年 2008。生活堡壘，被城市延續(xù)的印記 居住信仰 原地生活氣度天成,案名建議,公園壹號(hào) 新城國際 假日公館 陶然明筑 萬城華府 上品福城,第六章 產(chǎn)品建議,一、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,、藝術(shù)性之整體布局 項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，將“整體性”作為視覺秩序和生活秩序的原則來組織功能性的建筑素材，包括建筑單體、景觀環(huán)境、視覺心理等。北方城市由于對(duì)陽光的需求，過去幾十年住宅建設(shè)中充分考慮了朝向而忽略了空間規(guī)劃的藝術(shù)性?？紤]到項(xiàng)目的所屬地域性特征，項(xiàng)目規(guī)劃依然尊重北方地區(qū)

24、的生活習(xí)慣，以正南正北朝向及南偏東15度以內(nèi)的朝向?yàn)橹鲗?dǎo)，將傳統(tǒng)的行列布局加以整合。傳統(tǒng)排列式的布局空間，也隨著扭轉(zhuǎn)元素的引入而增加了變化，突出空間開闊有致，步移景異的氛圍。,生態(tài)型社區(qū)：1、人與自然和睦親切的住區(qū)；2、健康舒適的社區(qū)。 積極化人居環(huán)境：1、資源整合；2、注重生態(tài)；3、活動(dòng)空間；4、人的行為與 環(huán)境意向。 親睦的鄰里意識(shí)：在滿足人們物質(zhì)需求的同時(shí)，給予人們精神上強(qiáng)烈的歸屬感， 誘發(fā)人們鄰里意識(shí)。 優(yōu)化城市的空間景觀：本項(xiàng)目在優(yōu)化內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的前提下，完善及豐富城市的 空間布局和空間形態(tài)，在城市發(fā)展這一環(huán)節(jié)上能夠形成具 有自身特征的城市空間節(jié)點(diǎn)。 有序的空間組織排列：本案可根據(jù)居

25、民室外活動(dòng)和室內(nèi)空間防衛(wèi)、疏散的需要， 按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外空間活動(dòng)的內(nèi)容，將整體公 共空間劃分為四個(gè)等級(jí)的空間序列 1/ 城市公共空間（泉北大街南側(cè)及街頭開暢綠地） 2/ 社區(qū)主導(dǎo)公共空間（社區(qū)景觀軸線及核心休閑區(qū)域） 3/ 鄰里公共空間（強(qiáng)調(diào)便捷的可達(dá)性與半公共的領(lǐng)域?qū)傩裕?4/ 組團(tuán)公共空間（主要控制宅前屋后的綠化空間，做到戶戶有景，推窗見綠）,、人性關(guān)懷之道路系統(tǒng) 在以往的小區(qū)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)中，人車分流始終是社區(qū)規(guī)劃中理想的狀態(tài)，理性分析得出的結(jié)論是大量在實(shí)踐中的局部人車分流。建議本項(xiàng)目采用盡端式交通線路與人車分層的立體交通改善社區(qū)交通環(huán)境，能夠比較人性地為最多時(shí)間使用社區(qū)環(huán)境的人

26、們提供安全感。同時(shí)，考慮到北方地區(qū)地勢平坦，場地特征不明顯，設(shè)計(jì)中通過局部抬高地下車庫的標(biāo)高和改變車庫頂板覆土厚度的做法，創(chuàng)造一定的局部坡地地形，以達(dá)到起伏有致的設(shè)計(jì)意圖。,、中西合璧之造園手法 社區(qū)景觀在借鑒中國古典園林的理園手法和南北方地域特質(zhì)在空間處理上的差異與沖突，通過簡約主義的手法有機(jī)的將現(xiàn)代法式景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)出來，以達(dá)到中西合璧的目的，通過相同理念的融合，將時(shí)空的轉(zhuǎn)換真正的體現(xiàn)在現(xiàn)代和社區(qū)環(huán)境中。,、二元空間之住宅革命 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，有意識(shí)的結(jié)合居住者對(duì)于生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住的需求。 設(shè)計(jì)中部分外陽臺(tái)采用不封閉手法，以

27、增加生活空間與建筑外部空間過渡的“灰空間”，打破“二元空間”的模式。 部分住宅底層考慮底層架空，通過架空層加設(shè)入口大堂，過渡空間的增加，改善了室內(nèi)外空間的絕對(duì)對(duì)立，創(chuàng)造一個(gè)全天候的公共空間，便于鄰里交流活動(dòng)的開展。,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議 1、增加密閉式鄰里共享空間 理由： 1）區(qū)別于其它樓盤，形成自身獨(dú)特賣點(diǎn)； 2）通過營造相對(duì)私密獨(dú)享空間，為業(yè)主贏得更多的活動(dòng)空間； 3）避免車流影響，鄰里之間可以享受到更多的景觀空間，讓業(yè)主休閑生活從這里開始。,提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個(gè)鄰里單位。兩幢住宅入口相對(duì)形成鄰里空間，通過建筑的層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)外空間的流通的同時(shí)也從空間設(shè)計(jì)上增加了人與人之間交流

28、、溝通的機(jī)會(huì)。設(shè)計(jì)在空間尺度的把握上，根據(jù)行為學(xué)的原則，考慮人體尺度，使人感到圍合所產(chǎn)生的安全感、舒適感。在地面標(biāo)高和景觀配置上都有別于外部樓間空間。同時(shí)，鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾，創(chuàng)造了一個(gè)悠閑、寧靜的氛圍，組團(tuán)景觀的個(gè)性化設(shè)計(jì)使人猶如置身于自家的院落中。在整體組團(tuán)空間處理上，通過少量建筑的錯(cuò)動(dòng)打破單一的行列式布局，形成空間的轉(zhuǎn)折，避免視線的不良穿越。,鄰里共享空間,2、一層增設(shè)小院頂層帶露臺(tái) 理由： 1）增加綠化面積，提高小區(qū)居住品位。 2）一層設(shè)計(jì)為帶小院戶型,有助于提升價(jià)值,并避免其它樓層形成高總價(jià)。 3）頂層贈(zèng)送露臺(tái)，能夠減少由于樓層過高帶來的銷售阻力

29、，同時(shí)拉升單價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。 4）由于產(chǎn)品形態(tài)上的差異化，利于炒作賣點(diǎn)。,3、設(shè)置地上車位、自行車棚及地下停車庫 理由： 1）減少車流動(dòng)線，相對(duì)人車分流，保證業(yè)主社區(qū)居住環(huán)境的安全性。 2）有助于提高小區(qū)綠化面積，營造出易居生存空間。 3）環(huán)小區(qū)主干道兩側(cè)設(shè)置固定地上車位及自行車棚，避免各種車輛的散亂停放。 4）訪客設(shè)置集中停車區(qū)域及導(dǎo)視系統(tǒng)。,二、單體設(shè)計(jì)建議,多層住宅（中高端花園洋房） 結(jié)構(gòu)：5.5層、6層、7層磚混結(jié)構(gòu)。 屋頂設(shè)計(jì)飄板、條板等國際化形象語言符號(hào)。 首層設(shè)計(jì)入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進(jìn)入室內(nèi)。 設(shè)置半地下自行車庫及儲(chǔ)藏室。 貯藏室地面為地平面（0）以下1.5 m

30、，首層居室地面距地平面（0）500mm。 建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設(shè)計(jì)模塊進(jìn)行組合。 建筑層高：層高取3m，最大凈高2.8m-2.85m。 外立面建議采用陶土磚或高級(jí)外墻涂料,，顏色與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)。,小高層/高層住宅（中小戶型為主） 結(jié)構(gòu)：11.5F或18層框架結(jié)構(gòu)。 建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三戶/一梯四戶。 外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區(qū)整體氛圍融合。 建筑層高：層高3m。 居室全部采用落地飄窗來加強(qiáng)室內(nèi)的通透度。 所有戶型融入人性化設(shè)計(jì)理念，保證全明設(shè)計(jì)，增強(qiáng)透明度，確保起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間均有采光窗。 動(dòng)靜分開、

31、干濕分離，具有良好的日照、采光與通風(fēng)性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。 戶內(nèi)客廳為陽面設(shè)置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導(dǎo)入，做到室內(nèi)外空間的相互滲透。,產(chǎn)品創(chuàng)新 1、花園洋房“層層退臺(tái)” 臨汾本地住宅市場產(chǎn)品較為單一，多層住宅較為普通，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面主要有一層下躍、頂層躍層、一層帶花園、錯(cuò)層及花園入戶等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。目前臨汾市場尚未出現(xiàn)“層層退臺(tái)”的花園洋房，本次項(xiàng)目開發(fā)可在建筑上引入層層退臺(tái)處理，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，使每戶都擁有自己的戶外休閑空間，同時(shí)造就了空中綠化的優(yōu)越條件，可以形成立體的綠化系統(tǒng)，,三、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議,樓宇的立面設(shè)計(jì)采用德式、法式的現(xiàn)代風(fēng)格元素，線條

32、流暢、簡約大氣，以充滿理性的健康理念詮釋業(yè)主身份與氣質(zhì)，厚重感與流暢感兼?zhèn)?，功能與形式統(tǒng)一。在立面的裝飾的材質(zhì)上，可充分考慮其品質(zhì)感與身份感的要求。通過高級(jí)陶土面磚或高級(jí)涂料及亞光質(zhì)感表面，折射建筑經(jīng)典的歷史感與人文氣息。 為了與本案的目標(biāo)客戶特征相符合，建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)沉穩(wěn)、大氣、有品位，可參考以下圖例：,（1）北京CLASS的建筑風(fēng)格（多層） 外立面采用赭石色調(diào)陶土磚，深沉內(nèi)斂，陶土磚質(zhì)感、觸感與品位感的 統(tǒng)一。 取景框式陽臺(tái)，隱喻家的專屬標(biāo)志，具備獨(dú)特的識(shí)別感。 外掛浮板式陽臺(tái)，盡現(xiàn)不封閉陽臺(tái)作為灰空間的特質(zhì)。 局部配有鐵藝欄桿，玻璃的顏色與樓體顏色呼應(yīng)。 南北兩側(cè)窗戶均采用窗體節(jié)能

33、措施，選用中空玻璃，斷橋鋁合金窗體。,（2） 萬科水晶城的退臺(tái)洋房（多層） 外立面色調(diào)素雅、穩(wěn)重，層次豐富，材質(zhì)的質(zhì)感極強(qiáng) 外墻材質(zhì)大部分采用陶土磚或高級(jí)外墻涂料 比例適中的外挑陽臺(tái)設(shè)計(jì),（3）其它（情景洋房）,4）高層建筑風(fēng)格圖例圖一：（高層）,圖二：（高層）,圖三：（小高層）,圖例4：（小高層）,四、戶型設(shè)計(jì)建議,A、多層戶型設(shè)計(jì)建議 1）全明戶型設(shè)計(jì)，不存在暗廚房、暗衛(wèi)生間； 2）端頭戶型采用中廳設(shè)計(jì)，將客廳置于戶型中央； 3）干濕分離、潔污分離； 4）室內(nèi)層高3米； 5）開敞式餐廳設(shè)計(jì)； 6）端頭戶型采用270度轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)； 7）部分多層樓宇可采用層層退臺(tái)設(shè)計(jì)； 8）臥室窗戶采用凸窗設(shè)

34、計(jì)； 9）設(shè)計(jì)北向景觀餐廳； 10）多層建筑設(shè)置情景露臺(tái)； 11）一層業(yè)主擁有獨(dú)立的花園和庭院樹； 12）設(shè)計(jì)部分窄窗，保護(hù)業(yè)主的私密性,圖1（一層帶花園）,圖（一層帶花園）,1、位于首層，獨(dú)享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。2、獨(dú)有情景房，倍添院居情趣3、開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分4、超過20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間5、三間主臥組織緊湊，空間利用合理,149,1、7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分2、超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間3、三間臥室組織緊湊，空間利用合理4、衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾5、活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休

35、息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富6、附帶觀景露臺(tái),128.92,圖 （標(biāo)準(zhǔn)層圖例）,圖：（退臺(tái)戶型）,B、高層戶型設(shè)計(jì)建議,要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。 戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。 標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。 躍層式及大戶型除方正、實(shí)用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有特點(diǎn)，不應(yīng)只是簡單面積的增大。 部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（2030m2左右），另外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計(jì)，使室內(nèi)產(chǎn)生流動(dòng)，視覺上層次更富于變化，可贈(zèng)面積也更多。 通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶花園、重視露臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)可贈(zèng)面積的功能化。,1）確保全明戶型； 2）每戶均設(shè)入戶花園； 3）錯(cuò)層設(shè)計(jì)； 4）客廳開間最小不低于3.9米； 5）小面積躍層設(shè)計(jì)，上下樓均有入戶門； 6）臥室外掛觀景陽臺(tái)； 7）客廳采用內(nèi)嵌式一步陽臺(tái)； 8）北側(cè)廚房設(shè)置家政陽臺(tái)； 9）端頭戶形采用轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)； 10）設(shè)置儲(chǔ)藏間23； 11）錯(cuò)式陽臺(tái)；,其它設(shè)計(jì)建議,高層戶型圖例,83.69,6.60,（備注：根據(jù)國家關(guān)于套型面積90平米