房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

1、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作,XX大學(xué)土木工程學(xué)院 XXX教授 碩士生導(dǎo)師,流程名稱：項(xiàng)目前期策劃流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,時(shí)間,主管副總/總經(jīng)理 /總經(jīng)理辦公會(huì),前期開發(fā)部,資金財(cái)務(wù)部,開始,1,戰(zhàn)略發(fā)展部,獲取土地信息,獲得土地相關(guān)資料,項(xiàng)目粗選,進(jìn)行實(shí)地考察,資金安排 現(xiàn)金流量,形成初步可行性分析報(bào)告,審核？,形成詳細(xì)可行性分析報(bào)告,審批？,通過(guò)招、拍、掛獲得土地,直接與土地方或合作方簽訂協(xié)議,2,5,7,17,8,9,14,16,11,10,19,20,18,工程管理部,審核？,規(guī)劃技術(shù)部,成本估算 技術(shù)可行,市場(chǎng)調(diào)研,成本估算 工期安排 付款計(jì)劃,10,4,11,12,銷

2、售部,價(jià)格預(yù)測(cè) 銷售進(jìn)度 提價(jià)策略,項(xiàng)目定位,市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)分析,13,15,21,市場(chǎng)/政策分析報(bào)告,人員,人員,人員,6,6,6,戰(zhàn)略指導(dǎo),3,流程名稱：項(xiàng)目前期策劃流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：項(xiàng)目前期策劃流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,時(shí)間,前期開發(fā)部,資金財(cái)務(wù)部,戰(zhàn)略發(fā)展部,工程管理部,規(guī)劃技術(shù)部,銷售部,開始,交納出讓金、契稅、交易費(fèi),資金支持,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,投資項(xiàng)目備案,建設(shè)用地批準(zhǔn)書,土地證,地形圖,地下管線測(cè)繪,資金支持,輸入輸出,技術(shù)部,技術(shù)部,1,3

3、,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,時(shí)間,前期開發(fā)部,資金財(cái)務(wù)部,戰(zhàn)略發(fā)展部,工程管理部,規(guī)劃技術(shù)部,銷售部,輸入輸出,釘樁成果（包括水準(zhǔn)點(diǎn)）,技術(shù)部 工程部,規(guī)劃方案設(shè)計(jì),建筑方案設(shè)計(jì),技術(shù)部,技術(shù)部,規(guī)劃審批？,規(guī)劃審批？,人防初審,消防初審,人員支持,人員支持,人員支持,資金支持,13,14,15,18,16,17,19,21,20,23,22,24,25,26,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,時(shí)間,前期開發(fā)部,資金財(cái)務(wù)部,戰(zhàn)略發(fā)展部,工程管理部,規(guī)劃技術(shù)部,銷售部,輸

4、入輸出,方案成果通知書,地質(zhì)勘察,技術(shù)部,技術(shù)部,施工圖設(shè)計(jì),投資計(jì)劃,園林,地名,人防,消防,環(huán)保,供熱,圖紙審查,大配套,項(xiàng)目報(bào)建,占道,破路,臨水,臨電,臨排,資金支持,人員技術(shù),資金支持,資金支持,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,資金支持,44,45,46,47,48,49,50,51,人員技術(shù),52,建筑工程規(guī)證,53,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,時(shí)間,前期開發(fā)部,資金財(cái)務(wù)部,戰(zhàn)略發(fā)展部,工程管理部,規(guī)劃技術(shù)部,物業(yè),輸入輸出,基礎(chǔ)定位放線委托,規(guī)劃驗(yàn)線,物業(yè)備案,施工招標(biāo)

5、,監(jiān)理招標(biāo),工程部,工程部,安全委托,質(zhì)量監(jiān)督委托,水泥、墻改基金,民工工資保證金,工程部,工程部,前期物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)方案，業(yè)主公約,資金支持,工程部,工程部,資金支持,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,時(shí)間,前期開發(fā)部,資金財(cái)務(wù)部,戰(zhàn)略發(fā)展部,工程管理部,規(guī)劃技術(shù)部,銷售部,輸入輸出,開工證,基礎(chǔ)形象施工,工程部,銷售部,銷售證,施工進(jìn)度和竣工交付日期的說(shuō)明,商品房銷售方案，面積計(jì)算成果表，商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入,72,73,74,7

6、7,75,76,78,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：項(xiàng)目前期手續(xù)流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：前期開發(fā)部管理流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：

7、前期開發(fā)部,時(shí)間,前期開發(fā)部,人力資源部,開始,戰(zhàn)略發(fā)展部,1,戰(zhàn)略理解 企業(yè)文化理解,公司戰(zhàn)略 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 職能戰(zhàn)略,2,部門內(nèi)部戰(zhàn)略宣灌,戰(zhàn)略目標(biāo),部門內(nèi)部達(dá)成一致目標(biāo),全體員工共同分解戰(zhàn)略,目標(biāo)管理體系,形成部門工作計(jì)劃,組織實(shí)施計(jì)劃,培訓(xùn)、輔導(dǎo) 文化認(rèn)同,目標(biāo)控制？,繼續(xù)實(shí)施 完成計(jì)劃,糾偏、調(diào)整,督促完成,3,4,5,6,7,8,10,9,11,12,13,14,流程名稱：前期開發(fā)部管理流程流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,時(shí)間,前期開發(fā)部,人力資源部,戰(zhàn)略發(fā)展部,內(nèi)部考核？,達(dá)到或超出目標(biāo),內(nèi)部激勵(lì)、表?yè)P(yáng),落后目標(biāo),懲罰,修正調(diào)整,激勵(lì),支持整體戰(zhàn)略目標(biāo),部門考核,員工考核

8、,15,16,17,18,22,19,20,21,23,24,流程名稱：前期開發(fā)部管理流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,流程名稱：前期開發(fā)部管理流程說(shuō)明流程編號(hào)：2.1.1流程擁有者：前期開發(fā)部,房地產(chǎn)開發(fā)前期流程,一、投資機(jī)會(huì)分析 二、招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán) 三、申請(qǐng)項(xiàng)目建議書 四、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 五、方案設(shè)計(jì) 六、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 七、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查 八、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 九、初步設(shè)計(jì) 十、勘察設(shè)計(jì) 十一、申辦建筑工程施工許可證,申請(qǐng)項(xiàng)目建議書,1 項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書 2 建設(shè)用地權(quán)屬文件 3 項(xiàng)目建設(shè)投資概算 4 出示資金證明 5 有關(guān)職能意見,建設(shè)項(xiàng)目選址

9、意見書,1、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（須蓋申請(qǐng)單位公章） 2、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）文件或者有關(guān)部門同意開展前期工作的相關(guān)文件 3、對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目以及需要報(bào)申級(jí)以上建設(shè)行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，提供環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及環(huán)境保護(hù)主管部門的審查意見 4、位于風(fēng)景名勝、歷史文化保護(hù)和控制范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，提供有關(guān)主管部門的審查意見 5、危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)、儲(chǔ)存和經(jīng)營(yíng)的建設(shè)項(xiàng)目，或者位于危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)、儲(chǔ)存和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所周邊的建設(shè)項(xiàng)目，提供有關(guān)主管部門的審查意見 6、在原有（自有）用地范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目（內(nèi)部選址），提交土地使用權(quán)權(quán)屬證件和房屋所有權(quán)證。,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,1、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申

10、請(qǐng)表（須蓋申請(qǐng)單位公章） 2、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）文件 3、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，提供國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 4、對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目以及需要報(bào)省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，提供環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告及環(huán)境保護(hù)主管部門的審查意見 5、位于風(fēng)景名勝、歷史文化保護(hù)和控制范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，提供有關(guān)主管部門的審查意見 6、危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)、儲(chǔ)存和經(jīng)營(yíng)的建設(shè)項(xiàng)目，或者位于危險(xiǎn)化學(xué)品生產(chǎn)、儲(chǔ)存和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所周邊的建設(shè)項(xiàng)目，提供有關(guān)主管部門的審查意見 7、與原有（自有）土地使用權(quán)性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，改變?cè)校ㄗ杂校┩恋厥褂眯再|(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，提交原有（自有）用地土地使用權(quán)權(quán)屬證件。,規(guī)劃設(shè)計(jì)

11、方案審查,1、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（須蓋申請(qǐng)單位公章） 2、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）文件 3、符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及其電子文件 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求提供的環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)和安全監(jiān)督等主管部門的審核、審查意見 5、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案多方案競(jìng)選的建設(shè)項(xiàng)目提交專家評(píng)審意見，經(jīng)論證的建設(shè)項(xiàng)目提交論證會(huì)會(huì)議紀(jì)要 6、非初次報(bào)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的建設(shè)項(xiàng)目，提供根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)上次規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出的審查意見所做出的調(diào)整、修改設(shè)計(jì)方案的說(shuō)明 7、分期實(shí)施的建設(shè)，提供原批準(zhǔn)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及其審查意見 8、建設(shè)項(xiàng)目本身及周邊建筑物按規(guī)定有日照間距要求的，提供有相應(yīng)資質(zhì)單位出具的計(jì)算機(jī)模擬日照分析報(bào)告 9

12、、管線、道路工程提供相關(guān)部門的意見或協(xié)議書,房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)需辦程序,一、項(xiàng)目立項(xiàng)及審批程序 二、規(guī)劃設(shè)計(jì) 三、獲得土地使用權(quán) 四、征地拆遷安置補(bǔ)償 五、開發(fā)部向城市規(guī)劃管理部門申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)告,并上報(bào)有關(guān)資料和設(shè)計(jì)方案 六、規(guī)劃主管部門同意方案設(shè)計(jì)后轉(zhuǎn)專家辦,組織專家審查(多層不審查),并出具專家會(huì)審紀(jì)要批復(fù) 七、開發(fā)部報(bào)銷防管理部門審批方案設(shè)計(jì)，消防部門同意后轉(zhuǎn)規(guī)劃局發(fā)“初步設(shè)計(jì)通知書”，工程部依據(jù)“初步設(shè)計(jì)通知書”委托設(shè)計(jì) 八、省或市建委組織專家對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行審查（多層可不開審查會(huì)），并發(fā)審查紀(jì)要批復(fù) 九、依據(jù)建委審查批復(fù)和規(guī)劃局意見發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)” 十、規(guī)劃管理部門檢查驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)后，由開發(fā)部領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)劃許可證” 十一、