寧波市建筑工程經(jīng)濟技術指標計算辦法

1、寧波市建筑工程經(jīng)濟技術指標計算標準為了規(guī)范寧波市建筑工程經(jīng)濟技術指標的計算，依據(jù)浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）、寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定、寧波市建筑工程容積率計算規(guī)定（甬規(guī)字2010122號）等國家和地方有關規(guī)定，并結(jié)合我市實際，制定本辦法。1.建筑面積計算1.1建筑面積計算按照浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）與寧波市建筑工程容積率計算規(guī)定（甬規(guī)字2010122號）中相關規(guī)定計算。1.2房屋主體結(jié)構范圍內(nèi)標注的建筑空間，無論名稱如何，不視為房屋附屬設施，均按相關規(guī)定計建筑面積。1.3 在計算建筑面積過程中，碰到如有柱雨棚、有柱走廊等房屋附屬設施，不論柱子是否為結(jié)構承重柱或構造裝

2、飾柱，均按相關規(guī)定計全部建筑面積。1.4在開放式辦公室與公寓式辦公室的建筑面積比例計算過程中，判斷辦公室的面積大小以套內(nèi)建筑面積為準。1.5建筑外墻外保溫層不計建筑面積。1.6陽臺面積計算過程中凹、凸、復合陽臺進深（取陽臺維護結(jié)構外圍至外墻外緣的最大垂直距離）一般不得大于1.8米，不封閉陽臺超出1.8米部分計算全部建筑面積；陽臺內(nèi)存在裝飾性材料及保溫的，視做內(nèi)裝飾面，計入陽臺面積。1.7 室外樓梯按其所通達的各樓層水平投影面積計算建筑面積。室外樓梯與臺階的界定除了浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）中相關規(guī)定外，補充如下：a）位于建筑物外墻或主體結(jié)構以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）

3、的高差不少一個自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。b）位于建筑物外墻或主體結(jié)構以外，臺階起終點高差小于一個自然層的樓梯，或臺階起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。2.容積率計算2.1 容積率與計算容積率建筑面積容積率是計算容積率建筑面積與基地面積之比。計容積率面積指在總建筑面積中，計算容積率與折算容積率兩部分的建筑面積之和。2.2地下室 通常情況下，地下室用作車庫、設備用房的，其建筑面積不計入容積率，用作商業(yè)服務業(yè)、市場、文化娛樂、體育等用房的，其建筑面積按0.6系數(shù)折算后計入容積率。即地下室除了用作車庫、設備用房與人防區(qū)域，其他

4、均按照0.6系數(shù)折算容積率。2.3車庫 建設項目的配套停車庫設置在地下和地上二層（含二層）以下的，其建筑面積可不計入容積率，其余按0.5系數(shù)折算計入容積率。豎直循環(huán)式機械停車庫按3.6米層高計算建筑面積后，按0.5系數(shù)折算計入容積率。 房屋層內(nèi)，以機械設備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次（“省房”4.3.6）。2.4架空層 建筑底層設架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；只用作公共通道、停車、綠化、公共休閑等用途。架空部位必須視線通透，不能設置墻體、門、窗、柵欄、欄桿等維護物，滿足兩面以上開敞空間的要求。 建筑底層設架空層的，除電

5、梯(樓梯)間、門廳、管道井（水、電、排風等）等圍合部分外，其余部分不計入容積率。2.5地上建筑的層高a) 層高指建筑物各層之間以樓、地面面層(完成面)計算的垂直距離，屋頂層由該層樓面面層(完成面)至平屋面的結(jié)構面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構面層與外墻外皮延長線的交點計算的垂直距離。 b) 住宅建筑的層高大于3.6米，按3.0米層高折算容積率。設有套內(nèi)樓梯的住宅,起居室（廳）層高大于3.6米，按3.0米層高折算容積率。公共入戶門廳的建筑面積不折算容積率。 c) 辦公建筑的辦公室層高大于4.5米，按3.6米層高折算容積率。門廳、中庭公共部分其建筑面積不折算容積率。 d) 賓館建筑的客房層高大于4.5米，按3.

6、6米層高折算容積率。大堂、中庭公共部分其建筑面積不折算容積率。 e) 商業(yè)用房的容積率折算：商業(yè)用房的空間分隔1200平方米/間及以上的，建筑層高大于6.0米，按6.0米層高折算容積率；1200-500平方米/間的，建筑層高大于6.0米，按5.5米層高折算容積率；500平方米/間以下的，建筑層高大于4.5米，按3.9米層高折算容積率。中庭公共部分其建筑面積不折算容積率。 f) 超高層建筑的避難層應計入建筑面積，并計入容積率。 g) 建筑內(nèi)的技術層（包括設備層、轉(zhuǎn)換層）層高不得大于4.5米，低于2.2米不計入建筑面積，2.2米-4.5米按水平投影計算建筑面積，并計入容積率。h) 工業(yè)建筑層高超過

7、8米時，按該層建筑面積加倍計算容積率。i) 當夾層或結(jié)構層（除設備管道夾層與結(jié)構轉(zhuǎn)換夾層外）層高不足2.2米時，建筑的層高為夾層或結(jié)構層層高與下一結(jié)構層層高之和。2.6設備平臺 設備平臺是指供空調(diào)外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建筑內(nèi)部空間及陽臺空間無出入口連通的對外敞開的室外空間。 每套住宅用于放置集中空調(diào)外機等的設備平臺只限一個，且未折算前的建筑面積不宜大于4.0平方米。 按每居室配置設備平臺1.0平方米的標準計，每套住宅用于放置分體式空調(diào)外機的設備平臺的數(shù)量不得超過居室個數(shù)，設備平臺總建筑面積不得大于居室個數(shù)（居室指臥室、起居室、書房、餐廳等獨立的室內(nèi)居住房間）。 超出上述設備平臺總建

8、筑面積的部分按水平投影面積的1/2計算容積率建筑面積。2.7飄窗 飄窗是指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。 當飄窗窗臺高度小于0.30米，且飄窗凈高在2.20米以上時，按外圍水平投影計算建筑面積并計入容積率。 當飄窗進深（自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線）大于0.8米時，按挑出外墻部分的水平投影面積計算容積率建筑面積。 建筑項目含有飄窗設計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。飄窗視作建筑“突出外墻部分”，其建筑間距的計算規(guī)則按照寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定執(zhí)行。2.8陽臺 凹、凸、復合陽臺進深（取陽臺維護結(jié)構外圍至外墻外緣的最大垂直距離）一般不得大于1.8米，不封閉陽臺超出1.8

9、米部分計算全部建筑面積并計入容積率。錯層式陽臺的計容積率建筑面積按“一般陽臺”的相關規(guī)定進行計算。 封閉陽臺的層高大于3.6米，按3.0米折算容積率。3.建筑密度及建筑占地面積計算3.1建筑密度指建筑物占地面積與建筑基地面積的比率。建筑占地面積指建設首層占地面積，一般指建筑物底層結(jié)構外墻邊線（含一般抹灰層）所圍合的區(qū)域。3.2底層架空的建筑占地面積，參考架空層的上一層主體計算占地面積,但上一層柱子不落底層的陽臺、空調(diào)板等不計算占地面積；3.3底層局部架空的建筑占地面積，以架空部分的上一層計算占地面積（同上）；3.4有半地下室的建筑占地面積，與地面接觸的那一層計算占地面積，以半地下室層計算占地面

10、積；3.5當建筑南北（或者東西）室外地坪有高差，南北（或者東西）覆土高差由半地下室到地上一層時，以半地下層的占地面積輪廓與地上一層占地面積輪廓疊加投影并集計算占地面積。坡地建筑從一側(cè)看是兩層結(jié)構，但從另外一側(cè)看可能是三層結(jié)構，針對這種情況，一側(cè)的占地面積取一層的外墻圍護區(qū)域面積，另外一側(cè)的占地面積取下一層的外墻圍護區(qū)域面積，兩個區(qū)域面積疊加并取并集作為該建筑的占地面積；3.6高度高于2.2米的室外樓梯計入占地面積；3.7底層有柱的房屋附屬設施應計入建筑占地面積。如有柱的雨蓬、檐廊、走廊（包括架空走廊）、門廊、門斗、飄窗等以柱子支撐的實體（頂蓋）投影面積來計占地面積；3.8底層架空的，有永久性頂

11、蓋的消防車道（通道）、人行通道應計入占地面積；3.9有永久性頂蓋的地下室出入口，頂蓋高度大于2.2米的，計入占地面積；3.10與室內(nèi)相通的變形縫應計入占地面積；3.11首層戶內(nèi)陽臺、露臺均應計入占地面積；4.綠地率及綠地面積計算4.1綠地面積指在綠化面積中，計算綠地率與綠地率部分的綠化面積。4.2在計算居?。ㄐ。﹨^(qū)宅旁(宅間)綠地面積時，綠地邊界對宅間道路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當小區(qū)路設有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5m；對其它圍墻、院墻算到墻腳。4.3在計算居?。ㄐ。﹨^(qū)院落式組團綠地面積計算時，綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1m；當小區(qū)路有人

12、行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m。 4.4居住（?。﹨^(qū)開敞型院落組團綠地至少有一個面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10m的組團級主路敞開，并向其開設綠地的主要出入口。 4.5居住（?。﹨^(qū)其它塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地。沿居住區(qū)(級)道路、城市道路的公共綠地算到紅線。 4.6地下車庫、地下建筑覆土頂面高相對設計室外地坪標高不大于1m時，平均覆土厚度不小于1m，喬、灌木種植面積比例不低于70%的，可按100%計算綠地面積，平均覆土厚度1m以下30cm以上, 以種植灌木及地被植物為主的，按30%折算綠地面積。 4.7建

13、筑物覆土頂面高相對設計室外地坪標高不大于5m的各類建筑物、構筑物等設施，頂面覆土1m以上進行綠化后，供人們休閑和觀賞兼有生態(tài)作用的永久性頂面綠地，可折算綠化面積。新建建設項目的屋頂綠地面積折算總和不得超過總綠化用地面積的5%。4.8行道樹或零星喬木胸徑6cm以下（不含6cm）不計算綠化用地面積，胸徑6cm以上（含6cm）20cm以下（不含20cm），每株按1m2計算綠化用地面積，胸徑20cm以上（含20cm）每株按1.5m2計算綠化用地面積。綠地上的喬木不得重復計算綠化用地面積。4.9綠地內(nèi)的鋪磚、小品、水域（用地內(nèi)）應計入綠地面積綠色環(huán)保型植草格可按20%折算綠地面積、但總量不得超過總綠化用地面積的1%。4.10植草磚綠化、垂直綠化、陽臺綠化、曬臺綠化、地上架空層綠化、室內(nèi)綠化、盆栽花草樹木、墻、欄桿上的花臺、花池不應計入綠地面積。 5.建筑高度5.1建筑高度指建筑室外地面至建筑物檐口或女兒墻頂?shù)母叨取?.2當建筑四周地