抵押貸款的運(yùn)作講解(PPT 72頁(yè)).ppt

1、房 地 產(chǎn) 金 融（第二版）,謝經(jīng)容 殷紅 王玉玫 編著,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第三章 抵押貸款的運(yùn)作 內(nèi) 容 提 要 本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中各參與者的權(quán)利和義務(wù)、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對(duì)還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問(wèn)題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識(shí)、過(guò)程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理實(shí)際上是利用借貸資本補(bǔ)充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 一、杠桿原理的特性 假設(shè)房屋全部

2、投資為杠桿的總長(zhǎng)，記為100，它等于借貸資金部分（M）和自有資金（首付款E）之和。將M、E的交界點(diǎn)定義為支點(diǎn) ，在目前我國(guó)貸款比率為70%的情況下，支點(diǎn)處在整個(gè)杠桿的37處。資產(chǎn)總收益率（R）定義為作用于支點(diǎn)上的力，抵押貸款利率（i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（Y）為作用于購(gòu)房者的力。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 當(dāng)杠桿處于平衡狀態(tài)時(shí)， 杠桿平衡時(shí)，應(yīng)滿足下列條件： R=(Mi)+(EY),房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,總投資：100,R,M,E,i,Y,第一節(jié) 杠桿原理 例題1： 假設(shè)一房屋價(jià)值10萬(wàn)元，年凈營(yíng)業(yè)收益為1.2萬(wàn)元，

3、則資產(chǎn)總收益率為12%。如果購(gòu)買該房屋可以取得75%的銀行貸款，且利率為10%，每年應(yīng)還貸款利息為0.75萬(wàn)元；購(gòu)房人首付款2.5萬(wàn)元，則每年購(gòu)房者凈營(yíng)業(yè)收益為12000-7500=4500元。購(gòu)房人投資的收益率可寫成： 權(quán)益收益率=投資者凈營(yíng)業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/2500=18%,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 投資者自有資金收益率為18%，高于資產(chǎn)總收益率12%。上面的杠桿原理公式可寫成： 12%=(0.7510%)+(0.2518%) 12%=7.5% + 4.5% 也可以寫成：0.75 10% =7.5% 0.25 18% =4.5% 總

4、資產(chǎn)1.00 不同投資收益率12.0%資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率通過(guò)以上計(jì)算可以看出資產(chǎn)總收益率是借貸資金、自有資金收益依其占資產(chǎn)份額的加權(quán)平均值。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 二、杠桿作用的形式 假設(shè)有一房屋以12.5萬(wàn)元售出，兩年后又以15.68萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓，經(jīng)按前面所講的內(nèi)部收益率公式計(jì)算這一投資的內(nèi)部收益率為12%。假設(shè)可以按10%、12%和14%三種利率依80%的貸款比率取得抵押貸款，借款額為10萬(wàn)元，則借貸對(duì)權(quán)益收益率的影響如下表（表3-1）。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 不同借款利率對(duì)權(quán)益收益率的影響,房地產(chǎn)金融（第

5、二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 （一）杠桿正作用 杠桿正作用說(shuō)明借款可以增加權(quán)益收益率，因?yàn)榻栀J資金的利息小于資產(chǎn)收益率，因而使自有資金收益率提高。貸款方案A就是如此。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 （二）中性杠桿作用 借貸利率等同于資產(chǎn)收益率，借貸資金對(duì)資產(chǎn)收益率和權(quán)益收益率都沒(méi)有影響，保持為中性。這就形成了杠桿的中性作用，它是以借貸利率等于資產(chǎn)收益率為條件的。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第一節(jié) 杠桿原理 （三）杠桿的負(fù)作用 杠桿的負(fù)作用是指借貸資金的利息比資產(chǎn)收益率高，資金的借貸不僅不會(huì)增加資產(chǎn)收益，因利息高反而會(huì)使收

6、益降低。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 用戶從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應(yīng)按照抵押貸款合同規(guī)定的時(shí)間、還款額和還款方式還款。一般情況下，還款是按照分?jǐn)偡绞剑褪菍⒔杩钇诜殖扇舾傻韧钠诙危ㄈ缒昊蛟拢?，每一期段都償還相同數(shù)額的款項(xiàng)。一般是按月償還，將本金、利息分?jǐn)偟矫總€(gè)月還款。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 一、月還款額 月還款額通俗地也稱為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。 （一）本息均還法 本息均還法是將本金和利息平均攤分到每個(gè)月中的還款方法。每月的還款數(shù)量是相同的，在等額的還款中，每個(gè)月都含有相同的本金和利

7、息。每月分?jǐn)偟睦⒑捅窘饠?shù)可按下列公式計(jì)算： 每月攤還本金=M/n=貸款額貸款/月數(shù) 每月攤還利息=(n1)Mi/2n 每月還款額=每月攤還本金每月攤還利息,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 （二）先息后本法 先息后本法是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算其利息，每一次還款后本金降低，下一期還款中的應(yīng)計(jì)利息為剩余本金（貸款余額）的利息。每月還款額則是采用等比數(shù)列求和的原理推導(dǎo)出來(lái)的。每月的還款額是相同的，但隨著還款期限的延長(zhǎng)，每月還款額中本金所占比重增加，利息所占比重減少，很好地說(shuō)明了借貸資金的時(shí)間價(jià)值。先息后本法月還款額計(jì)算公式為： 月還款額=Mi（1i）

8、n/（1i）n1 其中M為貸款額；i為月利息，是年利率的1/12；n為貸款月數(shù)。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 比較兩種方法可以看出有以下差別： （1）二者的還款額不同 （2）每月還款額中本金、利息所占比例不同 （3）兩種還款方式中的利息總額不同 （4）在發(fā)生提前還款情況下剩余本金不同,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 二、 月本利和因子表 在西方國(guó)家，銀行還編制不同利率條件下的月本利和因子表，以幫助貸款人計(jì)算還款額、剩 余本金等。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 三、償還清單 （

9、一）基本概念 抵押人每月或每年還款數(shù)額取決于貸款額、利率、手續(xù)費(fèi)及攤還方式。 1.本金（principle）：本金是抵押人所欠銀行債務(wù)的總額，它是抵押人從放款機(jī)構(gòu)借貸的總額，是其總投資的一部分，其初始值等于按貸款比率計(jì)算的價(jià)值量。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 2.手續(xù)費(fèi)（cost of administration）：手續(xù)費(fèi)是放款人對(duì)貸款附加征收的一種費(fèi)用，一般為貸款額的1%3%，它是在放款時(shí)征收的，可以加到本金中。 3.貸款期限：一般以年計(jì)算，是放款日到最后還款日（也稱到期日或終結(jié)日）的時(shí)間間隔。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié)

10、 抵押貸款的償還 4.分?jǐn)傁禂?shù)：一般貸款都要求在貸款期限內(nèi)按照一定的期段（一般為1個(gè)月）償還一定的本金，即將所有本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)期限進(jìn)行還款，這個(gè)過(guò)程為攤還（amortization）。以上每一期段攤還的本金數(shù)額占本金的百分?jǐn)?shù)被稱為分?jǐn)傁禂?shù)，可記作K。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 例題2：假設(shè)貸款10萬(wàn)元，利率為10%，期限為30年 （二）償還清單的計(jì)算 1.剩余本金 貸款剩余本金數(shù)額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值。 假設(shè)例2中，貸款已按規(guī)定還款5年，則剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。已還款5年，還有25年即300個(gè)月沒(méi)有還款。這時(shí)300 個(gè)月1元錢的

11、現(xiàn)值，即月本利和因子（或月累積現(xiàn)值）為110.47，則剩余本金計(jì)算如下： 剩余本金=月還款額月本利和因子 =877.57110.047=96574(元) 也就是經(jīng)過(guò)5年還款后，10萬(wàn)元貸款的剩余本金為96574元，5年總計(jì)償還本金3426元。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 2.年付利息數(shù)額 在付完4年款項(xiàng)后，第5年開始時(shí)的貸款余額即為第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26 年的月本利和因子為110.99，即： 第4年后的剩余本金：877.57110.99=97402元 第5年后的剩余本金為96574元 即1年后，還款貸款本金減少了 97402-96

12、574=828元 而一年的還款總額為877.5712=10531元 其中還利息為10531828=9703元 即第5年的總還款額中利息為9703元，占很大比重。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 3.償還清單 按照上述方法我們可以計(jì)算出任何一年的償還本金和利息多少、剩余本金情況。我們也可以利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計(jì)算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計(jì)還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) （一）有效利率 在選擇抵押貸款時(shí)，抵押人總

13、是選擇有效利率較低的貸款方式，一方面可以減少貸款成本，另一方面可以提高自有資金的收益率，使金融工具起到正的杠桿作用，盡量避免中性和負(fù)的杠桿作用。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 （二）貸款比率 貸款比率是貸款額占總投資(或房屋價(jià)格)的比率，也稱為貸價(jià)比（ratio of mortgage to value）。 貸款比率可以說(shuō)明杠桿作用的大小，自有資金（equity）所占比例的倒數(shù)就是杠桿因子，用公式表示為：L=1/（1m）。這里假設(shè)m為貸款比率，1 為總投資量（即房屋價(jià)格），則自有資金E=1m。 在“杠桿原理”一節(jié)中曾講過(guò)：R=（Mi）（EY）。 因?yàn)镸E

14、=1，所以E=1M,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 杠桿因子同貸款比率的關(guān)系,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,5,10,15,20,50,60,70,80,90,100,貸款比率（%）,杠桿因子,杠桿因子同貸款比率關(guān)系圖（圖3-2）,0,第二節(jié) 抵押貸款的償還 （1）在杠桿作用為正時(shí)（D0），杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越多。 （2）在杠桿作用為中性時(shí)（D=0），杠桿因子對(duì)自有資金收益率無(wú)影響，貸款不起作用，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率又等于貸款利息。 （3）在杠桿作用為副時(shí)（D0），貸款給自有資金帶來(lái)負(fù)擔(dān)，杠桿作用越大，則自有資金收益

15、率降低幅度越大。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第二節(jié) 抵押貸款的償還 （三）還貸常數(shù) 還貸常數(shù)是年還款額同總貸款額的比值。 例如例2中，月還款額為877.57元，則年還款額（包括本息）為877.5712=10530.84元，還貸常數(shù) 為 10530.84/100000=0.1053。 還貸常數(shù)隨貸款期限和貸款利率而變，一般在貸款利率一定時(shí)，貸款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)就越低；在期限一定時(shí)，貸款利息越高，則還貸常數(shù)就越高。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 一、抵押貸款的參與人 （一）參與人 抵押貸款購(gòu)房活動(dòng)中的核心參與人為購(gòu)房人和銀行。 前者

16、是借款人，這里稱為抵押人；后者為放款人，也稱為抵押權(quán)人。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 二、抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者,拍賣,放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 銀行,還本付息,債權(quán),注銷抵押登記,售價(jià)低于債務(wù)部分,違約,貸款資金,（相當(dāng)與債務(wù)部分）,售價(jià),購(gòu)房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記,售價(jià)高出債務(wù)部分,圖3-4 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程,第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 三、再抵押 （一）概念 抵押貸款關(guān)系成立時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人在房產(chǎn)價(jià)值中所占份額為30：70。隨著還款年數(shù)的增加，未償還本金降低，抵押

17、人擁有房產(chǎn)價(jià)值份額比重增加，為了減少還款利息或從房屋中抽提更多資金投資其他領(lǐng)域，抵押人可以將已抵押房屋再次向原銀行或其他銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅旱男袨椤?房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 抵押人進(jìn)行二次抵押的原因可歸納為以下三個(gè)方面： （1）對(duì)于固定利率抵押貸款在利率趨低的情況下，再抵押可以取得低利率貸款，以減少貸款成本，減少月還款額。 （2）增加貸款量，特別是經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的還款，抵押人占房屋價(jià)值的大部分份額，由于房屋抵押無(wú)法進(jìn)行處置，使很多資金都沉淀于房屋這種不動(dòng)產(chǎn)，影響新的投資。 （3）改善貸款狀況，如由原來(lái)的變率抵押貸款變?yōu)楣潭ɡ实盅嘿J款，以提高心理的和實(shí)

18、際的安全性。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 （二）再抵押的運(yùn)行 為了取得再抵押，借款人應(yīng)首先清償原抵押債務(wù)，并愿支付一定的期前清償罰費(fèi)、申請(qǐng)費(fèi)。 為減少損失，抵押權(quán)人對(duì)提前清償設(shè)定一些限制措施，并給予一定的罰費(fèi)。 為了減少各種罰費(fèi)，抵押一般首先向原銀行申請(qǐng)二次抵押。 如果是向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅?，在違約賠償時(shí)，就產(chǎn)生了第一、第二順位抵押權(quán)人，原抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人，新抵押銀行為第二順位抵押權(quán)人。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 房屋抵押可以分為購(gòu)買房屋的抵押和作為擔(dān)保的抵押。 （

19、一）抵押房屋的使用管理 （二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 二、違約后抵押房屋的處理 （一）違約 在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位： （1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。 （2）借款人在貸款合同終止前就已宣告解散或破產(chǎn)。 （3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目。 （4）當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響貸款人利益情況時(shí)。在以上情況發(fā)生時(shí)，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第四節(jié) 抵押房屋

20、的使用和管理 （二）處理 貸款人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照下列程序進(jìn)行： （1）發(fā)現(xiàn)借款人違約后，貸款人要事先通知借款人，如借款人仍不能給出有說(shuō)服力的解釋，貸款人才可能采取下一步措施。 （2）貸款人可要求司法機(jī)關(guān)并通過(guò)一些拍賣行強(qiáng)迫拍賣抵押房屋。 （3）貸款人是拍賣房屋的第一受益人，如拍賣收入不足償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)向借款人另行追索；如果償還貸款本息和有關(guān)費(fèi)用之后有剩余，所余金額退還借款人。 （4）對(duì)拍賣價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止拍賣。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 一、等額還款 固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此也被

21、稱為等額還款或等額償還。 在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。隨著還款期限的增加，所欠款項(xiàng)越來(lái)越少，所以每月還款額中利息所占份額越來(lái)越少，而本金數(shù)額越來(lái)越大。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 二、貸款期限與月還款額 月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。 如借貸1元錢所需要的月還款額越低（即期限越長(zhǎng)），則借款人所能借貸的資金就越大，因?yàn)閷?duì)于一給定數(shù)額的貸款，如還款額低，達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的家庭增多，很多收入較低的家庭也能達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 三、利率調(diào)整后

22、還款數(shù)額的計(jì)算 利率的調(diào)整使貸款的月還款額發(fā)生變化。 （一）本息均還法 設(shè)客戶還款n1個(gè)月后，貸款月利率由r變?yōu)閞，利率變動(dòng)后剩余本金計(jì)算公式為： P=Pn1m=(nn1)P /n 其中m為每期段還本數(shù)；P為剩余本金；P為本金；n為還款月數(shù)。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 銀行一般可以采取兩種處理方法： 1.固定還款期限，改變還款量 由于還款期保持不變?yōu)閚月，則剩余期限n=nn1個(gè)月，將P、 n代入公式，利率變動(dòng)后， 每月償還本金 ：m=P/n=(nn 1)P/ (nn1)n =P /n （保持不變） 每月應(yīng)還利息：N=2(n+1)Pr/2n =

23、 （n-n1+1）Pr /n 月還款額：T= P+(n-n1)+1Pr/n,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 2.固定月還款額，還款期限變化 由于每月還款額不變，所以 m+n=m+n 則P/n+ (2n+1)P r/2n =P/n+(2n+1)Pr /2n 則n=n (2P+Pr)/ 2P +(P+1)Pr-2nPr =(nn1)(r2)/ 2(2n1)r2(n n1)r,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 （二）先息后本法 經(jīng)過(guò)一定期限的還款，在期前還款時(shí)客戶 共還本金數(shù)為： 剩余本金：,房地產(chǎn)金融（第二版

24、） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 若利率發(fā)生波動(dòng)，銀行可以采取兩種處理方法。 1.期限固定，還款額變化 由于還款期限保持不變，剩余期限n=n-n1 則變化后的月還款額：,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 2.還款額固定，期限變化 由于月還款額不變，則m=m 則 則 則,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第六節(jié) 期前還款的處理 一、基本概念 期前還款就是借款人出于自身利益在貸款未到期前不履行合同，提前還款的行為。 定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進(jìn)行期前還款。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教

25、材,第六節(jié) 期前還款的處理 二、期前還款的罰則 期前還款造成了放款人的損失： （1）破壞了放款人的貸款組合安排，使放款人處在不利地位。 （2）從清償?shù)椒趴钊酥匦抡业叫碌慕杩钊?，需要一定的時(shí)間，這段時(shí)間資金的閑置造成放款人的利息損失。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第六節(jié) 期前還款的處理 （3）期前還款多發(fā)生在市場(chǎng)利率降低的時(shí)期，借款人為了取得較低利率的借款，減少還款額，就采用了期前還款措施；由于新貸款利率較低，使抵押權(quán)人又有一些利息損失。所以，在出現(xiàn)期前還款時(shí)，抵押權(quán)人一般要求抵押人多付6個(gè)月的利息，或多付剩余本金的1%5%，作為對(duì)期前還款的懲罰。 期前還款罰則都應(yīng)在合同中預(yù)先

26、作出說(shuō)明。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第六節(jié) 期前還款的處理 三、期前還款的處理 在進(jìn)行期前還款的處理時(shí)，可以采用兩種方法： 一種是根據(jù)還款清單，查找貸款的剩余本金 等，再加上罰費(fèi)就是借款人所欠債務(wù)。 一種是用計(jì)算的方法求得剩余本金。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 一、變率抵押貸款 變率抵押貸款是指在合同中規(guī)定的利率可以季節(jié)性地浮動(dòng)，這種浮動(dòng)幅度是按事先預(yù)定的市場(chǎng)指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而確定的。 一方面，變率抵押貸款的月還款額較低，能吸引更多的客戶；另一方面，這種抵押貸款的利率在市場(chǎng)利率變化較大的情況下，償還額有增加的可能性，所以說(shuō)它又

27、具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （一）變率抵押貸款的類型 1.償還額的變化 2.償還期的變化 3.完全可變抵押貸款 4.前期變率后期固定貸款,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （二）變率抵押貸款的運(yùn)作 1.變化指數(shù)：變化指數(shù)是指名義利率的變化，它是 按照特定指數(shù)的升高或降低而變化的。 2.初始利率和利率變幅：初始利率是抵押貸款成立后借款人所應(yīng)付的利率。調(diào)整后的利率為初始利率同利率變幅之和。 3.允許最大變化量：是指一次調(diào)整所允許的最大調(diào)整幅度。 4.允許變化量：主要規(guī)定允許每年調(diào)整的最大百分?jǐn)?shù)，有的

28、合同中還規(guī)定了調(diào)整的最小時(shí)間間隔以及調(diào)整所依據(jù)的指標(biāo)。 5.期前清償。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （三）前期變率抵押貸款 還款額的固定性，有利于借款人對(duì)還款作出好的安排，多數(shù)用戶對(duì)固定利率貸款比較感興趣。在變率抵押貸款合同中，一般都有借款人可轉(zhuǎn)為定率貸款權(quán)利的條款。轉(zhuǎn)變后的利率 可參照當(dāng)前市場(chǎng)上固定利率抵押貸款的平均水平。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （四）滾動(dòng)抵押貸款 這種貸款在加拿大較流行，因而也稱為加拿大式抵押貸款。 在一定長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，將整個(gè)借款期限分成多個(gè)（一般45個(gè)）時(shí)段。每一時(shí)段，放款人、借款人

29、都要協(xié)商有關(guān)利率、還款等事宜，如果能達(dá)成協(xié)議，雙方重新簽訂下一輪抵押合同。所以，這種抵押貸款關(guān)系像滾雪球一 樣從一個(gè)時(shí)段發(fā)展到另一時(shí)段。如果雙方不能達(dá)成協(xié)議，抵押人可以去其他銀行進(jìn)行二次抵押 。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （五）變率抵押貸款的優(yōu)缺點(diǎn) 1.變率抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)： （1）因利率可變，所以其初始利率較固定利率貸款的利率要低，可以吸引更多的客戶。 （2）因利率低、還款額低，所以達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的客戶多，有利于銀行在貸款時(shí)做更全面的評(píng)價(jià)，選擇性更大。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （3）利率變動(dòng)，還款額數(shù)量

30、變化，可避免固定利率持續(xù)高還款額的壓力，減少違約現(xiàn)象。 （4）在高利率時(shí)取得的貸款，隨著市場(chǎng)利率的降低還款額減少，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)利率低而貸款利率高對(duì)抵押人不利的情況，迫使抵押人違約或進(jìn)行二次抵押、再抵押。 （5）由于利率隨市場(chǎng)而變，不會(huì)造成銀行利率風(fēng)險(xiǎn)，所以沒(méi)有期前清償罰金。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 2.變率抵押貸款的缺點(diǎn)： （1）由于利率是波動(dòng)的，雖然初始利率低，但未來(lái)有升高的可能性，使借款人利率風(fēng)險(xiǎn)加大 。 （2）利率變化過(guò)大、過(guò)頻會(huì)引起還款額大幅度上升，導(dǎo)致借款人還款困難，使貸款拖欠或成 為壞賬的可能性加大。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房

31、地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （3）較低的初始利率可能會(huì)很快上升，借款人由低利率而形成的還款額低可能會(huì)迅速消失。 （4）還款額過(guò)大的波動(dòng)造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過(guò)大。 （5）利率每次變動(dòng)都要雙方協(xié)商，所以雙方常對(duì)怎樣分?jǐn)偫曙L(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)論不休，討價(jià)還價(jià)，成本升高。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 二、低月還款額抵押貸款 （一）漸增還款抵押貸款 在抵押的前幾年，月還款額可逐年增加，其利率既可以是固定的，又可以是變動(dòng)的。 在美國(guó)這是一種被廣泛接受的抵押貸款方式。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款

32、類型 （二）依價(jià)變率抵押貸款 在市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹時(shí)，市場(chǎng)物價(jià)指數(shù)升高，依價(jià)變率抵押貸款的本金也按同樣的比例上升；月還款額升高，但相對(duì)價(jià)值保持不變。 每年的月還款額按照以下三個(gè)因素進(jìn)行調(diào)整： （1）當(dāng)年市場(chǎng)利率 （2）隨通貨膨脹率而變化的抵押本金 （3）剩余期限應(yīng)分?jǐn)偟谋窘稹?房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （三）增值分成抵押貸款 通常投資人利用銀行借款投資長(zhǎng)期的房地產(chǎn)，如果貸款利率是固定的，那么銀行就承擔(dān)了這種投資的利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通貨膨脹出現(xiàn)時(shí)，銀行利率不能隨市場(chǎng)利率而提高，銀行面臨損失風(fēng)險(xiǎn)較大。 為了克服這種風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能參與房屋增值的分成，

33、銀行一般將貸款利率降到市場(chǎng)平均利率水平以下，以換取參與房屋增值分成的權(quán)利。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 （四）前期低付抵押貸款 這種抵押貸款主要是在早期降低還款額，以增加房屋的吸引力。 前期低付抵押貸款是漸增還款抵押貸款中的特有方式，具有下列優(yōu)點(diǎn)： （1）對(duì)用戶來(lái)講有討價(jià)還價(jià)的余地。 （2）較低的初始還款額能吸引更多用戶，也使達(dá)到還款標(biāo)準(zhǔn)的用戶增加。 （3）在還款額較低時(shí)，房屋較容易銷售，可以降低產(chǎn)權(quán)人長(zhǎng)期持有時(shí)的管理費(fèi)用。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 三、其他抵押貸款方式 （一）快速還款抵押貸款 同其他抵

34、押貸款方式相反，不是降低月還款額，而是提高月還款額，縮短還款期。 1.快速還款抵押貸款類型 （1）15年期抵押貸款 （2）雙周付款抵押貸款 （3）還款漸增抵押貸款,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 2.快速還款抵押貸款的優(yōu)點(diǎn) （1）還款速度加快，期限縮短，利率降低。 （2）不同期限抵押貸款的債務(wù)總額差別很大。 （3）促進(jìn)節(jié)約和儲(chǔ)蓄。,房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材,第七節(jié) 其他抵押貸款類型 3.快速還款抵押貸款的缺點(diǎn) （1）由于還款額提高，借款人用在其他方面的資金減少，限制了家庭消費(fèi)或改變了原來(lái)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 （2）還款額的提高，增加了借款拖欠的風(fēng)險(xiǎn)。 （3）因快速還款的數(shù)額較大，所以達(dá)到還款標(biāo)準(zhǔn)的家庭減少，限制了一部分人的參與。,房地產(chǎn)