房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用項目及核算內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本和期間費(fèi)用科目規(guī)范一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算（一）成本項目一般包括下列六項：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4、建筑安裝工程費(fèi)5、配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)（二）各成本項目的開支范圍如下：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(1) 土地征用費(fèi)： 土地出讓金 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)用 繳納的契稅、耕地占用稅 (2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 建筑物拆遷補(bǔ)償支出 安置動遷支出 農(nóng)作物補(bǔ)償 危房補(bǔ)償(3) 七通一平費(fèi)：大市政配套費(fèi) 紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建設(shè)費(fèi)，管線鋪設(shè)費(fèi) 另外還可能包括場地平整費(fèi)，勘察設(shè)計費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)(4) 土地閑置費(fèi)：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未開發(fā)的

2、，將被征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。2、前期工程費(fèi) (1) 項目前期報批報建費(fèi)： 墻改專項基金 水泥基金 人防工程建設(shè)費(fèi) 規(guī)劃管理費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi) (2) 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)： 總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費(fèi) 管線設(shè)計費(fèi) 改造設(shè)計費(fèi) 可行性研究費(fèi) 市場調(diào)研費(fèi) 制圖曬圖費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi) 方案評審費(fèi)(3) 勘測丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4) “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進(jìn)行

3、場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。(5) 臨時設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費(fèi)，臨時借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時設(shè)施費(fèi)。(6) 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。(7) 其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(1) 道路工程費(fèi)：開發(fā)項目內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2) 供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3) 給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）

4、水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4) 供氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5) 供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6) 通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9) 綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11) 其他：小區(qū)周

5、圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。4、建筑安裝工程費(fèi)指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費(fèi)和勞動保險費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。(2) 安裝工程費(fèi) 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施

6、安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 煤氣、燃?xì)獍惭b工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。 門窗安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的門、窗以及安裝費(fèi)。上述

7、各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。(3) 裝修工程費(fèi)： 公共部位裝修：指過道、入戶大門電梯間等公共部位的裝修 粗裝費(fèi)：主要指為達(dá)到交工驗收標(biāo)準(zhǔn)而對毛坯進(jìn)行的一般裝修 精裝修：根據(jù)與客戶簽訂的精裝修合同進(jìn)行的裝修所支付的材料和裝修費(fèi)。(4) 項目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險費(fèi)等。5、公共設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不

8、可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)

9、商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨(dú)立核算。6、開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位（主要指開發(fā)部和工程部）為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：(1) 職工薪酬：開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資、獎金和津貼。（2）折舊費(fèi)：用于開發(fā)項目現(xiàn)場的固定資產(chǎn)提取的折舊費(fèi)。（3）社會保險費(fèi)：開發(fā)項目現(xiàn)場人員交納的五險一金費(fèi)用（4）車輛使用費(fèi)：用于開發(fā)項目現(xiàn)場車輛發(fā)生的費(fèi)用，包括油費(fèi)、過橋過路費(fèi)、車輛保險、車輛維修等。（5）辦公費(fèi)：開發(fā)項目現(xiàn)場辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖等費(fèi)

10、用。（6）水電費(fèi)：開發(fā)項目現(xiàn)場自己耗用得得水電費(fèi)。（7）勞動保護(hù)費(fèi)：開發(fā)項目現(xiàn)場人員的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)。（8）其他費(fèi)用：開發(fā)項目現(xiàn)場發(fā)生的除上述費(fèi)用外的其他費(fèi)用。二、開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的開支范圍為：1、營業(yè)費(fèi)用 (1) 職工薪酬：銷售部門人員的工資、獎金和津貼。(2) 勞動保險費(fèi)：銷售部人員繳納的五險一金費(fèi)用。(3) 折舊費(fèi)：銷售部門使用的固定資產(chǎn)計提的折舊費(fèi)。（4）車輛使用費(fèi)：銷售部門使用車輛發(fā)生的費(fèi)用，包括油費(fèi)、過橋過路費(fèi)、車輛保險、車輛維修等。（5）辦公費(fèi)：銷售部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費(fèi)用。（6）差旅費(fèi)：銷售部門人員外出出差交通、住宿

11、、差旅補(bǔ)助等費(fèi)用。（7）業(yè)務(wù)招待費(fèi)：銷售部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)生的招待費(fèi)用，人員出差時的餐費(fèi)。（8）售樓部費(fèi)用：小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。(9) 營銷費(fèi)用：開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評

12、估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。（10）其他費(fèi)用：除上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用。2、管理費(fèi)用 (1) 職工薪酬：行政管理部門人員的工資、獎金和津貼。 (2) 社會保險費(fèi)：行政管理部門人員繳納的五險一金費(fèi)用。(3) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。(4) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：行政管理部門人員發(fā)生的餐費(fèi)、禮品費(fèi)、娛樂費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；人員出差的餐費(fèi)等。(5) 差旅費(fèi)：行政管理部門人員因業(yè)務(wù)需要外出出差的交通、住宿、差旅補(bǔ)助等費(fèi)用。(6) 低值易耗品攤銷：行政管理機(jī)構(gòu)購買的低值易耗品一次性計入攤銷。(7) 車輛使用費(fèi)：行政管理部門使用車輛發(fā)生的費(fèi)用，包括油費(fèi)、過橋過路費(fèi)、車輛保險、車輛維修費(fèi)用等。(8) 辦公費(fèi)：行政管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費(fèi)用。（9）審計費(fèi)：中介機(jī)構(gòu)提供相關(guān)報告的費(fèi)用，包括驗資、審計、