成全機(jī)構(gòu)產(chǎn)品月報(bào)花園洋房專題研究150282010.ppt

1、,花園洋房（情景花園洋房）專題研究,花園洋房概念與特點(diǎn),花園洋房的起源,中國的花園洋房源于上海，自世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。其特指有國外建筑風(fēng)情的獨(dú)棟別墅，而且坐落在繁華地段，代表著舊上海上流社會的生活方式。 然而，現(xiàn)今市場中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房已相去甚遠(yuǎn)。說“變質(zhì)”，更可說是是進(jìn)步。花園洋房把別墅的一些生活形態(tài)做了四到五層的小樓里。,花園洋房概念與特點(diǎn),馬勒別墅,白公館,狹義的花園洋房就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層

2、小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的Town House，戶型較大，居住舒適程度高。,當(dāng)代花園洋房的概念,廣義的花園洋房已不再是別墅，稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切，是介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑。其建筑風(fēng)格以歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式為主，強(qiáng)調(diào)景觀、園林規(guī)劃較好，綠化率比較高，普遍在遠(yuǎn)郊一帶，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。一般一層贈送花園，頂層贈送閣樓或露臺。,花園洋房概念與特點(diǎn),我們這里所研究的，是廣義上的花園洋房。 “花園” 從宏觀層面：諸如中心綠地、廣場、組團(tuán)綠地、樓間庭院等等。 從微觀層面：屬于

3、每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)核心和精髓。 例如地面層的庭院、地下或半地下庭院，二層及以上層的入戶花園、較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等等。 “洋房” 更多地借鑒了西方建筑舒適度內(nèi)容，從平面到造型立面、從局部到整體的思考，體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、造型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)以及裝飾細(xì)部等。 這兩個(gè)要素缺失了任何一個(gè)都不能稱為“花園洋房”。,花園洋房的要素,真正的花園洋房是“戶戶帶花園”的，不僅強(qiáng)調(diào)公共景觀，還要求將景觀體系引入建筑體內(nèi)，融入建筑肌理，即保證每一戶花園洋房的私有景觀。,花園洋房概念與特點(diǎn),花園洋房屬低層低密住宅，1.0左右，戶戶擁有花園，其建筑

4、風(fēng)格以歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式。 綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，注重中央景觀、組團(tuán)景觀與自家景觀的有效結(jié)合。 強(qiáng)調(diào)開放式生活方式。如空中花園、露臺等的運(yùn)用。 目標(biāo)消費(fèi)者定位為中高收入人群。,花園洋房的特點(diǎn),花園洋房概念與特點(diǎn),花園洋房VS別墅,市場定位,別墅定位于市場高端產(chǎn)品，服務(wù)于社會高收入人群； 而花園洋房所定位的客群是中產(chǎn)階級，而且具有一定文化品位。,可替代性,別墅最核心的競爭力是對土地的占有、對自然環(huán)境的依賴、社區(qū)私密性和身份的象征，這些是其他產(chǎn)品很難完全復(fù)制的，因此形成了別墅的無可替代性； 而花園洋房因其較低的市場定位，適中的價(jià)位，較大的市場需求，產(chǎn)品同質(zhì)性稍強(qiáng)。,景

5、觀環(huán)境,花園洋房將花園的概念引入其內(nèi)，同樣具備對周邊景觀環(huán)境的依賴性。,價(jià)格和位置,從價(jià)格上看，花園洋房的價(jià)格低于同地段別墅； 而相對于別墅，花園洋房更能吸人眼球的便是濃郁的鄰里氣息以及較別墅更接近市中心的位置。 花園洋房大多4、5層，還采取了層層退臺的布局，這些都有效的拉進(jìn)了鄰里之間的距離，更具人文氣息； 同時(shí)，別墅大多處于郊區(qū)，住花園洋房的生活便利性要優(yōu)于別墅。,花園洋房概念與特點(diǎn),花園洋房VS多層,花園洋房實(shí)際上是一種多層住宅，不過是多層住宅在舒適度和環(huán)境美化方面的升級產(chǎn)品。 花園洋房的優(yōu)點(diǎn) 一般一層只有兩戶，居住密度相對多層要低； 外觀上花園洋房更具有創(chuàng)造空間，每戶通過退臺，空間錯(cuò)落等

6、手法，戶型均有變化； 花園洋房將室外的景色引入室內(nèi)，講究室內(nèi)外空間的銜接協(xié)調(diào)，一般一層帶花園，其他樓層贈送露臺，景觀性更好 花園洋房的缺點(diǎn) 由于每層都要退臺，建筑基底面積較大，建筑密度也相應(yīng)變大 層數(shù)一般在四五層，容積率做不高，一般在0.81.0之間（對于開發(fā)商而言） 戶均面積較大，總價(jià)較高,花園洋房概念與特點(diǎn),本質(zhì)區(qū)別：花園洋房能提供住戶與外界接觸和與自然交流更大的空間，創(chuàng)造了一種新的城市生活狀態(tài),情景花園洋房的誕生,以退臺為主要產(chǎn)品特征的情景花園洋房在國內(nèi)是近年來萬科首創(chuàng)的，并且于2002年申請了專利。 如何實(shí)現(xiàn)“情景”？就是在本來生硬的街面上通過退臺實(shí)現(xiàn)交流空間，增加鄰里的溝通，改善社區(qū)

7、的鄰里氛圍，實(shí)現(xiàn)“情景”。,專利產(chǎn)品“情景花園洋房”,情景花園洋房的誕生,專利產(chǎn)品,層層退臺,花園露臺,私家花園,空中花園,觀景露臺,情景花園洋房的誕生,“情景花園洋房”產(chǎn)品特征,每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體室外水平空間，即戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺。 其建筑物的向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，一層單元前面形成半圍合的情景花園。 二層在一層陽光房的部位退臺，形成二層的景觀露臺。 三層在二層門廳的部位退臺，形成三層的景觀露臺。 公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯,每戶在兩邊側(cè)部位退臺，形成四層的景觀露臺。 四層半設(shè)有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈恢猛伺_，形成四層半

8、的景觀露臺。 四層至四層半為復(fù)式戶型，以下為平層戶型。 露臺與廳門連通，花園與陽光房或廳連通。,花園洋房戶型的演變,院底層的私家小院 錯(cuò)動靜相錯(cuò)，室內(nèi)和室外空間轉(zhuǎn)換相錯(cuò)，增加空間的動感和層次感 退退臺，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，增加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面 露更多的室內(nèi)空間暴露給自然,一層擁有私家花園,二層“退”一層書房形成露臺,“退”客廳面積形成露臺,“靜” 臥室/書房,“動” 客廳餐廳/活動,轉(zhuǎn)角飄窗，增大觀景面,客廳與觀景露臺相連，室內(nèi)外空間相錯(cuò),一層,二層,三層,四層,花園洋房戶型基本形態(tài)四要素,花園洋房戶型的演變,花園洋房戶型的發(fā)展演變,花園洋房戶型的演變,形態(tài)功能,舒適

9、度、私密性、景觀性、奢侈度升級。,退臺方式,室內(nèi)空間,退臺方式新穎多變成都萬科金色家園 南北露臺交錯(cuò)退臺無錫萬科東郡,地下空間的利用金科十年城、金地格林郡 頂層復(fù)式私密性主臥金地格林郡 頂層三躍層復(fù)式蘇州萬科金色家園 緊湊型花園洋房上海萬科白馬花園,面寬放大成都萬科金色家園 室內(nèi)兩步錯(cuò)層億城天筑 三錯(cuò)躍空間復(fù)地別院,底層和頂層附加值增高（金地格林郡） 一層帶地下室，頂層復(fù)式； 底層私家停車場，贈送儲藏室； 一層、二層、三層獨(dú)立入戶； 頂層復(fù)式私密性高。,三層,兩層,一層/地下室,四層/五層復(fù)式 162平方米,專供本棟的停車位，每戶贈送的儲藏室,挑空下沉客廳,下沉庭院,南露臺,側(cè)露臺,頂層主臥區(qū)

10、域 臥室+書房+衣帽間+衛(wèi)生間,大面積露臺贈送,南露臺,花園洋房戶型的演變,形態(tài)功能,一層/地下一層,二層/地下一層,地下空間的充分利用（金科十年城） 一層二層均帶地下室； 一層二層獨(dú)立入戶，擁有南向花園、入戶花園和下沉花園三重庭院景觀。,超越蘇州市場，借鑒國內(nèi)產(chǎn)品花園洋房,入戶花園入戶,地下室入戶,南花園入戶,室外樓梯入戶,入戶花園入戶,一層地下室，通過一樓室內(nèi)樓梯進(jìn)入,二層地下室，通過室外樓梯進(jìn)入,二層地下室,一層地下室,下沉花園,下沉花園,花園洋房戶型的演變,形態(tài)功能,頂層三躍層復(fù)式（蘇州萬科金色家園） 一層二層均帶地下室； 四層、五層、六層，一躍再躍，一戶三層形成空中美墅，192平方米

11、； 頂層挑空處可以靈活變動，改為家庭活動室； 南露臺、側(cè)露臺、北露臺，退臺方式層層不同，立面豐富多變。,三層,四層,五層,兩層/地下室,一層/地下室,六層,上五層,上六層,下五層,上一層,下地下室,下地下室,上兩層,隔樓板，形成活動室,南陽臺,南陽臺,退兩層臥室，側(cè)露臺,側(cè)露臺,退進(jìn)深，南露臺,退四層臥室，北露臺,頂層北露臺,花園洋房戶型的演變,形態(tài)功能,一層 140平方米,二層 133平方米,三層 130平方米,四層 120平方米,五層 110平方米,入戶花園,入戶花園,工作陽臺,工作陽臺,工作陽臺,主臥個(gè)性空間,主臥個(gè)性空間,二層 89平方米,五層66平方米,功能緊湊（上海萬科白馬花園）

12、小面積， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局緊湊； 面積雖小，功能齊全且布局合理； 戶戶有露臺,面積雖小,仍然具有洋房的品質(zhì)。,三層,以最小面積模塊組合的干濕分離衛(wèi)生間，強(qiáng)調(diào)功能性。,利用客廳和臥室的交錯(cuò)退臺形成露臺。,面積雖小，仍然具有儲藏功能。,減少臥室達(dá)到退臺效果。,廚房位于房型中部，北側(cè)布置書房和臥室。,臥室/客廳,衛(wèi)生間/玄關(guān),廚房/餐廳,書房/次臥/儲藏,四 進(jìn) 深 設(shè) 計(jì),花園洋房戶型的演變,形態(tài)功能,退臺方式新穎，放大面寬（成都萬科金色家園） 南邊從二層延伸出陽臺+陽光房，利用陽光房和陽臺退臺的屋頂形成南向露臺； 二至四層層層遞退，戶戶有露臺和陽光房； 總

13、面寬達(dá)到15米以上，南向采光面大； 立面形態(tài)層次豐富立體。,三層,四層,五層,兩層,陽臺,陽光房,露臺,退二層陽光房為露臺,一半陽臺作為陽光房,陽臺,退三層陽光房為露臺,三層陽臺作為陽光房,退四層陽光房為露臺,花園洋房戶型的演變,退臺方式,南北交錯(cuò)露臺（無錫萬科東郡） 三層南面大露臺，北面小露臺； 四層北面大露臺，南面小露臺； 五層退四層臥室形成大露臺。 南北均有觀景場所，立面豐富有層次。,三層,四層,五層,退二層書房和臥室，南面大露臺,退三層臥室，北面大露臺,退四層臥室，改變布局，北面大露臺,北面小露臺,北面退客廳和臥室進(jìn)深形成小露臺,花園洋房戶型的演變,退臺方式,錯(cuò)層（億城天筑） 室內(nèi)增加

14、兩步錯(cuò)層，劃分私密與活動空間，也讓居家更多動感； 一步陽臺/飄窗，銜接室內(nèi)外空間； 轉(zhuǎn)角窗，室內(nèi)更多與自然接觸。,兩步錯(cuò)層,兩步錯(cuò)層,兩步錯(cuò)層,私家前庭,私家后院,一步陽臺/飄窗,一步陽臺/飄窗,轉(zhuǎn)角窗，陽光浴室,多功能房,陽光房,陽光房,一層陽光房退為露臺,二層陽光房退為露臺,三層,兩層,一層,花園洋房戶型的演變,室內(nèi)空間,三錯(cuò)躍層（復(fù)地別苑） 三個(gè)層面兩戶； 三錯(cuò)躍立體戶型； 兩戶客廳均挑空4.5米。,半地下室/一層為一戶,二層/三層南面為一戶,三層北面/四層為一戶,五層/六層為一戶,二層,二層上躍層,四層下躍層,四層,東面剖面示意,2-4層西面剖面示意,下層挑空客廳,上層挑空客廳,4.5

15、米,4.5米,3.0米,3.0米,3.0米,3.0,6.0,6.0,7.5,9.0,客廳挑空4.5米,客廳挑空4.5米,花園洋房戶型的演變,室內(nèi)空間,花園洋房的變遷時(shí)間,2000年2002年,20032005年,花園洋房的誕生：初具雛形，摸索期 代表作品：萬科四季花城、城市花園 具體特征：退臺基本集中在南面，外立面以單色為主,花園洋房的成長，穩(wěn)定期 代表作品：萬科水晶城、順馳美瀾湖 、金科天湖美鎮(zhèn) 具體特征：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，前園后院，大面積等,20062008年,花園洋房的成熟，改良期 代表作品：復(fù)地別院、金科十年城、金地格林郡等 具體特征：面積兩級分化、大面寬、頂層躍兩層、錯(cuò)層，客廳挑空

16、、一二層均帶地下室，建筑風(fēng)格各異，更隨意，交流空間更多,花園洋房的變遷地域,南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費(fèi)習(xí)慣的差異決定了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個(gè)本地化運(yùn)作的行業(yè)。好的花園洋房，也必須遵守本地相關(guān)政策，尊重本地客戶喜好，因地制宜。,北京,深圳,上海,成渝,對日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑間距大，戶型方正，大面寬，建筑面積較大,對日照要求不高，東西、南北向排布均可，可做成一個(gè)“U”字型的組團(tuán)，形成圍合式布置，全部向中心退臺,對日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（東南）旋轉(zhuǎn)，但也不能接受東西向，小戶型較受歡迎,對日照要求不高，通風(fēng)即

17、可，不考慮朝向問題，可錯(cuò)落布局，形成多層次庭院圍合空間，退臺方式可以創(chuàng)新，由于市場競爭激烈，產(chǎn)品升級較快，產(chǎn)品力提升較迅速,U型布局,花園洋房未來發(fā)展趨勢,地下層附加值的利用，一層或一、二層均帶地下室 頂層三躍戶型緊俏 入戶方式轉(zhuǎn)變，每戶均獨(dú)立入戶，營造類別墅的專屬入戶感受 退臺方式多樣，傾向于南向退臺，以及退臺與錯(cuò)露臺結(jié)合 內(nèi)部空間布局向別墅空間靠攏，大面寬、客廳挑空、私密主臥、內(nèi)部錯(cuò)層等元素的融入。 合理控制或放大面積，改變原有花園洋房戶型區(qū)間范圍小的局面，形成了洋房市場的細(xì)分，小面積每戶90平方米以下，類別墅洋房超過200平方米/戶。,花園洋房戶型的演變,花園洋房建筑風(fēng)格,花園洋房的建筑

18、風(fēng)格包括現(xiàn)代、古典、中式、北美、北歐、地中海、鄉(xiāng)村風(fēng)格等，豐富多彩、不拘一格。 其中以現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格最為常見。規(guī)劃設(shè)計(jì)中多以追求的是小鎮(zhèn)風(fēng)情、異國情調(diào)，或是小資和時(shí)尚為主。,花園洋房建筑風(fēng)格,花園洋房常見建筑風(fēng)格,平屋頂，簡單的檐部處理，少用或不用裝飾線腳 大小一致的落地大窗與橫向涂料梁線形成鮮明的對比； 紅色面磚，光潔的白墻； 通過高聳的建筑外立面和帶有強(qiáng)烈金屬質(zhì)感的建筑材料，彰顯都市感和現(xiàn)代感。,現(xiàn)代風(fēng)格萬科水晶城,花園洋房建筑風(fēng)格,古典地中海建筑風(fēng)格； 底層石材貼面，二層以上駝色涂料； 通過石材、浮雕、雕花鐵藝、弧形大窗等典型符號的質(zhì)感，表達(dá)了更多的宮廷元素，顯得莊重、內(nèi)斂、大氣。,地中海風(fēng)格復(fù)地別苑,花園洋房建筑風(fēng)格,建筑施工強(qiáng)調(diào)的是一種手工、生態(tài)的感覺； 高低起伏的