房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例(word多表)[詳細]_第1頁
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文檔簡介

1、目 錄案例一:租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例案例二:混合房地產(chǎn)開發(fā)項目案例案例三:房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例案例四 房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款申請報告評估案例案例一 租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例1.市場分析和需求預(yù)測 X X市地處華北平原,是中南某省重要的工業(yè)城市之區(qū)人口約60萬人,面積187平方公里. X X市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里,人口約3.6萬人.各類房屋總建筑面積72萬平方米,常住市區(qū)的4800戶貧苦市民,人均居住面積不足2.5平方米,房屋年久失修,破爛不堪,其中草灰棚房就有9700余間,除此之外無房可住的不計其數(shù). x X市人民在解放前百余年間,嘗盡了 洪水、戰(zhàn)禍之苦.建國后在黨和政府的

2、領(lǐng)導(dǎo)下,城市建設(shè)規(guī)模得到了 前所未有的發(fā)展, 1998年人口達到529萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口達到105萬人,各類房屋建筑面積增加了 14倍.黨的十一屆三中全會以來,城鎮(zhèn)住宅大幅度增長,10多年來,住宅建設(shè)投資平均每年以18%的速度增長,人均居住面積有了 明顯增加,一大批破舊、低矮棚戶房得到了 改造,廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了 明顯改善.然而由于經(jīng)濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約,加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多,X X市的住房供求矛盾依然十分突出,現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造. 根據(jù)X X市統(tǒng)計年鑒 (1998)顯示,缺房戶數(shù)8000戶,其中人均居住面積在4平方米以下的住房

3、困難戶3000余戶,隨著城市人口的增長,今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶,因此,距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟實惠住房,從而使城鎮(zhèn)居民達到小康居住水平的要求差距還很大. 從全市商品房市場看,1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米,實際銷售14.66萬平方米,預(yù)售1.89萬平方米,空置4.97萬平方米,實際銷售總金額達到9831萬元,總體情況比較理想.隨著國家擴大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善,經(jīng)濟形勢將得到回升,人們消費預(yù)期也將得到提升,因此,商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好. 據(jù)1997年調(diào)查資料顯示,項目附近的事業(yè)

4、單位和企業(yè)缺房產(chǎn)約有千余戶,雖然有些企業(yè)先后集資建了 一些住房,但遠遠滿足不了 該區(qū)職工家庭的需求.隨著該市住房制度改革的深入,房改政策已深入人心,各企事業(yè)單位房改力度的加強,以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施,必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺.2.建設(shè)指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及X X市總體規(guī)劃,小區(qū)規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境,并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則,綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益.3.建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 X X小區(qū)占地8.78公頃,總建筑面積15.7萬平方米,其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售.X X北小區(qū)項目屬二期工

5、程,建筑面積12.3萬平方米,擬建6層條式樓多棟,建筑面積3.1萬平方米,占地5683平方米;少量營業(yè)用房,建筑面積1320平方米,占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點式樓,建筑面積9.1萬平方米,占地3850平方米.4.規(guī)劃選址 X X北小區(qū)位于X X市區(qū)東北部,南臨東風(fēng)路,西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨,北靠建設(shè)路,中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越,將小區(qū)分為兩部分.區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處,現(xiàn)有建設(shè)路小學(xué)、水文隊、銀行等單位,其余均為菜田.該地塊南北長300米,東西寬約180米,呈矩形狀,自然地勢南高北低,平均海拔高程71.50米左右,最大高差約0.3米,地勢較為平坦.5.規(guī)劃布局 由于本地塊的地

6、形現(xiàn)狀和特點,規(guī)劃設(shè)計將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位,以中心綠地和居委會、文化活動站等設(shè)施組成,并采用空間劃分和限定的手法,組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合.其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心,以點式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法,豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局,使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣.小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置,既豐富了 城市道路的沿街景觀,又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了 有利條件.6.住宅布局 小區(qū)住宅以六層條式為主,適當點綴點式住宅,條式住宅布局采用周邊式布置,三兩棟為一組,組合成若干個牛公共空間,既塑造了 建筑的立面效果,又方便了 小區(qū)的管理.依據(jù)

7、小區(qū)道路的分隔與圍合,小區(qū)分為4個組團,即南部的兩個居住組團,北部的公建組團和學(xué)院路東的組團,以南部兩個居住組團形成小區(qū)的基本居住單元.小區(qū)的主要人口有3個,分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路.在學(xué)院路的主要出入口處設(shè)置新村標志,增強小區(qū)的識別性.同時,小區(qū)的平面布局綜合考慮了 日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求,日照間距為1:1.2.7.小區(qū)綠化為了 創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境,小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置,除小區(qū)中心綠地外,在零星地塊見縫插綠進行建設(shè),利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候,方便居民,美化環(huán)境,使人們步入小區(qū)后,有一種步移景移、賞心悅目的美好心情.植物栽培以常綠植物為主,配以四季花卉

8、、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品,形成景色宜人、生機盎然的園林景觀.8.方案設(shè)想 X X北小區(qū)住宅方案設(shè)計主要考慮了 “功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟”等因素,在經(jīng)濟適用方面下功夫,以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要.方案設(shè)計的原則是: 第一,堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計原則.改善居住條件的內(nèi)容較多,讓各種戶型的人口住得下,輩份、性別分得開,家具、日常用品放得下,同時還讓住戶買得起.面積小了 住不下,居室少了 人口分不開,空間小了 家具放不下,標準高了 買不起,這些客觀矛盾在規(guī)劃設(shè)計和方案設(shè)計時均做了 較為仔細的考慮和推敲. 第二,堅持“節(jié)地、節(jié)

9、能、節(jié)材”的設(shè)計原則.土地、能源和建材的合理利用是建筑設(shè)計的三個并重的原則,盡量采取小面寬、大進深等有效手法;在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上,門窗尺寸選型,屋頂保溫采取一些行之有效的措施,這是降低工程造價的關(guān)鍵. 住宅單體設(shè)計方案共13種類型,其中三室兩廳的2種,三室一廳的4種,兩室兩廳的4種,兩室一廳的3種,面積最小的80平方米,在做施工圖設(shè)計時可根據(jù)住戶需要靈活選用不同套型住宅.房屋套型有以下幾個特點:一是以起居室為“核心”,其他功能空間有機結(jié)合并圍合其間,行走便捷.二是以中套型為主,大小套型為輔,適應(yīng)性強.三是廚房、衛(wèi)生間分開設(shè)置,直接采光,通風(fēng)良好.四是廚房凸出于陽臺,擴大了 室內(nèi)空

10、間,豐富了 造型.五是居室朝南,采光、通風(fēng)好.六是平面緊湊,功能全,適合各階層家庭住用.9.實施進度計劃及計算期 計劃開始施工,建設(shè)工期為3年.項目計算期為6年.10.用款計劃 用款計劃見表11.表11 項 目金額(萬元) 1 2 3土地費用 420 100%前期工程費 28 100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10 100%建筑安裝工程費 9917 10% 33% 57%公共配套設(shè)施建設(shè)費 96 63% 33% 4%開發(fā)間接費管理費用 99 33% 33% 33%銷售費用 99 17% 50% 32%開發(fā)期稅費 367 4l% 33% 26%其他費用 183 55% 33% 12%不可預(yù)見費 449 3

11、3% 33% 33%11.投資估算本項目總投資為12391萬元,其中土地費420萬元、前期工程費28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元(按建筑安裝工程費的1%計)、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預(yù)見費449萬元及財務(wù)費用722萬元組成.詳見附表11.12.資金籌措 項目總投資12391萬元,其中項目資本金3000萬元,分兩年等額投入;商業(yè)銀行貸款3891萬元,3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分擬由預(yù)售房款解決.詳見附表12.13.貸款條件 年利率5.85%,按單利計息,寬限

12、期3年,3年等額還本.14.稅費率 稅費率見表12.表12 稅費率表(%) 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率營業(yè)稅 5公益金 5城市維護建設(shè)稅 7法定盈余公積金 10教育費附加 3任意盈余公積金 0企業(yè)所得稅 33不可預(yù)見費 4房產(chǎn)稅(按租金) 12土地增值稅30、40、50超率累進15.銷售與出租計劃X X小區(qū)項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在4年內(nèi)全部出售.住宅樓從項目開工第2年開始預(yù)售,分期付款,按20%、70%和10%分3年付清.出租房第4年開始出租,出租率第4年為80%,以后各年均為100%.各類房屋銷售計劃見表13. 表13 房屋銷售計劃表(%) 年 份類 型 2 3 4 5

13、 高層樓房 40 40 20 多層樓房 30 30 30 10 營業(yè)用房 30 30 40 根據(jù)X X市近期相同房地產(chǎn)項目的售(租)價和居民購買力的預(yù)測,計劃X X小區(qū)高層住宅樓售價1800元/平方米,多層住宅樓售價1250元/平方米,營業(yè)用房的一半出售,售價3500元/平方米.售房加權(quán)平均價為1670元/平方米.營業(yè)用房的另一半出租,租價1000元/年平方米,建設(shè)期出租房不預(yù)租.16.財務(wù)分析16.1 分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法,中國計劃出版社出版,2000年.16.2 盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入20671萬元,可獲利潤4954萬元,扣除所得稅、公益金、公積金

14、后還有2821萬元可分配利潤.項目繳納的經(jīng)營稅金為1137萬元,所得稅為1635萬元,土地增值稅為2202萬元,合計繳納稅金4973萬元.和項目業(yè)主投入的資本金3000萬元相比,在6年內(nèi)項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的,表明項目的盈利能力是比較強的.詳見附表13附表15. 項目全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為32.8%,在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時,項目凈現(xiàn)值為1142萬元,項目投資回收期為3.8年.資本金內(nèi)部收益率為39.2%,項目凈現(xiàn)值為909萬元.詳見附表16和附表17. 商品房投資利潤率利潤總額/總投資100% 4954/12391100%40%商品房資本金凈利潤率稅后利潤/資

15、本金100% 3319/3000100%110%16.3 清償能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃,項目建設(shè)期不還本金,從第四年開始分3年等額償還本金,每年還1297萬元;借款利息每年照付,總計付利息722萬元.詳見附表18.16.4 資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 在項目計算期內(nèi),各期資金的來源與運用是平衡有余的.資產(chǎn)負債率是比較低的,資產(chǎn)負債率最高時(第3年)僅47%.因此,從總體上看,項目的清償能力是比較強的.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見附表19和附表110.16.5 敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投

16、資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感.如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%,則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至23.8%和21.7%,凈現(xiàn)值分別下降至373萬元和155萬元,投資回收期則增加到3.9和4.0年.預(yù)售款回籠進度相對較不敏感.最不敏感的是租房價格,這是因為計算期只有6年,而且是從第四年才開始出租,租房收益占整個項目收益的比重較小.詳見表14和圖11.表14 敏感性分析表 序號項 目 變動幅度 (%) 全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬元) 投資回收期 (年) 0基本方案32.7811423.74 1開發(fā)產(chǎn)品投資1023.823733.941043.

17、6019113.55 2售房價格1043.6921303.551021.741553.99 3預(yù)售款回籠進度1035.6213033.631027.897593.96 4租房價格1032.8411483.741032.7211363.74圖11 敏感性分析(全部投資、所得稅前)1售房價格;2預(yù)售款回籠進度;3租房價格;4基準收益率;5開發(fā)產(chǎn)品投資16.5 臨界點分析臨界點分析是項目評價的另一重要方面,它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下,投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值.根據(jù)敏感性分析,假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%,在這種情況下,開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為14232萬元,增加

18、1841萬元;平均售房價格的臨界點為每平方米1477元,下降193元;土地費用的臨界點為2126萬元,增加1707萬元;售房面積的臨界點為101780平方米,減少20880平方米.詳見表 15.表 15 臨界點分析表 敏感因素基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率(%) 32.78 期望值 20.00 開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 12391 最高值 14232 售房價格(元/平方米) 1670 最低值 1477 土地費用(萬元) 420 最高值 2126售房面積(平方米) 122660 最低值 10178017.評估結(jié)論該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向,小區(qū)房屋銷售價格適中,預(yù)計工程完工后,銷售前景會

19、令人滿意.項目的實施將對X X市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用.項目內(nèi)部收益率達32.8%,6年內(nèi)上繳各類稅金總計達4973萬元.具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益,且具有較強的抗風(fēng)險能力.項目選址適宜,總平面布置和方案設(shè)計合理,從技術(shù)方面看項目亦可行.項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表16.表16 主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號 名 稱單 位數(shù) 據(jù) 備 注11.11.2項目設(shè)計規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售高層住宅樓多層住宅樓營業(yè)房出租房:營業(yè)房平方米平方米平方米平方米平方米平方米1233201226609100031000 660 660123456789項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)開發(fā)產(chǎn)品投資其中:財務(wù)費

20、用資金籌措其中:資本金 借款 預(yù)售房款經(jīng)營收入經(jīng)營稅金及附加總成本費用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元123917221239130003891550141342272476991327664440年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均12345財務(wù)評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前) % % % % 年 40.0 67.1 110.6 32.8 3.8 6 7 8 9 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后) 全部投資投資回收期(所得稅后) 資本金內(nèi)部收益率 長

21、期借款償還期 % 年 % 年 23.6 3.94 39.2 6.0建設(shè)期起附表11 項目總投資估算表 單位:萬元 序號 項 目 總投資 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資 12391 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費財務(wù)費用 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 722 2經(jīng)營資金 3項目總投資 12391 3.1 3.2 3.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 12391附表12 投資

22、使用計劃與資金籌措表 單位:萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 6 1總投資12391198338246119233155781.11.21.31.41.5自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中:不含財務(wù)費用 財務(wù)費用123911166972219831968143824375470611959471722332331551557878 2資金籌措12391198338246119233155782.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入其他借款固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款

23、 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578附表13 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位:萬元序號 項 目合 計 1 2 3 4 5 61售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可銷售面積(平方米)平均售價(元平方米)銷售比例(%)122660 10045898 1696 3745898 1696 3727764 1632 2331001250 32經(jīng)營稅金及附加1

24、127 86 385 392 222 422.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 1024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 l3土地增值稅2202 163 732 754 454 994商品房銷售凈收入171581308588859873352622注:銷售比例是各個產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均值,以后各案同.附表14 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位:萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 61租房收入1855366661.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元平方米)出租率(%)5281000 806

25、60 1000 100660 1000 1002經(jīng)營稅金及附加103442.12.22.3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加91333 3租金凈收入1755062624凈轉(zhuǎn)售收入4444注:由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整,但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù),可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等,在各年數(shù)字絕對值小于l時,用“”表示,以后各案同.附表15 損 益 表 單位:萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 61經(jīng)營收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入20486 185155770057133 534028 66 76

26、3 662經(jīng)營成本12348 948426643282384 4232.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷)12341 7 94842664326 22381 3 420 33出租房經(jīng)營費用 31 9 1l 114自營部分經(jīng)營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務(wù)費用7經(jīng)營稅金及附加1137 86 385 395 225 468土地增值稅 2202 163 732 754 454 999利潤總額 4954 360162217001020 25110彌補前年度虧損11應(yīng)納稅所得額 4954 360162217001020 25112所得稅 1635 119 535 561 337 831

27、3稅后利潤 3319 24210871139 683 168公益金法定盈余公積金任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 1714加:年初末分配利潤205112915可供投資者分配的利潤2051129209858114316應(yīng)付利潤28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤2051129附表16 財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位:萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 61現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回

28、收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486 185 44 1557 7005 7133 534028 66 763 66 442現(xiàn)金流出16673196841217600171910262382.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財務(wù)費用)經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅11669 3111372202163519683754 86 163 119 5947 385 732 535 9395754561 11225454337 11 46 99 833凈現(xiàn)金流量4041-1968-2565-595546

29、73067635累計凈現(xiàn)金流量-1968-4533-5127 339 3407 40414所得稅前凈現(xiàn)金流量5676-1968-2446 -59 6028 3404 717 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-1968-4414-4473155549595676計算指標 所得稅前 所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 32.78% 23.6%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 1142 316投資回收期 3.74 3.94基準收益率(Ic) 20.00% 20.00%附表17 財務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位:萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 61現(xiàn)金流入2071415577005718640948731.11.21

30、.31.41.51.6 售房收入 租房收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入20486185441557700571335340286676366442現(xiàn)金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.1l2.12資本金預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款300055013111372202163538911500150094186163119409438573253

31、5233939575456112971551l2254543371297781146998312973凈現(xiàn)金流量3319150012521258393716157404累計凈現(xiàn)金流量150027521493244440593319計算指標內(nèi)部收益率(FIRR) 39.16%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 909基準收益率(Ic) 20.00%附表18 長期借款還本付息估算表 單位:萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 6l長期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計 本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息本年還本付息 還本 付息年末借款本息累計38917223891722483 14

32、14 14 483 483 483 1383 70 70 7018661866186620251721721723891389138912331530129723325942594259415514521297155129712971297 7813741297 782房地產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累計 本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息本年按約定還本付息 還本 付息年末借款本息累計38917223891722483 14 14 14 483 483 483 1383 70 70 7018661866186620251721721723891389138912

33、331530129723325942594259415514521297155129712971297 78 1374 1297 783還本資金來源 7 1784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他 7 7 171 1784095297622293908 3454償還等額還款本金1297129712975償還長期貸款本金能力 7 1782976390829566長期借款償還期(年)6.00附表19 資金來源與運用表 單位:萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 61資金來源27605198344409030718640948731.

34、11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運用241071983419277725346305917552.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資(含利息)

35、經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費用自營部分財務(wù)費用出租房經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還償還其他應(yīng)付款短期借款本金償還12391 311137220216352821389119833824 86 163 1396119385732535233 9 395 754 561 2098 1297 155 11 225 454 337 5811297 78 11 46 99 83 143 12973盈余資金 3498 2481258 184010348834累計盈余資金2481507334643813498附表110 資產(chǎn)負債

36、表 單位:萬元序號 項 目 l 2 3 4 5 61資產(chǎn) 1983 5107 8219 5964 4770 34981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資產(chǎn)總額應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值 1983 1983 5107 4859 248 8219 6713 1507 5964 2618 3346 4770 389 4381 3498 44 34542負債及所有者權(quán)益 1983 5107 8219 5964 4770 34982.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.

37、3.4流動負債總額應(yīng)付賬款短期借款借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負債小計所有者權(quán)益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤 483 483 483 1500 1500 1866 1866 1866 3242 3000 36 205 3891 3891 3891 4328 3000 199 1129 2594 2594 2594 3370 3000 370 1297 1297 1297 3473 3000 473 3498 3000 498比率指標資產(chǎn)負債率(%)流動比率(%)速動比率(%) 24 37 47 43 27案例二 混合房地產(chǎn)開發(fā)項目案例1.概述 西南某旅游城市

38、是國家新近批準的對外開放城市.為適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展,吸引外商和國內(nèi)沿海地區(qū)投資,市政府批準在該市郊區(qū)興建別墅小區(qū).為保證小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和進度,節(jié)約建設(shè)資金,市政府公開招標,通過激烈的競爭,南方某著名房地產(chǎn)開發(fā)商中標.項目占地20.86萬平方米,建筑面積49781平方米,建設(shè)工期4年,銷售期6年. 項目坐落在該市西南10公里處的丘陵地帶,自然環(huán)境優(yōu)越,地處上風(fēng)上水,與市區(qū)海拔落差108米,從項目地區(qū)可以俯瞰整個市區(qū). 整個項目計劃依地勢起伏分為三個別墅區(qū),以區(qū)內(nèi)主要種植的花卉分別命名為牡丹園、月季園和芍藥園.各小區(qū)通過小區(qū)內(nèi)的道路相互聯(lián)接,但彼此又相對獨立.園內(nèi)除建筑物和道路外,全部綠化.考慮到

39、市場銷售和消費者的不同需求,每個別墅小區(qū)內(nèi)都安排了 不同建筑格局、不同檔次的住宅.除住宅外,開發(fā)商還計劃在牡丹園內(nèi)建一個建筑面積為1000米2的綜合商場,為項目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務(wù),由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經(jīng)營;在月季園建一個建筑面積為1200米2的休養(yǎng)所,供本單位人員到該市度假用.2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.1項目用地整個項目用地情況見表21表21 土地平衡表 單位:平方米項 目 規(guī)劃用地 住 宅 其他建筑 道 路 綠 化牡丹園 100000 17958 461 27827 53754月季園 85440 10613 792 21663 52372芍藥園 23200 563 90l 20736合 計 2

40、08640 30134 1253 50391 1268622.2主要建筑物各區(qū)的建筑物和配套設(shè)施的安排見表22表22 主要建筑物一覽表 名 稱 數(shù) 量 (幢) 建筑面積 (平方米/幢) 小 計 (平方米)牡丹園 211 26163 C型中檔 18 203.56 3664 D型高檔 22 246.92 5432 E型中檔 28 151.46 4241 F型普通 142 83.28 11826 綜合商場 1 1000.00 1000月季園 91 20792 A型高檔 19 276.33 5250 B型中檔 32 179.79 5753 C型中檔 24 203.56 4885 D型高檔 15 246.92 3704 休養(yǎng)所 1 1200.00 1200芍藥園 13 2826 G型中檔 13 217.38 2826 合 計 315 49781按住宅的檔次分類,整個項目

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