古北水鎮(zhèn)規(guī)劃方案

1、古北水鎮(zhèn)規(guī)劃方案項(xiàng)目名稱：古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目區(qū)位：北京市密云區(qū)精品文檔，超值下載古北水鎮(zhèn)位于北京市密云古北口鎮(zhèn)，背靠中國最美、最險(xiǎn)的司馬臺(tái)長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是京郊罕見的山水城結(jié)合的自然古村落。與河北交界，距離北京市1.5小時(shí)，距離承德市約45分鐘車程。一、項(xiàng)目規(guī)劃擁有43萬平方米精美的明清及民國風(fēng)格的山地四合院建筑，含2個(gè)五星級(jí)酒店，6個(gè)小型精品酒店，400余間民宿、餐飲及商鋪，10多個(gè)文化展示體驗(yàn)區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目特色：具有悠久的歷史，是在原有守衛(wèi)長城軍民混建而居的古堡基礎(chǔ)上發(fā)展起來，其現(xiàn)存的“司馬臺(tái)古堡”是北京市重點(diǎn)文物保護(hù)單位，“長城+古鎮(zhèn)”是罕見的雄偉自然、文化景觀混合在一起的

2、歷史人文風(fēng)景區(qū)。二、項(xiàng)目定位“觀光+休閑+度假+會(huì)議”功能于一體的復(fù)合型景區(qū)。三、業(yè)態(tài)規(guī)劃以北方古水鎮(zhèn)為基底，打造文化展示體驗(yàn)、特色住宿、商務(wù)會(huì)議、日常配套等豐富業(yè)態(tài)，提高參與性和體驗(yàn)性。文化展示體驗(yàn)區(qū): 10 個(gè)展示體驗(yàn)區(qū)(小型博物館)，介紹關(guān)于北方釀酒、染坊等傳統(tǒng)工藝,及日月島演藝區(qū)、長城書院、童玩館、毛猴館等;特色住宿：目前已經(jīng)建成1個(gè)五星級(jí)酒店(水鎮(zhèn)大酒店)，3個(gè)精品酒店(烏鎮(zhèn)會(huì)、望京樓、長城書舍)，400余間民宿，總共計(jì)約1500間客房;商務(wù)會(huì)議：預(yù)計(jì)建設(shè)兩個(gè)大型會(huì)議中心;日常生活配套：銀行、郵局、菜場、綜合超市、藥店、診所、快遞、書店、干洗店等。三、營銷策劃以北京、華北地區(qū)為主，全

3、球營銷。四、開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)基礎(chǔ)好，烏鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和整體運(yùn)營開發(fā)成為古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目的品質(zhì)保證。古北口鎮(zhèn)緊鄰京承高速，古北口景區(qū)素有小承德之稱，司馬臺(tái)、霧靈山等為燕郊觀光型景區(qū)，本身已經(jīng)具備近郊旅游基本的觀光及度假元素。市場廣闊：北京短途休閑旅游潛在市場規(guī)模約為5000萬人次/年，而其周邊缺乏優(yōu)秀休閑旅游目的地，休閑市場廣闊。政策支持：2012年，獲得密云縣財(cái)政局4100萬元基礎(chǔ)建設(shè)補(bǔ)貼，參與古北項(xiàng)目融資的京能集團(tuán)也是北京市政府的全資子公司。渠道完備：可利用中青旅本身的旅行社資源來引導(dǎo)團(tuán)隊(duì)游客，中青旅是國內(nèi)規(guī)模最大的商務(wù)會(huì)議旅游服務(wù)商，會(huì)議旅游客源廣。五、開發(fā)模式借鑒“烏鎮(zhèn)模式”以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)、復(fù)合

4、多元運(yùn)營、度假商務(wù)并重、資產(chǎn)全面增值”為核心，觀光與休閑度假并重，門票與經(jīng)營復(fù)合，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)文化型綜合類出游目的地的建設(shè)與運(yùn)營。依“烏鎮(zhèn)模式”而建的古北水鎮(zhèn)主要有以下三個(gè)方面的明顯優(yōu)勢：1、規(guī)劃和產(chǎn)品優(yōu)勢：古北水鎮(zhèn)在開發(fā)時(shí)全資買斷所有商鋪和住家的產(chǎn)權(quán)，由烏鎮(zhèn)專業(yè)化運(yùn)作團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，借鑒烏鎮(zhèn)模式，對(duì)景區(qū)統(tǒng)一開發(fā)、設(shè)計(jì)規(guī)劃。在基礎(chǔ)設(shè)施方面古北水鎮(zhèn)以近項(xiàng)目總投入的1/3用于生態(tài)環(huán)保建設(shè)。為了較完整地保存古樸原貌，使地面免遭破壞，度假區(qū)的街道全部采用長條青石板鋪設(shè)，并在地下設(shè)有長1.7km、高2.5m、寬2.6m的綜合管廊，將熱力管道、中水管道、直飲水管道等均埋于地下，不僅有效地保護(hù)了地面，對(duì)于建設(shè)原汁

5、原味的歷史文化旅游目的地也起到了重要作用。在外部整治方面古北水鎮(zhèn)是在原司馬臺(tái)三個(gè)自然古村落的基礎(chǔ)上聚合而成，擁有原生態(tài)的自然環(huán)境、珍貴的歷史遺存和獨(dú)特的文化資源。在古北水鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)過程中，始終將文物保護(hù)、古建筑修繕和基礎(chǔ)設(shè)施的重建列為首要任務(wù)。為了保護(hù)原有古建筑，不破壞原始風(fēng)貌，本著“修舊如故，整修如故”的原則，采用了大量的古建材料和傳統(tǒng)修繕手法，力求真實(shí)還原一個(gè)長城小鎮(zhèn)的繁華舊貌。在內(nèi)部改造方面“外形傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)核現(xiàn)代功能”。在保留原貌的同時(shí)大膽創(chuàng)新，對(duì)修復(fù)后的民居建筑進(jìn)行內(nèi)、外特色裝飾和水電等配套設(shè)施改造，對(duì)歷史街區(qū)進(jìn)行功能重塑與再利用，使得改造好的古建筑更適合現(xiàn)代城市人的居住。在社區(qū)配

6、套方面古北水鎮(zhèn)按照現(xiàn)代居住社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，配套包括公共場所、社區(qū)休閑活動(dòng)空間、人文活動(dòng)設(shè)施及旅游配套設(shè)施，涵蓋食、住、行、游、購、娛旅游六要素，不用出景區(qū)就幾乎能夠滿足游客的所有需求。建立了戲樓、祠堂、書院、鏢局等等，激活古鎮(zhèn)生活文化，讓游客體驗(yàn)真實(shí)的古鎮(zhèn)生活。2、產(chǎn)權(quán)和社區(qū)優(yōu)勢吸取其它古鎮(zhèn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在開發(fā)時(shí)采取了全資買斷所有原商鋪和住家的房屋產(chǎn)權(quán)，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)整個(gè)景區(qū)開發(fā)的主體一元化，從而使得對(duì)古鎮(zhèn)的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營管理成為了可能。此外，古北水鎮(zhèn)改變了一般古鎮(zhèn)開發(fā)中的社區(qū)關(guān)系：對(duì)于一般古鎮(zhèn)而言是外來者的游客在古北水鎮(zhèn)是真正的“鎮(zhèn)民”，原來的居民卻成為進(jìn)入景區(qū)務(wù)工的外來者，原住居民通過承

7、租景區(qū)公司的房屋進(jìn)行經(jīng)營。正是這種顛覆式的社區(qū)重構(gòu)，給游客帶來了對(duì)古鎮(zhèn)的深度感受和極佳的旅游體驗(yàn)。3、經(jīng)營和管理優(yōu)勢古鎮(zhèn)管理行家與旅行社業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的專業(yè)化運(yùn)行團(tuán)隊(duì)是古北水鎮(zhèn)的制勝法寶。項(xiàng)目由中青旅集團(tuán)與烏鎮(zhèn)聯(lián)合打造，在水鎮(zhèn)始建之初，他們就將方便游客、人性化服務(wù)等理念融入其中，避免了規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營管理兩層皮的現(xiàn)象，保證了景區(qū)的品質(zhì)。對(duì)于古北水鎮(zhèn)來說，門票只是進(jìn)入景區(qū)的門檻，景區(qū)內(nèi)包括餐飲、住宿、娛樂等多業(yè)態(tài)復(fù)合經(jīng)營才是營收的主力，這會(huì)使得收入的增長幅度遠(yuǎn)大于游客量的增速。在業(yè)態(tài)上實(shí)施復(fù)合經(jīng)營的基礎(chǔ)上，古北水鎮(zhèn)在管理上實(shí)施統(tǒng)一管理六、規(guī)劃布局景區(qū)主體+司馬臺(tái)長城，各有千秋的景區(qū)組合1、功能分區(qū)

8、景區(qū)沿主一路呈東北-西南向條帶狀分布;古鎮(zhèn)與保護(hù)區(qū)嚴(yán)格分離，古北水鎮(zhèn)包含景區(qū)主體和司馬臺(tái)長城兩大板塊;其中，景區(qū)主體主要包括以下四大板塊：民國街區(qū)、水街歷史風(fēng)情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)。2、開發(fā)運(yùn)營：開發(fā)模式、投資運(yùn)營團(tuán)隊(duì)等多方面深度復(fù)制烏鎮(zhèn)模式。開發(fā)模式借鑒烏鎮(zhèn)，以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)、復(fù)合多元運(yùn)營、度假商務(wù)并重、資產(chǎn)全面增值”為核心，“觀光與休閑度假并重，門票與經(jīng)營復(fù)合”，實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)文化型綜合旅游目的地建設(shè)與運(yùn)營”。3、開發(fā)主體以旅游公司主要股份的，集政府、企業(yè)和基金公司為一體開發(fā)主體。通過集合中青旅公司的旅游資源、IDG(創(chuàng)業(yè)基金)的資金實(shí)力和政府的政策實(shí)力整合在一起，此三駕馬車共同

9、推動(dòng)古鎮(zhèn)開發(fā)。開發(fā)措施確定設(shè)立司馬臺(tái)長城保護(hù)專屬區(qū)和旅游專屬區(qū)，保護(hù)區(qū)與旅游區(qū)嚴(yán)格隔離。景區(qū)塑造：整舊如故，騰龍換鳥、古鎮(zhèn)現(xiàn)代化。具體的做法可歸納為“遷、拆、修、補(bǔ)、飾”五個(gè)字。對(duì)于這里的原住居民，被安置在古鎮(zhèn)外圍，原有住房全部作為商業(yè)開發(fā)，用作酒店、餐飲、商業(yè)，而原主居民可以優(yōu)先返回到古鎮(zhèn)參與旅游服務(wù)行業(yè)中。七、商業(yè)模式：觀光與度假并重、門票與景區(qū)內(nèi)二次消費(fèi)復(fù)合經(jīng)營的商業(yè)模式。商業(yè)業(yè)態(tài)主要分兩種：一是散狀分布的特色小吃、書店、服裝等店鋪，此類店鋪多集中在民宿周邊，通過購物加深游游客對(duì)水鎮(zhèn)風(fēng)情的情感體驗(yàn)。二是老北京特色商業(yè)街商鋪，此為古北水鎮(zhèn)最大的特色。開發(fā)公司負(fù)責(zé)所有經(jīng)營權(quán)的審批，整體管控。

10、并吸納原住民作為公司工作人員，解決其收入，客棧及店鋪是主要就業(yè)領(lǐng)域。酒店分類商業(yè)業(yè)態(tài)主要分兩種：一類為民宿，即民居，通過對(duì)其的整體改造，形成準(zhǔn)4星標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，以客棧命名，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，工作人員為原住居民，公司給予他們餐飲的經(jīng)營權(quán)，并嚴(yán)格控制經(jīng)營規(guī)模。工作人員需要對(duì)客房進(jìn)行打掃和清潔服務(wù)，以此盤活民宅，提高就業(yè)率，發(fā)揮原住民的服務(wù)意識(shí)。另一類為標(biāo)準(zhǔn)的4、5星酒店，提供高端的商務(wù)配套，滿足商務(wù)客的需求，成為商務(wù)會(huì)議，公司年會(huì)的不二場所。八、盈利構(gòu)成：當(dāng)前項(xiàng)目主要收入來源：門票+旅游經(jīng)營收入。項(xiàng)目一期主要包括水街、1個(gè)五星級(jí)酒店，1-2會(huì)所，部分民宿，司馬臺(tái)長城(包括上長城的索道)，還

11、有一些民俗館等。二精品文檔，超值下載期預(yù)計(jì)以旅游度假公寓住宅為主。因此，當(dāng)前項(xiàng)目的主要收入來自門票+旅游經(jīng)營收入。那是心與心的交匯，是相視的莞爾一笑，是一杯飲了半盞的酒，沉香在喉，甜潤在心。我無所謂成功不成功，但我在乎我自己的成長；我無法掌握別人，但我可以掌握自己。我唯一能把握的，是我會(huì)一直盡力走下去，不為了別人，為了給自己一個(gè)交代。這個(gè)世界上有太多的事情是我們無法掌握的，你不知道誰明天會(huì)離開，你不知道意外和你等的人誰先到來。最可怕的是因?yàn)榕率ザ艞墦碛械臋?quán)利。我們都會(huì)遇到很多人，會(huì)告別很多人，會(huì)繼續(xù)往前走，也許還會(huì)愛上那么幾個(gè)人，弄丟那么幾個(gè)人。關(guān)鍵在于，誰愿意為你停下腳步？對(duì)于生命中每一個(gè)這樣的人，一千一萬個(gè)感激。有一些人、一些事是不需要理由的：比如天空的顏色；比如連你自己都不知道為什么會(huì)喜歡上的那個(gè)人；比如昨天擦肩而過的人變成了你今天的知己。夢想這東西，最美妙的在于你可以制造它，重溫它?？匆槐緯犚皇赘?，去一個(gè)地方，夢想就能重新發(fā)芽，那個(gè)在你體內(nèi)扎根的與生俱來的夢想。我們唯一能把握的事情是，成為最好的自己，我們可以不成功，但是我們不能不成長，沒