物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo).ppt

1、中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),主講：黃安心 廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理實務(wù) 第7章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),本章講授,本章講授： 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 物業(yè)管理招標(biāo)程序 編制物業(yè)管理招標(biāo)文件 物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),學(xué)習(xí)目的與要求,1了解 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義,2掌握 物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則 招標(biāo)文件的主要內(nèi)容 招標(biāo)書的編寫內(nèi)容 物業(yè)管理招標(biāo)的條件 中標(biāo)與履約,3重點掌握 編制招標(biāo)

2、文件的原則 招標(biāo)文件編制程序 物業(yè)管理招標(biāo)的程序 招標(biāo)書的編寫要求 投標(biāo)書編寫的組織,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念,招標(biāo)、投標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義,物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念：,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),招標(biāo),是招標(biāo)單位在興建工程、合作經(jīng)營某項業(yè)務(wù)或進(jìn)行大宗商品交易時，將自己的要求和條件公開告示，讓符合要求和條件者參與競爭，從中選擇最佳對象為中標(biāo)者，雙方簽訂合約,招標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),投標(biāo),是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行

3、為，它是指投標(biāo)者按照招標(biāo)公告的要求提出的投標(biāo)申請的行為,投標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo),所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程,物業(yè)管理招標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理投標(biāo),所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程,物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo),中央

4、廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實質(zhì),物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實質(zhì),是圍繞物業(yè)管理權(quán)的一種交易方式。物業(yè)管理實行招標(biāo)投標(biāo)，是業(yè)主選擇管理者，投標(biāo)企業(yè)競爭物業(yè)管理權(quán)的行為,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招投標(biāo)的類型 及形式,物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)類型,物業(yè)管理招標(biāo)類型,物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為：,單純物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo) 專項服務(wù)工作招標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)方式,物業(yè)管理招標(biāo)方式,公開招標(biāo)無限競爭性招標(biāo) 邀請

5、招標(biāo)有限競爭性招標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),公開招標(biāo)的含義,所謂公開招標(biāo)就是由招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會發(fā)布招標(biāo)公告、載明擬招標(biāo)物業(yè)項目的內(nèi)容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標(biāo)條件及開標(biāo)日期、獲取招標(biāo)文件的辦法、招標(biāo)人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行競爭的方式 在國外稱之為無限競爭性招標(biāo),公開招標(biāo)無限競爭性招標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),公開招標(biāo)的特點,這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會 業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平 但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)

6、費用支出較大,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),邀請招標(biāo)的含義,所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式,邀請招標(biāo)有限競爭性招標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),邀請招標(biāo)的特點,是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小 如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費少、效率高的作用，同時提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。 但這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機(jī)會均等的原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),法律的規(guī)定,根據(jù)我國法

7、律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請書，所需載明的事項與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則及意義,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)招標(biāo)程序,物業(yè)招標(biāo)程序,招標(biāo)與投標(biāo)的條件 招標(biāo)程序,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件,物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),招標(biāo)項目應(yīng)具備的條件,符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項目的主體和配套設(shè)施建設(shè) 具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條

8、件 投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施 招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件,具有獨立的法人資格 具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì) 具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件 企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理招標(biāo)程序,準(zhǔn)備階段 招標(biāo)階段 投標(biāo)階段 信譽(yù)調(diào)查取樣階段 開標(biāo)階段,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),成立招標(biāo)組織 招標(biāo)項目備案 確定擬招投標(biāo)物業(yè)管理項目目標(biāo)、內(nèi)容、標(biāo)的及相關(guān)事項 確定招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方式、方法 編制招標(biāo)文件,準(zhǔn)

9、備階段,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書 資格預(yù)審，確定投標(biāo)申請人 招標(biāo)人向投標(biāo)人提供招標(biāo)文件，接受咨 為了使投標(biāo)人更加清楚招標(biāo)意圖，通常由招標(biāo)人在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會（或稱標(biāo)前會議），召開會議的目的是解答投標(biāo)人提出的各類問題,招標(biāo)階段,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),投標(biāo)階段,凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標(biāo)單，或撰寫投標(biāo)書參加投標(biāo) 投標(biāo)書的報送,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),信譽(yù)調(diào)查取樣階段,為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時，應(yīng)注意以下幾點： 調(diào)查取樣必須由招標(biāo)人

10、組織的招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)帶隊，開展工作 應(yīng)對各投標(biāo)人的調(diào)查取樣同時進(jìn)行，避免相互干擾 應(yīng)到現(xiàn)場隨機(jī)抽樣，不能事先通知安排，預(yù)防取樣不實 現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應(yīng)立即把調(diào)查表密封帶回,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),開標(biāo)階段,物業(yè)管理項目招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個過程：,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),標(biāo)書評議,開標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容 提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),

11、標(biāo)書評議,評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨立完成標(biāo)書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標(biāo)書評分 評標(biāo)委員會通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成 成員為5人以上單數(shù) 物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),現(xiàn)場答辯,一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實性、可操作性、客觀性 二是對標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān),答辯目的：,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),評分依據(jù)及方式,評分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以

12、及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn) 評分方式： 由評委無記名進(jìn)行評分,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),中標(biāo),根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計算，排出名次 公證人員根據(jù)評委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人 招標(biāo)人可以根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),履約訂立合同,招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通

13、知 中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同 招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),履約訂立合同,中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格 給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償 沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),編制物業(yè)管理招標(biāo)文件,編制招標(biāo)文件的原則 招標(biāo)文件編制程序 招標(biāo)文件的主要

14、內(nèi)容,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),編制招標(biāo)文件的原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),招標(biāo)文件編制程序,熟悉項目 確定物業(yè)管理的內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、要求 確定投標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)的日期及其他事項 招標(biāo)項目備案 編寫“招標(biāo)須知”,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),招標(biāo)文件的主要內(nèi)容,招標(biāo)書 招標(biāo)公告 評標(biāo)項目、計分方法及定標(biāo)原則,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),招標(biāo)書,擬招標(biāo)物業(yè)項目說明 物業(yè)概況 附屬設(shè)施及設(shè)備設(shè)施 物業(yè)管理的招標(biāo)內(nèi)容 物業(yè)管理維修基金的落實情況 應(yīng)說明的問題 投標(biāo)、開標(biāo)時間和地點,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣

15、播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),招標(biāo)公告,招標(biāo)公告的主要內(nèi)容有： 標(biāo)的 招標(biāo)的對象 組織機(jī)構(gòu)名稱、地址和通訊方式 相關(guān)說明,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),評標(biāo)項目、計分方法及定標(biāo)原則,評標(biāo)項目、計分方法及定標(biāo)原則,評標(biāo)項目 標(biāo)書 現(xiàn)場答辯 企業(yè)信譽(yù),定標(biāo)原則 最高分為中標(biāo)者 民主決定中標(biāo)者,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),評分方法權(quán)重,評分方法權(quán)重： 標(biāo)書應(yīng)加大權(quán)重比例；應(yīng)超過一半 現(xiàn)場答辯應(yīng)放在第二位 企業(yè)信譽(yù)應(yīng)放在第三位,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容,管理方式 管理組織架構(gòu) 管理費用的預(yù)算方案 管理操作及制度 管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針 便民服務(wù)措施 社區(qū)文化,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容,管理指標(biāo) 檔案資料的建立與管理 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的設(shè)想及措施 物業(yè)管理企業(yè)愿承受的有關(guān)獎罰,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫的組織,分工與合作：分工、合作、審查,標(biāo)書的整體性把握與控制,人員組成及機(jī)構(gòu)的設(shè)立,中