實(shí)務(wù)2——居住區(qū)物業(yè)管理.ppt

1、居住區(qū)物業(yè)管理,一、住宅小區(qū)的概述,（一）住宅小區(qū)的含義與規(guī)模 1、含義：住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)域。住宅小區(qū)相對(duì)封閉、獨(dú)立，是符合現(xiàn)有生產(chǎn)水平和人們生活水平的一種居住模式。,2、住宅小區(qū)的規(guī)模 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，依據(jù)居住戶數(shù)和人口多少的不同，城市住宅小區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)三種規(guī)模。 一個(gè)居住區(qū)規(guī)模是住戶1000016000戶、人口3000050000人， 一個(gè)居住小區(qū)住戶30005000戶、人口1000015000人， 一個(gè)居住組團(tuán)住戶3001000戶、人口10003000人。 所以，一個(gè)居

2、住區(qū)可以包含若干個(gè)居住小區(qū)，一個(gè)居住小區(qū)可以包含若干個(gè)居住組團(tuán)。,（二）住宅小區(qū)的特點(diǎn),1、 居住功能為主，相對(duì)封閉獨(dú)立 2、 規(guī)劃的統(tǒng)一性 小區(qū)的規(guī)劃統(tǒng)一性主要表現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)建筑整體布局協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)相連、設(shè)施設(shè)備統(tǒng)一布設(shè)，附屬生活服務(wù)設(shè)施如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、健康娛樂(lè)場(chǎng)所等配套齊全；基礎(chǔ)設(shè)施如道路、給排水、煤氣、電力、有線電視、電話電纜等構(gòu)成一個(gè)完整的網(wǎng)絡(luò)，自成體系。這種規(guī)劃的統(tǒng)一性也使得住宅小區(qū)相對(duì)封閉獨(dú)立，便于居民集中居住。,3、小區(qū)功能的多樣性 新型小區(qū)除了基本的居住功能外，還兼具服務(wù)功能，如：文教衛(wèi)生服務(wù)、商業(yè)飲食業(yè)服務(wù)、文體娛樂(lè)服務(wù)、金融、郵電服務(wù)等多種服務(wù)功能；社會(huì)功能，如社區(qū)交

3、際交往、社區(qū)文化、社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)文明建設(shè)等；經(jīng)濟(jì)功能，體現(xiàn)在住宅小區(qū)在節(jié)約用地、合理配置資源、保持住宅的價(jià)值等方面。,4、房屋產(chǎn)權(quán)的多元性 現(xiàn)在，住宅小區(qū)中的住宅，一般絕大部分為分散的個(gè)人購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)為眾多居民個(gè)人所擁有，加之建設(shè)單位保留產(chǎn)權(quán)和少數(shù)單位購(gòu)買的情況，形成了小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化的各局。小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化與小區(qū)大量共有部分、共同用設(shè)施設(shè)備統(tǒng)一管理的要求，也是物業(yè)管理得以存在發(fā)展的重要原因之一。,5、小區(qū)的現(xiàn)代社會(huì)性 現(xiàn)代住宅小區(qū)，少則幾百戶，多則幾萬(wàn)戶，來(lái)自不同地區(qū)（甚至不同國(guó)家）、不同行業(yè)，具有不同社會(huì)背景、文化層次、宗教信仰、膚色、語(yǔ)言的各色人等聚居一處，小區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)。小區(qū)內(nèi)社

4、會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、文化宗教多元、生活方式多樣、家庭規(guī)模核心化、血緣關(guān)系疏淡、人際關(guān)系廣泛而松散、代溝明顯、資源（公共空間、土地、公用設(shè)施設(shè)備）共享、（區(qū)內(nèi)公共）事務(wù)共管、責(zé)任共擔(dān)等許多現(xiàn)代社會(huì)的特點(diǎn)在現(xiàn)代住宅小區(qū)都能得到體現(xiàn)。,（三）住宅小區(qū)的功能,二、住宅小區(qū)物業(yè)管理概述,（一）住宅小區(qū)管理概述 1、住宅小區(qū)管理 既包括政府有關(guān)部門對(duì)小區(qū)的管理即行政管理和行業(yè)管理(如房管、規(guī)劃、工商、治安、環(huán)衛(wèi)、消防、街道辦事處、居委會(huì)等部門的管理)，也包括物業(yè)管理公司等具體的專門管理單位對(duì)小區(qū)的管理，二者都是對(duì)小區(qū)的社會(huì)居住活動(dòng)、行為關(guān)系及居住習(xí)俗進(jìn)行制約、調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)、監(jiān)督與服務(wù)。 前者主要是用行政手段兼用

5、法律、經(jīng)濟(jì)手段，強(qiáng)調(diào)的是管理、約束，后者主要是依據(jù)專業(yè)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)合同，主要是用經(jīng)濟(jì)手段，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。,2、住宅小區(qū)物業(yè)管理 具體地說(shuō)，就是住宅小區(qū)業(yè)主（組織）通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主（組織）和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)小區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)其區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。,（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 住宅小區(qū)的管理目標(biāo)，就是要通過(guò)優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)，創(chuàng)造發(fā)揮小區(qū)的整體價(jià)值，即達(dá)到小區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理效益的最佳統(tǒng)一。使得業(yè)主滿意、政府滿意、管理服務(wù)企業(yè)滿意。 1、實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益 2、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益 從政府的角度看；從開(kāi)發(fā)企業(yè)

6、角度看 從業(yè)主的角度看 3、實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益,（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理要求,1、物質(zhì)環(huán)境要求 搞好小區(qū)設(shè)施配套建設(shè)，美化環(huán)境，做好小區(qū)的基礎(chǔ)管理工作 2、社會(huì)環(huán)境管理要求 健全機(jī)構(gòu)，形成機(jī)制，完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)、外部各方關(guān)系，進(jìn)行綜合治理 開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè),3、改革、創(chuàng)新精神探索小區(qū)管理的新思路,搞好小區(qū)物業(yè)管理定位，合理選擇住宅小區(qū)管理模式。 強(qiáng)化管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部建設(shè)，提高員工隊(duì)伍素質(zhì)，改善服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量，要樹(shù)立服務(wù)的觀念，競(jìng)爭(zhēng)的觀念。 切實(shí)加快機(jī)制轉(zhuǎn)換和職能轉(zhuǎn)變，真正體現(xiàn)制度創(chuàng)新。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，實(shí)行有償服務(wù)。,（四）住宅小區(qū)管理的原則,1、服務(wù)第一、方便群眾的原則 2

7、、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則 3、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，綜合管理的原則 4、有償服務(wù)，合理收費(fèi)的原則,三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施,由專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高,（一）房屋維修管理,房屋外觀完好 標(biāo)志及引路方向平面圖 禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不得擅自改變房屋用途現(xiàn)象 封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序 房屋完好率,零修及時(shí)率，零修合格率，建立回訪制度和回訪記錄 房屋的資料檔案要齊全，管理完善,（二）共用設(shè)備設(shè)施管理,共用配套設(shè)施完好 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及使用 供水設(shè)備、設(shè)施；二次供水 電梯的運(yùn)行及使用；鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)行正常 道路通暢，路面平整，排水排污管道暢通,（

8、三）綠化管理,綠地布局合理，建筑小品配置得當(dāng)。 新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在平方米以上。舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于.5平方米。 不能改變綠地使用用途，不能破壞、踐踏、占用綠地；綠地保持清潔。,（四）環(huán)境衛(wèi)生管理,小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備 有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍 房屋共用部位保持清潔 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序 無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。,（五）保安、車輛管理,小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理； 專業(yè)保安隊(duì)伍 保安人員的要求 機(jī)動(dòng)車的管理 非機(jī)動(dòng)的車輛管理,（六）消防管理,健全消防組織，完善消防制度 堅(jiān)持固定的巡查檢修制度 經(jīng)常進(jìn)行防火防災(zāi)的宣傳教育 抓好平時(shí)的管理訓(xùn)練和演習(xí),（七）社區(qū)文化建設(shè),小

9、區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約 有娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，定期組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng) 配合街道、辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各種工作,（八）收費(fèi)管理,在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定； 定期向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況。,（九）管理效益,為居民開(kāi)展多項(xiàng)有償便民服務(wù)； 一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)； 有較強(qiáng)的發(fā)展后勁和以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo),四、花園別墅與高級(jí)公寓的物業(yè)管理,（一）花園別墅物業(yè)管理 1、花園別墅物業(yè)管理的特點(diǎn) （1）物業(yè)管理和服務(wù)要求高 （2）特約服務(wù)多 （3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)高,2、花園別墅物業(yè)管理的組織與落實(shí),（1）維護(hù)區(qū)域整體規(guī)劃的完整 （2）花園別墅養(yǎng)護(hù)和設(shè)施的維修 （3）抓

10、好安全管理 （4）做好環(huán)境管理 （5）提供全方位的服務(wù),（二）高級(jí)公寓物業(yè)管理,1、高級(jí)公寓物業(yè)管理的特點(diǎn) （1）管理服務(wù)要求嚴(yán)，層次高 （2）管理服務(wù)的市場(chǎng)話程度高 （3）管理工作中涉外型強(qiáng) （4）客戶相對(duì)穩(wěn)定,2、高級(jí)公寓物業(yè)管理的落實(shí),（1）重視前期管理 （2）日常服務(wù)管理的要求 房屋設(shè)備保養(yǎng)維修要及時(shí)到位；配套設(shè)施要逐步完善；特約服務(wù)要盡力做到項(xiàng)目多，服務(wù)全；安保措施要得當(dāng)；關(guān)注與業(yè)主和住戶的公共交往。,計(jì)算問(wèn)題的掌握,一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的測(cè)算： 服務(wù)費(fèi)構(gòu)成：物業(yè)管理服務(wù)成本+法定稅費(fèi)（兩稅一費(fèi)）+物業(yè)管理酬金 其中：物業(yè)管理服務(wù)成本=維修更新支出+工資性支出+設(shè)備年檢、養(yǎng)護(hù)費(fèi)+稅金

11、物業(yè)管理酬金最高不超過(guò)物業(yè)管理成本的12% 四、物業(yè)企業(yè)的成本費(fèi)用、利潤(rùn)的計(jì)算： 1、成本費(fèi)用： 管理、服務(wù)人員工資及福利費(fèi) 設(shè)備設(shè)施日常維修保養(yǎng)費(fèi)、辦公費(fèi)、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、法定稅費(fèi) 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)費(fèi)用的測(cè)算： （1）酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。 （2）包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均有物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)。,3、計(jì)算舉例：,某項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)平方，可收費(fèi)總建筑面積是10萬(wàn)平方，經(jīng)測(cè)算全年各項(xiàng)費(fèi)用是120萬(wàn)元。 （1）請(qǐng)采用酬金制