物流工程案例集 第1部分 選址分析 第4章 店面選址分析.ppt

1、2020/8/16,1,第四章 店面選址分析,案例九 保健品專賣店選址分析 案例十 干洗店選址分析 案例十一 飯店選址分析,2020/8/16,2,案例九 保健品專賣店選址分析,一、案例背景,保健品設(shè)立專賣店銷售，已是一種不爭的事實。一瞬間，忽如一夜春風(fēng)來，千家萬巷專賣店開。但在專賣店繁榮的背后，卻有不少專賣店秋風(fēng)掃落葉，靜悄悄地關(guān)門，正如一句詩“輕輕的我走了，不帶走一片云彩”所云。原因是什么？ 可能是多方面的，有經(jīng)營管理的原因，有產(chǎn)品的原因，但根本上還是選址的原因，即選址不當(dāng)。開設(shè)專賣店，特別是保健品專賣店，選址乃第一要點。,2020/8/16,3,二、案例分析,(一) 保健品專賣店選址影響

2、因素分析 1. 產(chǎn)品類別 影響專賣店選址的一個首要的因素，也是最為主要的因素就是產(chǎn)品類別。不同類別的產(chǎn)品，針對的目標(biāo)人群不同，專賣店選址要求也不一樣。一般來講，在市場上，目前有如下產(chǎn)品通過專賣店的方式在銷售。 （1）中老年人保健用品。 （2）美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品。 （3）學(xué)生用品。 （4）其他類。,案例九 保健品專賣店選址分析,2020/8/16,4,二、案例分析,(一) 保健品專賣店選址影響因素分析 2. 目標(biāo)人群及其活動規(guī)律 影響專賣店選址的第二個因素就是目標(biāo)人群及目標(biāo)人群的活動規(guī)律。產(chǎn)品不同，目標(biāo)消費人群不同，特別是這些人群因為年齡、性格、工作、居住等各方面的原因，他們的社會活動規(guī)律是不一樣的

3、。 （1）老年人的活動規(guī)律。 （2） 中青年女性人群。 （3）學(xué)生,案例九 保健品專賣店選址分析,2020/8/16,5,二、案例分析,(一) 保健品專賣店選址影響因素分析 3. 功能定位和推廣方式 專賣店的功能定位和推廣方式也影響著專賣店的選址。專賣店的功能定位可以簡單地分為兩種：店面銷售型和人員推廣型。 店面銷售型專賣店主要靠店面創(chuàng)造銷售，因此，這類專賣店的選址必須考慮目標(biāo)人群人流量。只有大量的目標(biāo)人群光顧，專賣店才能創(chuàng)造更多的機會。 第二種是人員推廣型，這種專賣店的主要銷售來源于與專賣店配套的銷售人員。,案例九 保健品專賣店選址分析,2020/8/16,6,二、案例分析,(二) 保健品專

4、賣店選址原則 1. 存在原則 即專賣店的整套裝修、設(shè)計所表現(xiàn)的形象、意識，要方便存在于消費者的視覺范圍內(nèi) 2. 中心原則 即專賣店選址在所屬的區(qū)域應(yīng)該起到一個以點帶面的作用，形成一個會員的管理中心、顧客的服務(wù)中心、產(chǎn)品的配送中心等多個“中心”作用 3. 服務(wù)原則 一定要考慮為顧客提供服務(wù)的方便性，特別是專賣店以提供保健服務(wù)為主要銷售項目的專賣店， 4. 風(fēng)險原則 綜合考慮風(fēng)險程度,案例九 保健品專賣店選址分析,2020/8/16,7,二、案例分析,(三) 保健品專賣店選址分析 1. 從專賣店類型看，門店銷售型應(yīng)該選擇人流量較大的位置，而有銷售人員支持的店面主要考慮形象的展示和人員交通的方便性，

5、不用把人流量作為主要項目來考慮。 2. 根據(jù)產(chǎn)品選擇位置。 (1) 中老年人保健產(chǎn)品店，可以首先考慮如下位置：老年人活動較多的場所或社區(qū) ，公園。 (2) 美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品主要針對人群為女性，所以選址必須考慮目標(biāo)人群人流量，可以考慮的選址有以下幾方面：店中店 ，商業(yè)街/步行街 (3) 大保健類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品基本通過直銷人員銷售，選址可以稍微偏一點，但要考慮交通方便情況?？梢钥紤]的選址位置有：二類商業(yè)街道 ，平價藥店 ，其他店鋪 。,案例九 保健品專賣店選址分析,2020/8/16,8,三、案例總結(jié)與啟示,隨著人們生活水平的日益提高，保健品成為現(xiàn)在很多人的選擇。保健品設(shè)立專賣店銷售，成為

6、一個熱門的選擇，但是如果不重視選址或者選址不當(dāng)，往往就會事與愿違。專賣店客戶的分析十分重要，同時要找出最佳的目標(biāo)客戶群，分析人們的購買行為。同時，根據(jù)自身店面的目標(biāo)定位，選擇合適的策略進(jìn)行分析。文中還分析了一些其他對選址有影響的因素，這些往往可以根據(jù)店面的實際情況作出特殊的分析。 總之，專賣店的選址是個科學(xué)的系統(tǒng)的工程，要考慮的問題太多，不同的情況要具體分析。,案例九 保健品專賣店選址分析,2020/8/16,9,資料來源：保健品專賣店選址不當(dāng)就等于在燒錢！ 整理：鄒韓英、張圣祿。 制作：梁慧玉,案例九 保健品專賣店選址分析,2020/8/16,10,案例十 干洗店選址分析,一、案例背景,目前

7、我國洗衣網(wǎng)點的數(shù)量平均每25萬人才有1臺干洗機，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了消費者的需求。毋庸置疑，洗衣業(yè)將是一個升值潛力極大的行當(dāng)，而巨大的市場空間更讓投資者垂涎三尺。雖然該行業(yè)前景如此可觀，但是在投資該行當(dāng)?shù)耐瑫r，為了獲取更大的利潤，一定要注意許多關(guān)鍵的問題，其中選址工作顯得尤為重要。 干洗店店址選擇是否合理，直接關(guān)系著經(jīng)營利潤甚至成敗。好的店址可以使生意興旺起來，選址不當(dāng)也可以使生意蕭條下去，甚至倒閉。對于地點的選擇，只憑直覺來判斷，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。,2020/8/16,11,二、案例分析,(一) 干洗店商業(yè)定位 1. 市場細(xì)化。對市場進(jìn)行調(diào)查，細(xì)分消費客戶群，尋求市場空白點； 2. 連鎖店定位。避免盲

8、目跟風(fēng)，完全按照市場的客觀需求進(jìn)行決策。 3. 市場功能分區(qū)。進(jìn)行客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，充分考慮消費者習(xí)慣，即他們對于衣服的品位如何，生活觀念如何。 4. 初步價格定位。進(jìn)行經(jīng)濟走勢分析，與周邊同行的價格進(jìn)行比較，在統(tǒng)一價格基礎(chǔ)之上左右浮動(不能超過50)。 5. 營銷戰(zhàn)略定位。選定營銷方式，進(jìn)行廣告策略分析。 6. 外延產(chǎn)品定位。體現(xiàn)連鎖店形象，制定物業(yè)管理。 7. 連鎖店規(guī)模定位。分析需求能力，符合企業(yè)實力，目標(biāo)以合理為原則，切勿盲目擴大。,案例十 干洗店選址分析,2020/8/16,12,二、案例分析,(二) 干洗店選址分析 1.商圈調(diào)查。 2.潛在客戶及規(guī)律。 3.交通地理條件。 4.租金

9、分析。,案例十 干洗店選址分析,2020/8/16,13,二、案例分析,(三) 干洗店選址原則 1. 小區(qū)居民區(qū)入口處或主要交通道路。干洗店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，因此應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線并把握客流規(guī)律。 2. 店鋪面積一般在30100m2以內(nèi)。剛開店時，不妨考慮在大型社區(qū)租個三五十平方米的鋪面。 3. 干洗店應(yīng)保證開設(shè)在建筑物的底層，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在3m以上。 4. 有足夠的配電功率、完善的水電和消防設(shè)施等(額定電壓220V)。 5. 干洗行業(yè)一個主要的風(fēng)險在于衣物的損壞，這要求洗衣與收活兒的人具有很強的責(zé)任心。,案例十 干洗店選址分析,2020/8/16,14,

10、二、案例分析,(四) 常規(guī)地址分析 1. 選擇大型居住小區(qū)附近 要了解該小區(qū)的居民類型、生活水平、消費水平、消費能力。洗衣店的價位是否與該小區(qū)的人均消費能力匹配 ？洗衣店的位置是否順路很重要？ 2. 選擇工廠、機關(guān)、商號集中地段 這些消費者多會選擇店鋪形象好、價格中上、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良的洗衣店。 3. 選擇車站附近地段 因此在這些地段宜于開設(shè)中低檔洗衣店。車站周圍固定人員多為外地打工人員，此處的洗衣店必須以價格取勝。 4. 選擇大型服飾商場附近,案例十 干洗店選址分析,2020/8/16,15,二、案例分析,(五) 街區(qū)選擇分析 1. 拐角位置。位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”，這往往是

11、很理想的干洗店地址。它的優(yōu)點是可以增加櫥窗陳列的面積，兩條街道的往來人流匯集于此，有較多行人光顧。在此開一個干洗店會吸引更多的顧客前來消費。 2. 三叉路口。在這類位置開的干洗店，從各個角度看都十分顯眼。但是，處在這一位置的干洗店應(yīng)盡量發(fā)揮其長處，在干洗店正面入口處的裝潢、店名招牌、廣告招牌、展示櫥窗等要精心設(shè)計，把過往的客人都吸引過來。 3. 交通方便的地點。干洗店是為千家萬戶服務(wù)的，為了方便四面八方的顧客，選擇交通便利的地址是至關(guān)重要的。另外還要注意附近是否有停車場地。,案例十 干洗店選址分析,2020/8/16,16,三、案例總結(jié)與啟示,店址選擇是否合理，決定著經(jīng)營者的利潤。在選擇店址時

12、，必須了解店面周圍的人口密度和年齡結(jié)構(gòu)等。選址應(yīng)該充分考慮便利性原則，即以一個或多個住宅小區(qū)為重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定輻射范圍。 重心確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在社區(qū)范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，還要考察該社區(qū)內(nèi)的干洗店數(shù)量，然后再根據(jù)現(xiàn)有情況確定鋪面位置和面積。 需要提醒的是，干洗是一個季節(jié)性非常強的行業(yè)，往往呈現(xiàn)出“冬暖夏涼”的態(tài)勢。夏天人們穿衣比較單薄，需要干洗的衣服不多，很多人都是自己在家里洗一下。所以開店的時候，如何選擇時機也是值得考慮的。,案例十 干洗店選址分析,2020/8/16,17,資料來源： 1小型干洗店如何選址，華西都市報。 2開辦干洗店的選址建議 整理：肖寅梅

13、、張圣祿。 制作：梁慧玉,案例十 干洗店選址分析,2020/8/16,18,案例十一 飯店選址分析,一、案例背景,商業(yè)飯店的創(chuàng)始人埃爾斯彌爾頓提出，飯店成功的根本要素是“地點、地點、地點”。至今，他的這一經(jīng)驗之談已經(jīng)為大多數(shù)飯店經(jīng)營管理的實踐所證實，也仍然為大多數(shù)人所贊許。這里，我們著重看看新建飯店項目地址的選擇。,2020/8/16,19,二、案例分析,(一) 地理位置分析 良好的飯店地理位置的內(nèi)涵會隨著城市建設(shè)的發(fā)展和飯店經(jīng)營實踐的需要不斷地發(fā)生變化。 在做經(jīng)濟型飯店和公寓型飯店的投資可行性研究時，就不能呆板地照搬飯店星級評定標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)該具體情況具體解決，形成關(guān)于經(jīng)濟型飯店、公寓型

14、飯店以及其他類型飯店良好地理位置的衡量標(biāo)準(zhǔn)。,案例十一 飯店選址分析,2020/8/16,20,案例十一 飯店選址分析,二、案例分析,(二) 區(qū)間差異分析 人均GDP增長速度越快的區(qū)間，就越有利于新建飯店尤其是新建城市飯店今后的經(jīng)營，因此就越是新建城市飯店項目的可選地址。 商務(wù)中心或旅客較多的地方也是飯店選址的備選地址。,2020/8/16,21,(三) 交通條件分析 飯店的地理位置決定了住店客人進(jìn)出這個城市或這個區(qū)域的便利性；而飯店是否具有良好的“可進(jìn)入性”，則決定了客人進(jìn)出這個飯店的便利性。影響一個飯店“可進(jìn)入性”的因素有很多。 1.忌左側(cè)原則。 2.忌左轉(zhuǎn)原則 。 3.忌橋下原則 。,案

15、例十一 飯店選址分析,二、案例分析,2020/8/16,22,二、案例分析,(四) 周邊環(huán)境分析 在選擇飯店地址時應(yīng)該特別注重飯店周邊環(huán)境。一個飯店的周邊環(huán)境是否優(yōu)美，對于飯店的經(jīng)營業(yè)績具有極為重要的意義。 1. 飯店擬選地址周邊是否存在制約性有害污染源，包括空氣污染源、水污染源、噪音污染源等。如果有這些污染源，而且污染程度較大時，就不宜作為飯店項目的地址。 2. 飯店擬選地址周邊的自然景觀與人文景觀的觀賞性。觀賞性越好，而且其觀賞性變差的可能性越小，則越適合作為飯店項目的地址。,案例十一 飯店選址分析,2020/8/16,23,二、案例分析,(五) 城市發(fā)展規(guī)劃分析 在選擇飯店項目的地址時，不能不了解這個城市的發(fā)展規(guī)劃，而且對相關(guān)規(guī)劃可能產(chǎn)生的影響，還必須采取十分慎重的態(tài)度。 此外，在風(fēng)景名勝區(qū)和一些旅游城市，還必須注意了解相關(guān)區(qū)域的控制性規(guī)劃。不少風(fēng)景名勝區(qū)和旅游城市，在特定的區(qū)間對建筑物的高度都做出了具體規(guī)定，以保護(hù)旅游資源的開發(fā)與利用。,案例十一 飯店選址分析,2020/8/16,24,二、案例分析,(六) 土地發(fā)展?fàn)顩r分析 擬選飯店項目的地址如果是在城市內(nèi)，應(yīng)該對相關(guān)地質(zhì)資料進(jìn)行了解；如果是在風(fēng)景名勝區(qū)、度假地，常常會沒有相關(guān)區(qū)域的基本地質(zhì)資料，這時就有必