商業(yè)市場調(diào)研方案.ppt

1、,白水縣商業(yè)市場調(diào)研報告 【2012年5月】,白水縣經(jīng)濟環(huán)境,白水縣商業(yè)地產(chǎn)概況,城市商業(yè)地產(chǎn)特征,市場環(huán)境,白水縣商業(yè)總結(jié),SWOT分析,規(guī)劃定位,項目立地條件,項目本體,投資者市場調(diào)研,調(diào)研分析,經(jīng)營者市場調(diào)研,市場調(diào)研,項目建議,報告大綱,市場環(huán)境,Part 1,國內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn)特征,大型企業(yè)戰(zhàn)略性進入商業(yè)地產(chǎn) 由于大開發(fā)商的強勢進入，本地中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存壓力進 一步加大?？蛻糍Y源的爭奪，商業(yè)物業(yè)供大于求的態(tài)勢明顯顯現(xiàn)，使得 資金實力有限的小開發(fā)商更加被動。 “定單開發(fā)”理念獲得普遍認同 所謂“定單開發(fā)”，就是要根據(jù)客戶的行業(yè)特點、功能需求、規(guī)模和資 金來訂做不同的商業(yè)和商務(wù)空

2、間，即先有定單再投資開發(fā)。這種開發(fā)模 式分散了投資風險，商業(yè)與地產(chǎn)商做到優(yōu)勢互補，通過各種品牌的組 合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，有效控制和降低了經(jīng)營風險。,我國城市商業(yè)地產(chǎn)特征,投機性開發(fā)現(xiàn)象依然存在 商業(yè)地產(chǎn)是“四高”產(chǎn)業(yè)，高投入、高產(chǎn)出、高風險、高貢獻。目前多 數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)上簡單地重復住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，加之資金回籠 壓力大，大多采取了炒作的方式進行投機性開發(fā)。投機性銷售方式主要 是“產(chǎn)權(quán)分割”的方式和其衍生的“投資返租”模式，這種方式在銷售初期 形成了火爆的銷售場面，但大多在經(jīng)營幾年之后，紛紛出現(xiàn)了問題。 商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了非正常盈利模式 商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自物業(yè)銷售和租金收益，但有部分地產(chǎn)商

3、的獲 利模式卻另辟蹊徑。其共性都是通過大型主力店的影響力為誘餌，調(diào)價 銷售周邊商鋪，從中獲利，這對商業(yè)地產(chǎn)的長遠和可持續(xù)發(fā)展并未起到 積極的作用。,我國城市商業(yè)地產(chǎn)特征,大型和專業(yè)開發(fā)商將主導市場 在商業(yè)地產(chǎn)的啟動階段，由于市場容量較大，競爭壓力相對較小。 隨著市場的逐步成熟和擴容，商業(yè)地產(chǎn)的競爭壓力不斷增大，加之房地 產(chǎn)市場調(diào)控，一些知名開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使中小開發(fā) 的壓力不斷增大。大型房企與連鎖零售企業(yè)聯(lián)手，達到了1+12的效果。 通過合作，商業(yè)項目可以贏得具有強大品牌效應(yīng)的主力店。商戶通過房 企項目的開拓來不斷擴充其連鎖規(guī)模，商業(yè)地產(chǎn)的市場集中度不斷提 高，競爭出現(xiàn)了新的格

4、局。,我國城市商業(yè)地產(chǎn)特征,商業(yè)地產(chǎn)進入類型化時代 當商業(yè)地產(chǎn)加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程時，最顯著的一個變化就是類型化 程度的提高，這一變化既是不斷增加的競爭壓力的必然結(jié)果，也是商業(yè) 地產(chǎn)自身發(fā)展的趨勢。 外資背景下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在中國比較活躍， 頻繁進行新項目投 資，打破了原有商業(yè)地產(chǎn)市場內(nèi)資之間相互競爭的格局，競爭規(guī)則也發(fā) 生了改變。外資開發(fā)商大多具有較強的資金實力和專業(yè)的動作經(jīng)驗，并 且與零售商保持良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，與內(nèi)資開發(fā)商相比具有明顯的優(yōu) 勢。,白水縣經(jīng)濟環(huán)境,白水縣市場環(huán)境,1、縣域經(jīng)濟實力顯著增強 2011年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值45.5億元，年均增長14.9%；地方財政收入完成1.

5、4億元，年均增長35.9%；全社會固定資產(chǎn)投資完成33億元，年均增長61%；社會消費品零售總額完成13億元，年均增長22.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17900元，年均增長25.3%；農(nóng)民人均純收入達到5100元，年均增長27.1%；各項存款余額達到44.65億元，增長148%；各項貸款余額達到14.85億元，增長90%。縣域經(jīng)濟社會發(fā)展綜合排名由2007年的72位上升到54位，前進了18個位次，獲得全省縣域經(jīng)濟社會發(fā)展爭先進位獎。,白水縣市場環(huán)境,2、項目引擎作用充分顯現(xiàn) 堅持實施項目帶動戰(zhàn)略，下大力氣招商引資， 白水縣建成了一批打基礎(chǔ)、利長遠、特色突出、帶動作用明顯的重大項目。四年來累

6、計投資64.8億元實施了144個重點建設(shè)項目。2011年，招商引資到位資金17億元，是2007年的近5倍。,白水縣市場環(huán)境,3、特色支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級 財政支持蘋果產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目成功實施，縣城新建高標準矮化示范園3.2萬畝，有機果園認證6萬畝，優(yōu)果率達到75%以上，“白水”牌蘋果被命名為中國馳名商標，著名影視明星許晴成為白水蘋果形象代言人。全省百萬頭生豬大縣爭取到位，2011年全縣生豬飼養(yǎng)量達到80余萬頭。建成農(nóng)民專業(yè)合作社171家， 發(fā)展市級以上涉農(nóng)龍頭企業(yè)24家，產(chǎn)業(yè)化水平全省領(lǐng)先。杜康蘋果科技產(chǎn)業(yè)園被確定為國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地。雷公循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園總規(guī)和詳規(guī)通過省級評審。安德利果汁生產(chǎn)能力

7、躍居亞洲第一，昌盛集團晉級國家級龍頭企業(yè)，杜康酒業(yè)躋身全國白酒百強。杜康逆斷層以北煤炭資源普查詳查全面完成。全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到11家，2011年產(chǎn)值預(yù)計達到25.7億元，是2007年的2.3倍。倉頡廟晉升國家3A級景區(qū)， 林皋湖、方山森林公園晉級國家2A級景區(qū)，富卓蘋果人家被評為 “全國農(nóng)業(yè)旅游示范點”。商貿(mào)流通繁榮活躍， 配送網(wǎng)點遍布城鄉(xiāng)。餐飲、中介、社區(qū)服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展，成為縣域經(jīng)濟新的增長點。,白水縣市場環(huán)境,4、城鄉(xiāng)環(huán)境面貌大為改觀 創(chuàng)新經(jīng)營城市理念，縣城總規(guī)通過省級評審，被列為全市城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化試點縣。四年來累計投資23億元實施了67項城區(qū)重點項目。環(huán)城東路全線貫通，居

8、苑路、蔡倫路、杜康路、倉頡北路和南環(huán)路開工建設(shè)，城區(qū)框架拉大到12平方公里。蘋果廣場、倉頡公園向市民開放，城市天然氣點火通氣，垃圾填埋場、污水處理廠建成運營。省級衛(wèi)生縣城創(chuàng)建成功，綠化、亮化工程成新風景。省級重點鎮(zhèn)林皋鎮(zhèn)東二路建成通車，專業(yè)市場改造全面完成。堯禾、史官等小城鎮(zhèn)建設(shè)強力推進。農(nóng)民進城居住創(chuàng)業(yè)完成3萬人，城鎮(zhèn)化率較2007年提高了6個百分點。被列入全省小型農(nóng)田水利建設(shè)重點縣，四年累計解決了15萬人飲水安全問題。包西、西延鐵路白水段竣工通行，黃韓侯鐵路開工建設(shè)，雷閆公路建成通車，通村公路實現(xiàn)村村通，通村客運全省領(lǐng)先。農(nóng)村電網(wǎng)改造全面完成，農(nóng)村電氣化縣建設(shè)順利達標。,5、群眾生活水平不

9、斷提升 近四年來累計投資12.6億元實施了140項民生工程。兩免一補全面實施，蛋奶工程、校安工程全市領(lǐng)先，倉頡中學開學招生，高考上線率連年攀升。14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和194個村級衛(wèi)生室投入使用，醫(yī)藥衛(wèi)生和食品藥品監(jiān)督管理體制改革有序推進，新型農(nóng)村合作醫(yī)療解決了群眾看病貴問題。計劃生育省級綜合服務(wù)先進縣順利達標。鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化站和農(nóng)家書屋實現(xiàn)全覆蓋。全省唯一的CDD項目和全市獨家的整村推進項目順利完成，8萬群眾實現(xiàn)脫貧。采煤沉陷區(qū)綜合治理在全市率先啟動。農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)示范園和農(nóng)民住宅小區(qū)建成投用，保障性住房建設(shè)受到省政府表彰。國家級創(chuàng)業(yè)型城市通過驗收。新型城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險正式啟動，老齡補貼、城鄉(xiāng)低保、糧食

10、直補等各項惠民政策全面落實。公務(wù)員津補貼、事業(yè)單位績效工資提高到全市上游水平。省級“三無縣”創(chuàng)建成功，平安建設(shè)獲得全省先進。,白水縣市場環(huán)境,6、白水對外影響持續(xù)擴大 成功舉辦了三屆蘋果文化節(jié)和四屆祭祀倉頡典禮。國際社區(qū)主導型項目現(xiàn)場會、國際蘋果學術(shù)研討會、全省通村客運現(xiàn)場會等在我縣成功召開。我縣先后榮獲中國蘋果二十強縣、中國果菜無公害十強縣、全國科學技術(shù)進步縣、陜西省最佳投資縣、全省民政工作先進縣、全省招商工作先進縣、全省集體林權(quán)制度改革先進縣和全省供銷綜合改革先進縣等20多項殊榮，民族宗教和殘疾人工作受到國務(wù)院表彰，人防工作獲得全國先進。白水的知名度和影響力大為提升，人氣和商機快速聚集。,

11、白水縣市場環(huán)境,消費品市場分析,1、城市市場繼續(xù)推動消費品市場繁榮發(fā)展，城鄉(xiāng)市場發(fā)展逐步趨向平衡隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，為消費品市場的活躍提供了支出保障。按銷售單位所在地分，2011年城鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額76244.2萬元，同比增長16.6%，鄉(xiāng)村社會消費品零售總額50829.4萬元，同比增長16.3%。,2011年白水縣消費品市場特點,2011年白水縣消費品市場特點,2、批發(fā)零售業(yè)仍占主導地位，引領(lǐng)消費品市場快速增長 近年來，白水縣零售商業(yè)企業(yè)正朝著“做大”、“做強”的方向發(fā)展，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額的增長直接帶動了全縣消費品市場零售額的持續(xù)增長。2011年，全縣批

12、發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額102929.6萬元，同比增長16.4%，在社會消費品零售總額中所占比重為80.9%，是全縣社會消費品零售總額增長的主導力量，對消費品市場的快速發(fā)展起到了重要的支撐作用。其中，限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額34925.1萬元,同比增長31.9%；限額以下批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額92148.5萬元,同比增長11.6%。,3、消費觀念繼續(xù)變化，住宿餐飲業(yè)消費旺勢不減隨著城鄉(xiāng)居民收入的提高、旅游業(yè)的發(fā)展及居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，人們在外用餐次數(shù)普遍增加。全縣住宿餐飲企業(yè)順應(yīng)市場發(fā)展變化，轉(zhuǎn)變思想，調(diào)整結(jié)構(gòu)，特色化經(jīng)營，有力地推動了住宿餐飲業(yè)營業(yè)額的增長。2011年，全縣住宿餐飲業(yè)

13、實現(xiàn)零售額24144萬元，同比增長17.1%。4、商家不斷創(chuàng)新營銷模式，節(jié)假日拉動了社會消費。2011年全縣消費品市場假日效應(yīng)影響明顯，“元旦”、“春節(jié)”、“五一”、“十一”等節(jié)日前后， 各商家緊緊抓住各個節(jié)假日的有利時機，組織貨源，舉辦形式多樣的促銷活動，有力的拉動了市場銷售短期內(nèi)的快速增長。,2011年白水縣消費品市場特點,支撐消費品市場發(fā)展的主要因素,1、城鄉(xiāng)居民收入保持穩(wěn)定增長，為消費提供了經(jīng)濟保障隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，國家一系列政策落實，各項惠民政策進一步加大，人民生活日益改善，城鄉(xiāng)居民收入進一步提高。政策引導日益朝著更加有利于消費增長方向發(fā)展，擴大消費宏觀環(huán)境日益趨好，效果不斷顯現(xiàn)。促

14、進消費品市場良性發(fā)展。2011年，白水縣城鎮(zhèn)居民可支配收入17959元，同比增長16.7%；農(nóng)民人均純收入5250元，同比增長29.0%，城鄉(xiāng)居民收入快速增長的同時，消費水平也在不斷提高，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出10180.3元，同比增長30.4%；農(nóng)民人均消費性支出4040元，同比增長32.3%。城鄉(xiāng)居民收入的穩(wěn)定增長，給消費提供了保障。,2、固定資產(chǎn)投資高速增長，帶動了消費品市場的繁榮 2011年，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長39.9%。固定資產(chǎn)投資的高速增長，進一步拉動了內(nèi)需，為消費品市場注入了活力，帶動消費品市場較快發(fā)展。 3、城鎮(zhèn)化進程加快，促使人流、物流和商流的積聚能力增強。 首先，全

15、縣城鎮(zhèn)化進程得到較快推進，以農(nóng)民工為主體的戶籍制度改革開全國先河，平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)戶29143人；全縣2011年260套廉租房、400套公租房、616套限價房以及棚戶區(qū)改造項目全面開工，伴隨著大批農(nóng)村居民向城市轉(zhuǎn)移以及公租房、廉租房的投入使用，大大提升了消費潛力，有效擴大了消費需求。其次，城鎮(zhèn)化的進程提升了全縣經(jīng)濟的承載能力，招商引資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，增強了城鎮(zhèn)的輻射能力，吸引大量易地務(wù)工人員的匯集。促使了人流、物流和商流的積聚能力增強，帶動消費品市場繁榮發(fā)展。,支撐消費品市場發(fā)展的主要因素,4、社會保障制度不斷改善，有效擴大了即期消費 近年來，白水縣先后啟動了新型農(nóng)村合作醫(yī)療、城鎮(zhèn)職工基本

16、醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險等工程，進一步完善社會養(yǎng)老保障體系，基本實現(xiàn)了城市居民最低生活保障對象應(yīng)保盡保，老百姓逐步改變存錢防老的傳統(tǒng)習俗，有計劃地消費，惠民措施的積極作用逐步顯現(xiàn)，對消費需求的增長起到了保障作用。 5、消費結(jié)構(gòu)升級，重心向“住”、“行”、“樂”傾斜 隨著人們生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化，主要消費不再集中于一般的吃、穿、日用消費，居民消費開始向通訊、汽車、娛樂等更高層次方面發(fā)展，高層次消費呈現(xiàn)逐步升溫態(tài)勢，消費結(jié)構(gòu)升級速度明顯加快。從而拉動了零售額的快速增長。,支撐消費品市場發(fā)展的主要因素,消費品市場中存在的問題,1、物價上漲較快對消費品市場產(chǎn)生一定

17、影響 2011年以來以來，白水縣物價都保持在較高的水平，從短期看，商品價格上漲能夠促進零售額的增長，使得名義上的消費增長較快。但從長期看，商品價格特別是直接關(guān)系民生的食品類價格上漲過快，會直接影響到部分低收入家庭的正常開支，對人們的消費心理造成負擔。在收入預(yù)期沒有增加的情況下，一些低收入家庭會以減少開支來應(yīng)對價格上漲，進而影響到消費需求的持續(xù)增長。部分農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，削減了支農(nóng)、惠農(nóng)政策和農(nóng)產(chǎn)品價格上漲給農(nóng)民帶來的實惠，影響了農(nóng)民的即期消費。,2、房貸新政策對消費品市場的影響 2011年，國家出臺了新的房貸政策，提高首付比率和貸款利率，買不起房，還不起貸，望房興嘆的居

18、民更加增多，較大程度上抑制了居民的購房意愿，房子成交量受到很大影響，導致建筑、裝潢、家具、家電等相關(guān)消費品消費也受到影響，從而影響了消費品市場的發(fā)展。 3、消費環(huán)境有待改善 近年來，白水縣市場監(jiān)管力度不斷加大，商品市場秩序有所改善，但在部分地區(qū)特別是農(nóng)村市場， 商品質(zhì)量不合格、售后服務(wù)不完善、價格不合理等問題沖擊了消費市場，打擊消費信心。 國內(nèi)部分地區(qū) “綠色豬肉”、“地溝油”、“病菌門”、“瘦肉精”、“塑化劑”等諸多與食品安全質(zhì)量相關(guān)事件頻頻發(fā)生， 消費者對食品質(zhì)量安全信心倍受打擊， 在一定程度上對消費品市場產(chǎn)生影響。,消費品市場中存在的問題,消費品市場中存在的問題,4、居民購買力分流趨勢加

19、快、影響了居民的消費欲望 房價持續(xù)走高，子女教育費用大量增加，醫(yī)療費用的巨額開支等現(xiàn)實生活中的非商品性消費支出，網(wǎng)絡(luò)消費等分流了大量的社會購買力，直接影響到白水縣消費品零售額的增長。 5、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款持續(xù)增加，消費傾向有所降低 2011年， 全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為333288萬元，同比增長14.5%，在城鄉(xiāng)居民人均收入增長平穩(wěn)，預(yù)期收入降低的情況下，居民儲蓄意愿強烈、消費傾向降低，明顯抑制消費快速增長。,6、限額以上企業(yè)對消費品零售總額增長的貢獻作用仍然很小 白水縣商貿(mào)業(yè)存在著規(guī)模小，品種少，難于滿足消費檔次參差不齊的消費群體。經(jīng)營者也因市場小而利潤率少，市場競爭力不強。加之交通便捷，

20、人員外出流動大，形成部分消費外流，在全縣社會消費品零售總額中，限額以上單位零售額只占27.5%，比重雖比上年同期提高了3.2個百分點，但基數(shù)仍然較小， 限上企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)沒有得到充分釋放，制約了消費品市場的進一步發(fā)展。 7、限額以上企業(yè)數(shù)量偏少 2011年年底納入統(tǒng)計范圍的規(guī)模以上企業(yè)為0，納入大個體1家。主要原因：一是部分專業(yè)市場組織化程度低，按商戶銷售額計算已經(jīng)達到限額以上標準，但由于管理機制的影響，無法按規(guī)模以上企業(yè)納入統(tǒng)計范圍，使白水縣的資源優(yōu)勢難以發(fā)揮；二是已在統(tǒng)計范圍的商貿(mào)企業(yè)種類較少。白水縣截止 2011 年底共 18家限額以上企業(yè)（含大個體），零售業(yè)占9家，住餐9家，在現(xiàn)有的零

21、售企業(yè)中，汽車銷售、家具、電子產(chǎn)品銷售缺失較為嚴重。,消費品市場中存在的問題,從以上的一些數(shù)據(jù)，我們可以看出白水縣社會地位及經(jīng)濟正在飛速發(fā)展。經(jīng)濟的發(fā)展、人均可支配收入的增加使人們的投資需求大大增加。由于白水縣現(xiàn)有商業(yè)普遍檔次較低，存在著商品業(yè)態(tài)不齊全、購物環(huán)境參差不齊的現(xiàn)狀，文圣錦都位于縣城中心商圈，其“一站式”的消費理念必將給白水商業(yè)市場帶來較大的沖擊和影響力。,市場綜述,白水縣商業(yè)地產(chǎn)概況,商業(yè)分布,2,1,2,1,2,3,4,白港購物廣場,金馬百貨,富仕廣場,百貨大樓,主要商街,二 馬 路,4,3,一 馬 路,人 民 路,東 風 街,主要商業(yè)分布,22,白水縣商業(yè)概況,從白水縣商業(yè)發(fā)展

22、來看，經(jīng)歷了從街鋪、小型超市、大型商場到專業(yè) 商場的軌跡，人們的生活受到了很大的影響，消費習慣和生活習慣在 無形中發(fā)生了巨大的變化。與先前被動改變生活、消費習慣不同的是， 人們更多去追求休閑娛樂帶來的新享受，強調(diào)生活品質(zhì)的提升和升級。 白水縣整體商業(yè)情況較好，主要商業(yè)形式有百貨商場、超市和商業(yè)街， 商鋪空置率低，經(jīng)營狀況較好 。 縣城商鋪數(shù)以千計，主要集中在人民路，一馬路、二馬路、倉頡路和 東風街延線。經(jīng)營范圍廣范。零售、服裝和餐飲類最多，業(yè)態(tài)混亂， 專業(yè)市場不多，市場專業(yè)化程度不高。占前幾位的業(yè)種主要是零售類、 服裝類和餐飲類。,人民路路段較長，是貫通白水縣南北主干道，業(yè)態(tài)種類較多。人民路

23、中段處于中心商圈范圍內(nèi), 主要經(jīng)營業(yè)種為商場、酒店、餐飲和超市； 南段主要經(jīng)營業(yè)種為零售、通訊和服務(wù)類；北段主要經(jīng)營業(yè)種為超市、 建材、餐飲和零售類。 一馬路是白水縣租金水平最高的路段，主要經(jīng)營業(yè)種為零售類（主要 銷售五金產(chǎn)品）百貨類，服裝和餐飲類次之。 二馬路主要經(jīng)營業(yè)種以服裝類居首，零售和服務(wù)類次之。 三馬路主要經(jīng)營業(yè)種以零售類居首，其次為蔬菜和服務(wù)類。 四馬路主要經(jīng)營業(yè)種以零售和餐飲類居多。,白水縣商業(yè)概況,白水縣商業(yè)概況,白水縣商業(yè)物業(yè)主要分為商場和沿街底商二種，沿街底商多數(shù)為住宅 樓下一層鋪面，鋪位面積大多在30-150平米，租金交付方式大多為年 繳。 白水縣主要商圈位于人民路中段，

24、富仕廣場南北二側(cè)，這里云集了大 型購物商場、專業(yè)店、酒店，與一馬路和二馬路商業(yè)街遙相呼應(yīng)。本 商圈范圍內(nèi)人流及客流量較大，尤其是富仕廣場的中心輻射作用，多 數(shù)商家會在周末在此進行商業(yè)促銷活動。 進入縣城的倉頡路商圈主要分布為酒店、餐飲和零售業(yè)，人流及客流 普遍較少，商圈還未形成氣候。目前在售的商業(yè)項目大多為小區(qū)自身 配套，均未形成可與人民路商圈抗衡的態(tài)勢。,白水縣商業(yè)概況,白水縣現(xiàn)有大型商業(yè)主要有三家，分別為白港大廈、金馬百貨和百貨 大樓。百貨大樓的建成時間較早，屬于商業(yè)內(nèi)街形式，內(nèi)部裝修和檔 次都差強人意，而白港大廈和金馬百貨在這方面具有一定優(yōu)勢。各大 商場商品定位有一定的差距，經(jīng)營業(yè)態(tài)上也

25、有一定的錯位。如白港大 廈定位于中檔，能適應(yīng)縣城的普通大眾消費水平，客流量較大。金馬 百貨主營鞋服，屬于單一類商品經(jīng)營，因商品種類較為單一，客流量 低于白港大廈?？傮w來說，白水縣消費層次鮮明，業(yè)種比較齊全，但 結(jié)構(gòu)還需改善，適當增加時尚品牌，同時提高餐飲、服務(wù)休閑類消費 的所占比重。,白水縣商業(yè)概況,白水縣商業(yè)概況,白水縣商業(yè)總結(jié),1、白港大廈 地段位于白水縣中心商圈，是縣城目前最大的零售百貨商場。其商業(yè)共三層，無底層外鋪，經(jīng)營商品大多為國內(nèi)三四線品牌，商場品種齊全，主要以大眾化消費為主，屬于常規(guī)化大型百貨商場，商場經(jīng)過重新裝修，目前是白水縣檔次最高、購物環(huán)境最好的百貨商場，將來也是本案商業(yè)最

26、大的競爭對手。 商場客流量在白水縣排列榜首，場內(nèi)劃分面積出租，全部由商場統(tǒng)一招商，租金區(qū)間從55-75元不等。商場客流量大，生意普遍較好，較少有鋪位出租。,白水縣商業(yè)總結(jié),2、金馬百貨 商場位于白水縣中心商圈，是縣城唯一的專業(yè)服飾、鞋帽商場。其商業(yè)共三層，一層規(guī)劃外鋪。商場屬住宅底商，商業(yè)面積較小，進深較大，進入商場后視線不開闊。目前經(jīng)營商品同為國內(nèi)三四線品牌，以大眾化消費為主，屬于專業(yè)化百貨商場。商場內(nèi)裝修檔次普通，因?qū)賹I(yè)化商場，針對客群比較單一，平時客流量少于白港大廈。 金馬百貨屬于連鎖專業(yè)商場，由開發(fā)商自主經(jīng)營，開業(yè)時間約不到一年，開業(yè)時大多產(chǎn)品定位比較高端，但整體銷售情況較差，后改為

27、中低端產(chǎn)品銷售，但經(jīng)營情況并未有明顯的改善。,白水縣商業(yè)總結(jié),2、百貨大樓 商場位于一馬路中段，屬比較老舊的低檔國營商場，內(nèi)部攤位全部為企業(yè)職工，裝修檔次較低，層高偏低，空間比較壓抑。商場銷售商品多數(shù)為低檔次產(chǎn)品，產(chǎn)品品種較為齊全。商場租金約為80元/平米，平均單價高于白港大廈。 百貨大概主要客群為縣城低端消費群體，且商場經(jīng)營時間較長，擁有一定的穩(wěn)定客源，其商品價格低于白港大廈和金馬百貨，平時客流量較少，無向外出租鋪位。,白水縣商業(yè)總結(jié),通過調(diào)查顯示，白水縣商業(yè)地產(chǎn)市場存在以下幾個特點： 1、商圈集中 白水縣主要商業(yè)集中于人民路和富仕廣場商業(yè)中心區(qū)，此處人流密集，商業(yè)氛圍濃厚，集中了白水縣所有

28、的大型商場、商業(yè)街和時尚品牌。由于各商場、商業(yè)街距離較近，此處也是白水縣商業(yè)競爭最為激烈的地方。 2、商業(yè)地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型期 從以上調(diào)查顯示，白水縣已從純粹的批發(fā)市場、小型超市逐漸向大型的集住宅、商業(yè)于一體的綜合性項目轉(zhuǎn)化，如目前正在銷售的居苑華城和元木秀城項目，都在小區(qū)中設(shè)置了商業(yè)街配套。這些項目的紛紛擁現(xiàn)，帶動了白水縣商業(yè)地產(chǎn)的升級換代，白水縣今后的商業(yè)地產(chǎn)也將逐步向此類的地產(chǎn)模式靠攏。,白水縣商業(yè)總結(jié),3、居民消費向心性比較明顯 白水縣城發(fā)展呈現(xiàn)網(wǎng)格狀，縣城面積較小，道路較窄，公共交通不發(fā)達，市民生活安逸，出行主要依靠電動車、自行車或步行，城市節(jié)奏緩慢。因此，白水縣消費環(huán)境趨于向心性特征，消

29、費者大多選擇縣城中心商區(qū)消費，而小型超市和住宅底商則屬區(qū)域性消費，接待群體多為周邊居住客戶群。,項目本體,Part 2,項目立地條件,文圣錦都項目 商業(yè)定位考慮到消費者、經(jīng)營者、投資者、開發(fā)商、政府、樓盤的地段、建筑風格、結(jié)構(gòu)質(zhì)量、商業(yè)體量等諸多因素。,立地條件,立地條件,1、形象定位：一站式歐洲精工中央財富圈 a、白水首個業(yè)態(tài)最齊全，規(guī)模最大,檔次最高的一站式購物中心，未 來白水縣引導各種時尚消費潮流的集結(jié)地。 b、目前白水縣商業(yè)最繁華熱鬧是人民路、一馬路和二馬路一帶,其他 大多為新售項目底商，但并未形成商業(yè)圈。 c、本案位于白水縣核心商圈，其高端的市場而定位將高檔次的商品、 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、濃

30、厚的商業(yè)氛圍，將帶給消費者一個白水首選休閑、 娛樂、購物的好去處。,d、項目高端的定位可以引起廣大經(jīng)營者和消費者的注意，對本案的招 商和推廣銷售也將起到推波助瀾的作用。 e、政府也將需要在白水縣有一個能體現(xiàn)新城風貌的購物中心來提升縣 城的整體形象，對本案定位為“白水縣地標建筑”對將來取得政府 在政策上的支持也會起到積極作用。,立地條件,2、功能定位：集購物、餐飲、娛樂休閑、文化于一體的的“一站 式”白水首個大型購物中心。 a、定位為 “集購物、餐飲、休閑娛樂、文化于一體的大型購物中心” 突出了本案的特點，具有非常優(yōu)美的購物消費環(huán)境，能使消費者在 購物中觀景，在購物中休閑，給白水消費者一個休閑購

31、物的最理想 場所。 b、由于白水的消費者基數(shù)較小，考慮到要照顧不同年齡階層的消費者, 因此，對于 “集購物、餐飲、休閑娛樂、文化于一體的購物中心”的 綜合性的業(yè)態(tài)規(guī)劃有利于引進不同業(yè)態(tài)的商家入駐經(jīng)營，盡早完成 招商形成商業(yè)規(guī)模，以超前于競爭對手。,立地條件,立地條件,c、相對于白水現(xiàn)有的老城商業(yè)區(qū)，本案的商業(yè)功能定位要以完全不同 于老城的業(yè)態(tài)分布出現(xiàn)。老城的商業(yè)業(yè)態(tài)是一種無序的自然形態(tài)， 本案將集購物、餐飲、休閑娛樂、文化于一體的多業(yè)態(tài)以集群應(yīng)形 成向心格局，給白水消費者一種全新的消費體驗。 3、購物舒適化、休閑多樣化、娛樂放松化 a、購物舒適化：建設(shè)優(yōu)美的購物環(huán)境以寬松、新穎獨特的建筑風格滿

32、 足人們內(nèi)心對大型購物中心品種多、精致、舒適化、空間大的渴望 而規(guī)劃。,立地條件,b、休閑多樣化： 使每一個來光顧的顧客在消費和購物之余能有一個格調(diào)高雅，但是消 費相對合適多樣的地方休憩。 c、娛樂放松化： 目的是使來玩的消費者盡情放松娛樂，在勞累奔波一天之后讓身心徹 底釋放。KTV、音樂酒吧、大型電玩游戲室、健身房等設(shè)施將為娛樂 帶來更多的定義。,4、檔次定位：主要面對中、高層收入的消費人群的商業(yè)場所 a、對任何一條商業(yè)街的繁華，人氣始終都是第一要素。只有人氣旺 了才能百業(yè)興旺，商家才能得以持續(xù)發(fā)展。由于縣城商業(yè)的布局 規(guī)劃混亂，品牌資源沒有得到充分的利用與釋放，消費者在消費 時也感覺到迷茫

33、與不便。 b、本案周邊聚集了大量的行政機關(guān)、企事業(yè)單位，高檔的住宅小區(qū) 等，聚集了的龐大的高消費群體。而卻沒有一個以“一站式”模式 來運營管理和與之匹配的消費場所， 因此定位為中高檔可以更加 有的放矢的牢牢把握住這部分主力客戶，打造成 “文圣錦都”最忠 實的消費者。,立地條件,規(guī)劃定位,以白水的經(jīng)濟發(fā)展水平為出發(fā)點，兼顧本案在白水房地產(chǎn)樓盤中的形 象地位，商品檔次在白水現(xiàn)有的商業(yè)基礎(chǔ)上提升一個檔次。 尊重白水消費者的消費習慣，同時引進部分新、奇業(yè)態(tài)起引導作用， 使消費者切實感到不同于原先的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)。 充分考慮經(jīng)營者的經(jīng)營利潤， 在現(xiàn)有消費者人口和消費能力的基礎(chǔ) 上，從經(jīng)營者的角度考慮業(yè)態(tài)

34、分布，力爭使有經(jīng)營能力的經(jīng)營戶都能 在本案經(jīng)營下去。,規(guī)劃定位,根據(jù)本案的地理位置和消費者的消費習慣安排業(yè)態(tài)，盡量為消費者 提供購物、餐飲、休閑娛樂、文化等一站式服務(wù)。 與本案周邊建筑兼容互補和白水未來隱性需求較大的業(yè)態(tài)。 以知名度高的品牌店形成向心格局的同時在本案主要街道上布置旗 艦店，從而形成多個磁極，達到購物中心的集群效應(yīng)，為后期的銷 售、招商運營管理提供有利條件。 根據(jù)本案的建筑特點進行規(guī)劃，首先滿足大賣場、品牌店和對本案 有帶動作用的商家對硬件的要求，然后滿足中小商家的要求。,項目SWOT分析,SWOT分析,優(yōu)勢（strength） 位于白水縣城中心位置，地理位置優(yōu)越 項目品質(zhì)、配套

35、優(yōu)勢 周邊生活配套完善 首個檔次最高、規(guī)模最大的一站式購物中心，這將帶給白水縣消費 者一種全新的審美方式與消費模式。,劣勢（weakness） 四層商業(yè)，后期銷售壓力大 人流導向消費能力偏小，消費習慣需引導 商業(yè)面積規(guī)劃較大，購買力要求較高，對縣城經(jīng)濟實力較弱的 白水縣來說具有相當?shù)奶魬?zhàn)性 市場容量有限，區(qū)域內(nèi)同類商場會形成激烈競爭,SWOT分析,SWOT分析,機會(opportunity) 縣政府重點項目，容易引起市場較高的關(guān)注度 外立面展示效果，一步一景優(yōu)美的購物環(huán)境，龐大的商業(yè)規(guī)模，先 進的消費理念,SWOT分析,威脅（threat） 商家資源匱乏，商品同質(zhì)化日益嚴重 對周邊地區(qū)輻射力較

36、小，客源局限性較大 周邊大量開發(fā)項目，增添了市場消化壓力,市場環(huán)境,Part 3,本次問卷調(diào)查從2012年4月24日開始，2012年5月7日結(jié)束，調(diào)查周期為10天（5.1放假3天）。問卷數(shù)量共發(fā)放200份，商戶調(diào)查和投資者調(diào)查問卷各100份，共收回有效問卷198份， 損耗2份。被調(diào)查者90%均不愿透露收入，不愿留聯(lián)系方式。 主要調(diào)研方式 路邊攔截調(diào)研 商鋪業(yè)主問卷調(diào)研,調(diào)研背景,經(jīng)營戶市場調(diào)研,經(jīng)營者調(diào)研,被訪者98人擁有1間鋪位。,被訪者中有43人現(xiàn)經(jīng)營商 鋪面積30平米，其次為20 平米。,1、您在縣城擁有的商鋪數(shù)量 2、目前的經(jīng)營面積,1、您在縣城有商鋪的數(shù)量,被訪者中94人經(jīng)營商鋪為租

37、用，其余6人為自購商鋪經(jīng)營。 大多數(shù)被訪商戶屬于租賃經(jīng)營，反映縣城商業(yè)整體出租狀況良好。,經(jīng)營者調(diào)研,3、您的商鋪是租用還是購買,被訪者中68人在商場中經(jīng)營，其余32人為街鋪。 本次調(diào)研為進店實地調(diào)研，本題目調(diào)研不具有參考性。,經(jīng)營者調(diào)研,4、商鋪經(jīng)營場所屬于哪種方式,被訪者中有91人愿在多種類商品的大型商場經(jīng)營，其余9人分別大型超 市和百貨商場。 據(jù)了解，白水縣無論是獨立商鋪還是大型商場中，早已出現(xiàn)一鋪難求的 局面。,經(jīng)營者調(diào)研,5、您在選擇商鋪時都會考慮選擇哪一種市場/商場的形式,本題為多選題，受訪者可選5項，其中考慮最多的因素是商鋪的租金/ 售價和所住地段/商場位置，其次為客流量和商鋪面

38、積，附近的配套 和治安情況無人選擇。,經(jīng)營者調(diào)研,6、您選擇商鋪地點時都會考慮哪些因素,1、客流量 2、商鋪面積 3、租金/售價 4、所住地段/商場位置 5、所在地段/商場檔次 6、進出貨時的交通便利性 7、統(tǒng)一商鋪管理/物業(yè)管理 8、附近的飲食/娛樂配套 9、治安情況,本項為對現(xiàn)有商鋪的滿意程度，大部分客戶均選取一般滿意度，其中有部 分受訪者對商鋪面積、地段和商場檔次、統(tǒng)一的物業(yè)管理三項表示不滿意。,經(jīng)營者調(diào)研,7、您對現(xiàn)有商鋪以下各方面的滿意程度如何,1、非?？赡?2、比較可能/會考 慮一下 3、不太確定 4、完全不會考慮,66人考慮會在高檔次、配套完善的大型商業(yè)中心經(jīng)營，21人表示非常可

39、 能，13人不確定。,經(jīng)營者調(diào)研,8、如果在縣城將興建配套非常完善的大型商業(yè)中心，檔次比縣城縣城現(xiàn)有商業(yè)高，環(huán)境比現(xiàn)有更好一些，您是否會考慮在這個新建的商業(yè)中心經(jīng)營,被訪者中的75人認為建成的商業(yè)購物應(yīng)屬于高檔次。,經(jīng)營者調(diào)研,9、您認為新建的綜合購物中心的檔次應(yīng)該是哪一種檔次,高檔 中高檔 中檔,經(jīng)營者調(diào)研,10、您認為新建的綜合購物中心應(yīng)該是哪一種市場/商場的形式,1 2 3 4 5,1、集購物、休閑、餐 飲和娛樂為一體的大 型購物中心 2、百貨商場 3、大型超市 4、集中某類產(chǎn)品的專 業(yè)市場/專業(yè)街 5、其它,本題目受訪者大多選擇1、2項，超市、專業(yè)市場和其它無人選擇。,10-20 20

40、-30 31-40 41-50 50以上,受訪者中有68位選擇經(jīng)營的面積為10-20平米，其他面積在20-50 平米，50平米以上面積無人選擇，客戶需求普遍面積較小。,經(jīng)營者調(diào)研,11、如果您在此選擇商鋪會選擇多大的面積,商戶對二層以上商鋪經(jīng)營沒有信心，全部受訪者均選擇一層鋪面。,經(jīng)營者調(diào)研,12、如果您在此選擇商鋪會選選擇哪層,受訪者中選擇月營業(yè)額為5萬元以下的共80人，5-10萬元營業(yè)額的共2 人，其余18組受訪者不愿透露。 大部分商戶屬于小型經(jīng)營戶，因?qū)偕虘糇咴L調(diào)研，此項問題不具有參 考性。,經(jīng)營者調(diào)研,13、您該商鋪每月的營業(yè)額,78位受訪者考慮租用商鋪，22位考慮購買，但價格均不愿意

41、透露。 受訪商戶多為租用經(jīng)營，購買經(jīng)營所占比例較小。,經(jīng)營者調(diào)研,14、您會考慮租用還是購買,15、您認為本區(qū)域商鋪租金為多少合適,單位：元月/ 50 50-75 75-100 100-125 125-150,經(jīng)營者調(diào)研,選擇每月租金在75-100元的商戶較多，其次為100-150元月/ 。 客戶對本區(qū)域商鋪的租金期望值較低，比現(xiàn)階段同地段商鋪市場價偏低。,投資者市場調(diào)研,62位受訪者在縣城無商鋪投資，有1間商鋪的受訪者為31人，另5人 有2間以上投資商鋪。 投資客為市場攔截調(diào)研，有1間商鋪者共31位，表明縣城商鋪投資前 景較好。,投資客調(diào)研,1、您在縣城是否有投資商鋪,選擇獨立街鋪和商場鋪位

42、的受訪者合計90人，6人選擇批發(fā)市場，其 余3人不確定。 商場鋪位和獨立街鋪的出租情況較好，受訪者對其經(jīng)營前景普遍看好。,投資客調(diào)研,2、您投資商鋪會選擇的投資類型,商場鋪位 批發(fā)市場 獨立街鋪 其他,住宅 商鋪 股票 債券 基金 定期存款 其他,51名受訪者選擇投資商鋪，其次是銀行定期存款。 縣城民眾投資渠道較為單一，選擇商鋪和定存表現(xiàn)其抗風險能力較弱。,3、您會選擇的投資品種,投資客調(diào)研,出租 自用 炒賣 其他,4、您投資商鋪的目地,投資客調(diào)研,70位受訪者均表示投資后出租，顯示對于縣城的商鋪出租市場比較看好。,5、您投資商鋪可以接受的回報率,6%以下 7% 8% 9% 10% 10%以上

43、,投資客調(diào)研,商鋪投資回報率在10%以上的受訪者占大多數(shù)，其期望值比較契合商 鋪常規(guī)回報率。,20 20-50 50-80 80-100 100-120 120-140 140-160 以下 以上,6、希望投資商鋪的面積,投資客調(diào)研,受訪者選擇的商鋪面積集中在20-100平米，其中20-50平米面積區(qū)間約 占4成。 表明縣城在此面積區(qū)間的商鋪出租情況較好，另有可能受限于自身資金。,7、您投資商鋪會選擇哪個地段,縣城中心 大型住宅 主干道街鋪 其他 小區(qū)附近,投資客調(diào)研,選擇縣城中心位置的占6成，其次是主干道街鋪。 縣城中心位置人流及客流量大，商業(yè)出租情況較好。,8、您投資商鋪最關(guān)心的是什么,1

44、、地段及位置 2、商業(yè)檔次 3、客流量 4、價格 5、面積 6、交通便利性 7、統(tǒng)一經(jīng)營管理/物業(yè)管理 8、商業(yè)氛圍 9、投資回報率,1 2 3 4 5 6 7 8 9,投資客調(diào)研,受訪者最關(guān)心的問題前四名分別為地段位置、客流量、價格和投資 回報率。,1、集購物、餐飲、娛樂為一體的大型商場 2、集多種商品、多行業(yè)的特色休閑步行街 3、百貨商場 4、大型超市 5、專業(yè)市場 6、其他,9、您選擇投資商鋪時，會考慮下列哪種市場/商場的形式,投資客調(diào)研,受訪者選擇最多的為一站式的大型商場和多商品、多行業(yè)的步行街。,10、如果在縣城中心興建一座大型商業(yè)廣場，功能完善、中高檔次、環(huán)境上乘的的綜合性商業(yè)中心

45、，您是否考慮購買,非?？赡?會考慮一下 不確定 完全不考慮,投資客調(diào)研,會考慮購買的客戶占6成，其考慮的因素包括商鋪的價格、面積及客戶 自身的購買能力。,20 20-50 50-80 80-100 100-120 120-140 160 以下 以上,11、如果您在此考慮投資商鋪，請問您會選擇多大面積,投資客調(diào)研,投資客購買區(qū)間集中在20-100平米，其中20-50平米區(qū)間的選擇最多。 與經(jīng)營戶調(diào)研相比，投資面積區(qū)間有所上升。,12、您考慮在此投資商鋪的一層單價,5000-8000元 8000-10000元 10000-12000元 12000元以上,投資客調(diào)研,考慮購買的一層單價集中在8000

46、-10000元，低于預(yù)期銷售價格。,13、您考慮投資的樓層,投資客調(diào)研,1層 2層 3層 4層 有統(tǒng)一的經(jīng)營管 理，層數(shù)無所謂,有83位受訪者表示愿意購買一層，2層以上購買者較少。 縣城民眾整體抗風險能力較低，增加客戶購買信心，購物中心完善的 業(yè)態(tài)劃分和后期商管對購買群體來說尤為重要。,14、您投資商鋪可以接受的總價,50萬以下 50-100萬 100以上,投資客調(diào)研,受訪者投資區(qū)間在100萬元以下，100萬以上無人選擇。 縣城民眾購買能力有限，此問題在鋪位的劃分上具有重要價值。,15、如果我們的項目在年內(nèi)有銷售，需要通知你嗎,需要 明年再考慮 二年內(nèi)不考慮,投資客調(diào)研,大部分受訪者表示需要和

47、考慮，因受投資渠道少的制約，縣城民眾對 商鋪市場較為看好，購買需求量較大。,在售商業(yè)調(diào)研,在售商業(yè)匯總,市場調(diào)研分析,受投資渠道少，抗風險能力較弱的影響，白水縣商業(yè)整體銷售情況較 好，商業(yè)投資客較多，商業(yè)市場整體看好。 白水縣民眾對一站式的購物中心和商業(yè)步行街的經(jīng)營前景看好，多數(shù) 客戶愿意進行商業(yè)投資。 投資者對縣城中心位置的商業(yè)認可度較高，尤其是中心商圈的獨立商 鋪。,經(jīng)營者對白水縣目前的商業(yè)環(huán)境普遍不滿意，購物環(huán)境差，配套設(shè)施 不完善等是制約中低檔商業(yè)的瓶頸。 投資者對商業(yè)的地段、面積、價格、客流量、面積和投資回報率普遍 關(guān)注度較高。 投資者可以接受的商鋪面積普遍較小，尤其以20-50平米

48、的需求量最 大，原因是小面積的鋪位比較好租，且前期投資小。,市場調(diào)研分析,市場調(diào)研分析,多數(shù)客戶選擇商業(yè)的1層進行經(jīng)營或投資，2層以上無人問津。縣城中 心的富仕廣場就出現(xiàn)一層經(jīng)營火爆，二層以上空置的情況。 客戶期望的投資回報率多數(shù)在10%以上，小部分介于7%-8%之間。 大部分商戶對目前的商業(yè)情況均選取一般滿意度，其中有部分受訪者 對商鋪面積、地段和商場檔次、統(tǒng)一的物業(yè)管理三項表示不滿意。,項目建議,項目現(xiàn)狀,文圣錦都項目地段占據(jù)白水縣中心商圈位置，商業(yè)定位為一站式購物中心，其中包含有大型商業(yè)、超市、精品步行街、電玩城，三四層主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為多種業(yè)態(tài)，其定位及業(yè)態(tài)符合白水縣商業(yè)市場需求。 文圣錦

49、都規(guī)劃及布局精準，購物環(huán)境優(yōu)美，對白水縣商業(yè)的整體水平有了較大的提升。 從經(jīng)營者和投資者調(diào)研情況分析，本案項目的定位及規(guī)劃布局符合民眾的期望，但同時也存在不足之處，如鋪位的面積劃分偏大，銷售過程中極有可能出現(xiàn)有價無市的狀況；其次，如何對客戶加以引導，順利銷售二層以上鋪位，這也是本案銷售的重點。,項目建議,面積劃分 一層商業(yè)銷售不存在問題，二、三、四層商業(yè)鋪位進行重新劃分，每鋪面積控制在100平米以內(nèi)（單鋪可劃分），有利于商鋪的順利銷售。 統(tǒng)一商管 客戶的抗風險能力弱，對二層以上商鋪經(jīng)營狀況不樂觀，在銷售過程中，針對此項需要做大量的工作，對客戶的購買樓層加以引導，商業(yè)后期的統(tǒng)一商管、統(tǒng)一經(jīng)營尤為重要。銷售前期商家和商管公司的引進，是增強客戶信心的重要手段。,經(jīng)營管理模式建議,準確的市場定位是商場生存與立足的根本，而成功的管理模式則是商場發(fā)展的保證。根據(jù)當前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢，“一站式購物廣場”這種新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)（Shopping Mall）發(fā)