漢口北食品工業(yè)園定位策劃報告

1、漢口北食品工業(yè)園定位策劃報告報2告的思路一、項目概況二、項目市場分析三、項目定位四、項目形態(tài)研究五、規(guī)劃設計建議六、整合推廣七、項目預算及盈利模式八、項目總體布局和開發(fā)策略項目分析基本數(shù)據(jù)1、地塊相關指標 規(guī)劃總用地面積： 125056M 建筑占地面積： 47118M 總建筑面積： 100600M 建筑密度：37.7% 容積率：0.8 綠地率32.6%3項目分析位置（一）項目基本情況本項目位于黃陂區(qū)漢口北專業(yè)市場群核心區(qū)域，緊鄰中國最大的航母級農(nóng)貿(mào)平臺四季豐華國際貿(mào)易食品城，靠近交通主干道巨龍大道，與灄口河接壤，面積200畝左右，地塊性質(zhì)為非基本農(nóng)田， 地塊平整。4項目分析地塊現(xiàn)狀分析地塊南臨

2、，北臨，西臨，東臨。地塊形狀規(guī)整，地勢平坦，目前已平整，處于熟地狀態(tài)。5相關政策黃陂區(qū)政府對于工業(yè)項目發(fā)展的政策指導黃陂區(qū)地處武漢市以北，區(qū)域面積2261平方公里。境內(nèi)的武漢天河國際機場、亞洲最大的武漢北鐵路編組站、武漢新港和京珠高速公路等共同構(gòu)成立體交通樞紐。近年以來，黃陂區(qū)大力實施“工業(yè)強區(qū)”戰(zhàn)略， 堅持“全區(qū)抓經(jīng)濟、重點抓工業(yè)、關鍵抓園區(qū)、核心抓項目”的思路， 新型工業(yè)化進程逐步提速?！笆濉逼陂g，黃陂將強力推進新型工業(yè)化，加大工業(yè)投入、加快基礎設施建設、提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、發(fā)揮優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、做大做強中小企業(yè)。按照“兩型社會”的要求，深度融合地方特色，充分對接公路、航空、鐵路、水路

3、物流，打造品牌戰(zhàn)略、大項目戰(zhàn)略，把黃陂建設成為新型工業(yè)化帶動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的先行區(qū)，高新技術產(chǎn)業(yè)的成長區(qū)，承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)和市場轉(zhuǎn)移的先導區(qū)，發(fā)展新型工業(yè)和輕型產(chǎn)業(yè)的示范區(qū)。6優(yōu)惠措施工業(yè)項目招商的優(yōu)惠政策n 為了推動工業(yè)項目的落戶，黃陂區(qū)政府對于工業(yè)項目招商引資還給予了一系列優(yōu)惠條件：n 工業(yè)企業(yè)自投產(chǎn)（經(jīng)營銷售）之日起，三年內(nèi)企業(yè)繳納的各項稅收形成黃陂區(qū)級財力的部分按30%獎勵給企業(yè)， 即征即獎，用于企業(yè)發(fā)展；行政性規(guī)費按市政府關于引進企業(yè)的優(yōu)惠政策，取最下線， 并逐步向零收費過渡；n 水電費執(zhí)行國家標準價格，取消增容費和其他附加。7 區(qū)域內(nèi)各項目情況分析相繼開業(yè)后與之配套的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，這些市場分別

4、是：8本項目與區(qū)域內(nèi)的小商品、農(nóng)貿(mào)、家具、建材、物流等專業(yè)市場的發(fā)展相伴相生，是漢口北專業(yè)市場群及各專業(yè)市場 國際商品交易中心樓等已于去年底開9已開業(yè)市場簽約商u 其鞋類、皮具、 小商品、酒店用品、兒童用品、針棉制 品、日用品城已開 業(yè)，國際名品館、 窗簾布藝城、文體 日化城、生活管、 禮品飾品城、寫字 四季美農(nóng)貿(mào)城10分為世界食品總匯、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、花木大世界，擁有果蔬、糧食、凍品、水產(chǎn)、副食干貨、花卉等6個專業(yè)市場。果蔬市場一期12 萬平方米，已正式開業(yè)，3000噸高溫保鮮冷庫已投入使用。食品城 中國家俱CBD11項目一期63萬平方米全部建成，其中，國際批發(fā)城武漢館、成都館、東莞館、深圳

5、館、館、館和曲美、富運、億美、 理 想 空間、芝華士等國際品店館已開業(yè)。即將建成的名店街、商業(yè)街也有隨著漢口北批發(fā)市場發(fā)展的日益成熟，除以上幾個項目外， 五洲建材城、長江金屬交易中心、榮中石化物流基地及縱橫汽車大世界30萬平方米的臨街5個MALL及4S店，下半年也即將開業(yè)；農(nóng)業(yè)裝備物流交易中心、大漢口國際數(shù)碼城投入首期運營。面對眾多大型商業(yè)的業(yè)態(tài)，如何尋求本項目的定位將是成功與否的關鍵！1213一、項目概況二、項目市場分析三、項目定位四、項目形態(tài)研究五、規(guī)劃設計建議六、整合推廣七、項目預算及盈利模式八、項目總體布局和開發(fā)策略 市場調(diào)研項目周邊的工業(yè)園及廠房倉儲情況1、規(guī)模型工業(yè)園。項目附近已建

6、成并投入使用的工業(yè)園有佳海工業(yè)園暨服裝工業(yè)園。正在建設的有三里家具工業(yè)園，該工業(yè)園占地3000畝，總投資52億元， 可容納180余家企業(yè)入駐。體量較小的有五湖食品工業(yè)園及精武食品工業(yè)園，其中五湖食品工業(yè)園距離本項目約20分鐘車程，面積約4000平方米（廠房約1000平方米， 院子約3000平方米）。2、散戶小作坊。個體小作坊、小廠房、小倉儲主要集中在巨龍大道的漢口北批發(fā)第一城、灄口街及國際家具CBD附近，數(shù)量約20余家，面積在600-2000平方米之間，用途主要集中在服裝和家具生產(chǎn)加工。目前這些作坊絕大多數(shù)空置，根據(jù)對作坊主的訪談得知，因配套不完善，先期入駐的企業(yè)大多數(shù)都已遷出。14 市場調(diào)研

7、問卷調(diào)查和人物訪談情況隨機調(diào)查和個別訪談相結(jié)合。隨機調(diào)查采用問卷方式，訪談針對相關人員進行采訪。問卷主要對七個方面進行調(diào)查：1、被調(diào)查人的職位；2、目前需要什么樣的配套業(yè)態(tài)（加工廠房、工業(yè)園、倉儲）；3、市場急需的主要配套業(yè)態(tài)；4、做食品工業(yè)園市場能容納多大面積；5、現(xiàn)在的商圈布局是否合理；6、關注的媒體；7、承租廠房優(yōu)先因素。15市場調(diào)研以100份問卷作為分析基準，統(tǒng)計結(jié)果如下16調(diào)查內(nèi)容數(shù)據(jù)分析被調(diào)查人身份執(zhí)總董事長（老板）高級管理人員一般工作人員其他1 3%7% 13%67%需要配套業(yè)態(tài)服裝家具食品其他2 5%3 3%42%市場需要的主要配套業(yè)態(tài)服裝家具食品其他3 0%4 5%25%需要

8、體量（m2）5萬1 0萬1 .5萬2萬其他2 0%3 0%23%27%布局是否合理合理不合理需要增加其他1 0%80%10%關注的媒體報紙電視雜志其他8 0%2 0%5%5%優(yōu)選因素區(qū)位價格交通物業(yè)管理園區(qū)配套其他6 0%1 5%10%5%10%1%人物訪談與相關訪談記錄時間：5月24日人物：四季豐華國際貿(mào)易中心掌舵人葛海鷹葛海鷹：四季豐華國際貿(mào)易中心是中國最大的食品核心基地，整個農(nóng)貿(mào)城建筑體量約400萬平米，其中食品城約40，現(xiàn)已建成，7月份將迎來6000余戶商戶的陸續(xù)入駐和相繼開業(yè)。未來它將是中國最大、品類最齊全、配套最完善的食品城，是世界各國食品運往中國的第一站，它將全面滿足國內(nèi)外商場、

9、超市、二級批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營戶的一站式采購需求。他表示，該區(qū)域未來對食品倉儲和分裝包裝的市場需求將與日俱增，并愿與我方合作， 實現(xiàn)雙贏。調(diào)研人員還對漢正街16位食品批發(fā)老板進行了訪談，被訪談者大多對食品分裝加工場地和倉儲方面的有需求，據(jù)我們初步統(tǒng)計，至少有近萬平方米的倉儲需求量。17項目分析SWOT矩陣分析項目SWOT分析項目開發(fā)策略優(yōu)勢（S）p 區(qū)位優(yōu)勢，臨近四季豐華食品城p 大交通優(yōu)勢，靠近巨龍大道p 地形優(yōu)勢，場地平整無拆遷p 有較好的綠化環(huán)境及自然景觀資源劣勢（W）p 相關市政配套有待完善p 微交通不便機會點（O）p 目前尚無大規(guī)模食品工業(yè)園啟動，可以先入為主。p 漢正街已開始拆遷

10、，食品批發(fā)城6000余戶商戶入駐在即策略一利用機會，發(fā)揮優(yōu)勢策略三利用機會，弱化劣勢p 威脅（T）p 項目周邊存在20余家業(yè)態(tài)為服裝和家具的小作坊、小廠房，它們亦可變成食品加工策略二18策略四項目分析SWOT矩陣分析總結(jié)：從SWOT分析來看，項目定位食品工業(yè)園既發(fā)揮了優(yōu)勢也把握了機會，我們只有加快項目推進速度，才能規(guī)避威脅，形成自己的競爭優(yōu)勢和競爭力。綜合分析，得出如下結(jié)論：雖然市場對家具、服裝、小商品及食品工業(yè)園均有需求，但是，服裝方面，佳海工業(yè)園服裝廠已開業(yè)，并形成較大規(guī)模；家具方面，占地3000畝的三里家具工業(yè)園已經(jīng)開建，不久將開園。但是具有一定規(guī)模的食品工業(yè)園在該區(qū)域尚屬空白，為了避免

11、未來同質(zhì)化競爭，發(fā)揮項目區(qū)位優(yōu)勢，把握漢正街6000余戶舉遷四季豐華食品城的機遇，特建議將項目建為食品分裝、包裝及加工和倉儲工業(yè)園。19市場需求分析從市場調(diào)研情況看，市場主要有三類需求：1、服裝及小商品加工廠房、倉庫；2、家具加工廠工業(yè)園；目熟3、食品分區(qū)裝域、內(nèi)包裝多倉家儲小及加廠工房工業(yè)園。處于閑置狀態(tài)但是現(xiàn)實與需求又有一定矛盾，小工主要體現(xiàn)在：條邊尚為發(fā)現(xiàn)關于品類加工廠和倉儲服裝成熟20和家具已有兩個大的工業(yè)園，市后客戶趨向與佳海園和三里合作坊難以形成規(guī)模，加件較差，且宣傳不夠；前該區(qū)域的市場還不成處于培育期；？面對以上兩大矛盾，我們?nèi)绾位馐俏覀兯紤]的核心問題市場競爭整體規(guī)劃通過項目

12、的整體規(guī)劃設計，打破小、散、亂的局面。功能全面增加項目的功能性，找到項目核心市場挑戰(zhàn)周邊尚為發(fā)現(xiàn)競關爭于力；食品類加工廠和營倉銷手段對項目進行有規(guī)模，有策略的宣傳儲包裝，提高項目附加值市場空白即是挑戰(zhàn)，也是機遇強勢占位利用漢正街6000余戶舉遷四季豐華食品城的機遇，搶得市場先機21發(fā)展狀態(tài)利用核心競爭力，讓項目可形成獨特的競與區(qū)域內(nèi)其他的小廠房和小作坊的競爭22一、項目概況二、項目市場分析三、項目定位四、項目形態(tài)研究五、規(guī)劃設計建議六、整合推廣七、項目預算及盈利模式八、項目總體布局和開發(fā)策略 深度挖掘核心競爭力舒適在良好的投資環(huán)境下，又有優(yōu)惠政策做支持，廠商不再未繁雜的手續(xù)及稅費煩惱政良好的物

13、業(yè)策管理是對業(yè)主及廠商的設備、用品以及人身安全的保障健康衛(wèi)生的生產(chǎn)環(huán)節(jié)、舒適的辦公和居住環(huán)境實在核心競爭力安全合理的價格，在租得起的前提下追求較高的生產(chǎn)、辦公居住環(huán)境23 三、市場占位u 根據(jù)定位的總體思路，按目標客戶之需求，該項目整體物業(yè)定位漢口北首個生態(tài)型多功能食品工業(yè)園u 釋義：u 首個：利用目前漢口北暫無食品工業(yè)園的市場空白u 生態(tài)：良好的自然環(huán)境和32.6%的綠化率u 多功能： 打造集生產(chǎn)、倉儲、物流、生活、辦公于一體工業(yè)園。24 項目功能定位三點定一面p 通過對項目區(qū)域及漢口北市場的全面分析，并對相關市場，有針對性的細分，結(jié)合項目地塊的價值和現(xiàn)狀。我們認為這個項目應該做成服務于漢口

14、北大市場的食品分裝包裝、食品加工以及食倉 儲物流多功能食品工業(yè)園品倉儲。p 項目定位：面對漢口北四生 產(chǎn)辦公居住加 工季美食品批發(fā)城及其他團體、包 裝個體的食品生產(chǎn)加工分裝包裝及倉儲；25 客戶定位客戶梭型構(gòu)成分析圖核心客戶重要客戶26偶得客戶核心客戶：武漢市各中小型食品生產(chǎn)廠商重要客戶：漢口北四季美食品城商或經(jīng)銷商偶得客戶：其他私營業(yè)主或個體戶27一、項目概況二、項目市場分析三、項目定位四、項目形態(tài)研究五、規(guī)劃設計建議六、整合推廣七、項目預算及盈利模式八、項目總體布局和開發(fā)策略四、項目形態(tài)研究項目分區(qū)和基本形態(tài)建議可把項目單位面積做小，根據(jù)客戶需求可分可和，量身訂做1、物流倉儲區(qū)，含小型冷庫

15、（二層）2、食品加工區(qū)(多層)3、集中辦及職工生活區(qū)（多層或小高層，底層門面，位置臨近馬路）2829一、項目概況二、項目市場分析三、項目定位四、項目形態(tài)研究五、規(guī)劃設計建議六、整合推廣七、項目預算及盈利模式八、 項目總體布局和開發(fā)策略 規(guī)劃設計建議 規(guī)劃設計建議規(guī)劃中，要在生產(chǎn)加工的使用功能上下足功夫平面布局要求合理，生活區(qū)及生產(chǎn)區(qū)盡量分離，保證食品的加工分裝不受環(huán)境污染，確保食品安全人流動線及物流動線靈活區(qū)分功能全面，布局清晰較高的綠化率，給人舒適的生產(chǎn)居住及辦公環(huán)境配套標準：供水供電、排水排污處理合理；道路平整；通訊設施設備健全，寬帶網(wǎng)絡、數(shù)字電視網(wǎng)絡入?yún)^(qū)；廠房應盡量大跨度外立面：簡約大方

16、食品加工占總面積的40%，倉儲占總面積的40%，行政辦公用房、底30休閑娛樂及生活設施3132一、項目概況二、項目市場分析三、項目定位四、項目形態(tài)研究五、項目總體布局和開發(fā)策略六、整合推廣七、項目預算及盈利模式八、規(guī)劃設計建議 形象定位 我們的目標打造漢口北最具代表性的食闡述：首個食品工業(yè)園強調(diào)項目的市場地位生態(tài)食品工業(yè)園強調(diào)項目的綠化環(huán)境及舒適的辦公、生產(chǎn)及生活氛圍多功能食品工業(yè)園強調(diào)項目集生產(chǎn)、辦公、倉儲、物流及生活為一體的多功能工業(yè)園33 推廣思路建議兩種方法方法一：總體思路：拿出基本規(guī)劃和設計草圖，先做園區(qū)外環(huán)境和宿舍樓及商業(yè)門面（臨馬路），并營造好營銷環(huán)境。對外全面招商。實行訂單式量

17、身訂做。具體方法：弱化廣告，重視針對目標客戶上門洽談。廣告1、DM直郵3萬份2、報紙和雜志（經(jīng)濟日報、南方）3、宣傳冊6000份：食品批發(fā)城6000余戶商戶入駐在即，確保一戶一冊。 針對目標客戶電話預約、攜帶宣傳冊上門洽談。以打折酬賓方式要求廠家預交數(shù)年租金，解決啟動資金的問題。24小時電話熱線。開展活動，依托創(chuàng)業(yè)家平臺優(yōu)勢廣泛開展?jié)h口北投資價值論壇活動， 充分討論地塊價值，吸引投資。就當前國家對食品安全高度重視的大討論，思考現(xiàn)代食品工業(yè)園如何做3435一、項目概況二、項目市場分析三、項目定位四、項目形態(tài)研究五、規(guī)劃設計建議六、整合推廣七、項目預算及盈利模式八、項目總體布局和開發(fā)策略 盈利模式研究（1） 持有物業(yè)，以租盈利；（2） 物業(yè)管理物流服務等服務性收益。廠房的出租取得長期收益?zhèn)}儲的出租取得長期收益盈售或出租員工宿舍取得收益 業(yè)益36管理物流服務等服務性收利模式37一、項目概況二、項目市場分析三、