估價綜合復習題

1、習題一第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價1按房地產(chǎn)的（ ）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A收益性 B用途 C市場性 D地段2出租或營業(yè)型房地產(chǎn)的評估可以采用: （ ）A比較法 B收益還原法 C假設開發(fā)法 D成本估價法3人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估；其估價對象為：（ ）A已消失的房地產(chǎn) B在建工程C房地產(chǎn)的未來狀況 D房地產(chǎn)過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異狀況 4從經(jīng)濟角度來看,土地利用選擇的一般順序是: （ ）A商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住 B商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)C商業(yè)、辦公、居住、工業(yè) D商業(yè)、居住、工業(yè)、辦公5娛樂型房地產(chǎn)是按下列哪種方式劃分的：

2、（ ）A用途 B開發(fā)程度C是否產(chǎn)生收益 D經(jīng)營使用方式6某土地使用權的有限期為40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年數(shù)為50年，則房屋的所有權為：A50年 B無限期 C20年 D40年7房地產(chǎn)交易很難采取樣品交易的方式，必須到實地觀察，房地產(chǎn)估價也要進行實地查勘，這是由房地產(chǎn)的（ ）決定的A不可移動性 B 相互影響性 C數(shù)量有限性 D獨一無二性8房地產(chǎn)的價值注重：（ ）A實物 B權益 C區(qū)位 D實物、權益、區(qū)位9典權制度是中國特有的，下列闡述正確的為：（ ）A支付等于買價的典價，即可獲得房地產(chǎn)的所有權，B支付典價后只能獲得房地產(chǎn)的使用權C支付典價后房地產(chǎn)的使用者不付租金D出典人獲得典價后即失

3、去房地產(chǎn)的所有權10醫(yī)院、學校是屬于哪一類房地產(chǎn)（ ）A商業(yè) B辦公 C特殊用途 D綜合第二章房地產(chǎn)價格1最能說明土地價格水平高低的價格是：（ ）A土地單價 B基準地價 C樓面地價 D標定地價2決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是（ ）的供求狀況。A本地區(qū)的房地產(chǎn) B全國房地產(chǎn)C全國本類房地產(chǎn) D本地區(qū)本類房地產(chǎn)3一套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價為30萬元，其實際交易約定在一年后付清(假設折現(xiàn)率為5%)，則：（ ）A實際價格285萬元，名義價格30萬元B實際價格2928萬元，名義價格30萬元C實際價格30萬元，名義價格不存在D實際價格28578萬元，名義價格30

4、萬元4采用比較法求得的價格通常稱為（ ）A路線價 B比準價格 C積算價格 D收益價格5目前各地區(qū)的經(jīng)濟適用房所采用的價格,應屬（ ）A市場調(diào)節(jié)價 B政府指導價 C政府定價 D政府規(guī)定的最低限價6在房地產(chǎn)銷售過程中，（ ）是買賣雙方討價還價的基礎,成交時要比此低。A起價 B標價 C成交價 D均價7下列價格闡述正確的是：（ ）A市場價格抵押價值征用價值課稅價值B市場價格征用價值抵押價值課稅價值C市場價格課稅價值征用價值抵押價值D市場價格征用價值課稅價值抵押價值8投資價值評估時所采用的折現(xiàn)率為：（ ）A根據(jù)市場現(xiàn)狀 B最低收益率C最高收益率 D社會一般收益率9房地產(chǎn)開發(fā)商有時留著已建成的房地產(chǎn)不賣，

5、待價而沽，是因為（ ）A房地產(chǎn)供大于求 B房地產(chǎn)求大于供C. 開發(fā)商對未來預期看好 D消費者對未來的預期看好10成本租金不包括下列項目中: （ ）A貸款利息 B折價費 C管理費 D保險費答案：第一章答案1B2B3A4C5A6C7D8D9C10C第二章答案： 1C,2D,3D,4B,5B,6B,7B,8B,9C,10D第四章市場比較法1市場比較法的理論依據(jù)是（ ）A替代原理 B生產(chǎn)費用價值論 C預期原理 D均衡原理2在市場比較法中，建筑容積率修正屬于（ ）修正A交易情況 B交易日期 C房地產(chǎn)狀況D實物狀況3市場比較法的適用條件是（ ）A存在著發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場 B在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類

6、似房地產(chǎn)交易 C存在著規(guī)范的房地產(chǎn)估價制度 D科學的房地產(chǎn)估價理論4在比較法選取可比實例的數(shù)量上，一般要求選取（ ）A一個即可 B兩個也行 C三個D三個以上十個以下5經(jīng)過交易情況修正后，可比實例的價格就變成了（ ）A估價對象的價格 B交易時點的價格C正常價格 D與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格6經(jīng)過交易日期修正后，可比實例的價格就變成了（ ）A估價對象的價格 B交易時點的價格C正常價格 D與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格7經(jīng)過房地產(chǎn)狀況修正后，可比實例的價格就變成了（ ）A估價對象的價格 B交易時點的價格C正常價格 D與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格8房地產(chǎn)狀況修正中的直接比較修正評分辦法是以

7、（ ）狀況為基準（通常設定100）的A可比實例房地產(chǎn) B估價對象房地產(chǎn)C交易實例房地產(chǎn) D類似房地產(chǎn)9房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法是以（ ）狀況為基準（通常設定（100）的。A可比實例房地產(chǎn) B估價對象房地產(chǎn)C標準房地產(chǎn) D類似房地產(chǎn)10某城市房地產(chǎn)交易中，買賣雙雙應交納的稅費分別為正常成交價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方2500元/平方米，應交納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ ）A2660元/平方米 B2294元/平方米C2425元/平方米 D2427元/平方米第五章.成本法1成本法中的“開發(fā)利潤”是指（ ）。A開發(fā)商所期望獲得的利潤 B開發(fā)商最

8、終獲得的利潤C開發(fā)商所能獲得的平均利潤 D估價人員任意給定的利潤2投資利潤是按一定基數(shù)乘以相應的平均利潤率來計算的，這里的“基數(shù)”是（ ）。A土地取得成本+開發(fā)成本 B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3“開發(fā)利潤”與“土地取得成本+開發(fā)成本”的比值稱為（ ）。A直接成本利潤率 B投資利潤率 C成本利潤率 D銷售利潤率4利用成本法所得到的評估價格稱為（ ）。A比準價格 B積算價格 C收益價格 D實際上是成本5重新購建價格是假設在（ ）重新取得或重新開發(fā)重新建造全新狀態(tài)的估價 對 象所需的一切合理必要的費用稅金和應得的利潤之和。

9、A估價對象在建造時 B現(xiàn)在某一時刻C將來某一時刻 D估價時點6通常情況下，對于同一舊有建筑物重建價格與重置價格相比（ ）。A前者較低 B前者較高 C兩者相等 D兩者不可比7成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為（ ）。A自然壽命 B經(jīng)濟壽命 C實際經(jīng)過年數(shù) D有效經(jīng)過年數(shù)8直線法中的殘值率是建筑物的凈殘值與其（ ）的比率。A原始價格 B市場價格 C評估價格 D重新購建價格9某住宅，在取得土地使用權（70年）的當年開始建造，建造期2年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（ ）。A70年 B62年 C60年 D68年10某辦公樓建造期3年，在建成10年后改變了用途，同時補辦土地使用權出讓

10、（年限50年），建筑物的經(jīng)濟壽命為45年，則該建筑物的折舊年限是（ ）。A35年 B45年 C48年 D50年11某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得土地使用權（40年）的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（ ）。A40年 B60年 C63年 D37年12某辦公樓，在建成3年后改變商業(yè)用房，同時補辦土地使用權出讓（年限40年），建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則該建筑物的折舊年限是（ ）。A40年 B43年 C47年 D50年13經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構可分為（ ）。A3類6等 B4類6等 C4類7等 D5類7等14房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構裝修設備三個組成部分的各個項目完好損

11、壞程度來劃分的，可分為（ ）。A3類 B4類 C5類 D6類15根據(jù)房屋新舊程度判定標準，一般損壞房的成新度為（ ）。A六五成 B五四成 C五成 D四成第五章 收益法習題一選擇題1從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是未來（ ）的現(xiàn)值之和。A潛在毛收入 B 有效毛收入 C 凈收益 D 銷售收入2收益法適用于（ ）房地產(chǎn)的估價。A學校 B 商業(yè) C 公園 D 政府辦公樓3有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房地產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用（ ）。A 類似寫字樓的客觀收益 B 該寫字樓的實際收益C 市場比較法 D 無法估算4評估房地產(chǎn)價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會（ ）。A越低 B越高

12、 C不變 D符合客觀實際5資本化率=（ ）+投資風險等補償。A平均利潤率 B經(jīng)濟增長率 C貸款利率 D安全利率6剩余技術是依據(jù)（ ）價格。A土地收益求取土地 B房地收益求取房地C建筑物收益求取建筑物 D房地收益單獨求取土地或建筑物7某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12%，出讓時的土地使用年限50年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為（ ）萬元。A833，33 B 830，45 C828，25 D827，648某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10%，購買者自有資本要求的年收益率12%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為（ ）%。A10.6 B11.4

13、C11.2 D10.89某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為（ ）萬元。A417 B500 C460 D 450 10采用市場提取法求取資本化率時，應至少選?。?）宗以上的類似房地產(chǎn)案例。A2 B3 C4 D511有兩宗房地產(chǎn)，M房地產(chǎn)使用年限40年，單價為96元/平方米；N房地產(chǎn)使用年限70年，單價為100元/平方米，資本化率為8%,則A單價與B單價的關系為（ ）。AM單價高于N單價 BM單價低于N單價CM單價等于N單價 D無法確定二計算題1某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格

14、為5616萬元，還原利率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少？2某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前價值多少？3已知某宗房地產(chǎn)30年土地使用權價格為3000元/平方米，對應的還原利率為10%，則其土地使用權為50年，還原利率為12%的價格為多少？4某宗房地產(chǎn)預計第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元；此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%，運營費用增長3%，收益年限為50年，該類房地產(chǎn)的還原利率8%，則該宗房地產(chǎn)的價格為多少？第七章假設開發(fā)法1假設開發(fā)法的理論依據(jù)是（

15、）A替代原理B生產(chǎn)費用價值論C預期原理D均衡原理2假設開發(fā)法中，正常情況下完成后的房地產(chǎn)價值是（ ）A開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的價值 B在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的價值C開發(fā)期間的某個時間的價值 D房地產(chǎn)全部租售出去時的價值3假設開發(fā)法中，使用傳統(tǒng)方法時下列項目一般不需要計算利息（ ）A待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B管理費用C銷售稅費 D投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費4假設開發(fā)法與成本法的區(qū)別是（ ）A成本法中的土地價格為已知，假設開發(fā)法的土地價格為未知B成本法中的土地價格為未知，假設開發(fā)法的土地價格為已知C成本法需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格，假設開發(fā)法需要求取的是土地價格D假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的

16、房地產(chǎn)價格已事先通過預測得到E成本法的估價時點一般為房地產(chǎn)開發(fā)完成后，假設開發(fā)法的估價時點一般為土地購買時5假設開發(fā)法適用的估價對象包括（ ）A待開發(fā)的生地 B在建工程 C可裝修改造的舊房和可改變用途的舊房D有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn) E剛開發(fā)完成的新房6運用假設開發(fā)法進行房地產(chǎn)估價時，影響估價結(jié)果準確性的因素有（ ）A是否正確使用合法原則和最高最佳使用原則B是否正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C是否正確預測了房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項費用的投入D是否正確考慮了待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)投入的費用E是否正確預測了待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)周期7利用假設開發(fā)法估價時，在計算利息時必須把握（ ）A應

17、計息的項目 B計息期的長短 C計息的方式D計息周期 E名義利率和有效利率8假設開發(fā)法中，使用傳統(tǒng)方法時下列項目需要計算利息（ ）A待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B開發(fā)成本和管理費用 C銷售稅費D投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 E開發(fā)利潤9假設開發(fā)法中，開發(fā)利潤可以以下列為基數(shù)乘以一定的比率來進行計算（ ）A待開發(fā)房地產(chǎn)的價格B待開發(fā)房地產(chǎn)的價格+開發(fā)成本C待開發(fā)房地產(chǎn)的價格+開發(fā)成本+管理費用D待開發(fā)房地產(chǎn)的價格+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用E開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值可采用下列方法求取（ ）A市場比較法 B收益法 C成本法 D長期趨勢法 E剩余法答案：1.C

18、2.A 3.C 4.ACDE 5.ABC 6.ABCE 7.ABCDE 8.ABD 9.BCDE 10.ABD第七章地價評估1在路線價估價法中，（）只需深度價格修正率即可計算地價，不必進行其他修正。A一面臨街矩形地B一面臨街三角形地C一面臨街梯形地D兩面臨街矩形地2路線價法估價的第三個步驟是（）。A設定標準深度B劃分路線價區(qū)段C選取標準宗地D調(diào)查評估路線價3路線價法的特別適用于（）需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行的估價。A土地收益測算B土地課稅C土地經(jīng)濟評價D土地定級4某臨街深度100英尺的矩形宗地，總價為100萬元，根據(jù)四三二一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為（）。A50B70C30D405某

19、前后兩面臨街、總深度為60米的矩形宗地，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重置價值估價法，其前街影響深度為（）米。A20B40C50D60 6基準地價評估的第二個步驟是（）。A計算區(qū)段地價B確定評估區(qū)域范圍C劃分地價區(qū)段D確定基準地價7運用基準地價修正法評估時進行的交易日期修正，是將（）在其基準日期的值調(diào)整為估價時點的值。A基準地價 B宗地地價C標準宗地價格D估價對象價格8按（）進行分攤，主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑，如單一的辦公樓。A土地價值 B房地價值 C建筑面積D建筑物價值9下列關于路線價法的表述中，不正確的是（ ）A路線價法實質(zhì)是一種市場

20、法，其理論依據(jù)于市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格。10一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（ ）萬元。A654 B818 C872 D109011某大廈總建筑面積1000 m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價

21、值為180萬元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（ ） A2.4% B3.0% C3.8% D7.2%12 某建筑物共三層，總建筑面積為600 ，每層建筑面積相等，房地總價為600萬元，土地價值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關于土地份額的計算，以下正確地為（ ）A按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為333%B按房地價值分攤，二層占有的土地份額為300% C按土地價值分攤，二層占有的土地份額為350% D 按房地價值分攤，一層占有的土地份額為450%E按土地價值分攤，一層占有的土地份額為479%13 高層建筑地價分攤的方法有

22、（ ）。A 按建筑物價值進行分攤B 按房地價值進行分攤C 按土地價值進行分攤D 按建筑面積進行分攤E 按樓面地價進行分攤14、評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵?；鶞实貎r的內(nèi)涵包括( )。A 基準日期 B 土地開發(fā)程度 C 基準地價修正體系D 土地用途 E 基準地價公布日期答案：1A 2C 3B 4B 5B 6C 7A 8C 9D 10A 11C 12、ABDE 13、BCD 14、ABD第九章 房地產(chǎn)價格的影響因素分析1房地產(chǎn)價格的影響因素可分為自然因素、社會因素、（ ）和行政因素四類。A一般因素B環(huán)境因素C經(jīng)濟因素D人口因素2商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣主要是看繁華

23、程度和（ ）。A安寧程度B周圍環(huán)境狀況C對外交通D臨街狀況3影響房地產(chǎn)價格的人口因素包括人口數(shù)量人口素質(zhì)和（）。A家庭人口規(guī)模B人口密度C居民收入D城市化4一般而言，隨著家庭人口規(guī)模小型化，房地產(chǎn)價格有（）的趨勢。A下降B上漲C不變D不一定5從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要（）一般物價的上漲率。A高于 B低于C等于D無關系6下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是（ ）。A不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負相關D房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降1C 2D 3A 4B 5A 6第十章 房地產(chǎn)估價報告1房地