某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

目錄第一章項目總論5一、項目概況5二、業(yè)主簡介5三、編制主要依據(jù)及范圍8四、項目主要技術經(jīng)濟指標10五、簡要結(jié)論12第二章項目建設背景及必要性13一、項目建設背景13二、項目建設必要性24第三章市場預測26一、宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)市場趨勢28二、項目所在區(qū)域環(huán)境分析36三、周邊典型樓盤分析39四、項目SWOT分析41五、項目定位43六、商品房銷售價格分析預測44第四章建設規(guī)模與建設方案46一、工程概況46二、建設內(nèi)容、建設規(guī)模47三、建設方案49第五章場址選擇50一、項目位置50二、工程地質(zhì)51三、氣候條件方面51四、水文地質(zhì)51五、市政基礎設施52第六章工程方案52一、建筑設計52二、景觀設計53三主要經(jīng)濟技術指標54四、結(jié)構設計55第七章總圖與公用輔助工程59一、總圖方面59二、公用輔助工程63第八章節(jié)能措施76一、設計依據(jù)76二、設計范圍及主要原則77三、主要節(jié)能措施77第九章環(huán)境保護與綠化79一、設計環(huán)保措施80二、施工期環(huán)境保護82三、營運期環(huán)境保護85四、綠化86第十章勞動安全與消防87一、設計87二、工程在施工期間勞動安全與消防97三、營運期間安全與消防98第十一章項目進度計劃與組織機構98一、項目建設周期及進度計劃98二、項目組織機構99三、組織機構人員配備100第十二章投資估算及資金籌措100一、估算依據(jù)及條件101二、投資估算101三、資金籌措及使用計劃102第十三章財務評價103一、評價依據(jù)、原則和假設條件103二、基礎數(shù)據(jù)及其測算103三、財務分析105四、財務評價結(jié)論107第十四章風險分析107一、項目主要風險因素識別107二、風險程度分析107三、防范和降低風險的對策108第十五章社會評價108一、社會影響分析109二、項目互適性分析109三、社會風險分析110第十六章結(jié)論與建議110一、主要結(jié)論110二、建議111附表附表1投資估算表附表2投資計劃及資金籌措表附表3收入及稅金測算表附表4總成本費用測算表附表5利潤測算表附表6現(xiàn)金流量表全部投資附表7現(xiàn)金流量表自有資金附表8貸款償還計劃表附表9資金來源與運用表附表10敏感性分析表一一一項目總論一、項目概況項目名稱一期建設地址用地面積14644平方米建設規(guī)模總建筑面積66012平方米業(yè)主名稱業(yè)主地址項目法人司設計單位設計研究院項目投資元人民幣資金來源自籌萬元，銀行貸款萬元，預售資金投入萬元二、業(yè)主簡介（含聯(lián)建單位介紹）一公司基本情況簡介重慶有限公司以下簡稱“我司”成立于1997年12月9日（前身由變更，），具有完全民事行為能力的獨立法人資格，經(jīng)濟性質(zhì)為民營企業(yè)，公司已成立黨支部7年。具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本5100萬元，法人代表，人大常委，市人大代表，市黨代表，巴南區(qū)界石桂花村黨委書記。公司自成立以來，始終堅持以住宅開發(fā)建設為主，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，以“建設新重慶,打造新民居”為己任，秉承“與時俱進、求實創(chuàng)新，誠信奉獻”的經(jīng)營理念，以“創(chuàng)公司品牌，辦一流企業(yè)”為目標，經(jīng)過近十年的奮斗，公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)15億元、從業(yè)人員100余人左右，集房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售和物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。二公司規(guī)模簡介截止2008年月（可研前），公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額16297萬元，其中流動資金10687萬元；負債總額3736萬元；所有者權益總額12560萬元，其中實收資本5100萬元，資本公積3765萬元，累計未分配利潤3695萬元。三公司業(yè)績簡介公司成立以來在、開發(fā)萬平方米，目前正建近7平方米和5萬余平方米儲備土地。公司內(nèi)部機構管理健全，具有較強的經(jīng)營、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)后勁較強。目前公司正建設的項目位于巴南，地理位置極為重要及優(yōu)越。項目集商貿(mào)、住宅封閉式于一體的綜合小區(qū)，總建筑面積約66萬平方米，其中，住宅49106平方米，商業(yè)門面及商場約6309平方米，車庫及其他用房約10597萬平方米。該項目總投資約126億元，于2007年12月正式開工，預計2009年5月完成整個項目建設。項目已投入資金約萬元，目前土石方開挖工程已經(jīng)完成，正在進行基礎施工，預計2009年5月全面完工，并于2010年上半年完成全部銷售，預計可實現(xiàn)收入約178億元，利潤約4千萬元。四公司人員及組織結(jié)構公司現(xiàn)有員工106人，其中管理層人員58人，具有中高級專業(yè)技術職稱的人員26人，平均年齡43歲，整個公司人才濟濟，具有良好的技術資質(zhì)。技術職稱文化程度人數(shù)高級工程師大學、大專3工程師大學、大專15經(jīng)濟師大學、大專6會計師大學、大專2公司組織結(jié)構圖五公司股東情況公司注冊資本5100萬元，股東為三個自然人股東構成，其中出資3300萬元，占647；出資1560萬元，占306；出資240萬元，董事會總經(jīng)理行政部財務部研發(fā)部項目管理部合同造價部材料設備部營銷部營銷后勤部物業(yè)管理部占47。注冊資本總額實際出資情況股東名稱金額比例（）貨幣實物小計合計三、編制主要依據(jù)及范圍一報告編制主要依據(jù)1、重慶市國土資源和房屋管理局與公司簽訂的重慶市國有土地使用權出讓合同（渝地號）房地產(chǎn)權證100房地證2007字第號。2、重慶市工商行政管理局核發(fā)“發(fā)有限公司”變更為“有限公司”的企業(yè)（字號）名稱核準通知書（渝名稱核準字2007渝直第號）3、建設工程選址意見書渝規(guī)選2007巴字第號。4、重慶市巴南區(qū)發(fā)展計劃委員會簽發(fā)的重慶市企業(yè)投資項目備案證（備案項目編碼）。5、重慶有限公司章程。6、重慶市巴南區(qū)發(fā)展計劃委員會簽發(fā)的重慶市企業(yè)投資項目備案證（備案項目編碼6）。7、建設用地規(guī)劃許可證（編號渝規(guī)地證2007巴字第號）8、建設工程規(guī)劃許可證（編號渝規(guī)建證（2007）巴字第號）。9、重慶市公安局消防局建筑工程消防設計的審核意見書（巴公消（建擴）字2007第號）10、重慶市建設項目環(huán)境保護批準書（渝巴環(huán)準2007號）11、重慶市建設項目防雷工程設計審核書（2007渝氣雷審第號）12、重慶市巴南區(qū)地震局的建設工程抗震設防標準審批意見書（巴南震審（2007）字第號）13、重慶市巴南區(qū)建委關于項目工程初步設計的批復巴南建委初發(fā)2007號14、2000年重慶市建筑工程綜合基價表。15、2000年重慶市安裝工程單位基價表。16、1999年重慶市建筑工程費用定額。17、重慶市工程造價信息及有關配套文件。18、同類項目開發(fā)的經(jīng)驗和資料。19、有關工程造價分析資料。20、2006年重慶市概算定額，重慶市有關部門制定的相關文件及規(guī)定。（二）可行性研究范圍本報告通過對本期項目的必要性進行論證，通過市場分析及對區(qū)域資源狀況進行分析后，確定建設項目建設規(guī)模及銷售方案。研究本項目方案的技術可行性、經(jīng)濟可行性，對經(jīng)濟效益和社會效益進行了分析和評價。四、項目主要技術經(jīng)濟指標項目主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號項目技術經(jīng)濟指標單位備注一項目概況1總用地面積2居住戶（套）數(shù)3總建筑面積1004按功能性質(zhì)劃分41住宅建筑面積744042商業(yè)面積95043地下車庫及其他面積154044配套設施0705按地上地下劃分51地上建筑面積853052地下車庫建筑面積14706停車泊位10000611地面1545622地下84557容積率8建筑密度9綠地率二投資數(shù)據(jù)1總投資11固定資產(chǎn)投資111靜態(tài)投資112建設期利息三籌資數(shù)據(jù)1總籌資11業(yè)主自籌12銀行貸款13滾動開發(fā)資金四經(jīng)濟指標1銷售收入2財務凈現(xiàn)值IC103投資利潤率全部投資4靜態(tài)投資回收期全部投資5動態(tài)投資回收期全部投資6投資利潤率自有資金7財務內(nèi)部收益率自有資金8財務凈現(xiàn)值IC10靜態(tài)投資回收期自有資金9動態(tài)投資回收期自有資金10投資凈利潤自有資金五、簡要結(jié)論目前，重慶正處于西部大開發(fā)、全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套試驗區(qū)的戰(zhàn)略機遇期，能否抓住這個難得的歷史機遇，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經(jīng)濟的全面發(fā)展，起著至關重要的作用。開發(fā)項目位于重慶市，地理位置十分優(yōu)越處于魚洞長江大橋引橋，3號輕軌車站旁，扼守主城區(qū)經(jīng)大渡口區(qū)進入巴南新的主要道路之咽喉，公交線路790,798,308往解放碑起點站，地理位置極為重要及優(yōu)越。項目前臨長江濱江路公園路，項目交通起點直通各內(nèi)環(huán)大道，成為巴南的重要門戶。項目往巴縣中學、人民廣場、魚洞公園、體育中心、區(qū)政府1分鐘車程。周邊以西云集了眾多魚洞行政部門單位，如氣象局、教委、環(huán)保局、藥監(jiān)局、地稅局、以及建設中的區(qū)人民醫(yī)院等，具有一定的行政辦公氛圍。項目規(guī)劃用地地形平整，占地面積14644平方米。項目規(guī)劃布局遵循以人為本，追求自然，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。充分發(fā)揮黃金地段優(yōu)勢，鞏固強化商業(yè)氛圍；利用原始地貌的高差，規(guī)劃設計高起點、高標準的居住社區(qū)一體化形象工程。項目擁有得天獨厚的自然位置、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的基礎設施、方便快捷的交通條件使得它具有某些先天的、無可比擬的巨大優(yōu)勢。同時，隨著家長們對教育的重視程度不斷提高，擁有“名?！备拍畹奈飿I(yè)已成為房地產(chǎn)市場熱點。已擁有就讀名?！鞍涂h中學的”先決條件，這將推動物業(yè)成為該地區(qū)的市場銷售熱點。通過技術上和經(jīng)濟上的論證，本項目在技術上和經(jīng)濟上可行。一一一項目建設背景及必要性（所參照的政策應取現(xiàn)行的、最新政策，數(shù)據(jù)取2007年政府公布數(shù)據(jù)）一、項目建設背景2006年國家對房地產(chǎn)領域的相關政策、法規(guī)2006年上半年，國家對房地產(chǎn)領域的宏觀調(diào)控在2005年以“調(diào)整和控制為基調(diào)”的基礎上，進一步得到加強，尤其是5月17日，具有針對性措施的“新六條”的誕生，出臺了關于住房供應結(jié)構、稅收信貸、土地政策、房地產(chǎn)市場秩序等方面的強令性措施，同時提出了控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度、完善信息統(tǒng)計與披露的新措施，并將發(fā)展住房二級市場和租賃市場正式提出。之后，“新六條”各項執(zhí)行政策陸續(xù)出臺，個別地方政府政策也紛紛亮相。建設部、發(fā)改委、財政部、監(jiān)督部、國土資源部、稅務總局、人民銀行、銀監(jiān)會、統(tǒng)計局等九部委，為貫徹5月17日頒布的“國六條”，于5月29日聯(lián)合制定了關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見。其中包含8項硬指標1、近期經(jīng)濟適用房建設目標9月底前公布；2、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上；3、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；4、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；5、個人房貸首付比例不低于三成；6、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型；7、土地閑置2年將被收回使用權；8、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。此政策頒布之后，深圳、廣州、北京等城市也陸續(xù)制定了貫徹“國六條”的實施細則。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見，其中對集資房、閑置地、公積金等政策。1土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的土地市場，則是房地產(chǎn)發(fā)展的奠基石，為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，需合理利用土地，因此，加大對土地市場的監(jiān)控力度就成為了政府穩(wěn)定國民經(jīng)濟重要手段之一。2006年上半年國家有關部門相繼出臺了不少土地監(jiān)控方面的政策和規(guī)定。市政府常務會審議通過了重慶市人民政府關于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準的通知，從2006年1月1日起，應稅土地等級由原來的12級調(diào)整為8級，將最高等級土地每平方米的年稅額由原來的700元調(diào)整為1000元，最低等級土地由原來的020元調(diào)整為100元。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見，其中對閑置地作出具體規(guī)定。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。2房地產(chǎn)信貸政策隨著中國住房制度的改革，越來越多的消費者采取按揭貸款的方式購房，調(diào)節(jié)貸款利率順理成章的成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一把“利劍”。貸款利率的不斷上調(diào)對購房者產(chǎn)生了一定的影響。從4月28日起，金融機構一年期貸款基準利率上調(diào)027個百分點，其他各檔次貸款利率也相應調(diào)整。同時公積金個人住房貸款利率已在現(xiàn)行利率的基礎上上調(diào)了018個百分點。從6月1日起，個人住房按揭貸款首付比例不得低于30，同時，考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定。中國人民銀行從2006年7月5日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率05個百分點。8月15日起，中國人民銀行上調(diào)存款類金融機構存款準備金率05個百分點，農(nóng)村信用社含農(nóng)村合作銀行存款準備金率暫不上調(diào)，繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行存款準備金率。8月19日起，中國人民銀行將上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期存款、貸款基準利率均上調(diào)027個百分點。深圳發(fā)展銀行2月28日率先在全國實行“雙周供”。建行5月23日宣布，即日起，該行固定利率房貸將在全國范圍推廣，定息房貸分為3年期、5年期和10年期三個檔次。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見重慶國六條實施細則規(guī)定住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金帳戶金額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。8月16日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺具體措施，督促銀行業(yè)金融機構加強和改進房地產(chǎn)信貸管理。其中規(guī)定，嚴禁銀行業(yè)金融機構向項目資本金比例達不到35不含經(jīng)濟適用房等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，嚴禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴格限制新增房地產(chǎn)貸款。3房地產(chǎn)稅收政策對于近年暴露出來的偷稅漏稅、投機取巧的行為，國家對于房地產(chǎn)稅收的執(zhí)行政策一直都沒有停止過，出臺了一系列關于企業(yè)稅收優(yōu)惠、營業(yè)稅、個人所得稅等相關稅收政策。3月21日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)通知，從4月1日起，我國將對現(xiàn)行消費稅的稅目、稅率及相關政策執(zhí)行1994年稅制改革以來最大規(guī)模的調(diào)整。本次新增的稅目中沒有高檔住房。國家稅務總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15提高到不得低于20。該通知還規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括代理銷售為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。我市房產(chǎn)贈與契稅將全面恢復到3。自8月1日開始，國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個稅，該稅率固定為20。4住房供應與銷售政策國務院規(guī)定，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建筑總面積的70以上。7月6日，國家建設部165號文件對新建住房結(jié)構比例和套型建筑面積等問題提出了具體意見90平方米是指套型建筑面積，而70的比例要求則是針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。7月3日，市規(guī)劃委網(wǎng)站發(fā)布相關文件規(guī)定，住宅建筑標準層高超過49米，房屋面積將按底層面積的2倍算。此前，市規(guī)劃委規(guī)定開發(fā)商不能通過打通相鄰房屋的方式突破“套型建筑面積90平方米”的規(guī)定。2月9日起，重慶市國土房管局嚴禁商業(yè)、服務用房類的商場、商鋪、賓館、寫字樓及農(nóng)貿(mào)市場等在預售期間分零銷售。同時，商服用房分零銷售需取得房地產(chǎn)權證，分零銷售的單元套內(nèi)建筑面積不小于4平方米。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國土房管局等部門制定的關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見規(guī)定重慶市的單位集資建房全面叫停。52006年頒布的建筑規(guī)范國家出臺了相關政策規(guī)范建筑要求，主要體現(xiàn)在建筑節(jié)能及提高住宅性能方面，這些將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的導向標。2月8日，國家建設部起草的建筑節(jié)能管理條例明確提出，達不到節(jié)能要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被處以5萬元罰款，情節(jié)嚴重的將被吊銷資質(zhì)。3月1日起，住宅性能評定標準開始實施，其主要反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術政策，倡導一次裝修，引導住宅開發(fā)和住房理性消費，鼓勵開發(fā)商提高住宅性能等。重慶投資環(huán)境分析重慶作為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，各項經(jīng)濟迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。目前重慶正處于跨越式發(fā)展階段，居民消費能力的不斷提高，政府不斷加大基礎設施的投入，已完成“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎設施建設。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個區(qū)，而房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。重慶市城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展目標為力爭在2020年把重慶都市圈建設成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。重慶市城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為重慶是我國直轄市之一，國家級歷史文化名城，是我國重要的工業(yè)城市、交通通信樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心。1997年3月，重慶被批準設立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，重慶成為新一輪投資的熱點地區(qū)，大量的國內(nèi)外資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展機會，激活了重慶的經(jīng)濟環(huán)境，為重慶經(jīng)濟的迅速發(fā)展提供了大量的機遇和條件。國際、國內(nèi)實力雄厚的財團、公司進入重慶，國內(nèi)外駐重慶機構代表處的設立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，都成為推動重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力。2007年，重慶獲首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)。巴南區(qū)地處重慶2500平方公里都市圈南部，該區(qū)所轄李家沱組團是重慶主城區(qū)基本板塊南部新區(qū)的重要組成部分。由于巴南區(qū)緊鄰重慶主城區(qū)，地理位置特殊（見圖21），被列為9大都市發(fā)達經(jīng)濟圈之一（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)等9個行政區(qū)）。全區(qū)具有小城市、大農(nóng)村、城鄉(xiāng)并存、差異較大的特點。區(qū)內(nèi)西部城市發(fā)展已有一定規(guī)模，城區(qū)交通便利，與重慶中心城市緊密相連，大中型企業(yè)較多、工業(yè)發(fā)達、商貿(mào)活躍。圖21巴南區(qū)相對地理位置國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長直轄10年以來，重慶市綜合經(jīng)濟實力得到了顯著提高，在現(xiàn)代工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通信、商業(yè)等方面取得了長足發(fā)展，主要經(jīng)濟指標在西部12個省區(qū)中均在前5位以內(nèi)，國民經(jīng)濟步入了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的軌道。2006年重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP達到348620億元，比2005年增長122，高出全國平均水平16個百分點。按常住人口計算，全市人均GDP達到12437元,比上年增長119。綜合各項宏觀數(shù)據(jù)指標，2006年重慶市經(jīng)濟在保持快速增長的情況下表現(xiàn)出以下特點1工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長2006年全部工業(yè)實現(xiàn)增加值123412億元，比上年增長180。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值84538億元，增長206。2投資增長逐步回升2006年全社會固定資產(chǎn)投資245184億元，比上年增長249。建設與改造投資182221億元，比上年增長261。3消費市場依舊旺盛2006年消費市場延續(xù)了去年旺盛勢頭，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額140358億元，比上年增長154，扣除價格因素，實際增長136。消費對經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性貢獻逐漸增強。4對外開放繼續(xù)擴大2006年全市對外貿(mào)易總體呈現(xiàn)“出口增，進口降”格局。全年出口3352億美元，增長330；。5財政收支快速增長2005年全市地方預算內(nèi)財政收入接近400億，達到39496億元，同比增長306，其中一般性財政收入25681億元，增長290，占財政收入比重達到650。6金融運行總體平穩(wěn)金融機構存、貸款總量增長加快。截至年末，全市金融機構本外幣存款余額558750億元，比年初增長169。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額294905億元，增長158。本外幣貸款余額444384億元，增長176，其中個人消費貸款余額52656億元，增長271。人民生活水平日益提高經(jīng)濟的不斷發(fā)展帶來了人們生活水平的日益提升。據(jù)資料顯示，2003年重慶市城市居民人均可支配收入9921元，比上年增長2257；2005年城市居民人均可支配收入突破10000元，達到10244元，增長111?？鄢齼r格因素實際增長102，高于全國平均水平（96）。2006年，重慶城市居民可支配收入為11570元，扣除價格因素實際增長103。居民家庭開支分流明顯，“吃、穿、用”消費占總消費支出的比重下降，醫(yī)療、交通、教育、住房等消費支出比重普遍上升，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量日益提高。同時，通過趨勢分析可以看到，從2002年開始重慶市的人均可支配收入進入了高速增長期，而且這種趨勢在宏觀經(jīng)濟環(huán)境的支撐下，將會長時間的維持下去。圖22重慶市歷年人均可支配收入及其增長趨勢單位（元）時間年1997199819992000200120022003200420052006人均可支配收入532265466885895976275986721097238809499211024411570增長率27178564570976911832257111103重慶市城市化進程加速發(fā)展重慶直轄之初，在3000萬人口中有73是農(nóng)村人口，城鎮(zhèn)化水平只有27，直轄以來年均有近46萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，2004年底重慶的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達到435，重慶的大城市帶動大農(nóng)村的城市功能已經(jīng)初步顯現(xiàn)。為力爭在2010年城鎮(zhèn)化率達到50，重慶市建委提出集中力量、重點突破，以大城市帶動大農(nóng)村、增加對區(qū)縣的經(jīng)濟輻射作用。尤其是通過網(wǎng)絡化發(fā)展、力促都市圈經(jīng)濟先騰飛，以強化都市圈的核心地位帶動區(qū)縣城市經(jīng)濟發(fā)展。對此，重慶市建委擬定，近幾年重點發(fā)展中小城市和100個重點中心鎮(zhèn)；培育發(fā)展100個“超億元強鎮(zhèn)”，建立40個區(qū)縣“特色工業(yè)園區(qū)”。下表為重慶市2000年2010年城鎮(zhèn)化進程。表23重慶市2000年2010年城鎮(zhèn)化進程城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬人）等級城鎮(zhèn)名稱2000年2005年2010年渝中區(qū)6652九龍坡區(qū)含西彭8783江北區(qū)含魚嘴6102南岸區(qū)含長生5929沙坪壩區(qū)含西永7882大渡口區(qū)2468460560北碚161822巴南區(qū)（漁洞）1213515渝北區(qū)（兩路）101112蔡家234界石2253一品2253主城區(qū)都市圈小計422165105619城鎮(zhèn)人口102267131461617全市總?cè)丝?0910931803228城鎮(zhèn)化率（）330941345009至2010年，全市城市化水平將達到50，形成長江上游地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市（鎮(zhèn)）群，各城市間由快捷通暢、各種運輸方式有機銜接的區(qū)域交通網(wǎng)絡連接；城市空間布局合理有序，城市規(guī)模適度，城市環(huán)境大為改善；城市的發(fā)展為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展騰出更廣闊的空間，城鄉(xiāng)差別大大縮小。二、項目建設必要性巴南區(qū)城市化進程的需要巴南區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展水平；經(jīng)濟結(jié)構雷同、單一，基礎設施和社會服務設施尚不完善；衛(wèi)星城發(fā)展比較緩慢，缺乏吸引力。目前，與九龍坡隔江而望，與南岸區(qū)南坪緊緊相連的李家沱老城區(qū)與南坪在城市發(fā)展上尚未連成一體，極大的影響了重慶南部主城區(qū)的形象，限制了巴南區(qū)的整體發(fā)展和主城區(qū)的向外擴張。重慶市在邁向現(xiàn)代化國際大都市的進程中，肩負著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，主城周邊區(qū)縣新城區(qū)的建設和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快主城周邊區(qū)縣新城區(qū)建設是實現(xiàn)重慶市市郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動農(nóng)村投資，啟動農(nóng)村市場，促進農(nóng)村經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。“”項目的建成，是重慶城市多中心化及北移東下發(fā)展戰(zhàn)略的有益補充，對重慶西南片區(qū)的城市化進程起到至關重要的作用，最終成為重慶南北城市發(fā)展的重要平衡點。此外，“”項目的成功實施，將大大加快重慶南部新城的建設步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地巴南區(qū)乃至全市帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。巴南區(qū)城市功能完善的需要由于經(jīng)濟高速發(fā)展，增長能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟拉動的需求等原因，當前新城的建設逐漸成為一股潮流。建設新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。隨著經(jīng)濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構及土地利用現(xiàn)狀日漸構成了發(fā)展的約束。這種結(jié)構性門檻對于城市整體發(fā)展的負作用是顯而易見的一是拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的地價使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加。巴南區(qū)通過最近十幾年的經(jīng)濟高速發(fā)展，增長能量集聚過多，結(jié)構門檻日益凸現(xiàn)，如魚洞中心城區(qū)人口密度過大，公共綠地匱乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。在區(qū)域一體化趨勢中，巴南區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能，必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間，例如上海通過面向長三角的城市空間結(jié)構戰(zhàn)略性調(diào)整，真正實現(xiàn)多中心、多軸的發(fā)展，構筑整體的、更開放的空間系統(tǒng)。而其他城市則紛紛主動承接和放大上海的輻射作用。針對目前巴南地區(qū)人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎設施落后等現(xiàn)狀，公司從商品房的適應性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能進行綜合分析，開發(fā)位于巴南區(qū)魚洞街道107大江轉(zhuǎn)盤長江大橋及3號輕軌站處的“”項目。該項目將極大地增強區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結(jié)構，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)，完備各項配套設施及市政基礎設施。綜上所述，項目的推進實施，對于加快西部房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動主城東南部經(jīng)濟、促進地塊增值、推進基礎設施建設、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。另外，根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設具有較大的必要性。一一一市場預測重慶直轄以來，面臨著加快發(fā)展的一系列重大歷史機遇，也為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展注入了新的生機和活力。重慶房地產(chǎn)業(yè)目前面臨四大歷史機遇一是西部大開發(fā)為加快重慶的城鎮(zhèn)化提供了重大的機遇，也對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了有力的推動；二是三峽移民的機遇。百萬移民中有85在重慶，大規(guī)模移民搬遷，一大批縣城、城鎮(zhèn)和上千家企業(yè)遷建，為推動住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了難得的機遇；三是老工業(yè)基地振興的機遇。國家支持振興老工業(yè)基地為加快重慶工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了新的契機，形成了對房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動；四是重慶直轄的機遇。重慶直轄提升了重慶的行政地位，增強了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展、整合轄區(qū)內(nèi)資源優(yōu)勢的能力，有利于在加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展中推進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市條件看，重慶還存在著“六大優(yōu)勢”一是重慶已經(jīng)初步建成了快捷暢通的現(xiàn)代綜合交通體系，是西部交通區(qū)位最好的城市；二是作為老工業(yè)基地，勞動力素質(zhì)較高，而成本比較低；三是有較為發(fā)達的現(xiàn)代工業(yè)體系和較好的金融商業(yè)貿(mào)易等服務業(yè)配套優(yōu)勢，聚集、輻射和帶動功能強；四是市場巨大，直接服務本市并輻射周邊地區(qū)2億多人口，為各類投資者前來創(chuàng)業(yè)、發(fā)展提供了廣闊的空間；五是重慶不是“特區(qū)”勝似“特區(qū)”，有西部大開發(fā)和直轄市的政策優(yōu)勢；六是重慶有眾多的大專院校，可以為投資企業(yè)提供建筑規(guī)劃、金融貿(mào)易、企業(yè)管理、技術開發(fā)等各種高素質(zhì)專業(yè)人才。在未來20年中，重慶住宅產(chǎn)業(yè)將處在一個快速增長時期，市場需求主要來自3個方面一是彌補城市住宅“欠賬”將產(chǎn)生巨大需求。按照人均住房使用面積30平方米的基本消費標準，全市現(xiàn)有1100萬城市人口人均增加13平方米，就是近15億平方米的住房需求；二是加快城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生巨大需求。重慶正處在加速城鎮(zhèn)化的過程中，目前城鎮(zhèn)化率是435，到2020年將提高到70，也就是說至少有1300多萬農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，這又會新增3億多平方米的住房需求；三是舊城改造將產(chǎn)生巨大需求。今后10年，重慶舊城改造將拆遷2000多萬平方米，涉及30萬戶居民拆遷，其中2/3的家庭（即20萬戶左右）會購置新房，按每戶120平方米計算，會有3600萬平方米的新增住房需求。根據(jù)上述需求初步測算，未來20年，重慶至少需要再建5億平方米左右的新房，年均新增2500萬平方米，投資潛力十分巨大。2020年建成為長江上游經(jīng)濟中心，是重慶未來20年發(fā)展的戰(zhàn)略目標。為了實現(xiàn)這一目標，重慶市委、市政府立足市情，作出了加快實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的決定。即按照構建大都市連綿帶的思路，確立了把重慶建設成為“一個中心、多組團、城鎮(zhèn)群集合的現(xiàn)代化大都市”的城市發(fā)展定位，一個中心就是由主城9區(qū)構成的都市發(fā)達經(jīng)濟圈；多個組團，是萬州、涪陵、永川、合川、江津、黔江等幾個重要的地區(qū)性大城市，加上各種各樣的城鎮(zhèn)形成的群體，共同連接成一個城市群。根據(jù)發(fā)展要求，今后10年，重慶將完成15萬億的投資總量，其中房地產(chǎn)投資在5000億元左右。大規(guī)模的建設和快速發(fā)展，無疑會帶來巨大的投資需求，從而給房地產(chǎn)市場帶來無限商機。一、宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)市場趨勢2006年5月，針對房地產(chǎn)行業(yè)的“國六條”應運而生，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪調(diào)控又拉開大幕。2007年8月1日國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號文），表示房地產(chǎn)市場大局初定。中國房地產(chǎn)市場將以廉租房與經(jīng)濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。這是2005年以來中央政府針對房地產(chǎn)行業(yè)所進行的第二次大規(guī)模的調(diào)控。在這次調(diào)控下，重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展會出現(xiàn)哪些趨勢值得我們思索。小戶型已經(jīng)是大勢所趨隨著新“國六條”的逐步落實，會引導房地產(chǎn)市場供應結(jié)構將發(fā)生明顯變化，中小戶型將成為樓市主流，供應結(jié)構正朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善，這已是不爭的事實。“9070政策”不僅對開發(fā)商是一個信號，對消費者也起到了引導作用，更多的市場眼光將關注于小戶型。1從城市發(fā)展看小戶型經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展、地產(chǎn)的持續(xù)升溫，將進一步帶動小戶型的發(fā)展。據(jù)了解，目前熱銷中的小戶型幾乎都處于地段好、交通便利的區(qū)域。隨著重慶城市化機進程的進一步加快，主城區(qū)部分拆遷后就遺留下來的部分土地，為小戶型的發(fā)展帶來了寶貴的地理資源。這樣的地方環(huán)境、配套設施和交通都十分成熟，再加上小戶型功能齊全，總價低，特別能吸引上班族的眼球。隨著重慶城市發(fā)展加快，大量的外地人擁入重慶投資和工作，這樣的小戶型就成為外地人在重慶市生活置業(yè)的首選。2從供需關系看一次置業(yè)的人群中，比較購買人群拈年齡后我們發(fā)現(xiàn)，25歲以下的群體的購房需求在目前表現(xiàn)得格外搶眼，比例比以前增長了兩倍，購房人群的低齡化發(fā)展趨勢已經(jīng)異常明顯。低年齡群體（由于購房能力的有限）的購房需求的崛起必然會對小戶型住宅市場產(chǎn)生巨大的推動作用；另外，從前年和去年購房群體的家庭年收入比較來看，中低收入水平家庭增加，特別是年收入在5萬元及以下的家庭比例，增加幅度超過了5個百分點，而該收入水平的家庭正好是當前購房小戶型住宅的主力人群。綜合以上兩個因素，可以發(fā)展，購房者無論是從自身因素“家庭年收入”出發(fā)，還是立足于理想因素的“需求總價”，都無法拒絕小戶型住宅的誘惑。3從投資角度看據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前購買小戶型的人群中，用于投資和自住的人各占50，投資比例大大的高出了其他戶型的房產(chǎn)。對投資小戶型業(yè)主而言，有在未來具有合理投資回報的情況下，他們必然會選擇購買小戶型。因為對于部分經(jīng)濟實力有限的市民來說，他們總有一段時間要在小戶型中暫住。再加上重慶這個城市正處于一個發(fā)展期，大量的人口流動到重慶，他們都需要一種方便快捷的生活方式，小戶型正是他們的首選。所以，從這種意義上講，人們對小戶型的需求永遠是存在的，小戶型的投資空間也將是永遠存在的。4從小戶型本身看早期小戶型給人的感覺，除了面積小以外，就并無其他的特點和個性，更談不上亮點，反而是因為設計的不合理，給人以品質(zhì)低下的印象。但現(xiàn)在，市場風云突變，一大批經(jīng)過改良的小戶型項目紛紛出籠，以其鮮明的個性吸引著人們的眼球，并產(chǎn)生轟動的市場效應。在環(huán)境、配套、戶型設計上變了臉的小戶型帶給人們一種全新的感受和享受。去年的小戶型有一個共同的特點，就是瘦身不減功能，表現(xiàn)出一種減面積不減功能的生活狀態(tài)，使房子更加緊湊、實用。從以上四個方面可以看出，小戶型已經(jīng)逐步成為樓市的主流，而從主城各區(qū)前年下半年到去年上半年推出的項目來看，也能證明這一點。渝中區(qū)，作為重慶市金融區(qū)域，是各行各業(yè)精英聚集之地，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)相對飽和。其90平方米以下的中小戶型占總戶型的45。南岸區(qū)，后起之秀百事俱興，各路地產(chǎn)業(yè)的諸侯在這里跑馬圈地、大刀闊斧，其中小戶型占地面積達41。九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)，這幾個老城區(qū)一直未離開地產(chǎn)商的注目，是開發(fā)商的們的根據(jù)地。中小戶型也在不斷起立，相對其他地區(qū)稍顯遜色，其比例為30沙坪壩區(qū)、江北區(qū)，備受矚目的他們是重慶的新寵，各開發(fā)商集中活力不惜余力投資，中小戶型猶如雨后春筍般興起，占地比例為49。中小戶型將面臨同質(zhì)化競爭中小戶型占據(jù)市場的主流，這對開發(fā)商而言，將不得不面臨中小戶型同質(zhì)化競爭的困擾。中小戶型同質(zhì)化競爭的第一個階段可能將主要表現(xiàn)為對總價的控制，即在面積控制合理的前提下，比誰的戶型面積控制得更小，總價更低。新政對戶型面積規(guī)定的宏觀調(diào)控效果會在一年左右顯現(xiàn)出來，二次置業(yè)需求和投資需求會出現(xiàn)大幅降溫。隨著大量更適應購房者需求和購買力的產(chǎn)品投入市場后，會激發(fā)起相當一部分自住型首次置業(yè)者的購房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。但這部分目標客戶中，可能有相當一部分其購買力相對較弱，開發(fā)商們將不得不制造出一些總價較低的小戶型產(chǎn)品來迎合他們的購買力。這樣的情況下，樓盤之間中小戶型的同質(zhì)化競爭在一定時期內(nèi)可能會局部主要表現(xiàn)為比誰的戶型面積控制得更合理、更小，因為在面積控制合理的前提下，同樣是二室戶或三室戶，面積更小就意味著總價更低、首付更低，買得起的人更多，能滿足更多購房目標客群的購買力需求，成交機率更大，可以對銷售產(chǎn)生立竿見影的良性促進作用。小戶型面積控制合理前提下的“趨小性”對設計單位提出了更高要求，從某種程度上說，中小戶型產(chǎn)品品質(zhì)的競爭在一定程度上就表現(xiàn)為了開發(fā)商對優(yōu)秀設計單位的資源整合力度及資金投入狀況的競爭。對中小戶型設計有獨特見解及設計優(yōu)勢的設計單位將會走俏，開發(fā)商也將為此多買單。地段、交通成為制約中小戶型的兩大殺手锏目前購買中小戶型的多數(shù)為自住型購房者，這就決定了中小戶型對地段和交通具有一種天然的依賴性。交通便捷、配套完善、居住條件成熟的區(qū)域，在推出中小戶型住宅后，更容易受到購房者的歡迎。相對來說如果生活配套缺乏、交通不便，即使環(huán)境再優(yōu)美也很難使購房者落定。在地段、交通都差不多的情況下，樓盤差異化競爭優(yōu)勢又顯得非常關鍵，具有不同特色或個性的樓盤，例如江景高層和低密度的建筑，在未來無疑將更具市場競爭力，更容易獲得消費者的青睞。房價將會繼續(xù)穩(wěn)定上漲盡管市場供需博弈激烈，但房價依舊會保持穩(wěn)中有升的總體發(fā)展態(tài)勢，預計升幅在5左右。原因如下重慶樓市基本無泡沫業(yè)內(nèi)人士表示，目前重慶房價上升主要是開發(fā)等成本的推動，而不是在“吹泡泡”。重慶市的大部分高檔住宅價格還達不到其他城市的中檔住宅價格，而樓盤配套設施卻可與之媲美。隨著住宅節(jié)能標準的強制執(zhí)行以及土地新政執(zhí)行前開發(fā)商獲取土地逐步消化，加上競爭帶來的整體開發(fā)水平的提升，重慶房地產(chǎn)開發(fā)成本進一步上漲在所難免，必然會對房價造成一定的上漲壓力。而居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長也保證了市場購買力的穩(wěn)步提升。在這種情況下，重慶的房價不可能在近期下降，而仍將保持小幅上升。自住型購房需求強勁重慶社科院、市政府發(fā)展研究中心在近日發(fā)布的2006年重慶藍皮書中分析認為，雖然2005年國家采取了一系列針對房價的調(diào)控政策，有效抑制了房價。但是，我市房產(chǎn)投資仍將維持較高的增長，同時，消費者和投資者對房地產(chǎn)價格預期也很高，這將推動房地產(chǎn)市場需求的增長。重慶樓市相比深圳、北京、上海來說，炒房現(xiàn)象要少得多，購房以自住型為主，自住型購房者達到80左右，而且絕大部分以本地居民為主。另外重慶還在處于大規(guī)模舊城改造和加速城市化進程的階段，這部分穩(wěn)定的需求也會極大的支撐市場的需求面。新國六條對重慶樓市的影響不大新國六條里最重要的政策莫過于“9070”政策，這個70是針對整個區(qū)域的，這一點重慶市政府已經(jīng)明確，不是對某個樓盤而言。重慶房產(chǎn)行業(yè)這幾年開發(fā)的小戶型比率就在70左右，基本與這個政策相符合。而新六條對營業(yè)稅和個稅的措施對深圳二手房和沿海城市市場影響最大，6月深圳市二手房交易量下降了近三成。重慶樓市相比深圳、北京、上海來說，炒房現(xiàn)象要少得多，購房以自住型為主，自住型購房者達到80左右。所以，這條對重慶樓市也沒多大影響。國六條就主要是針對的是沿海某些城市不正常的房價飆升而出臺的，主要是為了抑制投資性炒房。實際上，國家從2005年起連續(xù)出臺了很多政策，從央行的調(diào)息，到“國八條”、“新八條”、“七部委八條”，以及后來的一些財稅和金融政策，這些政策對重慶市房地產(chǎn)市場的影響都比較小，房價仍然穩(wěn)步上升。重慶“國六條”實施細則，叫停單位集資建房全面叫停集資房，減少了低價位和中大戶型房子的市場供應量，在需求不變的情況下，房價必定上漲。集資房是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方共同承擔，通過籌集資金而建造的房屋。在土地出讓金、配套費、人防費、稅費等方面均享有頗多優(yōu)惠，其造價遠遠低于商品房。當市場上沒有了低價的集資房，房價上漲的可能性是非常大的。行業(yè)洗牌加劇，合作、合資開發(fā)模式將更為盛行針對房地產(chǎn)信貸可能帶來的高風險，2006年8月16日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺九大具體措施，督促銀行業(yè)金融機構加強和改進房地產(chǎn)信貸管理。其中規(guī)定，嚴禁銀行業(yè)金融機構向項目資本金比例達不到35不含經(jīng)濟適用房等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，嚴禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴格限制新增房地產(chǎn)貸款。隨著各項宏觀調(diào)控政策的實施，土地和資金將會進一步向大型開發(fā)商集中，房地產(chǎn)業(yè)面臨再次洗牌，由于房地產(chǎn)金融門檻的提高和市場的進一步規(guī)范，實力不濟的開發(fā)商將被淘汰出局，而為了規(guī)避風險，生存下來的許多開發(fā)商將選擇合作、合資開發(fā)項目的模式，而且需要加強成本控制和產(chǎn)品研發(fā)，才能繼續(xù)立足于市場而不敗。消費者置業(yè)心理日趨成熟重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些年的發(fā)展，已經(jīng)步入穩(wěn)步、健康發(fā)展的階段。在國家不斷加強宏觀調(diào)控的情況下，消費者的置業(yè)心理也逐漸變得成熟和理性。以前買房看中增值空間，片面求大，現(xiàn)在以注重自住型為主，表現(xiàn)為“夠用就好”的理性消費觀念，逐漸向中小戶型傾斜，同時，消費者在考慮房價的同時，也更多的考慮樓盤的綜合生活成本，將生活成本納入到購房決策的重要影響因素之中，不在追求一些虛幻的概念，對生活成本、地段、環(huán)境、交通、價格的綜合考慮反映了消費者理性置業(yè)心理的形成。注重品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)新產(chǎn)品將更為普遍重慶房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個整體概念，除有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。2005年龍湖、金科等企業(yè)均突破20億的銷售收入即是其品牌保障的結(jié)果。節(jié)能、節(jié)地、高性價比、舒適度、品質(zhì)等都將成為2006年產(chǎn)品創(chuàng)新的主要目標?？罩性吼^、小戶型躍層、廊橋、庭院、花園、露臺等將繽紛多彩；室內(nèi)空間功能將更為細致；家庭智能化夢想為現(xiàn)實；而社區(qū)生態(tài)環(huán)境、鄰里關系、立體景觀更將成為研發(fā)的重點。只有不斷的創(chuàng)新，才能在競爭激烈的市場中搶得先機。二、項目所在區(qū)域環(huán)境分析項目地塊位于重慶市主城區(qū)南部的巴南區(qū)，全區(qū)幅員面積1824平方公里，轄2個街道、19個鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬，是重慶市南部新興工業(yè)大區(qū)，近郊短程特色旅游區(qū)，重要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加基地，屬重慶都市經(jīng)濟發(fā)達圈。圖31項目地理位置項目所在區(qū)域社會經(jīng)濟狀況據(jù)初步統(tǒng)計，2005年巴南區(qū)生產(chǎn)總值首次突破100億元大關，實現(xiàn)1009億元，按可比價計算，同比增長149，是巴南區(qū)撤縣建區(qū)以來經(jīng)濟總量增長最大的一年。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值196億元，同比增長60；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5034億元，同比增長193；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3093億元，同比增長140。國民經(jīng)濟三個產(chǎn)業(yè)的比例，由2004年212047673113調(diào)整為2005年的194349903067。全區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值為12216元，同比增加1884元，達到1489美元。2005年巴南區(qū)的城鎮(zhèn)化率全區(qū)城鎮(zhèn)化率達到629，比“九五”期末提高86個百分點。項目地塊項目地塊區(qū)域的城市定位面對我國加入WTO和實施西部大開發(fā)帶來的機遇和挑戰(zhàn)，巴南區(qū)確定了“工業(yè)強區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū)“的十六字發(fā)展戰(zhàn)略，著力改善投資環(huán)境，建立了巴南區(qū)行政審批服務中心，對客商開通“綠色通道”，實行“一站式”服務。同時，客商在巴南區(qū)投資，還可享受長江三峽庫區(qū)、沿江開放城市、國家中西部經(jīng)濟發(fā)展綜合體制改革試點城市、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等優(yōu)惠政策。由于投資環(huán)境的日臻完善，巴南區(qū)吸引了世界500強企業(yè)美國BS公司等一大批中外企業(yè)來投資展業(yè)。巴南區(qū)未來的發(fā)展目標就是深入實施“工業(yè)強區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，加快推進城鎮(zhèn)化進程，努力把巴南建設成為“重慶南部新城，新興工業(yè)大區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工區(qū)、都市休閑度假旅游區(qū)、最佳生態(tài)居住區(qū)，專業(yè)市場群和現(xiàn)代物流中心”（簡稱“一城、四區(qū)、一中心”）。到2010年，“一城、四區(qū)、一中心”建設取得顯著成效，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到22000元，比2000年翻近兩番，實現(xiàn)寬裕型小康。項目地塊區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析近年來，巴南區(qū)房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢。從2001年開始，房地產(chǎn)投資增長率在28以上，房屋建筑施工面積、竣工面積也呈現(xiàn)逐年增加的勢頭。巴南區(qū)2003、2004、2005年、2006年的房地產(chǎn)開發(fā)總額分別是1160億、1695億、237億、，2004年，2005年房地產(chǎn)開發(fā)增長率分別為4607、3986；2003、2004（最好重點分析2006、2007）年商品房竣工面積分別為5143萬平方米、5976萬平方米；商品房銷售面積分別為3948萬平方米和5468萬平方米。通過對巴南區(qū)最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)指標進行縱向分析，不難發(fā)現(xiàn)巴南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈逐年增長的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大。通過對巴南區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展狀況進行分析，巴南區(qū)房地產(chǎn)投資額及增長率在未來3年內(nèi)將保持相對較高的速度，其商品住宅是投資主體。但從房地產(chǎn)投資額占GDP的比重來看，巴