田園綜合體市場概覽WORD版word

.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具田園綜合體市場概覽一、 產(chǎn)業(yè)概況1、田園綜合體的概念支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體（2 月 5 日， 中共中央國務(wù)院關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的若干意見發(fā)布）.田園綜合體是在原有的生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游的基礎(chǔ)上的延伸和發(fā)展，能更好地體現(xiàn)鄉(xiāng)村獨有的美麗和活力，為新時代的都市人打造別具一格的世外桃花源，實現(xiàn)城市居民的田園夢.同時，提升田園綜合體模式的商業(yè)價值，能更好地帶動新農(nóng)村的發(fā)展，促進社會就業(yè)問題的解決.2、田園綜合體的指向在對農(nóng)村土地制度改革的基礎(chǔ)上，通過盤活土地資源以支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展，而田園綜合體是國家建設(shè)“三區(qū)、三園、一體”中的一個重要發(fā)展目標(biāo)（“三區(qū)”即糧食生產(chǎn)功能區(qū)、重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)保護區(qū)、特色農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢區(qū)；“三園”即現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“產(chǎn)業(yè)園” 、 “科技園” 、 “創(chuàng)業(yè)園” ；“一體”則是指田園綜合體）.二、 當(dāng)前業(yè)態(tài)1、田園綜合體的組成景觀吸引核：吸引人流、提升土地價值的關(guān)鍵所在.依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區(qū)、濕地風(fēng)光區(qū)、水際風(fēng)光區(qū)等等，使游人身臨其境的感受田園風(fēng)光和農(nóng)業(yè)魅力.休閑聚集區(qū)：為滿足客源的各種需求而創(chuàng)造的綜合產(chǎn)品體系.可以包括農(nóng)家.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具風(fēng)情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等） 、鄉(xiāng)村風(fēng)情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等） 、垂釣區(qū)等.休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農(nóng)村特色的生活空間，體驗鄉(xiāng)村風(fēng)情活動，享受休閑農(nóng)業(yè)帶來的樂趣.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)：生產(chǎn)性主要功能部分.讓游人認識農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全過程，在參與農(nóng)事活動中充分體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣，同時還可以開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范等項目.居住發(fā)展帶：城鎮(zhèn)化主要功能部分，是田園綜合體邁向城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的重要支撐. 通過產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成人口相對集中居住，以此建設(shè)居住社區(qū)，構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ).社區(qū)配套網(wǎng)：城鎮(zhèn)化支撐功能.服務(wù)于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，稱為產(chǎn)業(yè)配套，由此形成產(chǎn)城一體的公共配套網(wǎng)絡(luò).2、田園綜合體的內(nèi)涵首先關(guān)于主體的定義，田園綜合體強調(diào)要以農(nóng)民合作社為主要載體，農(nóng)民能夠充分參與和受益；其次在產(chǎn)業(yè)內(nèi)容上是集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體.循環(huán)農(nóng)業(yè)利用物質(zhì)循環(huán)再生原理和物質(zhì)多層次利用技術(shù)，兼顧生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益，實現(xiàn)資源利用效率最大化、廢棄污染最小化的一種環(huán)境友好型農(nóng)作方式.創(chuàng)意農(nóng)業(yè)以審美體驗、農(nóng)事體驗為主題，具有養(yǎng)生、養(yǎng)美、體驗品味的功能和快樂，提供給在快節(jié)奏工作中的人放松的地方，增添被高樓大廈包裹外的樂趣，目的是讓農(nóng)民增收、農(nóng)村增美、企業(yè)增效、城市增輝.其借助創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的思維邏輯和發(fā)展理念，人們有效地將科技和人文要素融入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，進一步拓展農(nóng)業(yè)功能、整合資源，把傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)發(fā)展為融生產(chǎn)、生活、生態(tài)為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè).農(nóng)事勞動休閑農(nóng)業(yè)中將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、自然生態(tài)、農(nóng)村文化和農(nóng)家生活變成商品出售，城市居民則通過身臨其境地體驗農(nóng)業(yè)、農(nóng)村資源，滿足其愉悅身心的需求.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具3、田園綜合體的經(jīng)濟技術(shù)原理田園綜合體的經(jīng)濟技術(shù)原理就是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運營.1、企業(yè)承接農(nóng)業(yè)，就可以避免實力弱小的農(nóng)戶的短期導(dǎo)向行為，可以做中長期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，形成當(dāng)?shù)厣鐣幕A(chǔ)性產(chǎn)業(yè).2、規(guī)劃打造新興驅(qū)動性產(chǎn)業(yè) 文旅產(chǎn)業(yè)，促進社會經(jīng)濟發(fā)展 .3、在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興驅(qū)動性產(chǎn)業(yè)起來后，當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟活動就會發(fā)生大的改變，該地區(qū)就可以開展人居環(huán)境建設(shè)，為原住民、新住民、游客這三類人群營造新型鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)，形成社區(qū)群落.所以也可以這樣描述，田園綜合體最終形成的是一個新的社會、新的社區(qū).綜上，田園綜合體就是農(nóng)業(yè)文旅地產(chǎn)的綜合發(fā)展模式.早在 2012 年底的時候，我國就有 8.5 萬個村開展了休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游活動，休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營主體達到 170 萬家，其中農(nóng)家樂 150 萬家，從業(yè)人員 2800 萬，占全國農(nóng)村勞動力的 6.9%，年接待游客 8 億人次，實現(xiàn)營業(yè)收入超過 2400 億元.中國休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)已成為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的亮點之一，并彰顯出廣闊的發(fā)展前景.4、田園綜合體的建設(shè)原則田園綜合體包括農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)三個產(chǎn)業(yè).農(nóng)業(yè)要做三件事現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園休閑農(nóng)業(yè)CSA （社區(qū)支持農(nóng)業(yè)） ；文旅產(chǎn)業(yè)要打造符合自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品度假產(chǎn)品的組合，組合中需要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，此外還要加上豐富的文化生活內(nèi)容，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地；地產(chǎn)及社區(qū)建設(shè)，無論改建還是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發(fā)，那也是開發(fā)一個“本來”的村子，并且更重要的是要附著管理和服務(wù)，營造新社區(qū).從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為農(nóng)業(yè)發(fā)展升級的重要載體和強力抓手.這給了目前中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一個非常利好的創(chuàng)新信號，.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具未來一段時間， “農(nóng)業(yè)+園區(qū) ”無疑將大有可為. 與現(xiàn)在市面上主流的產(chǎn)業(yè)園不同，“農(nóng)業(yè)+園區(qū) ”會更強調(diào)將農(nóng)業(yè)鏈條做深、做透，無論是內(nèi)涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)意、休閑、文化、會展、培訓(xùn)、檢測、加工、電商、貿(mào)易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間.三、 前景分析1、 “特色小鎮(zhèn)+”注入新動力田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展模式.以美麗鄉(xiāng)村和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)，將擴展農(nóng)業(yè)的多功能性，實現(xiàn)田園生產(chǎn)、田園生活、田園生態(tài)的有機統(tǒng)一，以及和一二三產(chǎn)業(yè)的深度融合.通過以企業(yè)和地方合作的方式，對原有鄉(xiāng)村社會進行綜合的規(guī)劃、開發(fā)和運營.英國學(xué)者霍華德 1899 年提出“田園城市”的概念，雖然和現(xiàn)在的田園綜合體有一定的區(qū)別，但出發(fā)點都是為了結(jié)合城市、鄉(xiāng)村各自的優(yōu)點，創(chuàng)造更好的人居環(huán)境和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境.從市場前景來說，以田園綜合體為理念打造的特色小鎮(zhèn)將具有超前的市場定位和市場規(guī)模.翻看美國歷史可以發(fā)現(xiàn)，美國的城市人口大規(guī)模向郊區(qū)流動后，反而導(dǎo)致了城市空心化，而我國的問題恰好相反是農(nóng)村空心化.城市可以提供好的工作，鄉(xiāng)村可以提供好的居住環(huán)境，魚與熊掌兼得就導(dǎo)致高昂的出行成本.比如說美國曼哈頓，通常在城市工作周邊小鎮(zhèn)居住的代價就是往返 4 小時的車程，這讓城市和周邊小鎮(zhèn)都圍繞汽車做了工作，被汽車占領(lǐng)，而高昂的轉(zhuǎn)移成本也使得產(chǎn)業(yè)鄉(xiāng)村化成為泡影.美國所面臨的問題我們國家遲早也會遇到，而以田園綜合體為內(nèi)涵打造的特色小鎮(zhèn)將會有效地避免這類問題.可以預(yù)見的是，通過在鄉(xiāng)村建立居住和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的共生體一定會成為趨勢，這樣的市場必然會迎來廣闊的發(fā)展空間.如果說產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的核心，那么人就是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的靈魂.田園綜合體通過推動一二三產(chǎn)業(yè)深度融合發(fā)展，實現(xiàn)特色小鎮(zhèn)由單純觀光向農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)事體驗、農(nóng)耕文化品位相結(jié)合的復(fù)合功能轉(zhuǎn)變. 這種轉(zhuǎn)變也讓更多的年輕.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具人回到自己的家鄉(xiāng)，緩解城市人口壓力的同時也解決了鄉(xiāng)村勞動力不足的問題.2、千億市場未來可期2017 年中央一號文件明確提出：培育宜居宜業(yè)特色村鎮(zhèn).圍繞有基礎(chǔ)、有特色、有潛力的產(chǎn)業(yè)，建設(shè)一批農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體” 、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)深度融合的特色村鎮(zhèn).支持各地加強特色村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)支撐、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、環(huán)境風(fēng)貌等建設(shè).打造“一村一品 ”升級版，發(fā)展各具特色的專業(yè)村. 支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點示范.深入實施農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展試點示范工程，支持建設(shè)一批農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園.特色小鎮(zhèn)在政府文件中并非第一次出現(xiàn).去年 7 月，發(fā)改委等多部門發(fā)文提出“我國到 2020 年爭取培育 1000 個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)”的目標(biāo). 去年 10 月，又正式發(fā)布關(guān)于加快美麗特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見.特色小鎮(zhèn)的風(fēng)口已經(jīng)來臨.據(jù)此預(yù)測，國內(nèi)較為成功的田園綜合體案例無錫田園東方實現(xiàn)月營收 100 萬左右，那么到 2020 年該行業(yè)保守估計也會產(chǎn)生一個 1000億以上規(guī)模的市場，而且是直接的市場，如果把相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)全部計算在內(nèi)，達到萬億規(guī)模也是可以期待的.四、 案例分析1、無錫田園東方（一）地理位置無錫田園東方由東方園林產(chǎn)業(yè)集團投資 50 億元建成，項目位于無錫市陽山鎮(zhèn).地處我國的“長三角” 地區(qū)，東鄰上海、蘇州，西接南京，南臨太湖. 北靠長江.（二）周邊環(huán)境自然環(huán)境方面， “水蜜桃之鄉(xiāng)”陽山鎮(zhèn)自然生態(tài)資源豐富，桃林大約 2 萬畝，生態(tài)林 7000 多畝，山地約 1O 平方公里，素有“綠色大氧吧 ”的美譽.旅游資源.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具方面，陽山鎮(zhèn)擁有億年火山、萬畝桃園、千年古剎，百年書院.（三）交通環(huán)境高鐵：距蘇州、常州 15 分鐘左右、距上海 45 分鐘車程;距上海浦東機場及南京祿口機場約 1 小時 30 分鐘車程. 新長鐵路、陸馬快通、錫宜高速、342 省道穿境而過，西環(huán)線對接市區(qū)高架、靠近京滬、滬寧高速.（四）核心競爭力依托自身在生態(tài)、苗木、景觀、田園、文旅、置地及婚尚等業(yè)務(wù)板塊上實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈高度整合和長期的行業(yè)積累，迎合了新型城鎮(zhèn)化的政策與產(chǎn)業(yè)趨勢.（五）項目內(nèi)的旅游地產(chǎn)板塊田園東方居住板塊的產(chǎn)品屬于旅游地產(chǎn)中的旅游度假地產(chǎn).因為這里購買的別墅主要用于度假.作為遠離城市的 “第二居所” ，用來滿足自己逃離都市，回歸田園生活的愿望，滿足自己的精神追求.由于購買該項目地產(chǎn)的用途多為度假，非節(jié)假日的空住率較高，閑置的度假別墅造成了資源的浪費，因此該旅游地產(chǎn)項目也推出了分時度假的模式.實現(xiàn)了業(yè)主與開發(fā)商的雙贏.（六）運營模式項目打造生態(tài)、生產(chǎn)、生活“三生”的產(chǎn)品功能，通過農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)的有機結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生，實現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園居住復(fù)合功能.（七）盈利模式1.地產(chǎn)項目盈利.田園東方地產(chǎn)銷售是其獲得利潤重要的一環(huán)，在銷售手段方面主要有預(yù)售和現(xiàn)售兩種. 預(yù)售不僅可以取得與現(xiàn)售相同的高額利潤，還可以保證項目開發(fā)過程中有充足的資金.田園東方地產(chǎn)項目銷售帶來的大量資金又會反哺其他項目的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的改善.解決了旅游項目短期難以實現(xiàn)盈利的通病.2.旅游項目盈利.旅游項目亦是田園東方獲得利潤的重要來源，但旅游項目的盈利需要一個漫長的過程，項目的經(jīng)營也需要長期穩(wěn)定的資金.在地產(chǎn)項目銷售的支持下：田園東方的休閑旅游項目在經(jīng)營方面就能更加完善，地產(chǎn)項目銷售同時還能宣傳旅游項目，為旅游項目提供客流保障.3.品牌項目盈利.品牌是項目成功的無形力量，帶給項目的利益是無法用數(shù)字來形容的.田園東方旅游地產(chǎn)項目本身具備樹立強大品牌的條件，可以推動項.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具目所在區(qū)域的發(fā)展，同時帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產(chǎn)項目更多的銷售利潤、休閑農(nóng)業(yè)旅游項目更好的經(jīng)營效益.2、運營模式總結(jié)與展望(一)片區(qū)開發(fā)模式堅持以政府投入為主進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民根據(jù)市場需求結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)及各種農(nóng)業(yè)休閑觀光項目，供城市居民到農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)參觀、休閑與娛樂.該模式主要依托自然優(yōu)美的鄉(xiāng)野風(fēng)景、舒適怡人的清新氣候、獨特的地?zé)釡厝h(huán)保生態(tài)的綠色空間，結(jié)合周圍的田園景觀和民俗文化，興建一些休閑、娛樂設(shè)施，為游客提供休憩、度假、娛樂、餐飲、健身等服務(wù).主要類型包括體閑度假村、體閑農(nóng)莊、鄉(xiāng)村酒店.該模式在全國各地尤為常見.如上海市郊區(qū)、北京市郊區(qū)、南京市郊區(qū)基本上都在采用該開發(fā)模式.(二)產(chǎn)業(yè)帶動模式休閑農(nóng)園首先生產(chǎn)特色農(nóng)產(chǎn)品，形成自己的品牌.然后通過休閑農(nóng)業(yè)這個平臺，吸引城市消費者來購買，從而拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展. 在這類園區(qū)中，游客除了餐飲旅游，還會帶回土特產(chǎn)品.(三)科普教育模式農(nóng)業(yè)園主要類型有農(nóng)業(yè)科技教育基地、觀光體閑教育、少兒教育農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)博覽園.如農(nóng)業(yè)科技園區(qū)作為聯(lián)結(jié)科教單位科研成果與生產(chǎn)實際的重要紐帶，為農(nóng)業(yè)科技成果的展示和產(chǎn)業(yè)孵化提供了實現(xiàn)的舞臺.目前我國的一些大學(xué)或科教單位建立的農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)，與國外的農(nóng)業(yè)科技園區(qū)模式極為相似，園區(qū)的建立為科教單位和入園企業(yè)科技產(chǎn)業(yè)的“孵化”和“后熟” ，提供了重要的基礎(chǔ)平臺，大大促進了農(nóng)業(yè)科技成果的轉(zhuǎn)化和輻射推廣.(四)民俗風(fēng)情旅游模式民俗風(fēng)情旅游模式即以農(nóng)村風(fēng)土人情、民俗文化為旅游吸引物，充分突出.BatchDoc-Word 文檔批量處理工具農(nóng)耕文化、鄉(xiāng)土文化和民俗文化特色，開發(fā)農(nóng)耕展示、民間技藝、時令民俗、節(jié)慶活動、民間歌舞等休閑旅游活動，增加鄉(xiāng)村旅游的文化內(nèi)涵.主要類型有農(nóng)耕文化型、民俗文化型、鄉(xiāng)土文化型、民族文化型.(五)休閑農(nóng)場或觀光農(nóng)園模式隨著城市進程的加快和城市居民生活水平的提高.城市居民已不滿足于簡單的逛公園休閑方式，而是尋求一些回歸自然、返樸歸真的生活方式.利用節(jié)假日到郊區(qū)去體驗現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的風(fēng)貌、參與農(nóng)業(yè)勞作和進行垂釣、休閑娛樂等現(xiàn)實需求，對農(nóng)業(yè)觀光和休閑的社會需求日益上升，使我國眾多農(nóng)業(yè)科技園區(qū)由單一的生產(chǎn)示范功能，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧嬗行蓍e和觀光等多項功能的農(nóng)業(yè)園區(qū).3、盈利模式總結(jié)與展望(一)創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)盈利此模式的核心在于從田園綜合體項目的經(jīng)營上獲取最大的利潤.這就要求在田園綜合體項目的經(jīng)營上不斷推陳出新，將創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)融入到項目的開發(fā)上來，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求，提高田園綜合體項目的美譽度以及游客的滿意度，完善田園綜合體項目本身的經(jīng)營.創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)可以從以下幾方面著手：1.打造親子文化親子農(nóng)業(yè)是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)上進行