綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理教學(xué)培訓(xùn)PPT.ppt

綠色建筑的運(yùn)營(yíng)管理,同濟(jì)大學(xué),程大章,一、綠 色 建 筑 的 實(shí) 踐 二、現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理概述 三、綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn) 四、綠色住宅運(yùn)營(yíng)管理評(píng)估 五、綠色公建運(yùn)營(yíng)管理評(píng)估 六、小 結(jié) 與 考 核 要 點(diǎn),主要內(nèi)容,一、綠色建筑的實(shí)踐,進(jìn)入廿一世紀(jì)，全球城市化進(jìn)程加快、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但是人口急驟增加、資源萎縮、環(huán)境惡化，人類生存面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 人類的建設(shè)行為及其成果建筑物在生命周期內(nèi)：消耗了全球資源的40%、全球能源總量的40%，建筑垃圾也占全球垃圾總量的40%。 綠色建筑強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，避免建筑物對(duì)生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的破壞，資源循環(huán)利用，室內(nèi)環(huán)境舒適，符合中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的基本國(guó)策，因而受到了各級(jí)政府、工程界與房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。,綠色建筑是人類的建筑物第四階段，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，強(qiáng)調(diào)能源節(jié)約和建筑材料資源的循環(huán)使用，盡量減少建筑過程中對(duì)自然生態(tài)環(huán)境的損害。 第一階段 遮風(fēng)避雨建筑 第二階段 舒適建筑（1700年-1970年） 第三階段 健康建筑（1970年-至今 ） 第四階段 綠色建筑：建設(shè)不僅是為了自身的需要，更要為人類的后代留下生存的環(huán)境與資源、歷史文化遺產(chǎn)。,綠色建筑在建筑的生命期內(nèi)，最大限度地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材）和減少污染，為人們提供健康、適用和高效地使用的空間。 綠色建筑將環(huán)保技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、信息技術(shù)、控制技術(shù)滲透入人們的生活與工作，用最新的理念，最先進(jìn)的技術(shù)去解決生態(tài)節(jié)能與居住舒適度問題。使建筑物與自然環(huán)境共同構(gòu)成和諧的有機(jī)系統(tǒng)。,我國(guó)采用限制性政策與鼓勵(lì)性政策并舉的方式推動(dòng)綠色建筑發(fā)展。對(duì)達(dá)不到節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建筑采取禁止投入使用等強(qiáng)制性措施；對(duì)節(jié)能達(dá)標(biāo)或應(yīng)用可再生能源的建筑，采取減免稅收費(fèi)用、貼息貸款、財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行鼓勵(lì)。 經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的重點(diǎn)領(lǐng)域是新建綠色建筑、既有建筑的建筑節(jié)能改造、可再生能源的規(guī)模化應(yīng)用等。,綜上所述，中國(guó)近年來在綠色建筑領(lǐng)域所做的這些工作，反映了政府、工程界和房產(chǎn)業(yè)的建設(shè)行為正從生態(tài)意識(shí)走向生態(tài)盡責(zé)，這是中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。,在綠色建筑的工程建設(shè)過程中每一專業(yè)都是綠色建筑建設(shè)鏈的一部分，任何階段都在綠色建筑的生命周期之中。 為能有效實(shí)施，綠色建筑的生命期必須具有一個(gè)協(xié)同支撐的模式。,綠色建筑工程實(shí)踐中的問題,綠色建筑因符合中國(guó)政府可持續(xù)發(fā)展的國(guó)策與世界節(jié)能環(huán)保主流，得到了快速發(fā)展，無(wú)論是工程界還是房地產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)把綠色建筑的建設(shè)作為主要的工作內(nèi)容。但是作為新技術(shù)集成的產(chǎn)物，綠色建筑在中國(guó)還是處于初級(jí)階段，就如20年前的智能建筑，人們?cè)谝愿邼q的熱情、前衛(wèi)的理念去構(gòu)造心中的理想物時(shí)，往往缺失了科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。,缺乏生命期成本評(píng)價(jià) 現(xiàn)代社會(huì)的人工設(shè)施必須進(jìn)行生命期成本評(píng)價(jià)。 建設(shè)投資+生命期內(nèi)維持功能的費(fèi)用 =生命期的成本 綠色建筑所設(shè)節(jié)能環(huán)保設(shè)備及可再生能源設(shè)施的建設(shè)成本是很大的，大多設(shè)備的壽命遠(yuǎn)低于建筑物的壽命，而且運(yùn)行維護(hù)的費(fèi)用不菲。 然而這些投入之后，是否獲得了預(yù)期的收益？設(shè)施節(jié)能/產(chǎn)能的成本究竟是多少？設(shè)施運(yùn)行的環(huán)境代價(jià)?,重形式與理念，輕實(shí)效與長(zhǎng)效 一些綠色建筑的實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，強(qiáng)化了綠色理念，把各種綠色建材、綠色設(shè)計(jì)方法、節(jié)能技術(shù)、節(jié)能設(shè)備等組合在一幢孤立的建筑物中， 雖然獲得各類綠色建筑示范工程的稱號(hào)，但卻沒有完整的測(cè)試數(shù)據(jù)與運(yùn)行數(shù)據(jù)，不能提供建設(shè)與運(yùn)行的成本資料。示范工程或零能耗建筑，多以設(shè)計(jì)的理想值表示效能，而太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)提供的能量、太陽(yáng)能制冷系統(tǒng)的出力，地源熱泵的供能熱量；建筑物內(nèi)的舒適度等等，或?yàn)閿?shù)據(jù)不全，或是羞于啟齒。,綠色建筑工程為了保障其建設(shè)目標(biāo)在運(yùn)行中的實(shí)現(xiàn)，必須建立監(jiān)控系統(tǒng)，通過實(shí)時(shí)運(yùn)行的數(shù)據(jù)來分析建筑物的節(jié)能與環(huán)境保護(hù)的效能及缺陷。這一監(jiān)測(cè)不是對(duì)綠色建材與節(jié)能設(shè)施的性能測(cè)試，而是從工程整體驗(yàn)證綠色建筑的實(shí)際效益。 運(yùn)營(yíng)管理是綠色建筑評(píng)價(jià)的關(guān)鍵，必須用真實(shí)的數(shù)據(jù)說話!,二、現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理概述,物業(yè)設(shè)施管理fm （facility management） 建筑物的使用壽命在60-70年左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命則在6-25年不等。建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營(yíng)管理和維護(hù)管理。,國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)ifma (international facility management association） fm定義：“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。,fm目標(biāo)三大要素,質(zhì)量目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 供給目標(biāo),綠色建筑物采用現(xiàn)代的通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)及控制技術(shù)，提高建筑物的自動(dòng)化與信息化水平，能為用戶提供大量的生活服務(wù)與信息服務(wù)，提供更好的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，并且為物業(yè)設(shè)施管理提供了先進(jìn)的技術(shù)手段去實(shí)現(xiàn) fm 的工作目標(biāo)。,t1試運(yùn)行期 t2偶發(fā)故障期 t3摩耗故障期,不同維護(hù)水平的可靠性曲線,三、綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn),如何體現(xiàn)綠色建筑的建設(shè)目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)? 如何保證綠色建筑的技術(shù)措施運(yùn)行正常? 如何使綠色建筑的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益得到長(zhǎng)期的實(shí)現(xiàn)？ 必須有良好的運(yùn)營(yíng)管理！這也是綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立“運(yùn)營(yíng)管理”章的意義。,普通建筑物的運(yùn)營(yíng)管理是指建筑使用期的物業(yè)服務(wù)，常規(guī)為給排水、燃?xì)狻㈦娏?、電訊、保安、綠化、保潔、停車、消防與電梯等的管理以及公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)等。 綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理則在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，要求堅(jiān)持“以人為本”和可持續(xù)發(fā)展的理念，從建筑全壽命期出發(fā)，通過有效應(yīng)用適宜的高新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與保護(hù)環(huán)境的目標(biāo)。,為實(shí)現(xiàn)綠色建筑的建設(shè)目標(biāo)，工程實(shí)施與運(yùn)行管理涉及大量的技術(shù)與政策問題。 建筑設(shè)備、資源利用、管理信息、生態(tài)等領(lǐng)域，有大量需要解決的智能控制與信息管理的課題。如果不能有效地實(shí)現(xiàn)各類設(shè)備系統(tǒng)的智能控制，不能完備地進(jìn)行建筑物建設(shè)、運(yùn)行與更新過程的信息管理，綠色建筑的主要目標(biāo)是不可能達(dá)到。,信息 綠色建筑工程需要廣泛采集環(huán)境（大氣、水體、氣象等）、生態(tài)（植物、動(dòng)物等）、建筑物（結(jié)構(gòu)、地基、建材等）、設(shè)備（能源、空調(diào)、水處理、供電、固體廢棄物處理等）、社會(huì)（安全、資訊、服務(wù)、管理、行政等）等領(lǐng)域的信息，為人類社會(huì)活動(dòng)與生活提供準(zhǔn)確可靠的信息，為綠色建筑的控制、管理與決策創(chuàng)造良好的環(huán)境。,控制 綠色能源從太陽(yáng)能，風(fēng)能，地?zé)釕?yīng)用到區(qū)域熱電冷三聯(lián)供系統(tǒng)等的控制； 利用峰谷電價(jià)差的冰蓄冷系統(tǒng)的控制； 采用最優(yōu)控制技術(shù)充分利用自然能量來采光、通風(fēng)（照明控制與室內(nèi)環(huán)境）控制，實(shí)現(xiàn)低能耗建筑，輔以可再生能源則成為零能耗建筑； 隨環(huán)境溫濕度、照度而自動(dòng)調(diào)節(jié)的智能呼吸墻； 應(yīng)用變頻調(diào)速技術(shù)對(duì)泵類設(shè)備的最佳能量控制； 自動(dòng)收集雨水、處理污廢水，提供循環(huán)使用的水處理設(shè)備控制系統(tǒng)；,管理 綠色建筑的管理涉及環(huán)境、生態(tài)、能源、資源、經(jīng)濟(jì)、建筑物、設(shè)備、社會(huì)、安全、通信網(wǎng)絡(luò)等。 由于各子項(xiàng)相互關(guān)聯(lián)，有些子項(xiàng)的目標(biāo)甚至相互矛盾，因此管理不能僅著眼于單一子項(xiàng)，而要信息共享充分協(xié)調(diào)相互關(guān)系，于是綠色建筑的集成信息管理系統(tǒng)應(yīng)運(yùn)而生，在一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)綠色目標(biāo)的綜合管理。 決策 綠色建筑的生命周期中，其建設(shè)、運(yùn)行管理與更新改造有大量的事物需要決策，并付諸執(zhí)行。,多學(xué)科交叉，多技術(shù)結(jié)合 綠色建筑的監(jiān)控管理對(duì)象分屬土木工程、環(huán)境工程、生態(tài)工程、能源工程、信息工程、化學(xué)工程、設(shè)備工程。在一個(gè)子系統(tǒng)中，往往需要采用多種技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。如模仿“人體表皮組織呼吸系統(tǒng)神經(jīng)系統(tǒng)”應(yīng)激性能的氣候調(diào)節(jié)設(shè)備（呼吸墻），就要綜合運(yùn)用新型墻體材料、過濾器、氣候調(diào)節(jié)設(shè)備、空氣參數(shù)檢測(cè)設(shè)備、智能控制裝置，以室內(nèi)外空氣品質(zhì)、建筑能耗及居住人的舒適度為綜合目標(biāo)進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)。,綠色城市是綠色建筑的必然趨勢(shì),一幢建筑物中裝備了所有種類的節(jié)能環(huán)保設(shè)備，以追求零能耗與零排放目標(biāo)的亮點(diǎn)工程，除了作為科普教育與科學(xué)實(shí)驗(yàn)用外，很難有實(shí)際應(yīng)用與工程推廣的價(jià)值，因?yàn)槿狈ι芷诔杀镜姆治?，缺乏多種節(jié)能環(huán)保設(shè)施運(yùn)行維護(hù)的保障體制，無(wú)法進(jìn)行合理的投入產(chǎn)出分析。,實(shí)踐證明孤立的綠色建筑受到技術(shù)、管理與經(jīng)濟(jì)的制約，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要從綠色城區(qū)的角度來審視建設(shè)行為。 可再生能源的集約化利用、廢棄物質(zhì)的綜合利用、道路交通的規(guī)劃管理、能源綜合監(jiān)測(cè)管理、綜合通信等，都是節(jié)能、環(huán)保與減排的重要組成部分，這些設(shè)施只能是城市的基礎(chǔ)設(shè)施。 我們可以明確地指出走向綠色城市是綠色建筑的必然趨勢(shì)。,通信與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支撐語(yǔ)音、郵件與遠(yuǎn)程視頻會(huì)議等應(yīng)用，在增強(qiáng)人際交往同時(shí)減少出行能耗。 為有效利用能源與資源，城市能源綜合管理系統(tǒng)對(duì)電、燃?xì)?、水等的供?yīng)與使用進(jìn)行全面的監(jiān)測(cè)、控制及管理。 可再生能源系統(tǒng)（風(fēng)力/太陽(yáng)能/生物質(zhì)發(fā)電等）的運(yùn)行控制與管理采用優(yōu)化控制、并網(wǎng)控制及諧波控制等。 中水與污水的處理回用需要自動(dòng)控制，在惡劣的工作條件下，保證資源的有效利用，同時(shí)使人類活動(dòng)對(duì)水資源的污染降低到最小。,建筑物的運(yùn)營(yíng)管理往往與規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)脫節(jié)，工程竣工后才啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理工作。 綠色建筑則應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段確定運(yùn)營(yíng)管理策略與目標(biāo)，在運(yùn)營(yíng)實(shí)施時(shí)不斷地進(jìn)行改進(jìn)。處理好使用者、建筑和自然三者之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)綠色建筑各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)。,運(yùn)營(yíng)管理是對(duì)建筑運(yùn)營(yíng)過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，通過物業(yè)的運(yùn)營(yíng)過程和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)來提高綠色建筑的質(zhì)量、降低運(yùn)營(yíng)成本和管理成本、節(jié)省建筑運(yùn)行中的各項(xiàng)消耗（包括能源和人力消耗）。 建筑智能化技術(shù)是綠色建筑的技術(shù)保障，能提高其建筑性能，智能化系統(tǒng)影響著綠色建筑運(yùn)營(yíng)的整體功效。,綠色與低碳的實(shí)現(xiàn)是一個(gè)循環(huán)周期，通過從測(cè)量數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)可視化、效果評(píng)估、數(shù)據(jù)分析、設(shè)計(jì)改善方案到實(shí)施改善方案各個(gè)環(huán)節(jié)，然后再回到測(cè)量數(shù)據(jù)，開始第二個(gè)循環(huán)。 在建筑物的運(yùn)行期中，這是一個(gè)無(wú)休止的工作循環(huán)。因?yàn)榻ㄖ锏墓δ軙?huì)有調(diào)整，負(fù)荷是一個(gè)隨機(jī)過程，設(shè)備系統(tǒng)有一個(gè)漸進(jìn)的老化過程，在每一次循環(huán)中總會(huì)發(fā)現(xiàn)各類情況與問題，需要進(jìn)行優(yōu)化改善，都能提升建筑物與設(shè)備系統(tǒng)的性能。,日本品川東口南地區(qū)的區(qū)域能源中心裝備有2臺(tái)2000kw燃?xì)馔钙綑C(jī)組、2臺(tái)2500kva發(fā)電機(jī)組、3臺(tái)2000rt吸收式冷凍機(jī)組、1臺(tái)1000rt吸收式冷凍機(jī)組、1臺(tái)800rt吸收式冷凍機(jī)組等，為12ha區(qū)域的建筑群提供冷水、熱水與蒸汽 。,2005年完善了ba系統(tǒng)，實(shí)行能源數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)與分析，改進(jìn)運(yùn)行組織和方案，加強(qiáng)大規(guī)模建筑設(shè)施的維護(hù)管理；權(quán)衡室內(nèi)環(huán)境、服務(wù)性能與節(jié)能效果，聽取客戶意見和積累各方面信息； 在節(jié)能節(jié)省資源方面，進(jìn)行能源需求方的節(jié)能節(jié)省資源與能源供給方的節(jié)能節(jié)省資源；節(jié)能成果“可視化”，對(duì)能源消耗單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析與casbee評(píng)價(jià)。使整個(gè)區(qū)域能源中心的能效比從0.80提升到0.86。,gb/t 233312009能源管理體系要求和能源管理體系認(rèn)證 gb/t 23331規(guī)定對(duì)能源管理體系的要求，組織確定有效的能源管理體系要素和過程，強(qiáng)調(diào)對(duì)能源管理的過程控制，為兌現(xiàn)管理承諾和實(shí)現(xiàn)能源方針進(jìn)行策劃實(shí)施檢查與糾正持續(xù)改進(jìn)等過程。,綠色建筑的建設(shè)理念跨越了建筑物本體而追求人類生存目標(biāo)的優(yōu)化，是一個(gè)大系統(tǒng)多目標(biāo)優(yōu)化的典型案例。 綠色建筑采用大量的智能系統(tǒng)來保證建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一過程需要信息、控制、管理與決策，智能化、信息化是不可缺少的技術(shù)手段。 建設(shè)部仇保興副部長(zhǎng)提出：“以智能化推進(jìn)綠色建筑，節(jié)約能源，降低資源消耗和浪費(fèi)，減少污染，是建筑智能化發(fā)展的方向和目的，也是綠色建筑發(fā)展的必由之路。”,運(yùn)營(yíng)管理部分的評(píng)價(jià)主要涉及物業(yè)管理（節(jié)能、節(jié)水與節(jié)材管理）、綠化管理、垃圾管理、智能化系統(tǒng)管理等方面。 住宅建筑運(yùn)營(yíng)管理指標(biāo)共有12項(xiàng)，其中控制項(xiàng)4項(xiàng)（第4.6.14.6.4條），一般項(xiàng)7項(xiàng)（第4.6.54.6.11條），優(yōu)選項(xiàng)1項(xiàng)（第4.6.12條）。 公共建筑的運(yùn)營(yíng)管理指標(biāo)共有11項(xiàng)，其中控制項(xiàng)3項(xiàng)（第5.6.15.6.3條），一般項(xiàng)7項(xiàng)（第5.6.4 5.6.10條），優(yōu)選項(xiàng)1項(xiàng)（第5.6.11條）。,住宅建筑和公共建筑中運(yùn)營(yíng)管理部分的所有條目在運(yùn)行階段均需參評(píng)。 在設(shè)計(jì)階段，對(duì)于住宅建筑僅有第4.6.2條、第4.6.6條和第4.6.11條參評(píng)；對(duì)于公共建筑，僅有第5.6.6條、第5.6.8條和第5.6.9條參評(píng)。 當(dāng)某些條文不適用建筑所在地區(qū)、氣候、建筑功能與建筑類型等時(shí)，該條文可作為不參評(píng)項(xiàng)。,申報(bào)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)的運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目控制項(xiàng)均必須滿足并達(dá)到控制項(xiàng)的全部要求。由于設(shè)計(jì)階段參評(píng)的條款較少，只要按要求提供了充實(shí)的申報(bào)材料，均比較容易達(dá)到綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)要求。 設(shè)計(jì)階段評(píng)審時(shí)要提醒為達(dá)到運(yùn)行階段評(píng)價(jià)的目標(biāo)，需在實(shí)施中注意的工作程序與技術(shù)要求。,申報(bào)材料應(yīng)注意的問題,1. 申報(bào)文件應(yīng)包括智能化系統(tǒng)設(shè)置、系統(tǒng)實(shí)施情況、系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告、系統(tǒng)創(chuàng)新等方面的材料； 2. 設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)行過程中，應(yīng)保留紙質(zhì)版和電子版的工程資料（包括文字、圖片、影像等），提供的圖紙資料應(yīng)盡量全面完整； 3. 應(yīng)以相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，判斷運(yùn)營(yíng)過程中是否提供了安全、高效、便捷、節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適的綠色建筑環(huán)境； 4. 提供的檢測(cè)報(bào)告、運(yùn)行報(bào)告等材料，應(yīng)注意其完整、合法、客觀和科學(xué)。,申報(bào)綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目，由于建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方的工作上脫節(jié)，在設(shè)計(jì)階段較少考慮運(yùn)營(yíng)管理的細(xì)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通常在建設(shè)后期或建成后接手。 有的項(xiàng)目工程竣工后資料不完整；部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的觀念不強(qiáng)，人員缺少專業(yè)培訓(xùn)與應(yīng)具備的技能；工作要求低，導(dǎo)致空調(diào)過冷過熱、電梯時(shí)開時(shí)停、管道滴漏現(xiàn)象普遍等問題，使達(dá)標(biāo)困難。因此，需要建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、管理等各方面相互配合，協(xié)同工作，才能建造出滿足運(yùn)營(yíng)要求的綠色建筑。,四、綠色住宅運(yùn)營(yíng)管理評(píng)估,第4.6.1條 制定并實(shí)施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度。（控制項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn)： 1. 僅運(yùn)行階段評(píng)價(jià)，應(yīng)同時(shí)滿足以下要求： （1） 物業(yè)管理制度中關(guān)于節(jié)能管理模式、收費(fèi)模式等節(jié)能管理制度的合理性、可行性和落實(shí)性；物業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理記錄完整性和及時(shí)性。 （2） 物業(yè)管理制度中關(guān)于梯級(jí)用水和節(jié)水方案等規(guī)定的合理性和落實(shí)性；物業(yè)管理制度中關(guān)于建筑、設(shè)備、系統(tǒng)的維護(hù)制度和耗材管理制度的規(guī)定和實(shí)施情況；,（3）核算并確認(rèn)綠化用水的使用及計(jì)量是否滿足綠色建筑要求； （4）檢查各種殺蟲劑、除草劑、化肥、農(nóng)藥等化學(xué)藥品的在綠化管理制度中的使用規(guī)范和實(shí)施情況； 2. 評(píng)價(jià)方法為：檢查物業(yè)管理公司提交的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、綠化等相應(yīng)管理制度以及日常管理記錄，并對(duì)照國(guó)家及當(dāng)?shù)卣拗?、禁止使用的化學(xué)藥品的目錄。,關(guān)注點(diǎn),1. 通過物業(yè)管理措施來實(shí)現(xiàn)降低建筑能源消耗、節(jié)約資源的目標(biāo)； 2. 水資源的綜合利用率，統(tǒng)籌管理各種水資源，減少建筑用水量和污水廢水排放量； 3. 在低碳消費(fèi)條件下運(yùn)行和開展建筑運(yùn)營(yíng)，綠色建筑運(yùn)營(yíng)應(yīng)符合節(jié)能減排，推進(jìn)綠色生活方式； 4. 建筑運(yùn)營(yíng)是否采用科學(xué)的管理方法，在滿足一定舒適度的前提下，推廣管理節(jié)能。,第4.6.2條 住宅水、電、燃?xì)夥謶簟⒎诸愑?jì)量與收費(fèi)。（控制項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)時(shí)關(guān)注申報(bào)項(xiàng)目水、電、燃?xì)夥謶簟⒎诸愑?jì)量的情況；運(yùn)行階段評(píng)價(jià)時(shí)，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)上述情況； 2. 申報(bào)項(xiàng)目需滿足下列要求： 住宅中以戶為單位安裝水表、電表、和燃?xì)獗碛?jì)量耗用量，并按用量收費(fèi)。采暖分戶計(jì)量在本條評(píng)價(jià)時(shí)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r執(zhí)行。,3. 評(píng)價(jià)方法：設(shè)計(jì)階段檢查住宅水、電、燃?xì)夥謶簟⒎诸愑?jì)量裝置的設(shè)計(jì)圖紙和施工文件，運(yùn)行階段復(fù)核設(shè)計(jì)內(nèi)容并抽查住宅內(nèi)安裝的計(jì)量表具，檢查計(jì)量表具的計(jì)量認(rèn)證。 *對(duì)于遠(yuǎn)傳表（后付費(fèi)）的方式，存在各類計(jì)量表具的質(zhì)量及采集系統(tǒng)的可靠性等問題。 *對(duì)于卡表（先付費(fèi)）的方式，存在24小時(shí)付費(fèi)服務(wù)及卡密碼被盜等問題。 *北方集中供暖地區(qū)，住宅供暖分戶計(jì)量是今后的發(fā)展方向。,第4.6.3條 制定垃圾管理制度，對(duì)垃圾物流進(jìn)行有效控制，對(duì)廢品進(jìn)行分類收集，防止垃圾無(wú)序傾倒和二次污染。（控制項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條僅在運(yùn)行階段評(píng)價(jià)，應(yīng)同時(shí)滿足以下要求： （1）物業(yè)管理制度中應(yīng)制定垃圾處理規(guī)定； （2）如有專門垃圾處理設(shè)施，應(yīng)提交相應(yīng)圖紙及說明、設(shè)備樣本、設(shè)備實(shí)際運(yùn)營(yíng)記錄。 2. 運(yùn)行階段評(píng)價(jià)方法：重點(diǎn)檢查物業(yè)管理制度中對(duì)于垃圾處理的規(guī)定、設(shè)計(jì)和施工單位提供的垃圾處理系統(tǒng)設(shè)計(jì)竣工圖紙及詳細(xì)說明，并通過現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和用戶抽樣調(diào)查垃圾處理措施落實(shí)情況。,關(guān)注點(diǎn),1. 應(yīng)將住宅小區(qū)生活垃圾的減量化、回收和處理放在重要位置。建立完善的廢品分類收集及垃圾運(yùn)輸體系。 2. 應(yīng)對(duì)垃圾物流進(jìn)行有效控制以及避免二次污染情況，并保障垃圾處理設(shè)施投入正常運(yùn)營(yíng)。 3. 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)公民垃圾分類處理和收集意識(shí)的宣傳力度。,4.6.4 設(shè)置密閉的垃圾容器，并有嚴(yán)格的保潔清洗措施，生活垃圾袋裝化存放。（控制項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條僅在運(yùn)行階段評(píng)價(jià)，重點(diǎn)評(píng)價(jià)物業(yè)管理中關(guān)于垃圾收集的內(nèi)容。若建筑內(nèi)設(shè)置密閉的垃圾容器，物業(yè)管理有嚴(yán)格的保潔清洗措施，小區(qū)實(shí)現(xiàn)生活垃圾袋裝化存放，即可判定本條達(dá)標(biāo)。 2. 重點(diǎn)檢查物業(yè)管理制度中對(duì)于垃圾收集的規(guī)定，并通過現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和用戶抽樣調(diào)查檢查垃圾收集措施落實(shí)情況。,關(guān)注點(diǎn),1. 必須采用分類收集垃圾的容器，容器分為：可再生用垃圾、不可再生用垃圾、餐廚垃圾*。 2. 垃圾容器存放地點(diǎn)既要有利于住戶丟棄垃圾時(shí)方便，又要做到垃圾容器周圍不潔不存在衛(wèi)生死角。 3. 垃圾容器要做好保潔清洗，要有相應(yīng)制度和措施、有專人負(fù)責(zé)，并要定期檢查。 4. 居民的生活垃圾應(yīng)采用袋裝化存放，宣傳和培養(yǎng)住戶實(shí)行袋裝分類垃圾的習(xí)慣。,第4.6.5條 垃圾站設(shè)沖洗和排水設(shè)施。存放垃圾及時(shí)清運(yùn)，不污染環(huán)境，不散發(fā)臭味。（一般項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條僅在運(yùn)行階段評(píng)價(jià)，重點(diǎn)評(píng)價(jià)物業(yè)管理中關(guān)于垃圾設(shè)施使用和管理的情況。若建筑內(nèi)配置的垃圾站設(shè)置沖洗和排水設(shè)施，小區(qū)內(nèi)存放的垃圾能及時(shí)清運(yùn)，產(chǎn)生的垃圾不污染小區(qū)環(huán)境，垃圾站及小區(qū)環(huán)境無(wú)臭味，即可判定本條達(dá)標(biāo)； 2. 評(píng)價(jià)方法為：檢查物業(yè)管理制度中對(duì)于垃圾站管理的規(guī)定、設(shè)計(jì)和施工單位提供的垃圾站設(shè)計(jì)竣工圖紙及詳細(xì)說明，并通過現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，檢查垃圾站的運(yùn)行情況。,第4.6.6條 智能化系統(tǒng)定位正確，采用的技術(shù)先進(jìn)、實(shí)用、可靠，達(dá)到安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)與信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)的基本配置要求。（一般項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)時(shí)關(guān)注申報(bào)項(xiàng)目的住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)和配備情況；運(yùn)行階段評(píng)價(jià)時(shí)，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)上述情況； 2. 項(xiàng)目需同時(shí)滿足下列要求，方可判定本條達(dá)標(biāo)： （1）住宅小區(qū)必須配備的智能化子系統(tǒng)：安全防范子系統(tǒng)、小區(qū)管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)；,（2）智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)依據(jù)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：居住區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求、智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、智能建筑工程施工規(guī)范 3. 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)方法：檢查設(shè)計(jì)單位提供的智能化系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)功能的詳細(xì)說明及設(shè)計(jì)圖紙； 運(yùn)行階段評(píng)價(jià)方法：檢查施工單位/監(jiān)理單位提供的智能化系統(tǒng)竣工圖、設(shè)計(jì)變更文件、施工過程控制文件、評(píng)價(jià)報(bào)告（相關(guān)管理部門）、檢測(cè)報(bào)告（第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)）、竣工驗(yàn)收資料、物業(yè)管理公司提供的智能化系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄及分析，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和住宅抽樣檢查。,*評(píng)價(jià)的總體要求：智能化系統(tǒng)建設(shè)以住戶安全、舒適、方便、經(jīng)濟(jì)為目的，考慮綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。 * 住宅智能化系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)合理采用信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與控制技術(shù)等以滿足住戶與物業(yè)管理的需求。 * 智能化建設(shè)應(yīng)考慮住宅建筑節(jié)能、生態(tài)和環(huán)保及與建筑結(jié)構(gòu)相關(guān)的管線、機(jī)房、設(shè)備與電子產(chǎn)品安裝等；滿足今后發(fā)展的要求。 * 智能化系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)注意:功能 (技術(shù)先進(jìn)、擴(kuò)充性強(qiáng)、有前瞻性)、質(zhì)量（可靠、實(shí)用、安裝規(guī)范、質(zhì)量合格）；供電電源、防雷接地、設(shè)備機(jī)房等符合要求；設(shè)置多媒體箱，方便布線與改造（光纖入戶已成為發(fā)展方向）； * 智能化系統(tǒng)深化設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理、試運(yùn)行、檢測(cè)、驗(yàn)收、培訓(xùn)、資料移交、質(zhì)保期等各個(gè)階段要嚴(yán)格按設(shè)計(jì)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和合同完成。,第4.6.7條 采用無(wú)公害病蟲害防治技術(shù)，規(guī)范殺蟲劑、除草劑、化肥和農(nóng)藥等化學(xué)藥品的使用，有效避免對(duì)土壤和地下水環(huán)境的損害。（一般項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條應(yīng)滿足以下要求： 審核物業(yè)管理公司提交的相關(guān)管理?xiàng)l例； 檢查物業(yè)的化學(xué)藥品進(jìn)貨清單與使用記錄； 檢查物業(yè)的化學(xué)藥品管理制度； 檢查小區(qū)內(nèi)和周邊環(huán)境中化學(xué)藥品實(shí)際使用效果； 現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和用戶抽樣調(diào)查。 2. 必須認(rèn)真做好保護(hù)住宅小區(qū)和周邊環(huán)境，尤其是對(duì)住在小區(qū)的土壤和地下水環(huán)境的保護(hù)。,第4.6.8條 栽種和移植的樹木成活率大于90%，植物生長(zhǎng)狀態(tài)良好。（一般項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 此條重點(diǎn)評(píng)價(jià)住宅小區(qū)運(yùn)營(yíng)中綠化的管理和養(yǎng)護(hù)情況，當(dāng)栽種和移植的樹木成活率大于90%，（要求老樹成活率達(dá)98%，新載樹木成活率達(dá)85%以上）方可判定本條達(dá)標(biāo)。 2. 評(píng)價(jià)方法為：審核物業(yè)管理公司提交的綠化管理制度和綠化養(yǎng)護(hù)記錄，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。,第4.6.9條 物業(yè)管理部門通過iso14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。（一般項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 住宅小區(qū)物業(yè)管理體系應(yīng)具備iso14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書，管理具有系統(tǒng)性、規(guī)范性和完備性； 2. 評(píng)價(jià)方法：審核物業(yè)管理公司提交的iso14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書、物業(yè)管理公司資質(zhì)證書和相關(guān)質(zhì)量手冊(cè)、程序文件。,3. iso14000與iso9000標(biāo)準(zhǔn)體系有效協(xié)調(diào)?！邦A(yù)防為主”是貫穿iso14000的主導(dǎo)思想，符合綠色建筑在運(yùn)營(yíng)落實(shí)污染預(yù)防的要求；“持續(xù)改進(jìn)”是靈魂；物業(yè)管理部門通過實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，建立機(jī)制，在持續(xù)改進(jìn)中達(dá)到綠色運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。 4.物業(yè)管理部門采用iso14000系列標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)過程中通過對(duì)環(huán)境因素的分析，針對(duì)重要環(huán)境因素制定環(huán)境目標(biāo)和管理方案，對(duì)環(huán)境運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控，使建筑物對(duì)環(huán)境影響降低到最低。,第4.6.10條 垃圾分類收集率（實(shí)行垃圾分類收集的住戶占總住戶數(shù)的比例）達(dá)90%以上。（一般項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條應(yīng)滿足以下要求： （1）住宅小區(qū)的垃圾分類收集比例，垃圾分類收集率應(yīng)達(dá)到90%以上； （2）垃圾管理制度中關(guān)于分類收集的規(guī)定和相關(guān)宣傳文檔符合規(guī)定。 2 . 運(yùn)行階段評(píng)價(jià)方法：審核物業(yè)管理公司提交的垃圾管理制度和垃圾處理記錄，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和住戶垃圾分類收集抽樣調(diào)查。,第4.6.11條 設(shè)備、管道的設(shè)置便于維修、改造和更換。（一般項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)時(shí)關(guān)注申報(bào)項(xiàng)目的設(shè)施的維護(hù)性、設(shè)置合理性；運(yùn)行階段評(píng)價(jià)時(shí)需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)； 2. 申報(bào)項(xiàng)目的電氣、暖通、給排水等相關(guān)圖紙和施工文件完備，現(xiàn)場(chǎng)安裝位置與設(shè)計(jì)相符。合理設(shè)置設(shè)備、管道，以及檢修空間和維護(hù)通道； 3. 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)方法：審核設(shè)計(jì)單位提供的各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及說明（電氣、暖氣、給排水等專業(yè)）。 4.運(yùn)行階段評(píng)價(jià)方法：審核施工單位提供的各專業(yè)竣工圖紙（電氣、暖通、給排水等專業(yè)）、相應(yīng)設(shè)備，管道設(shè)置的詳細(xì)說明，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。,5. 建筑中設(shè)備、管道的使用壽命普遍低于建筑結(jié)構(gòu)的壽命，因此設(shè)備、管道的布置應(yīng)方便維修和更換。應(yīng)符合以下幾點(diǎn)： （1）設(shè)備機(jī)房設(shè)計(jì)功能完善、規(guī)模適宜、布局合理； （2）各管井（電氣間、設(shè)備間）設(shè)置在公共部位且方便檢修；公共設(shè)備管道不設(shè)在住戶內(nèi)。 （3）各種管道、橋架的布置合理，方便維護(hù)； 6. 竣工圖上詳細(xì)標(biāo)注設(shè)備、管道的安裝位置，以便檢修和更新改造。,第4.6.12條 對(duì)可生物降解垃圾進(jìn)行單獨(dú)收集或設(shè)置可生物降解垃圾處理房。垃圾收集或垃圾處理房設(shè)有風(fēng)道或排風(fēng)、沖洗和排水設(shè)施，處理過程無(wú)二次污染。（優(yōu)選項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 此條為優(yōu)選項(xiàng)，重點(diǎn)評(píng)價(jià)住宅小區(qū)對(duì)有機(jī)廚余垃圾、可降解垃圾收集和處理能力的增強(qiáng)和改進(jìn)，以達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的綠色運(yùn)營(yíng)的要求。 2. 運(yùn)行階段評(píng)價(jià)方法為：審核提供的垃圾處理房的設(shè)計(jì)圖紙竣工圖紙及詳細(xì)說明、檢查垃圾處理設(shè)備的樣本和使用記錄、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和處理垃圾抽樣調(diào)查。,3 . 實(shí)行垃圾分類，對(duì)可生物降解垃圾進(jìn)行單獨(dú)收集，設(shè)置可生物降解垃圾處理房，垃圾收集房設(shè)有風(fēng)道或排風(fēng)，沖洗和排水設(shè)施，處理過程無(wú)二次污染，滿足上述要求即判定該條達(dá)標(biāo)。 4. 對(duì)可降解垃圾進(jìn)行生物降解是多種微生物共同協(xié)同作用的結(jié)果，將篩選到的有效微生物菌群，接種到可生物降解垃圾中，通過好氧與厭氧聯(lián)合處理工藝降解生活垃圾，是垃圾生物處理的發(fā)展趨勢(shì)之一。,五、綠色公建運(yùn)營(yíng)管理評(píng)估,第5.6.1條 制定并實(shí)施節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與綠化管理制度。（控制項(xiàng)） 參見第4.6.1條。,第5.6.2條 建筑運(yùn)行過程中無(wú)不達(dá)標(biāo)廢氣、廢水排放。（控制項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條僅在運(yùn)行階段參評(píng)，滿足公共建筑運(yùn)行中廢氣、廢水排放情況達(dá)標(biāo)并且不對(duì)周圍環(huán)境造成污染的要求，方可判定本條達(dá)標(biāo)： 2. 評(píng)價(jià)方法：審核具有資質(zhì)第三方提供的環(huán)評(píng)報(bào)告書（表），排放和處理記錄，并在現(xiàn)場(chǎng)考察和對(duì)建筑內(nèi)用戶和周圍用戶進(jìn)行抽樣調(diào)查。 建筑運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)產(chǎn)生大量的廢水和廢氣，應(yīng)通過合理技術(shù)措施和排放管理手段，杜絕建筑物運(yùn)行產(chǎn)生的廢水和廢氣不達(dá)標(biāo)排放。,第5.6.3條 分類收集和處理廢棄物，且收集和處理過程中無(wú)二次污染（控制項(xiàng)）（在第4.6.3條的基礎(chǔ)上增加了實(shí)施途徑） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 參見第4.6.3條。在第4.6.3條的基礎(chǔ)上，增加內(nèi)容：對(duì)建筑運(yùn)行過程中產(chǎn)生的垃圾（建筑裝修、維護(hù)過程中出現(xiàn)的渣土、砂漿、混凝土、磚石和混凝土碎塊，以及金屬、竹木材、裝飾裝修產(chǎn)生的廢料、各種包裝材料、廢舊紙張等，對(duì)于賓館類建筑還包括廚余垃圾等），根據(jù)垃圾的來源、可否回用性質(zhì)、處理難易度等進(jìn)行分類，將其中可再利用的材料進(jìn)行有效回收處理與使用，以免對(duì)綠色建筑環(huán)境和周圍環(huán)境造成影響。,第5.6.4條 建筑施工兼顧土方平衡和施工道路等設(shè)施在運(yùn)營(yíng)過程中的使用。（一般項(xiàng)） 評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條在設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)時(shí)不參評(píng)；運(yùn)行階段評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)同時(shí)滿足以下要求： 運(yùn)營(yíng)中對(duì)土壤環(huán)境無(wú)不良影響，無(wú)土方流失并采取回填措施，施工道路能實(shí)現(xiàn)延續(xù)利用。 2. 評(píng)價(jià)方法：審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)資料、施工報(bào)告等，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核。,實(shí)施途徑 對(duì)施工場(chǎng)地所在地區(qū)的土壤環(huán)境現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，提出場(chǎng)地規(guī)劃使用對(duì)策，防止土壤侵蝕和退化；施工所需占用的場(chǎng)地，應(yīng)首先考慮利用荒地、劣地和廢地； 施工中挖出的棄土堆置時(shí)應(yīng)避免流失，并應(yīng)回填利用，做到土方量挖填平衡；有條件時(shí)可考慮與鄰近施工場(chǎng)地間的土方資源調(diào)配。對(duì)于施工場(chǎng)地內(nèi)良好的表面耕植土，應(yīng)進(jìn)行收集和利用； 規(guī)劃中考慮施工道路和建成后運(yùn)營(yíng)道路系統(tǒng)的延續(xù)性，考慮臨時(shí)設(shè)施在建筑運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用，避免重復(fù)建設(shè)。,第5.6.5條 物業(yè)管理部門通過iso14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。（一般項(xiàng)） 參見第4.6.9條 第5.6.6條 設(shè)備、管道的設(shè)置便于維修、改造和更換。（優(yōu)選項(xiàng)） 參見第4.6.11條。,第5.6.7條 對(duì)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范gb19210 規(guī)定進(jìn)行定期檢查和清洗。（一般項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 本條僅在運(yùn)行階段參評(píng)，應(yīng)滿足以下要求： （1）公共建筑空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)長(zhǎng)期運(yùn)行后無(wú)對(duì)室內(nèi)環(huán)境造成污染的情況 （2）空調(diào)運(yùn)營(yíng)中能做到定期清洗、消毒，長(zhǎng)期未開的空調(diào)設(shè)備開啟前能做好清潔工作。 2. 評(píng)價(jià)方法為：審查物業(yè)管理公司提交的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)管理措施和維護(hù)記錄，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察和進(jìn)行用戶抽樣調(diào)查。,實(shí)施途徑 空調(diào)系統(tǒng)啟用前，應(yīng)對(duì)系統(tǒng)的過濾器、表冷器、加熱器、加濕器、冷凝水盤進(jìn)行全面檢查、清洗或更換，保證空調(diào)送風(fēng)風(fēng)質(zhì)符合室內(nèi)空氣中細(xì)菌總數(shù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)gb17093的要求?？照{(diào)系統(tǒng)清洗的具體方法和要求符合空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范gb19210?？照{(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔應(yīng)具備殺滅軍團(tuán)菌的能力，并應(yīng)定期進(jìn)行檢驗(yàn)。在通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行過程中，應(yīng)具有空調(diào)定期檢查和清洗的完善規(guī)定，并存留記錄。對(duì)于分體空調(diào)同樣要進(jìn)行定期檢查和清洗； 清洗過程中要注意管道的保溫及系統(tǒng)的節(jié)能，并在清洗后恢復(fù)系統(tǒng)的原運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行效率。,第5.6.8條 建筑智能化系統(tǒng)定位合理，信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)功能完善。（一般項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)時(shí)關(guān)注申報(bào)項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)和配備情況；運(yùn)行階段評(píng)價(jià)時(shí)，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)； 2. 申報(bào)項(xiàng)目需滿足下列要求： （1）符合智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb50314的要求，滿足“節(jié)能、環(huán)保”方面的要求。 （2）智能化系統(tǒng)工程符合智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 bg50339、智能建筑工程施工規(guī)范,3. 設(shè)計(jì)階段的評(píng)價(jià)方法：檢查智能化系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)的詳細(xì)說明及設(shè)計(jì)圖紙； 4. 運(yùn)行階段的評(píng)價(jià)方法：檢查施工單位/監(jiān)理單位提供的智能化系統(tǒng)竣工圖、設(shè)計(jì)變更文件、施工過程控制文件、評(píng)價(jià)報(bào)告、檢測(cè)報(bào)告（第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)）、竣工驗(yàn)收資料、物業(yè)管理公司提供的建筑智能化系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄及分析，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和樓層抽樣檢查。關(guān)注點(diǎn)同4.6.6。,第5.6.9條 建筑通風(fēng)、空調(diào)、照明等設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)技術(shù)合理，系統(tǒng)高效運(yùn)營(yíng)。（一般項(xiàng)）評(píng)價(jià)要點(diǎn) 1. 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)時(shí)關(guān)注公共建筑智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)和配備情況；運(yùn)行階段評(píng)價(jià)時(shí)，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)上述情況； 2. 申報(bào)項(xiàng)目需同時(shí)滿足下列要求： （1）建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的功能、定位和應(yīng)用滿足建筑要求，具有對(duì)建筑通風(fēng)、空調(diào)、照明等設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控功能； （2）通過對(duì)建筑設(shè)備的合理監(jiān)控能降低建筑的能耗，保障綠色建筑的節(jié)能、環(huán)保、綠色運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。,3. 設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)方法：檢查建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案的詳細(xì)說明及設(shè)計(jì)圖紙。 4. 運(yùn)行階段評(píng)價(jià)方法：檢查施工單位/監(jiān)理單位提供的建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)竣工圖、設(shè)計(jì)變更文件、施工過程控制文件、評(píng)價(jià)報(bào)告（相關(guān)管理部門）、檢測(cè)報(bào)告（第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)）、竣工驗(yàn)收資料、物業(yè)管理公司提供的建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄及分析，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和樓層抽樣檢查。,5. 實(shí)施：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)熱力、制冷、空調(diào)、給排水、電力、照明和電梯等機(jī)電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)測(cè)和控制功能，確保各類設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、安全可靠，并達(dá)到節(jié)能和環(huán)保的管理要求。 對(duì)冷熱源、水泵、空調(diào)等設(shè)備的主要運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)采集并記錄，按照工藝要求進(jìn)行可靠的自動(dòng)控制。在保證照明質(zhì)量的前提下，減小照明功耗，采用有效方式實(shí)現(xiàn)節(jié)能運(yùn)行。為建筑物的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，