理論基礎(chǔ)ppt課件

第二章 房地產(chǎn)估價(jià)的理論基礎(chǔ),區(qū)位理論 地租理論 地價(jià)理論 產(chǎn)權(quán)理論,一 區(qū)位理論,區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。具體而言，區(qū)位除了解釋為地球上某一事物的空間幾何位置，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。 典型的區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 工業(yè)區(qū)位理論 中心地理論 城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論,1 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論,農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著孤立國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系（簡(jiǎn)稱孤立國(guó)），是世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。 （一）杜能“孤立國(guó)”理論的前提條件 （二）杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容,（一）杜能“孤立國(guó)”理論的前提條件,1.在孤立國(guó)中只有一個(gè)城市，且位于中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，即城市是“孤立國(guó)”中商品農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。 2.“孤立國(guó)”內(nèi)沒有可通航的河流和運(yùn)河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。 3.“孤立國(guó)”是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物、作物生長(zhǎng)。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地，只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國(guó)與外部世界隔絕。 4.農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比關(guān)系。 5.農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整他們的經(jīng)營(yíng)品種。,（二）杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容,1.杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析。 2.杜能圈。 3.杜能圈的修正模型。,3.杜能圈的修正模型,杜能根據(jù)假設(shè)前提，得出的農(nóng)業(yè)空間地域模型過于理論化，與實(shí)際不太相符。為了使其區(qū)位圖式更加符合實(shí)際條件，他在孤立國(guó)第一卷第二部分中將他的假設(shè)前提加以修正，指出現(xiàn)實(shí)存在的國(guó)家與“孤立國(guó)”有以下區(qū)別。 （1）在現(xiàn)實(shí)存在的國(guó)家中，找不到與孤立國(guó)中所設(shè)想的自然條件、土壤肥力和土壤的物理性狀都完全相同的土地。 （2）在現(xiàn)實(shí)國(guó)家中，不可能有那種唯一的大城市，它既不靠河流邊，也不在通航的運(yùn)河邊。 （3）在具有一定國(guó)土面積的國(guó)家中，除了它的首都，還有許多小城市分散在全國(guó)各地。,2 工業(yè)區(qū)位理論,工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾申?duì)柕马f伯。其理論的核心就是通過對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。 （一）韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件 （二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析 （三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析 （四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析,韋伯工業(yè)區(qū)位理論假設(shè)條件,為了理論演繹的需要，與杜能一樣，韋伯首先做了下列若干基本假設(shè)： 1.研究的對(duì)象是一個(gè)均質(zhì)的國(guó)家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。 2.工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點(diǎn)，并假設(shè)該地點(diǎn)為已知。 3.工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變。 4.勞動(dòng)力供給亦為已知，勞動(dòng)力不能流動(dòng)，且在工資率固定情況下，勞動(dòng)力的供給是充裕的。 5.運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。 6.僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問題。,以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析,假定在沒有其他因素影響下，僅就運(yùn)輸與工業(yè)區(qū)位之間的關(guān)系而言，韋伯認(rèn)為，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方 。 他對(duì)工業(yè)用原料進(jìn)行了分類：一是遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對(duì)工業(yè)區(qū)位影響不大；二是限地性原料，也稱地方性原料，指只分布在某些固定地點(diǎn)的原料。 韋伯提出原料指數(shù)的概念,原料指數(shù)不同時(shí)，只有在原料、燃 料與市場(chǎng)間找到最小運(yùn)費(fèi)點(diǎn)，才能找 到工業(yè)的理想?yún)^(qū)位。,勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析,韋伯從運(yùn)輸成本的關(guān)系論述了工業(yè)區(qū)位模式之后，對(duì)影響工業(yè)區(qū)位的第二項(xiàng)因素勞工成本進(jìn)行了分析。他認(rèn)為勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。所謂勞工成本，就是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額，或稱勞動(dòng)力費(fèi)用。 韋伯認(rèn)為，當(dāng)勞工成本（工資）在特定區(qū)位對(duì)工廠配置有利時(shí)，可能使一個(gè)工廠離開或者放棄運(yùn)輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價(jià)勞動(dòng)力（工資較低）的地區(qū)選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動(dòng)力供給充分的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用。在具體選擇工廠區(qū)位時(shí)，韋伯使用了單位原料或單位產(chǎn)品等運(yùn)費(fèi)點(diǎn)的連線即等費(fèi)用線的方法加以分析。同時(shí)，還考慮了勞工成本指數(shù)（即每單位產(chǎn)品之平均工資成本）與所需運(yùn)輸?shù)模ㄔ虾统善罚┛傊亓康谋戎导磩诠は禂?shù)的影響。,集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析,1.集聚因素。集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素。它們主要通過以下兩方面對(duì)工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。 （1）生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚。它對(duì)工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：其一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大帶來的；其二是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。 （2）社會(huì)集聚，又稱“偶然集聚”，是由于企業(yè)外部因素引起的。也包括兩方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個(gè)企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。 韋伯認(rèn)為，生產(chǎn)集聚是一般集中因素，社會(huì)集聚則是特殊集中因素。前者是集聚的固定內(nèi)在因素，而后者則是偶然的外在因素。所以在討論工業(yè)區(qū)位時(shí)，主要注意一般集中因素，而不必注意特殊集中因素。 2.分散因素?！胺稚⒁蛩亍迸c“集中因素”相反，指不利于工業(yè)集中到一定區(qū)位的因素。因此，一些工廠寧愿離開工業(yè)集聚區(qū)，搬到或新建在工廠較少的地點(diǎn)去。但前提條件要看集聚給企業(yè)帶來的利益大還是房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的損失大，即取決于集中與分散的比較利益大小。,3 中心地理論由德國(guó)著名地理學(xué)家克里斯塔勒提出,（一）中心地理論有關(guān)基本概念 1.中心地。指相對(duì)于一個(gè)區(qū)域而言的中心點(diǎn)，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點(diǎn)。更確切地說，是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。 2.中心地職能。由中心地提供的商品和服務(wù)就稱為中心地職能。中心地職能主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主，同時(shí)還包括社會(huì)、文化等方面的活動(dòng)，但不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)。 3.中心性。中心性或者中心度，可理解為一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強(qiáng)”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較。 4.需求門檻。需求門檻是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平。,3 中心地理論,5.商品銷售范圍。如果其他條件不變，消費(fèi)者購(gòu)買某種商品的數(shù)量，取決于他們準(zhǔn)備為之付出的實(shí)際價(jià)格。此價(jià)格就是商品的銷售價(jià)格加上為購(gòu)買這種商品來往的交通費(fèi)用。顯然，實(shí)際價(jià)格是隨消費(fèi)者選擇商品提供點(diǎn)的距離遠(yuǎn)近而變化的。距離越短，交通花費(fèi)越少。商品的實(shí)際價(jià)格越低，結(jié)果該商品的需求量也就越大。否則相反。由此可得出，商品銷售范圍就是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。,（二）克里斯塔勒的中心地理論,1.假設(shè)條件。（1）研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。（2）有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。（3）廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。 2.六邊形市場(chǎng)區(qū)。在一個(gè)均質(zhì)平原上，讓所有的人都由一個(gè)中心地提供商品和服務(wù)顯然是不能的。超額利潤(rùn)的存在，必然吸引其他中心地的廠商加入進(jìn)來。為了避免相互競(jìng)爭(zhēng)所引起的銷售額下降，第二個(gè)中心地必須與第一個(gè)中心地相隔一定距離，一般 的距離（r是第一個(gè)中心地某商品的最大銷售距離），不能相距太近。以后，第三個(gè)中心地、第四個(gè)中心地都會(huì)以同樣方式加入進(jìn)來。,中心地體系基本模型,影響房地產(chǎn)區(qū)位的重要因素,社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 繁華程度、交通狀況或通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、人口密度 自然因素 地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、環(huán)境 行政因素 城鎮(zhèn)規(guī)劃,地租理論,地租的概念 地租的形態(tài) 地租理論在房地產(chǎn)估價(jià)中的作用,地租的概念,地租（rent），意為報(bào)酬，是指由土地而產(chǎn)生的報(bào)酬。地租的這種概念適用于土地的一切理論收益，包括對(duì)土地本身投資和對(duì)土地（不動(dòng)產(chǎn)）投資所產(chǎn)生的收益。 馬克思 地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。 資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué) 契約地租也稱商業(yè)地租，是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人和出租人簽訂租賃契約所確定的租金 經(jīng)濟(jì)地租也稱理論地租，是指土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超過成本的純收入。 近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué) 廣義地租，是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。 狹義地租，僅指利用土地所獲得的超額利潤(rùn)。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中還有準(zhǔn)地租的概念。,地租形態(tài),（1）絕對(duì)地租 （2）級(jí)差地租 （3）城市地租 （4）壟斷地租 （5）建筑地段地租,絕對(duì)地租,絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。 地租僅僅取決于對(duì)土地的需求。由于人類社會(huì)的生存和發(fā)展離不開土地，故對(duì)土地的需求是絕對(duì)的，因此，地租的產(chǎn)生是絕對(duì)的。這種因人類本身對(duì)土地需求而產(chǎn)生的地租稱為絕對(duì)地租 。 任何一塊土地，如經(jīng)利用，則利用的人不論是地主自己抑或租借的佃戶，主人必要求總收入中有一部分是土地報(bào)酬的地租。這項(xiàng)地租是任何土地利用所絕對(duì)不可缺少的報(bào)酬，因此，這項(xiàng)由地主根據(jù)所有權(quán)索取的地租稱為絕對(duì)地租。 絕對(duì)地租產(chǎn)生的基本原因： 一是由于土地供給的有限性； 二是土地私有制度給予地主以要求這種地租的權(quán)力，即土地所有者憑借其土地所有權(quán)獲得的收益。,級(jí)差地租,土地具有異質(zhì)性，不同土地的肥沃程度、地理位置、交通條件等是不同的。根據(jù)肥沃程度、地理位置、交通條件等情況，形成了不同的土地等級(jí)，不同土地等級(jí)的使用者交付不同數(shù)量的地租，這就形成了級(jí)差地租 。 英國(guó)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人威廉 配第在1662年發(fā)表的賦稅論與捐贈(zèng)論 中，最早提出了差額地租的概念。 古典差額地租理論體系存在兩類差額地租。 一類是土地因沃度不同而產(chǎn)生的差額地租； 一類是耕作集約度不同而產(chǎn)生的差額地租。并且認(rèn)為地租產(chǎn)生的根本原因是土地的稀少性和報(bào)酬遞減規(guī)律的作用。,級(jí)差地租,只要客觀上存在著條件不同的各類土地，不論農(nóng)地和城鎮(zhèn)中的不同建筑地段、都存在級(jí)差地租。按形成的基礎(chǔ)不同，級(jí)差地租又可分為級(jí)差地租I 和級(jí)差地租。 級(jí)差地租I是指由于土地肥沃程度和區(qū)位差異，等量資本投在相同面積不同地塊上產(chǎn)生的超額利潤(rùn). 級(jí)差地租是在同一塊土地上連續(xù)追加投資，使該土地具有更高的生產(chǎn)率所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。,級(jí)差地租I 級(jí)差地租II,對(duì)兩塊位置不同的農(nóng)地來說，距農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)近的土地要比遠(yuǎn)離市場(chǎng)的另一塊農(nóng)地節(jié)省更多的運(yùn)費(fèi)，從而產(chǎn)生這一形式的級(jí)差地租。 對(duì)城鎮(zhèn)而言，同樣存在原料產(chǎn)地、產(chǎn)品市場(chǎng)等方面的區(qū)位差異。,我國(guó)城鎮(zhèn)之間在其它條件相同的情況下，投入強(qiáng)度的大小與城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)效益呈正相關(guān)。因?yàn)閷?duì)城鎮(zhèn)的投入愈多，一方面可以迅速改善城鎮(zhèn)發(fā)展條件如基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等等，從而提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，增加城鎮(zhèn)對(duì)外的引力；另一方面可以加快城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)集聚，在單位土地上充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的集聚效益。因此，城鎮(zhèn)土地通過連續(xù)不斷投入產(chǎn)生超額利潤(rùn)，實(shí)際相當(dāng)于級(jí)差地租的形式。,（3）城市地租,近代工業(yè)革命和城市人口急劇增長(zhǎng)與城市化的產(chǎn)物，它最早由馬歇爾提出 。 工業(yè)環(huán)境的進(jìn)步，例如鐵路和其他交通設(shè)施的發(fā)展以及人口的增長(zhǎng)，將給附近地區(qū)的工業(yè)所帶來的外部經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)比內(nèi)部經(jīng)濟(jì)更為重要。這會(huì)使該地區(qū)的工業(yè)生產(chǎn)成本普遍降低，各企業(yè)能選擇更便利的土地從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以獲得特殊的場(chǎng)地價(jià)值，從而形成場(chǎng)地地租 。 城市地租的特點(diǎn)，一是場(chǎng)地的稀少性；二是可以人為的創(chuàng)造和消滅，故其變化取決于需求因素。,壟斷地租,壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。 名貴而又非常稀缺的商品的生產(chǎn)者憑借對(duì)這一商品的壟斷經(jīng)營(yíng)，使這些產(chǎn)品的價(jià)格不僅大大超過其生產(chǎn)價(jià)格，而且也超過其價(jià)值，從而形成壟斷價(jià)格。生產(chǎn)者便可獲得壟斷價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，即壟斷利潤(rùn)。這部分利潤(rùn)經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者后.便形成壟斷地租。,建筑地段地租,建筑地段地租是指上商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。 特征： 建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場(chǎng)所和空間而支付的。 建筑地段所處的位置對(duì)建筑地段地租有著決定性的影響。 馬克思指出土地的所有者具有“完全的被動(dòng)性，它的主動(dòng)性（特別是在采礦業(yè)）只在于利用社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步”去提高建筑地段的地租，“而對(duì)于這種進(jìn)步，他并不像產(chǎn)業(yè)資本家那樣”對(duì)于社會(huì)的進(jìn)步起過一定的作用，“有過什么貢獻(xiàn)，冒過什么風(fēng)險(xiǎn)?！?建筑地段地租的另一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢(shì)。,地租理論在房地產(chǎn)估價(jià)中的指導(dǎo)作用,（1）絕對(duì)地租是房地產(chǎn)價(jià)格存在的根源 （2）級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素 （3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因,地價(jià)理論,馬克思地價(jià)理論 現(xiàn)代西方地價(jià)理論,馬克思地價(jià)理論,（1）土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但卻有使用價(jià)值。土地能為人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)。在土地所有權(quán)壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，正是因?yàn)橛辛说刈?，才?huì)產(chǎn)生士地價(jià)格。不過，這個(gè)價(jià)格“不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格。 （2）已利用的土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成。 （3）土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。,土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化,地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀性。然而，土地價(jià)格與一般商品價(jià)格不同，地價(jià)不是對(duì)土地實(shí)體的購(gòu)買價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是地租的資本化，即 地租地價(jià)關(guān)系是土地所有權(quán)情況下的表現(xiàn)形式。我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，不能進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)入市場(chǎng)的只能是土地使用權(quán)及其相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，如收益權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。因此，進(jìn)入市場(chǎng)的土地的價(jià)格實(shí)質(zhì)上是具有一定年期限制的土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)，上述地租地價(jià)關(guān)系表示為,通過對(duì)馬克思地價(jià)理論的分析，可以得出，土地價(jià)格的本質(zhì)是若干年的土地純收益即地租貼現(xiàn)值的總和，它包括三個(gè)部分： 第一、真正的地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租； 第二、土地投資的折舊； 第三、土地投資的利息。,現(xiàn)代西方地價(jià)理論,（1）土地收益理論，認(rèn)為決定地價(jià)高低的根本原因，在于該土地所能提供收益的多少，地價(jià)是土地純收益的資本化，用公式可表述為： （2）土地供求理論，認(rèn)為土地供給與需求是決定地價(jià)高低的主要因素。地價(jià)與土地的供給量成反比.與需求量成正比。,房地產(chǎn)價(jià)格形成,從市場(chǎng)發(fā)展而論，在市場(chǎng)產(chǎn)品供給極少或較少情況下，其價(jià)格主要取決于供給情況；而當(dāng)市場(chǎng)發(fā)育，供給量得到基本滿足，甚至是供方市場(chǎng)時(shí)，則商品的價(jià)格更多地取決于需方。 房地產(chǎn)價(jià)格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價(jià)格更多地受需求方的影響。從需求角度而論，房地產(chǎn)價(jià)格則主要地受房地產(chǎn)的效用性、相對(duì)稀缺性和對(duì)房地產(chǎn)的有效需求(現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力)所決定的。 房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn) （1）有價(jià)格，但無價(jià)值 （2）無折舊，反而增值,產(chǎn)權(quán)理論,產(chǎn)權(quán) 物權(quán) 所有權(quán) 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型,產(chǎn)權(quán) property right財(cái)產(chǎn)所有權(quán),牛津法律大辭典：“產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用益權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利?！?產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵不僅包括了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，還包括了以所有權(quán)為主體的財(cái)產(chǎn)他物權(quán)和因財(cái)產(chǎn)而設(shè)定的兩人之間即債權(quán)人與債務(wù)人之間關(guān)系的債權(quán)。 因此，產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，是滿足人們需要的物質(zhì)財(cái)富的權(quán)利，即是指法律賦予人們對(duì)財(cái)產(chǎn)依法直接管理支配并享受其利益、排斥他人干擾的權(quán)利，包括所有權(quán)以及從所有權(quán)中分離出來的相對(duì)獨(dú)立的地役權(quán)、地上權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等他物權(quán)和財(cái)產(chǎn)關(guān)系人之間的債權(quán)。,物權(quán),物權(quán)是產(chǎn)權(quán)之一。 物權(quán)是針對(duì)物而設(shè)定的權(quán)利，它直接針對(duì)物，無須第三人的介入。 物權(quán)與債權(quán)，從經(jīng)濟(jì)角度而言，主要存在以下區(qū)別： 物權(quán)意味著可以直接對(duì)物進(jìn)行利用而無須第三人的介入或幫助；債權(quán)卻依賴于第三人的介入，即債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依賴于債務(wù)人根據(jù)有關(guān)合同向債權(quán)人實(shí)施一定的給付（義務(wù)）。 由于無債務(wù)人，故物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不承擔(dān)債務(wù)人無清償能力的風(fēng)險(xiǎn)；債權(quán)則系于債務(wù)人對(duì)其所承擔(dān)的債務(wù)的履行，故對(duì)于債權(quán)，設(shè)定物的擔(dān)保是極為有用的（這種擔(dān)保使其享有物權(quán)的性質(zhì)）。只有這樣，債權(quán)人在擔(dān)保權(quán)利范圍內(nèi)，才可以規(guī)避債務(wù)人無清償能力的風(fēng)險(xiǎn)。 物權(quán)不受貨幣貶值的影響；但債權(quán)，當(dāng)特定給付為現(xiàn)金給付時(shí)，通貨膨脹的影響是無法對(duì)抗的。,物權(quán)類型,主物權(quán) 主物權(quán)包括所有權(quán)及其派生權(quán)利。 用益權(quán)：是指對(duì)他人之物使用和收益的權(quán)利，以保存物的本體為基本條件。 地役權(quán)：是指為另一所有人的不動(dòng)產(chǎn)之使用及需要而對(duì)某一不動(dòng)產(chǎn)所強(qiáng)加的負(fù)擔(dān)，亦即地役權(quán)是施加于不動(dòng)產(chǎn)（稱供役地）的負(fù)擔(dān)以使其他不動(dòng)產(chǎn)（稱需役地）獲益的一種物權(quán)。 地役權(quán)必附設(shè)于土地，是一種永久性的權(quán)利。 地上權(quán)：是指對(duì)他人所有土地之上（建筑、樹木等）或之下（隧道、地下倉(cāng)庫(kù)、泊車位等）行使的一種物權(quán)，但并非對(duì)土地的權(quán)利，即地上權(quán)人不擁有土地所有權(quán)，但具有對(duì)土地使用和收益的權(quán)利。 使用權(quán)：是用益權(quán)的一種。使用權(quán)賦予權(quán)利人及其家屬對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用及必要的收益的權(quán)利，使用權(quán)人行使權(quán)利被限制在權(quán)利人需要的范圍之內(nèi)。 從物權(quán) 從物權(quán)從屬于債權(quán)，是對(duì)債權(quán)效力的加強(qiáng)。,租 賃 權(quán),產(chǎn) 權(quán),物 權(quán),債 權(quán),主物權(quán),從物權(quán) （擔(dān)保物權(quán)）,自物權(quán),他物權(quán) （用益物權(quán)）,所有權(quán),所有權(quán)之派生權(quán)利,用益權(quán),地益權(quán),地上權(quán),使用權(quán),相鄰關(guān)系,抵押權(quán),不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)