頌唐營(yíng)銷重州世紀(jì)域營(yíng)銷策劃書.doc

￥世紀(jì)￥域營(yíng)銷策劃書頌唐營(yíng)銷2010.7.9本策劃書目的一、 從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)完成項(xiàng)目的全方位定位；二、 從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制定銷售策略；三、 從資源整合的視角打造項(xiàng)目的獨(dú)特訴求主張（即USP）；四、 緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)展開宣傳、銷售；五、 通過(guò)專業(yè)銷售隊(duì)伍的全過(guò)程把握實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)；六、 憑借實(shí)效的整體營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)廣開客源、控制支出的理念。目 錄第一部分：市場(chǎng)分析一、政策層面分析二、本地市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目板塊分析四、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析五、市場(chǎng)分析總結(jié)第二部分：項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目SWOT分析二、項(xiàng)目客群分析三、項(xiàng)目定位第三部分：項(xiàng)目銷售策略一、項(xiàng)目定價(jià)策略二、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析三、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示四、銷售節(jié)奏建議第四部分：項(xiàng)目推廣策略一、形象暨推廣主題定位二、推廣計(jì)劃三、推廣思路四、媒體選擇五、各階段媒體計(jì)劃第五部分：公關(guān)活動(dòng)策略一、公關(guān)活動(dòng)主題二、活動(dòng)時(shí)機(jī)選擇第一部分：市場(chǎng)分析一、政策層面分析1、地方新政出臺(tái)，針對(duì)打壓投資、投機(jī)性購(gòu)房作為4.15新政的地方延續(xù)，國(guó)內(nèi)各主要城市也紛紛出臺(tái)當(dāng)?shù)叵鄬?duì)應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，銀行業(yè)方面，“二套房5成首付、1.1倍利率，三套房暫不辦理貸款業(yè)務(wù)”的政策開始執(zhí)行。從實(shí)際執(zhí)行來(lái)看，借助于貸款進(jìn)行投資及投機(jī)性的購(gòu)房行為開始大幅減少。同時(shí)，“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”的政策，也造成部分一線城市銷售量出現(xiàn)較大幅度下滑，二手房交易市場(chǎng)也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。但部分改善性住購(gòu)房由于無(wú)法與投資、投機(jī)性購(gòu)房進(jìn)行有效區(qū)分，也受到一定程度影響。2、新政實(shí)施近3月，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)影響明顯隨著4.15新政的實(shí)施，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入6月后，成交量下跌明顯，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但一線城市如北京、深圳、上海等已經(jīng)開始出現(xiàn)小范圍內(nèi)價(jià)格松動(dòng)。二手房方面，均出現(xiàn)了較大幅度的跌幅，部分城市如北京甚至出現(xiàn)部分二手房單周停滯狀態(tài)。3、新政影響下，土地交易市場(chǎng)出現(xiàn)下滑跡象截止6月，國(guó)內(nèi)土地交易市場(chǎng)總體下滑明顯，開發(fā)商總體拿地?zé)崆椴桓?，?duì)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。同時(shí)，部分2009年年底至2010年年初出現(xiàn)的地王，由于開發(fā)商無(wú)法補(bǔ)齊全部資金，已經(jīng)出現(xiàn)多宗土地被收回，開發(fā)商定金被沒收的事件。這在一定程度也促使了開發(fā)商不敢過(guò)度擴(kuò)張，打擊其拿地積極性。4、后續(xù)政策，或?qū)㈤_征物業(yè)稅經(jīng)過(guò)4.15新政近3個(gè)月洗禮后，目前國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系盡管已經(jīng)發(fā)生變化，剛需消費(fèi)者持幣與資金鏈堅(jiān)挺開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)采取的觀望態(tài)度，除了造成市場(chǎng)成交量的進(jìn)一步萎縮外，并未促使價(jià)格進(jìn)一步下降，房?jī)r(jià)仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)，未出現(xiàn)明顯下跌跡象。因此，開征物業(yè)稅及其他對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行遏制的限制性稅種再一次被提上臺(tái)面。預(yù)計(jì)如年內(nèi)房?jī)r(jià)仍舊無(wú)法降低，物業(yè)稅等稅種的開征或?qū)⑻崆?。二、本地市?chǎng)分析進(jìn)入2010年的重州市場(chǎng)借2009年重州市場(chǎng)快速恢復(fù)以及大批外地資金涌入等利好因素影響，市場(chǎng)成交量及均價(jià)方面均獲得較大提升。同時(shí)，受成大線即將施工及光華大道延長(zhǎng)線開工的利好信息刺激，部分如上林西江國(guó)際社區(qū)、中鐵漢嘉御景等重州主要樓盤均出現(xiàn)不同程度熱銷。進(jìn)入4月后受新政影響，重州市場(chǎng)成交量出現(xiàn)一定比例萎縮，但市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。造成此種情況的主要原因是重州市場(chǎng)本身三線城市屬性所致。而由此也造成了部分定于5-6月開盤銷售項(xiàng)目選擇延期或無(wú)限期推遲開盤。目前重州市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品類型，主要以舒適型為主（套三集中于100及以上，套二集中于80-90之間），這主要是由于重州本土人群的居住習(xí)慣所致。因此，目前重州市場(chǎng)上各樓盤的主力戶型區(qū)間集中于80-120之間，普遍為舒適型住宅。相對(duì)應(yīng)能夠完全滿足居住功能的經(jīng)濟(jì)型及緊湊型住宅基本處于空白狀態(tài)。而作為成都市場(chǎng)上已經(jīng)十分成熟的小戶型產(chǎn)品（60及以下），市場(chǎng)總體存量不高，未來(lái)6個(gè)月內(nèi)新增量預(yù)計(jì)也僅占到總體供應(yīng)量的8%左右。從目前重州市場(chǎng)的成交物業(yè)看，截止到2010年6月15日，市場(chǎng)成交量中的主要產(chǎn)品類型，集中于70-100之間舒適型套二。造成該現(xiàn)象的主要原因，是受新政影響，部分已經(jīng)確定需要購(gòu)房的改善性客戶，出于對(duì)總價(jià)及首付款的擔(dān)憂，被迫將選擇區(qū)間降低。同期，重州市場(chǎng)租房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)小幅度提升，其中，以外地人為主的租房人群，相對(duì)應(yīng)的精裝小戶型物業(yè)（60及以下）目前租金單價(jià)約在210元/年左右，遠(yuǎn)高于舒適型套三（100左右）的租金單價(jià)（約100元/年）。在購(gòu)房及租房的區(qū)域板塊方面，目前重州市場(chǎng)的區(qū)域選擇習(xí)慣仍舊以濱江板塊市區(qū)板塊城郊板塊的遞減順序進(jìn)行選擇。但考慮到重州市災(zāi)后重建的逐步深入，以及對(duì)于城郊板塊新城市中心規(guī)劃的逐步公開以及基礎(chǔ)設(shè)施的逐步展開，或?qū)⒏淖冎刂萑藗鹘y(tǒng)的居住板塊觀念。三、項(xiàng)目板塊分析1、板塊概述城郊板塊位于重州市正東方向，北靠成溫邛高速公路，以永康路和世紀(jì)大道為區(qū)域主軸心，是重州傳統(tǒng)意義上的城郊區(qū)域，同時(shí)也是重州市政府規(guī)劃打造的新城市中心。作為重州傳統(tǒng)意義上的郊區(qū)，城郊板塊無(wú)論是從居住環(huán)境還是規(guī)劃發(fā)展上都無(wú)法同重州的濱江板塊及市區(qū)板塊相媲美。特別是目前重州市工業(yè)區(qū)就位于板塊內(nèi)，對(duì)板塊的形象造成了較為負(fù)面的影響。但作為未來(lái)重州市的新城市中心區(qū)域，城郊板塊基礎(chǔ)設(shè)施的重新規(guī)劃以及光華大道延長(zhǎng)線的開工都對(duì)板塊的提升起到了積極的推動(dòng)作用。2、板塊開發(fā)歷程作為目前重州市城市進(jìn)程最為滯后的區(qū)域，板塊除￥國(guó)際鞋材城（專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目）和唐人街項(xiàng)目外，再無(wú)08年后新開項(xiàng)目。￥國(guó)際鞋材城作為區(qū)域的里程碑式開發(fā)項(xiàng)目，盡管并非住宅項(xiàng)目，但其專業(yè)市場(chǎng)的特性，在很大程度上推動(dòng)了板塊的發(fā)展。特別是鞋材城對(duì)世紀(jì)大道形成的特定區(qū)位指向性，在一定程度上改善了重州人群對(duì)于世紀(jì)大道以及城郊板塊的認(rèn)知。唐人街項(xiàng)目的進(jìn)入，則第一次為世紀(jì)大道帶來(lái)了具備完整居住功能的住宅項(xiàng)目。而其所附帶的商業(yè)內(nèi)街以及大型購(gòu)物超市的引入，在很大程度上將能完善并滿足區(qū)域?qū)ε涮咨虡I(yè)的需求。3、板塊規(guī)劃與發(fā)展按照重州市政府的規(guī)劃方向，作為未來(lái)重州市新城市中心的城郊板塊，其自身的構(gòu)成將以永康路和世紀(jì)大道作為核心發(fā)展軸線，借重于光華大道延長(zhǎng)線所形成的成都溫江重州的軸線效應(yīng)，快速提振板塊潛質(zhì)，拉高板塊價(jià)值，形成位于重州傳統(tǒng)城市圈東外側(cè)的新城市CBD和CLD，并建成中國(guó)西部的專業(yè)產(chǎn)業(yè)工業(yè)港。同時(shí)，以唐人街等多個(gè)規(guī)劃中的開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以世紀(jì)大道為軸線，建立起覆蓋整條城郊板塊的配套商業(yè)體系，強(qiáng)化城市中心功能同時(shí)，加快完善居住功能。四、主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（1）唐人街開發(fā)商：成都圣沅地產(chǎn)項(xiàng)目地址：唐安東路與世紀(jì)大道交匯處建筑類型：14層小高、4層內(nèi)街商業(yè)建筑面積：70萬(wàn)綠化率：40%容積率：2.5戶型區(qū)間：60-117銷售價(jià)格：住宅物業(yè)均價(jià)3659元/項(xiàng)目分析：l 從產(chǎn)品構(gòu)成上，唐人街受重州傳統(tǒng)居住觀念影響，以100左右的舒適型套三為主。少量的80以下套二產(chǎn)品，憑借低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，吸引了較大量的投資型客戶關(guān)注。l 規(guī)劃方面受地塊限制過(guò)于狹小，絕對(duì)無(wú)法達(dá)到其所提出的40%綠化面積，且在整個(gè)銷售講解過(guò)程中所極力提到的景觀打造遲遲未能面世，對(duì)銷售造成很大影響。l 在產(chǎn)品上突出居住的舒適性，以及規(guī)劃方面的中國(guó)情節(jié)，是目前唐人街的主要賣點(diǎn)。但重州人傳統(tǒng)觀念上的市郊印象，工業(yè)區(qū)可能帶來(lái)的居住環(huán)境不佳和周邊配套的缺乏，成為目前唐人街項(xiàng)目難以快速推動(dòng)的主要阻力。（2）中鐵漢嘉御景開發(fā)商：中鐵正和置業(yè)項(xiàng)目地址：蜀州南路86號(hào)建筑類型：6+1、9+1式多層建筑面積：14萬(wàn)綠化率：30%容積率：1.77戶型區(qū)間：80-160銷售價(jià)格：1期成交均價(jià)3300元/，目前2期在售銷售均價(jià)3600元/。項(xiàng)目分析：l 中鐵漢嘉御景項(xiàng)目在產(chǎn)品風(fēng)格方面基本不具備十分明顯的優(yōu)勢(shì)。但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，在傳承重州傳統(tǒng)大戶居住的特點(diǎn)上，通過(guò)引入活水景觀體系的打造，從很大程度上獲得了客戶的認(rèn)可。l 在交通方面，中鐵漢嘉御景重點(diǎn)突出了項(xiàng)目與未來(lái)成大線重州站之間的距離優(yōu)勢(shì)，提出了“半小時(shí)生活圈”概念，滿足重州人對(duì)于都市生活的向往同時(shí)，也提升了產(chǎn)品品質(zhì)。l 從目前階段的銷售狀況看，中鐵漢嘉御景90平米以下的產(chǎn)品受到較大關(guān)注，成交客群由本地首置客戶和投資客戶兩大部分組成，主要以濱江板塊良好的居住環(huán)境和低總價(jià)等優(yōu)勢(shì)促進(jìn)其成交。其中投資客群仍舊占到較大比例。（3）上林西江國(guó)際社區(qū)開發(fā)商：炎華置信武田地產(chǎn)項(xiàng)目地址：濱江路建筑類型：18層高層+6層多層建筑面積：27萬(wàn)綠化率：30%容積率：1.54戶型區(qū)間：53-200銷售價(jià)格：均價(jià)3600元/項(xiàng)目分析：l 上林西江國(guó)際社區(qū)，無(wú)論是從規(guī)模還是從產(chǎn)品品質(zhì)，甚至包括宣傳推廣方面，均位列重州首位。加之其自身打造的濱江公園景觀帶、活水內(nèi)湖景觀和較大體量的商業(yè)配套，使得整個(gè)產(chǎn)品無(wú)論從居住環(huán)境還是居住體驗(yàn)各環(huán)節(jié)都能令人十分滿意。l 從戶型產(chǎn)品看，100以上的大戶型仍舊是其主力產(chǎn)品。但近期即將開售的公寓樓，面積均在75以下，受到投資方的關(guān)注。從現(xiàn)場(chǎng)看，部分自住客群也對(duì)小戶型表現(xiàn)出較大興趣。（4）恒宇尊城開發(fā)商：衡宇地產(chǎn)項(xiàng)目地址：中南街157-171號(hào)建筑類型：26層高層戶型區(qū)間：70-140銷售價(jià)格：未開盤項(xiàng)目分析：l 作為擁有在成都市區(qū)進(jìn)行過(guò)開發(fā)歷史的恒宇地產(chǎn)，基于其在成都方面的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，首次為重州市帶來(lái)了科技住宅的概念，市場(chǎng)關(guān)注度較高。同時(shí)，產(chǎn)品外立面等方面，也較目前重州目前在售及待售項(xiàng)目現(xiàn)代時(shí)尚感更加濃厚。l 但從目前的現(xiàn)場(chǎng)狀況來(lái)看，恒宇尊城的現(xiàn)場(chǎng)到訪量不大。估計(jì)，受新政影響較大。另外，在產(chǎn)品方面，恒宇尊城仍舊遵循著重州傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，最小戶型也為70。l 需要注意的是，恒宇尊城項(xiàng)目其地理位置正好位于市中區(qū)板塊向工業(yè)區(qū)板塊的主要通路上，未來(lái)將成為本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，后市需要緊密對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤觀察。五、市場(chǎng)分析總結(jié)政策層面小結(jié)：從政策層面看，新政的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，首付50%及1.1倍利率，導(dǎo)致購(gòu)房成本過(guò)高，二套房市場(chǎng)基本處于停滯狀態(tài)，改善型購(gòu)買群體紛紛持幣觀望。同時(shí)，加之開發(fā)商受市場(chǎng)影響，拿地積極性不高，導(dǎo)致供應(yīng)端不足，同樣對(duì)市場(chǎng)內(nèi)剛需造成打壓，導(dǎo)致目前剛需總量進(jìn)入新一輪積蓄階段，這對(duì)于后市的影響，尚不可知。最后，物業(yè)稅等新稅種的開征，是否會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生新一輪沖擊，目前無(wú)法判定。另外，需要注意的是，“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”這一新政政策，未來(lái)將對(duì)本案客群的影響必然較大，需要從營(yíng)銷策略方面予以解決。本地市場(chǎng)小結(jié)：隨著新政的延續(xù)，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品依靠其低總價(jià)和功能實(shí)用等優(yōu)勢(shì)，或?qū)M足市場(chǎng)剛需；而小戶型產(chǎn)品的緊缺將促使其自身投資價(jià)值得以快速提升。同時(shí)，考慮到市場(chǎng)因居住習(xí)慣對(duì)于經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品認(rèn)知不足，需要進(jìn)行有效的引導(dǎo)。另外值得注意的是，重州自身三線市場(chǎng)的特點(diǎn)，使得其在新政出臺(tái)后，市場(chǎng)觀望氛圍較一線城市更為濃厚；并且市場(chǎng)趨冷造成的開發(fā)商延期，在未來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖后可能出現(xiàn)供應(yīng)量井噴式爆發(fā)，市場(chǎng)價(jià)格或?qū)⒃偈軟_擊，造成更大的營(yíng)銷困難。但隨著重州市政府區(qū)域板塊的重新規(guī)劃打造，特別是配合光華大道延長(zhǎng)線打造，將促使重州城市居住格局的變化。項(xiàng)目板塊小結(jié)：目前本案所處的城郊板塊屬于重州發(fā)展最為滯后的板塊，盡管擁有新城市中心規(guī)劃及光華大道延長(zhǎng)線等利好信息刺激，但重州本土人群的板塊歸屬概念，以及工業(yè)區(qū)所帶來(lái)的負(fù)面影響，短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)得到解決。同時(shí)，板塊內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手唐人街項(xiàng)目雖然在開盤初期由于營(yíng)銷策略失誤導(dǎo)致銷售不暢，但考慮到其工程進(jìn)度，未來(lái)唐人街相對(duì)本案所擁有的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)如何進(jìn)行規(guī)避，需要認(rèn)真思考。競(jìng)爭(zhēng)樓盤小結(jié)：從以上競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品來(lái)看，其主要的產(chǎn)品線仍舊以重州傳統(tǒng)居住習(xí)慣中的舒適型產(chǎn)品為主流；這也反映出重州本土市場(chǎng)的固有消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)根深蒂固，很難撼動(dòng)。從投資層面看，重州市場(chǎng)上目前適于投資的產(chǎn)品多以70-90之間的舒適型套二為主，一線市場(chǎng)中十分成熟的小戶型產(chǎn)品（60及以下）處于絕對(duì)稀缺狀態(tài)。最后，從樓盤的板塊所屬來(lái)看，目前銷售狀況最好的中鐵漢嘉御景和上林西江國(guó)際社區(qū)均位于濱江板塊，這也印證了重州人的板塊歸意識(shí)較強(qiáng)。第二部分：項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址：重州市世紀(jì)大道與長(zhǎng)城路交匯處占地面積：約33000總建面：約11萬(wàn)容積率：3.3建筑密度：20綠地率：30建筑高度：14、18層建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明朗、清新大方的Art Deco現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)：一期主要由經(jīng)濟(jì)型約95左右套三、經(jīng)濟(jì)型70左右套二以經(jīng)濟(jì)型50以下套一構(gòu)成。2、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）l 地處世紀(jì)大道，北連成溫邛高速，通過(guò)長(zhǎng)城路與市中區(qū)相連，未來(lái)光華大道延長(zhǎng)線通車，整體交通狀況十分優(yōu)越l 產(chǎn)品主要由經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品組成，實(shí)用功能性強(qiáng)，市場(chǎng)關(guān)注度高l 較大體量的小戶型（60及以下）產(chǎn)品，滿足投資需求同時(shí)，也迎合外來(lái)人群需求l 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格外立面，成為世紀(jì)大道的封面產(chǎn)品l 超大中庭空間所營(yíng)造的園林景觀，滿足重州人群對(duì)于樓間距的需求l 最大超過(guò)160米的超大樓間距l(xiāng) 銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景體驗(yàn)區(qū)以及精裝樣板間的開放l 2010年10月前后應(yīng)該是政策面影響的第3階段價(jià)穩(wěn)量升，本案此時(shí)入市實(shí)屬最佳契機(jī)l 開盤尋求超低入市價(jià)格是本案最大的優(yōu)勢(shì)，也是本案對(duì)于重州其他樓盤最大差異化l 小戶型低總價(jià)，同樣是重州其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的W（劣勢(shì)）l 重州傳統(tǒng)城郊板塊，區(qū)域歸屬感不強(qiáng)l 臨近工業(yè)區(qū)，環(huán)境問題易成為硬傷l 周邊拆遷安置房對(duì)本案形成的負(fù)面形象影響l 靠世紀(jì)大道，后期實(shí)際的居住體驗(yàn)不佳l 經(jīng)濟(jì)型、緊湊型產(chǎn)品在原重州消費(fèi)群體習(xí)慣了舒適型產(chǎn)品的情況下，市場(chǎng)的接受程度可能不高O（機(jī)會(huì)）l 政府規(guī)劃的以世紀(jì)大道與永康路為軸心的新城市中心l 新政影響下，因舒適型產(chǎn)品高總價(jià)導(dǎo)致購(gòu)買門檻過(guò)高而導(dǎo)致市場(chǎng)需求發(fā)生轉(zhuǎn)變l 依托工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)的快速發(fā)展，工業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)各類企業(yè)的建成投產(chǎn)，外來(lái)人口數(shù)量增加l 光華大道及成大線開工在即，投資客群開始對(duì)板塊有所關(guān)注T（威脅）l 唐人街項(xiàng)目相對(duì)本案的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，對(duì)本案后續(xù)銷售存在一定壓力l 市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，區(qū)域歸屬感造成客戶回流濱江及市區(qū)板塊l 工業(yè)區(qū)可能出現(xiàn)的環(huán)境等不可預(yù)期事件二、項(xiàng)目客群分析1、重州人口組成重州城區(qū)常住人口約為17萬(wàn)人。其中，本土人群占到約75%，外來(lái)人口占到約25%。外來(lái)人口中，最具購(gòu)買力的主要以工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)高層管理人員為主，（主要來(lái)自于成都及省內(nèi)各主要城市，另有少量外省人群。）從人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，重州本地人群消費(fèi)習(xí)慣主要繼承了其傳統(tǒng)風(fēng)俗，特別是在住宅物業(yè)的購(gòu)置方面，主要以舒適型產(chǎn)品作為第一考慮目標(biāo)。造成這一現(xiàn)象的主要因素是因?yàn)樽怨乓詠?lái)重州一直都處于地廣人稀的狀況，居住條件相對(duì)優(yōu)越。而外來(lái)人群則更多關(guān)注產(chǎn)品總價(jià)及實(shí)用性等問題，這對(duì)于本案未來(lái)的營(yíng)銷推廣將起到很好的指向作用。2、本案的目標(biāo)人群定位考慮到本案以經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主，本案的主力目標(biāo)客群將由兩部分構(gòu)成：重州首置人群重州本土置業(yè)群體，表現(xiàn)為首次置業(yè)和投資置業(yè)人群，首次置業(yè)人群以重州本土的青年人及外來(lái)人群為主，年齡集中于2635之間。投資置業(yè)人群以重州當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)投資客戶為主（近年來(lái)重州房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格漲幅巨大）客群特征：這群人以80后為主體，他們思維開闊，個(gè)性鮮明，擁有較為固定的朋友圈子，喜歡追逐時(shí)尚，對(duì)于新鮮事物充滿好奇心并愿意積極嘗試。由于這部分人群多處于事業(yè)開創(chuàng)或上升期，手頭資金較為有限，在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)，多會(huì)將總價(jià)列在考慮首位。同時(shí)，面對(duì)產(chǎn)品時(shí)，由于他們多為剛結(jié)婚或準(zhǔn)備結(jié)婚的人群，會(huì)對(duì)產(chǎn)品的功能實(shí)用性方面要求更多，他們會(huì)希望在面積縮小的情況下，滿足傳統(tǒng)完全居住習(xí)慣中的空間功能劃分。生活態(tài)度：這群人對(duì)于自己的生活充滿自信，能夠?qū)⒙殬I(yè)（事業(yè)）擺在生活的重要位置。具備包容、開放、學(xué)習(xí)的心態(tài)、擁有強(qiáng)烈的求知欲、廣泛的興趣，對(duì)生存環(huán)境和身邊事務(wù)的高度關(guān)注。同時(shí)，熱衷于集體活動(dòng)，喜好與圈子內(nèi)的朋友相互間分享彼此的最愛。如果有可能，一個(gè)圈子里的朋友能夠住在一起可能成為他們購(gòu)房一個(gè)考慮因素。消費(fèi)態(tài)度：在消費(fèi)中，人群更愿意追求品質(zhì)感，有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出沖動(dòng)型消費(fèi)特征，但在面對(duì)重大消費(fèi)前會(huì)著重考慮。同時(shí)，在面對(duì)諸如房產(chǎn)、汽車等消費(fèi)時(shí)，會(huì)優(yōu)先考慮自身的總價(jià)承受能力，其次會(huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行多輪次的比較。但如果事先已經(jīng)確定了所喜愛的產(chǎn)品或已經(jīng)確定的情況下，整個(gè)購(gòu)買行為將較為直接簡(jiǎn)單。同時(shí)，相對(duì)于單獨(dú)買單，更習(xí)慣團(tuán)購(gòu)及AA制的付款方式。信息來(lái)源：由于其工作環(huán)境及休閑方式等影響，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為了其最為主要的信息來(lái)源渠道。大成都范圍內(nèi)的華西都市報(bào)及成都商報(bào)也是其較為主要的平面媒體。部分人會(huì)關(guān)注當(dāng)?shù)貓?bào)紙，對(duì)以宣傳單頁(yè)為載體的媒體也表現(xiàn)出一定關(guān)注。少量人群會(huì)透過(guò)電視廣告獲取信息。企業(yè)白領(lǐng)人群重州工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)群體，表位過(guò)渡性置業(yè)，年齡集中于3040歲之間?？腿禾卣鳎哼@群人絕大多數(shù)以外來(lái)人群為主體，是工業(yè)區(qū)內(nèi)各個(gè)企業(yè)的中堅(jiān)力量。在收入方面，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于重州本土人的想象。由于他們自身并不屬于重州本土人群，自然在居住環(huán)境的需求上，其包容性更強(qiáng)。并且，他們?cè)醋砸痪€城市的消費(fèi)習(xí)慣，以及他們可能將住房作為過(guò)渡或者事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，對(duì)于低總價(jià)且實(shí)用的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品將會(huì)更加容易接受。生活態(tài)度：他們適應(yīng)于兩點(diǎn)一線的工作生活，對(duì)生活充滿自信，將職業(yè)（事業(yè)）擺在生活的最重要位置。在性格方面，鮮明的職業(yè)感與個(gè)人意識(shí)，廣泛而極具針對(duì)性的交際圈層，包容開放的學(xué)習(xí)心態(tài)，使得他們對(duì)于自己所關(guān)注的人群的遠(yuǎn)近、交際圈層的把握程度，以及自身身邊的事務(wù)都給予高度關(guān)注。消費(fèi)態(tài)度：因?yàn)樽陨淼墓ぷ鳝h(huán)境以及收入，這群人在消費(fèi)時(shí)，對(duì)于品牌有著更多的傾向性。同時(shí)，由于他們自身正處于自己事業(yè)的上升階段，可能更多的時(shí)間被放到了工作之中。因此，在空間方面，他們更多的表現(xiàn)出對(duì)于一個(gè)能夠安心休息的、舒適而溫馨的追求。信息來(lái)源：由于其職業(yè)素養(yǎng)的原因，他們對(duì)于傳播媒體的選擇會(huì)更加具有針對(duì)性。對(duì)于專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)站、華西都市報(bào)及成都商報(bào)上的專題版面，以及一些針對(duì)他們舉辦的活動(dòng)，他們?cè)馔度敫嗟木τ枰躁P(guān)注。3、兩者的共性都有點(diǎn)戀家/總在回味媽媽做菜的味道都有點(diǎn)寂寞/總希望和一群好友共同生活都有點(diǎn)懶惰/不情愿讓時(shí)間浪費(fèi)在上班路上都有點(diǎn)想法/關(guān)于城市的未來(lái)以及自己的未來(lái)都有點(diǎn)理智/絕對(duì)不會(huì)在貴重商品面前冒冒失失4、兩者的性格主張他們的工作觀：始終如一的積極向上，富有激情，喜歡接受新挑戰(zhàn)他們的人際觀：幾個(gè)交心的朋友，一壺好酒，一碟小菜，都可以盡性他們的家庭觀：如果可以，想把家人隨時(shí)帶在身旁他們的審美觀：有時(shí)候，比較喜歡外在的華美，但更懂得內(nèi)在的東西他們的消費(fèi)觀：更喜歡時(shí)尚且實(shí)用的東西他們的享樂觀：喜歡無(wú)拘無(wú)束的生活，希望有一個(gè)獨(dú)立的空間三、項(xiàng)目定位根據(jù)區(qū)域建筑風(fēng)格、體量以及戶型設(shè)計(jì)，我們認(rèn)為，本案作為重州未來(lái)新城市中心和城市CBD中心地段世紀(jì)大道旁，其優(yōu)越的地理位置，極為便利的交通環(huán)境，為項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展，提供了極佳的保證。同時(shí)，盡管唐人街項(xiàng)目對(duì)于本案的威脅甚大，但其相關(guān)配套的完善，將會(huì)對(duì)本案的居住環(huán)境的改善，也起到一定的提升作用。最后，作為本案最重要的賣點(diǎn)之一，本案自身所擁有的重州最大中庭景觀空間，搭配以本案的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，最大限度滿足重州人居住習(xí)慣同時(shí)，也通過(guò)大圍合的方式將工業(yè)區(qū)外的嘈雜阻擋在外，創(chuàng)造出一個(gè)舒適、獨(dú)立的居住環(huán)境。因此，我們將本案定位為重州未來(lái)城市CBD內(nèi)世紀(jì)大道旁，擁有極其舒適的居住環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型居住社區(qū)。定位語(yǔ)如下：10萬(wàn)新實(shí)用主義闊景社區(qū)概念釋意：通過(guò)實(shí)用性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，以及超大中庭景觀相結(jié)合，成為重州世紀(jì)大道旁，未來(lái)城市CBD核心區(qū)域內(nèi)的10萬(wàn)宜居社區(qū)。第三部分：項(xiàng)目銷售策略一、項(xiàng)目定價(jià)策略1、項(xiàng)目定價(jià)原則 按照成本定價(jià)的原則，2、本案的定價(jià)策略 定價(jià)策略基于以下出發(fā)點(diǎn)：出發(fā)點(diǎn)1、價(jià)格一定執(zhí)行低開高走出發(fā)點(diǎn)2、低價(jià)入市，搶占市場(chǎng)出發(fā)點(diǎn)3、低價(jià)入市，口碑效應(yīng)二、1、本案開發(fā)節(jié)奏的基本控制原則資金投放量及資金回收要求2010年12月31日前完成銷售6300萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售回款4700萬(wàn)元；項(xiàng)目開發(fā)步驟及銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 1期開發(fā)建設(shè) 約30000平米 銷售成交均價(jià)控制在3000元/；其中1期1批次 銷售面積10000平米 銷售均價(jià)2800元/；1期2批次 銷售面積10000平米 銷售均價(jià)3000元/； 銷售面積10000平米 銷售均價(jià)3200元/2期開發(fā)建設(shè) 約40000平米 銷售成交均價(jià)控制在3200元/；3期開發(fā)建設(shè) 約42000平米 銷售成交均價(jià)控制在3400元/上市時(shí)間要求及銷售控制節(jié)奏2010年8月初項(xiàng)目概念推廣2010年9月中旬項(xiàng)目呈現(xiàn)、售樓中心正式啟用2010年10月初項(xiàng)目銷售推廣、排號(hào)2010年11月項(xiàng)目強(qiáng)銷期第四部分：項(xiàng)目推廣策略一、形象暨推廣主題定位1、本案的核心價(jià)值（賣點(diǎn)） 世紀(jì)大道旁，未來(lái)新城市CBD核心地段 光華大道、成溫邛高速、成大快鐵線所組成的快捷交通網(wǎng)絡(luò) 簡(jiǎn)潔明朗、清新大方的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格外立面 簡(jiǎn)單實(shí)用的房產(chǎn)科技 低總價(jià)、實(shí)用性強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品 13000的超大中庭空間 超過(guò)160米的超大樓間距 后期可能涉足到的精裝小戶 現(xiàn)代時(shí)尚的售樓部及樣板間 完備的配套物業(yè)體系2、前期推廣思路通過(guò)對(duì)產(chǎn)品和客群的分析，從我們的優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)看，項(xiàng)目具備吸引這部分客群的優(yōu)勢(shì)。那么，我們要拉升項(xiàng)目品質(zhì)，完成開發(fā)商品牌形象建立，以及前期項(xiàng)目形象的導(dǎo)入，我們將以怎樣的主線和切入點(diǎn)來(lái)進(jìn)行闡述。3、本案的案名案名的取名原則大氣 現(xiàn)代 區(qū)域性 包容性因此，本案的案名：￥世紀(jì)￥域案名釋義：透過(guò)世紀(jì)大道，指明了項(xiàng)目所處的區(qū)位。朗字，意為光明的，豁然開朗的。在這里，既是對(duì)本案的超大中庭景觀的一個(gè)提前預(yù)告，也是對(duì)于空間的實(shí)用性的一種肯定。同時(shí)，也透過(guò)開朗的含義，表達(dá)出我們的目標(biāo)客群對(duì)于生活的堅(jiān)定信心。而域所代表的空間，于朗相結(jié)合后，帶給所有人的，既是一個(gè)萬(wàn)分開闊明朗的空間。這是對(duì)于本案的超大中庭景觀的最終肯定，也寓意了一個(gè)更加寬闊的天地，一個(gè)更加清新明朗的未來(lái)，讓項(xiàng)目本身與區(qū)域的新城市中心以及無(wú)限的未來(lái)捆綁到一起，成為一個(gè)不可分割的整體。4、案名對(duì)項(xiàng)目前期形象導(dǎo)入的定位通過(guò)案名分析，我們發(fā)現(xiàn)就此作為形象導(dǎo)入略顯單薄，那么解決的方式如下：（1）通過(guò)以物喻物的方式，在朗域本身釋義上對(duì)項(xiàng)目本身形象上做一個(gè)拔高；（2）通過(guò)客群分析，在客戶群體精神以及心境上和案名世紀(jì)￥域做一個(gè)貼合的嫁接。而本案無(wú)論從項(xiàng)目產(chǎn)品本身還是客群，都需要一個(gè)獨(dú)特的推廣主題。具體要求是將統(tǒng)一性（形象的整合，推廣策略中始終不變的核心）、連貫性（廣告風(fēng)格訴求的可連續(xù)性）、差異性（個(gè)性化識(shí)別系統(tǒng)的建立，獨(dú)一無(wú)二，無(wú)法替代）三者有機(jī)結(jié)合，對(duì)世紀(jì)￥域而言，應(yīng)提出一個(gè)主題，將各個(gè)核心賣點(diǎn)串聯(lián)起來(lái)，對(duì)本項(xiàng)目提出有氣勢(shì)和內(nèi)涵的廣告語(yǔ)，在此基礎(chǔ)上，導(dǎo)入并樹立以此廣告語(yǔ)為核心的品牌形象，并以不同階段連續(xù)不斷的賣點(diǎn)豐滿和完善項(xiàng)目品牌形象，從而實(shí)現(xiàn)最終銷售。那么，本案的核心廣告語(yǔ)（推廣主題）的推廣思路及要素如下：1：項(xiàng)目前期形象導(dǎo)入，有一定高度和調(diào)性，便于設(shè)計(jì)時(shí)畫面的構(gòu)成和延展；2：要和項(xiàng)目及目標(biāo)客群要有一定的內(nèi)在聯(lián)系；3：寫的漂亮和準(zhǔn)確，要有煽動(dòng)力及共鳴性；4：便于傳達(dá)。因此，本案的推廣主題如下：重州 為此心動(dòng)概念釋意：一個(gè)讓重州心動(dòng)的樓盤，她必然包括了一個(gè)讓重州人所喜愛的超大中庭空間，足夠?qū)掗煹臉情g距，總價(jià)更低的經(jīng)濟(jì)實(shí)用的空間，未來(lái)城市CBD中心的美好前景，以及更便捷的交通、更豐富的配套、更貼心的科技運(yùn)用、更安心的物管安防，這無(wú)疑都能打動(dòng)重州人的心，更將打動(dòng)這座城市。二、推廣計(jì)劃一切宗旨為營(yíng)銷，廣告跟著營(yíng)銷走項(xiàng)目的核心問題是銷售，我們廣告推廣的目的是解決項(xiàng)目營(yíng)銷上所遇到的幾個(gè)問題：A、 如何炒作項(xiàng)目所在區(qū)域，以突破舊有觀念對(duì)于項(xiàng)目所帶來(lái)的營(yíng)銷難點(diǎn)？B、 如何讓客戶能夠獲知產(chǎn)品信息并接受經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品的概念？C、 如何解決銷售中心的來(lái)訪問題，保證營(yíng)銷的客源問題？D、 如何針對(duì)特定客群，使用活動(dòng)促進(jìn)營(yíng)銷？針對(duì)這些問題，我們提出本案的推廣計(jì)劃，即以“區(qū)域概念炒作+產(chǎn)品類型推廣+特定人群公關(guān)”的方式，采用“平面+戶外+SP促銷活動(dòng)+PR公關(guān)活動(dòng)+熱點(diǎn)話題炒作”的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣，尋求“新+準(zhǔn)”的推廣突破。1）新，包括了營(yíng)銷手段的新與廣告訴求的新。在營(yíng)銷上，以公關(guān)活動(dòng)、熱點(diǎn)的新聞事件迅速提升項(xiàng)目品牌與知名度，并以讓人眼前一新、設(shè)計(jì)巧妙的廣告作為配合。2）準(zhǔn)，則針對(duì)本案的目標(biāo)人群的不同，透過(guò)有針對(duì)性的營(yíng)銷手段，通過(guò)與目標(biāo)客群的互動(dòng)式事件營(yíng)銷以及特定人群公關(guān)，讓目標(biāo)客群明顯感受到開發(fā)商對(duì)于其極其重視的程度，讓客戶成為我們最好的廣告員。三、系列推廣主題1、前期入市階段快速導(dǎo)入，建立項(xiàng)目形象以我們的推廣主題為核心，進(jìn)行一系列的延伸，從中庭景觀、從產(chǎn)品特性、從超大樓間距、以及區(qū)域未來(lái)的可塑性，都可以成為我們?yōu)轫?xiàng)目先期形象導(dǎo)入時(shí)的話題。重州 請(qǐng)為我心動(dòng)系列主題A：重州 請(qǐng)為我心動(dòng)還原重州人的居住夢(mèng)想系列主題B：重州 請(qǐng)為我心動(dòng)一座城CBD中心的封面之作系列主題C：重州 請(qǐng)為我心動(dòng)更時(shí)尚的新實(shí)用主義社區(qū)文案風(fēng)格：不錯(cuò)，這里有重州人的居住夢(mèng)想/這里是觀看重州CBD發(fā)展的最佳席位/這里有重州人即將擁有的新實(shí)用主義時(shí)尚/2、從產(chǎn)品出發(fā)，別人很舒適，我們也一樣本案的產(chǎn)品是完全迥異于重州傳統(tǒng)市場(chǎng)的。因此，在產(chǎn)品特點(diǎn)的傳播方面，我們不去回避與其他產(chǎn)品的不同，別人有的，我們同樣可以做到，別人沒有的，我們更加細(xì)致完美。同時(shí)，緊扣“大景小房”這一推廣主題，在講述產(chǎn)品中，將我們最為有力的賣點(diǎn)（中庭、景觀，乃至配套），都呈現(xiàn)在客戶面前，讓他們?cè)谝徊ㄓ忠徊ǖ膹?qiáng)大宣傳攻勢(shì)面前，認(rèn)知、認(rèn)同并最終接受我們的產(chǎn)品。系列主題A：13000中庭，160米樓間距，夠不夠？小空間？大尺度！系列主題B：CBD城市花園，國(guó)際級(jí)賣場(chǎng)就在門前小空間？大生活！系列主題C：除了小點(diǎn)，和120的沒啥區(qū)別小空間？更實(shí)用！四、媒體選擇1、本項(xiàng)目推廣，將結(jié)合平面宣傳、SP活動(dòng)、PR活動(dòng)進(jìn)行全方位、立體式的推廣：（1）報(bào)紙（僅在重要節(jié)點(diǎn)投放）鑒于報(bào)紙廣告的高昂投入費(fèi)用，建議僅在重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行投放，選擇華西都市報(bào)或本土報(bào)紙1/3版為主。（2）夾報(bào)（重點(diǎn)投放）考慮到重州本土傳媒體系等問題，本案將夾報(bào)定為主要的傳播載體。通過(guò)長(zhǎng)期性的夾報(bào)投放，以階段性的不同夾報(bào)信息的傳播，在客戶群中為本案建立起一個(gè)“重州CBD中心、新實(shí)用主義社區(qū)”的產(chǎn)品形象。（3）戶外（重點(diǎn)投放）包括現(xiàn)場(chǎng)戶外大牌、單立柱、市中心廣場(chǎng)戶外大牌、工業(yè)區(qū)內(nèi)合適的戶外位置。公交車身廣告等，充分利用戶外廣告的“在地性”，將戶外廣告作為項(xiàng)目信息的發(fā)布臺(tái)，根據(jù)階段性廣告?zhèn)鞑ブ黝}及時(shí)更換。建議以項(xiàng)目周邊路段、市中心等為投放重點(diǎn)。（4）網(wǎng)絡(luò)（信息及時(shí)更新、發(fā)布）考慮到本案客群對(duì)于網(wǎng)絡(luò)信息渠道的關(guān)注度較高，以及本案前期項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)先架設(shè)好網(wǎng)站，可以通過(guò)在項(xiàng)目官方網(wǎng)站進(jìn)行項(xiàng)目的同步更新，與客戶群體的互動(dòng)交流，形成產(chǎn)品良好的口碑形象，并借由我們的客群予以傳播。（5）短信推廣利用目前手機(jī)等移動(dòng)平臺(tái)的普及，以短信等成本較低的方式，將項(xiàng)目信息快速、及時(shí)的大范圍傳播，已達(dá)到廣泛覆蓋的目的。（6）公關(guān)、促銷活動(dòng)利用系列公關(guān)活動(dòng)配合銷售進(jìn)行事件營(yíng)銷，直接對(duì)項(xiàng)目銷售進(jìn)行促進(jìn)（參見后部分主題計(jì)劃）2、媒體組合要點(diǎn)：轟動(dòng)效應(yīng)：強(qiáng)勢(shì)的戶外、報(bào)紙投放，特色的電臺(tái)頻道組合，以高到達(dá)率形成上市的轟動(dòng)效應(yīng)。創(chuàng)新版面：結(jié)合項(xiàng)目傳播概念，跳出區(qū)域廣告模式，創(chuàng)新設(shè)計(jì)版面以吸引注意力，迅速樹立品牌的形象，爭(zhēng)取消費(fèi)者。組合出擊：戶外、流動(dòng)媒體相結(jié)合，爭(zhēng)取最大的到達(dá)率，突出品牌形象，提升品牌美譽(yù)度。3、媒體分配原則 初次亮相： 10% 蓄水期： 35% 開盤銷售期： 35% 持續(xù)銷售期： 20%五、各階段媒體計(jì)劃1）第一階段：項(xiàng)目初次亮相 階段時(shí)間：8月初-9月底 主要任務(wù)：導(dǎo)入項(xiàng)目形象，傳達(dá)項(xiàng)目的形象訴求，讓客戶對(duì)項(xiàng)目建立起一個(gè)初步的良好的印象。 媒體選擇：報(bào)紙硬廣、夾報(bào)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動(dòng) 媒體工作：以1期報(bào)紙硬廣作為形象推出，配合本土宣傳單頁(yè)發(fā)布項(xiàng)目信息。快速建立起項(xiàng)目對(duì)于重州人群的初步印象。2）第二階段：項(xiàng)目蓄水期 階段時(shí)間：10月 主要任務(wù)：繼續(xù)傳播并建立項(xiàng)目形象，完成公開銷售以前的各項(xiàng)工作事項(xiàng)，積累客戶，完成品牌形象導(dǎo)入。 媒體選擇：夾報(bào)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動(dòng) 媒體工作：以本土宣傳單頁(yè)及為主體發(fā)布項(xiàng)目信息。舉行公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行事件炒作，吸引社會(huì)關(guān)注。以世紀(jì)大道為主軸，在項(xiàng)目周邊路口路段及市中心、居民聚集區(qū)域設(shè)立戶外廣告，進(jìn)行項(xiàng)目銷售中心及DM單、樓書、卡片等物料的設(shè)計(jì)準(zhǔn)備。3）第三階段：開盤銷售期 階段時(shí)間：11月初 主要任務(wù)：建立品牌形象，傳播品牌主張與核心概念，促使大量成交，制造轟動(dòng)效應(yīng)，吸引更大注意力，為整體銷售開好頭。 媒體選擇：報(bào)紙硬廣、戶外、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò) 媒體工作：通過(guò)以?shī)A報(bào)和戶外媒體為主的媒體組合推動(dòng)項(xiàng)目的形象，同時(shí)在開盤日節(jié)點(diǎn)，投入1到2期報(bào)紙硬廣，配合具備針對(duì)性的持續(xù)的公關(guān)活動(dòng)（主要正對(duì)產(chǎn)品接受以及區(qū)域形象兩方面進(jìn)行），為項(xiàng)目營(yíng)造良好的銷售預(yù)熱，建立更良好的項(xiàng)目形象。4）第四階段：持續(xù)銷售期 階段時(shí)間：12月 主要任務(wù)：利用項(xiàng)目現(xiàn)已呈現(xiàn)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步建立項(xiàng)目形象，同時(shí)配合銷售進(jìn)度推出廣告及公關(guān)活動(dòng)。 媒體選擇：戶外、報(bào)紙硬廣、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò) 媒體工作：本階段，主要透過(guò)兩方面，暨大量且有效的夾報(bào)投遞以及以客戶維護(hù)和形象鞏固為主的公關(guān)活動(dòng)組成。在特定節(jié)點(diǎn)，推出1期報(bào)紙硬廣，為后續(xù)活動(dòng)展開提供鋪墊。第五部分：公關(guān)活動(dòng)策略一、公關(guān)活動(dòng)主題本案的公關(guān)活動(dòng)，將不會(huì)遵循于以往。因?yàn)楸景冈谶M(jìn)行客戶定位的時(shí)候，將以外來(lái)人群為主的工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)中