項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作.ppt

制作人 丁剛 張奎,第七章,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的準(zhǔn)備,制作人 丁剛 張奎,學(xué)習(xí)目標(biāo),1了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的構(gòu)成、特點(diǎn)、目的和籌資原則，掌握資金籌集方式、資金成本計(jì)算和財(cái)務(wù)杠桿原理； 2了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn)和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，掌握常用評(píng)價(jià)方法； 3了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的含義和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的作用，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的流程以及報(bào)建送審應(yīng)提交的資料。 4了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)概念與作用、活動(dòng)原則和招標(biāo)方式，掌握施工招投標(biāo)中有關(guān)申請(qǐng)招標(biāo)的條件、招投標(biāo)的程序以及招標(biāo)文件的主要內(nèi)容等,制作人 丁剛 張奎,本章綱要,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià) 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建管理 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的目的 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的原則 時(shí)機(jī)適當(dāng)原則 安全性原則 經(jīng)濟(jì)性原則 可行性原則,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措方式 （一）動(dòng)用自有資金 （二）爭(zhēng)取銀行貸款 （三）利用證券化資金 1發(fā)行房地產(chǎn)股票 2發(fā)行房地產(chǎn)債券,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,（四）通過(guò)聯(lián)建和參建籌資 （五）利用外資 （六）通過(guò)預(yù)售籌資 （七）利用承包商墊資,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本及其計(jì)算 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本通常用相對(duì)數(shù)來(lái)表示，即支付的報(bào)酬與提供的資本之間的比率，也稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本率，可用公式計(jì)算： K資金成本率(一般通稱為資金成本)； D使用費(fèi)； P籌資總額； F籌資費(fèi)用； f籌資費(fèi)用率，即籌資費(fèi)用與籌資總額之比。,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,（二）個(gè)別資金成本的計(jì)算 1長(zhǎng)期借款資金成本率公式 例：某房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借款200萬(wàn)元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，企業(yè)所得稅率33，籌資費(fèi)用忽略不計(jì)，試計(jì)算這筆長(zhǎng)期借款的資金成本率。 解：10.8(133)=7.236,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,2債券資金成本率公式 例： 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行總面值為500萬(wàn)元得10年期債券，票面利率為8，發(fā)行費(fèi)率為5，發(fā)行價(jià)格550萬(wàn)元。公司所得稅稅率為33，試計(jì)算該公司債券的資金成本。如果房地產(chǎn)公司以350萬(wàn)元發(fā)行面額為500萬(wàn)元的債券，試計(jì)算其資金成本率。,制作人 丁剛 張奎,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,3普通股資金成本率公式 （1）評(píng)價(jià)法 （2）資本資產(chǎn)定價(jià)模型法,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,4優(yōu)先股資金成本率公式 5留用利潤(rùn)資金成本率公式,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,（三）綜合籌資成本率的計(jì)算 （四）邊際資金成本的計(jì)算 1確定各種融資方式的資金成本 2計(jì)算籌資總額分界點(diǎn) 3計(jì)算邊際資金成本,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措方案選擇 （一）衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措方案的標(biāo)準(zhǔn) 1籌資方案的收益率大于綜合資金成本率 2財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間達(dá)到最佳均衡 3綜合籌資成本率最低,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措方案的決定程序 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金使用計(jì)劃表； 根據(jù)投資資金使用計(jì)劃表和公司的資金情況，編制若干個(gè)可能的籌資方案； 計(jì)算各籌資方案的資本結(jié)構(gòu)和資金成本率； 選擇資金成本率最低的籌資方案為待選方案；,制作人 丁剛 張奎,第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措方案的決定程序 計(jì)算公司的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，判斷各方案資本結(jié)構(gòu)的效益情況； 計(jì)算各有關(guān)方案的財(cái)務(wù)比率等指標(biāo)，判斷各方案資本結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)程度； 綜合比較和分析，對(duì)候選方案的可行性進(jìn)行判定； 如果證明候選方案不可行，則可從余下的方案中選擇一個(gè)，重復(fù)上述過(guò)程。直至找到一個(gè)資金成本率較低，又通過(guò)可行性研究的籌資方案，便是決策方案,BACK,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn) （一）評(píng)價(jià)主體的多元性 1使用者 2城市規(guī)劃管理部門 3設(shè)計(jì)者和施工者 （二）評(píng)價(jià)目標(biāo)的多樣性 1效益的綜合性 2多目標(biāo)密切相關(guān),制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),（三）評(píng)價(jià)結(jié)論的不確定性 1評(píng)價(jià)者的主觀性 2項(xiàng)目未來(lái)情況的不確定性,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 （一）用地面積指標(biāo) 居住小區(qū)用地面積指標(biāo)是指小區(qū)中居住建筑、公共建筑、道路和綠化等所占的用地面積。,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),（二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1住宅平均層數(shù) 2居住建筑密度,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),3居住建筑面積密度 4人口凈密度,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),5平均每人、每戶居住用地面積 6建筑密度 7建筑面積密度,制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),8綠化覆蓋率 9人均公共綠地面積 10工程造價(jià),制作人 丁剛 張奎,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià),三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)方法 （一）綜合評(píng)分法 （二）層次分析法,BACK,制作人 丁剛 張奎,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建流程,第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建管理,制作人 丁剛 張奎,第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建管理,二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批流程 （一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng) （二）初步審查 （三）核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見(jiàn)書 （四）方案審查 （五）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,BACK,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的作用 有利于建設(shè)市場(chǎng)的法制化和規(guī)范化 使工程造價(jià)更趨合理 有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的投資 有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)原則 公開(kāi)原則 公平原則 公正原則 誠(chéng)實(shí)信用原則 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo),制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo) （一）勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)的特點(diǎn) 1勘察招標(biāo)的特點(diǎn) 勘察招標(biāo)一般選用單價(jià)合同。 評(píng)標(biāo)的重點(diǎn)不是報(bào)價(jià)，而是勘察質(zhì)量。 勘察人員、設(shè)備及作業(yè)制度是關(guān)鍵。,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),2設(shè)計(jì)招標(biāo)的特點(diǎn) 招標(biāo)文件的內(nèi)容不同 對(duì)投標(biāo)書的編制要求不同 開(kāi)標(biāo)形式不同 評(píng)標(biāo)原則不同,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),（二）勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)文件 1勘察招標(biāo)文件的編制 勘察招標(biāo)文件的主要內(nèi)容有：投標(biāo)須知，包括現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)、編標(biāo)、封標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)等所涉及投標(biāo)事務(wù)的時(shí)間、地點(diǎn)和要求；項(xiàng)目說(shuō)明，包括名稱、地點(diǎn)、類型、功能、總投資、建設(shè)周期等；勘察任務(wù)書；合同主要條件；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及基礎(chǔ)資料；編制投標(biāo)文件用的各種格式文本。 勘察任務(wù)書的主要內(nèi)容有：擬建設(shè)項(xiàng)目的概況，包括項(xiàng)目名稱、地面、類型、功能、總投資、資金來(lái)源、建設(shè)周期；現(xiàn)場(chǎng)狀況；勘察的目的；勘察的范圍；勘察項(xiàng)目的要求；勘察的進(jìn)度要求；提交勘察成果的內(nèi)容和時(shí)間的要求；孔位布置圖。,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),2設(shè)計(jì)招標(biāo)文件編制 設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的主要內(nèi)容有：招標(biāo)須知，包括所有對(duì)投標(biāo)要求的有關(guān)事項(xiàng)；設(shè)計(jì)依據(jù)文件，包括設(shè)計(jì)任務(wù)書及經(jīng)批準(zhǔn)的有關(guān)行政文件復(fù)印件；項(xiàng)目說(shuō)明書，包括工作內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍和深度、總投資限額、建設(shè)周期和設(shè)計(jì)進(jìn)度要求等方面內(nèi)容；合同的主要條件；設(shè)計(jì)依據(jù)資料，包括提供設(shè)計(jì)所需資料的內(nèi)容、方式和時(shí)間；投標(biāo)文件編制要求等。 設(shè)計(jì)任務(wù)書大致包括以下內(nèi)容：設(shè)計(jì)文件編制的依據(jù)；國(guó)家有關(guān)行政主管部門對(duì)規(guī)劃方面的要求；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求；平面布局要求；結(jié)構(gòu)形式方面的要求；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的要求；設(shè)備設(shè)計(jì)方面的要求；特殊工程方面的要求；其他有關(guān)方面的要求，如環(huán)保、消防等。,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),（三）勘察設(shè)計(jì)投標(biāo)書的組成 勘察設(shè)計(jì)投標(biāo)書的內(nèi)容包括，投標(biāo)函；技術(shù)標(biāo)書；投標(biāo)保函；招標(biāo)文件所要求的反應(yīng)投標(biāo)人資信、能力、業(yè)績(jī)方面的證明材料。 （四）勘察設(shè)計(jì)投標(biāo)書的評(píng)審 （五）勘察設(shè)計(jì)投標(biāo)書的定標(biāo),制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo) （一）申請(qǐng)施工招標(biāo)的條件 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工招投標(biāo)的程序 1組建招標(biāo)機(jī)構(gòu) 2準(zhǔn)備招標(biāo)文件 3發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)送投標(biāo)邀請(qǐng)函 4對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)的單位進(jìn)行資格審查 5發(fā)售招標(biāo)文件 6組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng) 7召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議 8投標(biāo) 9開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 10簽發(fā)中標(biāo)通知 11提交履約擔(dān)保，訂立書面合同,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),（三）施工招標(biāo)文件主要內(nèi)容 投標(biāo)須知 合同通用條款 合同專用條款 合同格式 技術(shù)規(guī)范 施工圖紙 投標(biāo)文件參考格式,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),（四）施工投標(biāo) 1施工投標(biāo)的主要工作 研究招標(biāo)文件 調(diào)查投標(biāo)環(huán)境 制定施工方案 投標(biāo)計(jì)算 確定投標(biāo)策略 投標(biāo)報(bào)價(jià)決策作出后，即應(yīng)編制正式投標(biāo)書,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),2施工投標(biāo)報(bào)價(jià)技巧 不平衡報(bào)價(jià)法 零星用工（計(jì)工日） 多方案報(bào)價(jià)法 3施工投標(biāo)報(bào)價(jià)策略,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),4施工投標(biāo)文件的編制 （1）施工投標(biāo)文件的內(nèi)容 投標(biāo)書；投標(biāo)書附錄；投標(biāo)保證金；法定代表人；授權(quán)委托書；具有標(biāo)價(jià)的工程量清單與報(bào)價(jià)表；施工組織設(shè)計(jì)；輔助資料表；資格審查表；對(duì)投標(biāo)文件中的合同條款內(nèi)容的確認(rèn)和響應(yīng)。 （2）施工投標(biāo)文件編制的要點(diǎn),制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),（五）施工評(píng)標(biāo) 1施工評(píng)標(biāo)指標(biāo)的設(shè)置 2評(píng)標(biāo)方法 評(píng)議法 綜合評(píng)分法 評(píng)標(biāo)價(jià)法等,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理招標(biāo)投標(biāo) （一）工程建設(shè)監(jiān)理招標(biāo)類型 1全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo) 2設(shè)計(jì)監(jiān)理招標(biāo) 3施工監(jiān)理招標(biāo) （二）工程建設(shè)監(jiān)理招標(biāo)文件的編制,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo),（三）工程建設(shè)監(jiān)理投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng) 了解招標(biāo)項(xiàng)目及招標(biāo)人，決定是否投標(biāo) 認(rèn)真研究招標(biāo)文件，明確監(jiān)理任務(wù)和目標(biāo) 確定項(xiàng)目的監(jiān)理班子 編寫切實(shí)可行且行之有效的監(jiān)理規(guī)劃 準(zhǔn)備投標(biāo)答辯 填寫投標(biāo)表格，準(zhǔn)備有關(guān)材料、封裝遞送,制作人 丁剛 張奎,第四節(jié) 房