社會(huì)其它相關(guān)論文-住房保障制度的國際經(jīng)驗(yàn)及啟示.doc

社會(huì)其它相關(guān)論文-住房保障制度的國際經(jīng)驗(yàn)及啟示【摘要】住房問題是關(guān)系國計(jì)民生的熱點(diǎn)問題，也是重大的社會(huì)問題和政治問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮(zhèn)住房的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是政府的重要職責(zé)和住房政策的主體目標(biāo)，各國政府在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面都進(jìn)行了積極探索。學(xué)習(xí)和借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義?！娟P(guān)鍵詞】住房保障經(jīng)驗(yàn)啟示住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會(huì)保障品，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過市場(chǎng)機(jī)制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義，構(gòu)建和諧社會(huì)，必須切實(shí)做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過多年來的改革與實(shí)踐，我國已經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺(tái)了廉租住房保障辦法、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法以及經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個(gè)國家進(jìn)行比較分析。一、國外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法1、美國美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了住房法、城市重建法、國民住宅法、住宅與城市發(fā)展法等，對(duì)住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。美國住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款保險(xiǎn)。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價(jià)25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會(huì)尋求貸款。二是提供較低租金公房。住房法規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。國民住宅法規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融是美國住房保障的制度基礎(chǔ)。美國的各類金融機(jī)構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，大多數(shù)人購房往往通過向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)個(gè)人買房，如對(duì)購買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。2、日本二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當(dāng)時(shí)人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了住房金融公庫法、公營住宅法、日本住宅公團(tuán)法。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。其住房保障措施主要包括三個(gè)方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”，在不動(dòng)產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國家對(duì)公營住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營住宅需要相當(dāng)長的時(shí)間。1996年日本對(duì)公營住宅法進(jìn)行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營住宅，由地方公共團(tuán)體收購民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。3、新加坡新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，經(jīng)過發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會(huì)生活的各個(gè)方面，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。三是分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時(shí)期，政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5%的利潤；五室一套，政府按成本價(jià)加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來確定組屋的價(jià)格，在社會(huì)發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價(jià)、成本價(jià)和略高于成本價(jià)的調(diào)整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。二、對(duì)我國的啟示從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來看，我國應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)導(dǎo)向、適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。1、盡快建立完善的住房保障法律體系自2003年國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺(tái)了廉租住房管理辦法和經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法兩部全國性的政策法規(guī)文件，尚無全國性的住房保障法律法規(guī)問世，甚至連基本的住房法都沒有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國國情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對(duì)我國住房保障的目標(biāo)、框架和保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的住房保障。2、健全以政府為主體的住房保障體系由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場(chǎng)所存在的缺陷，只依賴市場(chǎng)機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺、主動(dòng)承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，改變當(dāng)前的政績考核機(jī)制，建立一個(gè)涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會(huì)保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個(gè)重要指標(biāo)。3、建立健全廉租住房制度從國際經(jīng)驗(yàn)和我國當(dāng)前的實(shí)際來看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益