物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)概述

1 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)概述本章我們將探索：a) 物業(yè)管理企業(yè)資金運動有何特點？b) 物業(yè)管理企業(yè)理財有哪些方面？c) 物業(yè)管理企業(yè)理財目標是什么？d) 物業(yè)管理企業(yè)理財會引起哪些財務(wù)關(guān)系？e) 物業(yè)管理企業(yè)理財受哪些環(huán)境因素影響？第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資金及其財務(wù)關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)就是在這種趨勢下衍生出來的企業(yè)，是具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。這一經(jīng)濟實體由若干股東共同出資，按照公司法法定程序組建的企業(yè)，其法人財產(chǎn)權(quán)與最終所有者分權(quán)、分離；管理層與資本所有者分離，對自身的債務(wù)以法人財產(chǎn)負有限責任，公司股東以其出資額或所持股份為限對公司債務(wù)承擔責任。根據(jù)我國公司法和物業(yè)管理條例，物業(yè)管理企業(yè)可分為有限責任公司和股份有限公司。.資料搜索網(wǎng)一、物業(yè)管理企業(yè)資金及其運動成立物業(yè)管理企業(yè)，必須要有注冊資本，企業(yè)成立后進行物業(yè)管理經(jīng)營活動，也要有資金購進材料、支付保安費、綠化費、支付職工工資、購買設(shè)備等。這些支出將會在收取業(yè)主或用戶的物業(yè)管理費收入中得到補償，兩者之差稱為利潤（虧損）。以貨幣形式來衡量企業(yè)的財產(chǎn)就稱為資金。為什么物業(yè)管理公司的財產(chǎn)之所要以用貨幣來衡量呢？，這主要是企業(yè)的財產(chǎn)除了貨幣外，還有許多非貨幣性資產(chǎn)，如原材料、電腦、設(shè)備等。由于這些財產(chǎn)的實物形態(tài)不同，使用價值不同，特性不同，只有利用通過使用貨幣作為計量單位，才能進行匯總。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的理財活動。企業(yè)的資金運動，就是企業(yè)資金不斷周轉(zhuǎn)、補充、增值和積累的過程。這一過程是遵循企業(yè)資金周轉(zhuǎn)規(guī)律、補償規(guī)律、增值規(guī)律和積累規(guī)律的自然軌跡有序地進行的。在企業(yè)再生產(chǎn)過程中，在企業(yè)購儲、提供勞務(wù)反復運行的基礎(chǔ)上，企業(yè)資金由循環(huán)的第一階段經(jīng)過第二階段，再回到下次的第一階段，資金形態(tài)由貨幣形態(tài)經(jīng)過經(jīng)營形態(tài)，再到增值后的貨幣形態(tài)，如此周而復始進行連續(xù)運動，同時由于資金在同一個階段不可能“一身二任”，因此只有把企業(yè)的資金按一定的比例分割為若干部分，使他們分別采取不同的資金形態(tài)。這種資金運動過程中的繼起性和并存性的統(tǒng)一，就既是企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)規(guī)律，也是資金運動的基礎(chǔ)規(guī)律。在企業(yè)經(jīng)營過程中，隨著勞動者剩余勞動的不斷形成和實現(xiàn)，企業(yè)資金在反復循環(huán)中不斷帶來增值，就是企業(yè)資金的增值規(guī)律。而在分配過程中，企業(yè)資金增值額的相當部分以留存收益的形式留歸企業(yè)，使之轉(zhuǎn)化為新的資金，這就是企業(yè)資金的積累規(guī)律。企業(yè)的資金運動一般包括以下幾個過程：1資金的籌集資金是企業(yè)的第一推動力，籌集資金是企業(yè)資金運動的起點。隨著企業(yè)經(jīng)濟體制的改革，企業(yè)的籌資渠道發(fā)生了深刻的變化。企業(yè)根據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定，可以采取國家投資、各方集資或者發(fā)行股票等方式籌集資本金。投資者(包括國家、其它企業(yè)單位、個人、外商等)可用實物、現(xiàn)金、無形資產(chǎn)等形式向企業(yè)投資。企業(yè)可以通過銀行借款和發(fā)行債券等方式獲得借入資金，企業(yè)在物品購進過程中還會與其它企業(yè)發(fā)生商業(yè)信用關(guān)系，形成應(yīng)付及預收賬款等。因此，資金籌集可分為股權(quán)資本和負債資金兩種。2資金的投放.資料搜索網(wǎng)企業(yè)籌集的資金只有投入經(jīng)營過程，才能與勞動者相結(jié)合創(chuàng)造價值。企業(yè)將籌集來的資金用于建造或購買經(jīng)營所需要的房屋、建筑物、設(shè)備、材料、商品等物資，形成企業(yè)的勞動資料和勞動對象，即企業(yè)的各項資產(chǎn)。企業(yè)所擁有的現(xiàn)金、各種存款、存貨以及應(yīng)收及預付款等，屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的房屋、建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具器具等，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的商標權(quán)、專利權(quán)、非專有技術(shù)、土地使用權(quán)等，屬于無形資產(chǎn)。此外，企業(yè)還可以現(xiàn)金、實物或無形資產(chǎn)采取一定的方式向其它單位投資，形成短期投資和長期投資。3資金的耗費企業(yè)經(jīng)營過程一方面是價值的創(chuàng)造過程，另一方面又是價值的耗費過程。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中，企業(yè)的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等都會發(fā)生損耗，構(gòu)成企業(yè)的營業(yè)成本和期間費用。其中，為物業(yè)管理提供勞務(wù)發(fā)生的直接材料、直接人工和間接費用直接或分配計入營業(yè)成本。企業(yè)發(fā)生的管理費用和財務(wù)費用，直接作為期間費用。4資金的收回物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理勞務(wù)等形成的經(jīng)濟利益的總流入，稱為營業(yè)收入。在企業(yè)的經(jīng)營過程中，提供的勞務(wù)轉(zhuǎn)化為貨幣資金是非常關(guān)鍵的一環(huán)，只有實現(xiàn)這一跳躍，企業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)才可以進行下去。5資金的分配資金的分配包括兩個方面的內(nèi)容，其一方面是企業(yè)所取得的營業(yè)收入扣除成本、費用和各種流轉(zhuǎn)稅及附加稅費作為初次分配，從而補償企業(yè)在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種耗費，實現(xiàn)企業(yè)的簡單再生產(chǎn)。其二另一方面是利潤的分配，企業(yè)所實現(xiàn)的營業(yè)收入扣除第一次分配后的數(shù)額為營業(yè)利潤，營業(yè)利潤加上投資凈收益和營業(yè)外收支凈額構(gòu)成企業(yè)利潤總額。企業(yè)利潤按照國家規(guī)定作相應(yīng)的調(diào)整后，依法繳納所得稅，稅后利潤要提取盈余公積金和公益金，分別用于轉(zhuǎn)增資本、彌補虧損和職工集體福利設(shè)施，其余利潤作為投資收益在投資者之間進行分配。尚未分配的利潤則為未分配利潤。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動過程可以用下圖示之：資金籌集盈余公積公益金分配投資者利潤未分配利潤貨幣提供物業(yè)管理勞務(wù)貨幣分配利潤應(yīng)付賬款固定資產(chǎn)應(yīng)收賬款費用的發(fā)生 取得收入如：實收資本（股本） 折舊資本公積 長期借款 .資料搜索網(wǎng)應(yīng)付債券 再生產(chǎn)圖1-1 物業(yè)管理企業(yè)資金運動過程二、物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)幕緝?nèi)容物業(yè)管理企業(yè)理財，是對貨幣和財產(chǎn)進行管理的總稱。投資者將財產(chǎn)投入物業(yè)管理企業(yè)，其目的就是令其投資保值、增值，即賺錢。物業(yè)管理企業(yè)提供對物業(yè)的管理、維護需要一定的費用支出，而通過提供的服務(wù)取得比他們花費的成本更多的錢，從而占有兩者的差額利潤。如果企業(yè)成功地實現(xiàn)利潤，企業(yè)將會興旺發(fā)達。否則，企業(yè)所擁有的財力將日漸減少，甚至無力支付提供服務(wù)的成本，這樣，企業(yè)的經(jīng)營活動將不得不停止，最終以宣告破產(chǎn)告終。理財，就是在企業(yè)生存發(fā)展的全過程中如何最大限度地實現(xiàn)增值而采用的方法和決策。因此，物業(yè)管理企業(yè)的理財活動主要包括會計核算、財務(wù)管理、稅收、保險等四個方面。（一）會計核算理財活動的記錄和報告為了反映和監(jiān)督企業(yè)的理財活動，企業(yè)必須將其發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)（如提供的保安、衛(wèi)生清潔勞務(wù)、收取的物業(yè)管理費等），將能證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的發(fā)票、單據(jù)等記錄下來，然后對所發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行分類、整理、匯總、成本核算（賬務(wù)處理），最終編制為財務(wù)報表。利用財務(wù)報表，投資者可以了解企業(yè)的償債能力；經(jīng)營者可以全面、系統(tǒng)、總括地了解企業(yè)經(jīng)營活動情況、，財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，同時可以發(fā)現(xiàn)過去經(jīng)營中存在的問題，提出改進措施，并在此基礎(chǔ)上預測和分析未來發(fā)展前景。（二）財務(wù)管理理財活動的決策會計將過去發(fā)生的理財活動記錄并以報表形式進行報告。但是，財務(wù)報表所列示的各類項目的金額，如果孤立地看，只能反映該指標的現(xiàn)有水平，財務(wù)報表上的各項數(shù)據(jù)，還必須與其他數(shù)據(jù)相比較，才能成為更有價值的信息。根據(jù)財務(wù)報表提供的信息進行決策，、采用必要的措施，對將要發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行決策，對現(xiàn)有財產(chǎn)進行管理，保護財產(chǎn)的安全與的增值，因而財務(wù)管理存在于企業(yè)生存發(fā)展的全過程，即籌資、投資和股利分配，其主要職能是預測、決策、計劃和控制。財務(wù)管理的主要方法有： 1.財務(wù)預測 財務(wù)預測是根據(jù)財務(wù)活動的歷史資料，考慮現(xiàn)實的要求和條件，對企業(yè)未來的財務(wù)活動和財務(wù)成果作出科學的預計和測算。財務(wù)預測環(huán)節(jié)的主要任務(wù)在于：測算各項生產(chǎn)經(jīng)營方案的經(jīng)濟效益，為決策提供可靠的依據(jù)；預計財務(wù)收支的發(fā)展變化情況，以確定經(jīng)營目標：測定各項定額和標準，為編制計劃、分解計劃指標服務(wù)。具體地說，財務(wù)預測環(huán)節(jié)的工作主要包括以下幾個步驟：(1)明確預測目標；(2)搜集相關(guān)資料；(3)建立預測模型，即根據(jù)影響預測對象的各個因素之間的相互聯(lián)系，建立相應(yīng)的財務(wù)預測模型，常見的財務(wù)預測模型包括因果關(guān)系預測模型、時間序列預測模型以及回歸分析預測模型等；(4)實施財務(wù)預測，即將經(jīng)過加工整理的資料代入財務(wù)預測模型，選取適當預測方法，進行定性、定量分析，確定預測結(jié)果。 2.財務(wù)決策 財務(wù)決策是指財務(wù)人員在財務(wù)目標的總體要求下，通過專門的方法從各種備選方案中遴選出最佳方案。在市場經(jīng)濟條件下，財務(wù)管理的核心是財務(wù)決策，財務(wù)預測是為財務(wù)決策服務(wù)的，決策關(guān)系到企業(yè)的興衰成敗。財務(wù)決策環(huán)境的工作主要包括以下步驟：(1)確定決策目標；(2)提出備選方案；(3)選擇最優(yōu)方案 (2)提出備選方案(3)選擇最優(yōu)方案 3.財務(wù)預算 財務(wù)預算是運用科學的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對目標進行綜合平衡，制訂主要的計劃指標，擬定增產(chǎn)節(jié)約措施，協(xié)調(diào)各項計劃指標。財務(wù)預算是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預測提供的信息為基礎(chǔ)編制的，是財務(wù)預測和財務(wù)決策的具體化，是控制財務(wù)活動的依據(jù)。財務(wù)預算的編制一般包括以下幾個步驟： (1)分析財務(wù)環(huán)境，確定預算指標。根據(jù)企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學方法，分析與所確定的經(jīng)營目標有關(guān)的各種因素，按照總體經(jīng)濟效益的原則，確定出主要的預算指標。(2)協(xié)調(diào)財務(wù)能力，組織綜合平衡。合理安排人力、物力、財力，使之與經(jīng)營目標的要求相適應(yīng)，資金運用同資金來源平衡，財務(wù)收入同財務(wù)支出平衡。還要努力挖掘企業(yè)潛力，從提高經(jīng)濟效益出發(fā)，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動提出要求，制定好各單位的預算指標。(3)選擇預算方法，編制財務(wù)預算。以經(jīng)營目標為核心，以平均先進定額為基礎(chǔ)，編制企業(yè)的財務(wù)預算，并檢查各項有關(guān)的預算指標是否密切銜接、協(xié)調(diào)平衡。根據(jù)企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學方法，分析與所確定的經(jīng)營目標有關(guān)的各種因素，按照總體經(jīng)濟效益的原則，確定出主要的預算指標。 4財務(wù)控制 財務(wù)控制是在財務(wù)管理的過程中，利用有關(guān)信息和特定手段，對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)預算指標、提高經(jīng)濟效益。實行財務(wù)控制是落實預算任務(wù)、保證預算實現(xiàn)的有效措施。一般而言，財務(wù)控制要經(jīng)過以下步驟： （1）制定控制標準，分解落實責任 按照責權(quán)利相結(jié)合的原則，將預算任務(wù)以標準和指標的形式分解落實到物業(yè)公司下屬的各個單位、班組以至個人，這樣，企業(yè)內(nèi)部每個單位、每個職工都有明確的工作要求，便于落實責任，檢查考核。 (2)實施追蹤控制，及時調(diào)整誤差在日常財務(wù)活動中，應(yīng)采取各種手段對資金的支付、費用的支出、物資的占用等實施事先控制。凡是符合標準的，就予以支持，并給以機動權(quán)限；凡是不符合標準的，則加以限制，并研究處理。 在預算執(zhí)行過程中還應(yīng)對結(jié)果與目標的差異及時進行調(diào)整，以使預算得以順利執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，要詳細記錄預算的執(zhí)行情況，將實際數(shù)與預算數(shù)或其他標準數(shù)進行對比，考察可能出現(xiàn)的變動趨勢，確定差異的程度和性質(zhì)，確定造成差異的責任歸屬，隨時調(diào)節(jié)實際過程，以消除差異，順利實現(xiàn)預算指標。 (3)分析執(zhí)行差異，搞好考核獎懲 企業(yè)在一定時期終了，應(yīng)對各責任單位的預算執(zhí)行情況進行分析、評價，考核各項財務(wù)指標的執(zhí)行結(jié)果，把財務(wù)指標的考核納入各級崗位責任制，運用激勵機制，實行獎優(yōu)罰劣。 5.財務(wù)分析財務(wù)分析是根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進行分析和評價的一項工作。通過財務(wù)分析，可以掌握各項財務(wù)計劃的完成情況，評價財務(wù)狀況，研究和掌握企業(yè)財務(wù)活動的規(guī)律性，改善財務(wù)預測、決策、預算和控制，改善企業(yè)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。一般而言，財務(wù)分析包括以下步驟： (1)占有資料，掌握信息 開展財務(wù)分析首先應(yīng)充分占有有關(guān)資料和信息。財務(wù)分析所用的資料通常包括財務(wù)預算等計劃資料、本期財務(wù)報表等實際資料、財務(wù)歷史資料以及市場調(diào)查資料。 (2)指標對比，揭露矛盾對比分析是揭露矛盾、發(fā)現(xiàn)問題的基本方法。財務(wù)分析要在充分占有資料的基礎(chǔ)上，通過數(shù)量標的對比來評價企業(yè)業(yè)績，發(fā)現(xiàn)問題，找出差異。 (3)分析原因，明確責任 影響企業(yè)財務(wù)活動的因素，有生產(chǎn)技術(shù)方面的，也有生產(chǎn)組織方面的：有經(jīng)濟管理方面的，也有思想政治方面的；有企業(yè)內(nèi)部的，也有企業(yè)外部的。這就要求財務(wù)人員運用一定的方法從各種因素的相互作用中找出影響財務(wù)指標的主要因素，以便分清責任，抓住關(guān)鍵。 (4)提出措施，改進工作要在掌握大量資料的基礎(chǔ)上，去偽存真，去粗取精，由此及彼，由表及里，找出各種財務(wù)活動之間以及財務(wù)活動同其他經(jīng)濟活動之間的本質(zhì)聯(lián)系，然后提出改進措施。提出的措施，應(yīng)當明確具體，切實可行，并通過改進措施的落實，推動企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展。（三）納稅與籌劃國家參與社會產(chǎn)品的分配稅收與企業(yè)的經(jīng)營管理、成本核算各個方面都有密切的聯(lián)系。企業(yè)作為法人，獨立地享有政府提供公共商品和勞務(wù)權(quán)利，并從政府提供的公共商品中受益，因而必須獨立承擔依法納稅的義務(wù)。通過對企業(yè)依法納稅管理，有利于監(jiān)管和保障企業(yè)經(jīng)營的運行，同時可以為社會經(jīng)濟的發(fā)展提供一個良好、穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。稅收具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟的功能，國家利用稅收經(jīng)濟杠桿對經(jīng)濟進行有目的引導，如對一些需要發(fā)展的地區(qū)和項目采用低稅率、免稅等。稅收是企業(yè)的一項費用。因此，正確計算和繳納稅款，并根據(jù)國家稅收政策和企業(yè)實際情況進行稅務(wù)籌劃是企業(yè)理財?shù)囊豁椫匾蝿?wù)。（四）保險分攤風險損失的財務(wù)安排在市場經(jīng)濟下，企業(yè)面臨諸多風險和不確定性因素，如臺風、洪水、地震等。為了提高企業(yè)承擔風險的能力，在風險事故發(fā)生前預先發(fā)作出財務(wù)安排，解除事故發(fā)生給企業(yè)造成的經(jīng)濟困難，如何選擇投保也是物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)膬?nèi)容之一。三、物業(yè)管理企業(yè)的理財目標物業(yè)管理企業(yè)是以營利為一目標的經(jīng)濟組織，其出發(fā)點和歸宿是盈利。企業(yè)一旦成立，就會面臨競爭，并始終處于生存和倒閉、發(fā)展和萎縮的矛盾之中，企業(yè)必須生存下去才能有活力，只有不斷發(fā)展才能求得生存，因此，物業(yè)管理企業(yè)理財目標可以具體細分為生存、發(fā)展和獲利。1.生存企業(yè)只有生存，才可能獲利。企業(yè)在市場中生存下去的基本條件是以收抵支。企業(yè)一方面支付貨幣資金，從市場上取得所需的實物資產(chǎn)：另一方面提供市場需要的商品或服務(wù)，從市場上換回貨幣。企業(yè)從市場上獲得的貨幣至少要等于付出的貨幣，才能維持繼續(xù)經(jīng)營，這是企業(yè)長期存續(xù)的基本條件。企業(yè)生存的另一個基本條件是具有到期償債的能力。企業(yè)為擴大業(yè)務(wù)規(guī)?；驖M足經(jīng)營周轉(zhuǎn)的臨時需要，可以對外借債。國家為維持市場經(jīng)濟秩序，從法律上保證債權(quán)人的利益，要求企業(yè)到期必須償還本金和利息，。否則，就可能被債權(quán)人接管或被法院裁定破產(chǎn)。2.發(fā)展企業(yè)是在發(fā)展中求得生存的。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營如“逆水行舟，不進則退”。在競爭越來越激烈的今天，企業(yè)只有不斷推出更好、更新、更受顧客歡迎的產(chǎn)品或服務(wù)，才能在市場中立足。3.獲利企業(yè)只有能夠獲利，才有存在的價值。建立企業(yè)的目的是盈利，盈利不但體現(xiàn)了企業(yè)的出發(fā)點和歸宿，而且可以反映其他目標的實現(xiàn)程度，并有助于其他目標的實現(xiàn)。投資者建立企業(yè)的重要目的，在于創(chuàng)造盡可能多的財富。這種財富首先表現(xiàn)為企業(yè)的價值。企業(yè)價值通俗地說是指企業(yè)本身值多少錢：企業(yè)雖不是一般意義上的商品，但也可以被買賣。要買賣必然要對企業(yè)進行市場評價，通過市場評價來確定企業(yè)的市場價值或者企業(yè)價值。在對企業(yè)評價時，看重的不是企業(yè)已經(jīng)獲得的利潤水平，而是企業(yè)潛在的獲利能力。因此，企業(yè)價值不是賬面資產(chǎn)的總價值，而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值，它反映了企業(yè)潛在或預期獲利能力。投資者在評價企業(yè)價值時，常采用凈現(xiàn)值法，即以投資者預期投資時間為起點的，并將未來現(xiàn)金流量按預期投資時間的同一口徑進行折現(xiàn)，未來凈現(xiàn)金流量的多少按可能實現(xiàn)的概率進行計算。可見，這種計算辦法考慮了貨幣的時間價值和風險問題。企業(yè)所得的收益越多，實現(xiàn)收益的時間越近，應(yīng)得的報酬越是確定，則企業(yè)的價值或股東財富越大。因此，進行財務(wù)管理也應(yīng)以企業(yè)價值最大化為目標。具體地，物業(yè)管理企業(yè)進行理財?shù)哪繕耸牵罕?-1理財具體目標管理環(huán)節(jié)目標籌資管理在滿足經(jīng)營需要前提下，降低資金成本和財務(wù)風險投資管理力求提高投資報酬，降低投資風險營運資金管理合理使用資金，加速資金周轉(zhuǎn)，提高效率成本、費用管理嚴格控制成本和期間費用，降低支出收入、利潤管理開源節(jié)流，提高利潤率，合理分配利潤四、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)關(guān)系隨著企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、補償、增值和積累的有規(guī)律的不斷運動，企業(yè)同國家、投資者、其它企業(yè)、內(nèi)部職工等各方面都發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系，這種經(jīng)濟關(guān)系的特點就在于它是通過企業(yè)資金運動而形成的，這就是企業(yè)的財務(wù)關(guān)系。主要包括：1企業(yè)與投資者和受資者之間的財務(wù)關(guān)系企業(yè)的資本金來自于投資者，投資者作為資金的所有者，要求資本保值和增值，企業(yè)不得隨意沖減資本金，企業(yè)要保護投資者的合法權(quán)益，企業(yè)實現(xiàn)的利潤要按一定程序向各投資者進行分配。企業(yè)一方面接受投資者投入的資金，另一方面可將自身的法人財產(chǎn)向其它單位投資，受資者也必須向企業(yè)分配利潤。企業(yè)與投資者和受資者之間的關(guān)系實際上是所有者與經(jīng)營者之間的關(guān)系，是以產(chǎn)權(quán)為紐帶而形成的財務(wù)關(guān)系。2企業(yè)與債權(quán)人、債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系這方面的財務(wù)關(guān)系主要包括：企業(yè)與銀行和非銀行金融機構(gòu)之間的借款和還款收支結(jié)算關(guān)系；企業(yè)與其它企業(yè)之間由于相互購銷商品、提供勞務(wù)等引起的貨款收支結(jié)算關(guān)系；企業(yè)由于發(fā)行債券籌措資金而形成的與其它企業(yè)單位、個之間的借款和還款之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)各項業(yè)務(wù)往來中的收支結(jié)算，要及時收付貨款，以免相互占用資金。企業(yè)與債權(quán)人債務(wù)人的關(guān)系在性質(zhì)上屬于債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。企業(yè)在處理這種財務(wù)關(guān)系時，要注意維護各方的合法權(quán)益，樹立本企業(yè)的良好信譽。3企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系國家具有雙重職能，其一是作為投資者向企業(yè)投資，以所有者的身份參與企業(yè)的利潤分配，由此所形成的財務(wù)關(guān)系前已述及；其二是以社會管理者的身份向一切企業(yè)征收有關(guān)稅金。企業(yè)應(yīng)按照國家稅法的規(guī)定及時足額上繳各種稅收款，以保證國家財政收入的實現(xiàn)，滿足社會各方面的需要，這是企業(yè)對國家應(yīng)盡的義務(wù)。4企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系這種財務(wù)關(guān)系是指企業(yè)實行內(nèi)部責任核算而形成的企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結(jié)算關(guān)系。在實行內(nèi)部經(jīng)濟核算的企業(yè)單位，企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位有相對獨立的資金定額或獨立支配的費用限額，各部門、各單位之間提供產(chǎn)品或勞務(wù)要進行計價結(jié)算。所以，在企業(yè)內(nèi)部形成了各部門、各級單位之間與企業(yè)財務(wù)部門之間的請款、報銷、代收、代付的收支結(jié)算關(guān)系以及企業(yè)內(nèi)部相互之間的資金結(jié)算關(guān)系。這種關(guān)系的實質(zhì)是企業(yè)內(nèi)部的權(quán)責利關(guān)系，處理得好這種關(guān)系，有利于發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部的激勵機制和約束機制的作用。5企業(yè)與職工之間的財務(wù)關(guān)系企業(yè)與職工之間的關(guān)系主要體現(xiàn)在企業(yè)根據(jù)按勞分配原則，對職工支付工資、津貼、獎金等勞動報酬。處理這種分配關(guān)系，要打破平均主義，要根據(jù)職工的勞動數(shù)量和勞動質(zhì)量，真正體現(xiàn)按勞計酬的原則，充分調(diào)動企業(yè)內(nèi)部職工的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。此外，還有職工經(jīng)辦的備用金借用和報銷，以及企業(yè)為職工代墊款的結(jié)算。6企業(yè)與業(yè)主之間的財務(wù)關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)是受托于業(yè)主及業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主形成受托有償服務(wù)的財務(wù)關(guān)系，應(yīng)提供與受托責任高質(zhì)量相符的服務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中按協(xié)議按時交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，有權(quán)就物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議和監(jiān)督。這種的關(guān)系包括兩個層次：一是前期物業(yè)工作中開發(fā)企業(yè)、業(yè)主及物業(yè)公司的關(guān)系。開發(fā)企業(yè)與業(yè)主屬于物業(yè)上的買賣關(guān)系，而物業(yè)公司作為業(yè)主聘請的“管家”，為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，如果開發(fā)企業(yè)不能保障小區(qū)設(shè)施的配套與完善，勢必影響到物業(yè)公司日后的物業(yè)管理工作。例如新時代物業(yè)公司在接管匯豐苑住宅小區(qū)時，就向開發(fā)建設(shè)單位提出余項整改意見和建議。經(jīng)努力和多方協(xié)商，終于得到了開發(fā)企業(yè)的支持，建設(shè)了門衛(wèi)室處、存車棚處、公廁座等配套設(shè)施，為業(yè)主提供了較為完善的人居環(huán)境，也為物業(yè)工作的開展打下了良好的基礎(chǔ)。 二是物業(yè)管理工作中的居委會、業(yè)委會及物業(yè)公司的關(guān)系。在物業(yè)管理工作中，物業(yè)公司的工作職責與居委會的工作任務(wù)往往相沖突，為理順關(guān)系，新時代物業(yè)公司與居委會、業(yè)委會經(jīng)協(xié)商達成共識，即“加強團結(jié)，統(tǒng)一認識，共同發(fā)展，實現(xiàn)雙贏”。并根據(jù)各自的職責做了相應(yīng)分工。業(yè)委會主要起董事會的作用，為業(yè)主的物業(yè)保值增值負責；居委會主要擔當監(jiān)事會的職責，對物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督、指導；物業(yè)公司則是對業(yè)主的物業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行管理和提供服務(wù)。三者的相互配合，不僅有利于維護業(yè)主的合法權(quán)益，同時保障了物業(yè)公司在服務(wù)中得以發(fā)展。第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)理財環(huán)境在市場經(jīng)濟下，物業(yè)管理企業(yè)是市場的一個主體，處于各種要素網(wǎng)絡(luò)之中，這些要素網(wǎng)絡(luò)就是理財環(huán)境。“適者生存”是市場經(jīng)濟的一個法則，了解企業(yè)理財環(huán)境，可使企業(yè)理財工作有堅實的基礎(chǔ)，保證決策的正確性；還可以了解企業(yè)所面臨的環(huán)境的變化，保證決策的及時性的預見性。從系統(tǒng)論的觀點來看，所謂環(huán)境就是存在于研究系統(tǒng)之外的，對研究系統(tǒng)有影響作用的一切系統(tǒng)的總和。如果把理財作為一個系統(tǒng)，那么，理財以外的、對理財系統(tǒng)有影響作用的一切系統(tǒng)的總和，便構(gòu)成理財?shù)沫h(huán)境。理財環(huán)境是指對企業(yè)財務(wù)活動和理財產(chǎn)生影響作用的企業(yè)內(nèi)外的各種條件。企業(yè)的財務(wù)活動的運作是受理財環(huán)境制約的，企業(yè)內(nèi)外的經(jīng)營技術(shù)、市場、物價、金融、稅收等因素，對企業(yè)財務(wù)活動都有重大的影響。也就是說，企業(yè)只有在理財環(huán)境的各種因素作用下實現(xiàn)財務(wù)活動的協(xié)調(diào)平衡，才能生存和發(fā)展。如果理財人員善于研究理財環(huán)境，科學地預測環(huán)境的變化，從而采取有效的措施，也會對理財環(huán)境起到影響作用。因此，進行理財必須以理財環(huán)境為依據(jù)，正確地制定理財策略。 一、財務(wù)管理環(huán)境的分類按其涉及的范圍分類按照財務(wù)管理環(huán)境的范圍可將其分為宏觀理財環(huán)境和微觀理財環(huán)境。(1)宏觀理財環(huán)境，是指在宏觀范圍內(nèi)普遍作用于各個部門、地區(qū)的各類企業(yè)的財務(wù)管理的各種條件，通常存在于企業(yè)的外部。企業(yè)是整個社會經(jīng)濟體系的一個基層系統(tǒng)，整個社會是企業(yè)賴以運行的土壤，無論社會經(jīng)濟狀況的變化、市場的變動，還是經(jīng)濟政策的調(diào)整、國際經(jīng)濟形勢的變化等，都會對企業(yè)財務(wù)活動產(chǎn)生直接或間接的作用，甚至產(chǎn)生嚴重的影響。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境十分廣闊，包括經(jīng)濟、政治、社會、自然條件等各種因素。從經(jīng)濟角度來看，主要包括國家經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場狀況等。(2)微觀理財環(huán)境。是指在某一特定范圍內(nèi)的對某種財務(wù)活動產(chǎn)生重要影響的各種條件。這種微觀環(huán)境通常與某些企業(yè)的內(nèi)部條件直接或間接有關(guān)，從而決定著某種或某類企業(yè)所面臨的特殊問題。企業(yè)的財務(wù)活動狀況和成果，同企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營活動、管理工作有著聯(lián)系，離開這些內(nèi)部條件的制約，要搞好財務(wù)工作是不可能的。一般而言，微觀理財環(huán)境通常包括企業(yè)的組織形式、結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況等。2.按其穩(wěn)定性分類按照理財環(huán)境的穩(wěn)定性可將其分為相對穩(wěn)定的理財環(huán)境和顯著變動的理財環(huán)境。(1)相對穩(wěn)定的理財環(huán)境。企業(yè)的理財環(huán)境，總的說來不是一成不變的，但有些理財環(huán)境一般變化不大。如企業(yè)的地理環(huán)境、生產(chǎn)方向、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等等。對這些條件一旦認清以后，如無特殊情況，在進行財務(wù)管理活動時，可作為已知條件或不變動因素來對待。(2)處于顯著變動狀態(tài)的理財環(huán)境。這些理財環(huán)境往往處于顯著變動狀態(tài)，對企業(yè)的財務(wù)狀況有重要的影響。如產(chǎn)品銷路、材料來源、市場物價、資金供求狀況等。在進行財務(wù)活動時，一定要及時觀察和發(fā)現(xiàn)其變動的苗頭，分析其變動的趨向和影響，做出準確的財務(wù)預測和決策。 二、經(jīng)濟環(huán)境理財?shù)慕?jīng)濟環(huán)境是指影響企業(yè)財務(wù)管理的各種經(jīng)濟因素，主要包括經(jīng)濟周期、經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟政策等。1.經(jīng)濟周期市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟發(fā)展與運行帶有一定的波動性。這種波動大體上經(jīng)歷復蘇、繁榮、衰退和蕭條幾個階段的循環(huán)，這種循環(huán)叫做經(jīng)濟周期。資本主義經(jīng)濟周期是人所共 知的現(xiàn)象，西方財務(wù)學者曾探討了經(jīng)濟周期中的經(jīng)營理財策略?，F(xiàn)擇其要點歸納如表12：表12經(jīng)濟周期特點復蘇繁榮衰退蕭條1、增加廠房設(shè)備2、實行長期租賃3、建立存貨4、引入新產(chǎn)品5、增加勞動力1、擴充廠房設(shè)備2、繼續(xù)建立存貨3、提高價格4、開展營銷規(guī)劃5、增加勞動力1、停止擴張2、出售多余設(shè)備3、停產(chǎn)不利產(chǎn)品4、停止長期采購5、削減存貨6、停止雇員1、建立投資標準2、保持市場份額3、縮減管理費用4、放棄次要利益5、削減存貨6、裁減雇員我國的經(jīng)濟發(fā)展與運行也呈現(xiàn)其特有的周期特征，帶有一定的經(jīng)濟波動。過去曾經(jīng)歷過若干次投資膨脹、生產(chǎn)高漲到控制投資、緊縮銀根進行正常發(fā)展的過程，從而促進了經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的籌資、投資和資產(chǎn)運營等理財活動都要受這種經(jīng)濟波動的影響，比如在治理緊縮時期，社會資金十分短缺，利率上漲，會使企業(yè)的籌資非常困難，甚至影響到企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動。相應(yīng)企業(yè)的投資方向會因為市場利率的上漲而轉(zhuǎn)向本幣存款或貸款。此外，由于國際經(jīng)濟交流與合作的發(fā)展，西方的經(jīng)濟周期影響也不同程度地波及我國。因此，我們必須認識到經(jīng)濟周期的影響，掌握在經(jīng)濟發(fā)展波動中理財?shù)谋绢I(lǐng)。2.經(jīng)濟發(fā)展水平改革開放以來，我國的國民生產(chǎn)總值正以百分之七、八或以上的速度增長，各項建設(shè)方興未艾。黨的十五大的召開，進一步推動了我國國有企業(yè)的現(xiàn)代化進程。國家制定了產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展布局，確定了國民經(jīng)濟各部門的發(fā)展任務(wù)，規(guī)定了沿誨、內(nèi)陸、沿邊，以及少數(shù)民族地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，明確了對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地區(qū)發(fā)展的政策。國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，給企業(yè)擴大規(guī)模、調(diào)整方向、打開市場，以及拓寬財務(wù)活動的領(lǐng)域帶來了機遇。同時，在高速發(fā)展中資金緊張將是長期存在的矛盾，這又給企業(yè)理財帶來嚴峻的挑戰(zhàn)。企業(yè)理財應(yīng)當以宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標為導向，從業(yè)務(wù)工作角度保證企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營戰(zhàn)略的實現(xiàn)。3.經(jīng)濟政策 我國經(jīng)濟體制改革的目標是建立社會主義市場經(jīng)濟體制，以進一步解放和發(fā)展生產(chǎn)力。在這個總目標的指導下，我國已經(jīng)并正在進行財稅體制、金融體制、外匯體制、外貿(mào)體制、計劃體制、價格體制、投資體制、社會保障制度等項改革。所有這些改革措施，深刻地影響著我國的經(jīng)濟生活，也深刻地影響著我國企業(yè)的發(fā)展和財務(wù)活動的運行。如金融政策中貨幣的發(fā)行量、信貸規(guī)模都能影響企業(yè)投資的資金來源和投資的預期收益；財稅政策會影響企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和投資項目的選擇等：價格政策能影響決定資金的投向和投資的回收期及預期收益等?？梢?，經(jīng)濟政策對企業(yè)財務(wù)的影響是非常大的。這就要求物業(yè)管理人員必須把握經(jīng)濟政策，更好地為企業(yè)的經(jīng)營理財活動服務(wù)。4競爭在市場經(jīng)濟下，企業(yè)成為獨立的市場主體。為了在市場生存和發(fā)展，企業(yè)必須面對激烈的競爭。企業(yè)要在擴大自身的同時，關(guān)注競爭對手，保持和發(fā)揮自己的優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量，建立自己的品牌，才能在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟中處于不敗之地。三、法律環(huán)境市場經(jīng)濟的重要特征就在于它是以法律規(guī)范和市場規(guī)則為特征的制度經(jīng)濟。法律為企業(yè)經(jīng)營活動規(guī)定了活動空間，也為企業(yè)在相應(yīng)空間內(nèi)自由經(jīng)營提供了法律上的保護。 .資料搜索網(wǎng)1.企業(yè)組織法律規(guī)范企業(yè)是市場經(jīng)濟的主體，不同類型的企業(yè)在所適用的法律方面有所不同和差別，了解企業(yè)的組織法規(guī)，有助于企業(yè)財務(wù)管理活動的開展。企業(yè)組織法規(guī)主要有公司法、外商投資企業(yè)法及2003年9月1日實施的物業(yè)管理條例等。2.稅法國家財政收入的主要來源是企業(yè)所繳納的稅金，而國家財政狀況和財政政策，對于企業(yè)資金供應(yīng)和稅收負擔有著重要的影響；其次，國家各種稅種的設(shè)置、稅率的調(diào)整，還具有調(diào)節(jié)生產(chǎn)經(jīng)營的作用。企業(yè)的財務(wù)決策應(yīng)當適應(yīng)稅收政策的導向，合理安排資金投放，以追求最佳的經(jīng)濟效益。國家稅收制度特別是：工商稅收制度，是企業(yè)財務(wù)管理的重要外部條件。我國從1994年1月開始實行一系列新的稅收法律法規(guī)，作為物業(yè)管理人員，必須熟悉稅收的計征范圍、稅率，而且要了解差別稅率的制定精神、減免、免稅的原則規(guī)定，并能對企業(yè)的經(jīng)營活動進行稅務(wù)籌劃。3.會計、財務(wù)法律法規(guī)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照會計法、企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度、企業(yè)財務(wù)通則、施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度及物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定等，進行本企業(yè)會計制度設(shè)計，建立完善的內(nèi)部控制制度和會計、財務(wù)管理制度。四、金融環(huán)境 企業(yè)總是需要資金從事投資和經(jīng)營活動。而資金的取得，除了自有資金外，主要從金融機構(gòu)和金融市場取得。金融政策的變化必然影響企業(yè)的籌資、投資和資金運營活動。所以，金融環(huán)境是企業(yè)最為主要的環(huán)境因素。 1.金融機構(gòu)社會資金從資金供應(yīng)者手中轉(zhuǎn)移到資金需求者手中，大多要通過金融機構(gòu)。金融機構(gòu)主要包括：(1)銀行銀行是指經(jīng)營存款、放款、匯兌、儲蓄等金融業(yè)務(wù)，承擔信用中介的金融機構(gòu)。銀行的主要職能是充當信用中介、充當企業(yè)之間的支付中介、提供信用工具、充當投資手段和充當國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控手段。我國銀行主要包括：1）中央銀行，即中國人民銀行；2）國家專業(yè)銀行，如中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和中國建設(shè)銀行：3）國家政策性銀行，如中國進出口銀行。國家開發(fā)銀行：4）其他銀行，如交通銀行、中信實業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行等。(2)非銀行金融機構(gòu)非銀行金融機構(gòu)主要包括信托投資公司、保險公司、租賃公司等。信托投資公司，主要辦理信托存款和信托投資業(yè)務(wù)，在國外發(fā)行債券和股票，辦理國際租賃等，如中國國際信托投資公司。租賃公司則介于金融機構(gòu)與企業(yè)之間，它先籌集資金購買各種租賃物，然后出租給企業(yè)。租賃公司的經(jīng)營租賃等于向企業(yè)提供了短期資金，融資租賃向企業(yè)提供了中長期資金。保險公司主要辦理各種財產(chǎn)保險，人身壽險等保險業(yè)務(wù)，為被保險人提供保險服務(wù)。 2.金融市場金融市場是指資金供應(yīng)者和資金需求者雙方通過信用工具進行交易而融通資金的市場，廣而言之，是實現(xiàn)貨幣借貸和資金融通、辦理各種票據(jù)和進行有價證券交易活動的市場。金融市場的種類很多，可以用圖12表示：外匯市場短期證券市場貨幣市場 短期借貸市場一級市場二級市場金融市場 資金市場長期證券市場資本市場 長期借貸市場黃金市場圖1一2金融市場分類圖五、企業(yè)內(nèi)部理財環(huán)境物業(yè)管理企業(yè)理財不僅受經(jīng)濟、法律、金融環(huán)境的影響，還會受企業(yè)內(nèi)部理財環(huán)境的約束。1.企業(yè)類型及其組織形式根據(jù)2003年9月1日實施的國務(wù)院物業(yè)管理條例，進行物業(yè)管理企業(yè)必須為法人。在我國，一般只有公司才能取得企業(yè)法人資格。而公司又分為有限責任公司和股份有限公司，這兩種公司的組織形式、管理機構(gòu)、決策程序等都有較大的區(qū)別。另外，由于公司制的企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，經(jīng)營者目標與所有者目標通常并非一致，經(jīng)營者的經(jīng)營目標和理念影響其理財?shù)姆绞胶头椒?。企業(yè)的內(nèi)部組織形式也是影響理財環(huán)境的一個方面，企業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)的建立，應(yīng)有利于形成企業(yè)內(nèi)部良好的理財環(huán)境，有利于企業(yè)各職能部門相輔相成的進行，有利于經(jīng)營管理和理財?shù)膶嵤?.企業(yè)的理財能力企業(yè)的理財能力包括籌財、用財和生財?shù)哪芰?。企業(yè)理財能力的大小，直接影響著企業(yè)的理財活動。如企業(yè)籌財，如何選擇資金的籌措方式、渠道、數(shù)量和資金成本水平，企業(yè)的信用狀況，財務(wù)風險等。又如用財，如何投放資金，合理確定資金占用結(jié)構(gòu)及水平，加快資金周轉(zhuǎn)、費用回收，償還債務(wù)等。再如生財，如何保證資產(chǎn)保值、增值、提高利潤水平等。3.企業(yè)文化企業(yè)文化是指企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中所形成的并為企業(yè)成員普遍認可和遵循的具有本企業(yè)特點的價值觀念、團體意識、行為規(guī)范和思維模式的總和。企業(yè)文化對企業(yè)理財活動及企業(yè)的具體工作都有著十分重要的影響。本章小結(jié)物業(yè)管理企業(yè)理財是企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。理財目的在于令投資者投入的資金保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動包括籌資、資金投放、耗費、收回和分配幾個過程。在這個過程中理財活動的基本內(nèi)容是會計核算、財務(wù)管理、稅收、保險等，形成了企業(yè)與投資者、債權(quán)人、國家、職工、業(yè)主之間的財務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)進行理財是受到許多外在和內(nèi)在的環(huán)境影響的。如經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、金融環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部理財環(huán)境等。綜合練習一、單項選擇題1物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的目標是（ ）A利潤最大化 B企業(yè)價值最大化C薪酬最大化 D營業(yè)收入最大化 2企業(yè)與投資者和受資者之間的財務(wù)關(guān)系是（ ）A以債權(quán)為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系B以債務(wù)為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系C以產(chǎn)權(quán)紐帶形成的財務(wù)關(guān)系D以內(nèi)部權(quán)責利為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系 3下列各項，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)（ ）A運輸用汽車 B土地使用權(quán) C現(xiàn)金 D應(yīng)收賬款 4當多數(shù)企業(yè)削減存貨、裁停止雇員、停止長期采購、停產(chǎn)不利產(chǎn)品并出售多余設(shè)備，這表明經(jīng)濟已呈（ ）特征。A復蘇 B繁榮 C衰退 D蕭條5在我國，中央銀行是指（ ）A中國銀行 B中國人民銀行C中國工商銀行 D中國農(nóng)業(yè)銀行 6某物業(yè)管理企業(yè)欲籌集一筆3年期的資金，應(yīng)從（ ）獲取。A短期證券市場 B資本市場C短期借貸市場 D票據(jù)市場二、多項選擇題1物業(yè)管理企業(yè)的資金運動一般包括（ ）環(huán)節(jié)。A資金籌集 B資金的投放C資金的耗費 D資金的收回E資金的分配 2物業(yè)管理企業(yè)的理財活動主要包括（ ）方面A經(jīng)濟合同的簽訂 B會計核算C財務(wù)管理 D稅收與籌劃E保險 3財務(wù)管理的主要職能是（ ）A核算 B決策 C計劃 D控制 E監(jiān)督 4物業(yè)管理企業(yè)理財目標是（ ）A生存B發(fā)展C獲利D社會公益E保障就業(yè)5理財?shù)慕?jīng)濟環(huán)境主要包括（ ）A經(jīng)濟周期 B經(jīng)濟發(fā)展水平C經(jīng)濟政策 D財務(wù)法規(guī) E金融市場三、判斷題（如有錯，請說明理由）（ ）1資金即是現(xiàn)金。（ ）2稅后利潤可全部用分配投資者利潤。（ ）3根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進行分析和評價，稱為財務(wù)分析。（ ）4對于企業(yè)來說，稅收是一項費用。（ ）5企業(yè)文化與企業(yè)理財并無聯(lián)系。四、簡答題1. 什么是資金？資金運動經(jīng)歷哪些過程？2. 物業(yè)管理企業(yè)進行理財主要有哪些方面？3. 物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)哪繕耸鞘裁矗?. 物業(yè)管理企業(yè)進行財務(wù)管理有哪些方法？5. 企業(yè)的財務(wù)關(guān)系有哪些？6. 影響物業(yè)管理理財?shù)沫h(huán)境有哪些？第二章 物業(yè)管理會計基礎(chǔ)本章我們將探索f) 什么是物業(yè)管理會計？g) 會計核算的前提條件有哪些？h) 如何衡量會計信息的質(zhì)量？i) 為什么要采用復式記賬法？j) 借貸記賬法有哪些特點？第一節(jié) 物業(yè)管理會計概述.資料搜索網(wǎng) 會計是指通過一定的步驟和程序，把復雜多樣的日常經(jīng)濟業(yè)務(wù)經(jīng)過分類、歸集，最終概括出簡明扼要的、為企業(yè)管理和外界各方需要提供財務(wù)會計報告的會計信息處理的過程。由于這一過程隨著企業(yè)經(jīng)營活動的持續(xù)開展周而復始地不斷進行，因而人們把這些會計過程稱為會計循環(huán)。物業(yè)管理會計是對物業(yè)管理企業(yè)資金及其資金運動進行核算和控制的一種管理手段。由于經(jīng)濟活動的復雜性，決定了資金運動也必然是多層次多步驟的復雜過程，會計是隨著生產(chǎn)和管理的需要而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，因此必須對會計核算和控制的定向范圍、時間界限、會計對象以及計量手段等加以限定，會計只能在一定的環(huán)境中，運用一定的工具(或手段)，對一定的對象進行核算和控制。一定的環(huán)境既包括社會與經(jīng)濟條件，尤其是在市場經(jīng)濟條件下的環(huán)境，也包括時間和空間范圍的環(huán)境；一定的對象是指在一定的環(huán)境條件下的經(jīng)濟活動。因此，在進行會計核算時，首先應(yīng)明確會計核算的前提條件。一、會計核算的前提條件 1.會計主體 會計主體是指會計為之服務(wù)的特定單位，它可以是一企業(yè)，也可以是企業(yè)的某一特定部分。它是關(guān)于會計工作的空間范圍的限定，是明確會計人員站在誰的立場上，以多大的空間范圍的經(jīng)濟活動作為自己作用的內(nèi)容。 會計代表“誰”?為“誰”服務(wù)?它的服務(wù)空間范圍有多大?在不同的歷史、社會與經(jīng)濟條件下并不是完全一致的。在商品經(jīng)濟發(fā)展的初期，由于生產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)濟活動范圍狹窄，會計的“空間范圍”并不明顯，會計人員一般是站在業(yè)主兼經(jīng)營者的立場上，以業(yè)主天說地 企業(yè)的經(jīng)濟活動作為自己的核算對象。會計所核算的和控制的是業(yè)主的經(jīng)濟活動，因而會計長期被視為掌柜的“賬房先生”。隨著商品經(jīng)濟的高度發(fā)展，社會化大生產(chǎn)及經(jīng)營形式的變化，尤其是股份公司的出現(xiàn)，使企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，企業(yè)成為獨立的經(jīng)濟實體，就必須將一定的經(jīng)濟實體的經(jīng)濟活動同其所有者的其他經(jīng)濟活動區(qū)分開來，獨立核算本經(jīng)濟實體的盈虧。因此，會計人員就只能站在經(jīng)濟實體(企業(yè))的立場上，以企業(yè)的經(jīng)濟活動作為會計核算對象。 作為會計主體，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動是獨立于企業(yè)的投資者的。我國的企業(yè)作為會計主體，從根本上確立了會計核算的主體性，它要求： (1)會計核算應(yīng)區(qū)分本企業(yè)與其他企業(yè)單位的經(jīng)濟業(yè)務(wù)；區(qū)分企業(yè)與企業(yè)投資者的經(jīng)濟業(yè)務(wù)。 (2)企業(yè)的會計記錄和財務(wù)報告涉及的只是企業(yè)主體的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，既不核算企業(yè)投資者的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，也不核算其他企業(yè)主體的經(jīng)濟業(yè)務(wù)。 會計主體既可以是法人(如企業(yè)和行政、事業(yè)單位)，也可以是非法人(如合伙經(jīng)營企業(yè))；既可以是一個企業(yè)，也可以是企業(yè)中的內(nèi)部單位或企業(yè)中的一個特定部分；既可以是單一企業(yè)，也可以是幾個企業(yè)組成的聯(lián)營企業(yè)或企業(yè)集團(如由若干個子公司和母公司組成的企業(yè)集團)等。 2.持續(xù)經(jīng)營 持續(xù)經(jīng)營是指進行會計核算時，無論企業(yè)實際是否具備持續(xù)經(jīng)營的條件，都必須假設(shè)會計主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動將按目前的組織形式、經(jīng)營宗旨和方向目標延續(xù)正常地經(jīng)營下去，在可預見的將來不會進行清算，結(jié)束營業(yè)。 在市場經(jīng)濟條件下，根據(jù)優(yōu)勝劣汰的競爭原則，當企業(yè)遇到連續(xù)資不抵債達到一定程度或市場的意外變化等情況時，該企業(yè)就應(yīng)進行清算，這就是說，在市場經(jīng)濟體制下的每一個企業(yè)都有出現(xiàn)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)甚至破產(chǎn)的可能。但具體到某個企業(yè)，何時關(guān)停并轉(zhuǎn)又難以預料，那么，會計應(yīng)如何進行核算呢?任何一個生產(chǎn)物質(zhì)資料的企業(yè)的奮斗目標之一就是獲取最佳的經(jīng)濟效益。而企業(yè)經(jīng)濟效益的獲取必須以其本身的存在為先決條件，企業(yè)才能周而復始地、持續(xù)不斷地進行經(jīng)營活動，存在是謀求發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，必須在持續(xù)經(jīng)營的前提條件下進行核算，使企業(yè)的會計政策以及會計信息的收集和處理方法得以保持穩(wěn)定；使企業(yè)可以按照原來的計劃或設(shè)想來使用它的經(jīng)濟資源，進行經(jīng)營活動；使固定資產(chǎn)折舊的計提，無形資產(chǎn)的攤銷，債權(quán)、債務(wù)的合理清償成為可能。 當然，如果企業(yè)確實已無法繼續(xù)經(jīng)營，那只能進行清算結(jié)束，其資產(chǎn)按清算時實際可以變?yōu)楝F(xiàn)金的價值計算，負債則按資產(chǎn)變現(xiàn)后的實際償還能力清償。 3.會計分期 會計分期指會計確認和報告的是每一個經(jīng)營期的經(jīng)濟活動，而不是企業(yè)在其生存期內(nèi)發(fā)生的全部經(jīng)濟活動。會計分期和持續(xù)經(jīng)營規(guī)定了會計時間范圍。 從理論上講，企業(yè)實際的經(jīng)營情況和結(jié)果只有從企業(yè)開始經(jīng)營到經(jīng)營終止后所得到的企業(yè)財務(wù)信息，尤其是經(jīng)營損益的情況才最為準確和可靠。但從實際上看，這樣做是行不通的，也是不可能的。因為企業(yè)的投資人和債權(quán)人、國家的財稅機構(gòu)以及其他與企業(yè)有利害關(guān)系的團體和個人都要求企業(yè)能定期地、經(jīng)常地提供作為他們進行決策和計稅依據(jù)的會計信息，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動建立在科學、合理的基礎(chǔ)上，因此必須在企業(yè)漫長的持續(xù)經(jīng)營中，約定成俗地截取相等的較短時間來計算盈虧，反映企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況，這種人為地劃分的分期就稱為會計期間。 按目前國際上較多國家的慣例，會計分期以年為單位；我國企業(yè)會計準則規(guī)定會計分期與公歷年度相同，即每年1月1日至12月31日為一個會計年度期間。在該期間內(nèi)還可分半年度、季度和月份，以便及時提供決策所需的會計信息。 4.貨幣計量 貨幣計量是指企業(yè)在會計核算過程中要采用貨幣為計量單位，記錄、報告企業(yè)的經(jīng)營情況。 企業(yè)的會計核算對象是企業(yè)的資金及其運動，它是由大量的錯綜復雜的經(jīng)濟業(yè)務(wù)所組成的。在企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中所涉及的業(yè)務(wù)又表現(xiàn)為一定的實物形態(tài)，如廠房、機器設(shè)備、現(xiàn)金、存貨等。由于實物形態(tài)不同，各自的特性不同，除貨幣以外的計量單位無法把它們匯總累計，因而會計必須以貨幣為計量單位。 在我國，人民幣是國家的法定貨幣，因此企業(yè)會計準則規(guī)定我國的會計核算以人民幣為記賬本位幣；但對外商投資企業(yè)等業(yè)務(wù)收支以外幣為主的企業(yè)，可以選定某一種外幣作為記賬本位幣，但這些企業(yè)向我國境內(nèi)提供的會計報表，應(yīng)當按一定的匯率折合為人民幣反映。對于我國在境外設(shè)立的企業(yè)，一般以當?shù)氐膸欧N進行經(jīng)營活動，通常是用當?shù)氐膸欧N進行日常會計核算；但向國內(nèi)報送會計報表時應(yīng)折合為人民幣，以人民幣為計量單位反映企業(yè)情況。 貨幣作為一個特殊商品，其本身具有價值。但由于貨幣本身并不是一個充分穩(wěn)定的衡量單位，它的價值和價格之間也存在一定程度的背離。例如通貨膨脹時，貨幣的購買力就相應(yīng)下降；當通貨緊縮時，貨幣的購買力又相應(yīng)上升。因此，在以貨幣計量的同時，是應(yīng)以貨幣自身的價值量保持不變?yōu)榍疤釛l件，即假設(shè)幣值不變。幣值不變是指無論商品的價值或價格是否變動，在任何一個時點，作為會計計量單位的貨幣和其自身的量度必須保持固定不變。在這個條件下，會計核算才能采用歷史成本原則；對企業(yè)所取得的資產(chǎn)和發(fā)生的負債，都按取得和發(fā)生時的實際成本入賬；在資產(chǎn)的使用、負債的清償，成本費用的分配結(jié)構(gòu)和利潤的計算都須按照歷史成本原則。當然，在持續(xù)的物價變動，尤其是