高端商用物業(yè)管理市場分析

上海高端商用物業(yè)市場分析上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司上海易居房地產(chǎn)研究院目 錄第一部分：上海高端商用物業(yè)市場分析3一、上海甲級辦公樓市場分析3二、全市高端商業(yè)市場分析14三、全市高級酒店市場分析23四、全市高檔服務(wù)式公寓市場分析30第二部分：陸家嘴板塊高端商用物業(yè)市場分析40一、陸家嘴板塊甲級辦公樓市場分析40二、陸家嘴板塊高端商業(yè)市場分析48三、陸家嘴板塊高級酒店市場分析53四、陸家嘴板塊高檔服務(wù)式公寓市場分析57第三部分：項(xiàng)目建議64一、總體思考與結(jié)論64二、主要業(yè)態(tài)建議及說明64第一部分：上海高端商用物業(yè)市場分析一、上海甲級辦公樓市場分析1、分布上海甲級辦公樓分布示意圖1-陸家嘴區(qū)域； 2-人民廣場區(qū)域； 3-南京西路沿線；4-淮海中路沿線； 5-徐家匯區(qū)域； 6-虹橋區(qū)域；目前上海市甲級辦公樓主要分布在黃浦、靜安、盧灣、徐匯、長寧及浦東六大區(qū)的內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域，整體呈現(xiàn)四點(diǎn)兩線布局。四點(diǎn)分別是黃浦區(qū)人民廣場、長寧區(qū)虹橋、浦東區(qū)陸家嘴、徐匯區(qū)徐家匯，兩線分別為靜安區(qū)南京西路沿線、盧灣區(qū)淮海中路沿線，其中浦東陸家嘴區(qū)域分布的甲級寫字樓位列榜首，市場保有量在100萬平方米左右。2、特征分析目前上海甲級寫字樓市場保有量大概為450萬平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米天。 空置率逐年下降伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，雖然近幾年上海甲級寫字樓的供應(yīng)量逐年攀升，但空置率自1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平均每年下降5.87個(gè)百分點(diǎn)，市場呈現(xiàn)一片供需兩旺的繁榮景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供應(yīng)量，辦公樓市場的空置房也得到了逐步消化，空置率創(chuàng)近年來新低。寫字樓需求活躍，浦東及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城區(qū)的靜安、盧灣、黃浦等區(qū)的空置率在2005年已降至5%以下。 供應(yīng)量迅速放量至2005年吸納量和供應(yīng)量2005年度上海市正式投入使用的甲級寫字樓已有花旗集團(tuán)大廈、匯亞大廈、新梅雙塔、都市總部大廈、港匯廣場等多個(gè)物業(yè)，供應(yīng)總量達(dá)到49萬平方米，形成近幾年來的一個(gè)供應(yīng)小高峰。但相較于強(qiáng)大的市場吸納量，上海甲級辦公物業(yè)仍然處在短缺狀態(tài)。 吸納量逐步放大隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，今年上海GDP將突破萬億大關(guān)，市場吸納量隨著市場供應(yīng)量的增加亦逐年攀升，并于2005年雙雙達(dá)到近幾年的峰值。 租金逐年走高市場的緊張局面也使寫字樓租金繼續(xù)增長，截至2006年9月底，甲級寫字樓的整體平均租金已經(jīng)上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的幾個(gè)甲級物業(yè)整體品質(zhì)較高，也是促使租金價(jià)格高漲的主要原因。n 辦公樓客戶逐漸聚集形成規(guī)模效應(yīng)主要辦公樓分布區(qū)域列表名稱區(qū)域主要行業(yè)代表樓盤租金（美元/平方米.天)陸家嘴區(qū)域浦東金融、咨詢、商貿(mào)匯豐大廈、中銀大廈0.7-1.3人民廣場區(qū)域黃浦咨詢、商務(wù)來福士廣場、都市總部大樓0.8-1.2南京西路沿線靜安服務(wù)、咨詢、貿(mào)易恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場0.8-1.1淮海中路沿線盧灣服務(wù)、廣告、咨詢香港廣場、企業(yè)天地0.9-1.2徐家匯區(qū)域徐匯IT、咨詢、電子港匯中心、美羅大廈0.7-1虹橋區(qū)域長寧電子、貿(mào)易萬都中心、遠(yuǎn)東國際廣場0.6-0.9目前辦公樓市場逐漸形成以陸家嘴、人民廣場、南京西路、淮海中路、徐家匯、虹橋?yàn)楹诵牡牧驝BD。同時(shí)上海市辦公樓客戶逐漸聚集，以陸家嘴CBD為例，其客戶主要以金融業(yè)客戶為主。3、未來預(yù)測未來5年上海甲級辦公樓預(yù)計(jì)有40余座甲級辦公樓上市，浦東占有量最大，達(dá)到38%，其中07年預(yù)計(jì)上市19座甲級辦公樓。未來5年上海甲級辦公樓累計(jì)供應(yīng)量將達(dá)到300萬平方米左右，將主要集中在浦東陸家嘴區(qū)域，預(yù)計(jì)浦東供應(yīng)量將達(dá)到170萬平方米。自從中國加入WTO以來，國際跨國公司陸續(xù)進(jìn)入中國，未來5年預(yù)計(jì)世界500強(qiáng)企業(yè)大部分都將進(jìn)入中國。同時(shí)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)90%的外資企業(yè)認(rèn)為上海是中國投資環(huán)境最佳的城市，所以預(yù)計(jì)未來進(jìn)入中國的外資企業(yè)有80%會(huì)將上海作為其在華總部。從而未來5年上海的寫字樓需求量仍將在高位運(yùn)行。上海未來主要預(yù)計(jì)上市甲級辦公樓辦公樓名稱區(qū)域板塊預(yù)計(jì)上市量(萬方)預(yù)計(jì)上市時(shí)間萬寶大廈長寧中山公園板塊102007東方維京大廈長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊4.82007康寧廣場（洛克雙喜）長寧中山公園板塊6.82007天山世紀(jì)廣場長寧天山板塊42008駿豐國際財(cái)富廣場虹口曲陽商務(wù)區(qū)板塊5.12007外灘中信城虹口四川北路沿線板塊52007海泰國際大廈虹口四川北路沿線板塊6.72007玫瑰購物廣場虹口四川北路沿線板塊3.82007申花大廈黃浦人民廣場板塊2.92007泛太平洋廣場黃浦人民廣場板塊6.82008金昌摩爾大廈黃浦人民廣場板塊11.42007南京西路1788地塊靜安南京西路沿線板塊62007越洋廣場靜安南京西路沿線板塊9.12007恒隆廣場二期靜安南京西路沿線板塊62007高寶金融大廈浦東陸家嘴板塊92009富都大廈浦東陸家嘴板塊82009合生國際大廈浦東陸家嘴板塊8.22007上海環(huán)球金融中心浦東陸家嘴板塊152008b3-5地塊發(fā)展大廈浦東陸家嘴板塊10.52007渣打銀行大廈浦東陸家嘴板塊5.52008上海船廠改造項(xiàng)目浦東陸家嘴板塊252009中國民生銀行大廈浦東陸家嘴板塊9.52008永達(dá)大廈浦東東方路沿線板塊4.82008黃金置地大廈浦東陸家嘴板塊7.52007由由國際廣場浦東浦東大道沿線板塊3.62007平安金融大廈浦東陸家嘴板塊102007招商銀行上海大廈浦東陸家嘴板塊9.82009上海國際金融中心浦東陸家嘴板塊102008中金國際廣場徐匯徐家匯板塊10.32009康悅國際廣場徐匯徐家匯板塊6.22008西藏大廈徐匯中山西路沿線板塊4.52008富慶國定大廈楊浦五角場板塊62008上海人才發(fā)展服務(wù)平臺(tái)大廈閘北不夜城板塊7.52008共和國際商務(wù)廣場閘北共和新路沿線板塊4.12008130信息大廈閘北不夜城板塊4.72008地鐵旭匯大廈閘北不夜城板塊42007 分布變化從目前在建的辦公樓分布和規(guī)劃可以看出未來甲級辦公樓的分布將呈現(xiàn)如下變化：a) 陸家嘴CBD將向東發(fā)展至黃浦江邊，向南發(fā)展至竹園區(qū)域，成為大陸家嘴CBD；b) 南京西路沿線將擴(kuò)展至靜安寺區(qū)域；c) 虹橋CBD將向西擴(kuò)展至虹橋綜合交通樞紐站；d) 虹口區(qū)北外灘板塊將成為甲級辦公樓的聚集地；e) 楊浦區(qū)五角場板塊將成為甲級辦公樓的聚集地； 租金變化市場的供需緊張局面促使寫字樓租金繼續(xù)增長，截至2005年12月底，甲級寫字樓的整體平均租金已經(jīng)上升至每天每平方米0.92美金，而05年上市的幾個(gè)甲級物業(yè)整體品質(zhì)較高，也是促使租金價(jià)格高漲的主要原因。隨著中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和2010年上海世博會(huì)、2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉行，上海的國際影響力將進(jìn)一步加大，因此預(yù)計(jì)未來上海甲級寫字樓的的租賃價(jià)格將進(jìn)一步拉升。1）樂觀走勢按照目前平均9%的年增長率，至2011年上海的甲級寫字樓租金將達(dá)到1.4美元/平方米天。2）平穩(wěn)走勢因未來五年預(yù)計(jì)有300萬平方米（相當(dāng)于上海市目前甲級辦公樓市場保有量的三分之二）的甲級辦公樓新增供應(yīng)量上市，所以預(yù)計(jì)上海甲級辦公樓租金年增長率為5%。故按照年增長率5%計(jì)算，至2011年上海甲級寫字樓租金將達(dá)到1.17美元/平方米天。結(jié)論n 上海甲級寫字樓呈現(xiàn)四點(diǎn)兩線布局；n 供應(yīng)量逐年放大、吸納量成倍增長，市場供需兩旺；n 租金逐年攀升，年均增長率為8%，空置率連年下降；n 未來CBD將向市中心外圍輻射，新商務(wù)聚集區(qū)初見雛型；n 未來五年市場供應(yīng)量驟然放大，市場吸納有一定困難；附表：目前市場主要甲級辦公樓匯總表辦公樓名稱區(qū)域板塊租金報(bào)價(jià)(美元/平方米.天新虹橋中心大廈長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊0.9上海萬都中心長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊0.7兆豐世貿(mào)大廈長寧中山公園板塊0.55-0.70 長峰中心長寧延安西路沿線板塊0.56-0.63東方國際大廈長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊0.6遠(yuǎn)東國際廣場長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊0.75-0.85萬寶國際商務(wù)中心長寧延安西路沿線板塊0.45嘉麒大廈長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊0.60-0.75仲盛大廈長寧延安西路沿線板塊0.50-0.56 兆豐大廈長寧中山公園板塊0.36-0.62上海世貿(mào)商城長寧延安西路沿線板塊0.80-0.90景信商務(wù)樓長寧淮海西路板塊0.87上海國際貿(mào)易中心長寧延安西路沿線板塊1.20-1.25太平洋企業(yè)中心長寧中山公園板塊0.55-0.60古北領(lǐng)峰（同詮大廈）長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊0.45-0.55虹橋上海城長寧虹橋開發(fā)區(qū)板塊0.6上海灘國際大廈虹口北外灘板塊0.5金天地國際大廈黃浦復(fù)興東路沿線板塊0.48-0.55仙樂斯廣場黃浦人民廣場板塊0.8廖創(chuàng)興金融中心大廈黃浦人民廣場板塊0.90-1.00都市總部大樓黃浦人民廣場板塊1.2海洋大廈黃浦延安東路沿線板塊0.90-1天安中心大廈黃浦人民廣場板塊0.85中區(qū)廣場黃浦人民廣場板塊0.9永新廣場黃浦人民廣場板塊0.8宏伊大廈黃浦人民廣場板塊0.70-0.80金陵海欣大廈黃浦人民廣場板塊0.62-0.82百騰大廈黃浦人民廣場板塊0.63-1.00金光外灘中心黃浦延安東路沿線板塊1來福士廣場黃浦人民廣場板塊1.1海通證券大廈黃浦人民廣場板塊0.63-1.00恒隆廣場靜安南京西路沿線板塊1.2靜安中華大廈靜安北京西路沿線板塊0.75-0.85上海商城（波特曼）靜安南京西路沿線板塊2招商局廣場靜安北京西路沿線板塊0.6智慧廣場靜安曹家渡板塊0.5靜安廣場靜安延安中路沿線板塊0.6東方海外大廈 OOCL靜安延安中路沿線板塊0.6嘉里中心靜安南京西路沿線板塊0.95中欣大廈靜安南京西路沿線板塊0.85銀發(fā)大廈靜安北京西路沿線板塊0.35-0.45東方眾鑫大廈靜安南京西路沿線板塊0.7梅龍鎮(zhèn)廣場靜安南京西路沿線板塊0.9嘉里公寓靜安南京西路沿線板塊0.95中信泰富廣場靜安南京西路沿線板塊1.1南證大廈靜安南京西路沿線板塊0.55達(dá)安廣場靜安延安中路沿線板塊0.20-0.25 環(huán)球世界大廈靜安北京西路沿線板塊0.45香港廣場（南座）盧灣淮海中路沿線板塊0.85上海廣場盧灣淮海中路沿線板塊0.65-0.70 新茂大廈盧灣淮海中路沿線板塊1.3中海大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.9上海金鐘廣場盧灣淮海中路沿線板塊0.8大上海時(shí)代廣場盧灣淮海中路沿線板塊0.96-1.13中環(huán)廣場盧灣淮海中路沿線板塊1香港新世界大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.85瑞金大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.94蘭生大廈盧灣淮海中路沿線板塊0.79-0.85力寶廣場盧灣淮海中路沿線板塊0.9企業(yè)天地盧灣淮海中路沿線板塊1.1瑞安廣場盧灣淮海中路沿線板塊1.1華能聯(lián)合大廈浦東陸家嘴板塊0.45-0.55 嘉華中心徐匯淮海西路沿線板塊1.2美羅大廈徐匯肇嘉浜路沿線板塊0.8港匯中心徐匯徐家匯板塊0.9飛洲國際廣場徐匯中山南二路沿線板塊0.55-0.65上海實(shí)業(yè)大廈徐匯肇嘉浜路沿線板塊0.65徐家匯國際大廈徐匯肇嘉浜路沿線板塊0.85-0.88 世紀(jì)商貿(mào)廣場徐匯徐家匯板塊1.1徐匯苑大廈徐匯中山南二路沿線板塊￥0.45-0.55 百富勤廣場徐匯淮海西路沿線板塊0.95淮海國際廣場徐匯淮海西路沿線板塊1.03騰飛廣場徐匯徐家匯板塊0.70-0.80嘉里不夜城閘北不夜城板塊0.57華能聯(lián)合大廈浦東銀城東路139號0.45-0.55國家開發(fā)銀行大廈浦東浦東南路500號0.67上海證券大廈浦東浦東南路528號0.77裕景國際商務(wù)廣場浦東東方路69號0.8浦項(xiàng)國際廣場浦東世紀(jì)大道1600號0.88-1浦發(fā)大廈浦東浦東南路588號0.7中融恒瑞國際大廈浦東張楊路560號0.7金茂大廈浦東世紀(jì)大道88號1.1新上海國際大廈浦東浦東南路360號0.55-0.65城建國際中心 浦東福山路500號0.8-1上海信息大樓浦東世紀(jì)大道211號0.83-0.88華潤時(shí)代廣場浦東張楊路500號0.7中銀大廈浦東銀城中路200號1震旦國際大廈浦東富城路99號0.85匯亞大廈浦東銀城北路133號1.2花旗集團(tuán)大廈浦東花園石橋路33號1.05匯豐大廈浦東銀城東路101號1.6中國保險(xiǎn)大廈浦東陸家嘴東路166號0.61-0.77斯米克大廈浦東商城路800號0.5二、全市高端商業(yè)市場分析1、分布全市高端商業(yè)市場分布示意圖1-陸家嘴商圈； 2-南京東路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外灘商圈；5-淮海路商圈； 6-徐家匯商圈； 7-虹橋商圈國際金融中心地位日漸凸現(xiàn)的上海，有著屬于自己獨(dú)特的商業(yè)構(gòu)成。市內(nèi)主要的高端商業(yè)中心多分布在內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)，分別位于浦東、黃浦、靜安、盧灣、徐匯以及長寧6個(gè)區(qū)內(nèi)的中央商務(wù)區(qū)域。2、特征分析上海市主要商圈列表商圈市場特征陸家嘴商圈以周邊成熟辦公為依托，服務(wù)于周邊高檔住宅客戶南京東路商圈面向大眾的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)南京西路商圈由眾多外資企業(yè)組成的高檔商業(yè)街外灘商圈集聚國際頂級品牌旗艦店，是一流的高檔消費(fèi)圈淮海路商圈國際頂級名牌的高雅購物街徐家匯商圈錯(cuò)位經(jīng)營虹橋商圈以外籍人士為主力消費(fèi)群的商業(yè)圈從全市高端商業(yè)的分布、業(yè)態(tài)業(yè)種以及服務(wù)對象上來看，主要呈現(xiàn)的市場特征有：a) 依托成熟的商務(wù)中心，發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)及商業(yè)中心。b) 結(jié)合地理位置、區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢，打造具有自身特色的多元化綜合商圈。c) 業(yè)態(tài)業(yè)種、商圈位置、周邊配套等綜合因素決定了各商圈的不同服務(wù)對象， 或面向大眾、或以周邊居民為主力消費(fèi)群、或向外區(qū)輻射，各不相同，各具特色。3、租金上海各大商圈主要商場租金表商圈參考租金（元/.天）陸家嘴商圈12-30南京東路商圈10-35南京西路商圈10-45外灘商圈40-50淮海路商圈10-45徐家匯商圈10-48虹橋商圈12-30商業(yè)租金主要由街鋪?zhàn)饨鸺吧虉鲎饨饍刹糠謽?gòu)成，通常街鋪?zhàn)饨疠^高，而商場租金則由于樓層、業(yè)態(tài)不同高低分布不等。從租金范圍段分布上來看，外灘商圈的租金最高，平均每天50-65元/；其他主要高端商業(yè)市場租金的低位數(shù)相差不大，約在10-15元/.天，而高位數(shù)則因地段、業(yè)態(tài)等因素存在一定差距，其中南京西路商圈以及淮海路商圈的租金高位數(shù)較高，為45-48元/.天。4、未來預(yù)測 供應(yīng)上海商業(yè)未來供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表商圈商場名稱地址預(yù)計(jì)上市時(shí)間陸家嘴商圈陸家嘴二期浦東大道東方路2010年虹橋商圈虹橋推展項(xiàng)目二期仙霞路婁山關(guān)路2010年四川北路商圈兆豐虹口體育場商業(yè)項(xiàng)目花園路西江灣路2008年南京東路商圈洛克菲勒商業(yè)項(xiàng)目南京東路河南路2010年南京西路商圈越洋廣場南京西路常德路2007年會(huì)德豐延安西路華山路2009年南京西路668地塊南京西路吳江路2010年靜安區(qū)40、46街坊南京西路石門路2011年五角場商圈萬達(dá)商業(yè)廣場邯鄲路淞滬路2007年百聯(lián)又一城淞滬路翔殷路2007年新藍(lán)天賓館黃興路2075號2007年麥科特金億廣場國和路翔殷路2010年徐家匯商圈兆豐小閘鎮(zhèn)項(xiàng)目東起中山西路,南臨華石路,西靠蒲匯塘,北至宜山路2010年弘基廣場虹橋路恭城路2009年 分布變化從目前在建中的商場分布情況來看，上海的高端商業(yè)市場將呈現(xiàn)出以下3個(gè)特點(diǎn)：a）點(diǎn)狀商業(yè)逐步興起隨著上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，本市的商業(yè)布局由原來的淮海路、南京路等幾條傳統(tǒng)商業(yè)街發(fā)展到了徐家匯商圈、陸家嘴商圈等塊狀商業(yè)中心，未來該狀態(tài)將得到進(jìn)一步的改變，市內(nèi)高端商業(yè)市場將依托軌道交通的分布，逐步由軸狀、塊狀向點(diǎn)狀分布發(fā)展。b）西區(qū)商圈加速發(fā)展從本市新一輪的城市規(guī)劃中可以看出，有一大批重大的市政設(shè)施分布在上海的西側(cè)，如虹橋機(jī)場擴(kuò)建及交通樞紐建設(shè)，鐵路上海南站交通樞紐、徐家匯交通樞紐的形成等，這種重大設(shè)施布局將會(huì)吸引大量的人流、物流、信息流、資金流向上海市中心區(qū)域的西側(cè)聚集，這將為西區(qū)商業(yè)帶來更多的投資開發(fā)機(jī)遇，加速西區(qū)商圈的發(fā)展。c) 新老商圈齊開花目前本市高端商圈多集中在中心城區(qū)，有著不可代替的地域優(yōu)勢，未來這些商圈將現(xiàn)有的規(guī)模上進(jìn)一步擴(kuò)大，如徐家匯商圈將集中打造肇嘉浜路集中商務(wù)區(qū)，其商業(yè)面積將擴(kuò)大一倍。此外，在建中的五角場商圈、曹安路商圈等一些新型商圈也將在未來3-5年內(nèi)逐步建成。各新老商圈將在新一輪的發(fā)展建設(shè)中齊集開花，各顯風(fēng)騷。 租金變化1）樂觀走勢未來五年，上海高端商業(yè)市場的租金將以每年增加5%的速度逐年上漲。就此推算，至2011年時(shí)，高端商業(yè)市場租金的低位數(shù)將達(dá)到12.5元/.天，高位數(shù)將有望突破55元/.天。2）平穩(wěn)走勢隨著商業(yè)建設(shè)的發(fā)展，未來本市各高端商業(yè)市場將在一定程度上得到分流，這將會(huì)對商場租金的上漲起到一定限制作用，若按此平穩(wěn)走勢發(fā)展，上海高端商業(yè)市場5年內(nèi)的租金漲幅不大，至2011年預(yù)計(jì)租金將為12-50元/.天。結(jié)論n 逐步向集功能型與休閑型為一體的多元化綜合商圈過渡；n 與國際一流城市商業(yè)相比仍有一定差距，在業(yè)態(tài)能級、商品種類、品牌檔次、市場環(huán)境、國際化程度、個(gè)性化服務(wù)等方面都還有待提升；n 新一輪市政規(guī)劃促進(jìn)西區(qū)商業(yè)快速發(fā)展；n 未來將陸續(xù)引進(jìn)更多的國際一線品牌，豐富業(yè)態(tài)業(yè)種，提高自身能級；n 未來隨著陸家嘴CBD功能的逐步完善，區(qū)域內(nèi)大型高檔商業(yè)必將興起；附表：目前市場主要高檔商業(yè)匯總表商圈商場名稱地址參考租金（元/.天）虹橋商圈虹橋上海城遵義路100號12-36西郊百聯(lián)商場仙霞西路88號12-30淮海路商圈上海廣場淮海中路138號15-25力寶廣場淮海中路222號18-30香港廣場南座淮海中路282號20-25賽博數(shù)碼廣場淮海中路282號香港廣場北座1-2F20-25蘭生大廈淮海中路2-8號15-20瑞安廣場淮海中路333號20-30中環(huán)廣場淮海中路381號20-25伊勢丹淮海中路527號18-25華獅購物中心淮海中路688號15-45新華聯(lián)淮海中路755號15-25二百永新淮海中路887號26-45百盛淮海中路918號10-39香港新世界大廈淮海中路939-947號10-29巴黎春天淮海中路939號17-47大上海時(shí)代廣場淮海中路93號12-35金鐘廣場淮海中路98號18-25陸家嘴商圈新大陸廣場浦東嶗山西路588號2-7上海華潤時(shí)代廣場浦東張楊路500號15-30新梅雙塔大廈商城路浦東南路15-35中融國際商城上海浦東浦東南路1088號10-40第一八佰伴張楊路501號10-25正大廣場陸家嘴西路168號14-25南京東路商圈新世界商廈南京東路2-68號20-50老介福南京東路328號30-60華聯(lián)中聯(lián)店南京東路340號25-40圣德娜珠寶禮品商廈南京東路452號30-50上海置地廣場南京東路459號12-35伊都錦南京東路592號10-30華聯(lián)商廈南京東路635號25-40市百一店西樓南京東路800號15-37第一百貨東樓(東方商廈)南京東路800號15-35百聯(lián)世貿(mào)國際廣場南京東路819號30-45來福士廣場西藏中路228號10-33南京西路商圈梅隆鎮(zhèn)伊勢丹南京西路1038號10-38中信泰富廣場南京西路1168號18-40恒隆廣場南京西路1266號16-45上海商城南京西路1376號25-40久光久百城市廣場南京西路1618號32-48徐家匯商圈東方商廈漕溪北路8號25-45太平洋百貨衡山路392號32-48上海六百衡山路941號25-40港匯廣場虹橋路1號10-42匯民百貨天鑰橋路123號10-20匯金百貨肇嘉浜路1000號30-45美羅城肇嘉浜路1111號11-42太平洋數(shù)碼廣場肇嘉浜路1117號12-50外灘商圈外灘3號中山東一路3號50-65外灘18號中山東一路18號50-65三、全市高級酒店市場分析1、分布全市高檔酒店分布示意圖43516上海高檔酒店主要集中分布區(qū)域編號區(qū)域代表酒店1長寧虹橋地區(qū)喜來登豪達(dá)太平洋大飯店、萬豪虹橋大酒店2徐家匯地區(qū)華亭賓館、富豪環(huán)球東亞大酒店、3華山路沿線靜安希爾頓飯店、上海興國賓館4盧灣淮海路沿線新錦江大酒店、花園飯店5浦東陸家嘴地區(qū)瑞吉紅塔大酒店、香格里拉大酒店、金茂君悅大酒店6南京路沿線錦滄文華大酒店、波特曼麗嘉酒店、金威萬豪酒店、和平飯店截至到2006年一季度上海共有正式評定的五星級25家、四星級41家。此外還有25家左右相當(dāng)于四、五星級水平但尚未評星的飯店。從分布狀況看,四、五星級飯店大都集聚在中心城區(qū)。尤其是五星級飯店,主要分布在靜安、盧灣、長寧、徐匯、浦東等區(qū)的中心商務(wù)地帶。而遠(yuǎn)郊的高檔酒店主要集中在佘山地區(qū)，如世茂佘山艾美酒店。2、租金狀況（數(shù)據(jù)來源于上海旅游網(wǎng)統(tǒng)計(jì)年鑒 2006/10）自2004年以來上海高檔酒店日房價(jià)始終處于增長趨勢，五星級酒店房價(jià)由2004年的1177元/日上漲至目前的1389元/日，上漲幅度達(dá)到18%，而四星級酒店房價(jià)也由2004年的587元/日上漲至662元/日，上漲幅度13%。雖然上海高檔酒店保持著良好的增長率，但在中國和上海經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展推動(dòng)下，上海高檔酒店市場需求也在不斷增長，因此未來上海的高檔酒店日房價(jià)還將上升，以接近國際價(jià)格水平。3、租率分析（數(shù)據(jù)來源于上海旅游網(wǎng)統(tǒng)計(jì)年鑒 2006/10）年平均客房出租率的下降反映了市場供應(yīng)趨松，從三年前“總體平衡、高星級略顯緊缺”演變到目前的“大體平衡、略有供余”。形成這一變化的原因主要有二點(diǎn):一是酒店客房供應(yīng)以較快速度在增長。上海這兩年每年都有大量新客房投入營運(yùn)。僅高端市場領(lǐng)域,2004年就新增酒店9家,客房2065間;2005年新增12家,客房3313間。二是酒店房價(jià)升漲較快,抑止了部分消費(fèi)需求。4、未來供應(yīng)上海未來2-3年內(nèi)預(yù)計(jì)將上市20余家高級酒店，累計(jì)供應(yīng)客房7200多間。隨著首界中國酒店投資峰會(huì)在上海舉行，如雅高、萬豪、洲際、四季、卡爾森等國際酒店集團(tuán)對上海未來均表現(xiàn)出樂觀的看法，而更多酒店集團(tuán)計(jì)劃在2010年前將麾下的新品牌悉數(shù)引入上海，同時(shí)以成倍的速度擴(kuò)張?jiān)谌A酒店數(shù)量。上海未來主要預(yù)計(jì)上市高檔酒店上海未來主要預(yù)計(jì)上市高檔酒店酒店名稱位置預(yù)計(jì)上市時(shí)間世茂新體驗(yàn)五星酒店松江天馬山2009年世茂凱悅大酒店北外灘2007年世茂北外灘五星級酒店北外灘2007年上海半島酒店北京路外灘2009年HanTang Jumeirah Shanghai(漢唐)新天地2008年CONRAD新天地2008年麗嘉酒店浦東陸家嘴2009年浦東四季酒店浦東陸家嘴2010年前喜達(dá)屋W酒店浦東陸家嘴2009年浦東柏悅酒店浦東陸家嘴上海環(huán)球金融中心2009年上海麗晶酒店浦東陸家嘴2010年前上?；始颐利惖罹频昴暇┞?008年喜來登酒店浦東2008年 分布變化從目前在建以及規(guī)劃中的高級酒店分布可以看出，未來上海高級酒店的分布將表現(xiàn)出以下二點(diǎn)變化：a）集中化未來上海高級酒店將更多的趨向集中化，主要分布在如陸家嘴金融中心、新天地、外灘等市中心地區(qū)以及城市標(biāo)志性區(qū)域。b）資源化隨著國際酒店管理集團(tuán)的不斷進(jìn)入，高級酒店對于選址的要求也在不斷變化，如未來的佘山區(qū)域、北外灘區(qū)域都將出現(xiàn)更多的頂級品牌酒店進(jìn)入，這也標(biāo)志著未來的高檔酒店將不僅具備頂級的服務(wù)，也將提供更加優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。 租金變化近三年上海五星級酒店日房價(jià)增長18%，年平均增長率達(dá)到6%左右，而隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開以及2010年上海世博會(huì)的舉行，上海入境人數(shù)也必將有新一輪的增長，對高檔酒店的需求也將不斷增加，因此預(yù)計(jì)未來上海高檔酒店房價(jià)應(yīng)當(dāng)保持持續(xù)增長的態(tài)勢。1）樂觀走勢至2011年5年上海的高檔酒店日租金達(dá)到2000元/日，接近香港以及國際標(biāo)準(zhǔn)水平。2）平穩(wěn)走勢按照目前平均6%的年增長率，至2011年5年后上海高檔酒店日房價(jià)將平穩(wěn)上升到1800元/日，接近國際標(biāo)準(zhǔn)水平，這也比較符合目前上海整體的發(fā)展步伐，增長的可行性相對較高。結(jié)論n 目前上海五星級酒店市場呈現(xiàn)供求“大體平衡、略有供余”；n 出租率呈下降的態(tài)勢；目前上海高檔酒店市場雖然面臨整體出租率呈下降的態(tài)勢，但主要是由于酒店數(shù)量的增加以及日房價(jià)的上漲過快因素造成。n 未來仍將處于增長態(tài)勢；基于上海整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的增長以及未來“兩會(huì)”的召開，上海未來入境人數(shù)還將保持高速增長、旅游經(jīng)濟(jì)增長方式向效益型的轉(zhuǎn)變、客源結(jié)構(gòu)比重向會(huì)展商務(wù)的進(jìn)一步傾斜、以及國內(nèi)房價(jià)水平低于國際的實(shí)際差距等因素的存在，未來幾年上海高檔酒店的房價(jià)仍處于上升態(tài)勢。附表：目前市場高級酒店匯總表星級酒店名稱地址客房間數(shù)五星級酒店上海虹橋迎賓館長寧虹橋路1591號169上海西郊賓館長寧虹橋路1921號181上海萬豪虹橋大酒店長寧虹橋路2270號315上海興國賓館長寧興國路78號190上海揚(yáng)子江萬麗大酒店（4升5）長寧延安西路2099號576喜來登豪達(dá)太平洋大飯店長寧遵義南路5號578上海威斯汀大飯店黃浦河南中路88號301和平飯店黃浦南京東路20號273上海明天廣場金威萬豪酒店黃浦南京西路399號342上海靜安希爾頓飯店靜安華山路250號772錦滄文華大酒店靜安南京西路1225號513波特曼麗嘉酒店靜安南京西路1376號600上海四季酒店靜安威海路500號439新錦江大酒店盧灣長樂路161號640花園飯店盧灣茂名南路58號500錦江飯店盧灣茂名南路59號220上海國際會(huì)議中心東方濱江大酒店浦東濱江大道2727號260上海紫金山大酒店浦東東方路778號341上海瑞吉紅塔大酒店浦東東方路889號336浦東香格里拉大酒店浦東富城路33號612金茂君悅大酒店浦東世紀(jì)大道2號555上海東錦江索菲特大酒店浦東楊高南路889號449錦江湯臣洲際大酒店浦東張楊路777號398華亭賓館徐匯漕溪北路1200號770富豪環(huán)球東亞大酒店徐匯衡山路516號300四、全市高檔服務(wù)式公寓市場分析1、分布上海高檔服務(wù)式公寓分布圖注解: 圖內(nèi)數(shù)字顯示各板塊的相對市場吸納率從上圖可以看出，上海高檔服務(wù)式公寓主要分布在中央商務(wù)區(qū)域（陸家嘴）, 新興開發(fā)區(qū)域（張江、金橋等）, 傳統(tǒng)高檔居住區(qū)域（淮海路、南京西路等）。城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是服務(wù)式公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域。上海中高端服務(wù)式公寓類型，主要分布在徐匯(17)、長寧(14)、盧灣(9)、靜安(23)、黃浦(14)、浦東(23)等六個(gè)行政區(qū)。徐匯、靜安和浦東三區(qū)占據(jù)了其中近63的份額。2、市場特征 各板塊供給分析地段為王是服務(wù)式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近CBD，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全高檔住宅區(qū)等。所以上海的高級服務(wù)式公寓主要分布在以上區(qū)域。服務(wù)公寓區(qū)域特點(diǎn)及代表樓盤匯總表區(qū)域板塊分布板塊區(qū)域特點(diǎn)租金價(jià)格（USD/Monm2）代表樓盤浦東小陸家嘴板塊CBD商貿(mào)區(qū)，交通便利1825浦東雅詩閣明城花苑黃浦人民廣場板塊CBD商貿(mào)區(qū)，交通便利1625威斯汀公寓天賜公寓徐匯徐家匯板塊商業(yè)繁華，交通便利2530港匯花園名仕苑衡山路板塊傳統(tǒng)高尚居住區(qū)1730衡山路41號東亞公寓靜安鎮(zhèn)寧路板塊高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁1326華山公寓靜安廣場南京西路板塊CBD商貿(mào)區(qū)，商業(yè)繁華，交通便利2438嘉里中心協(xié)和麗豪盧灣新天地板塊商業(yè)繁華，交通便利、人文氛圍濃郁203088新天地麗晶苑長寧華山路板塊高尚居住區(qū)，人文氛圍濃郁1020麗景、新華嘉利公寓古北板塊國際化社區(qū)1420溫莎公寓里昂花園以上的區(qū)域板塊從地理位置來看基本上是以上海浦西和浦東的中央商務(wù)區(qū)為中心，占盡上海的黃金地段的區(qū)位效應(yīng)，而從其所處區(qū)位的人文環(huán)境來看，基本上都是傳統(tǒng)高尚居住區(qū)和新崛起的高檔居住區(qū)，同時(shí)具備商業(yè)繁華、交通便利等特征。上海服務(wù)式公寓分布區(qū)域情況匯總表區(qū)域名區(qū)域范圍市場存量 (平方米)平均售價(jià)(元/平方米)平均租金 (元/平方米.天)市場吸納率目標(biāo)客戶商務(wù)區(qū)域南京西路南京西路沿線(烏魯木齊路至西藏路)235,000/9.0495%市中心外企高管、外籍人士徐家匯北至淮海路西至凱旋路南至斜土路東至宛平路195,000/6.1693%市中心外企高管、外籍人士和港臺(tái)人士居多陸家嘴南至張楊路東至東方路,北至黃浦江,西至黃浦江229,70018,0007.690%浦東新區(qū)外企高管虹橋古北西至北虹路北至茅臺(tái)路東至中山西路南至古羊路215,00022,0005.8482%周邊外企高管以臺(tái)灣、日本、韓國居多淮海路淮海路沿線(東湖路至西藏路)82,800/10.6493%市中心外企高管、上海情結(jié)的高端人士新興開發(fā)區(qū)域張江西至羅山路南至華夏路東至申江路北至龍東大道10,000/3.685%張江園區(qū)內(nèi)企業(yè)高管金橋西至羅山路南至錦繡路東至金橋路北至楊高路140,00012,000473%浦東企業(yè)高管傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)域淮海路沿線(盧灣)延安路以南,西藏路以西,復(fù)興路以北,陜西南路以東40,00060,000/75%上海本地高端人士海歸及外籍人士靜安南塊長樂路以北,鎮(zhèn)寧路以東,新閘路以南,成都路以西20,00030,000/84%上海本地高端人士海歸及外籍人士陸家嘴黃浦江以東,浦電路以北,源深路以西160,00040,000/43%海歸及外籍人士內(nèi)徐匯內(nèi)環(huán)線以內(nèi)徐匯區(qū)域150,00025,000/77%上海本地高端人士海歸及外籍人士古北中山西路以西,延安路以南,虹許路以東,古羊路以北90,00022,000/76%海歸及外籍人士內(nèi)長寧內(nèi)環(huán)線以內(nèi)長寧區(qū)域30,00022,000/81%海歸及外籍人士淮海路沿線(盧灣)延安路以南,西藏路以西,復(fù)興路以北,陜西南路以東40,00060,000/75%上海本地高端人士海歸及外籍人士從上表對比中,中高端服務(wù)式公寓90%以上為租賃為主,少量是租售并舉的.純租賃的高檔公寓以南京西路沿線的物業(yè)子市場吸納率最高,其次為徐家匯CBD區(qū)域和 淮海路沿線區(qū)域,共同的特點(diǎn)是整合了CBD商務(wù)圈,高檔商業(yè)圈,豪華酒店圈所提供的品牌地段優(yōu)越性和周邊配套設(shè)施。（見圖2.2.1）,張江和金橋區(qū)域成為續(xù)浦東陸家嘴地區(qū)后又一崛起的新興高檔公寓板塊,其主要供給驅(qū)動(dòng)力在于各自辦公園區(qū)的擴(kuò)張和商業(yè)配套的成熟完善。 客戶需求分析1）服務(wù)式公寓需求市場主體a) 外資公司、跨國公司或機(jī)構(gòu)駐滬的工作人員b) 國內(nèi)知名企業(yè)駐滬的高級管理人員c) “海歸創(chuàng)業(yè)派”人士2）服務(wù)式公寓客戶的消費(fèi)特點(diǎn)a) 主要以居住和商務(wù)為目的，兼顧投資方面的需求b) 需要高檔、方便的居住商務(wù)環(huán)境以及細(xì)致入微的專業(yè)服務(wù)c) 以外籍人士較長時(shí)期的租用為主d) 對物業(yè)的廚房設(shè)施及使用情況要求不高 入住率分析從上圖可以看出，自98年3季度開始，上海服務(wù)式公寓的入住率除了在1999年有一次比較大的跌幅外，總體基本上是呈現(xiàn)緩慢上升曲線，同時(shí)入住率隨著季度變化而略有增減。截止到2006年第三季度，上海市服務(wù)式公寓各區(qū)域出租率基本在85100%之間，平均出租率為92%比去年同期提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。3、租金走勢近期服務(wù)式公寓市場近期出現(xiàn)租金價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)現(xiàn)象，主要原因是受到強(qiáng)勁的需求支撐。截止到2005年第二季度，酒店式服務(wù)式公寓租金已升至每月每平方米24.10 美元，創(chuàng)下自1999 年二季度至今的新高點(diǎn)。 服務(wù)式公寓浦東和浦西的平均租金分別為每月每平方米20美元和26美元，浦東的租金水平與上季度相比上升了12，浦西則上升了14。豪華的服務(wù)式公寓達(dá)到了每月每平方米30.5美元。4、未來供應(yīng)上海市高級服務(wù)式公寓未來供應(yīng)上海市高級服務(wù)式公寓未來供應(yīng)名稱區(qū)域地址預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)體量（套）華山夏都苑長寧幸福路211弄2007116陸家嘴中央公寓浦東東繡路99弄2007284衡辰酒店式公寓長寧天山路388弄2007224翠湖天地御苑18號樓盧灣順昌路168弄2008103永新城兩棟酒店公寓徐匯辛耕路98弄2008108世茂北外灘酒店虹口吳淞路漢陽路2008120永業(yè)公寓二期徐匯徐家匯路135號2007248鵬利酒店公寓浦東東昌路銀城路2008120 分布變化未來五年，上海市高檔服務(wù)式公寓仍將圍繞主要CBD和高尚住宅地段分布，同時(shí)隨著上海城市化進(jìn)程的加快，新商務(wù)CBD的建成，高檔服務(wù)式公寓向城市外延擴(kuò)散。 租金變化1）樂觀走勢至2011年上海的高檔服務(wù)式公寓將達(dá)到月租金45美金/平方米。2）平穩(wěn)走勢至2011年上海的高檔服務(wù)式公寓將達(dá)到月租金39美金/平方米。結(jié)論n 目前市場供應(yīng)有限，市場競爭較為緩和；n 月租金呈上漲趨勢，月租金已達(dá)到30美元/平方米，入住率仍保持在90%以上；n 未來高檔服務(wù)式公寓將向市中心外延擴(kuò)散，月租金預(yù)計(jì)達(dá)到40美元/平方米；n 未來供應(yīng)量較小，但需求量仍將放大，將會(huì)呈現(xiàn)求大于供的局面；隨著2008年奧運(yùn)會(huì)和2010年世博會(huì)的召開，外資跨國企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入中國，未來對高檔服務(wù)式公寓的需求將繼續(xù)增大，但現(xiàn)有市場保有量遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求的增長，服務(wù)式公寓將具有美好的市場前景。附表：目前市場主要高級服務(wù)式公寓匯總表名稱地址體量租金報(bào)價(jià)（美元/平方米.天）上海商城酒店式公寓南京西路1376號185000.75-1.95嘉里公寓銅仁路79號165321.65-1.78雅詩閣浦東大道3號200001.40-1.96威斯汀酒店式公寓河南中路88號0.86-1.14碧云鉆石酒店式公寓碧云路1168號490000.51-0.55天賜公寓廣東路429-431號200000.90-1.20上海盛捷高級服務(wù)公寓濟(jì)南路8號260001.20-1.21柏華麗豪華公寓長寧路833號349270.65-0.96芝大廈衡山路41號150001.15-1.46協(xié)和麗豪酒店式公寓南京西路2068號290001.11-1.36華山公寓靜安區(qū)華山路688號315730.65-1.10希爾福服務(wù)式公寓西藏南路218號686951.60-2.38綠地海怡酒店公寓延安西路1201號321500.45-0.75名仕苑廣元西路88號578780.67-0.77東櫻花苑臨沂北路200號808840.80-1.50盈標(biāo)花園酒店公寓紅楓路450弄60960.74-0.75嘉里華庭二座服務(wù)式公寓華山路1038弄600000.18-0.20香港廣場酒店服務(wù)式公寓淮海中路282號450001.73-1.75虹橋銀座虹梅路3721號308000.85-0.90匯金廣場公寓肇嘉浜路1018號 500000.80-1.05第二部分：陸家嘴板塊高端商用物業(yè)市場分析一、陸家嘴板塊甲級辦公樓市場分析1、分布1234567891011121316151418212019甲+級甲級甲級乙級陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓主要分布在陸家嘴綠地周邊和黃浦江畔，其中尤以陸家嘴綠地東側(cè)浦東南路西側(cè)最為集中。2、市場特征2006年后數(shù)據(jù)為預(yù)估值 1）供應(yīng)量逐年上升目前陸家嘴地區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)的辦公項(xiàng)目規(guī)模總量預(yù)計(jì)將超過100萬方，其中06年前三個(gè)季度新增供應(yīng)量已超過25萬方，而07年新增供應(yīng)量將爆發(fā)到40萬平方米，巨大的供應(yīng)量將使得區(qū)域的空置率上升。2006年后數(shù)據(jù)為預(yù)估值2）吸納量增速強(qiáng)勁雖然