公允價值在投資性房地產(chǎn)會計中的應(yīng)用研究

畢業(yè)論文題 目：公允價值在投資性房地產(chǎn)會計中的應(yīng)用研究 學(xué) 院： 商學(xué)院 專 業(yè)： 會計學(xué)（注冊會計師專門化） 姓 名： 陳 赫 指導(dǎo)教師： 張勝強(qiáng) 完成日期： 2014年05月05 日 畢業(yè)論文任務(wù)書畢業(yè)論文題目：公允價值在投資性房地產(chǎn)會計中的應(yīng)用研究 選題意義、創(chuàng)新性、科學(xué)性和可行性論證：本文的研究結(jié)果有助于上市公司及財務(wù)報表使用者了解公允價值計量模式下會計信息的真實性及可靠性，并在此基礎(chǔ)上為企業(yè)管理層對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇提供參考，有針對性地提出建議，具有可行性。主要內(nèi)容： 本文首先闡述了論文選題的研究背景及意義，然后討論了我國現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀,進(jìn)而討論了我國投資性房地產(chǎn)會計處理中存在的問題及原因，最后針對我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式提出相關(guān)建議。目的要求： 本文研究目的在于，通過分析我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀、存在的會計問題及原因，有針對性的提出解決問題的對策和建議。論文寫作要求，選題應(yīng)具體且有針對性；按照提出問題、分析問題、解決問題的思路撰寫；邏輯關(guān)系要嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)用科學(xué)的研究方法。計 劃 進(jìn) 度 ：2014年1月10日1月14日，確定論文題目，確定論文任務(wù)書；2014年1月15日2月5日，收集資料，設(shè)計論文提綱；2014年2月6日3月20日，撰寫論文初稿；2014年3月21日4月21日，修改論文；2014年4月22日4月29日，論文定稿；指 導(dǎo) 教 師 簽 字： 主管院長（系主任）簽字： 年 月 日遼 寧 大 學(xué)本科畢業(yè)論文指導(dǎo)記錄表論文題目公允價值在投資性房地產(chǎn)會計中的應(yīng)用研究學(xué)生姓名陳赫學(xué) 號100608346年級、專業(yè)會計學(xué)（注冊會計師專門化）指導(dǎo)教師姓名張勝強(qiáng)指導(dǎo)教師職稱教授所在院系商學(xué)院第一次指導(dǎo)（對確定題目、畢業(yè)論文任務(wù)書的指導(dǎo)意見）：1.論文題目要具體，任務(wù)書需要條理清楚、明確；2.要大量閱讀和查看相關(guān)資料與文獻(xiàn)，為完成好此篇論文打好理論基礎(chǔ)。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2013 年 月 日第二次指導(dǎo)（對論文提綱的指導(dǎo)意見）：1.論文的邏輯關(guān)系不是很清晰；2. 大標(biāo)題順序有錯誤指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014 年 月 日第三次指導(dǎo)（對初稿的指導(dǎo)意見）：1. 摘要太短，不夠詳細(xì)；2. 有個別錯別字3. 各大標(biāo)題下的論文內(nèi)容有重復(fù)；指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第四次指導(dǎo)（對修改稿的指導(dǎo)意見）：1.缺少數(shù)字論證，論文沒有說服力2.應(yīng)該將投資性房地產(chǎn)計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀及存在問題歸為一個項目指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第五次指導(dǎo)（對是否定稿、進(jìn)入答辯及其它指導(dǎo)意見）：指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日主管院長（主任）簽名 院系蓋章 年 月 日指導(dǎo)教師評語學(xué) 生： 專 業(yè)： 論文題目： 論文共 頁，設(shè)計圖紙 張。 指導(dǎo)教師評語：指導(dǎo)教師評分： 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日遼寧大學(xué)畢業(yè)論文成績評定單評閱人評語：評閱人評分：評閱人簽字： 年 月 日答辯委員會評語：院（系）畢業(yè)論文答辯委員會（小組）于 年 月 日審查了 屆 專業(yè)學(xué)生 的畢業(yè)論文。答辯委員會評語：答辯成績：答辯委員會成員：答辯委員會（小組）組長簽字： 年 月 日 畢業(yè)論文（設(shè)計）成績：評閱人評分：指導(dǎo)教師評分 ：答辯成績：總成績：院長（系主任）簽字： 年 月 日注：評閱人評分滿分為100分，指導(dǎo)教師評分滿分為100分，答辯成績滿分為100分；總成績?yōu)槿叩乃阈g(shù)平均值（四舍五入）。摘 要我國新會計準(zhǔn)則引入了投資性房地產(chǎn)概念和公允價值計量模式，這對具有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)計量和業(yè)績確認(rèn)等帶來了巨大的影響。歷史成本模式的地位受到了前所未有的挑戰(zhàn)，這不僅是會計計量模式的變革，更是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要里程碑。作為新會計準(zhǔn)則一大亮點的公允價值在投資性房地產(chǎn)中不僅有所涉及，而且還占有非常重要的地位，在投資性房地產(chǎn)的計量、轉(zhuǎn)化、處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價值模式。公允價值模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用將可能對企業(yè)利潤、凈資產(chǎn)的變化以及房地產(chǎn)稅收制度等方面產(chǎn)生不同程度的影響。本文首先闡明投資性房地產(chǎn)的研究背景及意義，從我國投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀出發(fā)，通過分析公允價值在投資性房地產(chǎn)中存在的問題及原因，提出投資性泛地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量模式相關(guān)問題的解決措施，最后得出結(jié)論，以期對我國投資性房地產(chǎn)會計理論和實踐的發(fā)展有所裨益。關(guān)鍵詞：計量模式；投資性房地產(chǎn)；公允價值A(chǔ)bstract Chinas new accounting standards introduced the concept of investment real estate and the fair value measurement model, the assets of enterprises with an investment real estate measurement and performance confirmation, has brought the huge impact. The status of the historical cost model has received the unprecedented challenge, this is not only a change of accounting measurement model, but also important milestone in the development of market economy. As a new one of the highlights of the fair value accounting is involved not only in the investment real estate, but also occupies very important position, in the investment real estate measurement and conversion, disposal regulations in several involves the fair value pattern. The fair value pattern in the application of the rule of the investment real estate will Ken? On corporate profits, net assets change and different degrees of influence on some aspects, such as real estate tax system. This article first expounds the research background and significance of the investment real estate, based on the present situation of the application of the investment real estate in China, through the analysis of the problems existing in the fair value in the investment real estate and the reasons, put forward the investment extensive real estate enterprise fair value measurement model related measures to resolve the problem, finally came to the conclusion that in order to the investment real estate in our country the development of accounting theory and practice.Key words: cost measurement ; investment real estate; fair valueVII 目 錄序 言1一、研究背景及意義21. 研究背景22. 研究意義3二投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀及存在問題31. 投資性房地產(chǎn)計量模式相關(guān)規(guī)范32投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀43.公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題53.1企業(yè)確定公允價值金額的方法差異化53.2公允價值模式靈活性差63.3公允價值計量的可操作性低64.公允價值計量模式無益于稅收6四公允價值計量模式應(yīng)用困難的原因61.企業(yè)的自利選擇62.市場條件限制以及不健全的監(jiān)管機(jī)制73.專業(yè)人才緊缺8五房地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量模式相關(guān)問題的解決措施81.建立公平的投資性房地產(chǎn)交易市場，加快市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展82.加強(qiáng)對公允價值框架的研究，提高計量的可操作性83.加強(qiáng)對采用公允價值計量模式的監(jiān)管9六結(jié)論9參考文獻(xiàn)10致 謝11序 言 在2006年的“企業(yè)會計準(zhǔn)則”頒布以前，我國企業(yè)都是將投資性房地產(chǎn)等同于其他固定資產(chǎn)，按照預(yù)估的使用年限提取折舊。由于近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，以及行業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，吸引了更多企業(yè)的頻頻進(jìn)軍，房地產(chǎn)價值一般大大高于其賬面價值，目的是為了整個企業(yè)資金的增資保資。而在最近的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)投資已成為高風(fēng)險行業(yè)。因此，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)處理的模式越來越難以反映其真實價值。我國2006年頒布企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則），將投資性房地產(chǎn)作為單獨一類資產(chǎn)確定會計規(guī)范。該準(zhǔn)則同時也規(guī)定了企業(yè)可選擇其中任意一種計量模式，即投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式或者公允價值模式。 企業(yè)會計政策的選擇貫穿于企業(yè)從會計確認(rèn)到計量、記錄、報告諸環(huán)節(jié)構(gòu)成的整個會計過程。會計過程其實就是會計政策的選擇過程，從這個意義上講，企業(yè)會計政策在形式上表現(xiàn)為企業(yè)會計過程的一種技術(shù)規(guī)范，但其本質(zhì)上卻是經(jīng)濟(jì)和政治利益的博弈和制度安排。公允價值是近年來會計界研究的熱點之一，學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為使用公允價值可以提高會計信息的相關(guān)性和可靠性。2006年的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)時各界普遍認(rèn)為采用公允價值計量將大大增加擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈資產(chǎn)，同時給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司帶來不菲的賬面收益，因此將會有很多擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)。但事實證明，公允價值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用對擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于外界預(yù)期。直到近兩年來，大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司仍采用成本模式計量，公允價值應(yīng)用產(chǎn)生的影響較小。本文擬分析公允價值在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中的應(yīng)用及影響因素，并據(jù)此提出相關(guān)對策建議。公允價值在投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的應(yīng)用研究一、研究背景及意義1. 研究背景 2006年2月15日，我國發(fā)布了以公允價值運(yùn)用為最大亮點的會計準(zhǔn)則體系，這個標(biāo)志性的修訂體現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則國際趨同的大趨勢。目前，新準(zhǔn)則體系已經(jīng)進(jìn)入全面實施階段。在發(fā)布的38個具體會計準(zhǔn)則中，設(shè)計會計要素計量的有30個。在這30個設(shè)計會計要素計量的準(zhǔn)則中，有17個程度不同地運(yùn)用了公允價值計量屬性。在新企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則中，對公允價值的定義是：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉交易情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，公允價值與歷史成本并不是對立的概念，它是客觀經(jīng)濟(jì)等環(huán)境變化的產(chǎn)物。在新企業(yè)會計準(zhǔn)則中大量采用公允價值計量屬性對大部分資產(chǎn)進(jìn)行計量，其原因在于公允價值最能公允反映一項資產(chǎn)的真實價值。企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號投資性房地產(chǎn)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式也可以采用公允價值模式。其中優(yōu)先選擇的是成本模式，而公允價值模式必須滿足特定條件時方可選擇。公允價值強(qiáng)調(diào)公平、自愿的交易價格，是基于活躍市場對資產(chǎn)或負(fù)債價值的認(rèn)定，具有可靠性和相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。舊會計準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)進(jìn)行常規(guī)的對待，無法反映出投資性房地產(chǎn)保值增值的特征，難以向社會公眾和投資者提供客觀、真實、公允的會計信息。把公允價值計量屬性引入投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式中，可以反映各項房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值，提高會計信息的真實性和可靠性。這也正是公允價值計量屬性產(chǎn)生的根本原因，可謂實至名歸。另外，引入公允價值，將在很大程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境比較景氣，而原會計準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)都是以歷史成本計價。所以，在一般情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于賬面價值，在由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式的當(dāng)期會大幅增加其凈資產(chǎn)。同時，在公允價值計量模式下不計提折舊，不提減值準(zhǔn)備，公允價值與賬面價值之間的差額將計入當(dāng)期損益，如果投資性房地產(chǎn)在當(dāng)期有較大的增值，將大幅提高企業(yè)的利潤?；谝陨细鞣N相對于成本模式的優(yōu)勢，在新準(zhǔn)則剛剛出臺時，各界普遍預(yù)測很多公司會傾向于采用公允價值模式。2. 研究意義近兩年上市公司報告顯示出，眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點公司采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的寥寥無幾，大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。社會各界對公允價值計量屬性的應(yīng)用引起了很大的爭議。爭議的熱點就在于如何確定該項資產(chǎn)的公允價值。采用公允價值計量屬性最大的一個市場條件，就是必須具備完善且成熟的要素市場。由于我國市場經(jīng)濟(jì)體制僅是初步形成，還存在很多問題，充分的市場競爭尚不能完全展開。在這種情況下，很多會計要素的市場價值無法獲得，公允價值計量的相關(guān)數(shù)據(jù)、資料不容易得到，計量的實際操作難度較大。如果要得到可靠的數(shù)據(jù)資料，就必須以付出高昂的成本為代價。但是，公允價值的推廣畢竟是一種大趨勢，是無法避免的，如何推廣公允價值的應(yīng)用就成了亟待解決的問題。因此，對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的研究就很具有現(xiàn)實意義。 本文通過對公允價值理論的研究，從剖析公允價值理論為基礎(chǔ)出發(fā)，結(jié)合上市公司數(shù)據(jù)分析分別采用公允價值和成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對其財務(wù)報表的影響，并指出公允價值計量模式的利弊，從而得出一些結(jié)論，對如何推廣公允價值的應(yīng)用提出建議。本文的研究結(jié)果有助于上市公司及財務(wù)報表使用者了解公允價值計量模式下會計信息的真實性及可靠性，并在此基礎(chǔ)上為企業(yè)管理層對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇提供參考。二投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀及存在問題1. 投資性房地產(chǎn)計量模式相關(guān)規(guī)范財政部2006年頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)規(guī)定：只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。企業(yè)一旦選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件：1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。投資性房地產(chǎn)成本模式，是指投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用成本計量，與固定資產(chǎn)類似，需計提折舊與減值準(zhǔn)備。與投資性房地產(chǎn)公允價值模式對應(yīng)，一般沒有活躍的市場，采用投資性房地產(chǎn)成本模式的，之后在一定條件下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式。從企業(yè)會計準(zhǔn)則我們可以看出，成本模式和公允價值計量模式在運(yùn)行環(huán)境和條件、計量基礎(chǔ)、是否計提減值準(zhǔn)備以及反映的信息和后續(xù)影響方面都有所不同。很多上市公司高管都青睞成本模式。但因為公允價值計量依靠的是更接近市場價格的房地產(chǎn)的價值，所以能更公允地、客觀地反映上市公司投資性房地產(chǎn)報表時點的市場價值，有助于會計報表信息需求者更好地了解上市公司資產(chǎn)狀況，增強(qiáng)會計信息的決策有用性。所以兩種模式各有市場，但同時市場價值的波動使得投資性房地產(chǎn)價值波動頻率增加，不確定性提高，投資者投資收益率的波動性增加，加大了投資風(fēng)險。在選擇計量模式時必須充分考慮公司的風(fēng)險承受能力和管理需要。2投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀2008年的全球金融危機(jī)對公允價值理論的爭議急劇放大。以華爾街為代表的美國金融界率先向公允價值會計發(fā)難，得到了政界的大力支持。會計界雖堅決抵制對公允價值的無端指責(zé)，但承認(rèn)公允價值計量需要改進(jìn)后金融危機(jī)時代公允價值會計的改革正在如火如荼地進(jìn)行中，金融穩(wěn)定理事會（FSB）和金融危機(jī)咨詢組（FCAG）2009 年發(fā)布了改革意見和建議，國際會計準(zhǔn)則理事會（I-ASB）在 2010 年底前完成對第 39 號國際會計準(zhǔn)則（IAS39）的替代并在 2009 年 11 月出臺了新的金融工具準(zhǔn)則和減值模型征求意見稿。雖然學(xué)術(shù)界大多贊同公允價值的應(yīng)用是大勢所趨，但是如何使用公允價值確認(rèn)、計量和報告仍處于激烈的爭論中。筆者依據(jù)財政部全文檢索系統(tǒng)整理出我國上市公司20072011 年執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則情況的分析報告，并從中可以查閱到如下資料：上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式統(tǒng)計年份擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司數(shù)采用成本模式后續(xù)計量的公司數(shù)采用公允價值后續(xù)計量的公司數(shù)采用公允價值后續(xù)計量公司所占比例2007630612182.86%2008690670202.90%2009727701263.58%2010833806273.24%2011946911353.70%可以看出，在2007 2010 年期間，擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司分別有630 家、690 家、727 家833 家和946家，但絕大部分都采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的公司分別有18 家、20 家、26 家、27 家和35家，占擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的比例為2.86%、2.90%、3.58%、3.24%、3.70%，從這個比例來看，擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司對公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的反應(yīng)比較冷淡。特別是最近幾年房地產(chǎn)價格不斷上漲，理論上講，將公允價值計量屬性運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)，可以更加真實地反映資產(chǎn)的實際價值，可采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)卻很少。究其原因，是投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在我國的應(yīng)用面臨重重困難，這將會在本文的第四部分進(jìn)行闡述。從不同行業(yè)上看， 自2009年始,主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的公司在行業(yè)分布中的比例突增。自2008年起至2011年,主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的企業(yè)在占到當(dāng)年采用公允價值后續(xù)計量模式的公司總數(shù)的比例分別為:2008年14.29%、2009年 22.22%、2010年20.69%、2011年24.14%。由于2014年的年報未出,2014年的情況無法確定,本文僅能從已有的上市公司臨時公告中獲取變更計量模式的公司的信息。公司總量存在漏計的可能?？偨Y(jié)來看，因為成本模式在我國應(yīng)用時間比較長，已經(jīng)成為比較系統(tǒng)的方法體系，實踐中的問題主要集中在新興的公允價值計量模式上。3.公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題3.1企業(yè)確定公允價值金額的方法差異化從上表列示的運(yùn)用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司五年的年報披露的情況來看，確定公允價值金額的方法各不相同。特別是剛實行新會計準(zhǔn)則的第一年，即2007年，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的18家公司中，除3家公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法外，其余15家公司的投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量確定價格的方法主要有房地產(chǎn)評估價格（10家上市公司）、第三方調(diào)查報告價格（2家上市公司）、與擬購買方初步商定的談判價下限（1家上市公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（2家上市公司）；再如2008年，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的20家公司中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有房地產(chǎn)評估價格（14家公司）、第三方調(diào)查報告價格（1家上市公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（5家上市公司）；2009-2001年，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司確定公允價值的方法也是多種多樣，包括聘請房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估、由專業(yè)評估人士估價計量、以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查報告為依據(jù)計量、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等。3.2公允價值模式靈活性差會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)規(guī)定：企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?？梢姡髽I(yè)一旦采取公允價值模式計量就很難再調(diào)回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉(zhuǎn)性使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式而仍處于觀望態(tài)勢。3.3公允價值計量的可操作性低公允價值依然是準(zhǔn)則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題，具體到 房地產(chǎn)又有其獨特性。 房地產(chǎn)企業(yè)要采用公允價值模式， 必須滿足規(guī)定的條件。 首先，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場；另外，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其它相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。由于目前國內(nèi)缺乏活躍市場,市場化程度低。公允價值難以確定，所以獲取公允價值信息的成本較高。房地產(chǎn)公司采用公允價值模式需要聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中具體披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。4.公允價值計量模式無益于稅收相較于公允價值計量模式，成本模式對稅收更有利。成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重也成了不少企業(yè)選用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的一大顧慮。另外企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額在實際處置或結(jié)算時處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價值變動不計稅但卻不能計提折舊抵稅。四公允價值計量模式應(yīng)用困難的原因1.企業(yè)的自利選擇投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則給擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司提供了選擇空間，使擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司從自身的利益出發(fā)，不輕易使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。然而擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司為維護(hù)自身利益仍使用成本模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)，原因如下：一是投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對選擇使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的規(guī)定較為嚴(yán)格，其中包括：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，這一規(guī)定斷了上市公司如果不適應(yīng)公允價值計量而轉(zhuǎn)回歷史成本模式計量投資性房地產(chǎn)的后路持續(xù)可靠取得投資性房地產(chǎn)的公允價值成本高!難度大，而且投資性房地產(chǎn)的價值并不穩(wěn)定，采用公允價值有可能對上市公司產(chǎn)生不利影響；二是采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)將減少上市公司的現(xiàn)金流。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)意味著不再計提折舊或攤銷，意味著上市公司因失去折舊抵稅而減少現(xiàn)金流。對于上市公司來說，現(xiàn)金流就是生命線，現(xiàn)金流告急，將面臨立刻倒閉的危險。雖然使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)日益走高的情況下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非現(xiàn)金的未實現(xiàn)收益，對業(yè)績良好的上市公司來說并不需要；三是加劇財務(wù)信息的波動性。公允價值計量存在不穩(wěn)定性，有可能使上市公司價值出現(xiàn)較大波動，不利于上市公司穩(wěn)定發(fā)展，房價的日益上漲與宏觀調(diào)控的相互作用，再加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)的殘余影響，上市公司擔(dān)心使用公允價值會增加公司收益的不穩(wěn)定性，不利于公司健康持續(xù)地發(fā)展；四是增加上市公司提供財務(wù)信息的成本。公允價值的獲取難度大于歷史成本，需要聘請獨立的資產(chǎn)評估人員每年至少一次對投資性房地產(chǎn)價值評估，由此產(chǎn)生的評估費(fèi)用以及公司員工增加的工作量將增加公司的成本。、2.市場條件限制以及不健全的監(jiān)管機(jī)制由于目前相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則對于投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式所規(guī)定的兩個條件。我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)尚處于起步階段，生產(chǎn)資料市場、產(chǎn)權(quán)市場均在健全之中，國內(nèi)尚不具備完善、成熟的投資性房地產(chǎn)交易市場，很多房地產(chǎn)企業(yè)(特別是上市公司)隨意運(yùn)用公允價值等手段粉飾會計報表，使得公允價值這種計量屬性在應(yīng)用上無法判斷所用會計信息的可靠性，造成所謂公允價值不能真正地凸現(xiàn)“公允”。此外，對投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計量核心要求是環(huán)境公平交易，這種公平交易有賴于發(fā)達(dá)的資本市場、完善的資產(chǎn)評估制度以及相關(guān)配套法規(guī)等的支持。我國擁有大量國有企業(yè)以及擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司之間存在大量的關(guān)聯(lián)方交易，這些都導(dǎo)致我國市場存在并非建立在公平競爭基礎(chǔ)上的交易，限制了公允價值的應(yīng)用。3.專業(yè)人才緊缺專業(yè)人才不能滿足我國快速增長的經(jīng)濟(jì)的需求，高素質(zhì)專業(yè)人才仍很缺乏（其中高素質(zhì)是指高級專業(yè)水平和高尚的職業(yè)道德），具體表現(xiàn)在：一是缺乏高素質(zhì)會計專業(yè)人才，應(yīng)用公允價值的前提是要對公允價值進(jìn)行專業(yè)估計，我國目前具備高級專業(yè)水平和高尚的會計職業(yè)道德的會計專業(yè)人才尚不多；二是缺乏專業(yè)資產(chǎn)評估人才，目前我國資產(chǎn)評估專業(yè)人才的水平參差不齊職業(yè)道德水準(zhǔn)不一；三是缺乏專業(yè)的投資性房地產(chǎn)審計人才，雖然我國審計專業(yè)人員素質(zhì)在不斷提高，但是能夠根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特性有針對性地完成投資性房地產(chǎn)審計工作的還較少。五房地產(chǎn)企業(yè)公允價值計量模式相關(guān)問題的解決措施公允價值的運(yùn)用是與國際會計準(zhǔn)則接軌的必然，也是我國會計發(fā)展的需要。為此，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧ＷC成本計量模式向公允價值計量模式平穩(wěn)過渡。1.建立公平的投資性房地產(chǎn)交易市場，加快市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展 我國對公允價值的定義基本上是立足于交易價格， 是非貨幣性資產(chǎn)的交換價格或 者是債務(wù)清償?shù)慕痤~計量，并對公允價值的使用作出嚴(yán)格的規(guī)定，這種謹(jǐn)慎性的原則 與我國的市場經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境特征息息相關(guān)。 因此應(yīng)加快投資性房地產(chǎn)行業(yè)市場化水平 建設(shè)，不斷促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建立完善的生產(chǎn)要素市場、資本市場和商 品市場。同時。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)逐步建立與完善的進(jìn)程中，建立與健全與之相適 應(yīng)的投資性房地產(chǎn)市場體制并構(gòu)建完善、成熟的投資性房地產(chǎn)交易市場，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)處于充分的競爭環(huán)境之中，以此來確定投資性房地產(chǎn)的成本和市價，使會計 人員可以通過市場條件來獲得按公允價值定義所需的各種具體計量屬性形式， 從而在 會計環(huán)境上創(chuàng)造一個有利于公允價值全面推廣的外部條件。 2.加強(qiáng)對公允價值框架的研究，提高計量的可操作性 我國實行投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量的關(guān)鍵就是應(yīng)制定一個具有可操作性的公允價值計量的理論及應(yīng)用框架。這個指導(dǎo)框架應(yīng)包含對計量目標(biāo)的明確闡述、對公允價值所包含的經(jīng)濟(jì)要素的界定，使獲得投資性房地產(chǎn)計量信息的成本有一個合理的范圍。對于一般的投資性房地產(chǎn)交易，可以直接采用當(dāng)時當(dāng)筆交易價格或市價作為公允價值。對于那些偶然性房地產(chǎn)交易，可以通過充分競爭的交易方式來獲得其公允價值。在制定公允價值理論框架時，還要充分考慮到其易于操作性，這樣才能很好應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的會計實務(wù)操作中，使會計政策能夠落實到具體問題的解決中?；诳刹僮餍缘囊?，就需要在投資性房地產(chǎn)市場體制、市場資產(chǎn)或負(fù)債的估價系統(tǒng)等上深入研究， 在會計準(zhǔn)則與會計制度上以及有關(guān)規(guī)章制度上給予明確的有利于具體實務(wù)操作上的規(guī)范要求。同時，不斷加強(qiáng)公允價值計量的理論研究和提高其實際的技術(shù)操作水平，以促進(jìn)公允價值計量屬性在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的全面推廣應(yīng)用。3.加強(qiáng)對采用公允價值計量模式的監(jiān)管公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進(jìn)會計信息公允性、相關(guān)性的同時， 也為一些投機(jī)者提供了利用公允價值操縱利潤的可能。 我國應(yīng)建立獨立的會計監(jiān)督管 理體系，對企業(yè)會計操作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與控制，對會計舞弊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，明確舞弊主體的法律責(zé)任和對其懲罰機(jī)制。同時，應(yīng)加大國家監(jiān)督機(jī)構(gòu)、證監(jiān)會、國家審計 部門和財政部門的監(jiān)督范圍及力度，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定期的抽查和評審，防止會計利潤的非法操縱。為此，監(jiān)管者要不斷提升自身的治理水平