企業(yè)研究論文-略論宏觀調(diào)控背景下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路.doc

企業(yè)研究論文-略論宏觀調(diào)控背景下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路摘要：對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，目前的宏觀調(diào)控形勢和市場競爭環(huán)境并沒有嚴(yán)重到?jīng)]有退路的地步，也絕不意味著中小開發(fā)商就沒有了生存空間，但是固守著傳統(tǒng)的發(fā)展模式和競爭戰(zhàn)略，肯定是不行的。為了尋求突破，實(shí)現(xiàn)突圍，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)迅速找準(zhǔn)自己的定位，找到自己的優(yōu)勢，制定自己的發(fā)展戰(zhàn)略，走與大型房地產(chǎn)企業(yè)不同的路。做到揚(yáng)己之長，避己之短，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢和特長。根據(jù)當(dāng)前宏觀調(diào)控和市場環(huán)境，筆者認(rèn)為對中小型房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)以差異化戰(zhàn)略、企業(yè)聯(lián)盟作為自身發(fā)展之路的取向。關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；中小型；房地產(chǎn)企業(yè)；差異化。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)力遜色的情況下，需要采取積極的、進(jìn)攻的差異化戰(zhàn)略來改變被動、落后的形勢。中小企業(yè)競爭戰(zhàn)略的核心應(yīng)該是：在總體實(shí)力不足的情況下，集中力量，爭取在局部市場形成優(yōu)勢，通過局部的勝利，積小勝為大勝，提高自己的市場地位，促進(jìn)自己的發(fā)展。一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略的主要內(nèi)容1、經(jīng)營差異化：市場細(xì)分原則下的縫隙經(jīng)營策略中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模、資金和技術(shù)力量等方向的局限，在與同行大企業(yè)競爭中難免處于劣勢。為此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型縫隙產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的不足。這樣的縫隙領(lǐng)域是很多的，諸如市場規(guī)模較小，對大企業(yè)來說生產(chǎn)價值不大的產(chǎn)品；大企業(yè)認(rèn)為信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)大的產(chǎn)品。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中，應(yīng)隨時注意和尋找這樣的縫隙領(lǐng)域，根據(jù)自身的特點(diǎn)，有選擇地進(jìn)入。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在尋求市場縫隙時，要做到能及時分析市場的趨勢，善于捕捉機(jī)會，一旦看準(zhǔn)了生產(chǎn)項(xiàng)目，要果斷做出決策，并借助企業(yè)內(nèi)外的技術(shù)人員和專業(yè)力量，迅速制定詳細(xì)的生產(chǎn)計(jì)劃，抓緊組織生產(chǎn)，并在最短時間內(nèi)拿出產(chǎn)品推向市場。因?yàn)樵谑袌龈偁幹?，每個中小型房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求這一縫隙領(lǐng)域。市場縫隙領(lǐng)域的競爭，實(shí)際上就是中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間的平等競爭，誰能搶先進(jìn)入，誰就占領(lǐng)優(yōu)勢，否則就要坐失良機(jī)。2、產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路產(chǎn)品附加值決定企業(yè)利潤。我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過政策的洗禮后，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本，尤其是土地成本開始飆升。純粹的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)在政府和市場的雙重博弈下變得利潤微薄了，收益的大頭只能從房產(chǎn)市場中來挖掘。因此中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路，來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。3、項(xiàng)目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)作為一種商品，和其他商品一樣，都要面臨市場的選擇，也就是消費(fèi)者的選擇，再加上目前搶灘房地產(chǎn)市場的企業(yè)越來越多，誰都想在激烈的競爭中分得一杯羹，于是，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，注重對市場和消費(fèi)者需求的研究，通過對市場進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費(fèi)對象，從而確保自己的開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場。這一戰(zhàn)略依靠的前提思想是:公司能夠以高的效率、更好的效果為某一狹窄的戰(zhàn)略對象服務(wù)，從而超過在較廣闊范圍內(nèi)競爭的對手們。這樣做的結(jié)果，是公司通過滿足特殊對象的需要而實(shí)現(xiàn)了差異化，或者在為這一對象服務(wù)時實(shí)現(xiàn)了低成本，或者二者兼得。4、區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入二、三、四級城市為主在現(xiàn)階段，在中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的珠三角、長三角及環(huán)渤海灣三大區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，且市場競爭相當(dāng)激烈。隨著實(shí)力的不斷增加，這些大型企業(yè)以及實(shí)力外資企業(yè)，已經(jīng)攜資向中國內(nèi)地中部及西部省會一級城市挺進(jìn)。在這種環(huán)境下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊的二、三、四級中小城市，這樣做的好處有五個:第一，避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)同城競爭，尋求新的適合自己的發(fā)展空間，通過空間的轉(zhuǎn)換來取得競爭優(yōu)勢。第二，在這些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于其地價、房價總體較低，存在相當(dāng)?shù)纳仙臻g，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得較高的投資回報(bào)率。第三，與那些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)的開發(fā)企業(yè)在企業(yè)文化、技術(shù)水平及資金實(shí)力上都具有明顯的優(yōu)勢。第四，可充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，解決資金和拿地上的難題。第五，通過在當(dāng)?shù)貙で蠛献骰锇?，搞好和?dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)企業(yè)的關(guān)系，取得政策的支持。在對市場進(jìn)行充分細(xì)分的基礎(chǔ)上，選擇適合自己資金實(shí)力和技術(shù)專長的市場進(jìn)入。比如一些中小城市里的舊危房改造、爛尾樓處置及廢棄地改造等項(xiàng)目，只要選擇得當(dāng)，仍然可以得到良好的發(fā)展機(jī)會。二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟形式所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)出于對整個(或局部)市場的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標(biāo)的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。其特征顯示出聯(lián)合是自發(fā)的、非強(qiáng)制的，聯(lián)合各方仍保持著本公司經(jīng)營管理的獨(dú)立性和自主經(jīng)營權(quán)，彼此依靠相互間達(dá)成的協(xié)議聯(lián)結(jié)成松散性的整體。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟，不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作關(guān)系，更應(yīng)該涵蓋開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、建筑商、代理商、廣告公司、物業(yè)公司等上下游企業(yè)，乃至家電等房地產(chǎn)相關(guān)部品生產(chǎn)行業(yè)、學(xué)校等科研機(jī)構(gòu)之間的長期合作關(guān)系。1、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式（1）資源互補(bǔ)型：這種聯(lián)盟模式不是簡單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴(kuò)大，其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強(qiáng)勢資源的聯(lián)合?？梢哉f在國際地產(chǎn)市場中通常都是采用這種方式，也是一種比較適合中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一種形式。通常有一個發(fā)起人作為組織者，組織多家企業(yè)(包括地產(chǎn)公司和非地產(chǎn)公司)，聯(lián)合競買或收購或投資合適的地產(chǎn)，在約定的期限內(nèi)共同對地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(包括購地、融資、開發(fā)、租售)，其管理模式是集合操作加專業(yè)顧問。在財(cái)務(wù)管理方面的組織緊密性與獨(dú)立性、組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)化操作、爭議解決的中立性、聯(lián)合體系的穩(wěn)定性、廣泛性及國際性方面，都是值得國內(nèi)欲走聯(lián)合之路的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采納和借鑒。由此延伸，未來很可能還將出現(xiàn)專業(yè)房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)基金服務(wù)型企業(yè)，以及房地產(chǎn)與金融兼營型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（2）交叉營銷型：這種整合聯(lián)盟模式的最大特征就在于身處不同行業(yè)的企業(yè)間通過結(jié)成聯(lián)盟，進(jìn)行交叉營銷，以達(dá)到擴(kuò)大業(yè)務(wù)的目的。（3）經(jīng)驗(yàn)共享型：房地產(chǎn)的行業(yè)特征決定，很多企業(yè)在進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張時，都會或輕或重地表現(xiàn)出一定的水土不服問題，解決這一問題最直接的方式就是與當(dāng)?shù)爻晒ζ髽I(yè)通過聯(lián)盟，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)共享。一般而言，一個大型房地產(chǎn)企業(yè)在異地進(jìn)行投資時，往往通過和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作聯(lián)盟，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。（4）分工協(xié)作型：這種聯(lián)盟模式與交叉營銷相近似，所不同的是，參與聯(lián)盟的企業(yè)多數(shù)是屬于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)，各企業(yè)都專心地集中于某一產(chǎn)品，而其他的附帶產(chǎn)品可能不是最專業(yè)的，所以聯(lián)盟就把各企業(yè)最弱項(xiàng)的部分用最專業(yè)的部分來補(bǔ)充。這種模式突破了行業(yè)之間的邊界，使投資觸角一開始就延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上下游，是整個產(chǎn)業(yè)鏈上的聯(lián)盟，同時，相關(guān)產(chǎn)品還可以進(jìn)入到其他