《房產細則講義》PPT課件.ppt

浙江省房屋建筑面積 測算實施細則 (2007-7-1試行),浙江省省房產測繪執(zhí)行的主要標準依據是房產測量規(guī)范和本細則。為了掌握全省房產測繪成果質量情況，2009年至今，省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省測繪與地理信息局已連續(xù)三年對全省11個地市房產測繪成果質量進行了監(jiān)督檢查。2011年開始正式對本細則進行修訂,現(xiàn)修訂工作基本完成。 下面在講解細則的基礎上，引用部分細則征求意見稿內容，與大家交流探討。,說 明,目 錄 1 總則.1 2 術語.1 3 一般規(guī)定.6 4 房屋建筑面積測算規(guī)則.9 5 共有建筑面積的測算.14 6 附則.17,1.總則 1.1 目的和依據 為規(guī)范房屋建筑面積的測算，依據房產測量規(guī)范（GB/T17986-2000）和國家有關規(guī)定，并結合我省實際，制定本細則。 1.2 適用范圍 本細則適用于浙江省行政區(qū)域內的房屋建筑面積測算。（本細則適用于浙江省行政區(qū)域內建設工程規(guī)劃許可方案審查、竣工規(guī)劃核實、房屋建筑面積測算。）,說 明,總則規(guī)定了本細則制定依據、實施范圍及被實施的主體。 總則含義：國家標準是細則制定的主要依據,國家有關規(guī)定是指住建部以上發(fā)布的規(guī)定;被實施的主體是適用于我省行政區(qū)劃范圍內的全部的房屋，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農村。,術語指各學科中的專門用語，用來正確標記各個專門領域中的事物、現(xiàn)象、特性、關系和過程。其基本特征有： 專業(yè)性 術語表達各專業(yè)的特殊概念。 科學性 術語的語義范圍準確。 單義性 術語在專業(yè)范圍內具有單義性。 系統(tǒng)性 在一門科學中，術語的地位在該專業(yè)的概念系統(tǒng)中確立。,2.術語,房產測量規(guī)范中沒有術語，為了更準確理解細則各條款含義，引入了術語，定義了部分房產測繪相關對象。細則中術語定位于房產測繪，對條款涉及的對象作進一步解釋。,2.1 房屋及組成,指人工建造，并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其它活動的空間場所，一般由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)染哂谐兄睾蛧o作用為主要構件組成的永久性建筑；房屋包括主體房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附屬設施包括廊、陽臺、門（飄窗）、室外樓梯、臺階、（露臺）等；房屋的圍護物包括圍墻（墻體）、柵欄（刪除）、欄桿等。,房屋和人們生活生產緊密相聯(lián)。建筑物包括房屋和構筑物，構筑物有橋梁、道路、煙囪等，構筑物不屬于房屋建筑面積測算范圍。房屋的外延：主體房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物。,2.1 說 明,指房屋中，由組成結構的梁、板、柱等主要構件相互連接而構成的，形成能承載房屋荷載的空間體系。主體結構必須具有符合技術要求的強度、韌性、穩(wěn)定性，以確保承受房屋本身及其附屬設施的各種荷載。房屋主體結構范圍一般指支撐房屋主體的梁、板、柱等主要構件結構最外圍水平投影以內部分。 目的：明確房屋主體結構內建筑空間應按房屋計算全部建筑面積。,房屋主體結構,2.2 房屋面積測算,房屋各層水平（投影）面積的測量與計算。包括房屋建筑面積房及其套內建筑面積、共有建筑面積、房屋產權面積、房屋使用面積等的測量與計算。 此處強調房屋面積測的是水平投影面積，不是斜面面積、表面面積、側面面積等。,水平投影面積的感性認識,2.3 房屋的建筑面積,指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。 此引用的是房產測量規(guī)范中原文，從定義中可以知道一幢房屋總建筑面積=房屋主體結構（外墻（柱）勒腳以上）各層水平投影面積+地下室面積+房屋各層附屬設施（陽臺、挑廊、室外樓梯等）面積。,2.4房屋的套內建筑面積,指房屋套門范圍內由產權單元的權界線所圍成的水平投影面積。房屋的套內建筑面積一般由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。 戶室中套門范圍內權界線所圍部分稱為套內。寫字樓、商場等的基本產權單元延伸為套內。,2.5 房屋的共有（公用）（共用）建筑面積,指房屋內各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應分攤的共有（公用）(共用)建筑面積和不分攤的共有（公用）(共用)建筑面積。 房屋共有建筑面積的前提是共同占有，使用并不一定占有。產權的內涵是所有權，既房屋的使用、收益和處分權力。共有建筑面積有應分攤共有建筑面積和不應分攤共有建筑面積。如：公益性用房、為多幢服務設備房等為不應分攤的共有建筑面積。,2.6房屋的產權面積,指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣（市）級房地產行政主管部門登記確權認定（刪除）。 物權法出臺后，房產管理部門對房屋產權只作登記。但登記機構對用作房屋登記材料的測繪報告的審查，不能拘泥于形式審查或實質審查，應該是證據審查。登記機構在法定職責范圍內，須對該證據的真實性、合法性、有效性盡到力所能及的注意義務。,2.7 房屋的使用面積,指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。(不包括墻、柱等結構構造和內保溫層的面積。) 房屋的使用面積即套內房屋的使用面積：指套內各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和。,2.8商品房的銷售面積（刪除）,指購買者所購買的套（單元）內建筑面積與應分攤的共有面積之和。,幢,指一座地上獨立，主體結構為一整體，在使用功能上不可分割，包括不同結構、不同層次的房屋。 幢是房屋建筑面積測算的基本單位，幢的認定對于共有面積分攤十分重要，如一房屋認定為多幢房屋，則為該房屋服務的共有面積就屬不應分攤的共有面積。 幢應從房屋結構和使用功能上同時認定。,2.9層高,指下層地坪或樓板面到上層樓板上面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。,地坪一般指房屋室內或室外的自然地面，經過人工處理后所形成的表面（不包括再處理的表面），例如水泥（包括砂石）地面、填土夯實至設計0.0m的房屋內地面。如認定為空心磚等故意抬高地面，計算層高則要扣除空心磚的厚度。,2.10 凈高 指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構件底面之間的垂直距離。 房屋凈高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面間的垂直距離，可作測量層高時的參考。,層高凈高示意圖,指房屋室內地坪0以上，層高2.20m以上，按樓板或地板結構分層的樓層。 自然層相對于附層（夾層）等而言，通俗地認為常見的房屋自然形成的層次。,2.11自然層,2.12技術層（設備層） 指專用于為安裝布設水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設備和管道且供人員進入操作、檢修用的空間層（包括設備層、轉換層等）（刪除）。,把設備層、轉換層及操作層等歸類為技術層，便于表述和規(guī)定。,2.13 夾層（附層）,指房屋自然層內未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構的局部樓層。 “局部”是相對于房屋整個層面而言，夾層位于房屋整體結構內。,2.14插層 指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關聯(lián)而加插進去的局部樓層。 區(qū)別于夾層，它不在房屋整體結構內，在房屋層與層之間。,2.15 架空層 指建筑物（房屋）中僅以結構體作為支撐、無外墻圍合（圍護結構）的敞開空間層。 一般為底層架空，架空部位為通道、水域或斜坡等。（刪除） 架空層一般指底層，現(xiàn)在有的房屋中部或頂部設架空層，如：空中花園。有墻體圍護的計算建筑面積。,架空層圖例,2.16 地下室,指房間室內地坪低于室外地面超過該房間室內凈高的1/2的房屋地下使用空間。,2.17 半地下室,指房間室內地坪低于室外地面超過該房間室內凈高的1/3但不超過1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。,2.18 閣樓（暗樓）,指利用坡形屋頂（人字梁頂）的上部空間（悶頂部分）的那部分使用空間。,無窗無固定樓梯的閣樓（暗樓）不計算房屋建筑面積。,閣樓的概念區(qū)別于斜面結構屋。 閣樓是利用人字梁屋頂形成的三角形空間加以利用。其本身（包括屋頂）并不承載應力，應力用若干個構件連接成若干個三角形而成的結構荷載（如圖）。 而斜面結構屋的屋面本身要荷載。,閣樓（暗樓）與躍層對比圖,防潮層 指防止水分進入墻面而設置的材料層。 引入“防潮層”概念為了便于理解4.1.1 i）關于地下室、半地下室的面積計算。,指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。,2.19 騎樓,2.20 過街樓 指底層（部）有道路通過的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。,2.21功能區(qū),指根據不同使用功能而劃分的房屋建筑區(qū)域（指根據房屋不同規(guī)劃用途和設計功能而劃分的局部樓層或局部區(qū)域）。功能區(qū)可再分為若干個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。 功能區(qū)是具有某一使用功能的區(qū)域，根據房屋的設計和規(guī)劃批準的功能劃分?？砂礃菍觿澐忠部砂淳植繀^(qū)域劃分等。,2.22 設備間（房）,指幢內（獨立的）有具體明確的用途，用于設置各種應用設備以及進行綜合布線交接的房屋，包括配電、變電、有線網絡等用房。以規(guī)劃行政主管部門確認的竣工圖所標定的用途認定。（刪除） 設計為設備間，實地為空置房，則以計算單元（套）認定。計入共有面積的設備間要有明確用途且實地有設備。實測時對設備間必須核實。,設備間（房）圖例,2.23 屋頂水箱間（水箱間）,指突出房屋屋面，有維護結構，有頂蓋的，內置蓄水裝置的房屋。（指建有儲水池和機械設備的房屋，用砼建造的水箱或儲水池不屬此范圍） 水箱間與水箱是不同的，水箱間是房屋，水箱是構筑物。,2.24 屋頂樓梯間,指沿樓梯通道到達屋頂，突出房屋屋面，四周有圍護結構，有頂蓋，供頂層維修或安全出入用的房屋。,2.25屋頂電梯機房,指沿電梯井通道到達屋頂，突出房屋頂層，有頂蓋，供設置、停放、檢修升降電梯的房屋。,2.26門廳,指建筑物（房屋）中位于出入口處、用于接納和疏散人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間等的交通樞紐空間。,門廳的作用就是樞紐，通過門廳的過渡，可以到達各使用空間。,2.27大堂(刪除),指具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的使用空間。,大堂一般和門廳合二為一，是一個過渡空間，可以在此處稍作停留或休息（如大堂吧）。,前室,指設置在進入電梯、樓梯間之間的過渡空間。,2.28 廊,指聯(lián)系建筑物（房屋）的水平交通空間。指與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。 （柱廊：有頂蓋和支柱，供人們通行的水平交通空間。） （架空通廊：以兩端房屋為支撐，有圍護、無支柱的架空通道。） 檐廊：設置在建筑物底層出檐下的（房屋檐下的）水平交通空間，一般兩端有圍護、無柱，且有平臺（應高出室外地面一個臺階以上（刪除）。,2.28 廊,挑廊：挑出房屋外墻的，與房屋相通，有頂蓋、有圍護（欄桿）、無支柱的水平交通空間。 回廊：在建筑物（房屋）門廳或大堂內，設置在二層或二層以上的回形走廊。 門廊、門斗：指建筑物（房屋）門前突出的有頂蓋和支柱（或墻）的通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結構牢固的頂蓋；以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風、御寒等作用的過渡性建筑空間。,廊有很多種，以上只是對常見的作了明確。在定義中，指一般情況，如存在沒有上蓋的架空通廊（不計面積）。檐廊，多數(shù)沒有圍護，注意不要把山墻的延伸（裝飾性）當作圍護。,挑廊,門斗,門廊,回廊,柱廊,檐 廊,有 柱 雨 篷,寧波市東方威尼斯,麗水市水木清華苑28幢,門斗的問題,在外業(yè)檢查中發(fā)現(xiàn)：很多測繪單位對門斗的理解不清楚，面積未計算，或是未計入幢分攤。,2.29 陽臺,指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結構等，供人們活動、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設施。 陽臺是房屋附屬結構，無論形式如何，只要所起的作用是陽臺，就按陽臺的測算規(guī)則計算建筑面積。（后面會有講到陽臺計算條款）,室外設備平臺,指位于房屋主體結構外，供空調外機、熱水器組等設備擱置檢修，與房屋內部或陽臺不相通的空間。 室外設備平臺不計算建筑面積，但房屋主體結構內，用于放置室外空調等大型設備，且采用木、金屬等材質作為圍護的建筑空間，不論是否與戶內相通，均按其外圍水平投影計算建筑面積。房屋主體結構外，與戶內相通、用于放置室外空調等大型設備，且采用木、金屬等材質作為圍護的建筑空間，按其外圍水平投影面積的1/2計算。,室外設備平臺圖例,2.30 雨篷,指設置在建筑物（房屋）進出口上部的遮雨、遮陽篷。,雨篷也稱雨罩，有無柱與有柱之分。無柱的一般不予考慮（包括上面懸掛的）。有柱的其實就是門廊，但有是否直接連接房屋的不同形式。,2.31 飄窗,指與房屋室內相連通，為房間采光和美化造型而設置的突出房屋外墻（主體結構）的窗。,飄窗的形式各異，其本質仍然是窗。是房屋附屬結構，位于房屋主體結構外。,2.32 樓梯,指設置于房屋室內或室外聯(lián)接房屋各層之間階梯式的垂直交通通道，是樓房的交通設施。,樓梯的形式多種多樣，按樓梯梯段的布置方式可以分為直跑、雙跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式等；按結構的受力特點可以分為梁式、板式和懸挑(臂)式；按使用材料可分為鋼、木和鋼筋混凝土樓梯等。樓梯的主要構件一般有踏步板、斜梁、平臺板和平臺梁，有時還有基礎等。次要構件有扶手、欄桿(或欄板)、踏腳板等。樓梯分室內及室外。,2.33室外樓梯,指依靠房屋外墻體搭建在房屋外側的（或搭建在房屋外墻體上），位于房屋主體（結構）外，通達房屋各層的固定樓梯。,室外樓梯按水平投影面積計建筑面積，室內樓梯一般形成樓梯間，按房屋計算建筑面積。室外樓梯一般是N-1（N指層數(shù)）個水平投影面積。,2.34電梯井,指用于設置（刪除）電梯升降的垂直通道。,觀光電梯是特殊的電梯井。,2.35 臺階,指建筑物（房屋）出入口處不同標高地面或樓層不同標高處設置的供人行走的階梯式連接構件。室外臺階還包括與建筑物（房屋）出入口連接處的平臺。,臺階是構筑物。有一類稱為廣場式樓梯的臺階。,2.36 主墻,指房屋豎向平面或曲面構件，并主要用來分隔房屋內外環(huán)境空間，是建筑物（房屋）的主要承重載體之一。 主墻一般是房屋承重載體之一，位于房屋外圍四周的墻稱外墻，外墻主要起圍護作用，還有美觀和防風、雨、雪的侵襲以及隔熱、隔聲作用。位于房屋內部的墻稱內墻，主要起分隔房間的作用。,2.37 圍護結構,指圍合建筑空間周圍（四周）的墻體、門、窗、欄桿（刪除）等。 這里重點是“結構”，通過結構將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，起隔離作用。結構可以是墻體、梁、門、窗等。,圍護結構圖例,2.38 幕墻,指突出于建筑主體結構以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護結構。（指由結構框架與板材等組成，不承擔主體結構荷載的建筑結構）。,2.39 圍護性幕墻,指直接作為建筑物外墻起圍護作用(設置在房屋結構底板以內或與房屋結構底板外圍齊平，直接作為房屋外墻起圍護作用)的幕墻。,2.40 裝飾性幕墻,指設置在建筑物墻體外起裝飾作用(在房屋結構底板以外，僅有支架與房屋結構相連)的幕墻。,幕墻面積計算,1以玻璃、金屬等材料作幕墻的，房屋底板沿口與幕墻間的空間及幕墻不計算建筑面積。 2裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。 3.玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認定，以設計單位出具的說明書為準。,2.41勒腳,指建筑物(房屋)的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。,勒腳的目的是保護近地墻身，加固墻身和對建筑立面產生一定的效果，常見作法有用堅實材料砌筑和抹灰或天然石料鑲砌。,2.42露臺（平臺）,指供居住者進行室外活動的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護結構，無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護結構水平投影面積1/2的活動空間。,2.43 復式住宅,指套內空間跨躍兩（個）樓層以上（含）的住宅，廳（的）高（度）為兩樓層（及）以上高（刪除）。,2.44 錯層,指套內部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內空間水平投影仍為一個層面，無重疊面積的房屋。,2.45 躍層住宅（房屋） 指房屋套內空間跨躍兩個自然層（樓層）以上的住宅（房屋）（，其有內部樓梯聯(lián)系上下層）。,2.49 多功能綜合樓（商住樓）（刪除）,指一幢樓內，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積有不同功能和服務對象。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。,2.47結構轉換層,指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結構類型，通過該樓層進行結構轉換（房屋中上下采用不同結構類型進行轉換的樓層)。,2.48 消防（刪除）避難層（避難空間）,指因消防需要在超高層建筑中每隔一定高度或頂層留出作消防避難用的樓層（避難空間）（高層及超高層建筑中，因消防安全需要專門設置的供人們疏散避難的樓層（或空間）。,2.49公共(消防)通道,指作為公眾通行的通道，或（為滿足房屋消防或公眾通行需要而專門設置的）與市政（小區(qū)）道道路連通的穿越建筑的通道。,所謂公共是指不含任何利益行為的通道。不須任何條件都可以經過的通道。不用擔心會關門、不會封閉等。多指道路邊用作人行道的通道。,2.50 公共開放空間,指建筑物（房屋）內部（全天開放）供公眾使用的空間（或室外場地空間）。,2.51裙樓、塔樓,指建筑群中，高樓層建筑的水平投影面積是低樓層建筑水平投影面積的1/3以下時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。（通過結構轉換層將水平投影面積較大的低層房屋和水平投影面積較小的高層房屋組合為一幢建筑，低層部分稱為裙樓，結構轉換層以上（含）高層部分稱為塔樓。）,裙樓、塔樓實例,2.52 斜面結構屋,指設計建造時房屋的頂層部分是坡形屋頂結構，且與房屋整體結構連為一體；其中符合自然條件的建筑面積應達到整個層面建筑面積的2/3以上（,專供人居住和日?；顒拥目臻g）。 斜面結構屋是新型建筑形式，其作用在于免設防水層、保證頂樓保溫隔熱性能，美化城市整體環(huán)境。注意斜面結構屋與閣樓（暗樓）、人字梁屋頂?shù)膮^(qū)別。斜面結構屋層高達到2.20米處應計算建筑面積。,斜面結構屋圖例,2.53伸縮縫(溫度縫),在長度較大的建筑物（房屋）或構筑物中，設置在基礎以上的豎直縫，將建筑物（房屋）或構筑物分隔成段，借以適應溫度變化所引起的伸縮，避免產生裂縫。亦稱溫度縫。 還存在抗震縫、沉降縫等類似的構件，有時不在同一建筑中。,伸縮縫(溫度縫)圖例,2.54 群樓式建筑,指同期規(guī)劃、同期建設、裙房(樓)和塔樓為一整體的建筑。 群樓式建筑是一個建筑群，規(guī)劃許可同期規(guī)劃、同期建設，其基礎、結構連同地面上的建筑是一整體，沒有從基礎以下開始的變形縫（基礎以上的伸縮縫是結構一體的）。,群樓式建筑圖例,2.55連體樓,指多幢樓房通過地下室或（、）架空通廊或地面廊相連的建筑群。 連體樓區(qū)別于群樓式建筑，也是一個建筑群，但不屬一整體結構，是通過地下室、架空通廊或地面上的廊相連的多幢房屋。,連體樓圖例,房屋基本單元,指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房屋或特定空間。 此術語為引用房屋登記辦法。房屋測算以幢為單位，幢內共用建筑面積分攤到房屋基本單元。,核心筒,指建筑物中解決垂直通道、設備電氣垂直管線、聯(lián)系其他建筑空間的結構體系。一般由電梯井、樓梯間、電水管井、前室等部分構成。 明確核心筒內容及作用。,房屋編號,指房地產登記機構按照規(guī)定的規(guī)程為房地產登記基本單元編排的號碼，房屋編號應具有唯一性、確定性、不變性。 應產權信息化管理需要，房屋應設置編號，標定房屋登記基本單元的唯一性。,3一般規(guī)定,“一般規(guī)定”主要涉及房產測繪實際操作標準，提出了須經規(guī)劃、設計認可的要求。房產測繪標準滯后房地產發(fā)展一直存在，現(xiàn)在房產商聯(lián)合設計與規(guī)劃，研究如何開發(fā)房屋的利用空間而不計建筑面積，不超規(guī)劃批準的總建筑面積與容積率，規(guī)避稅和土地出讓金等，在一房一價中拋出房屋利用率高的賣點。如房屋主體內的入戶花園、飄窗，擴大設備平臺等。 此外，對面積和量距的精度要求、測量方法、取位要求、邊長丈量方法加強了規(guī)定，對測算及內容、房屋層數(shù)、幢的認定等作了細化。,3.1,用于房屋產權登記的建筑面積測繪應當在通過規(guī)劃竣工驗收（核實）的竣工圖及有關資料和房屋客體相一致時實施。因施工變更造成房屋建筑面積變化，或層數(shù)改變或共用建筑面積變化等的，須經原設計單位同意和規(guī)劃行政主管部門批準后出具測繪成果。設計單位對提供的圖紙和說明書負責。,竣工圖和房屋客體一致時才能進行房產測繪，是實地量測法的要求。 當房屋有了變化，設計變更，結構進行了調整，須經設計單位同意和規(guī)劃主管部門批準，是對四方面一致性要求，建造開發(fā)者、設計、規(guī)劃、施工單位。出具房產面積時應當核對竣工圖和房屋客體是否一致，審核竣工后房屋客體與預測繪成果是否一致，如出現(xiàn)變化，經規(guī)劃部門確認和設計單位說明后，出具實測繪成果。,說 明,3.2,測繪人員應根據國家標準和規(guī)定及本細則進行測繪，采用實地量測法，以測繪數(shù)據進行建筑面積測算。竣工圖數(shù)據經實地測量，其圖上標注尺寸符合實測精度要求時，圖紙尺寸可供測算使用。房屋實地測量時必須繪制草圖。所有的邊長尺寸經實地測量后，必須進行邊長配賦，滿足整線段等于分線段之和或矩形對應邊相等等幾何條件要求。,幾年來的檢查掌握，我省房產測繪多數(shù)采用設計圖紙數(shù)據或實地僅核對幾個主要數(shù)據，人為誤差概率高，也不符合實地測繪的理念。考慮了各種誤差后，房產測繪提出了中誤差、限差。雖然存在放樣誤差、定線誤差、施工誤差、測量誤差等，如不存在測量錯誤，采用設計圖紙數(shù)據作為房產測繪成果使用時其精度一般在限差范圍內。,3.3,本細則中涉及的各種數(shù)量指標，凡“大于(以上)”者含數(shù)字本身，“小于(以下)”者不含數(shù)字本身。 2.20m以上：就是包含了2.20m ; 大于2.20m：就是包含了2.20m ; 2.20m以下：就是不包含2.20m ; 小于2.20m：就是不含含2.20m 。,3.4,本細則的房屋建筑面積測算以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為房屋建筑面積測算最大誤差（限差）。具體要求如下表: 各類房屋建筑面積的精度要求:,3.5 房屋建筑面積測算的精度要求,3.5.1 對特殊的房屋，應達到上表的一級精度； 3.5.2 對新建房屋，應達到上表的二級精度； 3.5.3 對其他房屋，應達到上表的三級精度。 新建房屋采用二級精度要求進行測算。,3.6,房屋建筑面積以m2為單位，計算過程的面積取位至0.0001 m2 ，最終面積取位至0.01m2 ，共有面積分攤系數(shù)取位至0.000001。,3.7,量（測）距應使用經檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達到相應精度的儀器和工具，邊長取位至0.01 m；任何邊長都應獨立量測兩次,在精度要求以內時取中數(shù)作為最后量測結果。,測距儀，光電管的衰減很快，日產的測距儀檢測期限很準，所以一定要進行儀器檢定。房屋的邊長及形狀必須采用全站儀極坐標方法進行測量控制，不規(guī)則形狀的房屋更需要運用全站儀進行測量。,不規(guī)則形狀房屋,3.8 量（測）距精度按照邊長總長限差控制和按比例限差控制兩種方法評定：,3.8.1 邊長超過50m，以總長限差控制，限差為0.04m； 3.8.2 邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計算公式： D（0.02+0.0004D） 式中：D實測房屋邊長值，以m為單位； 當D小于10m時，以10m計。,邊長誤差對面積的影響： 0.0110.0=0.1平方米。 不僅面積精度要控制，邊長也要精度控制。根據測量誤差的傳播定律，測量誤差是累積的，保證房屋面積的精度要求，必須從邊長丈量開始控制限差。,3.9 房屋建筑面積測算及內容,房屋建筑面積測算系指各計算部位水平投影面積測算。單層房屋按一層計算建筑面積；多層(高層)房屋按各層建筑面積的總和計算。包括房屋套內建筑面積、應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積的測算。,各計算部位水平投影是 最小唯一的截面。 按單層計算， 指房屋存在每層的變化。,3.10 房屋建筑面積計算的條件,可以計算建筑面積的房屋及其附屬物應具備以下條件： a）應具有上蓋； b）應有圍護結構； c）結構牢固，屬永久性的建筑物； d）層高2.20m以上； e）可作為人們生產或生活的場所。,3.11 房屋建筑面積測算的基本單元和幢的認定,房屋建筑面積測算的基本單元是幢。幢是指一座獨立的，包括不同結構和 不同層次的房屋。（刪除）群樓式建筑按單幢處理。連體樓按多幢處理。 臨街多個單體建筑以多層房屋相連的房屋視為連體樓按多幢處理。地面有多座獨立建筑，地下室相連通，則地面建筑為多幢。結構相對獨立或由不相通伸縮縫相連的毗連房屋按多幢處理。,3.12房屋墻體厚度,房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度（墻體厚度不包括外墻裝飾貼面和外保溫層厚度，但包括一般抹灰層、內保溫層和隔音墻厚度）。,房屋墻體厚度實地測量,按外圍包括一般抹灰層厚度來量取墻體厚度（外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積）。現(xiàn)在大多按中軸線計算，與測量要求不符。 外圍線向內推墻體厚度的一半才是中心線。在每年的房產監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)個別單位計算房屋墻體厚度時按照設計厚度未實地測量，設計圖上墻體厚度不包含一般抹灰層的厚度。,3.13 房屋層數(shù),3.13.1 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，按室內地坪0以上計算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪0以下為地下層數(shù)，自上而下用負整數(shù)表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高2.20m以上的，計入地下層數(shù)。房屋室內地坪低于室外地坪小于該房屋室內凈高的1/3，且層高在2.20m以上的，該房屋計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 3.13.2 旋轉上升式的樓房，按地坪0以上計算，以其旋轉一周且層高2.20m以上的水平投影為自然層，所在層次按對應的自然層次編號。,3.13.3 錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分。所在層次按對應的自然層次編號。 3.13.4夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，（刪除）以及突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等不計層數(shù)。 3.13.5 房屋套內具有使用功能，但層高低于2.20m的部分，以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內注記“h2.20m”。,斜面結構屋的坡形屋層高達到2.20m以上的部分占整個頂層中層面建筑面積的2/3以上時，該層計入房屋自然層數(shù)。,3.13.6斜面結構 (刪除),3.13.7 技術層計入房屋自然層數(shù)，應同時具備以下三（兩）個條件： a) 建在自然層（標準層）之間或自然層內； b) 經規(guī)劃部門審核批準; (a) 經規(guī)劃部門審核批準，建在自然層（標準層）之間； c）(b)可利用空間的垂直高度在2.20m以上.,3.14,玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認定，以設計單位出具的說明書為準。 有主墻的，應按主墻外圍計算。主墻的認定問題，要求設計單位出具說明。,4房屋建筑面積測算規(guī)則,4.1 一般規(guī)定,4.1.1 計算全部建筑面積的范圍 a) 房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影計算建筑面積。 b) 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大堂、有頂蓋的中庭，均按一層計算面積。門廳、大堂內的，層高2.20m以上的回廊部分，按其水平投影計算建筑面積。 c) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 d) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房和斜面結構屋頂層高度在2.20m以上的部分（位），按其外圍水平投影計算面積。 e) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。,f) 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積。 g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算面積。 h) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算面積。 i) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影計算面積。,j) 有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 k) 作為房屋外墻的玻璃幕墻等，按其外圍水平投影面積計算。 1) 屬永久性有柱的車棚、貨棚等建筑物，按柱的外圍水平投影面積計算。 m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。 n) 有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 o）房屋主體結構內，用于放置室外空調等大型設備，且采用木、金屬等材質作為圍護的建筑空間，不論是否與戶內相通，均按其外圍水平投影計算建筑面積。,4.1.2計算1/2建筑面積的范圍,a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算。 b)與房屋相連有上蓋無柱的檐廊（兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有圍護結構的檐廊），當平臺高出室外地面0.12m及以上，檐廊寬度大于0.90m時，按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算。,c)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的1/2計算。 d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算。 e)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的1/2計算。 f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的1/2計算。 g)房屋主體結構外，與戶內相通、用于放置室外空調等大型設備，且采用木、金屬等材質作為圍護的建筑空間，按其外圍水平投影面積的1/2計算。,4.1.3不計算建筑面積的范圍,a)層高小于2.20m的夾層、插層、技術層、地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c)房屋之間無上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、挑臺和天面上的花園、泳池。,e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐的平臺。 f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g)利用引橋、高架橋、高架路的橋（路）面作為頂蓋建造的房屋。 h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j)與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。,k）樓梯梯段水平投影間隙寬度大于0.40m時的間隙部分。 l）室外設備平臺。,4.2 成套房屋建筑面積的測算,4.2.1 成套房屋的套內建筑面積 成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 4.2.2 套內房屋使用面積 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以套內房屋內墻結構的水平投影面積按以下規(guī)定計算:,4.2.2 套內房屋使用面積,a) 套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 c) 不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 d) 內墻面裝飾厚度計入使用面積。,4.2.3 套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的1/2計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 4.2.4 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均以陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積按封閉、不封閉類型及上蓋要求分別計算。,4.1、4.2基本是房產測量規(guī)范中的內容，作為房產測繪的標準已十多年，在此引入是為了細則的完整性。以下是特殊情況的處理。,4.3 特殊情況處理原則,在特殊情況處理中，列舉了陽臺、飄窗、通道、架空層、技術層、夾層、插層、躍層、斜面結構屋、樓梯等的處理。基本是實際操作中常見問題，不十分完善，只希望解決一些具體問題。,4.3.1 陽臺,a)主體結構外設有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建筑面積。 b)作為消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標的陽臺，計入涉及到的各戶的套內建筑面積。 c)無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結構、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結構水平投影面積1/2的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽臺，不計算建筑面積。,d)陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，按上口外圍水平投影面積計算建筑面積。 e)一幢房屋中個別樓層不設陽臺、挑廊或隔層設置陽臺、挑廊，形成敞開式陽臺、挑廊的上蓋距離該陽臺、挑廊內底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。 f)陽臺頂蓋水平投影面積與陽臺圍護結構外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺圍護結構外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積。,g)上有陽臺、具有圍護結構的底層平臺，視作陽臺。 h）陽臺圍護結構內的空調機位、花池計入陽臺建筑面積。,飄窗與空調機位,陽臺圖例,陽臺圖例,陽臺圖例,房屋中個別樓層不設陽臺或隔層設置陽臺，形成陽臺的上蓋距離該陽臺內底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。(該條款適用于挑廊等房屋附屬設施）上下陽臺間距離無數(shù)據規(guī)定，按自然層認定。,陽臺圖例,陽臺圖例,注意全封閉陽臺與敞開式陽臺的計算部位，全封閉陽臺的外圍是指封閉部分的外圍。敞開式陽臺是圍護結構外圍水平投影面積的1/2。,作為懸空的消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標的陽臺，計入涉及到的各戶的套內建筑面積。消防通道（連廊）認定為陽臺的，應記入套內；高層建筑中的懸空的消防通道(連廊)大部分是另設的，不記入共有建筑面積，不參與分攤。,消防連廊與陽臺,4.3.2 飄窗,當飄窗窗臺高度小于0.30m，且飄窗凈高在2.20m以上時, 按外圍水平投影計算建筑面積 (相鄰樓層窗體間封閉時，窗體部分層高按所在樓層的層高認定)。,飄窗的窗臺高、凈高都是指在室內的測量數(shù)據，指室內地坪到窗臺的高度，飄窗內的凈空高度。 關于先欄桿分隔，而后又可拆除的飄窗，按照飄窗的條件進行計算,4.3.3 通道,a)房屋底層的公共通道(和消防通道)，不計算建筑面積。 b)臨街樓房、挑廊下的底層及小區(qū)內的底層走廊作為公共通道的，不論是否有柱、是否有圍護結構，不計算建筑面積。,4.3.4 地下室或半地下室通風井,地下室或半地下室使用的通風井、煙道（不包括地上各層使用的各類管道、煙道等）在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積；其在地面且獨立于建筑物之外時，有圍護結構或柱和上蓋，且高度在2.20m以上的，按圍護結構或柱外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；其在地面部分是設于建筑物之內且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應除去該部分的面積。,地下室通風井,4.3.5 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑（等房屋附屬結構），不計算建筑面積。,4.3.6 立體車庫 房屋層內，以機械設備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。,立體車庫圖例,房屋層內，是指單層內（無論層高多少），只要不是由結構板分隔層，都只能算一層。,多層車庫：按自然層數(shù)計算建筑面積,4.3.7 架空層,a)層高2.20m以上的（刪除）架空層作為公共開放空間的，不計算建筑面積; b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊腳做架空層加以圍護封閉利用，整修有底板，層高2.20m以上的部位計算建筑面積； c)架空層（或局部架空的樓層）中層高2.20m以上并加以圍護封閉利用的門廳（前室）、樓梯、電梯和水、電、排風管道井等部位，計算建筑面積。,架空層圖例,4.3.8通行坡道,由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分無論有無頂蓋或有無圍護結構，均不計算建筑面積。,通行坡道圖例,4.3.9,位于地下室內和屋頂上的水箱或儲水池（消防水池），不計算建筑面積。 全封閉的地下室內的水箱（池），是一 個純水池；如果全封閉且內有操作設備的空間， 認定是水箱間，應單獨計算建筑面積，并不計入地下室面積。,4.3.10 技術層、（刪除）夾層、插層,（ 自然）層內的夾層、插層等，當夾層、插層層高和剩余層高均在2.20m以上，兩部分均計算建筑面積（外墻建筑面積計算一次）；當其中一個部分的層高小于2.20m（或兩部分層高均小于2.20m），但上下兩部分層高之和在2.20m以上時，按一層計算建筑面積（，上下兩部分歸為一個房屋基本單元）。,4.3.11 躍層、斜面結構屋,a)房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，頂層層高2.20m以上的部位按其水平投影計算建筑面積。 b)躍層層高2.20m以上的部位，按水平投影計算建筑面積。 c)躍層、斜面結構屋的層高2.20m以上的外墻，1/2計入套內建筑面積，另1/2計入幢共有建筑面積。,設計有上人孔或實地有符合躍層條件的建筑，竣工時故意封閉，按結構圖設計尺寸計算上人孔建筑面積。,4.3.12,（無窗無固定樓梯的）閣樓（暗樓）不計算房屋建筑面積。,4.3.12,閣樓（暗樓）不要與斜面結構屋混淆。在前面術語中已經比較過了。,以上是人字梁建成的斜面屋頂，其下的空間被加以利用，被利用的空間就是閣樓（暗樓） 。,4.3.13 樓梯,a) 門廳或大堂（刪除）內的旋轉式固定樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。旋轉梯所形成的中空部分，屬大堂或（刪除）門廳的一部分，計入大堂或（刪除）門廳的面積。 b)（位于）躍層、夾層等層有高度大于2.20m部分，其中（刪除）的樓梯孔，按其相應梯位（或設計梯位）的水平投影面積計算建筑面積（，計入套內建筑面積）。 c)屬永久性結構的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積；當上層樓梯覆蓋下層樓梯時，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。,d)挑出主墻體外、未封閉、有圍護結構、有頂蓋的樓梯挑平臺，挑平臺頂蓋水平投影面積小于挑平臺圍護結構外圍水平投影面積1/2時，挑平臺不計算面積；挑平臺頂蓋水平投影面積與挑平臺圍護結構外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于挑平臺圍護結構外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積。 e) 廣場式的室外樓梯和用于檢修、消防的室外爬梯、（鋼結構梯、）掛梯、鋼筋砼懸臂一字形平板式踏步樓梯，不計算建筑面積。,f)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 g）室內自動扶梯，按自然層計算建筑面積。 說明：1、原則上不管是按梯位計算還是按樓梯間計算建筑面積，只能計算一次。一般樓梯設計上是必須的（因消防或實際使用），故樓梯必須計算建筑面積，其下方無論多高，是否利用，不論何規(guī)模、形式，均不能重復計算建筑面積。,2、躍層、夾層（戶內）中符合要求的樓梯，應按梯位水平投影計算面積。按設計梯位計算上人孔建筑面積，是從房屋的整體設計和結構完整性考慮，也為避免房屋裝修的浪費，人性化同意實地不建造樓梯。 3、廣場式的室外樓梯（臺階），當其高度高于所附主建筑自然層的一個樓層時，其下方被利用，且利用部分符合計算條件，應計算建筑面積。,全封閉，上層覆蓋下層跟著自然層計算。,4.3.14 墻體,a) 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃、金屬等其他材料作裝飾幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算（，當主墻與圍護性幕墻交替出現(xiàn)時，應分別計算建筑面積）。 b) 各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算（墻體建筑面積）。 c) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，其層高2.20m以上的部分計算建筑面積。 d) 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影計算建筑面積。 e)以玻璃、金屬等材料作幕墻的，房屋底板沿口與幕墻間的空間及幕墻不計算建筑面積。 f)裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。,4.3.15 不規(guī)則圍護物,陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以其底板水平投影計算建筑面積。,4.3.15 不規(guī)則圍護物,對于墻體，要認定主墻體的位置，測量其厚度，當主墻體傾斜時，層高比較難確定，可以以室內地坪為起點量取凈高結合設計圖來判斷計算建筑面積的范圍。,圖例是底層有平臺且有圍護的類似于門廳的建筑，可以借鑒不規(guī)則圍護物來考慮計算建筑面積。臺階部分不能計算面積（無論有無上蓋、圍護）。,4.3.16,與房屋相連的無柱走廊、檐廊、挑廊的頂蓋連續(xù)投影面積大于或等于其圍護結構外圍水平投影面積1/2的，按其頂蓋投影面積1/2計算建筑面積。,房屋主體結構內符合計算建筑面積條件的空間，計算全部建筑面積。 此條款為新增內容，房屋主體結構內空間無論設計如何標注：入戶花園、入戶陽臺、空中花園等，均要計算全部建筑面積。,4.3.17,5共有建筑面積的測算,共有建筑面積的測算中，主要是共有建筑面積的確認.共有建筑面積核對確認，是細則區(qū)別于其他地區(qū)的主要特征之一。 細則要求委托測繪的單位提供說明書，對共有部位的性質、功能、用途進行定性，再經房產測繪人員進行分類確認和登記。 共有部位設計說明書是共用面積分攤時的依據，應裝訂在房屋測繪成果報告中，作為檢查依據。,5.1共有建筑面積的確認,5.1.1 委托測繪的單位應提供經設計或規(guī)劃部門確認的房屋共有部位的性質、功能、用途等相應情況的說明書, 經房產測繪人員對照竣工圖經現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進行分類確認和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負相應的法律責任。 5.1.2 共有建筑面積分攤后，不劃分各產權人在共有建筑上的產權界。共有建筑面積一經分攤，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設計的使用功能。,以上條款明確了法律責任：委托測繪的單位對提供的說明書負相應的法律責任。通過明確，杜絕提供造假資料，避免出現(xiàn)推諉。明確共有建筑面積不劃分界線，確定后不能改變使用功能。,5.2 共有建筑面積的分類,5.2.1 幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務的共有建筑面積。 5.2.2 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積。 5.2.3 層共有建筑面積:指各層中專為本層使用或服務的共有部位的建筑面積。 5.2.4 其它共有建筑面積。 共有建筑面積一般分成四種：幢、功能區(qū)、層及其它。在不同的對象中，幢下面是功能區(qū)，功能區(qū)下面是層，層下面是銷售單元（套）。,5.3 共有建筑面積的處理原則,5.3.1 產權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 5.3.2 無產權分割文件或協(xié)議的，按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。 以上是房產測量規(guī)范中表述，合法權屬分割文件或協(xié)議是指“產權各方”，不是房產商與購房人之間，是房屋所有產權人之間。 按建筑面積比例分攤必須正確認定共有建筑面積類別。,5.4 共有建筑面積的內容,5.4.1 共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務的公共用房和管理用房(不包括物業(yè)管理用房)的建筑面積，以水平投影面積計算（刪除）。 5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。 5.4.3 獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢（或小區(qū)）服務的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。,用公共用房和管理用房來涵蓋所有的設備、操作、警衛(wèi)、物業(yè)、公益等用房，便于操作和解釋。 獨立使用與獨立的是不一樣的。,5