2010武漢中鐵大橋局沌口項目物業(yè)類型定位報告.ppt

沌口海特生物地塊 用地研判,世聯(lián)地產(chǎn)百瑞景項目組 2010.10,謹呈:中鐵大橋局集團武漢地產(chǎn)有限公司,項目分析,地塊所在的區(qū)域分析 地塊的基本屬性與價值,項目印象1區(qū)域：A.沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為中部最大的國際級開發(fā)區(qū)，以汽車產(chǎn)業(yè)為主導，吸引2000余家中外企業(yè)進駐，成為境外人口聚集地之一,位置：漢陽區(qū)西南角 規(guī)劃面積：3.7平方公里 入駐企業(yè)：截止09年底，已吸引2744家中外企業(yè),沌口工業(yè)園,1.中部最大、產(chǎn)業(yè)最集中的國際級開發(fā)區(qū)，以汽車產(chǎn)業(yè)為主導，多種產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展 經(jīng)過10多年的建設(shè)和發(fā)展，已成為我國三大汽車生產(chǎn)基地之一，是中部地區(qū)規(guī)模最大、總量最高、產(chǎn)業(yè)最集中的國家級開發(fā)區(qū)。目前已形成了汽車、機械、通訊電子、醫(yī)藥化工、生物工程等多種產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的局面。 2.32家500強入駐，已吸引2744家中外企業(yè) 迄今為止，世界500強企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)的戶數(shù)已發(fā)展到32家，6家億元以上重點企業(yè)，全年引進項目71個，投資總額93.43億元，其中外資項目17個，1000萬美元以上項目5個。 3.全市境外人口聚集地之一 常駐人口約30萬，其中1/3為各大企業(yè)及上下游機構(gòu)從業(yè)人員，眾多高收入人群匯聚。大量國外企業(yè)的入駐，聚集了法國、日本等的汽車零配件服務(wù)商，屬于武漢市境外人口聚集地之一。,“汽車產(chǎn)業(yè)鏈”導示圖,B.開發(fā)區(qū)圍繞汽車產(chǎn)業(yè)，以龍頭企業(yè)聚集上、下游企業(yè)，從研發(fā)、生產(chǎn)到配套，已經(jīng)形成了完善的汽車產(chǎn)業(yè)鏈；未來將繼續(xù)延續(xù)及延伸產(chǎn)業(yè)鏈，不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模,汽車外 觀設(shè)計,內(nèi)飾設(shè)計,零部件 生產(chǎn),整車生產(chǎn),整車銷售,法國PSA、日產(chǎn)、本田、東風、神龍等汽車巨頭,萬向集團、上海納鐵福、康明斯、普洛斯、美國輝門、康明斯、法雷奧160多家海內(nèi)外零部件企業(yè),神龍東信、易達成、東方偉世通、武漢萬興等多家汽車內(nèi)飾公司,一通汽車、上海汽車、東風玉龍等多家汽車銷售公司,東風、神龍等包含汽車設(shè)計研發(fā)企業(yè),項目印象2配套：周邊多為東風汽車、相關(guān)汽車配件等汽車為主的園區(qū)，生活配套較為匱乏；鄰近沌口區(qū)管委會，便于實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政務(wù)服務(wù)零距離,本地塊,維維乳業(yè),可口可樂,紫江包裝,頂津食品,東風汽車,亞普汽車塑料公司,萬向汽車制動器公司,經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進出口公司,沌口管委會,1000米,通達偉業(yè)大廈,東風本田汽車武漢分公司,武漢長龍汽車零部件有限公司,開發(fā)區(qū)第二中學,華源商務(wù)廣場,中百超市建業(yè)路店,武漢薩克橡膠有限公司,基本情況,北,西,東,南,西至創(chuàng)業(yè)一路，雙向兩車道，路面平整，兩側(cè)綠植成蔭，環(huán)境較好,北面緊鄰車城大道的50米寬綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)美。,東面鄰近沌口主干道珠山湖大道，道路通達性好。,基本指標,占地面積:130127.06； 建筑占地：6432.35 ； 土地性質(zhì)：工業(yè)用地,項目位于車城大道南側(cè)，與車城大道間隔約50米的綠化帶，周邊的綠化較好，地塊本身較為平整。,學 苑 路,公 園,學 校 用 地,南臨漢盛街：南側(cè)與可口可樂、維維乳業(yè)相隔漢盛街，道路通達性好。,項目印象3指標與四至：地塊方正，內(nèi)部平整，四周道路系統(tǒng)通達性好，北面鄰近50米寬綠化帶，環(huán)境優(yōu)美,本地塊,項目基本條件,區(qū)域沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)為主，衍生上下游產(chǎn)業(yè)鏈 配套生活配套匱乏，臨近沌口管委會 指標及四至總占地13萬（含海特生物園區(qū)） 工業(yè)用地性質(zhì)道路系統(tǒng)通達性好,政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，屬于工業(yè)用地性質(zhì)且配套匱乏的地塊是否適合延續(xù)做廠房、園區(qū)用途？,市場論證1：漢陽產(chǎn)業(yè)呈金三角布局，其中葛店、漢南開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈日漸豐富，租用成本更為低廉，受大量中小企業(yè)追捧,沌口開發(fā)區(qū),葛店開發(fā)區(qū),漢南開發(fā)區(qū),以汽車零部件、能源原材料、動力能源、印務(wù)包裝等為特色的新經(jīng)濟板塊,生物醫(yī)藥、電子信息、裝備制造、精細化工、現(xiàn)代服務(wù),汽車、機械、通訊電子、醫(yī)藥化工、生物工程等多種產(chǎn)業(yè),漢南開發(fā)區(qū)通過國有企業(yè)通改制增資擴股、招商引資，先后投資數(shù)億元，加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，片區(qū)已初現(xiàn)新經(jīng)濟板塊雛形，整個片區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈日漸豐富。全區(qū)累計投入5億多元建設(shè)機電工業(yè)園，已吸引24家企業(yè)入駐。3年后，漢南工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值將達100億，稅收過10億。 葛店開發(fā)區(qū)憑借其便捷的交通條件，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，強勢的產(chǎn)業(yè)支撐，豐富的人才資源，低廉的投資成本，優(yōu)惠的投資政策，高效的服務(wù)體系，被國家相關(guān)部門評為中國二十佳投資區(qū)之一。,葛店、漢南兩個片區(qū)以其自身日漸龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以及日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，低廉的租金等成功地實現(xiàn)了對沌口片區(qū)客戶的截流。,市場論證2：工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不容樂觀，存在諸多風險，投資回報率低等問題，并且風險不可預(yù)估,本地塊如果繼續(xù)沿用工業(yè)用地性質(zhì)，其經(jīng)營面臨一定的風險，無法實現(xiàn)地塊價值的最大化,1.客戶風險：工業(yè)地產(chǎn)對于工業(yè)的依賴性很大，所以目標客戶群很窄，尋求有效的目標客戶群是所面臨的首要風險。 2.定制風險：工業(yè)地產(chǎn)對于廠房的特殊性要求，出現(xiàn)了不少定制化方案，但當前市場定制化多表現(xiàn)為買家定制后取消購買對商家造成時間與經(jīng)濟的損失，而非定制化可能會與目標客戶需求出現(xiàn)偏差，同樣存在風險。 3.投資風險：在國家頻繁出臺行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風雨，選擇投資工業(yè)地產(chǎn)。這樣無疑導致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進入，由此帶來了投資、投機造成的風險。 4.投資回報率低：工業(yè)地產(chǎn)面積較大，多通過出租方式回現(xiàn)，回現(xiàn)周期普遍較長；而商用性質(zhì)產(chǎn)品更匹配市場和目標客戶需求，回現(xiàn)周期更短，投資回報率也會相對較高。,研判與定位,物業(yè)類型的研判 項目定位,物業(yè)類型研判之一酒店,1.漢陽王家灣商圈酒店集中分布在核心商圈1千米范圍內(nèi)，酒店整體供應(yīng)量少、檔次偏低,王家灣商圈酒店集中在核心商圈1千米范圍內(nèi)，沿龍陽大道與漢陽大道分布； 現(xiàn)有成規(guī)模化的酒店數(shù)量約為7家，其中三星級檔次酒店3家；未來將有海天及漢商加入競爭。,三五酒店,帥府酒店,格林豪泰,紐賓凱,世紀家園,東鑫酒店,新龍酒店,新龍酒店,東鑫酒店,世紀家園酒店,紐賓凱,格林豪泰,帥府飯店,三五酒店,海天歡樂購,漢商21世紀,海天歡樂購,漢商21世紀,豪生國際酒店,聯(lián)發(fā)半島酒店,長江大酒店,博覽中心酒店,和記黃埔,世茂嘉年華,長江大酒店目前是開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一一家四星級酒店，2009年5月開業(yè)； 聯(lián)發(fā)半島酒店由白金五星級酒店及與之配套使用的別墅群和高層湖景酒店式公寓三部分組成，預(yù)計2013年開業(yè)； 豪生國際酒店定位為武漢新區(qū)綜合性準五星級商務(wù)精品酒店，武漢新區(qū)第一家也是目前唯一一家具有國際品牌以及頂尖服務(wù)體系的五星級酒店，預(yù)計2011年8月開業(yè)； 博覽中心酒店超五星級的洲際酒店和四星級的假日酒店； 世茂嘉年華會議酒店多功能五星級酒店，并配套建設(shè)容納千人以上的國際會議中心； 和記黃埔五星級酒店,博覽中心酒店,長江大酒店,豪生國際酒店,武漢經(jīng)開萬達廣場,聯(lián)發(fā)半島酒店,2. 沌口片區(qū)酒店目前供應(yīng)量小，但近3年內(nèi)將有大量五星級酒店面市，數(shù)量大且檔次高，競爭較為激烈,3. 高低檔次酒店均有，能滿足各類需求，客房入住率普遍在80%左右，酒店市場供過于求，市場基本趨于飽和,王家灣商圈供應(yīng)量小沌口片區(qū)未來供應(yīng)量大，但檔次高酒店市場基本趨于飽和，世聯(lián)不建議酒店物業(yè)類型。,王家灣：附近商戶以美容美體等為主，缺少中小型企業(yè)和商務(wù)客戶。頂琇廣場是目前唯一寫字樓項目； 鐘家村：附近商戶規(guī)模較小，難以吸引高層次商戶入駐。閩東國際城東區(qū)3號樓是唯一純正寫字樓。 沌口：沌口現(xiàn)有寫字樓的供應(yīng)量巨大，以東合中心和綠島大廈為代表；開發(fā)區(qū)的上下游企業(yè)更傾向于選擇在開發(fā)區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)懽謽莾?nèi)辦公。 未來海天歡樂購、漢商21世紀、世茂嘉年華、國際博覽中心、和記黃埔等項目都將有高檔次辦公配套。,1.目前漢陽王家灣與鐘家村寫字樓市場處于起步階段，數(shù)量較少，檔次不高，沌口現(xiàn)有供應(yīng)量巨大，開發(fā)區(qū)上下游企業(yè)需求量巨大,物業(yè)類型研判之二寫字樓,交通便利,配套完善,租金較低,東合中心,綠島大廈,2.區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)多使用自建寫字樓，大量二三級產(chǎn)業(yè)鏈中小企業(yè)難以尋找到適合企業(yè)的寫字樓，更傾向于選擇在住宅區(qū)辦公,沌口寫字樓供應(yīng)巨大，中小型企業(yè)快速增長帶來的大量的需求，將成為市場主導方向，世聯(lián)建議，為中小企業(yè)提供滿足產(chǎn)研發(fā)需求于一體的戶型面積可拆分的專家研發(fā)樓物業(yè)類型。,君逸濠天酒店公寓,圣淘沙酒店公寓,君逸濠天酒店公寓,圣淘沙酒店公寓,除以上兩項目外，武漢市場其余的酒店式公寓都是打著旗號，但外立面和大堂均無酒店式感覺，更無相應(yīng)配套可言，僅為擁有公寓名稱的小戶型普通式住宅，失去了較大的溢價空間，如（惠園公寓、金凱東亞公寓、陽光新貴等）,物業(yè)類型研判之三酒店式公寓,1.武漢酒店式公寓市場屬發(fā)展階段，供應(yīng)量較少，但客戶對于其價值較為認可,旺盛的需求：隨著沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，高級管理人員日增，區(qū)域內(nèi)外籍人士的居住需求日益增長。擁有眾多跨國公司的沌口顯示了旺盛的商業(yè)需求。 大量的潛在客源：目前世界500強中已有28家在區(qū)域內(nèi)扎堆，聚集了眾多大型企業(yè)、高消費人群和外籍人士，這些都是大量潛在客源。同時，臨近沌口管委會，中高級公務(wù)員也將成為潛在客群。 供需嚴重不平衡：目前沌口乃至整個武漢酒店式公寓供應(yīng)較少，與旺盛的需求相比，嚴重不足。,2.沌口片區(qū)云集大量產(chǎn)業(yè)園，且距離管委會較近，二三產(chǎn)業(yè)鏈的高官及公務(wù)員對于酒店式公寓需求極為旺盛，但區(qū)域內(nèi)酒店式公寓極為匱乏，供需嚴重不平衡,市場供應(yīng)匱乏二三級產(chǎn)業(yè)中高管及管委會中高管旺盛的居住需求，世聯(lián)建議做部分住宅性質(zhì)的酒店式公寓物業(yè)類型。,物業(yè)類型研判之四商業(yè),1. 沌口片區(qū)商業(yè)配套多為社區(qū)底商，分布零散，隨著國內(nèi)外知名企業(yè)的不斷進駐，對匹配其需求水平的商業(yè)需求量將持續(xù)增加,商業(yè)業(yè)態(tài)及體量：目前沌口商業(yè)市場存在形態(tài)主要為大量的社區(qū)底商，分布零散，中型商業(yè)為武商量販，大型商業(yè)為湘隆時代商業(yè)中心。 市場需求及趨勢：東風、神龍、可口可樂等國內(nèi)外知名企業(yè)聚集了越來越多的高收入白領(lǐng)人群，對于中高端商業(yè)需求量將不斷增加。,湘隆時代商業(yè)中心,百貨商場,社區(qū)底商,湘隆時代廣場 2007年12月開業(yè)； 服飾、珠寶、化妝品、小型兒童娛樂城等,多數(shù)以社區(qū)底商形態(tài)存在,2.案例分析1漢陽經(jīng)開萬達廣場：面向大漢陽的大型集中式商業(yè)，開業(yè)前與商業(yè)合作對象簽署了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，先租后建，使其自身的核心商業(yè)廣場在開工前，就已訂出7080%的租賃面積,項目總規(guī)劃用地面積12萬平方米，總建筑面積44萬平方米。項目已于2010年6月25日破土動工，預(yù)計2011年滿場開業(yè)。 一期A區(qū)為臨東風大道的百貨樓、綜合購物中心、步行街，B區(qū)為4棟寫字樓及一座商務(wù)酒店，二期為一座五星級酒店和兩棟寫字樓。,定位：大漢陽的地標性建筑和城市名片，開創(chuàng)大漢陽現(xiàn)代商業(yè)新紀元 物業(yè)組合為：集大型購物中心、五星級酒店、高級寫字樓、商業(yè)步行街、精裝SOHO、商務(wù)酒店為一體的第三代萬達廣場城市綜合體,2.案例分析2湘隆時代商業(yè)中心：面向沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)的集中式商業(yè)，規(guī)模適中，迎合沌口市場需求，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,開發(fā)區(qū)日新月異的發(fā)展變化，東風、可口可樂等國內(nèi)外知名企業(yè)的先后落戶，為該區(qū)域奠定了越來越堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，聚集了越來越多的高收入人群，使開發(fā)區(qū)蘊藏著巨大的消費潛能和無限商機。,定位：以全新的物業(yè)形態(tài)和多元的功能配置，成為引領(lǐng)沌口開發(fā)區(qū)商業(yè)繁榮的先鋒之作 物業(yè)組合：集精品商業(yè)街、超市、休閑文體健身中心、餐飲、娛樂、家居、辦公及時尚住宅小區(qū)于一體的綜合性開發(fā)項目。,湘隆時代商業(yè)中心，入駐的商家涉及服裝、美食、美容美發(fā)、日常生活用品、培訓中心、銀行、網(wǎng)絡(luò)等幾十種商業(yè)服務(wù)，滿足日常生活的各種需求。中國移動、中國聯(lián)通、武商量販、工貿(mào)家電、肯德基等品牌商家也陸續(xù)加盟。,1.高端的定位：政府初衷想打造成面向全市民的，由于條件所限，只能局限在整個小區(qū)； 2.現(xiàn)實的客戶：由于風情街地理位置不太理想，既不是沌口的中心，離市中心也很遠，使得現(xiàn)實的客戶主要為金色港灣業(yè)主及周邊樓盤業(yè)主； 商業(yè)定位，決定了業(yè)態(tài)及業(yè)種的劃分，而高端的與現(xiàn)實并不高端的客戶群出現(xiàn)偏差，使得商業(yè)街經(jīng)營慘淡。,2.案例分析3沌口法國風情街：業(yè)態(tài)與業(yè)種劃分高端，而面對的現(xiàn)實客戶相對低端，定位與客戶群出現(xiàn)偏差，風情街難覓“風情”,定位：武漢的法國特色旅游景點，中法文化交流基地 物業(yè)組合：集法國特色餐飲、休閑、時尚名品、藝術(shù)、文教展示于一體的特色街區(qū),法國街位于武漢沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以塞納河兩岸街景為藍本復(fù)現(xiàn)水岸休閑商業(yè)街的景觀，將法國特色呈現(xiàn)于武漢沌口的金色港灣內(nèi)，這里是武漢有名的國際社會，現(xiàn)有來自世界12個國家60余外籍住戶。 法國街長近400米，建筑面積7000平方米，擁有各種繽紛多姿的法式風格店鋪。,湘隆時代商業(yè)中心,漢陽經(jīng)開萬達廣場,法國商業(yè)街,湘隆時代商業(yè)中心,定位面向全市 類型：大型集中式商業(yè),定位：面向全市 業(yè)態(tài)：商業(yè)街 客戶：沌口為主,定位：面向沌口 類型：中型集中式商業(yè) 客戶：沌口,3.案例借鑒：商業(yè)定位、業(yè)態(tài)、業(yè)種需結(jié)合目標市場，緊抓目標客群，才能實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展,業(yè)態(tài)與業(yè)種劃分需要滿足于目標客群，建議本項目做商業(yè)配套，匹配于項目及小區(qū)域，滿足輻射2公里范圍的商業(yè)需求,物業(yè)類型研判之五住宅,1. 沌口市場目前存在大量住宅供應(yīng)，但是地塊周邊的的市場供應(yīng)較少，無法滿足片區(qū)的居住需求,世茂錦繡 長江,人信漢商銀座,錦合天地,華潤中央公園,金龍百靈景都,頂琇廣場,王+ONE,新澳藍草坪,中環(huán)城市BLOG,金太陽米蘭小鎮(zhèn),金橋太子湖1號,嘎納印象,湘隆時代廣場,水墨清華,中大水墨蘭軒,海天幸福小城,銀通麗水天成,官湖郡,博學華府,金色港灣,觀瀾御苑,沌口開發(fā)區(qū),王家灣商圈,鐘家村商圈,和居名爵：臨街創(chuàng)業(yè)道上地標級商務(wù)公寓樓，宜商宜住 ，自九月開盤以來，銷售率良好，未來供應(yīng)量較小,營銷動態(tài)：2010年9月19日樓開盤，戶型以40至110平方中小戶型為主，目前均價約5200元/m2，銷售率達到70%，銷售情況比較好; 由于地塊面積的閑置，和居名爵未來的供應(yīng)量較小，無法滿足本片去巨大的居住需求,目前本地塊周圍僅有和居名爵一個樓盤，片區(qū)的住宅供應(yīng)量少，根本無法滿足本片區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈大量的住房需求,因此，建議物業(yè)類型：專家研發(fā)樓+酒店式公寓+商業(yè),類型1：酒店,市場供應(yīng)量大，基本趨于飽和,類型2：寫字樓,滿足二三級產(chǎn)業(yè)鏈中小企業(yè)產(chǎn)研發(fā)需求的寫字樓,類型3：酒店式公寓,滿足二三級產(chǎn)業(yè)中高管及管委會中高管居住需求,類型4：商業(yè),匹配于項目及小區(qū)域配套，滿足輻射2公里范圍的區(qū)域服務(wù),類型5：住宅,片區(qū)市場供應(yīng)量少，有較大的需求,打造為集專家研發(fā)樓、酒店式公寓、商業(yè)于一體的，為本項目及周邊小區(qū)域服務(wù)的，為汽車產(chǎn)業(yè)為主中小型企業(yè)配套的科技商務(wù)平臺。,項目定位,武漢科技型鏈式商務(wù)平臺,定位支撐 海特生物酒店式公寓為海特生物寫字樓提供產(chǎn)業(yè)鏈上的配套支撐，此為內(nèi)部循環(huán)鏈。 海特生物專家研發(fā)樓為中小企業(yè)提供培訓、科技等方面的服務(wù)，中小企業(yè)為本案提供客源，此為外部循環(huán)鏈。 以科技產(chǎn)品為核心，樓上商務(wù)辦公和樓下產(chǎn)品形象展示形成聯(lián)動，構(gòu)成第三條垂直鏈。,外觀設(shè)計,生產(chǎn),內(nèi)飾設(shè)計,海特生物 專家研發(fā)樓,海特生物 酒店式公寓,海特生物 商鋪,客源,配套支撐,展示 形象,配套,配套,技術(shù) 支持,客源,教育、科技服務(wù),“鏈式”導示圖,業(yè)態(tài)劃分建議,考慮本案商業(yè)為項目配套，而餐飲相對缺乏，建議本案商業(yè)以服務(wù)于商務(wù)辦公為主，引進中檔餐飲。同時引進咖啡廳和雪茄吧作為休閑娛樂用途，為客戶提供泛會所和商務(wù)洽談空間。 此外，考慮本案以汽車二三產(chǎn)業(yè)鏈的科技企業(yè)為主，且周邊有科研機構(gòu)做技術(shù)支撐，本案商業(yè)還可劃分部分用做進駐企業(yè)產(chǎn)品和形象展示，“樓上辦公，樓下產(chǎn)品形象展示”，形成本案特色和亮點。,1.設(shè)置地下職工餐廳,對于富余的車位，建議：在保證本寫字樓停車需求外，其他停車位可發(fā)展相應(yīng)的職工餐廳空間，借助項目商業(yè)街的空間布局設(shè)置地下餐廳出入口，既可滿足寫字樓企業(yè)員工用餐需要，也可更大化利用項目空間實現(xiàn)商業(yè)利用價值。,產(chǎn)品補充建議,定期舉行產(chǎn)品推介會，開展客戶交流及促銷活動，為科技型企業(yè)提供產(chǎn)品展 示和企業(yè)交流的平臺，形成本項目對外形象展示的基地。,2、科技交流展示廳,建議設(shè)立科技交流展示廳，高科技產(chǎn)品展示發(fā)揮項目的社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)，在建立項目形象的同時實現(xiàn)價值最大化。,考慮寫字樓多為中小型企業(yè)，規(guī)模不大，處于發(fā)展的初期，建議提供幾個 中型、小型公共的多媒體會議廳，為中小企業(yè)辦公提供增值服務(wù)。,3、多媒體會議廳,4、商務(wù)會所,咖啡廳,雪茄吧,為寫字樓高端客戶提供休閑商務(wù)場所，可考慮此部分物業(yè)為商業(yè)重點引進項目。,商