2011萊蕪雪野湖項(xiàng)目可行性分析報(bào)告終.ppt

雪野湖項(xiàng)目可行性分析報(bào)告,1,目錄,宏觀環(huán)境可行性,產(chǎn)品物業(yè)建議,項(xiàng)目自身可行性,投資利潤(rùn)估算,1,2,3,4,5,項(xiàng)目定位,6,周邊市場(chǎng)可行性,2,問(wèn)題：宏觀環(huán)境是否支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？,一、宏觀環(huán)境,3,2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng),土地市場(chǎng)：2010年土地供應(yīng)及成交呈現(xiàn)高低起伏的狀態(tài)，土 地價(jià)格基本保持穩(wěn)定，土地供應(yīng)基本與09年持平。2011年廉租性住房及保障性住房用地供應(yīng)加大，土地價(jià)格較10年會(huì)有所上升，地王現(xiàn)象出現(xiàn)頻率會(huì)有所降低。 城市建設(shè)：2010年，西客站片區(qū)建設(shè)和小清河片區(qū)改造是城 市建設(shè)的重點(diǎn)。2011年開(kāi)始，濟(jì)南將實(shí)施“東拓、西進(jìn)、南 控、北跨、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。,政策：2010年，是一個(gè)政策調(diào)控年，雖沒(méi)有明顯的壓低房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已明顯趨緩。展望2011年，國(guó)家政策將繼續(xù)加大對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 住宅市場(chǎng)：2010年的市場(chǎng)沒(méi)有延續(xù)2009的井噴狀態(tài)。2010年住宅市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上升，濟(jì)南進(jìn)入萬(wàn)元市場(chǎng)。2011年，在新一輪房地產(chǎn)政策之下，加上政府推出1000萬(wàn)套的保障性住房，市場(chǎng)購(gòu)買力可能會(huì)出現(xiàn)模糊狀態(tài)。,4,萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng),萊蕪經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展水平低，旅游業(yè)的發(fā)展將依托整個(gè)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈的旅游業(yè)發(fā)展大平臺(tái)，才能提升項(xiàng)目的新高度。,萊蕪市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開(kāi)工的面積也不斷上升；商品房?jī)r(jià)格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。,萊蕪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)：萊蕪屬于三線城市，流動(dòng)人口少，房地產(chǎn)價(jià)格的攀升較中心城市緩慢，近期萊蕪市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)幾個(gè)趨勢(shì)：1、降價(jià)勢(shì)頭不明顯。2、房地產(chǎn)仍存在剛性需求。3、新政對(duì)購(gòu)房者將受益。4、市場(chǎng)趨理性發(fā)展。,5,雪野湖區(qū)位格局,萊蕪城市發(fā)展提速為雪野湖的建設(shè)發(fā)展提供大環(huán)境支持。萊蕪旅游業(yè)的明確定位，雪野湖景區(qū)建設(shè)作為核心景區(qū)，為本案未來(lái)發(fā)展?fàn)I造較好項(xiàng)目發(fā)展格局。,萊蕪的定位融入濟(jì)南都市圈，突出接軌濟(jì)南的重點(diǎn)，建成濟(jì)南的休閑度假后花園。隨著濟(jì)南都市圈的加快發(fā)展，萊蕪發(fā)展將提速。 在地理區(qū)位上，萊蕪地處魯中腹地，輻射四面八方，高速公路四通八達(dá)。大大提升城市的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系與輻射力。 萊蕪內(nèi)部特色產(chǎn)業(yè)板塊確立，西北部五大景區(qū)已成形，對(duì)西北部雪野湖旅游業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)力支持。,6,雪野湖經(jīng)濟(jì)配套,雪野湖景區(qū)位于萊蕪市區(qū)北部25公里處，原名雪野水庫(kù)，建成于1985年，為山東省大型水庫(kù)之一，水面約14平方公里。作為萊蕪的四大功能區(qū)之一，爭(zhēng)當(dāng)萊蕪旅游和服務(wù)業(yè)的龍頭，建設(shè)成接軌濟(jì)南的前沿陣地。 雪野湖依托濟(jì)青高速南線，面向濟(jì)南和周邊城市，發(fā)揮獨(dú)特的湖光山色優(yōu)勢(shì)，按照地中海式風(fēng)格，建設(shè)集休閑度假、旅游觀光、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為一體的旅游度假商務(wù)勝地。,雪野湖景區(qū)以湖山垂釣，水上游船觀光和“雪野魚(yú)頭湯”為旅游特色。整個(gè)區(qū)域分為房干生態(tài)景區(qū)和雪野湖休閑度假區(qū)兩大板塊。片區(qū)內(nèi)建設(shè)有山東湖濱休閑度假中心、山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地等，重點(diǎn)項(xiàng)目有恒大雪野北岸特色旅游小鎮(zhèn)、山東高速雪野湖國(guó)際度假區(qū) 。 雪野湖承擔(dān)萊蕪市工農(nóng)業(yè)用水。每年向萊城電廠、萊蕪電廠供水2000多萬(wàn)方，向萊鋼送水1000多萬(wàn)方，是萊鋼邁向千萬(wàn)噸級(jí)大鋼廠的重要保障。,7,雪野湖道路交通,雪野湖交通便利，有兩條交通干線沿湖而過(guò)，是往返萊蕪到濟(jì)南的必經(jīng)之路。雪野旅游區(qū)位于萊蕪市北部，距萊城20公里，距濟(jì)南44公里，東與淄博毗鄰，西與泰安接壤，是山東省版圖的中心，總面積223平方公里，轄雪野鎮(zhèn)，總共49個(gè)村，46000口人。 區(qū)內(nèi)有省道242線（萊明路）、244線（九公路）和327線（仲臨路）等幾條干線穿過(guò)，交通便利。雪野旅游區(qū)進(jìn)入濟(jì)南半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。,8,財(cái)政政策：投資興辦旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)項(xiàng)目，固定資產(chǎn)在100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）以上的，自開(kāi)辦之日起，5年內(nèi)由同級(jí)財(cái)政給予上繳企業(yè)所得稅同等數(shù)額獎(jiǎng)勵(lì)，第6-8年給予50%的獎(jiǎng)勵(lì)。固定資產(chǎn)在2000萬(wàn)元（含2000萬(wàn)元）以上的，3年內(nèi)，由同級(jí)財(cái)政給予上繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加50%的獎(jiǎng)勵(lì)。,萊蕪市政府對(duì)新城區(qū)支持力度大，雪野湖項(xiàng)目招商條件成熟。,雪野湖開(kāi)發(fā)政策,土地政策：投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目的，按劃撥方式提供用地30年；BOT（建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓）、TOT（轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓）方式合作項(xiàng)目，按合作時(shí)間提供劃撥用地。投資興辦生態(tài)旅游業(yè)以及開(kāi)發(fā)土地從事農(nóng)、林業(yè)且不破壞種植條件的，按當(dāng)?shù)剞r(nóng)民承包土地方式辦理用地手續(xù)，政府依法確權(quán)登記。使用期限一般為30年，最長(zhǎng)可達(dá)50年。,9,收費(fèi)政策： 投資新建項(xiàng)目，建設(shè)期內(nèi)，市及市以下行政性收費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)除外）全部免收，事業(yè)性收費(fèi)減半征收；繳省以上且有幅度規(guī)定的行政事業(yè)性收費(fèi)按下限征收。 對(duì)新設(shè)立的外來(lái)投資企業(yè)，自投產(chǎn)之日起，3年內(nèi)，市及市以下行政性收費(fèi)全部免收，事業(yè)性收費(fèi)減半征收；繳省以上部分且有幅度規(guī)定的行政事業(yè)性收費(fèi)按下限征收。 新建企業(yè)，5年內(nèi)，水利建設(shè)基金和河道工程維護(hù)費(fèi)屬市及市以下部分予以免收。,雪野湖發(fā)展政策,10,問(wèn)題：周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有成功開(kāi)發(fā)案例？,二、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng),11,從客源導(dǎo)入的圈層關(guān)系而言，這些項(xiàng)目都將構(gòu)成本案直接或者間接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,1,隨著獨(dú)立式別墅用地的逐漸減少，加之政策的影響，市場(chǎng)上該類產(chǎn)品也逐漸稀缺,2,本案周圍無(wú)論是整體規(guī)劃、景觀、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等，能夠體現(xiàn)高品質(zhì)的別墅的產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常稀缺，而真正高端的別墅物業(yè)更是少之又少,3,濟(jì)南一小時(shí)圈內(nèi)的客源是別墅主要客戶來(lái)源地，個(gè)別高端別墅，客源層次擴(kuò)散為全國(guó)其他城市，而目的主要分為第一、二居住、投資和企業(yè)會(huì)館,4,別墅市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的借鑒,濟(jì)南的別墅銷售保持一個(gè)較為穩(wěn)定的去化速度，充分體現(xiàn)了濟(jì)南市場(chǎng)對(duì)于別墅的需求，從另外一個(gè)層面而言，我們相信注重品質(zhì)的產(chǎn)品能獲得更多的市場(chǎng)空間和客戶青睞 整體產(chǎn)品表現(xiàn)較為一般，高端別墅稀缺，而對(duì)于資源稀缺型，如泰安優(yōu)山美地等別墅高度匱乏；本項(xiàng)目所在的雪野湖也同樣具有較強(qiáng)的稀缺性，因此對(duì)于本項(xiàng)目而言，高端別墅有較大的市場(chǎng)空間,對(duì)本項(xiàng)目的借鑒,高端別墅客源輻射力強(qiáng)，自住是主要購(gòu)房目的,濟(jì)南別墅已經(jīng)趨于高端，本案項(xiàng)目周邊缺少高端產(chǎn)品,項(xiàng)目均分布在濟(jì)南周邊1小時(shí)車程內(nèi),受政策影響，獨(dú)立別墅更加稀缺,12,別墅市場(chǎng)分布特征,目前市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在濟(jì)南郊區(qū)。 泰安的“優(yōu)山美地”其豐富的自然資源成為本項(xiàng)目研究交通與客源之間關(guān)系的有著相似的借鑒意義。 目前在售的別墅項(xiàng)目車程主要集中在1小時(shí)以內(nèi)，從車程角度而言，這些項(xiàng)目都構(gòu)成與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。,雪野湖地塊,濟(jì)南,1.5小時(shí)圈,1小時(shí)圈,半小時(shí)圈,1,2,3,4,5,6,7,13,大型度假類物業(yè)市場(chǎng)研究,大型度假類項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)集中在獨(dú)棟和雙拼,獨(dú)棟和雙拼的物業(yè)形態(tài)已成為目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品形態(tài)。隨著別墅用地的逐漸減少，市場(chǎng)獨(dú)棟產(chǎn)品也逐漸稀缺，在新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，獨(dú)棟別墅越來(lái)越少，市場(chǎng)的稀缺性日益顯現(xiàn)。,14,別墅檔次分類：,東尊優(yōu)山美地,國(guó)科,蟠龍山水,彩石山莊,臥虎山,皇冠水岸,我們將市場(chǎng)主要在售的幾個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行檔次分類，分為相對(duì)高、中、低端，并將三類檔次的別墅研究 ，通過(guò)這樣的比較研究，對(duì)整個(gè)濟(jì)南別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品就能夠具備一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。,別墅產(chǎn)品研究方式：,15,城市聯(lián)排、雙拼激增，價(jià)格飆升超過(guò)獨(dú)棟中海紫御東郡、漫山香墅等城市聯(lián)排的集中放量，帶動(dòng)聯(lián)排的價(jià)格飆升至8983元/平米，雙拼的價(jià)格為8500元/平米。 由于獨(dú)棟項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)、且缺乏高端產(chǎn)品，因此均價(jià)低相對(duì)較低目前主要在售的獨(dú)棟是皇冠水岸、高爾夫和國(guó)科高爾夫，均價(jià)在6966元/平米。,典型的別墅項(xiàng)目,16,個(gè)案分析/東尊優(yōu)山美地,東尊優(yōu)山美地依泰山而建，位于山脈之間，得天獨(dú)厚的區(qū)位，項(xiàng)目北側(cè)是環(huán)山路，它西臨泰山市政府1000米，距離泰山主入口天外村只有五分鐘車程； 產(chǎn)品的類型主要是獨(dú)立和雙拼別墅，周邊的配套主要以學(xué)校、超市、醫(yī)院、郵局、銀行為主。,17,總體規(guī)劃,該項(xiàng)目由主體酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店別墅區(qū)兩部分組成,別墅區(qū)共71棟4戶，總用地面積118畝，總建筑面積3.17萬(wàn)平方米，容積率僅0.4，綠化率高達(dá)48%，由山東大衛(wèi)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司主導(dǎo)設(shè)計(jì)。整個(gè)項(xiàng)目由獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排三種形態(tài)構(gòu)成，面積從258平米486平米不等。整體規(guī)劃因循因勢(shì)筑宅，以景為導(dǎo)向的原則。,建筑風(fēng)格,現(xiàn)代中式住宅。引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的對(duì)比、簡(jiǎn)潔的裝飾符號(hào)詮釋新中式風(fēng)格別墅。,將泰山作為項(xiàng)目背景。園區(qū)內(nèi)部，處處有景，形成步移景異的效果。太極亭通融天地，竹叢點(diǎn)綴意境，庭院茶銘、休閑步道、游樂(lè)場(chǎng)貫穿其中，形成步移景異的效果運(yùn)用空間序列和軸線，將別墅與山水交融。,景觀特色,個(gè)案分析/東尊優(yōu)山美地,東尊華美達(dá)大酒店，充分尊重自然資源，與別苑融合一體，量身打造私家酒店服務(wù)。,18,個(gè)案分析/東尊優(yōu)山美地,銷售情況分析,該項(xiàng)目一期于2008年初開(kāi)盤(pán)， 均價(jià)為17000元/平米，總價(jià)為570-650萬(wàn)元/套，推出的房源約44套，已售22套，銷售率為50%。 預(yù)計(jì)二期于2008年底推出，約推出27套，單價(jià)為18000元/平米, 售價(jià)為550-650萬(wàn)元/套。,成交價(jià)格受成交個(gè)案位置、面積大小等影響，價(jià)格起伏較大。,19,個(gè)案分析/黃金崮云湖高爾夫,山東黃金崮云湖高爾夫，將五峰山、 崮云湖的山川水色融入其中，得天獨(dú)厚的區(qū)位，滲透著人文社區(qū)濃厚深邃的文化氣息，崮云湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部已建成納客，一期18洞球道總長(zhǎng)7244碼; 產(chǎn)品的類型主要是獨(dú)立和雙拼別墅，周邊的交通北鄰濟(jì)南大學(xué)科技圓區(qū)，東臨京滬高速鐵路、京福高速、104國(guó)道，5分鐘可到大學(xué)城，20分鐘即可到達(dá)濟(jì)南城區(qū)，40分鐘便可直達(dá)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。,20,個(gè)案分析/黃金崮云湖高爾夫,總體規(guī)劃,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沿襲了整體項(xiàng)目一貫的高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理的開(kāi)發(fā)原則，整體開(kāi)發(fā)理念領(lǐng)先于整個(gè)市場(chǎng)，項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，一期占地382畝，容積率約為0.23，共161棟別墅，其中單體別墅129棟，雙拼別墅32棟。,建筑風(fēng)格,整體為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，巧妙的運(yùn)用原有錯(cuò)落有致的地勢(shì)及山林自然風(fēng)光而設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)舒適大氣，注重細(xì)節(jié)及品質(zhì)。每套別墅均擁有半地下影音室和獨(dú)立車庫(kù)，主臥設(shè)計(jì)了步入式衣帽間和私人衛(wèi)生間及可坐觀山景湖景高爾夫球場(chǎng)的景觀露臺(tái)，彰顯居者品位。,本項(xiàng)目三面環(huán)山，山巒疊障起伏，處群山環(huán)抱中，山谷之上，被3000畝原生森林所環(huán)繞。并且緊鄰崮云湖近500萬(wàn)平方米的原生態(tài)水面。,景觀特色,擁有省城唯一符合美國(guó)USGA標(biāo)準(zhǔn)的18洞山地高爾夫球場(chǎng)，球道總長(zhǎng)為7244碼，是濟(jì)南唯一山地高爾夫，球場(chǎng)擁有便利的交通條件，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘。,21,個(gè)案分析/黃金崮云湖高爾夫,銷售情況分析,該項(xiàng)目一期于2008年4月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為8000元/平米，總價(jià)為240-320萬(wàn)元/套，推出的房源約77套，已售69套，銷售率為90%。 預(yù)計(jì)二期將在明年年初推出，單價(jià)為9000元/平米，總價(jià)為250-350萬(wàn) 。,自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，崮云湖高爾夫別墅價(jià)格保持穩(wěn)定上漲，銷售率達(dá)90%，與其自身的性價(jià)比高有一定的關(guān)聯(lián)，開(kāi)盤(pán)以來(lái)比較受市場(chǎng)的歡迎，除去山東本地的自住客外，還有部分韓國(guó)的客戶買來(lái)作為自己的第二居所使用，以及一小部分的廣東投資客。,22,結(jié)論,綜上所述：雪野湖自然風(fēng)景得天獨(dú)厚依山傍水非常適合建造高檔別墅物業(yè)。,雪野湖區(qū)域雖然同類別墅物業(yè)較多但是多為低檔公寓。無(wú)論是整體規(guī)劃、景觀、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等，能夠體現(xiàn)高品質(zhì)的別墅的產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常稀少，而真正高端的別墅物業(yè)更是少之又少。,雪野湖區(qū)域高端別墅物業(yè)的缺乏是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。我們可以抓此點(diǎn)在該區(qū)域建造高檔別墅，營(yíng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)，將本案項(xiàng)目打造成為該區(qū)域的標(biāo)桿。,小結(jié),雪野湖自然景觀優(yōu)越，該區(qū)域別墅物業(yè)也較多本案項(xiàng)目建議作為高檔度假旅游別墅入市，搶占市場(chǎng)空白，利用差異化競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，打造本案成為該區(qū)域的高端項(xiàng)目標(biāo)桿。,23,問(wèn)題：項(xiàng)目區(qū)域地塊本身?xiàng)l件是否支持高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)？,三、項(xiàng)目區(qū)域、地塊分析,24,雪野旅游區(qū)位于于萊蕪市北部，北與濟(jì)南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，距萊城20公里，距濟(jì)南46公里，地理位置優(yōu)越。 雪野旅游區(qū)是山東湖濱休閑度假中心，是萊蕪融入省會(huì)都市圈的橋梁和紐帶。 雪野旅游區(qū)是集生態(tài)、景觀、休閑、娛樂(lè)為一體的重要綠色發(fā)展區(qū)，是周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的濱湖風(fēng)景區(qū)。,濟(jì)南都市圈建設(shè)發(fā)展步伐加快，該區(qū)域是接軌濟(jì)南的前沿陣地,項(xiàng)目區(qū)域位置,25,雪野旅游區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：打造為知名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)型休閑度假與高端商務(wù)旅游勝地， 滿足休閑度假、山水運(yùn)動(dòng)與會(huì)議療養(yǎng)等多重需求,項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃,雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃總體布局 濟(jì)南都市圈規(guī)劃確定萊蕪北部旅游區(qū)為“旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，濟(jì)南城郊休閑度假勝地”。 2006年9月至2007年6月，美國(guó)易道公司編制了雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃，規(guī)劃以雪野旅游區(qū)為核心，整合萊蕪市北部山區(qū)460平方公里旅游資源，打造湖濱休閑度假中心，打造“知名的復(fù)合體驗(yàn)型、生態(tài)型休閑度假與高端商務(wù)旅游勝地”，功能定位為“湖濱休閑度假中心、山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地”。,26,以水上娛樂(lè)項(xiàng)目為主的主題公園，以大眾運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)為主導(dǎo)，突出現(xiàn)代休閑時(shí)尚活力 用地總面積108.2公頃，其中低密度居住39.6公頃，中密度居住10.2公頃，高密度居住28.1公頃，混合用地15.7公頃，商業(yè)和文化3.2公頃，酒店和會(huì)員俱樂(lè)部10.8公頃，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)40公頃，學(xué)校4.7公頃。,雪野湖是濟(jì)南周邊唯一一個(gè)有整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、自然資源整合開(kāi)發(fā)利用的濱湖風(fēng)景區(qū),民俗文化走廊,雪野北岸新鎮(zhèn),雪 野 左 岸 水 都,馬鞍山森林公園,本項(xiàng)目,藍(lán)灣水上娛樂(lè)中心 雪野南岸果園社區(qū),雪野旅游區(qū)的整體功能定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運(yùn)動(dòng)、會(huì)議療養(yǎng)基地。 雪野旅游區(qū)的功能定位和項(xiàng)目設(shè)置將突出娛樂(lè)性和享受性的休閑特性。根據(jù)對(duì)雪野湖地區(qū)山間湖濱資源綜合細(xì)致的分析，雪野湖有實(shí)力打造為運(yùn)動(dòng)療養(yǎng)和會(huì)議培訓(xùn)基地。,項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃,27,項(xiàng)目北依五峰山風(fēng)景區(qū)，三面環(huán)湖，以半島的形態(tài)伸入雪野湖中心，享有雪野湖第一級(jí)的自然資源。,項(xiàng)目地塊分析,28,項(xiàng)目地塊平整、土層深厚，利于開(kāi)發(fā)利用,項(xiàng)目東、西、南三面環(huán)湖，視野開(kāi)闊，盡享靜謐湖景山色,項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境,項(xiàng)目北邊緊靠五峰山景區(qū)，綠化、風(fēng)景良好,29,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目總占地近27.04h，適合營(yíng)造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。,項(xiàng)目地塊鄰近區(qū)內(nèi)主要交通干道，如濟(jì)萊高速、萊明公路以及環(huán)湖路，且在5分鐘左右可直達(dá)濟(jì)萊高速，到濟(jì)南市區(qū)只需半小時(shí)的車程，交通極為便利。,項(xiàng)目地塊以半島的形態(tài)伸入雪野湖中心，山、湖、灣、島、林形成開(kāi)闊獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和自然景觀，享有雪野湖第一級(jí)的山水資源。,項(xiàng)目地塊屬于高檔居住板塊，雪野湖國(guó)際度假區(qū)、游艇俱樂(lè)部、五星級(jí)主題酒店等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，提升了片區(qū)整體形象。,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengthens）分析,30,目前區(qū)域人氣不夠旺盛，距離商業(yè)中心較遠(yuǎn)，生活便利性不強(qiáng)，區(qū)內(nèi)的公建等配套設(shè)施不足。,項(xiàng)目劣勢(shì)（Weaknesses）分析,項(xiàng)目地塊分析,區(qū)域當(dāng)前直入公共交通較為缺乏。,31,該區(qū)域?yàn)榻榆墲?jì)南的前沿陣地，是濟(jì)南周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的濱湖風(fēng)景區(qū)，山東湖濱休閑度假中心，區(qū)域價(jià)值不斷升溫。,區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期，只要對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、規(guī)劃、景觀、宣傳到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。,雪野湖旅游區(qū)已成為別墅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，受到消費(fèi)者的密切關(guān)注。,隨著周邊項(xiàng)目的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的完善和湖岸的綠化，生態(tài)居住優(yōu)勢(shì)日趨凸顯。,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunity）分析,32,片區(qū)內(nèi)前期及相繼推出一些同類產(chǎn)品，將不可避免的分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶群，對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊。,國(guó)家近年頻繁出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策，一定程度上制約了市場(chǎng)需求。,項(xiàng)目威脅點(diǎn)（Threatens）分析,項(xiàng)目地塊分析,33,強(qiáng)化項(xiàng)目所處山東湖濱休閑度假中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目發(fā)展前景； 突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（一面靠山，三面環(huán)水以及環(huán)湖綠化建設(shè)）； 發(fā)揮大盤(pán)運(yùn)作的營(yíng)銷張力，借助城市運(yùn)營(yíng)的城建運(yùn)營(yíng)大概念，建立大盤(pán)形象； 通過(guò)創(chuàng)新突破，打造片區(qū)品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性； 科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； 先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)品和人文來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)； 通過(guò)品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)。,項(xiàng)目SWOT分析對(duì)策,項(xiàng)目地塊分析,34,答案,根據(jù)SWOT分析可知，項(xiàng)目所在區(qū)域距萊城20公里，距濟(jì)南46公里，北與濟(jì)南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，是正在組建的旅游新區(qū)。項(xiàng)目周邊群山環(huán)抱，森林蒼郁，湖面開(kāi)闊，岸線曲折，山水和諧。地理環(huán)境和山水風(fēng)光優(yōu)越，是接軌濟(jì)南的前沿陣地 ，同時(shí)也是山東湖濱休閑度假中心?！耙黄?、一湖水、一塊地” 的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，迎合了市場(chǎng)。,本項(xiàng)目地處萊蕪市旅游景觀片區(qū)， 三面湖景，適宜開(kāi)發(fā)度假型別墅物業(yè),項(xiàng)目地塊分析,35,問(wèn)題：市場(chǎng)是否支撐項(xiàng)目的定位和客群定位？,三、項(xiàng)目客群、價(jià)格及整體定位,36,客戶來(lái)源以及濟(jì)南為中心,目前濟(jì)南別墅市場(chǎng)的主力客源來(lái)自于濟(jì)南，占比90%以上除此以外，也基本以濟(jì)南周邊客戶為主； 本項(xiàng)目的客戶從來(lái)源主體上與濟(jì)南別墅相類似本項(xiàng)目雖然行政區(qū)劃上屬于萊蕪，但是距濟(jì)南較近，仍可定義為濟(jì)南遠(yuǎn)郊別墅。,客群定位,37,目前濟(jì)南別墅市場(chǎng)客源的主要來(lái)自濟(jì)南本地，且從客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一居所和第二居所的比重相當(dāng)； 但是本項(xiàng)目在行政區(qū)劃上屬于萊蕪，從空間地域和心理距離上難以滿足主力客群第一居所的需求,本項(xiàng)目從各方面來(lái)看，均不適宜作為第一居所,客戶購(gòu)房以第二居所為主,客群定位,38,由土地屬性得出項(xiàng)目客群方向,土地屬性,屬性現(xiàn)狀,影響,結(jié)果,環(huán)境屬性,規(guī)劃屬性,雪野湖湖景和山體資源,未來(lái)發(fā)展前景好，但區(qū)域尚處開(kāi)發(fā)初期,休閑度假功能增強(qiáng),具備一定升值空間,度假導(dǎo)入型,商務(wù)屬性,區(qū)域多家星級(jí)酒店規(guī)劃建設(shè)中,商務(wù)會(huì)議客源的不斷導(dǎo)入,商務(wù)導(dǎo)入型,投資導(dǎo)入型,配套屬性,商業(yè)、娛樂(lè)等配套逐漸完善,生活功能增強(qiáng),配套導(dǎo)入型,客群定位,39,度假導(dǎo)入型,以休閑度假為主要需求，以第二居所為主要購(gòu)房目的；,投資導(dǎo)入型,看中土地價(jià)值的升值空間，以投資作為主要購(gòu)房目的；,商務(wù)導(dǎo)入型,以商務(wù)會(huì)議，企業(yè)辦公為主要需求，購(gòu)買別墅作為企業(yè)會(huì)館等；,配套導(dǎo)入型,倚重商業(yè)配套，進(jìn)行長(zhǎng)期居住，養(yǎng)老是主要特征。,度假導(dǎo)入型,投資導(dǎo)入型,商務(wù)導(dǎo)入型,度假導(dǎo)入型,投資導(dǎo)入型,配套導(dǎo)入型,商務(wù)導(dǎo)入型,度假導(dǎo)入型,投資導(dǎo)入型,客群定位,40,核心客戶,輔助客戶,偶得客戶,濟(jì)南區(qū)域，度假型、商務(wù)型、投資型為主 職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)生教師、IT人士等 目的：第二居所為主，以滿足度假需求，同時(shí)兼有商務(wù)和投資需求 年齡：35-60歲 收入：家庭年收入30萬(wàn)元以上 總價(jià)需求：150-250萬(wàn)，250萬(wàn)以上,萊蕪、淄博、泰安等區(qū)域周邊城市度假、投資、商務(wù)為主 職業(yè)：政府高官，企業(yè)高管，私營(yíng)業(yè)主等 目的：度假兼投資需求 年齡：35-60歲 收入：家庭年收入20萬(wàn)元以上 總價(jià)需求：150-250萬(wàn),青島、煙臺(tái)等省內(nèi)客戶，投資為主,項(xiàng)目客戶總體定位,客群定位,41,項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,價(jià)格定位,42,市場(chǎng)比較法：運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格； 根據(jù)區(qū)域在售項(xiàng)目具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，按照成功原則，遴選不同的項(xiàng)目樣本。,魯商御龍灣價(jià)格約15000元/平方米，龍園城價(jià)格約12000元/平方米； 本案價(jià)格推算 =以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+以項(xiàng)目B為參考的定價(jià)B權(quán)重,本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅基準(zhǔn)價(jià) =13500元/平方米,以此價(jià)格作為本項(xiàng)目的初始基準(zhǔn)價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正。,價(jià)格定位,43,本項(xiàng)目地塊具備打造高品質(zhì)旅游生活度假區(qū)的各方面資源，這些包括自然環(huán)境、交通、政府支持力度以及目標(biāo)客群的高端性等，而且這些資源整合在一起在山東省內(nèi)具有唯一性，因此，我們得出本項(xiàng)目的在整體定位上必須是：,項(xiàng)目定位,高檔 精品 唯一,44,答案,項(xiàng)目依山傍湖，自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，無(wú)論是對(duì)自住型，投資型，商務(wù)型，度假 型客戶都具有很大的吸引力，促成成交也不是問(wèn)題。 本區(qū)位的交通便達(dá)，無(wú)論是外地客戶乘飛機(jī)周邊客戶驅(qū)車，在交通上不用費(fèi)周 折就能到達(dá)，交通方面不是問(wèn)題。 項(xiàng)目性價(jià)比高，對(duì)濟(jì)南周邊別墅市場(chǎng)具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，吸引客戶沒(méi)有問(wèn)題。,項(xiàng)目的市場(chǎng)客戶來(lái)源支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。,項(xiàng)目定位,45,四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議,問(wèn)題：項(xiàng)目以什么樣的產(chǎn)品入市？,46,別墅建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格建議：使用地中海式風(fēng)格及托斯卡納風(fēng)格提升項(xiàng)目檔次.,湖濱生態(tài)別墅區(qū)突出觀景特點(diǎn)，最大化的利用觀景資源，物業(yè)布局呈流線型排布。,47,別墅戶型建議（雙拼面積300-400平米，獨(dú)棟400-600平米）,戶型建議參照濟(jì)南高檔別墅，如魯商御龍灣，奧龍觀邸，及康橋圣菲等高端別墅,48,別墅建筑分布建議,項(xiàng)目地塊總體呈現(xiàn)北高南低的地形布局，環(huán)境由北向南，由中心向兩側(cè)優(yōu)化。 建議項(xiàng)目將獨(dú)棟別墅設(shè)置為沿湖，由北向南遞增面積及物業(yè)價(jià)值，根據(jù)臨湖景觀的大小，面積區(qū)間為400-600平米，車庫(kù)半地下設(shè)計(jì)，別墅品質(zhì)及建筑風(fēng)格要頗顯高貴，與周邊低檔次項(xiàng)目拉開(kāi)檔次，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化。 項(xiàng)目地塊由沿湖向中心過(guò)渡區(qū)間，建議設(shè)置300平米左右的雙拼別墅，與中心洋房自然結(jié)合，雙拼別墅東向，西向建筑大露臺(tái)，地上一層設(shè)計(jì)車庫(kù)，南北向雙院落，建筑高度與獨(dú)棟拉開(kāi)，便于客戶，通過(guò)頂層露臺(tái)飽覽湖景，提高產(chǎn)品價(jià)值。 建筑材質(zhì)及建筑工藝，突出手工打造，給客戶以量身定制的高貴感。,49,花園洋房產(chǎn)品建議,花園洋房半地下設(shè)計(jì)，北向設(shè)置下沉式車庫(kù)，戶型面積160-300平米，總體設(shè)計(jì)為四層，其中一層，二層為連層復(fù)式，300平米帶小院，一梯兩戶，南側(cè)小院，采光良好，但無(wú)法飽覽湖景，適宜低價(jià)入市。 三層，四層設(shè)計(jì)空中花園，大露臺(tái)，可以一覽項(xiàng)目湖區(qū)美景，建議通過(guò)該賣點(diǎn)提升售價(jià)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。,50,公寓產(chǎn)品建議,外立面要與周邊環(huán)境相互協(xié)調(diào)，酒店式管家服務(wù)，體現(xiàn)其高貴產(chǎn)品品質(zhì)，戶型區(qū)間建議為40-60平米，便于客戶投資及臨時(shí)居住。 產(chǎn)品精裝修設(shè)計(jì)，附帶家具及家電，裝修風(fēng)格要與酒店的定位一致，同時(shí)利用精裝修，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能多元化。,51,小高層產(chǎn)品建議,沿地塊北向環(huán)湖西路設(shè)置12-13層，兩梯四戶板式建筑，南北通透，一層挑空設(shè)計(jì)，中間允許汽車通過(guò)，兩邊分布房源，地塊南側(cè)樓體四個(gè)單元設(shè)計(jì)，兩邊各兩個(gè)單元，樓體北側(cè)設(shè)置單元門及入戶大堂，南側(cè)沿街設(shè)置單層商鋪，不影響項(xiàng)目采光的同時(shí)，為項(xiàng)目提供商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，戶型建議樓體中央設(shè)置90平米兩室，兩側(cè)設(shè)置130-150平米三室，南向沿街不宜設(shè)置過(guò)大戶型，同時(shí)注意控制樓體面寬。 內(nèi)部小高層建議高度為11-13層，與南向沿街實(shí)現(xiàn)高低落差，點(diǎn)式設(shè)計(jì)，中央設(shè)置景觀帶，建議使用大戶型，160-300平米之間，270度觀景飄窗設(shè)計(jì)，飽覽中央景觀，充分利用項(xiàng)目自然景觀，同時(shí)可以使用精裝修，實(shí)現(xiàn)大幅溢價(jià)，吸引部分高端客戶。 外立面建議色調(diào)鮮明，吸引往來(lái)車輛及路經(jīng)潛在客戶注意。,52,物業(yè)配套及其他建議,物業(yè)服務(wù)方面建議采用酒店式管家服務(wù)，客戶需要預(yù)約才可以享受，凸顯客戶的尊貴感。 配套建設(shè)頂級(jí)健身會(huì)所及高檔康體中心，醫(yī)療，游泳池等，滿足高端客戶各方面需求。,53,問(wèn)題：利潤(rùn)是否可以實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)是否可以規(guī)避？,五、項(xiàng)目投資和利潤(rùn)估算,54,物業(yè)產(chǎn)品分布,小高層,沿湖別墅,花園洋房,酒店公寓及會(huì)所,55,酒店地塊投資估算,項(xiàng)目投資和利潤(rùn)分析,56,北地塊項(xiàng)目投資估算,項(xiàng)目投資和利潤(rùn)分析,57,開(kāi)發(fā)成本合計(jì),項(xiàng)目總投資為：108312萬(wàn)元,58,銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定,一、銷售收入估算 1、銷售價(jià)格制定依據(jù) 1）項(xiàng)目土地購(gòu)置成本、建造成本以及項(xiàng)目本身所打造的產(chǎn)品質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)理念； 2）消費(fèi)群體對(duì)雪野湖片區(qū)的發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展價(jià)值的認(rèn)可度； 3）濟(jì)南市區(qū)及萊蕪片區(qū)部分樓盤(pán)的參照對(duì)比； 4）濟(jì)南市和萊蕪市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)； 5）類比量化定價(jià)法。,項(xiàng)目投資和利潤(rùn)分析,59,2、項(xiàng)目銷售收入估算 根據(jù)前面論證的價(jià)格定位，獲知本項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格 1) 別墅為13500元/平，則別墅總體銷售額為：20000 13500=27000萬(wàn)元 2) 洋房為7400元/平，則洋房的總體銷售額為：35940 7400=26596萬(wàn)元 3) 酒店式公寓8800元/平，則公寓的銷售額為：23600 8800=20768萬(wàn)元 4) 企業(yè)會(huì)所9000元/平，則企業(yè)會(huì)所的銷售額為：10000 9000=9000萬(wàn)元 5）小高層為5900元/平，則小高層的銷售額為：130000 5900=76700萬(wàn)元 總銷售額為160064萬(wàn)元。 3、銷售稅金及附加估算 按照規(guī)定，本項(xiàng)目銷售須交納的銷售稅金及附加，按銷售總額的7%計(jì)取。 共計(jì)：1600647%=11204 萬(wàn)元。,銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定,項(xiàng)目投資和利潤(rùn)分析,60,本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)收入160064萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)總投資108312萬(wàn)元，可獲得投資利潤(rùn)40548萬(wàn)元（即16006410831211204），繳納經(jīng)營(yíng)稅金及附加11204萬(wàn)元和所得稅10137萬(wàn)元（即4054825%），扣除所得稅后凈利潤(rùn)為30411萬(wàn)元（即4054810137），項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。 盈虧平衡分析： 盈虧平衡分析是研究如何確定盈虧臨界點(diǎn)及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問(wèn)題。盈虧臨界點(diǎn)是指企業(yè)收入和成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，即企業(yè)處于既不盈利又不虧損的狀態(tài)，通常用一定的銷售量來(lái)表示這種狀態(tài)。,盈利能力分析,項(xiàng)目投資和利潤(rùn)分析,61,以銷售率表示項(xiàng)目的盈虧