南京市江寧區(qū)中惠集團卓成房地產(chǎn)鳳凰港項目提案.ppt

中惠集團卓成房地產(chǎn) 鳳凰港項目提案,南京潤美地產(chǎn)縱橫有限公司,前言,真誠感謝南京市卓成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的厚愛,予以潤美地產(chǎn)縱橫機構(gòu)公司參與本案招標(biāo)活動，我謹代表公司全體同仁向貴公司表示感謝！由于時間有限，本方案存在的不足之出和不夠詳細之出，敬請貴公司領(lǐng)導(dǎo)予以諒解。 本次提報的內(nèi)容主要包含：市場研究、產(chǎn)品定位及建議、項目營銷及推廣以及銷售執(zhí)行等幾個環(huán)節(jié)。,潤美地產(chǎn)縱橫機構(gòu)：,為權(quán)變的市場環(huán)境而生 10年品牌運營經(jīng)驗 城市經(jīng)營的高度 社會營銷理論 網(wǎng)絡(luò)營銷和社區(qū)營銷,六大競爭優(yōu)勢：,領(lǐng)先的營銷理論武器 過硬的產(chǎn)品研發(fā)能力 立體的公共傳播渠道 強大的資源整合能力 精湛的創(chuàng)意表現(xiàn)能力 快速的市場引爆能力,第一部分：市場研究,第一章 南京房地產(chǎn)市場背景分析 第二章 南京酒店式公寓市場分析 第三章 江寧商鋪市場分析 第四章 百家湖版塊住宅項目市場分析,南京經(jīng)濟環(huán)境分析,1、南京國民生產(chǎn)總值年均增長14% 2、經(jīng)濟總量持續(xù)攀升，03年后全市人均國民生產(chǎn)總值增長速度保持20%左右 3、全市財政收入保持年均18%的增長速度 4、南京居民生活水平持續(xù)提升成為南京房地產(chǎn)快速發(fā)展的堅強后盾,城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展,1、城市定位 樞紐型都市圈 核心型都市圈 文化型都市圈 2、城市化發(fā)展目標(biāo) 一個中心 一個副中心 三個新市區(qū) 九個衛(wèi)星城,備注：大廠、新堯、板橋、龍?zhí)?、雄洲、永陽、淳?個新興的衛(wèi)星城 預(yù)留玉帶、橋林為新城備用發(fā)展空間,項目區(qū)域發(fā)展分析,江寧將是： 南京市南部地區(qū)次區(qū)域級綜合服務(wù)中心 南京地區(qū)綜合交通樞紐 重要的教育科研和知識創(chuàng)新基地 重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 山水城林融為一體的花園式新市區(qū),區(qū)域現(xiàn)狀新江寧延展南京市區(qū)大空間,一是最適宜人居，擁有三山、百家湖等生態(tài)資源，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)越 二是江寧擁有集聚力超強的江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 三是擁有江寧大學(xué)城，眾多知名中高校入住，人文氛圍濃厚 四是得天獨厚的歷史遺跡和旅游資源，打造南京生態(tài)旅游后花園,區(qū)域發(fā)展： 重要的知識創(chuàng)新基地，南京都市圈內(nèi)新興的高科技花園式城區(qū)和最佳人居環(huán)境城區(qū)，成為率先實現(xiàn)信息化和生態(tài)化的示范城區(qū)。,地鐵新干線將拉近江寧與主城距離，科學(xué)園、百家湖成為最大贏家 順暢通達的內(nèi)部交通方便出行 新城建設(shè)吸引江南城區(qū)投資者關(guān)注 教育、醫(yī)療和生活配套設(shè)施的加強將進步吸引主城區(qū)更多的市民入住,房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī),3月21日，南京市下發(fā)關(guān)于開展閑置土地清查處置工作的公告 3月26日，國務(wù)院發(fā)布“國八條” 4月27日，國務(wù)院下發(fā)新“國八條” 4月27日，南京市房產(chǎn)局和物價局等部門聯(lián)合發(fā)布了“南京十條” 5月11日，建設(shè)部七部委等發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 6月1日，南京市房管部門發(fā)布南京市關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見 7月21日，中行發(fā)布中國人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機制改革的公告，人民幣兌美圓即日升值2%。 8月15日起，央行發(fā)布200年中國房地產(chǎn)金融報告，建議取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度。,【分析】,土地政策的嚴控與自身的規(guī)范，將進一步促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展 打擊炒房，期房禁止轉(zhuǎn)讓，將使市場走向健康發(fā)展的道路 宏觀金融政策的變動，對房地產(chǎn)企業(yè)影響甚大 貸款利率與加息，對購房者影響各不相同,05年江寧房地產(chǎn)總體走勢,價格小幅動蕩，伴隨結(jié)構(gòu)調(diào)整 低價樓盤銷售強勁，中高端物業(yè)受到追捧 消費預(yù)期平穩(wěn)，市場緩慢調(diào)整 “六一”新政后的破冰而出,江寧地產(chǎn)市場特點,七大子片區(qū)分明，各有“領(lǐng)頭羊”樓盤引領(lǐng) 低總價小戶型物業(yè)走俏江寧樓市 商業(yè)建設(shè)速度迅猛 三山版塊仍是南京樓市別墅物業(yè)的主要供應(yīng)地區(qū),市場綜述,南京房地產(chǎn)發(fā)展擁有較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境條件 南京城市建設(shè)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了更大的發(fā)展空間 政府出臺的一系列土地金融政策，將進一步促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展 江寧區(qū)交通、城建等配套設(shè)施的建成，使區(qū)域競爭優(yōu)勢大幅提升 江寧房地產(chǎn)業(yè)隨著整體利好環(huán)境的提升贏來新一輪發(fā)展的契機,南京酒店式公寓市場分析,酒店式公寓消費人群增加態(tài)勢明顯,【結(jié)論】：從目前需求情況來看，目前市場對酒店式公寓型產(chǎn)品的需求比例呈上升的趨勢， 預(yù)計明年南京市對該種物業(yè)的需求將達到約95.2萬。其中對酒店式服務(wù)公寓的需求量將達到約14.4萬。,未來分布走勢,如圖所示，出讓規(guī)劃用途為酒店式公寓的地塊,【結(jié)論】： 1、目前南京市小戶型、酒店式公寓的市場供應(yīng)體量較大，以城中片區(qū)和河西片區(qū)為主。 2、根據(jù)目前市場狀況預(yù)計1-2年內(nèi)，整個南京市小戶型的供應(yīng)量將超過100萬。 3、未來酒店式公寓的供應(yīng)量會出現(xiàn)以城中片區(qū)和河西片區(qū)以及江寧片區(qū)為主，其他片區(qū)為補充的局面。,南京酒店式公寓消費人群分析,A、主力客戶群： 金融、證券界人士 現(xiàn)代型企業(yè)中青年老板階層 海歸及有類似背景的人士 小私營業(yè)主 企事業(yè)單位管理階層（高級白領(lǐng)） 政府機關(guān)公務(wù)員 文化藝術(shù)界的有購買力人士,B、次主力客戶群： 具有地域情節(jié)的周邊居民 外地在寧經(jīng)商或工作人員 投資者 高收入技術(shù)工作者 自由職業(yè)者,酒店式公寓消費客群年齡分布,【結(jié)論】： 1、年齡分布特征：以年輕置業(yè)者為主，41歲以上的置業(yè)者次之。 2、置業(yè)目的：自住的比例明顯增加，投資的比例有所減少。 3、消費需求特征：景觀，品位，服務(wù)。,江寧小戶型住宅產(chǎn)品市場供應(yīng)價值研判,在售小戶型住宅空間分布特征： 岔路口板塊：武夷商城、南方花園、左鄰右里 將軍路板塊：托樂嘉千色貴族（精裝） 大學(xué)城板塊：蘋果都市 東山板塊：魔方4.8（挑高）、陽光翠庭、凱旋國際,江寧小戶型住宅產(chǎn)品市場供應(yīng)價值研判,分布區(qū)域共性特征研究： 交通：公交、地鐵 商業(yè)配套：超市大賣場 租賃資源：大學(xué)城師生、江寧高科技企事業(yè)單位職員、江寧開發(fā)區(qū)外企員工南京小白領(lǐng) ，使得江寧小戶型住宅具有較高的投資價值和投資回報。,江寧在售小戶型住宅產(chǎn)品,江寧小戶型住宅產(chǎn)品供求特征及趨勢,物業(yè)特征：為多層和小高層，近階段也開始存在于綜合物業(yè)的主體部分 產(chǎn)品類型：平層為主，向挑高過渡，后者目前在江寧市場接受度尚可 市場供應(yīng)量：預(yù)計今年、明兩年可能開盤的小戶型項目共有20多個，市場供應(yīng)約12萬 市場需求量：小戶型市場潛在套數(shù)僅1000套左右 戶型面積：面積在40-50平方米占總量的50左右，40-60面積段去化最快，市場接受度較高 產(chǎn)品價格：毛坯房均價35003800元/平方米，標(biāo)裝小戶型項目高出400500元/平方米,【總結(jié)】： 1、郊區(qū)小戶型產(chǎn)品的受眾群體經(jīng)濟實力本就較弱，在項目單價和總價上一定要考慮自主需求客戶的經(jīng)濟承受能力與產(chǎn)品的性價比； 2、在總價和單價貼近市場的前提下，項目本身若具有一定賣點也能夠吸引相當(dāng)數(shù)量的投資性和投資與自住兩用型客戶的青睞，因為他們的投資風(fēng)險幾乎為零。,酒店式公寓綜述,南京酒店式消費者集中在現(xiàn)代型企業(yè)中青年老板階層、小私營業(yè)主、企事業(yè)單位管理階層、政府機關(guān)公務(wù)員 消費者年齡集中在30-50歲之間，其中以31-40歲為主 江寧地區(qū)普遍接受價格在15萬-25萬間，接受裝修標(biāo)準(zhǔn)在500-700元/間 江寧沒有真正意義上的酒店式公寓，尤其在百家湖版塊，小戶型存在一定程度的市場需求空缺,江寧商鋪市場分析,【分析】： 1、區(qū)域商鋪差異較大 2、區(qū)域商業(yè)初具規(guī)模，底商以兩層居多 3、江寧購買商鋪的客戶略高于南京的客戶 4、面積在200平方米以內(nèi)，總價在170萬以內(nèi)的商鋪最受青睞,商鋪綜述,商鋪市場競爭激烈，價格優(yōu)勢在商鋪銷售時難以占據(jù)絕對市場主動，惟有精準(zhǔn)的市場定位才能從市場上脫穎而出。 購買投資商鋪的客戶地緣性比較強烈，江寧本地的投資和經(jīng)營客戶的需求特征可作為商鋪定位的主要依據(jù)。 如果沒有特別規(guī)劃，商鋪一二兩層連賣可以形成快速資金回籠，銷售方式較為穩(wěn)妥。,百家湖版塊住宅項目市場分析,【分析】： 1、百家湖版塊憑借自然湖景優(yōu)勢和未來的規(guī)劃利好，相對面積偏大。 2、銷售價格差距較小，普遍集中在3400-3700元，戶型面積差異較小，客戶選擇余地小。 3、底層多為商鋪，市場競爭激烈底層商鋪市場憑借各自優(yōu)勢：產(chǎn)品挑高、地理位置 交通等賣點相互競爭，十分激烈。,百家湖住宅市場啟示,鳳凰港位于百家湖版塊，住宅部分可以憑借百家湖自身的景觀優(yōu)勢和未來新城中心的規(guī)劃利好，可考慮面積偏大的享受生活型住宅項目。 住宅銷售價格可參考同版塊內(nèi)競爭項目并結(jié)合自身特點進行調(diào)整，可適當(dāng)考慮從價格方面規(guī)避因商業(yè)立項帶來的50年產(chǎn)權(quán)劣勢。 住宅產(chǎn)品方面可充分考慮百家湖的自然景區(qū)優(yōu)勢打造高品位的高端住宅產(chǎn)品，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化并獲得最大利潤空間。,第二部分：項目研判,一、基地條件 二、地塊價值認知 三、項目SWOT分析 四、項目核心價值及定位立基點,基地條件,獨特的地理位置賦予了本項目不可復(fù)制的風(fēng)景資源價值，加上未來規(guī)劃的利好，使得項目具備優(yōu)質(zhì)住宅和酒店式公寓開發(fā)的先天基礎(chǔ)質(zhì)素，也為項目后期營銷提供景觀借勢和區(qū)域借勢。,地塊價值研判,地鐵南延的利好規(guī)劃加強了本項目的區(qū)域外延關(guān)系，區(qū)位價值處于不斷提升中 地塊天然具備的屬性質(zhì)素賦予本項目豐厚的原生資源價值 四大景區(qū)(百家湖、牛首山、將軍山、鳳凰臺），多重風(fēng)景的原生態(tài)環(huán)境成為本項目最大的“天然氧吧”，景觀價值不可比擬,項目SWOT分析,1、項目優(yōu)勢（S）： 區(qū)位優(yōu)勢百家湖版塊，緊臨天元路和雙龍大路，周邊名盤云集、配套設(shè)施齊全。 景觀優(yōu)勢百家湖，鳳凰臺廣場，三山風(fēng)景。 建筑形象地標(biāo)性建筑的明星效應(yīng)。,項目SWOT分析,2、項目劣勢（W）： 產(chǎn)權(quán)期限由于項目用地規(guī)劃用途是商業(yè)用地，使用年限為50年，做住宅產(chǎn)品開發(fā)存在市場抗性。 地塊特征項目地塊不規(guī)則，西邊地塊較為狹長，空間利用率小，局部容積率偏大，小區(qū)布局顯得緊湊。,【建議】：專注做好產(chǎn)品，打造高性價比、高附加值的樓盤；同時細分市場，在推 廣過程中利用品牌和價格策略弱化。 西邊地塊考慮結(jié)合臨近百家湖的區(qū)位優(yōu)勢和已有商業(yè)建筑，設(shè)置部分露 天停車位和綠地植被，東部地塊通過合理交通動線的設(shè)置和景觀小品營 造精致感，注重局部細節(jié)的塑造。,項目SWOT分析,3、項目機會點（O）： 住宅開發(fā)江寧區(qū)高檔住宅，現(xiàn)有住宅物業(yè)價格的較高價位啟動 規(guī)劃利好未來新城商貿(mào)中心核心，地鐵1號線南沿站近在咫尺 供求缺口周邊樓盤總供給量大，同質(zhì)化比較嚴重 創(chuàng)新理念強有力的策劃、推廣和新規(guī)劃理念的引入,項目SWOT分析,4、項目威脅點（T）： 市場威脅同版塊項目客源分流，同質(zhì)競爭。 產(chǎn)品檔次打造 多業(yè)態(tài)的組合營銷推廣,【建議】： 整體市場的銷售不暢并不代表所有項目都得不到消費者的認同，只要合理的細分市場，鎖定目標(biāo)消費者，以高品質(zhì)化的產(chǎn)品、適當(dāng)?shù)膬r位和強大的項目核心精神的凝聚力，就一定能夠突破市場環(huán)境的不利影響，順利實現(xiàn)銷售。,項目核心價值及定位立基點,地塊自然屬性的核心價值是：典型的湖景風(fēng)貌； 地緣借勢（傳播性強）：百家湖畔、鳳凰臺邊，遠眺三山 地緣借勢（投資利好）：江寧新城商貿(mào)中心，地鐵1號線南延站 人文積淀資源的核心價值是：鳳凰臺傳說帶來的吉祥寓意,江寧新城中心地鐵站口絕版湖景地標(biāo)建筑,第三部分：營銷推廣,第一章 項目整合營銷思路 第二章 分物業(yè)形態(tài)定位分析 第三章 產(chǎn)品演繹建議 第四章 開發(fā)運營策略思考及財務(wù)可行性分析 第五章 市場推廣與銷售執(zhí)行,項目整合營銷思路,主題概念的引入 我們通過資料查詢和分析研究，引入意大利風(fēng)情的斯特雷薩小鎮(zhèn)作為 項目主題概念，后期的營銷和產(chǎn)品將圍繞這一主題概念進行深化 和推廣。,斯特雷薩簡介,斯特雷薩是意大利北部靠近瑞士邊境的一個寧靜的小鎮(zhèn)。從繁華的米蘭向西北駕車行駛50英里后，這個如Stefano所說的完美無缺的小鎮(zhèn)就展現(xiàn)在我們面前。它面向馬吉奧爾湖（Lake Maggiore），背靠莫塔羅尼山（Mount Mottarone）。在意大利，提起馬吉奧爾湖，意大利人總是一副向往的神情。馬吉奧爾湖一半在意大利，另一半在瑞士。山水似乎還帶著瑞士那樣綿軟和精細的痕跡，而這里建筑已然完全是意大利的華麗風(fēng)格。,斯特雷薩主要元素,1、阿明達別墅酒店：62種夢境的家 2、I Mori餐廳：18道注定被遺忘的味覺 3、貝拉島：400年的精致 4、斯特雷薩：更多的休閑娛樂方式,與項目的契合點,湖畔生活：斯特雷薩有意大利著名的馬吉奧爾湖，我們的項目緊鄰江寧乃至南京著名的百家湖，中西合璧，天作之和。 湖畔酒店：阿明達別墅酒店作為斯特雷薩著名的環(huán)湖酒店，以不拘一格的裝修風(fēng)格迎合了不同消費者的品位，真正以人為本，處處體現(xiàn)人性化的關(guān)懷。為我們在項目地塊打造酒店式公寓（或者酒店物業(yè)）提供借鑒。 悠久的人文歷史內(nèi)涵：貝拉島有中世紀城堡，我們項目旁有鳳凰臺廣場，歷史人文在中西兩地同時演繹。 休閑方式的多樣化： 斯特雷薩提供多種戶外休閑運動方式，倡導(dǎo)運動、健康、休閑的生活理念可以為我們的商業(yè)定位提供有效支撐，也是我們項目商業(yè)部分的市場賣點。 區(qū)位的相似：斯特雷薩位于意大利北部，我們的項目位于南京市的南部，一北一南，大有文章可做。,項目整體定位,形象定位：斯特雷薩，水岸特區(qū) 定位支撐： 百家湖畔，未來江寧核心商業(yè)中心 斯阿明達別墅酒店的借鑒 斯特雷薩倡導(dǎo)運動、健康、休閑的生活理念 商業(yè)定位理念,案名建議,主推案名： 斯特雷薩 備選： 中惠湖畔之都：“中惠”反映開發(fā)商品牌、“湖畔”說明項目的區(qū)位在百家湖畔，“都”預(yù)示地段未來的繁華。 中惠曼哈頓：曼哈頓是繁華的商貿(mào)商務(wù)區(qū)，主要突出本案未來的規(guī)劃利好。,主推案名LOGO,備選案名LOGO,流行推廣語,品水，品生活，就在斯特雷薩 倡導(dǎo)健康生活，品位生活的生活概念，注重生活的細節(jié)，生活在這里，不經(jīng)意間的發(fā)現(xiàn)，都會使你感動。 中惠湖畔之都：百家湖畔，顛峰巨作 中惠曼哈頓：核心視角速度,開發(fā)物業(yè)形態(tài)建議,【思考點】： 根據(jù)前面市場分析可知，酒店式公寓和住宅的物業(yè)形式在南京的市場較為成熟，以此類型物業(yè)為主打產(chǎn)品可以規(guī)避市場風(fēng)險，對于實現(xiàn)快速銷售和資金回籠是比較穩(wěn)妥的。 另外，考慮可以先推少量酒店式公寓產(chǎn)品進行市場試水，如果市場反應(yīng)欠佳，則說明物業(yè)在市場的需求量有限，不適合做大面積，則可考慮分出部分面積作產(chǎn)權(quán)式酒店，將目標(biāo)鎖定部分投資客群，通過物業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)化達到市場去化的目的。,方案1： 酒店式公寓（以自住為主）、住宅、商鋪 備選（方案2）： 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅、商鋪,分物業(yè)形態(tài)定位分析,酒店式公寓： 形象定位：斯特雷薩未來之星 客群定位：70年代后的創(chuàng)業(yè)一族 功能定位：自住為主，商務(wù)投資為輔,自用型消費群體 長期在開發(fā)區(qū)工作的年輕人 在主城區(qū)工作時間較短，收入不高的普通白領(lǐng) 小型機構(gòu)和成長型企業(yè),投資型消費群 公務(wù)員階層 個體私營企業(yè)主 其他的投資型人群,分物業(yè)形態(tài)定位分析,住宅： 形象定位：百家湖畔絕版高尚生活區(qū) 客群定位：追求生活品位的城市中產(chǎn)階級 年齡：以40-50歲為主流，40歲左右為主，輔以30-40歲人群 職業(yè)：以私營業(yè)主、開發(fā)區(qū)電子產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)、通訊產(chǎn)業(yè)、新型建材產(chǎn)業(yè)的高管以及大學(xué)教師等。 需求特點： 戶型面積需求多樣化，價格承受力較強。 居住的私密性要求較高。 重視外圍環(huán)境與整體風(fēng)格。 重視產(chǎn)品的硬件指標(biāo)和周邊配套。,分物業(yè)形態(tài)定位分析,商鋪 ： 市場定位：百家湖畔首家戶外運動休閑體驗館 形象定位：湖畔戶外運動休閑體驗館 功能定位：以經(jīng)營戶外運動休閑配套產(chǎn)品為主、兼顧文化娛樂功能，具備購物、簡餐、茶座、休閑餐飲、書吧、游樂設(shè)施、休閑廣場等功能 客群定位：城市中產(chǎn)中青年時尚人士、高級白領(lǐng)、游客等。,分物業(yè)形態(tài)定位分析,產(chǎn)權(quán)式酒店： 產(chǎn)品性質(zhì)定位：江寧區(qū)唯一的三星級產(chǎn)權(quán)渡假酒店 產(chǎn)品功能定位：多功能商務(wù)配套、生活配套及個性化服務(wù) 產(chǎn)品檔次定位：準(zhǔn)三星級的標(biāo)準(zhǔn)，四星級的服務(wù)； 產(chǎn)品投資定位：高回報低風(fēng)險的享受型投資 客群定位：有閑錢、會享受、懂投資的上品階級 形象定位：水岸繽紛夢境,斯特雷薩國際酒店,產(chǎn)品演繹建議,一、整體規(guī)劃建議 二、整體建筑風(fēng)格建議 三、景觀建議 四、分項物業(yè)產(chǎn)品建議,整體規(guī)劃建議,建筑擺布建議 采用規(guī)陣的行列布局與半圍合相結(jié)合的手法，中部形成開敞型中庭，便于公共景觀的營造。 26層高層和30層高層分布在地塊北部； 3層商業(yè)樓分布在地塊西北部； 地塊南邊由西向東依次布置10層、15層、18層的小高層建筑； 5層的多層建筑布置在地塊南部，作為公共配套使用。,整體規(guī)劃建議,整體規(guī)劃建議,人流、車流動線建議 1）人群流線： 如上圖所示，人行主入口設(shè)置在地塊南部，與雙龍大道緊密相連。 建議與規(guī)劃部門協(xié)商，沿環(huán)湖路向東打通綠地，開辟通往小區(qū)的次要人行入口，為小區(qū)居民提供私家觀湖通道。 項目底層店鋪，通過環(huán)形道路的設(shè)計，形成半回型步行街區(qū)，將雙龍大道沿線人群通過步行街帶入項目休閑廣場。 2）機動車流線： 穿湖路南側(cè)與項目地塊相連的次干道作為小區(qū)車行主干道，所有進 出小區(qū)車輛由此進出地下車庫，在地下車庫中形成環(huán)路，形成人車分流。 外部車輛主要通過環(huán)湖路到達地塊西部規(guī)劃的露天停車場。,整體建筑風(fēng)格建議：簡約現(xiàn)代主義,整體風(fēng)格現(xiàn)代、輕快、簡約、流暢 以形式自由、造型簡潔、注重功能、經(jīng)濟合理，沒有裝飾或少量裝飾的特點為主的新風(fēng)格。主體建筑造型樸素大方，線條簡潔細膩，色彩和諧統(tǒng)一，結(jié)合用材和細部造型反映出清新、溫和、現(xiàn)代的建筑風(fēng)貌。 頂部設(shè)計以平頂與平坡結(jié)合為主，加入構(gòu)架的設(shè)計；墻面多以面磚和高級涂料裝飾，顏色多以清新、亮麗為主，體現(xiàn)時尚現(xiàn)代感；陽臺的樣式豐富的了建筑外立面，多采用弧性、270度轉(zhuǎn)角的設(shè)計；金屬框架，陽臺欄桿的細部處理也為建筑增加了現(xiàn)代之感。,金屬構(gòu)架的應(yīng)用大大提升了建筑的現(xiàn)代感,平坡結(jié)合的頂部設(shè)計更體現(xiàn)時尚現(xiàn)代之感,外立面的顏色活潑多樣，體現(xiàn)時尚的建筑風(fēng)貌,弧型的陽臺設(shè)計，使得建筑外立面更加活潑現(xiàn)代,構(gòu)架的設(shè)計豐富了建筑的外觀，使得嚴肅的建筑充滿清新、歡快的氣氛,景觀建議,中庭廣場： 通過戶外健身設(shè)備、大片開闊綠地形成的運動休閑廣場，為小區(qū)居民提供一個休閑娛樂的開敞活動空間，結(jié)合商業(yè)部分共同打造戶外休閑運動體驗館，為社區(qū)居民的日?？刁w健身和相互交流提供便利，從而提高小區(qū)和諧的人際關(guān)系。,小品雕塑,極富個性的城市雕塑、園林小品注重與中庭廣場共同營造和諧、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、美觀的購物環(huán)境，構(gòu)成了濃郁的文化氛圍和特有的人文景觀。,硬地鋪設(shè),考慮采用色彩艷麗的釉面磚鋪設(shè)，通過巧妙的設(shè)計營造帶有異域風(fēng)情的地面藝術(shù)形象，從細節(jié)上傳達一種休閑文化。,運動娛樂設(shè)施,結(jié)合有限空間設(shè)計兒童娛樂設(shè)施和健身設(shè)施和健康步道等，處處倡導(dǎo)戶外運動的健康生活理念。,花卉種植,其它,簡單的垃圾筒也經(jīng)過了色彩和形態(tài)的創(chuàng)新，處處 體現(xiàn)著現(xiàn)代建筑風(fēng)格的創(chuàng)新意識。,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（酒店式公寓）,戶型及配比建議： 產(chǎn)品上以50左右小戶型單位為主，100以上大戶型為輔，平均面積 控制在60。 戶型配比建議：50、60、100的戶型采用6：3：1的比例配置。 100大戶型單位主要設(shè)置在建筑平面的東部和南部，其余設(shè)置小戶型單位。 小戶型主要設(shè)置在中低樓層，中高樓層設(shè)置大戶型。,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（酒店式公寓）,配套設(shè)施建議 （1）以生活配套為主：包括健身會所、洗衣中心、桑拿中心等 （2）以商務(wù)配套為輔：中小會議室、商務(wù)餐廳、小型商務(wù)中心 智能化建議 小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計量（IC卡或遠傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。 智能化系統(tǒng)應(yīng)能實現(xiàn)在線化物業(yè)管理及服務(wù)的物業(yè)管理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠程教育、VOD視頻點播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。 設(shè)置樓宇自動化系統(tǒng)，對空調(diào)、制冷、新風(fēng)、給排水系統(tǒng)進行自動化管理。,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（酒店式公寓）,裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 ： 菜單式裝修 業(yè)主自己定義裝修風(fēng)格，省去裝修過程中的各種煩惱； 購房者在選擇房型時，可全面了解裝修檔次、風(fēng)格、品位；可將裝修資金 并入購房款中，一并申請銀行按揭,減少購房壓力； 業(yè)主不必監(jiān)管裝修現(xiàn)場，省去大量時間和精力； 實行一次性裝修避免二次污染和裝修噪音；裝修質(zhì)量及售后服務(wù)有保證； 為貴司提供了另外一個利潤獲取點。,實施方法： 由房地產(chǎn)開發(fā)商選擇設(shè)計裝飾公司，為每一種戶型設(shè)計出若干種不同檔次、不同風(fēng)格的裝修方案，如現(xiàn)代風(fēng)格、古典風(fēng)格、商務(wù)風(fēng)格等，并由開發(fā)商提供基本的裝修材料和裝修隊伍；購房者可以根據(jù)個人喜好和經(jīng)濟實力自由挑選搭配，并可根據(jù)需要增減方案內(nèi)容。購房者最后購買到的是按自己的意愿裝修好的成品房。,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（酒店式公寓）,裝修風(fēng)格建議： 主題統(tǒng)一 色彩擴張性 家具要輕靈，提高空間實用度。 重裝飾，輕裝修。,（裝修示意圖）,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（住宅）,戶型建議： 戶型適中，總價保持在40-60萬之間，既適合小兩口，也滿足三代同堂。 配比建議： 97的兩房、120的三房、144以上的三（四）房按照3：3：2的 比例配置。,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（住宅）,戶型：兩房一廳一衛(wèi) 面積：90-100平方米 全明設(shè)計，采光通風(fēng)俱佳 闊綽廳堂空間，視野廣闊，美景自然入室. 入戶玄關(guān)設(shè)計，空間分割更富變化。 客廳的步入式花園，擁有更多的活動空間。,戶型：三房兩廳兩衛(wèi) 面積：110130平方米 南北通透，三室朝南功能完備 動靜分區(qū)，并加入了錯層的設(shè)計更顯空間感。 在一層設(shè)有前后的花園，營造花園洋房的氛圍。,戶型：四房兩廳兩衛(wèi) 面積：約150平方米 全明設(shè)計，采光通風(fēng)俱佳 , 闊綽廳堂空間，視野廣闊，美景自然入室, 功能完備，動靜分區(qū)， 主臥室加了景觀凸窗，凸顯主人尊貴。,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（住宅）,設(shè)計細節(jié)建議 ： 每個戶型的起居室可考慮安排落地窗，輔之以弧型觀景窗和寬大飄窗，便于觀賞百家湖風(fēng)景。,空調(diào)機位的設(shè)置：和建筑產(chǎn)品的機結(jié)合，“凸有所藏，凹有所現(xiàn)”做到實用性與美觀性的“完美結(jié)合”。,建筑樓頂?shù)奶幚?分項物業(yè)產(chǎn)品建議（商鋪）,初步業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 a)3層時尚中心： 1層購物中心，主營戶外運動套裝、水上運動配 套產(chǎn)品 2層精品小商品市場 3層時尚服飾（哈韓、哈日等） b)5層綜合會所： 1層大型室內(nèi)泳池 + SPA水療 2層室內(nèi)羽毛球館和乒乓球館、健身會館等 3層休閑茶社、棋牌俱樂部 4層書吧、音樂吧等功能 5層商務(wù)會館，具有會議中心、小型商務(wù)展示中 心等功能。 c)其余底商：考慮社區(qū)配套服務(wù)如美容美發(fā)中心、便利店、快餐服務(wù)等功能,分項物業(yè)產(chǎn)品建議（商鋪）,裝修建議 考慮到與建筑整體“現(xiàn)代簡約”風(fēng)格的統(tǒng)一，考慮在門頭、街面櫥窗、內(nèi)部裝修等細節(jié)處體現(xiàn)時尚潮流元素，營造輕松愉悅的購物環(huán)境，吸引人流。,開發(fā)運營策略,具體產(chǎn)品分類及配比 方案1：,備選（方案2）：,備注： 此方案只是初步估算，具體等實際操作方案確定后將會對此方案進行深化研究,初步經(jīng)濟測算,項目總體投資收益測算（見投資收益測算表）：-按方案1進行計算 建筑成本 各項建筑費用都按南京市規(guī)定及經(jīng)驗值計算。其中土地費用為100萬/畝,總建面積為75000。 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)查分析，我司將各類型物業(yè)定價如下（價格上下浮動5%左右）： 酒店式公寓：4200元/ 住宅：3800元/ 商業(yè)：10000元/ 投資收益 項目總成本為：24853.09萬元 總收入為：32140萬元 所得稅前利潤為：5503.11萬元 利潤率為：24.95%,項目在此定價下利潤率是不錯的，隨著前期產(chǎn)品形象的進一步塑造，相信后期價格會更上一個臺階，利潤率將比較可觀。,市場推廣與銷售執(zhí)行,推廣策略 ： 品牌策略：立足于項目地標(biāo)性建筑的明星效應(yīng)，在硬件和配套設(shè)施方面做強，選擇與品牌經(jīng)營管理公司合作，以產(chǎn)品和服務(wù)制勝，并在形象推廣方面拔高項目形象； 價格策略：低開高走，步步攀升，根據(jù)銷售情況，適時制造緊迫感； 推廣節(jié)奏策略：以密集的SP活動配合各時間節(jié)點，不斷制造新的熱點，配合新的單位的推出，不斷形成新的銷售熱潮； 協(xié)作策略：在整個營銷推廣過程中，時時保持與商業(yè)經(jīng)營管理公司及酒店管理公司之間的協(xié)作，發(fā)揮優(yōu)勢互補的效應(yīng)，并起到節(jié)約廣告資源的作用； 主動出擊策略：瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群，主動出擊。,市場推廣與銷售執(zhí)行,營銷推廣戰(zhàn)術(shù)手段 ： 廣告宣傳：塑造“斯特雷薩”的品牌的知名度和美譽度，將它打造成南京的明星項目； 新聞炒作：定位和投資居住理念進行感性的訴說和理性的說明。 主題推廣活動：“戶外運動休閑”體驗試營銷來拔高項目營銷。 “精確制導(dǎo)”