蘇州工業(yè)園區(qū)湖東地產(chǎn)價(jià)值分析.ppt

蘇州工業(yè)園區(qū)湖東區(qū)域 房地產(chǎn)升值潛力分析,一、從世界科技園區(qū)看蘇州工業(yè)園區(qū) 美國硅谷、臺(tái)灣新竹科技園區(qū)、日本筑波科學(xué)城、蘇州工業(yè)園區(qū),目前，全球約有1000個(gè)左右的科技園區(qū)分布在世界近50個(gè)國家和地區(qū)。由于各國或地區(qū)政治制度、管理體制、技術(shù)創(chuàng)新水平、發(fā)展戰(zhàn)略、文化背景的差異，因而科技園區(qū)的創(chuàng)新模式互不相同。世界上富有特色和典型意義的科技園區(qū)總體上有3種創(chuàng)新模式：以美國硅谷為代表的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)綜合體模式，既注重研究開發(fā)，又注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更重視研究開發(fā)與產(chǎn)業(yè)界的合作，形成了具有鮮明特色的產(chǎn)學(xué)研一體化的模式；以我國臺(tái)灣新竹為代表的技術(shù)園區(qū)模式，盡管也在某些方面專注于研究開發(fā)，但相比較而言重心在高技術(shù)制造業(yè)；以日本筑波為代表的科學(xué)城模式則相對(duì)側(cè)重于科學(xué)研究，似乎與產(chǎn)業(yè)界聯(lián)系不很緊密。 盡管硅谷、新竹、筑波的創(chuàng)新模式存在著一定的差異，但它們之間卻有驚人的相似之處，這就是這3個(gè)科技園區(qū)都具有良好的區(qū)位條件，形成了各具特色和富有活力的創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)。,硅谷、新竹、筑波科技園區(qū)的3個(gè)特征：,一、以智力資源為依托。 硅谷擁有以著名的斯坦福大學(xué)為代表的一批高水平大學(xué)和專業(yè)科研機(jī)構(gòu)，擁有33萬名高層次的技術(shù)人才，其中有6000名自然科學(xué)博士和工科博士，占整個(gè)加州博士人數(shù)的16； 新竹科技園區(qū)周圍擁有臺(tái)灣電子技術(shù)研究院、“清華大學(xué)”等一批高質(zhì)量的大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)，聚集了相當(dāng)一批高層次的專業(yè)人才； 筑波科學(xué)城有48個(gè)國家級(jí)研究機(jī)構(gòu)與教育院所，擁有眾多的私人研究機(jī)構(gòu)，聚集了1.5萬名多學(xué)科的高水平的研究人才。由于智力資源密集，人才眾多，特別適合以知識(shí)密集為特征的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,二、具有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 高技術(shù)產(chǎn)品的生命周期短，一旦開發(fā)成功就應(yīng)該迅速投放和占領(lǐng)市場。因此，對(duì)于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)來說，空運(yùn)條件和高速公路網(wǎng)絡(luò)尤為重要。硅谷、新竹、筑波3個(gè)科技園區(qū)所依托的城市化地區(qū)所擁有的發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)滿足了高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這一要求。 硅谷附近擁有國際機(jī)場和以101、280、880、680為主要干道的高速公路網(wǎng)； 新竹科技園區(qū)距臺(tái)灣最大的國際機(jī)場桃園機(jī)場55公里，南北高速公路和電氣化鐵路貫通其間，距臺(tái)中、基隆兩大國際海港90公里； 日本筑波科學(xué)城位于東京東北50公里處，北依筑波山，東臨日本第二大湖霞個(gè)浦，這一地區(qū)不僅具有良好的自然環(huán)境，而且交通發(fā)達(dá)，距國際機(jī)場40公里，有完善的公路和鐵路網(wǎng)絡(luò)。,三、自然環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃良好。 以新竹科技園區(qū)為例，這里地勢平坦，林木茂盛，四季常青，氣候宜人，風(fēng)光秀麗，溫泉、瀑布到處可見，有許多著名的自然風(fēng)景區(qū)，是科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)的理想場所。 凡是到過美國硅谷的人可能都會(huì)留下這樣的印象：所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢；綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。,高科技發(fā)展帶動(dòng)地產(chǎn)增值早已為事實(shí)所證明。 美國硅谷，年到年的年間，其房價(jià)增長了！ 美國硅谷住宅房價(jià)連續(xù)10多年上漲，美國硅谷房價(jià)目前是美國城市平均房價(jià)的三倍以上。 世界級(jí)的科技園區(qū)都形成了房地產(chǎn)發(fā)展的特殊區(qū)塊！,從蘇州工業(yè)園區(qū)的光輝十年看湖東的升值潛力, 蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)仍然保持快速發(fā)展態(tài)勢。03年17月，共完成國內(nèi)生產(chǎn)總值26億美元，同比增長48；工業(yè)總產(chǎn)值54億美元，增長71；財(cái)政收入3.5億美元，增長43；進(jìn)出口總額63億美元，增長124。目前，園區(qū)GDP、財(cái)政收入、進(jìn)出口總額、實(shí)際利用外資等主要指標(biāo)均占蘇州全市15左右，已成為國內(nèi)發(fā)展速度最快、最具競爭力的開發(fā)區(qū)之一。 園區(qū)吸引外資總量已躍居國內(nèi)開發(fā)區(qū)前茅。截止到2003年6月，全區(qū)共批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目1159個(gè)，累計(jì)合同利用外資達(dá)到140.3億美元，實(shí)際利用外資超過60億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)45家，投資規(guī)模上億美元的項(xiàng)目44個(gè)，中新合作區(qū)內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目平均投資額超過3100萬美元，每平方公里合同利用外資近15億美元，單位面積投資強(qiáng)度居各國家級(jí)開發(fā)區(qū)之首。, 目前園區(qū)商住用地價(jià)格比開發(fā)之初上漲56倍，而且連續(xù)3年產(chǎn)銷率超過100，吸引居民6萬余人。 全國吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一，單位面積投資強(qiáng)度居全國之首。 每年50猛增的經(jīng)濟(jì)總量，自94年以來，GDP穩(wěn)步增長，2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP 251.7億元，占全市12.1%，同比增長39.7%，比97年翻三番。 外向型經(jīng)濟(jì)在園區(qū)經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，2003年三季度園區(qū)引進(jìn)外資占蘇州60以上（同期蘇州引進(jìn)外資名列全國第一），每平方公里合同利用外資近15億美元，單位面積投資強(qiáng)度居全國之首。目前，世界前500強(qiáng)企業(yè)中已有45家落戶園區(qū)。 蘇州園區(qū)建設(shè)，實(shí)行道路與管道先行，目前建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投入近1億美元，“九通一平”工程已全面完成。金雞湖大橋2004年初投入使用；輕軌一號(hào)線園區(qū)段2003年底開工，2006年底通車；滬寧高速、蘇嘉杭高速與機(jī)場快速路在境內(nèi)交接；立體大交通框架逐步形成。, 每平方公里的開發(fā)成本將近 6億元 湖東二三區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是高標(biāo)準(zhǔn)的，每平方公里的開發(fā)成本將近6億元。 以智力資源為依托 研究生城總投資將達(dá)50億元，建筑面積20余萬平方米。全日制公辦的學(xué)校湖東中學(xué)、湖東小學(xué)，總規(guī)劃面積14公頃，共投資2.2億元。蘇州中學(xué)園區(qū)分校面積17公頃，最多可容納3000人就學(xué)。 一座大橋把湖東拉到面前，也拉近了湖東的精彩。 4億元打造4座大橋。 文化水廊蜿蜒3.38公里 整個(gè)湖東的人均公共綠地將達(dá)11.5平方米以上，小區(qū)內(nèi)綠化率將達(dá)40以上，每平方公里的綠化建設(shè)成本將近億元。 超五星級(jí)的金雞湖大酒店正在規(guī)劃之中 國際博覽中心是蘇州最大的單體建筑 今后幾年將建起12個(gè)鄰里中心,總規(guī)劃師時(shí)匡看未來園區(qū) “園區(qū)不但是工業(yè)生產(chǎn)之地，更是蘇州人享受生活的理想之所。居民能享受到品質(zhì)生活，這就是蘇州工業(yè)園區(qū)和國內(nèi)其他城市工業(yè)區(qū)的最大不同?！?人氣向湖東蔓延，蘇州工業(yè)園區(qū)從2003年開始就著力引導(dǎo)人口向金雞湖以東擴(kuò)張，預(yù)計(jì)到2006年，湖東居住人口要達(dá)到10萬之多。據(jù)規(guī)劃部門資料顯示：金雞湖西規(guī)劃住宅用地只有330公頃，而湖東卻達(dá)到1006公頃，可開發(fā)住宅面積1930萬平方米。 一位房產(chǎn)人士估算，即使按照戶均面積135平方米、每戶3口人計(jì)算，依照目前可以預(yù)計(jì)的規(guī)劃，湖東可入住人口是50萬?！坝?0萬的人口，就不會(huì)沒有繁榮的理由”。 “看園區(qū)就看湖東”，會(huì)成為蘇州人的口頭禪。 “我能描述的就是，這里是非常適合人居住、生活、生產(chǎn)的城區(qū)?！?臺(tái)商在園區(qū)的投資回報(bào)。 蘇州工業(yè)園區(qū)1996年開發(fā)僅為10多萬平方米，2001年園區(qū)開發(fā)總量近70萬平方米，約占蘇州市區(qū)總量的一半。 隨著園區(qū)房產(chǎn)發(fā)展地價(jià)不斷升值，中高密度住宅用地地價(jià)從1996年的每平方米50美元上升至目前的340美元左右；園區(qū)首期的房價(jià)也一路上揚(yáng)2001年至2002年上半年，園區(qū)平均房價(jià)上漲每平方米1000元。 據(jù)了解，臺(tái)灣整個(gè)房屋投資回報(bào)率目前僅在23，但在蘇州可達(dá)到812，工業(yè)園區(qū)甚至能達(dá)到20的豐厚回報(bào)。,近80的受調(diào)查者都看好園區(qū)房產(chǎn)未來的發(fā)展，只有219的人否定園區(qū)房產(chǎn)未來具有升值潛力。,認(rèn)為園區(qū)房產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲的占495，持反對(duì)態(tài)度的為416。兩種力量相距不遠(yuǎn)。有關(guān)人士認(rèn)為，在這樣一種對(duì)峙狀態(tài)下，如果沒有外力的干涉和突發(fā)情況，如國家宏觀政策調(diào)控等，園區(qū)的房價(jià)將繼續(xù)原來的運(yùn)行軌跡，換言之，仍將上漲，而上漲的速度取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面因素。,值得一提的是，有686的人態(tài)度冷靜，認(rèn)為園區(qū)房價(jià)的漲幅不會(huì)再像此前兩年多來這樣迅猛，因此如果有炒房者就中盲目炒作，可能引來的更多的是旁觀者，而非接盤者。 對(duì)園區(qū)開發(fā)商來說，好消息是有649的人認(rèn)為在排除其他因素的情況下，如工作地點(diǎn)、父母、親朋的居住地點(diǎn)等，園區(qū)是購房的首選地，而且同樣比例的受調(diào)查者認(rèn)為園區(qū)房價(jià)和價(jià)值是相符合的；另一方面的消息是有681的人感到園區(qū)目前的房價(jià)超過了自己的承受能力。 認(rèn)為套均面積過大導(dǎo)致總價(jià)高是一個(gè)原因，有736的人持這一觀點(diǎn)。有802的人認(rèn)為園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤太高了。,A 認(rèn)為園區(qū)房價(jià)的漲幅不大686 B 認(rèn)為園區(qū)是購房的首選地649 C 認(rèn)為園區(qū)目前的房價(jià)超過了自己的承受能力681 D 認(rèn)為套均面積過大導(dǎo)致總價(jià)高是一個(gè)原因736 E 認(rèn)為園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤太高802, 愿意在園區(qū)居住的客戶。 非園區(qū)房不買。這占到一半以上，主要成員是工作5年左右的年輕人，看中的是園區(qū)大環(huán)境，感覺視野廣闊，道路寬敞，具有現(xiàn)代感，而且有發(fā)展的前景。 持幣觀望猶豫的客戶 約占35，這些主要是年紀(jì)在四五十歲的市民，現(xiàn)在多住在園區(qū)之外，有的是為子女買房，有的是住在園區(qū)周邊的老新村，想改善一下居住環(huán)境，有意往園區(qū)中心區(qū)靠攏。這部