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房地產(chǎn)銷售技巧,置業(yè)顧問:專業(yè)性？職業(yè)性？,合同條款及異議處理,職員制造公司,合同條款設置,合同依據(jù)合同法、城市房地產(chǎn)管理法以及商品房銷售、預售管理辦法等法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方達成的協(xié)議，受國家法律保護。,合同條款的設置,主合同除買賣雙方的基本信息外合同共有28條：,1、項目建設的依據(jù)； 2、商品房銷售依據(jù)； 3、買受人所購商品房的基本情況； 4、抵押情況； 5、付款方式及期限； 6、商品房的產(chǎn)權糾紛； 7、規(guī)劃變更的約定； 8、設計變更的約定； 9、逾期付款責任； 10、交付條件； 11、市政基礎設施和其他設施的承諾； 12、逾期交房責任； 13、面積差異處理； 14、交接手續(xù)；,15、商品房質量、裝飾、設備標準的約定； 16、住宅保修責任； 17、商品房節(jié)能措施； 18、使用承諾； 19、產(chǎn)權登記； 20、共有權益的約定； 21、附屬建筑物、構筑物的約定； 22、前期物業(yè)服務； 23、專項維修資金； 24、不可抗力； 25、爭議解決方式； 26、法律生效； 27、合同份數(shù)約定； 28、合同備案的一致性。,合同條款的設置,在本項目除主合同外還有補充協(xié)議約定：,附件部分： 1、房屋平面圖及在整個樓棟的位置圖； 2、共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明； 3、該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定； 4、計價方式與房款的其他約定； 5、付款方式及期限的約定； 6、裝飾和設備標準的約定； 7、物業(yè)服務。,補充協(xié)議部分： 1、付款和期限的補充約定； 2、規(guī)劃及設計變更的補充約定； 3、逾期交房的補充約定； 4、面積差異的補充約定； 5、交接手續(xù)的補充約定； 6、房屋質量、裝飾、設備標準的補充約定； 7、保修責任的補充約定； 8、產(chǎn)權登記的補充協(xié)議； 9、附屬建筑物和構筑物的補充約定； 10、其它約定（風險規(guī)避；雙方聯(lián)絡；合同解除撤案；預期付款出賣人可單方面解除合同，收款憑證；物業(yè)費用收取時間；限價房政策。）,合同內容：出讓、轉讓、劃撥,土地使用權的取得方式：,土地使用權的取得方式：,劃撥土地是指開發(fā)商在當初獲得土地的時候是無償獲取的，沒有向國家繳納過土地出讓金；,出讓土地：是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并且根?jù)評估地價的相關比例支付了土地出讓金。,出讓和劃撥主要區(qū)別是，國有劃撥土地使用權沒有使用期限，國有出讓土地使用權有土地使用年限的限定。,轉讓：包含協(xié)議、招標，同屬于與出讓性質,商品房用途,不管用途是公寓還是住宅，他們同屬于“商品房”,要求房管部門在對公寓進行房屋產(chǎn)權登記時，必須明確為公寓，并在房屋產(chǎn)權證上的房屋用途一欄中，明確標注為公寓。 公寓只能在規(guī)劃的住宅用地(含兼容住宅用地)上建設，國土部門在辦理土地手續(xù)時按住宅辦理； 規(guī)劃部門在對公寓進行規(guī)劃審批時，應在核發(fā)的審批文件中對公寓進行明確標注；設計單位在設計圖紙中必須對公寓標注準確。 在中央商務區(qū)內，公寓的建筑面積占項目總住宅面積的比例不受限制；除中央商務區(qū)的其他區(qū)域，公寓的間距控制要求按住宅標準執(zhí)行，但公寓的建筑面積，不得超過項目總住宅建筑面積的20%。,在住宅產(chǎn)品中，每套住宅至少有一個臥室或是起居室（廳）大寒日日照不低于1小時。而日照達不到1小時標準的房屋稱為“公寓”。“,成都市關于公寓建筑管理的若干規(guī)定,計價方式：,套內面積計價房屋總價套內面積,建筑面積計價房屋總價建筑面積,按套計價房屋總價,總價不變,套內面積計價,建筑面積計價,按套計價,按套內面積核算,差異處理,按建筑面積核算,差異處理,差異處理,除另行約定外，不核算,差異處理, 3處理法,計價方式與面積差異處理辦法：,兩種面積差異處理辦法比較：,計價方式與面積差異處理辦法：,為什么會按套內面積計價？,北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法規(guī)定， 2003年 12月1日以后新取得商品房預售許可證并初始預售的住宅項目，必須按照套內建筑面積計價，按套內建筑面積結算房價款。,如果預售合同都是按照“總建筑面積”計價，一些開發(fā)商會想辦法讓交房時的“公攤面積”增加，而增加的部分自然會進入“總建筑面積”從而讓房款增加，但消費者卻無法從中獲得收益，只有多花錢。 如果按照“套內面積”簽訂預售合同，就會最大限度地遏止這種手段，因為計價單位是套內面積，如果開發(fā)商胡亂增加面積，自己反受其害，更重要的是，消費者只要關上門自己拿尺量量就會明白自己得到的面積究竟有多少。,？,計價方式與面積差異處理辦法：,對客戶而言，有沒有更好的處理辦法？,計價方式與面積差異處理辦法：,逾期交款和逾期交房,合同第九條,合同第十二條,對等,交付條件：,1、該商品房已取得規(guī)劃驗收合格證；,2、取得有資質的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房的面積實測報告；,3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；,4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；,5、該商品房已為住宅的，出賣人提供住宅工程質量分戶驗收表,交付條件：,（一）除經(jīng)批準停建、緩建的項目外，所有建設項目按批準的住宅小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理要求、設計規(guī)范全部建成，并由專業(yè)管理部門驗收合格。 （二）住宅小區(qū)內道路名稱、標志和建筑物的門牌、編號設置符合規(guī)范要求，并經(jīng)專業(yè)管理部門批準。 （三）配套建設的市政、公用、文教、體育、衛(wèi)生等設施符合移交管理和使用的要求。 （四）住宅小區(qū)內沒有違章建筑和應拆除的臨時建筑物、構筑物。 （五）所有的施工機具、建筑余泥、剩余構件全部拆除清運完畢。 （六）建設期間臨時設置的架空電纜、電線，地面裸露的管線等已拆除或埋入地下。 （七）住宅小區(qū)內各項建設項目的竣工圖紙、資料齊全。 （八）開發(fā)住宅小區(qū)的被拆遷戶，已全部按拆遷安置方案落實。 （九）住宅小區(qū)內的物業(yè)已按物業(yè)管理的有關規(guī)定委托有資質的物業(yè)管理單位進行管理。,竣工綜合驗收應具備以下條件：,交付條件：,(一)建設工程的總平面位置、相對高差、間距、高度、層數(shù)、立面造型、色彩、使用性質、建設規(guī)模、主要出人四位置及地下設施是否符合建設工程規(guī)劃許可證的要求； (二)建設工程的附屬用房、綠化、道路等各類配套工程實施情況是否符合建設工程規(guī)劃許可證的要求； (三)道路工程的走向、坐標、標高、紅線寬度、路面寬度、道路等級、橫斷面形成及道路附屬設施是否符合建設工程規(guī)劃許可證的要求； (四)管線工程的性質、走向、坐標、標高、管徑、埋置深度、相互部距是否符合建設工程規(guī)劃許可證的要求； (五)規(guī)劃確定拆除的原有房屋和施工用房等臨時建設是否全部拆除；,規(guī)劃驗收應具備以下條件：,交付條件：,分戶驗收：,交接手續(xù)：,交接期限,期限內買受人未接房約定,風險轉移,商品房質量、裝飾、設備標準的約定：,可退房條款與時間,經(jīng)驗收合格后的其它問題處理,裝飾、設備標準處理,爭議處理,產(chǎn)權登記、共有權約定等,產(chǎn)權登記時間及逾期處理,小區(qū)輔