住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃博思堂2007年鄭州綠地金水東路項(xiàng)目定位推廣方案.ppt

房地產(chǎn)策劃大全名企歷年案例 團(tuán)圓網(wǎng) www.tuanyuan.tv,BIRTHIDEA 博思堂廣告, 房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載,綠地金水東路項(xiàng)目定位推廣方案,BIRTHIDEA博思堂 2007年8月17日,關(guān)于人類史，我們不得不說(shuō)： 浩浩渺渺的人類歷史，乃是一部追求共生的歷史。,關(guān)于中國(guó)城市發(fā)展，有著明顯的軌跡： 從上海浦東新區(qū)到蘇州工業(yè)園區(qū)到廣州珠江新城 在中國(guó)，一個(gè)又一個(gè)傳奇從夢(mèng)想走向現(xiàn)實(shí) 鄭東新區(qū)，一個(gè)新的傳奇已經(jīng)誕生，并將迅速輝煌,生存背景,鄭州市場(chǎng)環(huán)境,綠地品牌處境,片區(qū)發(fā)展,寫字樓發(fā)展史,借鑒參考,萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展模式,產(chǎn)品基礎(chǔ),產(chǎn)品大賣點(diǎn),產(chǎn)品抗性,消費(fèi)族群,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品概念,項(xiàng)目案名,形象定位,SLOGAN,媒體通路建議,活動(dòng)建議,LOGO及VI,整盤形象稿,子產(chǎn)品形象稿,鄭州廣告環(huán)境,項(xiàng)目推廣節(jié)奏,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),生存背景,生存背景之 鄭州市場(chǎng)環(huán)境,整體市場(chǎng)紅紅火火,上半年，鄭州樓市依然紅紅火火，土地緊俏，房?jī)r(jià)攀升，暗流涌動(dòng)下，呈現(xiàn)了“三慌”狀態(tài)，一些消費(fèi)者擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，提前購(gòu)房、投資，一些開(kāi)發(fā)商因擔(dān)心地價(jià)上漲，四處找地買地，而政府部門看到房?jī)r(jià)迅速上升，持續(xù)出臺(tái)各種政策進(jìn)行調(diào)控。 繼去年底的高峰成交額后，今年上半年，住宅投放量與年同比平均增長(zhǎng)。 據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，受到調(diào)控政策的影響，不少項(xiàng)目的前期規(guī)劃階段拉長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年下半年才是真正投放的高峰期。,住宅市場(chǎng)增速放緩,、月的成交量與年同比增長(zhǎng)、，但進(jìn)入月，成交量卻不能突破年同期的業(yè)績(jī)，月更出現(xiàn)了個(gè)點(diǎn)的負(fù)增長(zhǎng)。雖然月的整體成交量較去年同期增加了萬(wàn)平方米，上漲了，但與同期內(nèi)投放量增加相比較，市場(chǎng)剩余量仍然對(duì)銷售形成了不小的壓力。 月份成交均價(jià)為元平方米，增幅較上月放緩，上半年與 年同期相比各月平均增幅在。 年上半年成交量仍然以金水區(qū)、鄭東新區(qū)為龍頭，兩區(qū)共占整 體成交量的，共計(jì)萬(wàn)平方米。,商業(yè)地產(chǎn)漲聲一片,年上半年個(gè)月投放量共萬(wàn)平方米，比年同期整體增長(zhǎng)。 年上半年商業(yè)地產(chǎn)的成交量為萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。在投放量大增的情況下，銷售成績(jī)似乎不甚理想。 年下半年市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)的壓力更加嚴(yán)重。 、月價(jià)格上漲、，月銷售均價(jià)首次沖破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到元平方米。月銷售均價(jià)比年月銷售價(jià)格上升元平方米，漲幅達(dá)。 注：此處商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓和商鋪,商業(yè)地產(chǎn)城中村改造成亮點(diǎn),今年上半年，金水區(qū)北環(huán)以南區(qū)域的房地產(chǎn)依舊保持了一貫高投放量、高消化量的發(fā)展勢(shì)頭。金水區(qū)北環(huán)以南區(qū)域地產(chǎn)主要圍繞幾個(gè)大型城中村改造項(xiàng)目展開(kāi)，曼哈頓廣場(chǎng)、鄭州國(guó)貿(mào)中心、廣廈城市之巔等城中村改造項(xiàng)目，在該區(qū)域內(nèi)大唱主角。,商業(yè)地產(chǎn)鄭東新區(qū)風(fēng)頭正勁,“年應(yīng)該說(shuō)是鄭東新區(qū)的收獲年?！?在經(jīng)歷了快速起步期之后，年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展周期，入住率提高，大型企業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始大量進(jìn)駐，水域靚城的理想逐漸成為現(xiàn)實(shí)。 寫字樓市場(chǎng)風(fēng)頭正勁。今年上半年鄭東新區(qū)寫字樓銷售普遍火爆。隨著內(nèi)環(huán)寫字樓相繼投入使用，外環(huán)寫字樓建設(shè)有條不紊，一些實(shí)力型大企業(yè)機(jī)構(gòu)紛至沓來(lái)，人氣初具。 寶龍城市廣場(chǎng)為代表的大型商業(yè)項(xiàng)目也雛形初現(xiàn)，開(kāi)始大量匯聚財(cái)富與人氣。,一句話總結(jié)： 07年下半年鄭州市場(chǎng)繼續(xù)看好，但整體競(jìng)爭(zhēng)壓力將大于上半年。,生存背景之 綠地品牌處境,群雄共舞,無(wú)論是本地開(kāi)發(fā)商，還是外來(lái)開(kāi)發(fā)商，都在厲兵秣馬，逐鹿中原的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)戰(zhàn)。,綠地、順馳、香江、寶龍、中油、建業(yè)、宏遠(yuǎn)、綠城、新田、升龍、正弘、廣匯、易居、綠都、楓華、金智、萬(wàn)隆方正、快樂(lè)居群雄共舞，各展所長(zhǎng)。,鄭東龍頭,2004年7月，綠地集團(tuán)入駐中原，在鄭東新區(qū)先后開(kāi)發(fā) 老街綠地鄭東新苑鄭東新區(qū)住宅品質(zhì)代言作品； 綠地世紀(jì)峰會(huì)和綠地峰會(huì)天下CBD寫字樓新高度； 在建或即將動(dòng)工 綠地廣場(chǎng)鄭州會(huì)展賓館280米，中原最高樓，鄭州新地標(biāo)； 金水東路綜合商服項(xiàng)目鄭州商服項(xiàng)目新朝向。,綠地已然成為鄭東新區(qū)不可置疑的龍頭品牌。,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先品牌,綠地：中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，百億地產(chǎn)企業(yè)，版圖遍及上海、南昌、合肥、長(zhǎng)春、南京、西安、成都、鄭州、重慶、蘇州、無(wú)錫、諸暨、徐州、太原、沈陽(yáng)、牡丹江等近20個(gè)城市。 綠地在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先的專業(yè)實(shí)力： 寫字樓：上?？苿?chuàng)大廈、和創(chuàng)大廈、商務(wù)大廈、綠地藍(lán)海、南京紫峰大廈、西安都市之門； 酒店：南京綠地洲際酒店、西安綠地假日酒店、上海綠地普陀快捷假日酒店、上海綠地閔行快捷假日酒店、上海綠地豪生全套房酒店、昆山四星級(jí)綠地豪生國(guó)際會(huì)議大酒店； 商業(yè)：綠地家世界,一句話總結(jié)： 鄭州品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈，綠地已經(jīng)取得較高的江湖地位，而后續(xù)發(fā)力在即。,生存背景之 片區(qū)發(fā)展,超前規(guī)劃,圍繞拉大城市框架，高起點(diǎn)、高品位地規(guī)劃建設(shè)鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國(guó)道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路，總面積約150平方公里，預(yù)計(jì)人口150萬(wàn)。 融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進(jìn)理念于一體。同時(shí)，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開(kāi)發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會(huì)主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國(guó)區(qū)域性中心城市。,超速發(fā)展,3500年前，這里是商朝時(shí)代的首都，如今它是整個(gè)中原的焦點(diǎn)。 至年年底，鄭東新區(qū)累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目個(gè)，個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，近個(gè)項(xiàng)目完工、投入使用，條（段）道路、座橋梁基本建成通車，通車長(zhǎng)度達(dá)到公里。 3年，CBD區(qū)域已是生機(jī)盎然； 3年，數(shù)個(gè)高檔居住區(qū)已然成型， 3年，CGD也略見(jiàn)雛形 （我們可以把政務(wù)區(qū)叫做CGD，即中央政務(wù)區(qū)） 鄭東新區(qū)的3年，是不可思議的3年，當(dāng)年的上海浦東，可能建設(shè)了58年才是鄭東新區(qū)現(xiàn)在的水平。,前景無(wú)限,鄭東新區(qū)吸引河南省主要的經(jīng)濟(jì)命脈部門和企業(yè)進(jìn)入，實(shí)際上形成了一個(gè)與舊城鮮明對(duì)比的新區(qū)，類似于印度的德里和新德里之間的城市模型，這種反差將極大地提升鄭東新區(qū)的地位，對(duì)于人口接近一億人的河南省來(lái)說(shuō)，是人們未來(lái)工作和居住的“圣地”。 CBD已然成型，龍湖南區(qū)人氣漸旺，CGD建設(shè)加快，越來(lái)越多企業(yè)、政府部分進(jìn)駐，越來(lái)越多商業(yè)開(kāi)業(yè)，越來(lái)越多居民入住，交通樞紐站規(guī)劃的明朗，河南省政府集全省之力在此建設(shè)。 “中原崛起看鄭州，鄭州發(fā)展看鄭東新區(qū)！”,鄭東新區(qū)主要客群,購(gòu)房者戶籍調(diào)查資料顯示，鄭東新區(qū)主要項(xiàng)目中，平均超過(guò)的業(yè)主來(lái)自鄭州以外的省內(nèi)市地、郊縣和省外。例如順馳中央特區(qū)占，聯(lián)盟新城占。新區(qū)樓盤的客戶職業(yè)和社會(huì)階層也大抵相同：大部分為私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員和城市白領(lǐng)。 從這些數(shù)據(jù)中，與其說(shuō)是外地人買走了新區(qū)的大部分房子，不如說(shuō)：新區(qū)已經(jīng)成為省內(nèi)“富人”的首選之地。,一句話總結(jié)： 城市向東，不可抗拒的力量；中原崛起期待鄭東新區(qū)的輝煌。,生存背景之 寫字樓發(fā)展史,萌芽期,第一代19931997，鄭州寫字樓市場(chǎng)萌芽期。 當(dāng)時(shí)多數(shù)企事業(yè)單位辦公以民房、單位公房為主，寫字樓市場(chǎng)并沒(méi)有成形；但隨著第三產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，商務(wù)辦公空間已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，只是規(guī)模較小，多數(shù)是由原有的樓房改造裝修而成。例如君安大廈、明輝大廈、潤(rùn)華大廈、和眾商務(wù)、永興商務(wù)等，設(shè)備簡(jiǎn)陋、戶型單一，多以出租為主。,探索期,第二代19972000，鄭州寫字樓探索期。 這一時(shí)期的特點(diǎn)是一批專業(yè)寫字樓不斷出現(xiàn)。出現(xiàn)了以東區(qū)未來(lái)大廈、西區(qū)裕達(dá)國(guó)貿(mào)、經(jīng)三路上廣匯國(guó)貿(mào)大廈、思達(dá)數(shù)碼大廈等為代表的項(xiàng)目，這一時(shí)期的發(fā)展探索也基本奠定了如今鄭州的商務(wù)區(qū)格局。 未來(lái)大廈是1997年投入使用的，當(dāng)時(shí)為了適應(yīng)期貨市場(chǎng)、商品交易所及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展需要，也是市場(chǎng)形勢(shì)所迫。至今，未來(lái)大廈依然是鄭州最高端的寫字樓代表之一。,第三代20002003，鄭州寫字樓過(guò)渡期。 以融豐花苑、國(guó)奧大廈等集辦公、住宅為一體的商住樓的出現(xiàn)，更加活躍了鄭州寫字樓市場(chǎng)。這跟鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)，寫字樓市場(chǎng)能清晰的反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活躍程度，這一時(shí)期的寫字樓開(kāi)發(fā)基本上走的都是商住樓路線，比較成功的有融豐花苑、日月新城、綠洲花園等項(xiàng)目。,過(guò)渡期,第四代20032007，鄭州寫字樓蓬勃發(fā)展期。 鄭州市政府鄭東新區(qū)的確立，鄭州出現(xiàn)了一個(gè)新的商務(wù)區(qū)，即鄭東新區(qū)CBD。 2004年以來(lái)，是鄭州寫字樓的蓬勃發(fā)展期，這一時(shí)期的市場(chǎng)特征是：老城區(qū)，以經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域，寫字樓成“井噴”狀涌現(xiàn)，如農(nóng)業(yè)路的國(guó)際企業(yè)中心，經(jīng)三路上的金成國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、注協(xié)大廈，花園路上的信息大廈等；鄭東新區(qū)的CBD，寫字樓項(xiàng)目更是風(fēng)起云涌，如世紀(jì)峰會(huì)、龍湖大廈、偉業(yè)財(cái)智廣場(chǎng)、未來(lái)國(guó)際、金成東方國(guó)際等。經(jīng)過(guò)幾年的摸索和發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入形象商務(wù)辦公時(shí)代。,蓬勃發(fā)展期, 第五代的寫字樓， 2008，由綠地開(kāi)啟， 應(yīng)是商服綜合體，應(yīng)代表前所未有的辦公概念。,生存背景之 鄭州廣告環(huán)境,案名要么串改、要么沒(méi)有內(nèi)涵的舶來(lái)品、要么赤裸裸的尊貴。 如：大城小愛(ài)、如果愛(ài)、曼哈頓廣場(chǎng)、上東、溫哥華大廈、巴黎時(shí)間、銀基王朝、榮勛贏座、世紀(jì)豪閣等,案名,廣告語(yǔ)/標(biāo)題 粗俗的震撼 如：火車站最后一塊地之最后一層鋪，一條街，改變鄭州之夜、YES！首座等,廣告語(yǔ)/標(biāo)題,畫(huà)面要么不夠品質(zhì)不夠精致，要么抄襲，好的不多。 如：華庭溪谷猛抄北京納帕溪谷,畫(huà)面,一句話總結(jié)： 我們要適量迎合鄭州人的審美，更重要的是我們必須能夠體現(xiàn)應(yīng)有的文化和差異度。,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),借鑒參考,萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展模式,爆炸發(fā)展、概念迭出,萬(wàn)達(dá)在哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、北京、天津、西安、青島、濟(jì)南、武漢、南京、上海、無(wú)錫、蘇州、重慶、寧波、長(zhǎng)沙、南昌、南寧等20多重要城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。 從“訂單地產(chǎn)” 到“月光經(jīng)濟(jì)”到“城市綜合體 ”，王健林創(chuàng)造了一個(gè)又一新概念。,7年，3個(gè)時(shí)代,01-03年：第一代產(chǎn)品是只有一幢樓的單店模式。 04-05年：第二代產(chǎn)品是組合店式，即由一群樓組成的店鋪集群。 06年：第三代產(chǎn)品則是由商業(yè)廣場(chǎng)、酒店商務(wù)區(qū)和高級(jí)公寓等功能板塊構(gòu)成的大型城市綜合體。 城市綜合體開(kāi)發(fā)是萬(wàn)達(dá)在中國(guó)或是在世界上的首創(chuàng)，起碼在中國(guó)是獨(dú)創(chuàng)，英文叫做HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment綜合體的縮寫）。,城市綜合體代表,上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心五角場(chǎng)，總建筑面積34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米，是上海迄今為止體量最大、擁有業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項(xiàng)目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、新華書(shū)城、黃金珠寶城、第一食品廣場(chǎng)、寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)城中城等10家主力店。,城市綜合體代表,北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 目位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國(guó)貿(mào)中心，坐北朝南。項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積22萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星KTV、桑拿會(huì)所、神采飛揚(yáng)電玩城、索菲特白金五星級(jí)酒店等主力店。,城市綜合體代表,寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積55萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積27萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、銀泰百貨等11家主力店。,城市綜合體代表,蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于蘇州市平江區(qū)，是規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米。,城市綜合體代表,無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于無(wú)錫市濱湖區(qū)，是新的城市商業(yè)中心。項(xiàng)目總建筑面積70萬(wàn)平方米,其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米，白金五星級(jí)酒店和寫字樓面積10萬(wàn)平方米。,城市綜合體代表,重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于重慶市南岸區(qū)南坪商業(yè)中心區(qū)，是新的城市商業(yè)副中心。項(xiàng)目總建筑面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米，白金五星級(jí)酒店面積5萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪超市、樂(lè)賓百貨等主力店。,城市綜合體代表,成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū),是新的城市商業(yè)副中心。項(xiàng)目總建筑面積約40萬(wàn)平方米,其中商業(yè)廣場(chǎng)面積25萬(wàn)平方米，引入伊藤洋華堂、樂(lè)賓百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、精品百貨等十余家主力店。,城市綜合體代表,哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面積28萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米，白金五星級(jí)酒店面積4萬(wàn)平方米。,城市綜合體代表,西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于西安市碑林區(qū)，總建筑面積40萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等主力店。,城市綜合體特征,定位：萬(wàn)達(dá)商業(yè)第三代產(chǎn)品城市綜合體 地段：城市中心或次中心 業(yè)態(tài)：豐富、互補(bǔ)（購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、酒店、公寓） 規(guī)模：大規(guī)模（ 28萬(wàn)方80萬(wàn)方） 合作：商業(yè)大品牌聯(lián)盟（沃爾瑪） 地位：城市新地標(biāo) 運(yùn)營(yíng)：360度全程運(yùn)營(yíng),生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品分析,產(chǎn)品基礎(chǔ),居CBD/CGD核心圈,項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)，金水路與東風(fēng)東路交匯處東南角。東依107國(guó)道，南側(cè)緊鄰七里河；京珠高速、東風(fēng)路、黃河路、農(nóng)業(yè)路、鄭開(kāi)大道等交通干道遍布周圍，規(guī)劃中的軌道交通站點(diǎn)也位于地塊附近。 鄭州鐵路快速客運(yùn)站、CGD、CBD、寶龍城市廣場(chǎng)等鄭東新區(qū)重要設(shè)施均在地塊半徑3公里之內(nèi)。,C B D 中央商務(wù)區(qū),C G D 中央政務(wù)區(qū),大型綜合商服體,占地118.8畝，用地性質(zhì)是商服綜合用地。 建筑面積27.7萬(wàn)平方米。 寫字樓：19.3萬(wàn)平方米； 酒店：2.4萬(wàn)平方米； 商業(yè)：6萬(wàn)平方米； 停車位：地下停車位1218個(gè)。,子產(chǎn)品類型豐富,寫字樓部分 1/3為MINI工作室（面積較小，商住功能） 1/3為SOHO寫字間 1/3為乙級(jí)以上商務(wù)樓（建議做成5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 商業(yè)部分（建議做成高端特色商業(yè)區(qū)，如CBD/CGD/自身項(xiàng)目的日常配套區(qū)世界名牌服裝折扣區(qū)）（其中世界名牌服裝折扣區(qū)類似上海奧特萊斯或FOXTOWN可吸引全市高端人群） 酒店部分（洲際或萬(wàn)豪合作，可能做成6星級(jí)酒店）,產(chǎn)品風(fēng)格相當(dāng)現(xiàn)代,主題性建筑突出，即純商務(wù)寫字樓和酒店的形體和外立面視覺(jué)抓人眼球。應(yīng)是相當(dāng)別致、精致、富有現(xiàn)代商務(wù)意向的，并有一定的超前感。 商業(yè)部分外觀和格局應(yīng)有強(qiáng)烈的視覺(jué)吸引力，有空間感，達(dá)到過(guò)目不忘的效果，讓人產(chǎn)生好奇，想要去體驗(yàn)一下。,產(chǎn)品大賣點(diǎn),品牌力,綠地在鄭州已被認(rèn)可，在全國(guó)做過(guò)大量的寫字樓、酒店、商業(yè)項(xiàng)目，其中江蘇第一高樓紫峰大廈和中原第一高樓綠地廣場(chǎng)為代表之作。 我們有著強(qiáng)大的綠地品牌支撐。,第大點(diǎn),大規(guī)模,近20萬(wàn)方的寫字樓是鄭州單個(gè)項(xiàng)目寫字樓體量最大的。,第大點(diǎn),純商服,多樣化的寫字樓、商業(yè)購(gòu)物、酒店，沒(méi)有其它類的產(chǎn)品，項(xiàng)目商服性質(zhì)明確，易建立統(tǒng)一形象。,第大點(diǎn),地塊潛力,3年前還是荒地一片，政府傾全省之力推動(dòng)，現(xiàn)CBD區(qū)域已是生機(jī)盎然、數(shù)個(gè)高檔居住區(qū)已然成型，CGD也略見(jiàn)雛形。鄭州民眾、大中原投資客均對(duì)鄭東新區(qū)的現(xiàn)在高度認(rèn)可、對(duì)鄭東新區(qū)的未來(lái)充滿信心。 項(xiàng)目距CBD只有3公里、周邊CGD的逐漸完善、鐵路快速客運(yùn)站的規(guī)劃，圖書(shū)館、體育館等配套的規(guī)劃，眾多高檔社區(qū)的形成，部分大型商業(yè)的在建（寶龍），潛力不言而喻。,第大點(diǎn),需求機(jī)會(huì),CGD的建設(shè)必然帶來(lái)大量為政府服務(wù)或與此相關(guān)的行業(yè)的辦公需求，如電信、礦業(yè)、咨詢等。CBD高級(jí)酒店的配制不足以及CGD高級(jí)酒店的缺失，給項(xiàng)目酒店帶來(lái)機(jī)會(huì)。當(dāng)然政務(wù)區(qū)商業(yè)的缺失也給項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)。,第大點(diǎn),產(chǎn)品抗性,地較荒 人氣差,雖然距CBD只有3公里，但是目前地塊的狀況給客戶的感覺(jué)難免還是有點(diǎn)偏。雖然物理距離不遠(yuǎn)，但是心理距離較遠(yuǎn)。,第抗性,配套較差,雖然將來(lái)周邊規(guī)劃的配套相當(dāng)高尚和完善，也有部分已在動(dòng)工，但目前而言，現(xiàn)在能用的配套幾乎為零。,第抗性,客群觀念,不是投資客、自營(yíng)客買不買得起的問(wèn)題，而是他們想不想買，敢不敢買的問(wèn)題； 而是他們對(duì)投資這類產(chǎn)品觀念的認(rèn)同。對(duì)產(chǎn)品投資價(jià)值和升值潛力的認(rèn)同。,第抗性,消費(fèi)族群,前期投資客為主,前期預(yù)計(jì)大部分客戶為投資客： 他們是鄭州、鄭州周邊郊縣、省內(nèi)其它縣市，甚至包括部分其它省份的投資客。 他們看中的是項(xiàng)目的升值潛力和投資回報(bào)率。,中后期自營(yíng)客增多,中后期自營(yíng)客的比例會(huì)逐漸增多，不同的子產(chǎn)品有著不同的自營(yíng)客 MINI工作室：一兩個(gè)人、工作室性質(zhì)辦公、商住。 SOHO寫字間：小公司，節(jié)省經(jīng)營(yíng)成本，以辦公為主。 純商務(wù)辦公樓：大集團(tuán)，可能買下一整層或幾層自營(yíng)。 商業(yè)部分：對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)買商鋪?zhàn)誀I(yíng)，,他們是中原富人,投資客：使財(cái)富增值。 自營(yíng)客：創(chuàng)業(yè)或擴(kuò)大事業(yè)版圖，拓展資本渠道。 他們是中原地區(qū)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體老板、城市白領(lǐng)等“富人階層”，他們的共同點(diǎn)是：對(duì)財(cái)富的增值欲望。,在上升趨勢(shì)明顯又不乏競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中； 在綠地品牌需要進(jìn)一步發(fā)力的歷史時(shí)刻； 面對(duì)追逐財(cái)富的中原富人族群； 一個(gè)鄭州全新的商服綜合項(xiàng)目。 定位推廣應(yīng)該怎么做？,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),思 考,讓我們把綠地在鄭州即將推出的兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整合， 打出兩個(gè)重拳！,08年， 鄭州綠地年。,綠地廣場(chǎng)280米，鄭州和中原的 金水路商服項(xiàng)目27.7萬(wàn)方，城市商服項(xiàng)目的 這些都是別人沒(méi)有做過(guò)的，也是它們都做不了的 綠地第一個(gè)在做，也只有綠地能做！,新高度、新坐標(biāo)、新名片,新概念、新方向、新定義,兩個(gè)重拳所要達(dá)到兩個(gè)目標(biāo) 這兩個(gè)項(xiàng)目的推出，意味者鄭州和綠地均進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，一個(gè)更加成熟、更加璀璨的階段。,改變鄭州的城市形象 提升綠地的品牌高度,由此 兩個(gè)項(xiàng)目均可藐視所有所謂的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都將是自己！,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品定位,產(chǎn)品概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,第五代。即鄭州寫字樓發(fā)展到第五代，發(fā)展到綜合商服項(xiàng)目，發(fā)展到城市共生體。 第五代。從萌芽期探索期過(guò)渡期蓬勃發(fā)展期城市共生期。 城市。表達(dá)項(xiàng)目的城市屬性，和綜合屬性。,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,城市共生體。綠地開(kāi)發(fā)的新一代的寫字樓項(xiàng)目，首先項(xiàng)目不單單是純寫字樓，或者寫字樓加商住，而是一個(gè)商服綜合體。 寫字樓本身包括商住、SOHO、純寫字樓三個(gè)層次，此外還有相當(dāng)體量的特色商業(yè)和一個(gè)星級(jí)商務(wù)酒店。,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,其次項(xiàng)目應(yīng)是一個(gè)城市共生體，所謂的城市共生體其共生體現(xiàn)在三個(gè)方面。 第一，項(xiàng)目本身應(yīng)是具備新陳代謝功能的，各種業(yè)態(tài)之間是互相補(bǔ)充，互相促進(jìn)，達(dá)成共生關(guān)系的；,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,第二，項(xiàng)目和所在片區(qū)以及整個(gè)城市是共生的。 這一點(diǎn)體現(xiàn)在項(xiàng)目為鄭東新區(qū)其它區(qū)域特別是CBD、CGD帶來(lái)不同類型寫字樓、高檔特色商業(yè)和星級(jí)酒店的補(bǔ)充； 對(duì)周邊片區(qū)和整個(gè)城市是一種提升而不是重復(fù)建設(shè)或惡性競(jìng)爭(zhēng)；,釋,義,概念,第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism,第三，項(xiàng)目和消費(fèi)者達(dá)成共生。 即項(xiàng)目本身各種配制、服務(wù)滿足商住客戶、SOHO客戶、純寫字樓客戶、高端購(gòu)物娛樂(lè)客戶、酒店住客較為全面的物理和心理需求。 具有自我成長(zhǎng)性，并使每一種類型的客戶都感到舒適和快樂(lè)。,釋,義,項(xiàng)目案名,綠地共生國(guó)際 Symbiosis International,主推案名,案名,綠地共生國(guó)際 Symbiosis International,共生國(guó)際。提出城市共生的概念，這是新一代綜合商服項(xiàng)目應(yīng)有的城市責(zé)任。 共生國(guó)際。用“國(guó)際”兩字體現(xiàn)項(xiàng)目是寫字樓、商業(yè)、酒店的屬性。 共生國(guó)際。代表整個(gè)城市的朝向。甚至是整個(gè)世界的朝向。,釋,義,綠地商朝 Commercial Direction 中原商服項(xiàng)目新朝向,輔推案名,備選案名,綠地共生廣場(chǎng) 綠地CBD東都 綠地風(fēng)向標(biāo) 綠地東二七 綠地商界,子產(chǎn)品案名,直白型（主推） 一看就知道子產(chǎn)品是什么 MINI工作室分案名：綠地共生國(guó)際MINI工作室 SOHO寫字間分案名：綠地共生國(guó)際SOHO寫字間 5A辦公樓分案名：綠地共生國(guó)際5A商務(wù)樓 高端商業(yè)分案名：綠地共生國(guó)際名流商業(yè)區(qū) 六星級(jí)酒店分案名：綠地共生國(guó)際六星級(jí)酒店,子產(chǎn)品案名,概念型（輔推） 給每個(gè)子產(chǎn)品一定的小概念 MINI工作室分案名：綠地共生國(guó)際自由元年 SOHO寫字間分案名：綠地共生國(guó)際創(chuàng)富時(shí)代 5A辦公樓分案名：綠地共生國(guó)際領(lǐng)袖世紀(jì) 高端商業(yè)分案名：綠地共生國(guó)際繁華朝向 六星級(jí)酒店分案名：綠地共生國(guó)際酒店坐標(biāo),子產(chǎn)品形象,綠地共生國(guó)際MINI工作室一個(gè)人的百萬(wàn)胸懷 綠地共生國(guó)際SOHO寫字間一個(gè)公司的千萬(wàn)利潤(rùn) 綠地共生國(guó)際5A商務(wù)樓一個(gè)集團(tuán)的億萬(wàn)財(cái)富 綠地共生國(guó)際名流商業(yè)區(qū)一個(gè)族群的繁華理想 綠地共生國(guó)際六星級(jí)酒店一次接待的商務(wù)誠(chéng)意,子產(chǎn)品故事,我從MINI工作室SOHO寫字間5A辦公樓的事業(yè)旅途 一兩個(gè)人吃住在MINI工作室，開(kāi)創(chuàng)第一份事業(yè)業(yè)務(wù)逐漸壯大，十幾個(gè)人的公司搬進(jìn)SOHO寫字間業(yè)務(wù)量突飛猛進(jìn)、業(yè)務(wù)種類不斷開(kāi)拓、不同分工的幾大業(yè)務(wù)子公司成立，搬進(jìn)5A辦公樓的一整層 名流商業(yè)區(qū)、六星級(jí)酒店，一直伴我成長(zhǎng)；名流商業(yè)區(qū)：一個(gè)讓我放松并讓我結(jié)識(shí)朋友、商業(yè)伙伴的地方，六星級(jí)酒店：一個(gè)接待商務(wù)伙伴，體現(xiàn)我面子和誠(chéng)意的地方。,形象定位,中國(guó)第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism Of China,定位,中國(guó)第五代城市共生體 The Fifth City Dynasty Symbiosis Organism Of China,把項(xiàng)目定位提升到“中國(guó)”的高度。 中國(guó)第五代城市共生體將對(duì)中國(guó)商服項(xiàng)目重新定義。 中國(guó)第五代城市共生體引領(lǐng)整個(gè)中國(guó)商服項(xiàng)目的新朝向。,釋,義,SLOGAN,財(cái)富乘法 資本共生力量 Enlarging Your Capital,財(cái)富乘法。表明投資或入駐綠地共生國(guó)際，財(cái)富的增值不是簡(jiǎn)單的加法，而是幾何級(jí)的乘法。 資本共生力量。綠地共生國(guó)際各種業(yè)態(tài)自身的互補(bǔ)共生、項(xiàng)目與城市的共生、項(xiàng)目與消費(fèi)者的共生，使得資本在這里不斷滋長(zhǎng)，達(dá)到資本共生。 財(cái)富乘法 資本共生力量。正是項(xiàng)目能給到投資客、自營(yíng)客的核心利益點(diǎn)。,釋,義,財(cái)富乘法 資本共生力量 Enlarging Your Capital,生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),推廣手法,項(xiàng)目推廣節(jié)奏,重要推廣節(jié)點(diǎn),12月春節(jié),春節(jié)4月,56月,11月,推廣節(jié)奏安排,第一階段 項(xiàng)目亮相,11月,12月-春節(jié),春節(jié)4月,第三階段 項(xiàng)目認(rèn)同,第二階段 形象導(dǎo)入,推廣手法,項(xiàng)目初步亮相 形成市場(chǎng)話題,56月,第四階段 首期開(kāi)盤,主要通過(guò)戶外封殺 軟文炒作新概念 若干大活動(dòng)支撐,重點(diǎn)戶外布局完畢 報(bào)紙、雜志、短信 DM等媒體初步投放 相關(guān)活動(dòng)繼續(xù)開(kāi)展 各種渠道積累客戶,各類媒體集中爆發(fā) 首期開(kāi)盤火爆操作,傳播主題,中國(guó)第五代 城市共生體,財(cái)富乘法 資本共生力量,MINI工作室 一個(gè)人的百萬(wàn)胸懷,媒體通路建議,戶外為主,報(bào)紙針對(duì)性媒體為輔 鄭州主流報(bào)紙媒體大河報(bào)、鄭州晚報(bào)等在大節(jié)點(diǎn)投放，如亮相、開(kāi)盤 針對(duì)目標(biāo)客群的媒體可較多投放，如：經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)、全球通金卡短信、鄭州車主或私營(yíng)業(yè)主DM等。,電臺(tái)電視備選 只在亮相時(shí)或開(kāi)盤前配合其它媒體一起爆發(fā)，迅速形成全城關(guān)注。,媒體組合,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻、道旗、高炮形成3公里封殺圈； CBD、金水路、老城市中心重要節(jié)點(diǎn)戶外投放； 機(jī)場(chǎng)高速高速戶外5塊連投，機(jī)場(chǎng)正門戶外投放。（氣勢(shì)壓倒一切，高端人群觸達(dá)、外地投資客觸達(dá)）,戶外建議,活動(dòng)建議,08年1月 綠地集團(tuán)攜兩個(gè)項(xiàng)目：綠地共生國(guó)際（中國(guó)第五代城市共 生體）聯(lián)動(dòng)綠地廣場(chǎng)（中原第一高樓），召開(kāi)08年綠地新 品發(fā)布會(huì)暨鄭州房地產(chǎn)媒體、業(yè)界酒會(huì)。 邀請(qǐng)對(duì)象：鄭州房地產(chǎn)業(yè)界、主流媒體等,高調(diào)亮相,和大河報(bào)、相關(guān)政府單位、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、專家、鄭州主要開(kāi)發(fā)商一起舉辦“鄭州城市發(fā)展論壇”，推出“城市共生體”概念。 由大河報(bào)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)共同舉辦“鄭州城市開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，綠地憑借鄭東新區(qū)5個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，榮獲“第一貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”,項(xiàng)目炒作,大企業(yè)開(kāi)拓，項(xiàng)目開(kāi)盤前后，定點(diǎn)針對(duì)需要入駐鄭東新區(qū)的大企業(yè)進(jìn)行攻關(guān)，如礦業(yè)、能源、電信、物流等行業(yè)。 為即將入駐鄭東新區(qū)的12家省級(jí)單位、11家市級(jí)單位、12家大型企業(yè)免費(fèi)做一本通訊錄，封底為共生國(guó)際形象廣告； 前期可利用峰會(huì)天下的售樓部作項(xiàng)目展示，同時(shí)考慮在市中心開(kāi)放“綠地品牌體驗(yàn)館”，展示綠地品牌和所有項(xiàng)目，前期以共生國(guó)際為主。,渠道深挖,BIRTHIDEA 博思堂廣告,More wonderfulness is coming soon,THANKS,內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量 二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料 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2010年8月北京房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-7頁(yè) word 仲量梁行2010年合肥公寓市場(chǎng)研究報(bào)告-54頁(yè) ppt 中原2010年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-36頁(yè) word,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算通用模板-5頁(yè) excel 成都萬(wàn)科房地產(chǎn)項(xiàng)目防水抗?jié)B體系-35頁(yè) pdf 地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考-296個(gè)文件 jpg/word 2009年日本商業(yè)街景觀實(shí)拍-78張圖片 jpg 國(guó)家大劇院施工組織設(shè)計(jì)方案-354頁(yè) word 2010年8月烏魯木齊綠城玫瑰園別墅現(xiàn)場(chǎng)照片-9張圖片 jpg 2010年8月某項(xiàng)目售樓部及樣板房裝修施工招標(biāo)文件-9頁(yè) word XXX工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作檢討會(huì)議報(bào)告-40頁(yè) pdf 阿特金斯2009年酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例-62頁(yè) pdf 金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽-12頁(yè) ppt,2010年1-8月長(zhǎng)春土地出讓表-1頁(yè) excel 某項(xiàng)目一期建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)文件-90頁(yè) word 恒大2007年室內(nèi)精裝修工程管理指導(dǎo)書(shū)-108頁(yè) word 給排水與采暖工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)-15個(gè)文件 word 西元推廣機(jī)構(gòu)2009年年廣州江景房典型戶型-198頁(yè) ppt 2010年北京燕山石化金燕園園林景觀施工工程施工組織設(shè)計(jì)-53頁(yè) word 07SD101-8電力電纜井設(shè)計(jì)與安裝-138頁(yè) pdf 北京君山高爾夫別墅戶型圖-70張圖片 jpg 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