開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算(2).ppt

開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),顧問(wèn)課程講義：,版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,2007.01.08,2,本門(mén)課程的目的,了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié),掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用,課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間3個(gè)小時(shí)； 課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開(kāi)研討。,3,我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用,關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：,什么時(shí)間干什么事？ 什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？ 環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？ 流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？,關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：,評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？ 評(píng)價(jià)用在什么地方？ 如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？,4,課題一：開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié),5,房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,資源獲取,資源加工,資源流通 及再流通,房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！,6,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？,市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期； 項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； 規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)； 開(kāi)發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。,政府出讓土地的方式,拍賣、招標(biāo)、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種） 什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會(huì)增多 目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%返還指標(biāo)等,7,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,現(xiàn)有的土地政策的問(wèn)題,單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱； 政府供應(yīng)計(jì)劃的無(wú)序和可持續(xù)供地政策的缺失； 價(jià)高者得的土地分配制度。,土地拍賣中的黑馬對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致,戰(zhàn)略型高價(jià)建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身） 轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低） 資金密集型無(wú)地企業(yè)金地龍華地塊；（惡狼撲食型） 非理性企業(yè)拿地眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）,8,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,企業(yè)如何在招拍掛中為自己謀利？,設(shè)定競(jìng)拍門(mén)坎：資金門(mén)坎、資質(zhì)門(mén)坎； 改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； 帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案； 人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢）。,9,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,主要決策問(wèn)題（錢、地、人）：,決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度 決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén),10,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,項(xiàng)目決策案例資金如何運(yùn)作？,城市背景：山東省某地級(jí)城市，2004.1 地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層 掛牌：起掛1.36億，原地安置（約2.4億） 開(kāi)發(fā)商賬面資金：4000萬(wàn),銀行信用額度20000萬(wàn)，通過(guò)另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿12000萬(wàn)投入土地款（類違規(guī)）,土地獲取價(jià)格：1.46億；,抵押給上述銀行再貸款8000萬(wàn),提前低價(jià)賣圖紙：1690元/平，開(kāi)盤(pán)800套，近兩個(gè)億； 銀行：快速放按揭，作為條件； 施工付款：3個(gè)1/3，1/3房屋、1/3主材（開(kāi)發(fā)商賒銷）、1/3現(xiàn)金，0開(kāi)始付款；,成本：1400元/平方米； 啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)+回遷建設(shè) 資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡,vs,11,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明：,關(guān)于資金：以山東某開(kāi)發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問(wèn)題； 關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？ 想賺想死的（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題； 逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程； 省錢省死的，省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、成本壓力問(wèn)題； 關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題。,討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問(wèn)題值得檢討？,12,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,包含的主要設(shè)計(jì)階段：,地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，310天 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，36個(gè)月 施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，13個(gè)月 景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，23個(gè)月 樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷環(huán)境設(shè)計(jì)，1個(gè)月,討論：常見(jiàn)的問(wèn)題有哪些？ 進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失,13,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：,各專業(yè)公司的合作與分工如何？,規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控 規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底 施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì),最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。,14,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,開(kāi)發(fā)辦,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證,項(xiàng)目手冊(cè),計(jì)委,固定資產(chǎn)投資計(jì)劃,項(xiàng)目立項(xiàng),規(guī)劃局,建設(shè)用地規(guī)劃許可,土地測(cè)量、評(píng)估,國(guó)土資源局,國(guó)有土地使用權(quán)證,土地確認(rèn)、報(bào)批,土地交易,開(kāi)發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊(duì) 環(huán)保局,基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi),開(kāi)發(fā)管理費(fèi),人防異地建設(shè)費(fèi),墻改基金,消防設(shè)施費(fèi),環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi),規(guī)劃局,建設(shè)工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標(biāo)通知書(shū),質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊(duì) 執(zhí)法大隊(duì),規(guī)劃局,開(kāi)發(fā)辦,建委基建科,開(kāi)工許可證,預(yù)售許可證,放線管理,15,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：,工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備 整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線 建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等 項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度：912個(gè)月 小高層：1年半 高層建筑：2年到兩年半 施工組織次序： 基礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗(yàn)收,16,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設(shè)計(jì),項(xiàng)目報(bào)建,施工建設(shè),推廣銷售,物業(yè)管理,工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：,影響工程造價(jià)的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪（?。┛蚣艽u混 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn) 施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本 場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地 抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí) 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范 景觀環(huán)境造價(jià),關(guān)于施工的相關(guān)問(wèn)題探討，大家在工作中都會(huì)遇到什么問(wèn)題？,17,項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因,最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期：,決策上的時(shí)間反復(fù)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤； 各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； 規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤； 亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如： 地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致） 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改,18,如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）,土地獲取,定位決策 12個(gè)月,產(chǎn)品設(shè)計(jì) 68個(gè)月,項(xiàng)目報(bào)建 +1個(gè)月,施工建設(shè) 810個(gè)月,推廣銷售,物業(yè)管理,多層項(xiàng)目從獲取土地至開(kāi)始銷售需要的時(shí)間在1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在1年半至兩年；（順馳最快半年開(kāi)始銷售）,19,課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用,20,我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用,關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：,什么時(shí)間干什么事？ 什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？ 環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？ 流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？,關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：,評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？ 評(píng)價(jià)用在什么地方？ 如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？,21,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系對(duì)項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析,盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：,利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)） 利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：,投資峰值 資金缺口,評(píng)價(jià)體系：,現(xiàn)金流分析 負(fù)債（資金來(lái)源）分析 不確定性分析,項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者決策。,22,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例,指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬,成本和投入節(jié)奏估算,租、售計(jì)劃模擬,現(xiàn)金流分析,不確定性分析,模擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),23,物業(yè)配比模擬的兩種方法,經(jīng)驗(yàn)值法,確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比 缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài),配比反算法,通過(guò)容積率和產(chǎn)品配比反算 優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較有把握； 缺點(diǎn)：過(guò)程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高,24,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成,開(kāi)發(fā)成本,土地出讓費(fèi)用 土地拆遷和安置 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 室外工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi)）,開(kāi)發(fā)費(fèi)用,管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用,25,現(xiàn)金流量分析,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力 內(nèi)部收益率(FIRR)：反映項(xiàng)目成本和效益相抵后的報(bào)酬率 動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險(xiǎn)能力,26,不確定性分析,盈虧平衡分析,又稱保本點(diǎn)分析，分為： 價(jià)格保本點(diǎn)分析 銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析,敏感性分析,又稱靈敏度分析 反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響 一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性,27,我們將結(jié)合具體案例來(lái)講解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在決策中的運(yùn)用,案例1,協(xié)助決策物業(yè)形態(tài),案例2,協(xié)助決策資金計(jì)劃,案例3,協(xié)助決策容積率,28,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原則,客觀合理,價(jià)值對(duì)等,對(duì)于容積率、成本、價(jià)格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理,品質(zhì)不對(duì)等的商品，不在同一價(jià)值體系下比較,29,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見(jiàn)誤區(qū),追求精確地說(shuō)明問(wèn)題：,實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。 提交“大而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義。,取值隨意，缺