房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(7).ppt

經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識(shí)系統(tǒng)訓(xùn)練 （一） 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),鄭煒求,一、基本概念,房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉(cāng)庫(kù)等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。,房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 土地類型：深圳市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。,一、基本概念,土地使用權(quán)：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者（深圳市土地使用權(quán)年限以最新的通告為準(zhǔn)）。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。 國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局：代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。 產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、注銷抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。,一、基本概念,公證處：是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)關(guān)。 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告，銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。,一、基本概念,傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬。它是一種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益、和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果。根據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)獲取傭金。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為，按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國(guó)土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購(gòu)房者更改改名。 房地產(chǎn)登記：指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。,一、基本概念,商品房：指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。 微利商品房：與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這些房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企事職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。,一、基本概念,自建房（集資房）指各單位自籌資金或合資興建的房屋。產(chǎn)權(quán)屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場(chǎng)上流通(按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外）。 樓花：是在完成征地拆遷，規(guī)劃設(shè)計(jì)以后尚未建成之際，按設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行出售的房產(chǎn)。 商品預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。 房產(chǎn)抵押貸款：指以房產(chǎn)作為抵押物向銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得一次性借款的交易。,一、基本概念,銀行按揭：指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。購(gòu)房者先付一部分樓款給原業(yè)主，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期還本付息。 房屋的實(shí)用建筑面積：指建筑物各屋墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。 房屋的公用建筑面積：指建筑物主體內(nèi)、戶內(nèi)以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓懸、挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯間等。,一、基本概念,建筑面積：房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣妹娣e之和。 實(shí)用率：房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。 套內(nèi)使用面積系數(shù)：指房地產(chǎn)套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率。 容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。 綠化率：綠化率=綠化總面積占地總面積100% 樣板房：指與實(shí)際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商售樓書而定的房間。,一、基本概念,示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過精心設(shè)計(jì)裝修的。 租賃常用語(yǔ)： 1、物業(yè)：港澳對(duì)“房地產(chǎn)”的稱謂，包括房屋、商鋪、寫字樓、廠房等等。 2、租賃：是出租與承租的簡(jiǎn)稱。 3、租賃合同：是出租和承租雙方簽訂的各種條款要求，具有法律效力協(xié)議，一式三份，以租賃管理公司的為標(biāo)準(zhǔn)。 4、委托書：是客戶用書面形式出租、求租的協(xié)議稱作委托書。 5、出租方：即業(yè)主。 6、承租方：即租客。 7、見證方：租賃管理公司或中介公司。,一、基本概念,8、租賃期：是租用期限，一般住宅為半年至一年時(shí)間；商鋪一年至五年；寫字樓、廠房二年至五年；具體由客戶雙方協(xié)定。 10、租金：是指租客每月要付給業(yè)主的金額。 11、押金：指承租方交付一定數(shù)量金額作抵押，一般以二個(gè)月租金作押金。 12、滯納金：指承租方不按合同所訂的時(shí)間交付租金而超過時(shí)間所罰的款項(xiàng)稱滯納金，一般按拖欠部分每日的5%左右收取。 13、租賃稅費(fèi)：是出租該物業(yè)所收取的租金應(yīng)交納的稅費(fèi)（如印花稅、個(gè)人所得稅）；租賃管理公司收取管理費(fèi)為租金的2%（通常租賃稅費(fèi)由業(yè)主負(fù)責(zé)，水、電管理費(fèi)等雜費(fèi)由租客負(fù)責(zé)）。 14、傭金：指中介公司收取的服務(wù)費(fèi)用，通常出租承租各付半個(gè)月租金或另行協(xié)商。,二、樓盤,外出踩盤或接到業(yè)主報(bào)盤時(shí)，應(yīng)從哪方面了解該樓盤，是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本功。 只有全面深入地了解該盤的優(yōu)勢(shì)，才能更有效地介紹相關(guān)客戶。,1、先搞清樓盤處的位置是哪個(gè)片區(qū)？樓盤在整個(gè)城市的朝向？具體在哪條街道或哪條路交叉口？ 2、特征建筑,（著名大廈、超市、館所等）優(yōu)秀地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)跑遍市內(nèi)主要樓盤，業(yè)主一報(bào)盤馬上了然于胸，并能清楚地介紹給客戶，有助于看樓時(shí)客戶對(duì)你的信任感。,（一）樓盤位置,（二） 便捷的交通經(jīng)常能成為樓盤的一大賣點(diǎn)，甚至能彌補(bǔ)地理位置的不足。,1、樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過？有無(wú)住戶專車、地鐵出入口？ 2、從該樓盤到火車站、東門、體育館、中心區(qū)、華強(qiáng)北、華僑城等大方向坐什么車？ 3、熟知該樓盤交通情況，可直接告之客戶坐什么車來看樓，向客戶顯示地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之“專業(yè)”，從而增強(qiáng)客戶購(gòu)房或放盤的信心。 4、樓盤的交通便利與否？要清楚自己需要買或賣的樓盤價(jià)格市場(chǎng)定位，有利于買賣雙方能夠了解。,（三）小區(qū)規(guī)模：,小區(qū)規(guī)模將直接影響到該樓盤的: 1、綜合配套；2、物業(yè)管理檔次；3、住戶人氣；4、小區(qū)綠化。 進(jìn)而影響到物業(yè)價(jià)格走向。一般而言，小區(qū)規(guī)模越大，綜合配套 越完善；也有些中小型樓盤共同組成大社區(qū)，共享配套資源，接 盤和調(diào)查時(shí)，規(guī)模方面應(yīng)了解和如下內(nèi)容： (1)、小區(qū)大概的占地面積和總建面積； (2)、多少棟樓，多層幾棟，小高層和高層各幾棟； (3)、各棟樓的編號(hào)或名稱及位置分布； (4)、公共設(shè)施位置：停車位、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、泳池、花園、會(huì)所等； (5)、小區(qū)內(nèi)的容積、綠化、樓間距等都是可以成為賣點(diǎn)之一； 注意：上述內(nèi)容是在踩盤中完成或了解，當(dāng)電話接業(yè)主報(bào)盤 時(shí)，不能向業(yè)主問上述問題。,（四）樓層,1、樓層較高有哪些優(yōu)勢(shì)？劣勢(shì)？ 優(yōu)勢(shì)： 視野開闊，如有海景、公園、優(yōu)勢(shì)極明顯。 光照好：室內(nèi)明朗可讓人心情舒暢。 空氣清新，灰少、蚊蠅少。 噪聲較低層少。,劣勢(shì)： 價(jià)格較高：多層樓3、4、5、比2、6發(fā)售進(jìn)相差100-150 元/平米，而高層樓差價(jià)約100元以/平米，低層和高層有時(shí) 相差2000元/平米以上； 上下不便：多層樓宇較突出，家有老人者，一般買低層； 低樓層的優(yōu)勢(shì)，基本上是高樓層的劣勢(shì)，反之亦然。如 小區(qū)綠化比較好，其反差可適當(dāng)沖淡。 高層、多層、別墅三者價(jià)格定位，三者土地含金量：別墅 多層高層，因此，從國(guó)際房地產(chǎn)正常價(jià)格來說，應(yīng)該：別 墅多層高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層主要因 為高層的建造成本高，多層地價(jià)與高層地價(jià)相差不大引起。,（四）樓層,（五）朝向,1、坐北朝南為什么是最好的朝向？ （1）冬暖夏涼，冬天光照時(shí)間長(zhǎng)，夏天光照時(shí)間短（中午一點(diǎn)后基本轉(zhuǎn)向）；而西（夕）曬之說，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽(yáng)。 （2）符合民間風(fēng)水學(xué)，坐北朝南方向?yàn)榧颉?2、朝向順序： 無(wú)定論，一般心理認(rèn)同為正南東南西南東東北西或西北；當(dāng)有景現(xiàn)時(shí)，可沖淡朝向影響；客廳能見泳池、花園、海景、公園等景觀，同樓層價(jià)格超過正南向。,（六）戶型與結(jié)構(gòu),1、戶型：接盤時(shí)問清幾個(gè)洗手間和陽(yáng)臺(tái) 單身公寓（有獨(dú)立廚、衛(wèi)）； 一房一廳(或二廳)；(客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間)； 二房一廳（或二廳）；（客廳、餐廳有時(shí)合二為一）； 三房一廳（或二廳）；一衛(wèi)（或二廳）； 四房一廳（或二廳）；一衛(wèi)（或二廳）。 五房以上。 2、結(jié)構(gòu)：平面結(jié)構(gòu)、復(fù)式結(jié)構(gòu)（廳內(nèi)自有樓梯上樓）、躍式結(jié)構(gòu)（半層上樓，采光通風(fēng)較好，功能分區(qū)明確）、別墅；,3、平面結(jié)構(gòu)有哪些不好？ （1）衛(wèi)生間正對(duì)著客廳或餐廳：一則不雅；二則有異味，功能區(qū)分不明確，互相干擾大；三則影響私密； （2）正門不宜和主臥室成一長(zhǎng)條走道（雖有客廳間隔也不宜）：一則浪費(fèi)太大，二則不得風(fēng)水，三則影響采光、通風(fēng)等； （3）住宅一般有哪幾種結(jié)構(gòu)？ A、方正結(jié)構(gòu)：一梯二戶或四戶以上； B、蝶形或蛙形結(jié)構(gòu)：一梯四戶以上，部分廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設(shè)計(jì)，優(yōu)勢(shì)是可大面積賞景和采光，缺點(diǎn)斜角不便擺設(shè)而降低實(shí)用面積； C、以專業(yè)結(jié)構(gòu)形式，可分為：框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)三種，框架結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)：除柱、梁、剪力墻外其它墻可改動(dòng)、門窗可靈敏度動(dòng)，混合結(jié)構(gòu)不能改動(dòng)。發(fā)展商建房時(shí)，因觀念落后，地利所限或經(jīng)濟(jì)等因素影響，上述結(jié)構(gòu)弊病四處可見，有經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)懂得優(yōu)劣互補(bǔ)、避重就輕；,（七）建筑面積、實(shí)用面積、凈面積、容積率、綠化率,1、銷售面積一般就是建筑面積： 建筑面積除掉公共分?jǐn)偛糠志褪窃搯挝坏膶?shí)用面積。凈面積是室內(nèi)除掉墻壁體實(shí)際可使用的空間投影面積； 2、高層建筑實(shí)用一般為80%，多層建筑可達(dá)90%； 3、同樣的實(shí)用面積,平面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)不同，會(huì)有不同實(shí)用效果：如：角多，走道長(zhǎng)，則浪費(fèi)較大，無(wú)形中降低了實(shí)用。,（八）裝修標(biāo)準(zhǔn),1、外墻用什么材料裝修？ 常用外墻裝修材料是：A瓷磚；B馬賽克；C外墻涂料； 2、大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)： 乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等； 3、電梯品牌：日立、三菱、奧的斯（OTS）等； 4、地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；廚衛(wèi)材料、潔具；天花板、墻面材料；,（九）配套設(shè)施,1、小區(qū)內(nèi)有無(wú)泳池、會(huì)所、球場(chǎng)、花園綠化、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等； 2、周邊有無(wú)菜市場(chǎng)、超市、學(xué)校、（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）、銀行、郵局等，具休多遠(yuǎn)（按步行時(shí)間計(jì)）； 3、名牌超市、學(xué)校是推盤的極佳概念；想想山姆會(huì)員店、沃爾瑪、萬(wàn)佳對(duì)周邊物業(yè)的影響即可明白； 4、煤氣管道、有線電視、電話等已成最基本的設(shè)施，電腦網(wǎng)絡(luò)和智能化小區(qū)已成新的賣點(diǎn)即可明白 5、特別提示，現(xiàn)行深圳教育實(shí)行，就戶口所在地分配學(xué)位，所以住所在地的學(xué)校品牌對(duì)地產(chǎn)價(jià)格景況影響也較大。,（十）物業(yè)管理,1、