房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(7).ppt

經(jīng)紀人專業(yè)知識系統(tǒng)訓(xùn)練 （一） 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,鄭煒求,一、基本概念,房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。,房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 土地類型：深圳市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。,一、基本概念,土地使用權(quán)：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者（深圳市土地使用權(quán)年限以最新的通告為準）。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。 國土資源與房產(chǎn)管理局：代表國家行使土地所有者的職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。 產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、注銷抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。,一、基本概念,公證處：是一個國家的證明機關(guān)，是法律公證的機關(guān)。 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 代理商：經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告，銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人：是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個人或機構(gòu)。,一、基本概念,傭金：是中介機構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)后獲取的報酬。它是一種勞動收益、風(fēng)險收益、和經(jīng)營收益的結(jié)果。根據(jù)深圳市經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)時，有權(quán)獲取傭金。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為，按現(xiàn)時有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改改名。 房地產(chǎn)登記：指由法律規(guī)定的機構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。它是加強房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當事人合法權(quán)益的一項基本制度。,一、基本概念,商品房：指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。 微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這些房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企事職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。,一、基本概念,自建房（集資房）指各單位自籌資金或合資興建的房屋。產(chǎn)權(quán)屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通(按規(guī)定已補交地價的除外）。 樓花：是在完成征地拆遷，規(guī)劃設(shè)計以后尚未建成之際，按設(shè)計圖紙進行出售的房產(chǎn)。 商品預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。 房產(chǎn)抵押貸款：指以房產(chǎn)作為抵押物向銀行等金融機構(gòu)獲得一次性借款的交易。,一、基本概念,銀行按揭：指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。購房者先付一部分樓款給原業(yè)主，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期還本付息。 房屋的實用建筑面積：指建筑物各屋墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。 房屋的公用建筑面積：指建筑物主體內(nèi)、戶內(nèi)以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓懸、挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯間等。,一、基本概念,建筑面積：房屋實用面積與分攤公用面積之和。 實用率：房屋實用面積與建筑面積之比。 套內(nèi)使用面積系數(shù)：指房地產(chǎn)套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)分攤的公用面積的比率。 容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。 綠化率：綠化率=綠化總面積占地總面積100% 樣板房：指與實際房屋結(jié)構(gòu)相同，但裝修標準按發(fā)展商售樓書而定的房間。,一、基本概念,示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過精心設(shè)計裝修的。 租賃常用語： 1、物業(yè)：港澳對“房地產(chǎn)”的稱謂，包括房屋、商鋪、寫字樓、廠房等等。 2、租賃：是出租與承租的簡稱。 3、租賃合同：是出租和承租雙方簽訂的各種條款要求，具有法律效力協(xié)議，一式三份，以租賃管理公司的為標準。 4、委托書：是客戶用書面形式出租、求租的協(xié)議稱作委托書。 5、出租方：即業(yè)主。 6、承租方：即租客。 7、見證方：租賃管理公司或中介公司。,一、基本概念,8、租賃期：是租用期限，一般住宅為半年至一年時間；商鋪一年至五年；寫字樓、廠房二年至五年；具體由客戶雙方協(xié)定。 10、租金：是指租客每月要付給業(yè)主的金額。 11、押金：指承租方交付一定數(shù)量金額作抵押，一般以二個月租金作押金。 12、滯納金：指承租方不按合同所訂的時間交付租金而超過時間所罰的款項稱滯納金，一般按拖欠部分每日的5%左右收取。 13、租賃稅費：是出租該物業(yè)所收取的租金應(yīng)交納的稅費（如印花稅、個人所得稅）；租賃管理公司收取管理費為租金的2%（通常租賃稅費由業(yè)主負責，水、電管理費等雜費由租客負責）。 14、傭金：指中介公司收取的服務(wù)費用，通常出租承租各付半個月租金或另行協(xié)商。,二、樓盤,外出踩盤或接到業(yè)主報盤時，應(yīng)從哪方面了解該樓盤，是地產(chǎn)經(jīng)紀的基本功。 只有全面深入地了解該盤的優(yōu)勢，才能更有效地介紹相關(guān)客戶。,1、先搞清樓盤處的位置是哪個片區(qū)？樓盤在整個城市的朝向？具體在哪條街道或哪條路交叉口？ 2、特征建筑,（著名大廈、超市、館所等）優(yōu)秀地產(chǎn)經(jīng)紀應(yīng)跑遍市內(nèi)主要樓盤，業(yè)主一報盤馬上了然于胸，并能清楚地介紹給客戶，有助于看樓時客戶對你的信任感。,（一）樓盤位置,（二） 便捷的交通經(jīng)常能成為樓盤的一大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。,1、樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經(jīng)過？有無住戶專車、地鐵出入口？ 2、從該樓盤到火車站、東門、體育館、中心區(qū)、華強北、華僑城等大方向坐什么車？ 3、熟知該樓盤交通情況，可直接告之客戶坐什么車來看樓，向客戶顯示地產(chǎn)經(jīng)紀之“專業(yè)”，從而增強客戶購房或放盤的信心。 4、樓盤的交通便利與否？要清楚自己需要買或賣的樓盤價格市場定位，有利于買賣雙方能夠了解。,（三）小區(qū)規(guī)模：,小區(qū)規(guī)模將直接影響到該樓盤的: 1、綜合配套；2、物業(yè)管理檔次；3、住戶人氣；4、小區(qū)綠化。 進而影響到物業(yè)價格走向。一般而言，小區(qū)規(guī)模越大，綜合配套 越完善；也有些中小型樓盤共同組成大社區(qū)，共享配套資源，接 盤和調(diào)查時，規(guī)模方面應(yīng)了解和如下內(nèi)容： (1)、小區(qū)大概的占地面積和總建面積； (2)、多少棟樓，多層幾棟，小高層和高層各幾棟； (3)、各棟樓的編號或名稱及位置分布； (4)、公共設(shè)施位置：停車位、運動場、泳池、花園、會所等； (5)、小區(qū)內(nèi)的容積、綠化、樓間距等都是可以成為賣點之一； 注意：上述內(nèi)容是在踩盤中完成或了解，當電話接業(yè)主報盤 時，不能向業(yè)主問上述問題。,（四）樓層,1、樓層較高有哪些優(yōu)勢？劣勢？ 優(yōu)勢： 視野開闊，如有海景、公園、優(yōu)勢極明顯。 光照好：室內(nèi)明朗可讓人心情舒暢。 空氣清新，灰少、蚊蠅少。 噪聲較低層少。,劣勢： 價格較高：多層樓3、4、5、比2、6發(fā)售進相差100-150 元/平米，而高層樓差價約100元以/平米，低層和高層有時 相差2000元/平米以上； 上下不便：多層樓宇較突出，家有老人者，一般買低層； 低樓層的優(yōu)勢，基本上是高樓層的劣勢，反之亦然。如 小區(qū)綠化比較好，其反差可適當沖淡。 高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含金量：別墅 多層高層，因此，從國際房地產(chǎn)正常價格來說，應(yīng)該：別 墅多層高層，但目前深圳有些不同，多層低于高層主要因 為高層的建造成本高，多層地價與高層地價相差不大引起。,（四）樓層,（五）朝向,1、坐北朝南為什么是最好的朝向？ （1）冬暖夏涼，冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本轉(zhuǎn)向）；而西（夕）曬之說，即夏天下午被暴曬，冬天又很少照到太陽。 （2）符合民間風(fēng)水學(xué)，坐北朝南方向為吉向。 2、朝向順序： 無定論，一般心理認同為正南東南西南東東北西或西北；當有景現(xiàn)時，可沖淡朝向影響；客廳能見泳池、花園、海景、公園等景觀，同樓層價格超過正南向。,（六）戶型與結(jié)構(gòu),1、戶型：接盤時問清幾個洗手間和陽臺 單身公寓（有獨立廚、衛(wèi)）； 一房一廳(或二廳)；(客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間)； 二房一廳（或二廳）；（客廳、餐廳有時合二為一）； 三房一廳（或二廳）；一衛(wèi)（或二廳）； 四房一廳（或二廳）；一衛(wèi)（或二廳）。 五房以上。 2、結(jié)構(gòu)：平面結(jié)構(gòu)、復(fù)式結(jié)構(gòu)（廳內(nèi)自有樓梯上樓）、躍式結(jié)構(gòu)（半層上樓，采光通風(fēng)較好，功能分區(qū)明確）、別墅；,3、平面結(jié)構(gòu)有哪些不好？ （1）衛(wèi)生間正對著客廳或餐廳：一則不雅；二則有異味，功能區(qū)分不明確，互相干擾大；三則影響私密； （2）正門不宜和主臥室成一長條走道（雖有客廳間隔也不宜）：一則浪費太大，二則不得風(fēng)水，三則影響采光、通風(fēng)等； （3）住宅一般有哪幾種結(jié)構(gòu)？ A、方正結(jié)構(gòu)：一梯二戶或四戶以上； B、蝶形或蛙形結(jié)構(gòu)：一梯四戶以上，部分廳或房有斜角，一般因景觀或占地需要而設(shè)計，優(yōu)勢是可大面積賞景和采光，缺點斜角不便擺設(shè)而降低實用面積； C、以專業(yè)結(jié)構(gòu)形式，可分為：框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)三種，框架結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)：除柱、梁、剪力墻外其它墻可改動、門窗可靈敏度動，混合結(jié)構(gòu)不能改動。發(fā)展商建房時，因觀念落后，地利所限或經(jīng)濟等因素影響，上述結(jié)構(gòu)弊病四處可見，有經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀應(yīng)懂得優(yōu)劣互補、避重就輕；,（七）建筑面積、實用面積、凈面積、容積率、綠化率,1、銷售面積一般就是建筑面積： 建筑面積除掉公共分攤部分就是該單位的實用面積。凈面積是室內(nèi)除掉墻壁體實際可使用的空間投影面積； 2、高層建筑實用一般為80%，多層建筑可達90%； 3、同樣的實用面積,平面設(shè)計結(jié)構(gòu)不同，會有不同實用效果：如：角多，走道長，則浪費較大，無形中降低了實用。,（八）裝修標準,1、外墻用什么材料裝修？ 常用外墻裝修材料是：A瓷磚；B馬賽克；C外墻涂料； 2、大堂裝修標準： 乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等； 3、電梯品牌：日立、三菱、奧的斯（OTS）等； 4、地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；廚衛(wèi)材料、潔具；天花板、墻面材料；,（九）配套設(shè)施,1、小區(qū)內(nèi)有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等； 2、周邊有無菜市場、超市、學(xué)校、（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）、銀行、郵局等，具休多遠（按步行時間計）； 3、名牌超市、學(xué)校是推盤的極佳概念；想想山姆會員店、沃爾瑪、萬佳對周邊物業(yè)的影響即可明白； 4、煤氣管道、有線電視、電話等已成最基本的設(shè)施，電腦網(wǎng)絡(luò)和智能化小區(qū)已成新的賣點即可明白 5、特別提示，現(xiàn)行深圳教育實行，就戶口所在地分配學(xué)位，所以住所在地的學(xué)校品牌對地產(chǎn)價格景況影響也較大。,（十）物業(yè)管理,1、