房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制,一、可研階段成本控制的工作重點,主講內(nèi)容：,二、設(shè)計階段成本控制重點,三、招標階段成本部門的其他控制重點,四、合同履約階段成本控制重點,五、三邊工程成本如何控制,六、變更洽商控制的重點,七、施工索賠管理,八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制,九、竣工結(jié)算階段成本控制重點,十、總公司、項目公司成本管理體系,一、可研階段成本控制的工作重點,可行性研究：運用多種科學手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學的依據(jù)。,可行性研究報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容 1、總論：項目背景、概況、問題和建議 2、市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、價格預(yù)測、競爭力分析、市場風險分析 3、資源條件評價：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價值 4、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 5、場址選擇：場址現(xiàn)狀、場址方案比選、推薦的場址方案,6、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇 7、原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案、燃料供應(yīng)方案 8、總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內(nèi)外運輸方案、公用工程與輔助工程方案 9、節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標分析 10、節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標分析,11、環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護措施 12、勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施 13、組織機構(gòu)與人力資源配置：組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓 14、項目實施進度：建設(shè)工期、實施進度安排 15、投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表,16、融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資 方案分析 17、財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費用估算、財務(wù)評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務(wù)評價結(jié)論 18、國民經(jīng)濟評價：影子價格及評價參數(shù)選取、效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整、國民經(jīng)濟評價報表、國民經(jīng)濟評價指標、國民經(jīng)濟評價結(jié)論 19、社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風險分析、社會評價結(jié)論 20、風險分析：項目主要風險識別、風險程度分析、防范風險對策 21、研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結(jié)論與建議,可行性研究的重點 市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財務(wù)評價,二、設(shè)計階段成本控制重點,1、執(zhí)行設(shè)計標準 2、推行標準設(shè)計 3、推行限額設(shè)計 4、設(shè)計方案優(yōu)選 5、價值工程應(yīng)用 6、項目設(shè)計的經(jīng)濟評價,設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計一條線，投資千千萬。 初步設(shè)計階段：影響投資75%95% 技術(shù)設(shè)計階段：影響投資35%75% 施工圖設(shè)計階段：影響投資5%35%,設(shè)計階段成本控制重點 1、執(zhí)行設(shè)計標準 設(shè)計標準的作用： 1）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標準進行控制； 2）保證安全性和使用功能； 3）提供設(shè)計必要的指標、定額、計算方法和構(gòu)造措施； 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5）減少設(shè)計工作量，提高設(shè)計效率； 6）促進建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進度。,2、推行標準設(shè)計 通用的標準圖、通用圖和復用圖。采用標準設(shè)計可加快設(shè)計進度12倍，節(jié)約建設(shè)投資10%15%。 3、推行限額設(shè)計 按批準的投資估算控制初步設(shè)計，按批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。即將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更。,限額設(shè)計控制工作的主要內(nèi)容 1）重視初步設(shè)計的方案選擇 2）嚴格控制施工圖預(yù)算 重點在工程量控制方面 3）加強設(shè)計變更管理 4）強化指標管理 如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量，鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等 4、設(shè)計方案優(yōu)選,5、價值工程應(yīng)用,優(yōu)化設(shè)計方案價值工程（Value Engineering，VE）又稱為價值分析（Value Analysis，VA）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進行功能分析，使目標以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值。 價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學比例式表達如下：價值功能成本，即“VF/C”。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法：,（1）保持開發(fā)項目功能不變，降低項目投資。 （2）投資不變，提高項目功能。 （3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 （4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （5）運用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。,6、合同措施,采用合同措施，有效控制造價針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的一種舉措。,項目設(shè)計的經(jīng)濟評價,影響工程設(shè)計經(jīng)濟的主要因素： 建筑的設(shè)計有技術(shù)性，更包含設(shè)計的科學性和經(jīng)濟性，研究和分析設(shè)計經(jīng)濟的影響因素，對尋求工程設(shè)計經(jīng)濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的主要因素有以下八個方面。 1、建筑造價構(gòu)成比。建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向。,2、戶型。小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價就高。 3、層高。室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，節(jié)約能源，提高建筑密度；節(jié)約用地，同時，也有利于節(jié)省市政投資。 4、層數(shù)。高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。,5、建筑的平面形狀。一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟。 6、建筑的單元組合。合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價。 7、結(jié)構(gòu)配筋。結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。 8、建筑結(jié)構(gòu)形式?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的一個重要因素。,設(shè)計階段成本控制案例(一),某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。,設(shè)計階段成本控制案例(二),房地產(chǎn)方案設(shè)計階段的成本控制流程 一、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。 二、認真編寫設(shè)計任務(wù)書，提高設(shè)計任務(wù)書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風格等要求具體化反映，它是設(shè)計單位編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。,三、做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位，或資深、知名設(shè)計人進行設(shè)計方案競賽，征集建筑設(shè)計方案，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比、選擇、優(yōu)化，評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 1、設(shè)計構(gòu)思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長，建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性，對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，要研究轎車進入家庭后住宅市場如何升級的問題。,2、建筑平面布置的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標客戶對使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動的特點與習慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。,豎向設(shè)計要因地制宜，依山就勢，避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程費用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致。住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長系數(shù)（外墻周長與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進深，對降低造價有明顯的效果。住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車分流。,3、建筑風格的策略： 建筑風格的功能一是美觀，另一個是識別，即類似于VI的作用。良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢，也會對促銷費用的節(jié)約起作用。建筑風格的策略應(yīng)注意以下幾方面： 1) 建筑風格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系； 2) 目前建筑風格仍然不是購房者考慮的重點因素，但隨著居民收入水平的提高，必然會在這方面提出更高的要求；,3) 建筑風格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，尤其是“歐式”風格接受程度較高，而對開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號不太敏感；而收入水平高、知識層次高的購房者一般會對建筑風格有更高的要求。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目策劃、目標市場定位給設(shè)計人員以更多的指引，以便建筑風格的確定既適合市場需求又有效降低成本。 4) 應(yīng)重視建筑風格與其成本的關(guān)系，研究建筑風格增加的投入與其對項目價值提升所起的作用對比研究，選擇性價比高的建筑風格。,4、做好初步設(shè)計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計，此時控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。 5、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計：對不同設(shè)計及材料進行成本研究，向設(shè)計人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計。 6、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導致成本的增加。,成本控制的運作機制 一、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實施獎罰制度。 二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 三、建立項目成本的后評價制度。,四、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合： 1、組織上：明確項目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會來專責項目的投資營運，促進管理職能分工的科學化和規(guī)范化。 2、技術(shù)上：重視設(shè)計多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴格審查和監(jiān)督初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認真研究、嚴格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價的可能性。 3、經(jīng)濟上：動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，采取對投資節(jié)約的有力獎勵措施，鼓勵公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。,五、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的真實性、科學性和可比性。 六、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開發(fā)費用，計算開發(fā)產(chǎn)品成本。 七、實行成本管理責任制，對成本實行全員管理。發(fā)動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制，并做到責、權(quán)、利結(jié)合。把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負責制。八、加強成本預(yù)測、計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本。,三、招標階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點,1、確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金。 固定價：固定總價、固定單價 可調(diào)價：可調(diào)總價、可調(diào)單價 成本加酬金：成本加固定百分比酬金、成本加固定金額酬金、成本加獎罰、最高限額成本加固定最大酬金,各種合同價格的適用條件 1、固定總價：發(fā)承包雙方均不能以工程量、設(shè)備和材料價格、工資等變動為理由，提出對總價調(diào)值的要求。 適用條件：設(shè)計深度已達到施工圖設(shè)計要求，圖紙完整齊全，項目范圍及工程量計算依據(jù)確切，不會出現(xiàn)較大的設(shè)計變更，報價工程量與實際工程量無較大的差異；規(guī)模較小，技術(shù)不復雜的中小型工程；工期較短，一般在一年以內(nèi)。,2、固定單價 1）估算工程量單價：在實際工程量與報價工程量相差超過正負10%時，可以調(diào)價。 適用條件：工期長，技術(shù)復雜，不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標不能明確、具體予以規(guī)定時。 2）純單價：適用于沒有施工圖，工程量不明，卻急需開工的緊迫工程。,3、可調(diào)價 1）可調(diào)總價：因通貨膨脹而使工料成本增加，可對合同總價進行調(diào)整。合同中需注明調(diào)價條件約定，如鋼材等大宗材料的調(diào)價條件為正負5%到10%，基價如何確定？超過部分是否取費？風險如何分攤？ 適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)定很明確的項目，合同工期一般一年以上。 2）可調(diào)單價：由于物價發(fā)生變化或招標、簽約時，因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，結(jié)算時根據(jù)合同約定對單價進行調(diào)整，如地質(zhì)復雜的土石方工程。,4、成本加酬金：直接成本費由發(fā)包方實報實銷，給承包方相應(yīng)報酬。 適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟指標尚未全面確定，投標報價依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任，承包方在某些方面有獨特的技術(shù)、特長或經(jīng)驗。 缺點：發(fā)包方對工程總價不能實施有效地控制；承包方對降低成本也不感興趣。,1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，極少采用。 2）成本加固定金額酬金 3）成本加獎罰 4）最高限額成本加固定最大酬金,5、影響合同計價方式選擇的因素 1）項目的復雜程度 2）工程設(shè)計工作的深度 3）工程施工的難易程度 4）工程進度要求的緊迫程度,四、合同履約階段成本控制重點,1、控制措施： 組織措施：職能部門、專業(yè)分工；編制計劃和工作流程圖。 經(jīng)濟措施：編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標；進行工程計量；復核工程付款帳單，防止超付；跟蹤控制，及時糾偏；協(xié)商工程變更價款。 技術(shù)措施：嚴格控制設(shè)計變更；優(yōu)化設(shè)計；審核施工組織設(shè)計，對主要施工方案做經(jīng)濟技術(shù)分析。 合同措施：做好施工記錄，參與處理索賠事宜；參與合同修改、補充工作。,2、控制重點 1）工程計量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，承包人提報，工程管理現(xiàn)場計量，成本或財務(wù)現(xiàn)場復核，計算方法按合同約定或統(tǒng)一的計算規(guī)則，如混凝土量的計算，不計損耗，不扣鋼筋含量，潤管費不得另計。 2）加強隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位，多部門共同驗收確認。 3）只對質(zhì)量合格和合同約定、圖紙范圍之內(nèi)的工程計量。如灌注樁圖紙設(shè)計為35米，施工單位實際做了40米，只計量35米，按35米付款。 4）加強設(shè)計變更和工程洽商管理：制定考核指標，嚴格審批流程和分級授權(quán)。 5）加強工程變更價款管理,五、三邊工程成本如何控制,1、三邊工程 2、三邊工程成本控制重點 3、三邊工程成本控制方法,1、三邊工程,在基本建設(shè)工程中，因為某種原因，工程項目實行邊勘測，邊設(shè)計，邊施工三邊工程。三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序的，在施工過程中的不可預(yù)見性、隨意性較大，工程質(zhì)量和安全隱患比較突出，工期不能保證。工程竣工后的運行管理成本較高。國家或企業(yè)一般不主張三邊工程。,2、三邊工程成本控制重點,大宗材料價格：水泥、混凝土、鋼材、木材、石膏等每周核定價格； 關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯、空調(diào)、給水設(shè)備等； 大宗裝修材料甲控，簽署三方（甲方、乙方、廠家）協(xié)議； 制定費率合同：確定計算和結(jié)算的原則； 按圖紙工程量計量、支付和結(jié)算； 控制設(shè)計變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限，下限以上只支付直接費和稅金,3、三邊工程成本控制方法,1）組建忠誠、精干造價管理隊伍：預(yù)算工作強度大、涉及的部門多，需要預(yù)算人員完成大量的計算及測算工作。在“三邊”工程中圖紙隨著工程進度下發(fā)，下發(fā)后需要立即進行工程量計算。伴隨著工程的進行，變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大。 2）明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程、技術(shù)及經(jīng)濟文件，必須按照不同額度按責任、權(quán)限授權(quán)。,3）建立完善的工程資料管理體系： “三邊”工程中圖紙是隨著工程進度逐步下發(fā)的，設(shè)計時間倉促，經(jīng)常發(fā)生返工，導致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進行設(shè)計的完善工作，導致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大，因此應(yīng)建立完善的資料管理體系。工程資料基本包括：設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、往來發(fā)文、會議紀要、合同等。造價管理部門中有專人負責資料管理。對于被替代的圖紙等資料，應(yīng)將被替代出的圖紙保存好，以便于核對及發(fā)生返工時計算工程量，建立資料臺帳。 4）合同交底必須全面：組織工程、技術(shù)人員學習合同，開工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件，將與工程、技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底、講解，特別是在現(xiàn)場指令、設(shè)計變更的程序及時限性等條款。,5）圖紙工程量計算必須及時：“三邊”工程圖紙是隨工程進度逐步下發(fā)的，各項指標及相應(yīng)工程量是逐步計算出來的。 6）工程變更洽商嚴格管理、及時會簽。無論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán)，執(zhí)行程序和時限會簽。同時經(jīng)濟洽商應(yīng)統(tǒng)一編號，以備查閱及核對。 7）現(xiàn)場簽證應(yīng)及時，“三邊”工程中返工、拆除項目必然不少，遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實施前與乙方、監(jiān)理一起現(xiàn)場測量，確認工程量，履行完三方簽字手續(xù)后及時審批經(jīng)濟洽商。,8）洽商、簽證定價及時審核審批，需要認價的項目及時認價。最好做到經(jīng)濟文件簽署后再進行現(xiàn)場洽商及簽證實施工作。 9）隨時關(guān)注合同價格，如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯大幅度偏差，及時與乙方溝通，重新確認合同的價格。 10）做好甲分包工程的成本管理工作。,六、變更洽商控制的重點,設(shè)計變更管理 發(fā)包人要求的設(shè)計變更： 更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。 承包人要求的設(shè)計變更： 承包人不得因施工方便而要求對原工程設(shè)計進行變更,未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔費用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。 設(shè)計單位要求的設(shè)計變更 因設(shè)計規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計單位可以做設(shè)計變更處理。但由于設(shè)計深度不夠或存在設(shè)計缺陷，或設(shè)計中各專業(yè)之間不閉合而導致的設(shè)計變更，設(shè)計單位必須承擔相應(yīng)的責任。,控制重點 嚴格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強設(shè)計交底管理 加強設(shè)計管理，嚴格考核設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計變更導致工程增加總費用上限 嚴格審核設(shè)計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標、造價、技術(shù)等部門的審核 對施工單位提出的設(shè)計變更，凡不增加費用的可適當放松,設(shè)計委托階段明確設(shè)計標準，設(shè)計階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計，避免進入施工階段再變化設(shè)計標準。 凡導致費用大幅上升，應(yīng)嚴格控制,變更價款的確定 合同中已有的，按原價格執(zhí)行 合同中有類似的，參照執(zhí)行 沒有適用或類似的，協(xié)商執(zhí)行,洽商控制重點 1、制定內(nèi)部洽商考核指標，分解到各專業(yè)或?qū)ｍ椆こ躺希?2、嚴格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門提報，相關(guān)部門（技術(shù)、工程、招標、成本）審核，主管領(lǐng)導審批，凡不涉及費用增加可適當放松； 3、完善合同管理，制定洽商費用一定額度內(nèi)由承包人承擔，超過部分只支付直接費和稅金； 4、分級審批權(quán)限；,七、施工索賠管理,1、概念及特征 （1）概念：因?qū)Ψ截熑?，造成損失，給予賠償或補償。 （2）特征：雙向的；實際經(jīng)濟損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。,2、分類 （1）按合同依據(jù)：名示或默示（隱含） （2）按目的：工期（權(quán)利）、費用（經(jīng)濟） （3）按性質(zhì)： 程延誤索賠：未按合同要求提供施工或條件，如未及時交付圖紙、現(xiàn)場、道路等 工程變更索賠：增減工程量或增加附加工程、修改設(shè)計、變更施工順序等 合同被迫終止的索賠：無責任方提出 工程加速索賠：加快施工速度，縮短工期而引起承包人額外開支 意外風險和不可預(yù)見因素索賠：地下水、地質(zhì)斷層、溶洞、地下文物、地下其它障礙物 其他索賠：貨幣貶值、匯率變化、物價、工資上漲、政策法令變化,3、索賠的起因 工程項目的特殊性：工程規(guī)模大、技術(shù)性強、投資額大、工期長、材料設(shè)備價格變化快 內(nèi)外部環(huán)境的復雜性和多變性：技術(shù)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、法律環(huán)境的變化；地質(zhì)條件變化、材料價格上漲、貨幣貶值、國家政策、法規(guī)的變化 參與工程建設(shè)主體的多元性：發(fā)包人總包人、監(jiān)理工程師、分包人、指定分包人、材料設(shè)備供應(yīng)商 工程合同復雜性及易出錯性：合同文件多而復雜，措詞不黨、缺陷、圖紙錯誤等,4、索賠程序 承包人的索賠 提出索賠要求（索賠事件發(fā)生28天內(nèi)發(fā)出索賠意向通知，索賠意向通知提交后28天內(nèi)遞交索賠報告） 審核索賠報告（審核索賠申請，判斷索賠是否成立，對索賠報告的審查） 確定合理的補償額（協(xié)商補償，處理決定） 承包人是否接受,發(fā)包人的索賠 拒收不合格的材料和工程 承包人未能按照指示完成缺陷補救工作 由于承包人的原因修改進度計劃導致業(yè)主有額外投入 拖期違約賠償 業(yè)主為承包人提供的電、氣、水等應(yīng)收款項 未能通過竣工驗收 保修期的延長 未能補救缺陷 承包人未約終止合同后的支付 承包人辦理保險未能獲得補償?shù)牟糠?索賠管理的原則 合理處理索賠：從工程整體效益、工程總目標作出判斷；按照合同約定行事；實事求是 及時決定，處理索賠：減少承包人的索賠幾率；防止干擾事件的擴大；減少矛盾 盡可能通過協(xié)商達成一致 誠實信用,對索賠的審查 審查索賠證據(jù) 合同文件中的條款約定 認可的施工進度計劃 合同履行中的來往函件 施工現(xiàn)場記錄 施工會議記錄 工程照片,書面指令 支付進度款的單證 檢查和試驗記錄 匯率變化表 各類財務(wù)憑證 其他有關(guān)資料,審查工期順延要求 劃清進度拖延責任 應(yīng)在關(guān)鍵線路上 無權(quán)要求承包人縮短合同 工期,承包人可索賠的費用 人工費：增加工作內(nèi)容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，但不能簡單地用計日工費計算 設(shè)備費：可采用機械臺班費、機械折舊費、設(shè)備租賃費 材料費 保函手續(xù)費 貸款利息 保險費 利潤 管理費：現(xiàn)場管理費和公司管理費,審核索賠計算的正確性 所采用的費率是否合理、適度 工程量表中的單價是綜合單價，含直接費，也包括間接費、風險費、輔助施工機械費、公司管理費和利潤等的攤銷成本。索賠中不應(yīng)重復取費。 停工損失中，不應(yīng)以日工費計算。不計算在此期間的獎金、福利等報酬。停駛的機械補償，應(yīng)按機械折舊費或設(shè)備租賃費計算，不包括運轉(zhuǎn)操作費用。,八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制,1、設(shè)計質(zhì)量控制 2、招標比價 3、變更簽證 4、竣工決算審計,1、設(shè)計質(zhì)量控制,1）設(shè)立專業(yè)設(shè)計管理部門，進行設(shè)計管理和設(shè)計優(yōu)化工作 項目規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣決定項目的成敗,項目擴初設(shè)計的優(yōu)劣則直接影響項目的成本。有資料分析，設(shè)計費一般只占建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費用，對工程造價的影響度卻占到75%。長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設(shè)項目設(shè)計階段重視不夠，沒有專門的設(shè)計部，開發(fā)商對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟性根本就沒有一個控制、審查和優(yōu)化程序，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計過于保守、各專業(yè)不配套、圖紙不校對等現(xiàn)象，結(jié)果到施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮；,其實開發(fā)商早在選擇設(shè)計單位時，就應(yīng)該建立起一套甲方和設(shè)計院就設(shè)計方案的溝通優(yōu)化程序，除了設(shè)計院內(nèi)部的優(yōu)化程序，設(shè)計院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應(yīng)該同時運行。比如該設(shè)計方案選取的計算模型是否合理，地基承載力取值是否過于保守，單樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測報告的數(shù)據(jù)，最小配筋率是否經(jīng)過驗算，基礎(chǔ)形式（如樁長及數(shù)量）、底板厚度、鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化、機電系統(tǒng)的功能配置,系統(tǒng)設(shè)置，設(shè)備選型等是否經(jīng)過價值功能的論證？所有這些都影響到設(shè)計方案的經(jīng)濟性。,2、招標比價,1、工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標，選擇有實力的承包商；要求提供投標保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績和技術(shù)裝備等，優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè)，特別要求承擔此項目的項目經(jīng)理未出任其他項目的項目經(jīng)理；考察施工隊伍的資信情況，資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設(shè)備的投入，負債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù)，這些都將造成工程款難以到位，制約工程進展，影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。,2、工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，尤其是地下工程如基礎(chǔ)工程，排除地下障礙，抽水，機械進出場費、塔吊安拆等費用在招標階段就確定下來，以免日后結(jié)算時糾纏不清。雖然這些費用具有不確定性，一次性包死可能會有風險，但甲乙雙方都應(yīng)承擔一定的風險。應(yīng)盡量自行編制標底，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。,3、中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。建立建設(shè)工程施工合同的審閱會簽制度。有關(guān)的責任人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、材料市場價格的取定方法等，都要有詳細的約定。對投標包干的工程由承包方采購材料和設(shè)備要列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單。要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。,3、變更簽證,中期控制的關(guān)鍵： 1）合理控制工程變更 2）確保簽證質(zhì)量,1）合理控制工程變更,工程變更：施工技術(shù)方案的變更；材料和設(shè)備的品牌、性能、規(guī)格、參數(shù)的變更；工程數(shù)量和項目的變更；功能定位和建筑規(guī)劃的變更。 為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術(shù)的可行性，應(yīng)建立工程變更管理制度，明確工程、設(shè)計、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，對工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷。如果由于變更導致投資增加超過某一額度時,要由投資人批準才能實施。,2）確保簽證質(zhì)量,為了確保簽證的質(zhì)量，首先應(yīng)明確給予工程簽證的條件：由于設(shè)計圖紙變更而現(xiàn)場已完成部分或全部施工內(nèi)容，由此造成的全部返工或部分返工；由于設(shè)計圖紙遺漏或未作準確交代和描述而造成的增加工程量；合同內(nèi)未包括、而根據(jù)現(xiàn)場實際情況必須增加的工程量；為了加快工程進度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內(nèi)的增加工程量。對于已包含在合同內(nèi)、或按照甲乙雙方約定的結(jié)算方式中已包含的項目，不予簽證。,其次,要強調(diào)辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實。對簽證一般要求自發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。,4、竣工決算審計,辦理竣工決算時除了依據(jù)政策規(guī)定、合同、竣工圖紙，現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算以外，還要堅持竣工資料和現(xiàn)場勘查相結(jié)合的原則進行決算審核，對竣工圖上標識的尺寸，材料設(shè)備型號品牌要進行核對抽查，以確?？⒐べY料的真實性、合理性。簽證、變更手續(xù)要齊全，要有監(jiān)理、工程、設(shè)計等部門的簽字認可，手續(xù)不全的不予結(jié)算。,根據(jù)規(guī)定套用定額，根據(jù)實際施工工藝對定額進行必要的換算，尤其在鋼結(jié)構(gòu)工程和精裝修工程中，如：B2415全隱框鋁合金玻璃幕墻子目中，有鍍膜玻璃，鋁合金型材等材料。根據(jù)設(shè)計或?qū)嶋H施工情況，可能是其他玻璃或其他型號的型材，型材壁厚也不一定與定額設(shè)定的一樣，鋁合金含量也有較大不同，這些都可以據(jù)實調(diào)整，硅酮結(jié)構(gòu)膠、耐候膠也可以根據(jù)設(shè)計施工斷面的不同進行調(diào)整，這些都會影響幕墻造價。 為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術(shù)的可行性，應(yīng)建立工程變更管理制度，明確工程、設(shè)計、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，對工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷。如果由于變更導致投資增加超過某一額度時,要由投資人批準才能實施。,以上談到的都屬于事后控制，在決算審計中更重要的是事中控制。預(yù)算人員在施工過程中，要堅持到現(xiàn)場了解情況，了解施工單位落實施工組織設(shè)計及施工措施情況，了解材料使用情況，了解變更簽證情況，了解工程進展動態(tài)，并且及時取樣，及時搜集相關(guān)的文字材料，掌握證據(jù)。對重要材料進行市場詢價，掌握價格動態(tài)；只有這樣才能提高工程計價的準確性，合理性。 從以上幾個方面的分析可以看出，投資的動態(tài)控制實際上是一種主動控制，要求充分發(fā)揮從高層管理人員到基層工作人員的主觀能動性，并要求具有較全面的業(yè)務(wù)能力和強烈的責任感。只有這樣，才能在日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場中更加穩(wěn)健的占據(jù)一席之地。,成本動態(tài)控制案例（一）,房地產(chǎn)公司動態(tài)成本控制作業(yè)指引 1.流程概況 流程目的 及時發(fā)現(xiàn)項目實際成本與成本目標的偏離并預(yù)警，最終使項目結(jié)算成本在成本目標的范圍內(nèi)。 流程范圍 適用于控制不可預(yù)見的事項和管理不善引起成本變化的情況。 主導部門：投控中心 流程參與部門：開發(fā)中心、財務(wù)中心、總工辦、材料中心、項目部,部門 流程中相關(guān)職責 集團領(lǐng)導 1. 審批重大設(shè)計變更。 2. 按權(quán)限審批工程簽證。 監(jiān)委會 1. 審批各項目項目動態(tài)成本月報和項目成本細項超支預(yù)警表。 2. 審核重大設(shè)計變更，審批一般設(shè)計變更。 3. 按權(quán)限審批工程簽證。,投資控制中心 1. 編制項目成本動態(tài)控制表、項目動態(tài)成本月報和項目成本細項超支預(yù)警表。 2. 配合設(shè)計變更及工程簽證實施前的成本估算工作。 3. 建立項目動態(tài)成本管理臺賬。 4. 建立動態(tài)成本預(yù)警機制，根據(jù)每月成本分析結(jié)果及時發(fā)出成本預(yù)警。,開發(fā)中心：組織項目設(shè)計變更實施，建立設(shè)計變更臺賬。 財務(wù)中心：針對成本超支項目，進行預(yù)算審批。 總工辦 ：若工程簽證引起工期變化，應(yīng)及時調(diào)整項目進度計劃。 材料中心：監(jiān)控市場材料設(shè)備價格信息波動，及時調(diào)整采購計劃。 項目部 ：按權(quán)限審批工程簽證，并組織工程簽證實施，建立工程簽證臺賬。,2.工作程序 2.1影響成本的變化因素 2.1.1不可預(yù)見的事項范圍： 1) 發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動中的事故； 2) 發(fā)生法律訴訟； 3) 因經(jīng)濟合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛； 4) 因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費、稅率、利率標準； 5) 發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟合同的補充協(xié)議、對外承擔新的責任； 6) 出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈； 7) 目標成本預(yù)測時不準確； 8) 發(fā)生設(shè)計變更； 9) 市場材料設(shè)備價格波動； 10) 其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。,2.1.2管理不善的范圍： 1) 作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導致物料被盜或被搶； 2) 計算不精發(fā)生多余采購物資； 3) 為無效勞動支付了勞動報酬； 4) 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支； 5) 使用過程中的浪費； 6) 非必需的計劃外開支； 7) 未能以市場最合理的價格購物或價與質(zhì)不匹配； 8) 工期拖延造成的費用增加； 9) 其他管理不嚴的情況。,2.2動態(tài)成本控制方法 2.2.1由于某些成本細項是在一個項目周期內(nèi)逐年逐月漸漸開支掉的，到真正突破該細項成本目標時，都已到了項目的后期。若在項目后期出現(xiàn)許多細項突破而預(yù)警時，其實成本早已發(fā)生失控，為此我們將動態(tài)成本定義為 動態(tài)成本=合同價已支付部分+變更洽商部分+預(yù)計將要發(fā)生部分 2.2.2只要某個成本細項即將發(fā)生超支或很大可能超支（即雖然已支付部分在合同價以內(nèi)，但加上預(yù)計發(fā)生部分已超合同價）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。除非集團領(lǐng)導書面明確授權(quán)成本責任部門可在某個成本科目細項內(nèi)挪項使用，投控中心可不發(fā)出預(yù)警。,2.3設(shè)計階段 2.3.1當初步設(shè)計任務(wù)書與方案設(shè)計有變化或者在初步設(shè)計過程中有重大變更，開發(fā)中心應(yīng)及時與投控中心溝通，估算變更對項目成本的影響，報集團領(lǐng)導審批后，調(diào)整成本目標。 2.3.2當施工圖設(shè)計任務(wù)書與初步設(shè)計有變化或者在施工圖設(shè)計過程中有重大變更，開發(fā)中心應(yīng)及時與投控中心溝通，估算變更對項目成本的影響，報集團領(lǐng)導審批后，調(diào)整成本目標。,2.4施工階段 2.4.1每月5日前，由投控中心對合同的結(jié)算成本目標進行預(yù)測，并填寫項目動態(tài)成本月報，對成本目標進行分析，提出相關(guān)解決建議，報監(jiān)委會審批。若出現(xiàn)成本細項超支情況，所有成本預(yù)警均填寫項目成本細項超支預(yù)警表，并按表中程序進行審批。情況緊急時（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補辦書面審批文件。 2.4.2投控中心每年1月10日和7月10日前，與各部門核對各自負責的成本統(tǒng)計情況，編制各項目成本分析報告，對超成本目標的子目，進行分析和預(yù)警，并提出應(yīng)對措施，報監(jiān)委會審核、集團領(lǐng)導審批。,2.5預(yù)警處理 2.5.1不同意使用不可預(yù)見費調(diào)整目標成本，要求采取有效降低成本措施解決。如：與要價更低的合作方簽訂經(jīng)濟合同或要求項目再作努力，降低政府收費，以確保不超支。 2.5.2對已經(jīng)超支的或通過努力也無法避免的即將超支，需要使用不可預(yù)見費調(diào)整目標成本，集團領(lǐng)導審批后執(zhí)行。 2.5.3 當成本不可預(yù)見費已經(jīng)用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費預(yù)留他用，不能在成本不可預(yù)見費內(nèi)調(diào)整時，即意味著項目總成本將被突破，此時應(yīng)寫出總成本調(diào)整的專題報告，監(jiān)委會審議通過、集團領(lǐng)導批準后執(zhí)行。 3.支持性文件-3.1.項目成本管理流程 4.相關(guān)記錄-待完善,成本動態(tài)控制案例（二）,某開發(fā)商在某商貿(mào)廣場項目C地塊的基礎(chǔ)設(shè)計中，對某建筑設(shè)計院的設(shè)計方案進行優(yōu)化論證，原基礎(chǔ)底板厚度為500MM，下沉式地下廣場抗拔管樁的數(shù)量為288根，后經(jīng)優(yōu)化，底板厚度減少150MM，管樁數(shù)量減少20%，雖然拖延了幾天開工時間，卻極大地節(jié)約了成本。,動態(tài)成本控制在機電設(shè)計階段對造價的影響更加明顯。如：冷卻塔選用閉式還是開式，空調(diào)機組選用多大冷量，水泵需要高轉(zhuǎn)速還是低轉(zhuǎn)速，是否需要青銅葉輪等等。某開發(fā)商在某商貿(mào)廣場B區(qū)空調(diào)總供冷量為26400KW，總供熱量8800KW，空調(diào)系統(tǒng)總負荷相當大。在制冷制熱相同的情況下，選用電制冷或燃氣制冷機組會有不同的投資，全年的運行管理費用也有較大差別。由于用電負荷總量已定，若增加容量，變電站投資巨大，而天然氣市政管網(wǎng)由工地附近經(jīng)過，經(jīng)過各種技術(shù)經(jīng)濟方案的比較，選擇兩臺500萬大卡（約5820KW）溴化鋰吸收式冷溫水機，三臺1200萬大卡（每臺約4218KW）離心制冷機，一臺400萬大卡（約1392KW）螺桿制冷機的方案，既充分利用了現(xiàn)有資源，又節(jié)約了成本。,九、竣工結(jié)算階段成本控制重點,1、核對合同條款：按合同規(guī)定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款進行審核； 2、檢查隱蔽驗收記錄：施工記錄是否完整、真實，驗收手續(xù)是否齊備，時效性； 3、落實設(shè)計變更、洽商簽證； 4、按圖核實工程數(shù)量：依據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算，多級審核審批，按統(tǒng)一規(guī)定的計算規(guī)則計算工程量; 5、計價和計量分開，相互制約。 6、執(zhí)行定額單價：應(yīng)按合同或招標約定的計價定額與計價原則執(zhí)行； 7、防止計算錯誤,十、總公司、項目公司成本管理體系,1、目標成本管理體系事前 2、動態(tài)成本管理體系事中 3、成本后評估體系事后 4、責任成本體系責任與激勵機制,成本構(gòu)成,項目開發(fā)成本: 1、土地成本 2、前期費用 3、工程成本 4、營銷成本 5、管理成本 6、財務(wù)成本,從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務(wù)成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。,1、目標成本管理體系事前,所謂目標成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息，包括原有價格指標和目前的價格信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責任考核指標的基礎(chǔ)文件。 目標成本的編制一般有兩種方式：總公司編制，下發(fā)執(zhí)行；項目公司編制報總公司批準執(zhí)行 。,在實際操作中，目標成本按開發(fā)進度始終處于動態(tài)調(diào)整之中。原則上，每一階段目標成本的制訂都是在上一階段目標成本的指導下進行的，既本階段的目標成本不得超過上一階段的成本指標。初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計階段的概算指標不得超過可研階段的投資估算，施工圖階段的預(yù)算不得超過上一階段的概算，最終的各單位（分部）、各專業(yè)工程的發(fā)包合同價總額不得超過施工圖預(yù)算指標。,從流程上講，建立目標成本應(yīng)根據(jù)項目的設(shè)計特點、選材用料標準、財務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項目特點和施工分包劃項（重點考慮施工管理和合同管理的需要），明確各分包（專業(yè)、專項）工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包（專業(yè)、專項）工程上，測算各分包（專業(yè)、專項）工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標準，重復上述步驟。,這個過程關(guān)鍵是目標成本的市場化，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。 由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點。,2、動態(tài)成本管理體系,由于市場千變?nèi)f化和開發(fā)過程中不可預(yù)見因素，必須對整個成本進行動態(tài)管理。而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。,首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。 其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障 還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。,3、項目后評估體系,提高成本預(yù)測的準確性是成本管理的難點之一，可以通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性。在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價： 比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異（評價投資估算、項目成本預(yù)測的準確、合理性） 對比項目結(jié)算與目標成本指導書的成本差異（評價成本管理工作的有效性）,分析各期項目動態(tài)成本分析報告（評價項目成本管理的科學合理性） 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響 考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）,4、責任成本管理體系,目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。 在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權(quán)重進行分解。,成本管理體系案例中海地產(chǎn),一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的總體思路 1、建立成本控制目標 中海地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即建立成本控制目標，并將目標分解，制訂出各項成本的具體控制指標，責任落實到部門； 2、公司成立成本控制小組 組長由公司總經(jīng)理擔任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施；,3、設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵 加強對設(shè)計部門人員的成本意識普及；在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計，控制設(shè)計對成本的影響； 4、招標是控制成本的最佳途徑 嚴格規(guī)范工程分判程度，及早進行招標準備；設(shè)計、合約、項目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風險，降低工程成本； 5、加強設(shè)計管理 完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限； 6、開源節(jié)流 嚴格控制管理費用開支。,二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗,1、土地成本管理 土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析準確。采取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。 具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：,舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進行仔細認真的調(diào)查，減少操作過程中的風險（如是否有債務(wù)糾紛）；同時積極與轉(zhuǎn)讓方進行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。,公開招投標或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項目可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。 根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進行分門別類，并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標過程和結(jié)果與我司計劃的一致性，最大程度降低了分開招標所帶來的土地成本增加風險。 中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責任部門為投資發(fā)展部。,2、前期費用管理,前期費用（約占項目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設(shè)計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標準）。,對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制： 1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比； 2）嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤； 3）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容； 4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。,眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因