房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)LG.ppt

房地產(chǎn)專題報告,投資規(guī)劃部,教育培訓(xùn)系列報告,目 錄,三、 房地產(chǎn)開發(fā)流程,一、進(jìn)度計劃,二、基礎(chǔ)知識,全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使； 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。,一、中國大陸現(xiàn)行土地制度,一、中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓,國 家,土地使用者,土地使用權(quán)(一定年限),土地使用權(quán)出讓金(提前支付),土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。,只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。,國有土地使用權(quán)出讓方式,招標(biāo)方式 拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌方式,國有土地使用權(quán)出讓年限,居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年,二、基礎(chǔ)知識,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,城市用地,二、基礎(chǔ)知識,二、基礎(chǔ)知識,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,建筑用地面積,總建筑面積,建筑密度（建筑覆蓋率 ）,容積率,建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。,總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。,一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。,用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,用地紅線,道路紅線,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。,道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。,建筑紅線,建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,房屋層數(shù),層高,建筑高度,凈高,房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。,層高是指房產(chǎn)高度以“層“為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。,建筑間距,兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,低層建筑,多層建筑,小高層建筑（非規(guī)范性）,高層建筑,高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。,高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。,介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。,點式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。,二、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,復(fù)式,躍式,錯層,一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。,是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。,是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。,土地出讓方式,一、取得國有土地使用權(quán),辦理土地登記,核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 交付土地,發(fā)布出讓公告,編制出讓文件,地價評估 確定出讓底價,編制、確定 出讓方案,公布出讓計劃 確定供地方式,簽訂出讓合同 公布結(jié)果,招 標(biāo),拍 賣,掛 牌,協(xié) 議,招拍掛實施,土地出讓方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申請及資格審查,(6),(10),二、國有土地使用權(quán)出讓流程,土地出讓方式,招 標(biāo),招標(biāo)方式概念,指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。,招標(biāo)流程,評標(biāo),出讓人,確定標(biāo)的及標(biāo)底,投標(biāo)人,投標(biāo),出讓人、投標(biāo)人,開標(biāo),評標(biāo)小組,確定中標(biāo)人,對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。,土地出讓方式,拍 賣,拍賣方式概念,按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人 ）。,拍賣流程,（一）主持人點算競買人； （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項； （三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； （四）主持人報出起叫價； （五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價； （六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價； （七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。,土地出讓方式,掛 牌,掛牌方式概念,出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。,掛牌流程,接受新報價,出讓人,宗地信息掛牌公布,競買人,報價,出讓人,更新掛牌價格,出讓人,確定競得人,掛牌起始日,掛牌截止日,掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。,土地出讓方式,協(xié) 議,協(xié)議方式概念,指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。,劃 拔,劃拔方式概念,指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。,三、出讓方式的適用范圍,土地出讓方式,四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同,三、開 發(fā) 流 程,三、開發(fā)流程,三、開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿,一,二,三,四,五,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。,三、開發(fā)流程,開發(fā)商 選址、立項,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。,三、開發(fā)流程,證件解釋,商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。,三、開發(fā)流程,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 立項批復(fù) 建設(shè)項目規(guī)劃審批表 市政府征地批復(fù) 用地釘樁成果 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 審定設(shè)計方案通知書,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 立項批復(fù) 辦理土地出讓手續(xù)申請 審定設(shè)計方案通知書 土地評估報告原件 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖 或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地 使用證附圖（加蓋雙方公章） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單 建筑面積與用途說明書 加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有 土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬 來源證明文件（原件） 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償 協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見 建設(shè)項目規(guī)劃審批報表 審定設(shè)計方案 建筑工程施工設(shè)計圖紙 工程檔案登記證明 按審定設(shè)計方案要求取得的 協(xié)議通知書,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 建筑工程施工許可申請表一式兩份 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件 施工圖紙設(shè)計文件審查通知書 經(jīng)過備案的施工合同 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 項目建設(shè)資金落實證明 年度施工計劃 人防工程備案通知書 園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件 四源費統(tǒng)一收費憑證 質(zhì)量監(jiān)督通知書 安全監(jiān)督通知書 建筑節(jié)能新型墻體收費憑證 統(tǒng)計局登記通知,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 年度施工計劃 施工合同 地名辦批復(fù) 物業(yè)管理公約批復(fù) 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)35%以上的證明材料 銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖 市政府征地的批復(fù) 銷售（預(yù)售）商品房圖，