月濰坊最新房地產(chǎn)市場.ppt

1,四、熱點項目監(jiān)測,二、成交分析,三、板塊分析,一、政策分析,2,3,1,樓市動態(tài),4,國務院總理溫家寶13日主持召開國務院常務會議，分析一季度經(jīng)濟形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟工作。鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復。采取有效措施增加普通商品房供給。推進保障性安居工程建設，完善公租房、廉租房的配套設施。,政策分析,背景：一是宏觀經(jīng)濟情況的變化。一季度8.1%的地增幅，開始猜測放松調(diào)控。另一方面，首套房貸放松，3月以來北、上、廣等樓市成交量大幅攀升，整個樓市開始蠢蠢欲動；,關(guān)鍵詞：鞏固、堅持,5,首套房貸利率85折漸成主流,剛需客戶購買時機已經(jīng)到來,政策分析,工商銀行濰坊分行、中國銀行濰坊分行、農(nóng)業(yè)銀行濰坊分行、建設銀行濰坊分行的首套房貸利率已經(jīng)回歸基準利率。受惠于本次首套房貸利率的下調(diào)，3月濰坊的城區(qū)住宅繼續(xù)延續(xù)上漲趨勢，共成交2822套，環(huán)比上漲65.8%，濰坊購買力得到強勁釋放。,首套房貸利率的下降，大大刺激了剛需購房者的神經(jīng)，低迷樓市終于出現(xiàn)了回暖跡象。3月份上海新房成交創(chuàng)下了自去年6月份以來的最高水平，北京、廣州、杭州等地也出現(xiàn)了明顯的成交量攀升。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份監(jiān)測的40個城市中，33個城市成交量環(huán)比上漲。樓市似乎出現(xiàn)“冬去春來”的跡象。,6,政策分析,標桿房企抄底布局二、三線城市,4月6日，萬科2012年首度出手土地市場，耗資1.9億元拿下了兩幅位于唐山路北區(qū)東部建華東道地塊。由此實現(xiàn)了萬科在唐山東、西、南三個方位的全面布局。,4月上旬，恒大在許昌、牡丹江等三線城市新增土地儲備三幅，占地面積近30萬平方米。在2012年前4個月，恒大保持每月在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩⑷€城市進行土地儲備，共計16處地塊，規(guī)劃建筑面積337萬平方米，成交金額共計60億元。,4月10日，招商地產(chǎn)再次發(fā)布購入天津地塊的公告。至4月中旬，招商地產(chǎn)繼續(xù)著每月購地的布局步伐，已在北京、天津以及貴州畢節(jié)三地新增土地儲備共計119萬平方米,規(guī)模超去年同期的4倍，置地投入逾40億。在土地市場表現(xiàn)非?；钴S，頻繁低價拿地,7,【小結(jié)】,房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)定性，2012年調(diào)控政策將會 繼續(xù)堅持，不會放松； 信貸政策的松動將會促進整個樓市成交量的回升； 在土地市場低迷的情況下，出了快速出貨的同時， 抄底樓市，說明房企對整個樓市還是充滿信心的；,8,2,一季度成交分析,一季度成交量穩(wěn)步上升，樓市回暖跡象明顯,濰坊樓市一季度住宅共成交5643套，受春節(jié)影響1月份成交1119套，2月份成交有回暖跡 象，成交套數(shù)升至1702套，環(huán)比漲52.1%，3月份成交穩(wěn)步上升，住宅共成交2822套，成交 量與2月份相比大幅上漲，漲幅達65.8% 。一季度住宅成交面積共599741，其中1月份成 交113584，2月份成交173913，環(huán)比1月份增長53.1%;3月份成交312244，環(huán)比2月 份增長79.5%，增幅較快；平均去化速度：1881套/月，199913 /月,成交分析,剛需潛力巨大，三月份漲幅明顯,10,成交分析,受春節(jié)影響，1月份銷量大跌，3月份眾多項目采取低起價，低首付、低總價等優(yōu)惠策略，加之部分剛需的集中釋放，3月銷量迅速回升。奎文區(qū)銷售持續(xù)低迷。高新區(qū)成交比重越來越大。峽山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的銷售情況開始計入官網(wǎng)數(shù)據(jù)，并入坊子區(qū)成交，3月份坊子區(qū)銷量高達898套，濰城區(qū)價格相對合理，銷量一直相對良好。,價格策略助成交量顯著回升,11,成交分析,2012年一季度成交面積共599741，表現(xiàn)最明顯的的為3月份坊子區(qū)成交面積，高達115793，其次為3月份高新區(qū)59803和3月份濰城區(qū)54899。寒亭區(qū)受調(diào)控政策影響不明顯，成交量變化不大，“分期首付、墊首付、微首付等價格策略的湊效導致成交面積的逐步回升。,高新區(qū)去化速度最快，437套/月,一季度四區(qū)成交3033套（1月份783套，2月份990套，3月份1260套）一季度四區(qū)成交316940 （1月份81104 ,2月份103579 ,132257 ）； 一季度成交量最高的是高新區(qū)，1313套，437套/月，奎文區(qū)成交套數(shù)786套，262套/月，寒亭區(qū)成交540套，80套/月，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交394套，131套/月；一季度，奎文區(qū)成交面積：81190 ，27063.33 /月；高新區(qū)成145487 ，48495.6 月；寒亭區(qū)成交53491 ，17830.3 /月；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交36772 ，12257.3 /月；,成交分析,年后剛需置業(yè)引爆樓市小陽春； 去年三、四季度積攢的房源年后集中放量，近期各區(qū)推盤量增加， 樓市打折力度增大，低起價、低首付等優(yōu)惠政策吸引了眾多購房者。 隨著房貸利率的松動、優(yōu)惠政策和打折力度的不斷加大，大量剛需客戶開始出手，預計小陽春過后，五六月份將又會迎來一個推盤和成交的小高峰,13,【小結(jié)】,14,3,板塊及項目分析,工業(yè)集中區(qū)域、供應量大、產(chǎn)品檔次較低、中小開發(fā)商、以高層產(chǎn)品為主 開發(fā)商及項目規(guī)模： 本區(qū)域大部分項目在10萬左右，大規(guī)模項目較少，開發(fā)商以外地中小開發(fā)商為主。 物業(yè)類型：高層為主，多層約占20%。 戶型：以70-90的兩室和105-125三室 為主，主要為剛性需求產(chǎn)品。 價格：該區(qū)域樓盤檔次較低，多層均價在 4200元/左右，高層均價在3700元/左右。 客戶：主要來自周邊區(qū)域，職業(yè)以企業(yè)職 工和公司職員等年輕客戶為主，大部分客戶屬于首次置業(yè)客戶。 代表項目：惠和園、北美楓情,中心城區(qū)、中小規(guī)模、較高檔次、資源優(yōu)勢明顯、高層為主 開發(fā)商及項目規(guī)模： 在售項目規(guī)模普遍在10萬以內(nèi)，部分中型規(guī)模項目，如丹桂里、玫瑰園、帝景苑等等（在售熱銷項目多為中上規(guī)模） 物業(yè)類型：小高層、高層為主。中心城區(qū)，土 地資源稀缺。 戶型：與濰城區(qū)類似，部分項目三室面積達到140-160。 價格：中心區(qū)域，樓盤檔次較高，均價達到5300元之間。 客戶：奎文區(qū)為市中區(qū)域，位置優(yōu)越，配套齊全，在售項目吸引的是整個濰坊市客戶。 代表項目：中央生活城、陽光100,發(fā)展新區(qū)、供應量大、類型多樣、中低檔次 開發(fā)商及項目規(guī)模： 高新北部項目規(guī)模普遍較小，大多在10萬左右，南部項目大多在50100萬之間 物業(yè)類型：產(chǎn)品類型比較復雜，多層、小高層、 高層產(chǎn)品云集 戶型：以滿足基本居住需求的中、小戶型為主，主力戶型面積集中在90-110之間 價格：均價在5000元左右。該區(qū)域為正在崛起的區(qū)域，各類產(chǎn)品在競爭中處于一個比較領(lǐng)先的地位，市政府的落座迅速提升該區(qū)域的房價。 客戶：主要為高新和奎文區(qū)域客戶，符合剛性和改善性需求。 代表項目：恒大名都。大觀天下,近郊區(qū)域，類型多樣、高、中、低檔次齊全 開發(fā)商及項目規(guī)模： 物業(yè)類型：產(chǎn)品類型比較復雜，別墅、專業(yè)賣場、多層、小高層、 高層產(chǎn)品云集 戶型：以滿足基本居住需求的中、小戶型，也有典型的改善型大戶型為主 價格：均價在3800元左右。特別是金三角地帶，大規(guī)模的招商引資、眾多項目的集中開工推售，成為濰坊樓市熱點之一。 客戶：主要為高新、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和寒亭域客戶，符合剛性和改善性需求。 代表項目：金山財富廣場、富廷大地、嘉匯花溪地、紅星美凱龍,16,奎文區(qū)板塊,17,茂華愛琴海一期多層、小高層房源預計9月底交房，90-180多層準現(xiàn)房均價5300元/，96-140小高層準現(xiàn)房均價4800元/，購房享全款94折、按揭98折優(yōu)惠。,全款94折、按揭98折優(yōu)惠。一期96-140小高層準現(xiàn)房均價4800元/，多層準現(xiàn)房均價5300元/，戶型面積90-180。140、167樣板間已開放。 意大利托斯卡納風格，超高綠化率，坡地景觀，配送太陽能，園林景觀、售樓處等現(xiàn)場展示做足，給客戶以信心。,茂華愛琴海,18,作為高品質(zhì)大盤，茂華愛琴海在位置不具備優(yōu)勢的前提下，價格策略脫離實際，向市場和客戶傳達的價格遠低于開盤時價格，導致滯銷。, 2011年5月初開始認籌蓄客，6月26日進行開盤，在56天的時間成功蓄客170批，加上40批左右的關(guān)系戶。推售房源328套，開盤僅成交80套。 到目前位置銷售200余套,由于140平米以上的三室、四室產(chǎn)品比重較大，導致總價高，雖然借助茂華15周年慶打出的8折等優(yōu)惠措施，但根本上沒有扭轉(zhuǎn)銷售困難的局面。,茂華愛琴海,65%高綠化率，下沉式院落景觀,19,茂華愛琴海,地中海建筑風格，注重細節(jié)的打造,茂華愛琴海,21,茂華愛琴海,一期主體封頂，十月份交房,22,茂華愛琴海,充滿地中海氣息的售樓處,23,茂華愛琴海,24,該地塊位于奎文區(qū)鳶飛路以東、福壽東街以南、虞河以西,凈用地(出讓)面積140.94畝,成交價為223.5萬元/畝,總成效價款3.15億元。樓面價格達到3353元/平米,規(guī)劃：五星級酒店、寫字樓、大型商業(yè)中心、百貨、餐飲、影城、KTV、電玩、連鎖電器、SOHO辦公、住宅等多功能于一體的大型城市綜合體,也將成為濰坊CBD核心區(qū)域。,萬達廣場,總規(guī)劃用地面積約10.97公頃（165畝）。總建筑面積約57萬平方米，由商業(yè)綜合體、甲級寫字樓、五星級酒店、商務酒店、住宅、商鋪組成。其中商業(yè)綜合體建筑面積16.20萬平米：地上6層8.7萬平米，地下2層7.50萬平米。甲級寫字樓：6.14萬平米（地上），地上部分24層、建筑高度100米。商務酒店：0.8萬平米。住宅：14.4萬平米（地上）,地上部分32層、建筑高度100米?；刭徸≌?.7萬平米（地上）。商鋪：5.54萬平米（含獨立酒樓0.5萬平米）。,萬達廣場,25,萬達廣場開始動工4月25日舉行奠基典禮,萬達廣場,26,萬達廣場的開工建設，將在奎文區(qū)內(nèi)形成與世紀泰華商圈、陽光100商圈鼎立之勢，極大提升區(qū)域價值、拔高周邊土地和住宅價格； 一線商業(yè)地產(chǎn)品牌落戶濰坊，更加看重了濰坊自身發(fā)展的程度和潛力，給樓市調(diào)控下低迷的房地產(chǎn)市場注入了一陣強心劑；,27,產(chǎn)品形式：區(qū)域產(chǎn)品豐富，有多層、小高層、高層、別墅，以高層為主，約占90% 價格方面：多層價格在5500元-6000元/平米之間；高層價格5000元/平米； 戶型面積：區(qū)域高層產(chǎn)品面積主要集中在80-140之間； 客戶情況：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、個體老 板等中高端收入人群，年齡在30-45歲之間。 市場表現(xiàn)：在高端項目的帶動下迅速發(fā)展，價格上漲幅度較大，區(qū)域熱度不斷提升,奎文區(qū)域市場小結(jié),28,高新區(qū)板塊,蓄客方式：針對高層去化難度，推出“幸福計劃”從11月初開始，繳納5000元會費即可參與選房，開盤日期定在12月上旬 營銷手段：2010年先做景觀，售樓處，樣板間；先以電梯多層、園林和社區(qū)規(guī)模為先導，快速建立市場形象，提升項目價值。 從東方路延至健康街的道旗，震撼濰坊，多處戶外建立形象，高頻率晚報和短信保持市場熱度， 活動：產(chǎn)品說明會，領(lǐng)導視察，希望工程捐款等大型活動，持續(xù)保持市場影響力。 電影節(jié)活動進行中， 3D版泰坦尼克號電影票免費贈送，日限200張,29,大觀天下,1#,4#,3#,中建大觀天下錦園1#、3#，預計4月份開盤，房源4200元/起，目前86-142戶型認籌中，共計200余套房源，認籌客戶約20余組，,30,大觀天下，首期啟動時采用大規(guī)模造勢方式成功引爆濰坊樓市，首開告捷，同時間歇式推盤與少量多頻次開盤相輔相成，特別是市場稀缺的電梯多層產(chǎn)品的入市，更是帶動后期快速銷售，成為大觀天下成功的關(guān)鍵因素。,戶型面積110平米278平米全部為大戶型產(chǎn)品，包含大復式、大平層產(chǎn)品，總價高、首付高；,低開緩高，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為贏，對客戶摸底較為精準,大觀天下,31,水景園林，實景展示,沿河綠化帶,沿河走廊,河中亭景,鵝卵石密布,大觀天下,32,高層主體完工,多層封頂,大觀天下,開發(fā)分期: 恒大名都項目整體擬分四期開發(fā)，首期工程除未拆遷區(qū)域部分已于2011年5月20日全面開工，二期工程計劃于2011年9月1日開工，整個項目計劃于2014年開發(fā)完畢： 一期推售房源： 4棟樓，18#、22#、28#、25# 推售樓棟： 18#、22#、28#、25#，共四棟約800套，面積約10萬平米 18#兩梯三戶，面積113、128、147 22#兩梯四戶，面積107、174、176 25#一單元兩梯四戶，二單元兩梯三戶，109、126、144、176、172 28#兩梯四戶，面積100、144、168 ,33,恒大名都,4480元/平米起價，10層以下均價在5000元以下，交納2萬元認籌金有資格搖號選房 交房時間：在2014年年初，工程進度在地上10層右 客戶積累速度較快，截止4月17日，積累400余批客戶,34,恒大名都項目整體擬分四期開發(fā)，首期工程除未拆遷區(qū)域部分已于2011年5月20日全面開工，二期工程2011年9月1日開工，整個項目計劃于2014年開發(fā)完畢。首期開發(fā)建筑面積32萬平方米，包括10棟33層高層住宅、大門、綜合樓、運動中心和中央湖區(qū)，由中國建筑第五工程局、中國廣廈建設集團、濟南四建集團承建,恒大名都,工程進度： 最快的地上12層，最慢的地上8層；開工四棟樓；園林基本完成，景觀湖已經(jīng)完畢 還未拿到預售許可證，對政府公關(guān)做的非常到位，可公開收取認籌金。 產(chǎn)品特點： 精裝修（1500元/平米），戶型偏大，100185平米，首付和總價高，定位于改善型客戶； 宣傳推廣： 網(wǎng)絡、電視、報紙、展點、短信、派單和花車巡展公交車體廣告進行多渠道、大范圍、高頻率推廣。 認籌優(yōu)惠：交兩萬元認籌金享受85折優(yōu)惠。 認籌時間：12月9日開始 認籌數(shù)量：截止4月17日認籌約400余組 價 格：起價4480元/起，均價5400元/,35,36,恒大歸來不看房實景、樣板間展示達到震撼效果,恒大名都,37,恒大名都,38,恒大歸來不看房 恒大名都通過大范圍、長時間的推廣和蓄客，建立了廣泛的知名度；并以實景園林+樣板房的震撼展示，超低價+精裝修的性價比優(yōu)勢在濰坊樓市占領(lǐng)了主導權(quán)和影響力，由此形成了恒大歸來不看房的奇跡； 兩虎相斗必有一傷 相比之下，大觀天下的影響力則遜色的多，在樓市調(diào)控下，加之推廣費用的減少，高層產(chǎn)品去化乏力，而兩個大盤都將在四月底5月初開盤，客戶爭奪戰(zhàn)將會更加激烈。,39,產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層，以高層為主，約占80%； 價格平臺：多層：約4000-5800元/平米；高層：4000元/平米； 戶型面積：高層面積主要集中在85-145之間，約占90%。 客 戶：主要來自奎文和高新片區(qū)，一般為私企老板、事業(yè)單位中高層，年齡 在30-50歲之間 市場表現(xiàn)：在高端項目的熱炒下，區(qū)域價值不斷提升，特別是像大觀天下、恒大 名都大型項目的入住，使房地產(chǎn)市場發(fā)展速度超越 奎文，成為濰坊 城市發(fā)展最熱區(qū)域。,高區(qū)域市場小結(jié),40,經(jīng)紀開發(fā)區(qū)板塊,41,產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層，以高層為主，約占80%。 價格平臺：多層：約3800-4000元/平米；高層：3500元/平米。 戶型面積：高層面積主要集中在70-130之間。 客 戶：主要來源于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)職工，周邊事業(yè)單位的職員 年 齡：大多在20-35歲之間的剛性需求客戶。 市場表現(xiàn)：整體市場的發(fā)展，帶動本區(qū)域發(fā)地產(chǎn)發(fā)展速度有所上升，樓 盤品質(zhì)、價格、走量均有所提升。,經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場小結(jié),42,寒亭區(qū)板塊,綠色地產(chǎn)、低碳生活,43,恒信首府高層80-110房源均價4400元/，多層80-140房源均價4800元/，現(xiàn)購房享全款95折、按揭97折優(yōu)惠。多層部分樓體已經(jīng)安裝好窗框，高層地基施工階段。入住時間：10月份,價格策略：首付三成，但首付可以分兩次付清，第一次付20%，一年內(nèi)，或者交房前付完其余首付部分， 去化速度：11年5月份推出200余套房源，蓄客從10年6月份開始蓄客，蓄客21個月時間去化200余套房源，其中二手房中介消化量約占80%；180余套，月均消化10余套； 客戶特點：客戶以首次置業(yè)和投資為主，其中在高新區(qū)工作