愛琴海整體策劃報(bào)告.ppt

中融愛琴海策劃報(bào)告 蔚藍(lán)機(jī)構(gòu)企劃部中融愛琴海項(xiàng)目組,第一部分 市場分析篇,福州房地產(chǎn)市場綜述,（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落 （二）市場成交量逐步趨穩(wěn) （三）中小套型中低價(jià)位的商品房成交量有所提高 （四）商品住房漲幅在趨緩 （五）房地產(chǎn)信貸增速放緩 （六）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善 （七）有區(qū)別的稅收政策促進(jìn)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善 （八）房地產(chǎn)市場秩序逐步規(guī)范,金山板塊市場分析,一、項(xiàng)目品位在不端提升：由以“普通住宅”為代表的中低端產(chǎn)品向 以“聯(lián)排別墅”為主的高端產(chǎn)品過渡； 二、市場細(xì)分專業(yè)化：板塊的相關(guān)批配套不斷完善，競爭的加劇，產(chǎn)品出現(xiàn)多元化，覆蓋面廣； 三、產(chǎn)品形態(tài)以電梯房、別墅產(chǎn)品為主，尤其是聯(lián)排別墅占的體量較大，兼部分電梯產(chǎn)品； 四、廣手段同質(zhì)化：概念有別，但是推廣的點(diǎn)基本相同， 公園、配套、景觀，尤其上水景，演繹的方式不一樣而已； 五、客群定位的準(zhǔn)確性決定了項(xiàng)目的推廣方向，同時(shí)也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵； 六、從面積上來看，由原來的130150平米的三房、四房為主，到今天的100120平米之間的小三房為主；由原來的追求大戶的獨(dú)立別墅為主，發(fā)展到今天的追求精致的亞別墅產(chǎn)品，聯(lián)排、疊拼別墅；,金山普通住宅發(fā)展歷程,混雜型普通多層住宅 （金山碧水）,產(chǎn)品型的多層住宅 （北京金山）,生活品味型的住宅 （閩江春曉）,社區(qū)配套型的住宅 （江南水都）,生活的便利性住宅 （融信第一城）,金山普通住宅發(fā)展歷程（續(xù)）,產(chǎn)品的個(gè)性化住宅 （香江紅海園）,混合型中端住宅 （水印長天）,戶型的升級(jí)換代 （香江楓景）,金山別墅發(fā)展歷程,平地坡屋頂普通別墅 （閩都大莊園）,依山畔水性別墅 （西江月）,依閩江水近郊別墅 （水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅）,純水島型別墅 （東方威尼斯）,金山別墅發(fā)展歷程（續(xù)）,高檔水岸別墅的混合體 （中天金海岸）,高檔概念型別墅混合體 （公園道1號(hào)云畝天朗）,中檔別墅混合體 （博士后緣墅）,專業(yè)性、單一性別墅 （紅樹林、融匯山水）,浪漫型中產(chǎn)水景別墅 （中融愛琴海）,市場疑惑點(diǎn),1、金山板塊高層電梯房的同質(zhì)化，市場是否存在可持續(xù)性的、強(qiáng)勁消費(fèi)力； 2、2006年烏龍江邊別墅產(chǎn)品集體面市，市場是否會(huì)惡性競爭； 3、競爭的加劇，產(chǎn)品的生命周期能否經(jīng)得起市場的檢驗(yàn)； 4、金山板塊與其他區(qū)域?qū)Ρ?它本身的優(yōu)勢否能構(gòu)成強(qiáng)勁吸引點(diǎn);,第二部分 產(chǎn)品建議篇,產(chǎn)品定位,結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域和客戶群體的特點(diǎn)，建議將本案于適合中產(chǎn)小資階層的、具有希臘海洋浪漫風(fēng)情的亞別墅區(qū),產(chǎn)品的外立面要新穎突出、戶型要講究實(shí)用性、戶型內(nèi)的各功能空間的面積分布要合理、別墅要做出特色，不走傳統(tǒng)路子，環(huán)境主要凸現(xiàn)沙灘、水、音樂、陽光這個(gè)四個(gè)元素來打造，體現(xiàn)一種沙灘水島式浪漫生活區(qū)。,環(huán)境建議,A、 在酒店南側(cè)設(shè)置一個(gè)“敞開式沙灘泳池”，與戶外的球場和酒店內(nèi)的健身美容館構(gòu)成一個(gè)大的專屬運(yùn)動(dòng)健身區(qū)； B、 網(wǎng)球場、籃球場、社區(qū)健身、社區(qū)慢跑道，沿社區(qū)湖面內(nèi)邊線放置一些河卵石、白沙等，內(nèi)邊線布置慢跑道，在跑道與沙灘之間栽種一些花草，如：“郁金香”、“牡丹”“月季” 等； C、 園內(nèi)布置一些具有海洋風(fēng)情的雕塑作品，如：海鮮類、魚類、海鳥類，設(shè)置成坐椅等形式，兼少量的希臘浪漫特色雕塑作品，希臘風(fēng)情圖等，來展現(xiàn)庭院內(nèi)濃濃的浪漫氣息，提高小區(qū)檔次； D、在電梯房這個(gè)區(qū)域，設(shè)置一些張拉帆，建設(shè)一個(gè)音樂愛情灣； E、社區(qū)東向步行入口，建議做一個(gè)東西向長條型的水景，中間設(shè)置噴泉，與社區(qū)慢音樂匹配，與中央大的湖面連接，構(gòu)成一個(gè)大的音樂水系（5#樓的西南端做一個(gè)小橋）； F、社區(qū)草地間，建議設(shè)置一些彎曲的按摩道。,高層外觀建議,A、建議將高層住宅的陽臺(tái)做成弧型狀，在建筑規(guī)劃要求許可的情況下，電梯做成觀景梯； B、外立面的顏色應(yīng)以天藍(lán)色為主，中間穿插幾條橫向白色的腰線； C、高層是屋頂可以考慮做成波浪型的天際線，看上去有一定造型， 不會(huì)顯得那么呆板；另外一種考慮，屋頂可以做成北向坡型，南向做成露臺(tái)，這樣便于頂層的銷售； D、外墻在材質(zhì)的選擇的上，建議用天藍(lán)色的貼磚，一定的距離相間一條白色的腰線，使整個(gè)高層具有一定的層次感； E、陽臺(tái)建議采用鋼管與玻璃想結(jié)合的形式呈現(xiàn)，具體施工再溝通； F、每棟單體的一層入口，建議設(shè)置一個(gè)凸出的電梯入戶回廊。,建筑用材建議,A、建議產(chǎn)品中所使用的電器，最好采用國際品牌，至少是國內(nèi)品牌，如：開關(guān)、插座等； B、水表、塑鋼等各種用材，采用公開投標(biāo)的形式，最后讓業(yè)主投票來選擇； C、選用一些石膏雕塑來裝點(diǎn)別墅的陽臺(tái)欄桿，增加西洋的味道。,戶型建議,具體到設(shè)計(jì)圖紙上，再針對(duì)相關(guān)戶型進(jìn)行溝通。,第三部分 推廣篇,項(xiàng)目SWOT分析（S）,S（優(yōu)勢） 1、烏龍江邊,金山展城旁,緊鄰三環(huán),京福高速入口處,步行5分鐘達(dá)到金山公交總站； 2、240公頃原生態(tài)生態(tài)濕地公園，40多公頃金山公園，超長江岸線 3、水岸沙灘式別墅、希臘海洋浪漫風(fēng)情景觀、音樂廣場、別墅擁水而建； 4、凱悅五星級(jí)國際酒店私家配套、高雅情調(diào)酒吧街、國際化運(yùn)動(dòng)健康中心,項(xiàng)目SWOT分析（W）,W（劣勢） 1、新區(qū)開發(fā)，區(qū)位配套不是很成熟，生活成本比較高； 2、今年該區(qū)域新盤的大量出現(xiàn)，競爭更加激烈； 3、該區(qū)域價(jià)格的不斷上漲，在價(jià)格上市場存在很大的替代性； 4、競爭的加劇，客戶的消費(fèi)眼力也在不斷的成熟，對(duì)項(xiàng)目的要求也更加苛刻，從戶型到社區(qū)品質(zhì)，從景觀到品牌，都提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，因此，本案必須做出市場能夠接受的、不同于其他項(xiàng)目特色的賣點(diǎn)來贏得市場。,項(xiàng)目SWOT分析（O）,O（機(jī)會(huì)） 1、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)駐金山，生活將更加便利； 2、土地供應(yīng)充足，新項(xiàng)目集體呈現(xiàn)，共同培育市場，制造屬于烏龍江亮點(diǎn)； 3、以前一些項(xiàng)目的業(yè)主陸續(xù)入住，給金山也帶來了更強(qiáng)的人氣，同時(shí)能夠通過他們的口碑，帶來更多新業(yè)主； 4、三環(huán)路建設(shè)是一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，浦上大橋和灣邊大橋的建設(shè)、通車，拉近了金山與市中心的距離；,項(xiàng)目SWOT分析（T）,T（威脅） 本案所屬版塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，從產(chǎn)品形態(tài)到產(chǎn)品推廣定位上都比較雷同，如景觀牌是必要打的，各個(gè)樓盤在此基礎(chǔ)上更加強(qiáng)調(diào)景觀的優(yōu)勢，威脅比較大。烏龍江兩岸，一個(gè)新的江岸別墅集群區(qū)已雛形初現(xiàn)。眾多實(shí)力開發(fā)商入駐烏龍江板塊，容易打造區(qū)域的品牌價(jià)值，形成區(qū)位價(jià)值，但同時(shí)也會(huì)帶來激烈的競爭，特別是產(chǎn)品區(qū)分不明顯時(shí)，目標(biāo)消費(fèi)群有更多的選擇，在理性的比較下，一些沒有特色、沒有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)被淘汰出局。,核心訴求語,城市中產(chǎn)，浪漫雅墅,主打廣告語,享受浪漫，我在愛琴海,形象定位,海洋風(fēng)情，浪漫主義,形象支撐點(diǎn),浪漫主義,沙灘,音樂,水岸,陽光,客群定位,城市中產(chǎn)、八縣海歸派,客群解析一,旺族中產(chǎn)階級(jí)海歸派 1、對(duì)于旺族而言，金錢已經(jīng)成為一種符號(hào)，一種匹配他們所追求的生活質(zhì)量的符號(hào)； 2、對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)而言，遠(yuǎn)離紛繁復(fù)雜的商業(yè)場和城市喧鬧的生活環(huán)境，在城市的次中心找到一塊心靈的放松點(diǎn)，過一種品車與豪宅匹配的貴人生活，尋求高尚生活的歸屬感，他們屬于BIG BOSS的“初胚”，但是已經(jīng)具備BIG BOSS生活方式； 3、對(duì)于海歸派而言，擁有一棟別墅或者一間高檔住宅，已經(jīng)成為他們海漂成功的象征，由于他們中的男主人常年在外，親戚朋友間為了能夠相互照顧，他們的居住方式以群居為主，尋求一種大族式生活,客群解析二,富有品位價(jià)值認(rèn)同 1、富有：家庭經(jīng)濟(jì)收益的增加，助長了欲望的增長，同時(shí)為享受更高生活，提供了有力的后勁； 2、品位：財(cái)富與品位從來都是相伴而生，品位體現(xiàn)財(cái)富，高檔別墅彰顯皇族風(fēng)范； 3、受市中心高房價(jià)的影響，對(duì)于中產(chǎn)的你，車、房不可兼得。在中融愛琴海，提前讓你享受有車族的生活，車房一體化。將愛琴海的浪漫延續(xù)到你的愛車?yán)铮畛錆M陽光。,客群解析三,渡假族城漂族投資族 渡假：明天到了周末，開著我的愛車，帶上家人，去我的第二居所 共享屬于我家的浪漫空間； 城漂族：發(fā)現(xiàn)城市的歸屬地，你不再為結(jié)婚沒房而煩惱，在城市的 次中心，實(shí)現(xiàn)家的夢想，你的未婚妻在愛琴海等待你的玫瑰、鉆戒； 投資：今天的南臺(tái)島，明天的鼓樓，如果你懊悔錯(cuò)過了昨天的機(jī)會(huì) 今天我們?cè)贋槟阒圃鞕C(jī)會(huì)。投資愛琴海，實(shí)現(xiàn)你財(cái)富的第二次飛躍。,推廣思路,概念：浪漫生活方式,地段：烏龍江邊，金山大道旁 國際展城對(duì)面,景觀：沙灘、陽光、水岸、音樂,社區(qū)：音樂的世界、浪漫的天堂,配套：五星酒店、水系、音樂廣場,產(chǎn)品與生活的對(duì)接,推廣策略,利用別墅立項(xiàng)目高檔形象， 提升高層住宅的銷售,形象建立過程,生活描繪,紅酒,音樂、陽光,沙灘,水岸,浪漫主義,推廣接點(diǎn),形象概念,配套,地段,景觀,別墅,社區(qū)文化,高層,2006.4-07.30 -.8.30-10.31-11.30-12.31-07.5.30年底.,1、最短的時(shí)間引起目標(biāo)人群對(duì)項(xiàng)目的最大關(guān)注 2、在短期內(nèi)，建立中融愛琴?！吧碁㈥柟?、水、音樂”（含文化與環(huán)境兩個(gè)方面）的休閑浪漫型別墅形象 3、吸引目標(biāo)人群到售樓現(xiàn)場參觀、咨詢、接受預(yù)定 4、刺激和增強(qiáng)目標(biāo)人群的購買決心，促成銷售,營銷活動(dòng)目的,展 會(huì),人員推銷,公關(guān)活動(dòng)(PR),營銷（SP）,中融愛琴海,項(xiàng)目定位： 城市中產(chǎn) 浪漫雅墅,品牌形象：希臘浪漫風(fēng)情亞別墅區(qū) “沙灘、陽光、水、音樂”,廣告：平面、影視、戶外、車載、電波,廣告與活動(dòng)結(jié)合,廣告?zhèn)鞑?duì)象非富即貴、城市中產(chǎn)階層、成功人士 廣告?zhèn)鞑ブ黝}提前十年，尊享純正希臘浪漫別墅生活 中融愛琴海城市浪漫的傳播者,主題傳播,營銷活動(dòng)一,主題：聆聽愛琴海的聲音，尊享希臘式浪漫生活 目的：吸引目標(biāo)人群的集中認(rèn)識(shí)，宣傳 “浪漫生活”主題 時(shí)間：10月1日3日 思路：在香格里拉酒店舉辦一場主題音樂酒會(huì)，邀請(qǐng)目標(biāo)人群 免費(fèi)參加。同時(shí)，邀請(qǐng)中融商務(wù)公館業(yè)主參加，既是業(yè)主聯(lián)誼 又是中融愛琴海項(xiàng)目推介會(huì),活動(dòng)內(nèi)容,在9月中旬開始宣傳，中融公司與海都報(bào)、福州晚報(bào)、東南快報(bào)、 福州本土電視臺(tái)等媒體在香格里拉酒店共同舉行一場音樂酒會(huì)，邀請(qǐng) 希臘國際樂團(tuán)與廈門愛樂樂團(tuán)共同出演。會(huì)場的門票和音樂曲目表 作為愛琴海項(xiàng)目的宣傳品，介紹中融公司的理念、愛琴海的項(xiàng)目開發(fā) 念及項(xiàng)目概況，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度。,主題：愛琴海休閑浪漫文化展 目的：延續(xù)（1）之效應(yīng)，擴(kuò)大影響，配合假日營銷造勢。 時(shí)間：7月1日元月30日 思路：在愛琴海售樓部內(nèi)外，專門辟出一塊長期場地，向社會(huì)各界征集具備海洋文化的雕塑品和圖片，假日和營銷期可組織準(zhǔn)業(yè)主參與。,營銷活動(dòng)二,凡親臨售樓現(xiàn)場均可參加，購房并可贈(zèng)送禮品，參加抽獎(jiǎng)。兒童節(jié)活動(dòng)以 “描繪海洋，共享浪漫” 為主題活動(dòng)展開，在現(xiàn)場組織“愛琴海海洋知識(shí)競賽”、繪畫 ，并贈(zèng)送參與者樓盤CD、海洋動(dòng)物布制玩具，并組織其他兒童娛樂活動(dòng)等,活動(dòng)內(nèi)容,目標(biāo)：在開售之初，倍迅提升樓盤知名度，形式公眾新聞點(diǎn) 時(shí)間：11月期間,3-1-3 營銷活動(dòng)之三： 生活論壇暨愛琴海浪漫生活畫冊(cè) 首發(fā)儀式,3-1 營銷活動(dòng)大放送,思路：看到“論壇”這詞兒，人們自然地有些肅然起敬，因?yàn)樵谒季S里，論壇是某一領(lǐng)域最專業(yè)最權(quán)威的碰撞，可“論壇”最大的附加值卻是為東道主貼金，世博會(huì)為昆明、財(cái)富論壇為上海贏得的聲譽(yù)，就足可證明。建議邀請(qǐng)知名社會(huì)學(xué)者、時(shí)尚生活專業(yè)人士（最好有外籍人士），在愛琴海的銷售現(xiàn)場，舉行“生活論壇”，派發(fā)愛琴海浪漫生活畫冊(cè),3-1-3 營銷活動(dòng)之三： 生活論壇暨愛琴海浪漫生活畫冊(cè),3-1 營銷活動(dòng)大放送,活動(dòng)內(nèi)容： 力邀社會(huì)學(xué)者、作家、中產(chǎn)時(shí)尚人士共話“愛琴海浪漫生活”。同時(shí)，編印闡發(fā)愛琴海關(guān)于生活方式的大型畫冊(cè)愛琴海浪漫生活現(xiàn)場派發(fā)。此畫冊(cè)，無論內(nèi)容，形式要體現(xiàn)沙灘浪漫的氣息，將愛琴海所賦予的休閑融入帶項(xiàng)目中，展現(xiàn)未來愛琴海生活形態(tài)。,3-1-3 營銷活動(dòng)之三： 生活論壇暨愛琴海浪漫生活畫冊(cè),3-1 營銷活動(dòng)大放送,3-1-4 營銷活動(dòng)之四：新春嘉年華 目的：展現(xiàn)中融公司的實(shí)力，展示愛琴海的尊貴 時(shí)間：07年元旦期間 活動(dòng)內(nèi)容：,中融公司邀請(qǐng)相關(guān)配合單位、中融公司全體員工、準(zhǔn)業(yè)主在酒店舉行新春聯(lián)歡晚會(huì)。共賀新春，同時(shí)介紹愛琴海項(xiàng)目各項(xiàng)工作概況，通過此項(xiàng)活動(dòng)建立客戶的關(guān)系，制造美譽(yù)度，建立誠信開發(fā)形象。,3-1 營銷活動(dòng)大放送,3-1-5 營銷活動(dòng)之五：愛琴海暖冬計(jì)劃VIP看房預(yù)約機(jī)制 目的：促進(jìn)銷售，形成良好的口碑效果，同時(shí)提升項(xiàng)目的品位，吻合目標(biāo)群體的尊崇心理。 時(shí)間：07年元月期間,活動(dòng)內(nèi)容： 凡在此階段簽定預(yù)定愛琴海高層住宅者，均可贈(zèng)送VIP金卡1張（面值2萬元），簽合同時(shí)抵扣購房款。,3-1 營銷活動(dòng)大放送,目的：完善樓盤形象美譽(yù)度，為銷售助力 時(shí)間：2007年4月期間 思路：愛琴海有沙灘、陽光、音樂、水，回歸大自然是人的本性，讓呆在寫字樓、遠(yuǎn)離自然陽光、空氣、泥土、海水的百領(lǐng)中產(chǎn)階層，想象愛琴海未來的生活，征集他們的建議，使小區(qū)景觀、文化更貼切些。,3-1-6 營銷活動(dòng)之六： “浪漫社區(qū)，你我共建”,3-1 營銷活動(dòng)大放送,活動(dòng)內(nèi)容： 與相關(guān)部門合作，凡三口之家皆可認(rèn)領(lǐng)愛琴海社區(qū)里的各種雕塑或者植被，自己給它命名，體現(xiàn)出我與愛琴海共成長的主題。,3-1-6 營銷活動(dòng)之六： “浪漫社區(qū)，你我共建”,3-1 營銷活動(dòng)大放送,目的：促進(jìn)銷售 時(shí)間：2007年5月17日 思路：旅游，都市人的時(shí)尚，對(duì)許多金領(lǐng)而言，更是一種生活情結(jié)，選擇浪漫的希臘愛情海作為旅游線路，正切合“中產(chǎn)階層”們的西風(fēng)之戀。作為營銷手段，將會(huì)為售樓注入幾分內(nèi)力,3-1-7 營銷活動(dòng)之七： “超越現(xiàn)實(shí)，暢游愛琴?！?3-1 營銷活動(dòng)大放送,活動(dòng)內(nèi)容： 凡在此階段簽定購買合同者以抽獎(jiǎng)方式抽出8名幸運(yùn)者，獲贈(zèng)希臘免費(fèi)旅游。在宣傳時(shí)突出愛琴海風(fēng)情。中獎(jiǎng)?wù)叩墨@贈(zèng)金額以20000元為限。若無護(hù)照者，可以現(xiàn)金支付,3-1-7 營銷活動(dòng)之七： “超越現(xiàn)實(shí)，暢游愛琴?！?3-1 營銷活動(dòng)大放送,目標(biāo)：直接刺激銷售，聚集現(xiàn)場人氣 時(shí)間：2007年8月 思路：提前一個(gè)月投播廣告，從而蓄積潛在購買人群。在9月高層產(chǎn)品推出之際，以公開發(fā)售的名義，按買家買樓先后給予不同折扣,3-1-8 營銷活動(dòng)之八： “早起的風(fēng)景更動(dòng)人”,3-1 營銷活動(dòng)大放送,活動(dòng)內(nèi)容： 在發(fā)售之初，按購買先后分別給予購樓折扣，前50名9.6折，前50名，9.7折，前100名9.8折。（具體折扣視成本和銷售態(tài)勢而定）,3-1-8 營銷活動(dòng)之八： “早起的風(fēng)景更動(dòng)人”,3-1 營銷活動(dòng)大放送,3-2 社區(qū)文化大放送,品牌形象：一個(gè)洋溢浪漫氣息的休閑社區(qū),目標(biāo)消費(fèi)者：現(xiàn)代中產(chǎn)上流階層，有文化內(nèi)涵有品味，追崇舒緩生活方式,形而上（文化）,形而下（房子）,3-2 社區(qū)文化大放送,品牌的核心價(jià)值；“以沙灘為家、以音樂造城、以浪漫主導(dǎo)生活”，“陽光、沙灘、音樂、水”與目標(biāo)消費(fèi)群的心理渴求是一脈相通。而溝通載體就是文化。 所以，社區(qū)文化是打動(dòng)“中產(chǎn)上流階層”的不二法寶,文化的內(nèi)涵極為豐富，外延更是廣泛 社區(qū)文化是文化的區(qū)域縮影，在愛琴海社區(qū)文化更明晰為有品位的文化，一種“休閑”文化。它至少包含兩極：一種是沉靜而文雅的，就如咖啡、啤酒、音樂；另一方面，“雅”并不等同于“靜”，像沙灘飚車、沙灘球類、游泳、燒烤等，同樣是中產(chǎn)階層喜歡休閑文化。 所以，在愛琴海，音樂、咖啡、運(yùn)動(dòng)、照片、繪畫、啤酒等一切與文化相聯(lián)的內(nèi)容，都是對(duì)生活的最好恩賜,3-2 社區(qū)文化大放送,愛琴海社區(qū)文化的主干,社區(qū)文化是形而上（社區(qū)氛圍）和形而下（社區(qū)活動(dòng)）的有機(jī)組合 社區(qū)文化建設(shè)不可能一蹴而就，而是“潛物細(xì)無聲”的浸潤 愛琴海社區(qū)文化是“東西風(fēng)”交匯、聚合，是包容、開放、動(dòng)態(tài)的世界文化,3-2 社區(qū)文化大放送,愛琴海的文化是個(gè)性的，又是國化的。,目的：以藝術(shù)撥動(dòng)“上流階層”的心弦，樹立樓盤形象 時(shí)間：2007年8月 思路：攝影，是生活，也是藝術(shù)。旅游，金領(lǐng)們渴望回歸自然的外化。攝影更被視為關(guān)照世界，關(guān)注生命的一種有力量的方式。相信每一位旅游者，會(huì)用手中的鏡頭記下自己看到的世界，和內(nèi)心的真實(shí)感受。因而，旅游類攝影作品亦可作為溝通管道之一,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-1 社區(qū)文化之一 “享受浪漫，品位生活”愛琴海攝影展,活動(dòng)內(nèi)容： 向全社會(huì)公開征集優(yōu)秀攝影作品，題材主要是海洋旅游類作品，在愛琴海售樓部舉行攝影展，并由觀眾和評(píng)委和觀眾評(píng)選出優(yōu)秀攝影作品。獲獎(jiǎng)?wù)呖色@贈(zèng)國內(nèi)免費(fèi)旅游獎(jiǎng)勵(lì)，路線選擇深圳、大連等具備海洋特色風(fēng)光的地方,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-1 社區(qū)文化之一 “享受浪漫，品位生活”愛琴海攝影展,目的：積淀樓盤“雅文化”含量，吸引消費(fèi)群的關(guān)注和認(rèn)同 時(shí)間：2007年9月初（23天為宜） 思路：咖啡，一個(gè)歐美生活的典型文化意象，為中國的雅皮土們所鐘愛，而漸演變成休閑生活的一個(gè)重要元素。以咖啡為切入點(diǎn)，來突顯愛琴海主人的生活態(tài)度，很容易彰顯出社區(qū)文化特質(zhì)。不失為為一條直通希臘的捷徑,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-2 社區(qū)文化活動(dòng)之二 “聞香識(shí)咖啡”咖啡藝術(shù)節(jié),活動(dòng)內(nèi)容： 與福州知名咖啡店聯(lián)合舉辦咖啡藝術(shù)節(jié)，內(nèi)容涉及咖啡文化的方方面面，如咖啡的歷史、產(chǎn)地、工藝、妙語、佚文趣事、名咖啡館，同時(shí)現(xiàn)場限量贈(zèng)咖啡地圖和打開咖啡館之門?；顒?dòng)力邀一些社會(huì)，尤其文化界名流參加，并在海都報(bào)等媒體上進(jìn)行軟性炒作,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-2 社區(qū)文化活動(dòng)之二 “聞香識(shí)咖啡”咖啡藝術(shù)節(jié),目的：提升樓盤知名度和美譽(yù)度 時(shí)間：2007.10 思路：名畫，與上流階層溝通的另一文化通路。音樂、名畫、雅士假日構(gòu)成活動(dòng)的文化 魅力要素,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-3 社區(qū)文化之三 “愛琴海的秋日”世界名畫展,活動(dòng)內(nèi)容： 向文物公司或私人租借國內(nèi)外名畫，在愛琴海售樓部門口文化廣場公開展覽，同時(shí)在售樓部舉辦酒會(huì)，設(shè)自助餐,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-3 社區(qū)文化之三 “愛琴海的秋日”世界名畫展,目的：以鞏固愛琴海在目標(biāo)受眾中的知名度 思路：相信每個(gè)人在某些時(shí)刻，會(huì)不自覺地哼起自己喜歡的曲子；當(dāng)一首老歌在耳際輕輕回旋，那些熟悉的畫面又徐徐張開。有歌，就有感動(dòng)。酒，啤酒，助我們把白日的假面具和壓力拋向九霄云外，還原一個(gè)真實(shí)的自我，沒有誰，會(huì)因偽裝而有真的快樂。所以，我們以酒，以歌，解放心靈的桎梏，來到愛琴海，解放自己，快樂一下 ，浪漫一下。,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-4 社區(qū)文化活動(dòng)之四 有酒、有歌，有快樂秋日歡樂節(jié)拍,活動(dòng)內(nèi)容： 與青島啤酒聯(lián)合，在愛琴海售樓現(xiàn)場（或省體）舉辦本次活動(dòng)。力邀崔健、田震、伍佰、藏天朔、羅大佑、蘇芮、齊秦等歌手演藝其經(jīng)典名曲。主要向福州商務(wù)軸線上的企業(yè)派送，同時(shí)附贈(zèng)愛琴海的宣傳資料。,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-4 社區(qū)文化活動(dòng)之四 有酒、有歌，有快樂秋日歡樂節(jié)拍,目標(biāo)：以長程、漸進(jìn)的方式建設(shè)品牌，拉近與目標(biāo)消費(fèi)者距離；彰顯鮮明樓盤文化個(gè)性，形成極佳人際傳播效應(yīng) 思路：中產(chǎn)階層，對(duì)于車具有與生俱來的嗜好，我們通過與名車制造商進(jìn)行“品牌捆綁”銷售，實(shí)現(xiàn)雙贏,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-5 社區(qū)文化活動(dòng)之五 “看豪宅、品名車”,活動(dòng)內(nèi)容： 愛琴海與像寶馬、別克、奧迪、奔馳等聯(lián)手，共同舉辦這次活動(dòng),3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-5 社區(qū)文化活動(dòng)之五 “看豪宅、品名車”,目的：增進(jìn)業(yè)主之間溝通，營造社區(qū)文化氛圍，宣傳開發(fā)商和物業(yè)公司，方便物業(yè)管理。 時(shí)間：月刊 思路：社區(qū)刊物，作為一種新的媒介，在房地產(chǎn)頗有魅力，是品牌建設(shè)有效方式之一。若能保持其文化特質(zhì)和品位，不但可承載樓盤文化傳播之任，而且對(duì)宣傳發(fā)展商形象及新盤宣傳，亦大有裨益。這一點(diǎn)，看看萬科萬客會(huì)就足以明證了,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-6 社區(qū)文化活動(dòng)之六 中融會(huì)刊物發(fā)行,活動(dòng)內(nèi)容： 設(shè)刊物編緝部，延聘專職資深人士，向業(yè)主公開征文，并付稿酬。每期刊物策劃一個(gè)主題，主要配合樓盤銷售和社區(qū)活動(dòng)，使之成為業(yè)主、開發(fā)者、管理者互動(dòng)溝通的界面,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-6 社區(qū)文化活動(dòng)之六 中融會(huì),目標(biāo)：制造愛琴海浪漫的社區(qū)文化氛圍 時(shí)間：第一批業(yè)主入戶后，即可操作 思路：社區(qū)定期文化活動(dòng)對(duì)建設(shè)社區(qū)文化的重要性不言而喻，一旦將活動(dòng)形式固定下來，就給人以正式、規(guī)范的感覺，通過活動(dòng)，容易讓業(yè)主對(duì)社區(qū)產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感。要注意的是，社區(qū)文化活動(dòng)的內(nèi)容盡可能豐富，參與活動(dòng)的人才更廣泛,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-7 社區(qū)文化活動(dòng)之七 社區(qū)定期文化活動(dòng),內(nèi)容設(shè)定：建議設(shè)立社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、文化藝術(shù)節(jié)、兒童月、新春音樂會(huì)、踏春、野營等文化活動(dòng)?；顒?dòng)時(shí)間，選擇公眾假日。而且，活動(dòng)的時(shí)間分布要均勻些 。,3-2 社區(qū)文化大放送,3-2-7 社區(qū)文化活動(dòng)之七 社區(qū)定期文化活動(dòng),第四部分 營銷執(zhí)行篇,總體銷售策略,通過我們對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行細(xì)致深入的調(diào)研，本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，建議總體策略如下： 價(jià)格走向:價(jià)格上低開高走; 產(chǎn)品去化:先推別墅,后推電梯房.,定價(jià)策略,折扣優(yōu)惠策略,1、別墅產(chǎn)品 雙拼別墅：一律不打折扣； 聯(lián)排別墅：任何付款方式都是9.8折 疊拼別墅：一次性9.7折，分期或案揭9.8折 2、普通住宅 一次性9.7折，分期9.7折，案揭9.8折,銷售現(xiàn)場開盤工作計(jì)劃,A、收集客戶名單 利用奠基儀式、房展會(huì)、項(xiàng)目說明會(huì)或新聞發(fā)布會(huì)、媒體廣告、銷售現(xiàn)場接待等渠道累積客戶、 B、通知上述客戶于某月某日舉行開盤儀式，邀其到現(xiàn)場參觀訂購。 C、邀請(qǐng)專家人士及相關(guān)同行到現(xiàn)場參觀、制造氣勢。 D、請(qǐng)市區(qū)各種新聞媒體參與報(bào)道。 E、現(xiàn)場做好接待工作，如訂單、銷售資料、各種