2009沈陽浦江國際公寓戰(zhàn)略營銷報告82p.ppt

實效、敏銳、制勝 ,以浦江品牌，樹立公寓市場標桿。 先聲奪人，強勢占領(lǐng)，一舉奠定。,目 錄 part-1 市場研究 part-2 項目解讀 part-3 客群定位 part-4 項目定位 part-5 營銷戰(zhàn)略,part- 市場研究,、09上半年沈陽市場數(shù)據(jù) 、沈陽公寓市場分析 、競爭市場分析,、09上半年沈陽市場數(shù)據(jù),來源 - 沈陽市房地產(chǎn)研究所（內(nèi)部數(shù)據(jù)）,2009年上半年沈陽市場數(shù)據(jù)1,1、從商業(yè)地產(chǎn)來看： 金廊沿線，商業(yè)地產(chǎn)壓力巨大，商業(yè)下降幅度大，今年上半年，辦公商業(yè)類物業(yè)成交5.9萬平方米，下降72.7%，未來形勢十分嚴峻。 2、從整體市場待銷量來看： 去年整體待銷量1574.24萬平方米，由于市場的不景氣，開發(fā)商調(diào)整入市量，今年上半年入市量下降了25%，待銷量為1300萬平方米，其中商品住宅待銷量為880多萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)待銷量為460萬平方米。 3、從上半年銷售來看： 1-6月住宅銷售量為500多萬平方米，別墅銷售量下降了54%，銷售不好，商業(yè)地產(chǎn)空置面積大，今年又是入市高峰期，形式不容樂觀。 4、從上半年銷售產(chǎn)品來看：小戶型住宅銷售最好。 60平方米以下，銷售50萬平方米，10000套； 60-80平方米，銷售62萬平方米，8900套，每個間隔段31萬平（60-70、70-80平方米）； 80-90平方米，銷售67萬平方米，8000套（銷售較好面積段）； 90-100平方米，銷售40萬平方米(銷售情況不好)； 100-120 平方米，銷售165萬平方米，16000套，（銷售最好面積段），每個間隔段80萬平 方米（100-110、110-120平方米）； 120-140平方米，銷售情況一般，72萬平方米； 140平方米以上銷售不好，50萬平方米。,2009年上半年沈陽市場數(shù)據(jù)2,5、各面積段待銷情況： 60平方米以下，待銷量44萬平方米，5個月的銷售即可去化，形式較好； 60-80平方米，量較大，去化需要14-15個月，（估算一下，在140-150萬平方米）； 80-90平方米，半年可以去化（預(yù)算一下，在70萬平方米左右）； 90-100平方米，存量巨大，需要34個月，接近3年的量（240萬平方米左右），銷售不好的原因，兩室大，三室小，高層公攤大，更不愿意買； 100-120平方米，待銷量28萬平方米，不到一個月的銷售量，銷售前景最好； 140平方米，待銷量220萬平方米，大概24個月會去化，約2年時間； 總體看來，各面積段中，60、60-80、100-120平方米三個面積段比較好，受市場接受度高，總體價格在3000-5000銷售好，樂于被人們所接受。 6、消費結(jié)構(gòu)，分成五個階層 金領(lǐng)階層： 家庭年收入20萬元以上，占沈陽家庭的5%，多選擇150平方米以上房源，高端產(chǎn)品，這類人群消費能力很強，但多數(shù)都因已有住房，投資行為還沒有發(fā)揮出來，需要我們未來攻克。 銀領(lǐng)階層： 家庭年收入10-20萬元，占沈陽家庭的12%，這類人群購買力旺盛，需求在120平方米左右的房源。 鐵領(lǐng)階層： 家庭年收入6-10萬元，占沈陽家庭的40%，60購買力充分釋放，80平方米左右小戶型需求好，主要是剛性需求，其中主要是婚房，今年結(jié)婚是6萬對，需要接近300萬興建商品房，外地大學生每年接納4萬以上，其中今年在沈陽就業(yè)人數(shù)本市10萬，外帶大學生6萬人，他們購房都是60平方米一下小戶型，臨時居住或婚房，去年購房18000套。,2009年上半年沈陽市場-整體預(yù)測,從節(jié)奏上來看，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展比全國一線城市都要慢一拍，隨著各城市的形式轉(zhuǎn)好，沈陽下半年前景向好。去年沈陽在副省級城市中，投資和銷售都排名第一，今年上半年，排名第二，第一為成都。 下半年看好因素： 1、利好政策，25條即將到期，這會促進一些人群提早購房，敢追政策的尾巴。 2、在通貨膨脹的情況下，購房是最好的投資產(chǎn)品，受一線城市影響，大戶型、高端產(chǎn)品會好轉(zhuǎn)。 3、外地人在沈陽購房比例逐年遞增，有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計到2010年外地人呢來沈購房將達到35%，2015年達到40-50%。因此近幾年沈陽形式還不存在太大的問題。 但2010年上半年形勢較為嚴峻： 1、從今年拆遷來看，市政府預(yù)計全市4萬戶拆遷量，目前僅拆遷1400戶，其他都沒有拆遷，明年上半年需求沒有被釋放出來，局勢較為嚴峻。 2、金廊酒店過多，高檔酒店多數(shù)都將改寫字樓和酒店式公寓情況都不好。,、沈陽公寓市場分析,集中分布太原街、中街及金廊沿線等成熟地段，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。同時，次城區(qū)公寓先天綜合配套條件差，競爭處于明顯弱勢。,區(qū)域分布 產(chǎn)品分析 政策影響,太原街,中街,金廊,沈陽華強廣場,酒店式公寓更依賴成熟地段、服務(wù)以及配套，是公寓中的高級形態(tài)。,區(qū)域分布 產(chǎn)品分析 政策影響,“90 70”政策后小戶型供應(yīng)增加,低總價優(yōu)勢 交通優(yōu)勢 配套優(yōu)勢 居住成本相對高 適合單身,總價相對不高 社區(qū)氛圍濃 居住成本低 可作為婚房,受政策影響，公寓的過渡性居住功用面臨一房、小二房沖擊，更傾向投資性需求，需進一步體現(xiàn)投資價值。其中對普通公寓的沖擊要大于酒店式公寓。,投資、過渡性居住功能兼具,50-80平米一房、小二房供應(yīng)增加,住宅公寓增加,區(qū)域分布 產(chǎn)品分析 政策影響,、競爭市場分析,酒店式公寓發(fā)展評價,沈陽酒店式公寓發(fā)展較晚，目前處于快速發(fā)展期，成熟商務(wù)地段是培育酒店式公寓的基礎(chǔ)。 城市中心區(qū)地段傾向高檔酒店式公寓定位，金廊沿線產(chǎn)品以及定位相對豐富。 近期金廊沿線為熱點發(fā)展區(qū)域，競爭和機遇同在。 目前已售或在售的酒店式公寓，租賃情況或銷售情況較好，發(fā)展?jié)摿^好。但未來競爭加劇，需抱理性謹慎態(tài)度。,本項目競爭選定,根據(jù)我項目所屬區(qū)位、物業(yè)基本特征（酒店式公寓及商業(yè)配套），結(jié)合相似地段、相似客群、相似產(chǎn)品的競爭原則，本項目的直接競爭鎖定為金廊沿線區(qū)域，以酒店式公寓項目為主。,主要參考樓盤 領(lǐng)先國際公寓 萬鑫國際公寓 主要競爭項目 曙光大廈 沈陽國際貿(mào)易中心,公寓代表項目參考,競爭個案小結(jié)一,物業(yè)管理,基于酒店式公寓物業(yè)管理水平對物業(yè)升值力的保證，但目前市場上尚未出現(xiàn)知名國際性專業(yè)酒店式公寓管理公司。,戶型面積,戶型面積一般都在60 小套型以下，70100 甚至更大面積的酒店式公寓比較少，這些都是基于對投資型客戶總價較低考慮,裝修情況,領(lǐng)先國際公寓1000元/ ，到萬鑫國際廣場4000元，精裝修檔次逐步升高,經(jīng)營方式,最初采取返租方式，但由于租賃市場走弱，代表個案都以產(chǎn)權(quán)小面積分割出售，且都取得不錯的銷售成績；客戶80%以上為投資需求,整體檔次,領(lǐng)先國際公寓、萬鑫國際公寓等在定位、品質(zhì)、客群上檔次都很高，價格都在10000元/以上。,酒店式公寓以地段、配套為重要依托，其升值力與客源是否充足是其項目規(guī)劃與最終銷售成敗的關(guān)鍵。 從上述個案來看，在銷售上都取得不錯成績，歸因于其各自重要支撐。 萬達新天地依托太原街核心商圈，巨大人流、車流、商流； 領(lǐng)先國際公寓大手筆規(guī)劃、雙地鐵交匯，一站式商業(yè)旗艦； 萬鑫國際公寓五里河商務(wù)區(qū)核心建筑，萬豪五星酒店客群支撐； 華強soho依托三好街it客群綜合性商業(yè)配套。 曙光大廈、國貿(mào)中心依托河景、奧體中心板塊，為我項目直接競品。,本案重要,成功依托,金廊銀帶地標 五里河商務(wù)客群,競爭個案小結(jié)二,競品swot分析-曙光大廈,優(yōu)勢： 上市公司曙光股份600303/汽車制造集團； 劣勢： 地產(chǎn)領(lǐng)域支撐不足；,優(yōu)勢： 奧體中心板塊、體育人士訓練基地； 劣勢： 外圍商業(yè)配套設(shè)施薄弱； 從感覺上講距市區(qū)較遠；,優(yōu)勢： 復合性產(chǎn)品，公寓設(shè)有煤氣，具有市場的獨占性； 蓄客期均價5000元/，區(qū)域內(nèi)最低。 劣勢： 項目剛開始施工，市場認可度尚難把握；,優(yōu)勢： 緊臨渾河及濱堤公園/具有可持續(xù)發(fā)展和成長性； 劣勢： 靠近濱堤路，噪音會有一定影響；,產(chǎn)品,板塊,公司,地塊,競品swot分析-沈陽國貿(mào)中心,優(yōu)勢： 浙商商會投資背景； 劣勢： 地產(chǎn)領(lǐng)域支撐不足；,優(yōu)勢： 奧體中心板塊、體育人士訓練基地； 劣勢： 外圍商業(yè)配套設(shè)施薄弱； 從感覺上講距市區(qū)較遠；,優(yōu)勢： 高端定位，注重營銷包裝，喜來登接待中心； 劣勢： 項目進度17層，高端定位，市場認可度尚難把握；,優(yōu)勢： 距離渾河100米/緊鄰奧中心，具有可持續(xù)發(fā)展和成長性； 劣勢： 曙光大廈南側(cè)，河景會有一定影響；,產(chǎn)品,板塊,公司,地塊,競爭市場對本案啟示,檔次：金廊高檔，沿河中檔，我中高檔,經(jīng)營：均以投資客為主，產(chǎn)權(quán)出售，我方是否返租、待租、回購，以帶差異化。,裝修：普遍中檔，萬鑫獨高，我集中做精，500元/精致“廚衛(wèi)”。,戶型：普遍中小戶型，我無明顯優(yōu)劣，方正戶型，可分可合，可大可小。,物業(yè)：都在說上好，萬鑫獨高，我依托浦江苑多年細致物業(yè)服務(wù)，相對較高水平。,1,2,3,4,5,沿河競品項目已經(jīng)開始推廣，打出景觀牌，開始蓄客，搶占先機。我項目應(yīng)全面整合，以待跟進，鎮(zhèn)守客源。,充分利用高爾夫河景珍稀資源優(yōu)勢及浦江品牌基礎(chǔ)，高性價比整合應(yīng)對競爭。,人無我有，人有我優(yōu),part- 項目解讀,浦江國際項目基本情況,【強調(diào)三棟樓整體綜合定位，寫字樓、酒店，未來可變，但前期必須有意向性定位，帶動整體人氣】,項目swot分析-機會/風險,市場,區(qū)域,行業(yè),競爭,機會： 沿河高品質(zhì)/生態(tài)性/配套完善的專屬公寓產(chǎn)品上市量不大； 風險： 金廊沿線、潛在上市供應(yīng)量巨大/投資租賃市場消化有待進一步檢驗；,機會：奧體中心產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展， 渾南高新區(qū)外資企業(yè)的逐步涌入。 風險： 新一輪開發(fā)熱潮中住宅的小戶型產(chǎn)品，對本案帶來稍許沖擊（配套不同/定位不同/風險不大）,機會： 因缺乏同綜合優(yōu)勢產(chǎn)品，機會由市場空白點產(chǎn)生； 風險： 渾南潛在商業(yè)項目逐步建設(shè)，未來公寓產(chǎn)品將陸續(xù)涌現(xiàn)；,機會： 城市引力將帶動大量的外資企業(yè)進駐，由此帶來部分高端投資、租賃客群；各大產(chǎn)業(yè)園企事業(yè)的內(nèi)引外聯(lián)所帶來的大量客群； 風險： 競品供應(yīng)量的增多，產(chǎn)品綜合配套薄弱；,優(yōu)勢： 浦江苑品牌基礎(chǔ)海派項目典范/滬商的代表； 劣勢： 企業(yè)品牌競爭力不足；,優(yōu)勢： 五里河商務(wù)區(qū)，獨享高爾夫球場，渾南高尚居住區(qū)、渾南高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為公寓啟動構(gòu)筑了基礎(chǔ)； 劣勢： 外圍商業(yè)配套設(shè)施薄弱； 臨近企事業(yè)較缺乏；,優(yōu)勢： 商業(yè)復合體，金廊銀帶地標，精致小戶型，具有市場的稀缺性和獨占性； 主體結(jié)構(gòu)封頂，建筑形象確立，投資信心充裕。 劣勢： 產(chǎn)品體量過大；,優(yōu)勢： 絕佳的河景稀缺資源，高爾夫球場獨享，便捷交通，地鐵、機場； 劣勢： 靠近濱堤路/青年大街，噪音會有一定影響；,產(chǎn)品,板塊,公司,地塊,項目swot分析-優(yōu)、劣勢,產(chǎn)品價值點分析,產(chǎn)品價值點,3.2米標準舒適層高,精裝廚衛(wèi)公寓，推崇個性化,4590平米中小戶型酒店式空間，市場稀缺產(chǎn)品,5.1米挑高星級大堂，奢華的生活想象,三部高速品牌電梯配套；14層餐飲等配套,海派建筑風格，現(xiàn)代簡約,北向觀河景、南向觀園景，景觀稀缺,金廊銀帶地標，檔次齊身，配套共享,part- 目標客群鎖定,要交通便捷、 要景觀環(huán)境、 要城市核心、 要價格適中，,客戶要的很多，但現(xiàn)在沒出現(xiàn)，于是就成就了我們無競品的市場地位。,但是，理論上的無直接競品， 并不能證明我們可以把項目中所有的價值都當成是廣告推廣中的核心價值。 在價值的提煉過程中，必定面臨著比較中的取舍。,目標客戶想要,我們的客戶是城市南部的中產(chǎn)階級們， 他們也許是外企白領(lǐng)、企業(yè)高級主管、政府公務(wù)員、高級教師、以及中小私營業(yè)主。,準確的界定項目的客戶是困難的，感性的描述：,他們目前大多居住在城南中高級酒店中， 五里河區(qū)域內(nèi)例如冠芳園等老式中高檔集合型住宅中。 密度高、景觀少、房子老，噪音大，渴望改善生活環(huán)境。,他們大多沒有子女負擔，愿意選擇景觀優(yōu)美，交通便捷、服務(wù)周到的 居所，作為臨時居住，兼顧投資需求，但前提是不能遠離城市。,目標客戶在哪,他們大多有著較高的文化層次，對事物的接受與理解能力很強， 包括對廣告，膚淺直白的廣告當然能看懂，但很難有觸動。,他們的生活，現(xiàn)在奔波舟車勞頓，但渴望工作居住兩相宜； 現(xiàn)在景觀少，但渴望景觀多， 現(xiàn)在住普通住宅，但渴望品質(zhì)生活,總之，他們是在優(yōu)質(zhì)資源稀缺的現(xiàn)實狀況下， 渴望占有稀缺資源。,目標客戶渴望,而浦江國際的價值恰恰就在于將大環(huán)境下的稀缺資源， 變成了自有型的豐富資源。,對渴望改善生活環(huán)境的客戶而言， 現(xiàn)實居住與理想居住間存在需要迫切拉近的距離。 對我們的項目而言， 資源的稀缺與富有之間形成了強烈的資源優(yōu)越感。 這種現(xiàn)實與理想，需求與供給間存在的戲劇矛盾就是客戶,最敏感的那根心弦！,目標客戶心弦,酒店式公寓客群分析,投資,公寓以滿足投資與自住的兩個目的，鑒于我項目未來的升值潛力，去化將以投資為主。,自住,比例：75%,比例：25%,投資本案目的（綜合利益點）： 1、看重其潛在的商業(yè)價值 2、物業(yè)增長的升值潛力 3、絕版高爾夫河景，五里河商圈便捷交通 4、物業(yè)后期租賃投資回報率 5、成熟社區(qū)，浦江品牌，臨近現(xiàn)房、風險降低 客戶類型： 1、專業(yè)投資客 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人 群： 年齡層：3045歲之間,投資,選擇本案驅(qū)動（綜合利益點）： 1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套 2、居住的景觀舒適性 3、臨近工作地點 4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢 5、未來物業(yè)保值、增值潛力 客戶類型： 1、金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位、結(jié)合區(qū)附近工作為主 2、居住過度類型（城市金領(lǐng)） 3、sohu辦公族 年 齡 層：25-35歲之間,自住,年齡層：介于30-45歲之間的成熟年齡層，有一定的社會閱歷和事業(yè)基礎(chǔ)。 1、專業(yè)投資客 對商業(yè)嗅覺比較靈敏，具成熟的投資經(jīng)驗，深諳各種投資渠道，懂得 分析投資利弊，規(guī)避風險，信息靈通。 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（金廊沿線或渾南新區(qū)結(jié)合部位） 喜跟風，注重大眾口碑，同時手中有一定的資金，需要尋找途徑投資 保值升值，有短線投資的趨勢，對本區(qū)域非常熟悉，城市發(fā)展有信心。,客群分析投資客,客群分析投資客,投資客,1、看重其潛在的商業(yè)價值 2、物業(yè)增長的升值潛力 3、物業(yè)后期租賃投資回報率,保值升值回報,價值支撐（利益點）,投資驅(qū)動,投資驅(qū)動,1、專業(yè)投資客 2、企業(yè)主、中小企業(yè)老板、 公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群（金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位）,區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套、 充足租客七大主要因素 本案主要突出的賣點： 金廊銀帶地標、景觀型、酒店服務(wù),年齡層：介于25-35歲之間的青年消費群體，多數(shù)處于過度期城市金領(lǐng)層。 1、金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位工作為主 多數(shù)選擇以工作交通便利為主，多有白領(lǐng)階層、管理人員等，也不排除市 中心區(qū)工作的客群。 2、居住過度類型（城市金領(lǐng)） 城市金領(lǐng)，有較高收入，懂得生活享受，看中絕版高爾夫河景及酒店式服務(wù)管理，即“外散內(nèi)精”人群。 3、辦公sohu族/成長型公司 一個或幾人組成的sohu族或成長型小公司，看中地段景觀與物業(yè)服務(wù)。,客群分析自住客,自住客,1、重視居住氛圍、環(huán)境、地段、配套 2、居住的舒適性 3、臨近工作地點 4、綜合物業(yè)價格優(yōu)勢 5、未來物業(yè)保值、增值潛力,居住質(zhì)量提升,投資驅(qū)動,投資驅(qū)動,1、金廊沿線與渾南新區(qū)結(jié)合部位附近工作為主 2、過度居住城市金領(lǐng) 3、辦公sohu族/小型公司,區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、景觀、戶型、配套 七大主要因素 本案主要突出的賣點： 空中高爾夫河景公寓、高檔物業(yè)、時尚建筑,價值支撐（利益點）,客群分析自住客,part- 項目屬性定位,尋找產(chǎn)品核心競爭力,定位的前提提煉dna,“五里河cbd板塊快速成長” “高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)日趨成熟” “軌道門戶，衍生需求” “金廊要沖，吸引客群” “銀帶景觀資源，近水樓臺”,定位思考1 ： 五里河cbd板塊快速成長，本項目地理位置優(yōu)越,是多一個高檔公寓？還是打造一個行業(yè)領(lǐng)袖 ？,是多一個投資物業(yè)？還是創(chuàng)造一種文化？,哪一種選擇能夠更加吸引人群？能夠更加提升產(chǎn)品價值？,定位思考2： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)日趨成熟,隨著區(qū)域配套不斷完善，政府的招商力度的加大，已有眾多世界500強企業(yè)入駐； 常住人口20多萬人， 未來常住人口及就業(yè)人口將達到50萬人； 前景清晰可見。,是長期持有，待機而動獲取最高的利潤？ 還是即刻銷售，挑戰(zhàn)市場成為板塊領(lǐng)袖？,考驗資金實力 考驗魄力決心,金廊要沖 地鐵開通 商業(yè)配套 ,定位思考3： 軌道門戶衍生眾多需求,得天獨厚的位置，不可或缺的資源，將吸引更多的人群,定位思考4： 銀帶景觀資源如可利用,關(guān)鍵詞：給客群來此投資的理由,渾河南岸灘地公園 高爾夫公園 景觀園區(qū) ,一個卓越的領(lǐng)袖吸引無數(shù)的目光（核心價值之理念） 一個優(yōu)越的位置創(chuàng)造無限的商機（競爭優(yōu)勢之配套） 一個創(chuàng)新的產(chǎn)品解決區(qū)域內(nèi)需求（產(chǎn)品構(gòu)成之公寓）,最理想的狀態(tài),項目定位關(guān)鍵詞,需凸出的項目屬性核心要點,區(qū)位屬性,氣質(zhì)屬性,產(chǎn)品屬性,金廊銀帶交匯隔橋 五里河,絕版高爾夫河景稀缺資源,精裝廚衛(wèi)推崇個性,自由戶型可分可合,項目屬性定位,大沈陽城市核心稀缺景觀公寓,地處沈陽五里河商務(wù)區(qū)核心，規(guī)劃起點高，國際化氣質(zhì)，升值潛力無限,金廊銀帶地標浦江國際，體現(xiàn)檔次性國際性,廚衛(wèi)精裝，推崇個性，為城市精英量身打造，高性價比,絕版高爾夫河景景觀，錯過不在有,項目核心價值體現(xiàn)不僅是來自于有特色公寓空間，更是來自于超完善配套部分 一個高爾夫公園、一個絕版河景資源是提升項目調(diào)性、吸引人群的最佳方式 給城市提供一個可供人群居住、辦公、 休閑的場所，享受健康的沖擊，是項目的核心價值所在，也是項目啟動的引擎。,從產(chǎn)品塑造到精神領(lǐng)域的跨越,建立精神語言對話空間,通過近8年的市場積累，浦江苑品牌已經(jīng)確立，通過市場調(diào)研及地名辦溝通，延續(xù) “浦江”品牌理念，擴展產(chǎn)品線，并為后續(xù)二棟公建項目上市預(yù)留操作空間，建議以“浦江國際”為三棟公建統(tǒng)稱，3#樓定名為“浦江國際公寓”，為凸顯我項目核心訴求，更利于傳播、打動客層，定義產(chǎn)品精髓，為此提煉出以下三種主題，供參考。 （例如：伊麗雅特灣城市別墅）,項目案名定義,推廣主題一“跨界”,浦江國際公寓“跨界” 定義：便捷切換自由,創(chuàng)意點闡述： 跨界crossover，原意是指兩個不同領(lǐng)域的合作，如giorgio armani為奔馳clk設(shè)計外衣 跨界，不僅是一種時尚觀念，更已成為一種生活方式和人生境界。 2009，跨界風潮來到了我們面前，跨越二種文化并拉近彼此距離，伸縮自由，任意切換，擦出靈感的火花，碰撞出奇妙的創(chuàng)意，這就是crossover的價值。,老城與新城的跨界 喧囂與寧靜的跨界 現(xiàn)在與未來的跨界 唯一循跡沈陽城市發(fā)展脈絡(luò)的資源公寓 唯一縱攬高爾夫河景生活精髓的價值公寓 最低投入比鄰沈陽最高端人群的絕佳機會,推廣主題一“跨界”視覺表現(xiàn)-1,推廣主題一“跨界”視覺表現(xiàn)-2,推廣主題二“城果”,浦江國際公寓“城果” 定義：城市 河岸 果嶺,城市巔峰，只屬少數(shù)人擁有； 河岸尊寵，只為少數(shù)人專享； 果嶺雅致，只應(yīng)少數(shù)人揮戈；,創(chuàng)意點闡釋： “城市”繁華便捷現(xiàn)代的代言，擁有而不貪婪。 “河岸”渾河岸邊，絕版地塊，珍稀資源。 “果嶺”高爾夫的代名詞，競品人無我有的關(guān)鍵訴求。 此主題完全體現(xiàn)項目核心訴求，具有較強的傳播力。,推廣主題二“城果”視覺表現(xiàn)-1,推廣主題二“城果”視覺表現(xiàn)-2,推廣主題二“城果”視覺表現(xiàn)-3,推廣主題三“鉑晶”,浦江國際公寓“鉑晶” 定義：珍稀、濃縮、透徹,創(chuàng)意點闡釋： “鉑”體現(xiàn)項目的資源稀缺特性，高雅、華貴、尊榮； “晶”則體現(xiàn)精致、神秘、個性； 取義鉑金諧音，此主題凸顯境界濃縮世界觀、“濃縮”符合中小戶型定位城市金領(lǐng)等高端客群，小空間容納一個大國際視野觀，精神視野無窮盡。,濃縮大世界觀 小空間透徹大世界 珍稀所在，錯過不再有,推廣主題三“鉑晶”視覺表現(xiàn)-1,推廣主題三“鉑晶”視覺表現(xiàn)-2,part- 整體營銷策略,以我為主，跳出區(qū)域競爭的狹隘格局 以特色品質(zhì)建立品牌地位 達到區(qū)域市場的無競爭序列,產(chǎn)品上藐視對手 品質(zhì)上超越對手 行銷上重視對手,泛,精,pk,以精細化產(chǎn)品力提升品質(zhì) 以深度和高度身份價值挖掘,深,pk,淺,引擎植入,全面提升市場競爭籌碼價值引擎導入,產(chǎn)品營造,價值提升,第一深度,深入挖掘浦江品牌內(nèi)涵，通過對稀缺景觀生活方式的營造，進行情感溝通,第一高度,引爆式營銷策略，先聲奪人，第一時間建立景觀公寓市場高度,第一寬度,著眼于對競品項目賣點認知，建立浦江品牌排他性,營銷戰(zhàn)略統(tǒng)籌,整合營銷策略,打破傳統(tǒng)以“報紙廣告”為主打的常規(guī)推廣手法，以更具實效性和針對性的“廣告爆破sp活動新聞炒作情景體驗”方式快速引爆市場，并極力注重項目的投資價值！,廣告策略,立體多緯、針對性廣告媒體策略,廣告媒體組合： 報紙廣告：階段性選擇沈陽主流報紙，沈陽日報、遼沈晚報為主，華商晨報、時代商報、沈陽晚報、沈城樓市為輔； 公交車體廣告：選擇穿越市中心，通往渾南方向的公交車214路、800路、333路 ； 電臺廣告：選擇中國音樂之聲fm99.8或遼寧交通臺fm97.5； 網(wǎng)絡(luò)廣告：新浪網(wǎng)沈陽房產(chǎn)頻道或搜房網(wǎng)； 戶外廣告：金廊沿線市中心繁華地段、項目自身樓體布幔； 雜志廣告：客居沈陽、地產(chǎn)觀察、航空畫報等。,sp活動一,【活動目的】 充分利用媒體資源的推廣優(yōu)勢，借勢造勢，推廣項目知名度。 【活動安排】 邀請沈陽主流媒體代表，參觀項目現(xiàn)場，講解產(chǎn)品賣點，深入交流。 【活動時間】 2009年8月中旬，會所二樓多功能廳,媒體推介會,sp活動二,浦江國際公寓投資說明會暨“認購首發(fā)儀式”,【活動目的】 通過針對性的投資說明會, 使投資客對浦江國際公寓的投資價值產(chǎn)生深入了解，促進成交。 【活動安排】 邀請投資理財專家、職業(yè)投資客、經(jīng)濟學者，開展酒店式公寓投資說明會，對公寓的投資價值進行全方位解讀，增強意向客戶的投資信心。 【活動時間】 2009年月,投資說明會圖示,sp活動三,個性裝修設(shè)計風格、建材、家具等產(chǎn)品說明會,【活動目的】 通過精裝修設(shè)計風格、建材等詳細說明，為意向客戶提供信心保證。 【活動安排】 舉辦說明會，邀請空間設(shè)計師、材料供應(yīng)商、家具品牌供應(yīng)商、物業(yè)管理公司，對精裝修設(shè)計風格、建材、家具、物業(yè)服務(wù)等理念、特點、優(yōu)勢進行全方位詮釋。 【活動時間】 2009年10月,sp活動四,經(jīng)典豪華小車展,【活動目的】 舉辦如寶馬的 z4、奧迪 tt、奔馳 mini 版和風靡全球的甲殼蟲汽車車展，同屬精巧，品牌理念融合，帶動目標客層。 【活動安排】 與高端汽車品牌4s店洽談，車展事宜，名車展示、試乘試駕，感同身受。 【活動時間】 2009年11月,新聞專版炒作一,八大投資價值解讀,【價值一】：金廊銀帶地標，奧體核心版圖； 【價值二】：獨享沈陽絕版高爾夫渾河美景； 【價值三】：地處五里河商務(wù)領(lǐng)地，總部基地，擁有充足高端客源 【價值四】：便捷交通，城市動脈-青年大街，地鐵二號線，機場高速路； 【價值五】：暢享酒店式“金鑰匙”貼心物管，提供租賃服務(wù)； 【價值六】：頂級空間設(shè)計師潮流杰作，廚衛(wèi)精裝，推崇自由； 【價值七】：與品牌社區(qū)高層次人群為臨，人際資源和圈子資源優(yōu)越； 【價值八】：國際知名酒店式公寓管理公司運營管理，保障投資升值力； 媒體投放：報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志等。,新聞專版炒作二,浦江國際公寓-最具投資價值的酒店式公寓,與主流權(quán)威影響力媒體合作，評獲“沈陽最具投資價值酒店式公寓”稱號，同時配合進行投資價值、項目未來前景、區(qū)域規(guī)劃等分析討論。 媒體：沈陽日報、遼沈晚報、華商晨報、時代商報、沈陽晚報、新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)、客居雜志、地產(chǎn)觀察等。,體驗式營銷,盡早落實樣板間設(shè)計、施工，盡可能趕在開盤前開放樣板間，在建筑實體設(shè)立樣板間，進行實景展示，以震撼實景，前衛(wèi)裝修、尺度空間、材料、家具等打動意向客戶，將很有利于促進成交。,實景樣板間展示,創(chuàng)新媒體選擇,一、一路聽天下：覆蓋加油站，目標客戶多為有車族，針對性更強。 二、電梯門廣告：主要出現(xiàn)于目前各樓宇內(nèi)，很多為中高端客戶。形式新穎，更容易做創(chuàng)意，吸引人眼球。 三、電影貼片：選擇沈陽一些知名電影院、華臣、光陸、新東北影城等，在熱映大片前插入我們的宣傳片，以形象宣傳為主。,一路聽天下,電梯門廣告,電影貼片,1、定價建議： 以4#樓南向小戶