2010云南大理古城和居別墅項目營銷思路報告121p.ppt

營銷思路報告,云南大理古城和居別墅項目,第一部分 項目及現有產品分析,項目位于云南大理旅游度假區(qū)，大豐路與學府路交叉路口（學府路北側，亞星酒店西側），位于下關到大理古城的必經之路上；地塊緊鄰三月街，與大理古城僅隔一條公路。,大理古城,一、地理位置,二、基地情況蒼山腳下，依山勢而建 基地地形不規(guī)則，東西走向約205米，南北走向約267米，以蒼山山勢為依托，西高東低，東西向最大高差約16米，南北最大高差約9米。,規(guī)劃總用地：33.78畝 約22522.62 地上總建筑面積：17082.12 地下儲物間/功能間：6175.22 停車庫：4782.76 建筑總占地面積：7704.63,總戶數：66戶 綠化率：36% 容積率：1.03（包括地下部分） 建筑密度：34.2% 停車位：140個,三、主要技術經濟指標：,四、項目賣點梳理：,我們有什么？,首先，也是最重要的，我們有大理。,自然資源 風景如畫 人間仙境,洱海浩渺,蒼山疊翠,原生態(tài)天然氧吧,大理蒼山、洱海風光秀麗，天高云低，豐富的自然生態(tài)資源，為游客提供給了一個空氣清新、沒有喧囂、氣候宜人的度假圣勝地。,崇圣寺三塔,蝴蝶泉圣境,旅游資源 魅力古城 大有可觀,上關花、下關風、蒼山雪、洱海月，魅力古城、崇圣三塔、蝴蝶泉等自然、人文、歷史景觀圍繞，出門即可感受大理非同一般的美。,配套資源 生活、度假兩相宜,洱源溫泉,特色餐飲美食,古城洋人街,生活配套：古城洋人街、三月街、 度假配套：洱源溫泉、白族民居大院、特色美食、感通索道、洱海游輪 教育配套：大理一中、大理學院、大理民族中學、下關一中,觀瀾視點“大理”屬于共享資源，不是本案獨有,本案擁有大理最全的自然、人文、景觀優(yōu)勢，包括大理的眾多旅游資源、靠近古城、緊鄰交通主干道、出行方便等； 但是以上資源屬于共享類資源，并非本案獨有的稀缺資源，大理城市面積相對較小，任何一個項目都可以將上述資源作為賣點進行推廣； 要想讓本案從眾多項目競爭中掙脫出來，必須從項目自身出發(fā)，尋找屬于項目自己的獨特價值。,從外在條件、自身優(yōu)勢兩點出發(fā)，尋找本案自身獨特價值： 【外在條件】 雖然蒼山洱海景觀屬于項目優(yōu)勢之一，但是比起其他靠山、臨海的項目而言，本案既沒有在海岸一線，也沒有近距離觀賞蒼山景觀的條件，因此景觀資源不占優(yōu)勢； 過多宣傳蒼山，會和影響感通別墅的銷售； 受用地限制，也不具備打造高爾夫球場的條件； 雖然靠近古城，屬于古城附近最后一塊可開發(fā)的土地，但是古城只是大理旅游資源之一，并不足以作為項目核心賣點。,【自身特色】 三房一照壁的白族典型建筑風格設計，充分融入本地特色；雖然能吸引關注，但不能成為客群購買的原因； 具備景觀設計，但與其他別墅社區(qū)相比略顯簡單；,【項目定位】 基于第一輪溝通對項目的了解，目前項目定位為 大理古城片區(qū)唯一的白族特色別墅,然而，縱觀眾多高端別墅項目開發(fā)經驗，無非憑借兩大決勝條件： 1、稀缺景觀資源 例如：大理洱海國際生態(tài)城、洱海天域 “面朝大海、春暖花開”海景資源,2、超強自身配套 例如：大理蒼海高爾夫度假別墅 “每7000平米才能有一幢高爾夫別墅”高爾夫景觀配套,小結,1、本案缺乏最能打動客群購買的鮮明特色； 2、項目內外條件皆不能支撐本案成為高端別墅項目。,五、產品分析從產品尋求突破 主要為獨立小三合院、四合院戶型，單體主要朝向均為南向和東向設計。,產品分析： 本案別墅均為獨棟設計，面積區(qū)間為193-960，以1.5萬元/均價計算，總價區(qū)間為290-1100萬； 平均單體面積為254，面積偏大；以1.5萬元/均價計算，平均每套別墅售價為381萬元； 66套別墅中，面積為193的獨棟共有23棟占比35%，為主力貨品，其次面積為257.3的獨棟共有22棟，為次主力貨品。,小結,1、本案66棟別墅中，最小面積193平米，總體面積較大； 2、其次，近95%的產品總價在300-400萬之間，總價較高； 3、三大主力貨品差異較小，面積相近，類別較為單一。,六、人群分析 1、省外客群為主 從項目產品出發(fā)，可以判斷本案主要購買人群來自省外，單靠大理本地市場根本無法消化66棟這樣高總價的別墅；,2、客群面太窄 能購買400萬別墅的人群，數量少，通常都是各個領域的精英領袖，是最難進行營銷的客群；,3、目標客群重疊多，難吸引 分析現有市場，大多數別墅項目都將這部分人群定位為目標客戶，競爭最為激烈，面對眾多選擇，他們通常比較相信自己的眼光，很難被廣告打動；,4、被限購 別墅客戶至少已經有1套或2套住房，屬于政策調控的限購、限貸人群，銷售存在阻礙。,第二部分 市場分析,一、全國地產大勢分析,2011年，地產新政陸續(xù)出臺，住宅項目成交面積同比大幅下滑； 在限購、限貸等政策嚴控下，大量資金被擠出住宅投資，轉向商業(yè)物業(yè)投資； 商業(yè)的熱銷，印證了市場客戶投資需求持續(xù)擴大，熱錢沒有消失； 伴隨市場調控加碼的可能，越來越多投資購房者對整個房地產市場的發(fā)展態(tài)勢持審慎態(tài)度。,小結,二、全省旅游地產分布及競爭態(tài)勢,全省市場分析,1、cpi持續(xù)上漲，居民急于尋求資金增值的方法，投資需求日益擴大； 2、政策限制，住宅限購、限貸越發(fā)嚴厲，投資渠道越發(fā)狹窄； 3、限購的最終結果是開發(fā)商和投資客都在積極探索新的地產投資模式；地州市場開始走俏； 4、繼商業(yè)地產熱銷后，將迎來旅游地產的發(fā)展時機。,直擊2011春季房交會發(fā)現，地州近半數的參展項目都是旅游地產項目； 在限購限貸的雙重打壓下，富有遠見的開發(fā)商已經率先發(fā)現了旅游地產的投資價值； 從售價上看，旅游地產比非旅游地產均價基本高出一倍，甚至個別項目超出了城市中心區(qū)的售價； 目前市場上正在推廣的旅游地產項目，大多占地廣、資源優(yōu)勢強。,旅游地產大勢發(fā)展,2011春季房交會參展旅游地產項目,版納、騰沖、大理、麗江等地旅游地產項目銷售火爆,【曼儂雨林假日】,4月24日，曼儂雨林假日正式開售！首付3.5萬即可擁有。卓越的品質、享譽全球的酒店管理公司、絕佳的地段，曼儂雨林假日，版納首席產權式雨林度假酒店，21-92平米完全小戶型，首付3萬起即可購買。超低總價，超低首付，超低置業(yè)投資門檻，極大降低入市風險。,【雨林圣堤亞納】 雨林圣堤亞納位于西雙版納旅游度假區(qū)曼弄楓片區(qū)，項目總占地468000平方米，總投資1.6億，整個項目圍繞五星級大酒店建設相關配套設施、旅游度假公寓及休閑配套。 5月21日開盤，推出400多套公寓，面積為40-80平米左右，價格在6980元/平米左右，一次性付款可優(yōu)惠4%，按揭可優(yōu)惠3%。除此優(yōu)惠以外，在開盤當日還可享受5000元的優(yōu)惠，樣板間同時對外開放，預計明年可以交房。,【告莊西雙景】 告莊西雙景樓盤位于景洪滄江新區(qū)核心，占地1200畝，總投資20億元，分三期開發(fā)，其中一期全面發(fā)售“一區(qū)六寨”，樓盤一區(qū)包括：公建配套區(qū)，定位為國際旅游運營中心鹿鼎記，將是西雙版納唯一的國際旅游運營中心；六寨：景保寨東南亞主題體驗區(qū)；景德寨西雙版納傣族風情體驗區(qū)；景罕寨東南亞手工藝邊貿區(qū)；景勐寨東南亞多主題美食區(qū)；景蘭寨熱帶景觀娛樂區(qū)；景亮寨濱江時尚休閑區(qū)。,告莊西雙景12月26日將開盤，傣式風情客棧、精裝小戶型公寓、休閑度假式住宅、主題酒吧、特色餐飲、精品購物店等均已全面公開發(fā)售！住宅和公寓認籌卡5000元每張；樓盤商鋪認籌卡2萬元每張，開盤時持卡客戶均可享5%的優(yōu)惠。當天近兩小時勁銷87%，很多客戶都是特意從省外趕到景洪市參與開盤。,【溫泉山谷】 5月8日盛大開盤，作為安寧版塊不限購的高爾夫別墅項目，受到市場的熱烈追捧。開盤當天共計房源90套，其中聯排別墅70套面積為90平米，6套獨棟別墅面積為120130平米，開盤全部售罄，還特別有5套圍院當天也銷售4套，開盤當天優(yōu)惠2%，最低27萬即可購買一套別墅，均價900010000元/平米，5月8日共計完成銷售額8500萬元。,騰沖世紀金源項目，洋房均價4200元/平米，認籌客戶可享5%優(yōu)惠，開盤當日再享受2%優(yōu)惠，共計優(yōu)惠7%。,小結2011旅游地產爆發(fā)年,1、旅游度假投資性產品眾多，未來將會有更多項目陸續(xù)推出； 2、許多地州旅游項目都把昆明當做重頭市場加以開發(fā)，酒店式公寓返租回報為常見手法； 3、地州項目均價、總價均低于昆明市場，吸引大量昆明客戶到地州投資公寓、別墅； 4、版納、騰沖、麗江與大理共同構成四大旅游地產投資旺地；石林、楚雄、武定等地也憑借民族特色成為旅游地產的后起之秀。,大理得天獨厚的旅游價值，決定本案勢必要參與到旅游地產的競爭大流中。 除了其它地州項目外，我們還將面臨更加嚴峻的本地市場競爭。,觀瀾視點,三、大理地產形勢分析,大理市場分析 大理從來就不缺少別墅,開 發(fā) 商：金石地產 位 置：海東新區(qū)滿江片區(qū) 售樓電話：0872- 2311123、2311266 占地面積：198畝 開盤日期：2011、6、12 容 積 率： 0.35 總棟數： 159 用地性質： 住宅 獨棟：104套 均價1.4萬元/ 雙拼：84套 7000-10000元/,1、大理公館半山/海景/溫泉/森林 位于經開區(qū)滿江紅片區(qū)黃龍山半中，西南2側臨海，占地198畝，主打公館生活概念?！巴跽吖^ 領袖別墅”,6月12日開盤，提前交納20萬元以上定金，可享受開盤當天10%優(yōu)惠。,開 發(fā) 商：銀海地產 位 置：大理古城文獻樓對面 占地面積：230畝 開盤日期：2010、11、16 容 積 率： 0.6 用地性質： 住宅 獨棟：15000元/ 聯排：均價7500元/,2、大理銀海山水間大理首席景觀大盤 溪岸交融山水 山水改變生活 著力打造溪谷景觀，溪流蜿蜒多姿、繁花似錦，岸邊親水平臺讓建筑融入自然，6.45米的超高中空客廳，前后雙庭院設計，重新定義大理聯排別墅標準。,山水間h1戶型1室2廳1衛(wèi)1廚54.38,山水間銷售價格走勢,3、洱海國際生態(tài)城：三期第壹灣在房交會開幕當天(4月14日)開始認籌，認籌卡1000元/張，開盤時可享2%優(yōu)惠。項目開盤時將推出3550多平米的公寓和15-200多平米的商鋪。項目開盤時將從房交會期間認籌的客戶中抽出2個“一房一車12萬”的大獎。 項目現有戶型面積在30-166平米的房源在售，價格在7000元1.3萬元/平米。,4、洱海龍灣： 項目位于濱海大道龍山旁?？偨ㄖ娣e為193735。商業(yè)總建筑面積為22000，車位為1952個。一期為海景度假公寓、雙拼別墅，住宅總建筑面積43465；二期為海景公寓、空中別墅、雙拼別墅、聯排別墅，住宅總建筑面積88010；三期為獨棟別墅、雙拼住宅、聯排別墅、疊加聯排別墅，住宅總建筑面積44260。項目規(guī)避了傳統(tǒng)產品的濱海不看海，做到了真正意義上的戶戶看海。,5、洱海傳奇,6、洱海莊園 7、洱海一號 、,洱海傳奇位于大理洱海畔，占地300畝，建筑面積13萬平方。產品有獨棟、聯排、雙拼等別墅，還有酒店式公寓。 中式窗花圖案、壁照雕刻，將民族風情融入建筑語匯中。 半山之上，層層退臺，利用坡地自然的高差，形成無阻礙的視野，讓景觀與陽光層層滲入，做到戶戶瞰海，一墅一蒼洱。 層層露臺，讓蒼洱盡可能多的進入每層的景觀視野中。頂層超大露臺贈送可高達45，逾70的全功能地下室，再加上前庭、后院、還有中庭，贈送比例最高可達1：2。挑高4.5米，45超大觀景客廳，盡顯豪華觀景別墅的氣派；豪華主人套，面積接近46平方，獨立衛(wèi)浴、觀景陽臺，大尺度空間，享受舒適。每一個功能區(qū)的設計，都充分考量主人的生活趣旨。,小結,1、本土競爭激烈憑借地理及資源優(yōu)勢，大理向來是旅游地產的必爭之地，近年來別墅更是盤多量大，量價齊升； 2、眾多本土項目中，不乏資源、配套、區(qū)位、品質都比本案強的優(yōu)勢項目；,四、同價位別墅競爭分析,能買400萬別墅的客戶，他們面臨的選擇有很多：,麗江古城湖畔國際高爾夫度假別墅，項目為渡假投資別墅酒店，面積區(qū)間80-192平米，均價28000元/平米。業(yè)主年回報率為酒店收益的6%，每年可享受28天的免費入住。購房成功即送高爾夫終身會籍卡.,滇池香緹位于滇池路北，緊鄰船房河，是目前昆明唯一同時擁有山、湖、河、濕地四大珍稀生態(tài)資源的純別墅。聯排均價26000元/平米，面積為200-270不等 。,騰沖瑪御谷溫泉度假旅游小鎮(zhèn),高黎貢國際旅游城,騰沖水墨中國項目,投資需求擴大化； 旅游地產成交異?；鸨媾R在售以及即將推售的同質競爭，我們的優(yōu)勢在哪里？ 在被眾多項目包圍的情況下，我們的產品能否吸引更多目標客群，從而完成蓄客？ 無論是外在條件還是內在優(yōu)勢，我們憑借什么可以將別墅賣到15000元/平米的高價？,觀瀾視點,第三部分 項目前景預判,觀瀾認為 市場是檢驗產品的試金石。 （成功案例借鑒）,【省外案例】,北京世外桃苑,世外桃苑別墅位于北京市平谷區(qū)地質公園內小峨眉山腳下，萬畝桃園環(huán)繞周圍，社區(qū)毗鄰著名旅游景區(qū)，金海湖、大溶洞、大峽谷、黃松峪水庫等，是名符其實的旅游療養(yǎng)區(qū)，青山綠水環(huán)繞，空氣清新，是一處具有時代氣息的自然氧吧，是少數新貴階層專屬。 項目占地面積120000平方米，建筑占地面積43000平米。綠化率達到40%，容積率0.36，小區(qū)共有344棟別墅，分四期開發(fā)。一期107套，二期80套。三期67套。全部為地上兩層，地下一層，獨棟別墅。 項目特點北歐風格壹百平米獨棟花園別墅。,售價格走勢圖,世外桃苑推出的第一期小別墅借鑒了北歐別墅的開發(fā)模式，主要特點是精小、實用、平民化，滿足了年輕中產階層的需求，每棟別墅面積為50平方米左右，有獨立的150平方米的院子，整個項目還有15000平方米的院落，單套總價約為25萬元，因此深受年輕白領的偏愛。,戶型品鑒,世外桃苑e戶型2室2廳2衛(wèi)1廚,世外桃苑f戶型1室1廳2衛(wèi)1廚,1、社區(qū)內配套設施完善，如物業(yè)公司商務中心，超市，酒店健身俱樂部，社區(qū)醫(yī)療，娛樂設施齊全，可滿足不同方面需求。,2、小戶型、門檻低,3、獨有的自然資源，賦予項目更多生活體驗,熱賣理由,該項目自2005年10月份公開亮相后，首次推出的63套50平方米的三聯排、雙拼、獨棟別墅年底就已售罄。,【本省案例】,陽宗海春城海岸 高爾夫度假別墅,春城海岸位于離昆明主城區(qū)僅45分鐘車程的陽宗海旅游度假區(qū)，與石林、玉溪、澄江、九鄉(xiāng)等風景區(qū)翹首相望； 總占地2400畝，400畝土地用作景觀營造，擁有60%以上的綠地率，建筑密度僅為12%，,依托陽宗海依山傍水的自然資源，營造普羅旺斯異域風情，打造擁有世界級品質的大型度假生活別墅社區(qū)。特別榮獲2009別墅節(jié)最高獎項金鼎獎殊榮。,項目規(guī)劃有超五星酒店、高爾夫會所和溫泉度假酒店，各式奢華精致的獨棟和雙拼別墅，湖景一線簡約靈動的度假公寓，以及一個國際標準級18洞山海高爾夫球場；,春城海岸一期占地約309畝，約405套住宅。主要由獨立、雙拼別墅和高爾夫精裝修公寓組成。每家每戶面朝大海，時刻盡享海面風光。鄰海臺地還規(guī)劃設計景觀長廊，獨特挑出、凌駕海面之上、徹底滿足消費者迫切親近大自然的情懷。,公寓，精裝戶型30-100；別墅，毛坯150-800。 停車位:1:1 占地面積:1600008平方米 建筑面積:200000平方米,大獨棟,小獨棟,創(chuàng)新公寓型別墅 春城海岸海景公寓持續(xù)熱銷戶型面積在40-100之間，一梯7戶，朝向均為朝海方向。價格在8000-14000元/不等。 優(yōu)惠：一次性付款可享受2%優(yōu)惠，兩套房以上（包含兩套）可累加優(yōu)惠2%，最高團購可享受9%優(yōu)惠。（累加全額付款最高11%優(yōu)惠）。均為精裝修房源。購房均有高爾夫球卡，公寓贈送一張，別墅贈送兩張。,春城海岸b1戶型1室1廳1衛(wèi)1廚51.34,春城海岸b2戶型1室1廳1衛(wèi)1廚50.00,c5a戶型c5a戶型1室1廳1衛(wèi)1廚33.34,春城海岸a2戶型1室2廳1衛(wèi)1廚56.83,大獨棟業(yè)主贈送約800平米花園面積，建筑獨特的多露臺設計贈送面積更多。一線海景公寓直接觀覽陽宗海美景，視線開闊無遮攔，退臺設計讓空間生動靈活，設置泡池，享受溫暖spa，高檔精裝配置，輕松入住。,春城海岸a1戶型2室1廳1衛(wèi)1廚80.00,春城海岸銷售價格走勢,熱銷情況 春城海岸，2010年春季房交會期間發(fā)售尊客預約卡，10000元/張， 2010年5月29日，備受矚目的佳達利地產春城海岸 項目終于啟動首輪銷售，低調公開舉行vip客戶認購活動。據悉，當日到場客戶近100組，成功簽約近60套，銷售總額一舉突破1億元大關，創(chuàng)下本土高端物業(yè)市場又一佳績！ 值得特別關注的是當日一批來自深圳、香港的大客戶也專程飛抵昆明參加搶購，一位香港富豪甚至當場簽下5套大雙拼別墅，引得一片驚嘆。 業(yè)界人士分析，“國十條”新政下，春城海岸這樣占據自然山水、高爾夫球場等稀缺資源的別墅項目，將成為樓市投資新熱點。,1、離昆明較近，具備成為第一居所的條件； 2、陽宗海大開發(fā)，使房產具備了保值性和升值預期； 3、面積小、功能性強的戶型設計，即可滿足投資者需求同時兼顧自住客需求； 4、高爾夫別墅超高景觀配套，加上大面積花園露臺贈送，附加價值吸引力大。,春城海岸熱賣理由,同樣身為昆明高爾夫高端別墅， 培星東岸項目卻沒有那么幸運，,由于面積過大，總價過高，雖然有大師設計的高級球道、以及滇池這樣的稀缺美景，培星東岸自今年1月開始發(fā)售，截止現在銷售依然為零。,【熱賣樓盤共性分析】,1、面積小、總價低、投資門檻低,2、占據獨特的景觀資源優(yōu)勢,3、引入酒店式公寓返租的銷售模式,4、產品設計合理，社區(qū)配套豐富,大理感通別墅位于大理古城與下關新城之間的七里橋感通寺旅游專線，背靠蒼山，面向洱海?？傉嫉丶s500畝，東西長約1200米，南北寬約300米。大理感通別墅為蒼山坡地別墅,坡度約12度,沿感通寺旅游專線平行莫殘溪兩側順勢而建。,【感通別墅銷售歷程回顧】,規(guī)劃建造368棟（套）別墅，包括單體別墅及聯排別墅，整個別墅項目分為： 愛心苑、漾苑、陽光15度、云苑、永苑、劍苑、洱苑、祥苑、賓苑、鶴苑、會所、網球場、酒店會都等區(qū)域。項目分三期開發(fā)，現一期、二期六個苑區(qū)215棟別墅已交付使用。,大理感通別墅銷售價格走勢,2010年6月24日至27日，北京第二屆“休閑度假地產展覽會”即夏季房展會，在北京國貿一樓展廳舉行。云南大理感通別墅是云南省唯一的參展商。來自云南大理的“感通別墅”項目，以云南大理獨特的人文歷史與優(yōu)美的蒼山、洱海自然景觀特色，以及“創(chuàng)新迷你小別墅”戶型吸引了北京眾多中老年客戶的眼光。 展會期間，重點推介38席經典別墅，41-67平米的精裝迷你別墅及超大花園獨棟別墅。,為回報京城客戶厚愛，展會期間認購迷你小別墅的，認購金1萬抵2萬購房款；認購大別墅的，認購金10萬抵20萬購房款，并送30萬家私電器。 為解決北京意向客戶現場看房、選房需要，特于2010年7月10日至11日召集北京客戶看房團，看房團收?。?，000元人看房團費，若成功購房的，該費用由發(fā)展商報銷；未購房者扣除看房團費￥2，000元。,感通別墅銷售經驗總結 地州小戶型別墅項目首創(chuàng)者，已經在大理市場形成口碑； 小面積別墅比大面積走貨快； 針對省外市場的宣傳，往往投入過大，效果欠佳； 地州別墅項目競爭激烈，銷售周期較長，持續(xù)銷售三年。 活動營銷、實景體驗營銷是別墅推廣的最佳渠道。,結合以上分析，基于對項目及市場的深入了解下，可以對本案未來銷售前景作出預判。,【項目前景預判】,1、人群太窄大面積、高總價別墅限制購買人群，只有少部分能滿足本案對客戶的經濟實力要求；,2、市場太廣泛、太遠以省外為主的銷售市場，覆蓋面過于廣泛，且離目標人群太遠，很難準確抓住客群心理；戰(zhàn)線太長，不易于銷售推廣；,3、賣點不充分地理位置及用地面積限制，本案缺乏足夠的景觀及配套優(yōu)勢；,4、競爭力不足地下室計入銷售面積，將會形成抗性；,5、周期太長貨包單體價格太高，導致銷售周期過長，期間將會有大量的人力、物力投入，成本難以控制。,第四部分 解決之道,一、項目重新定位,古城白族高端度假別墅,小面積度假別墅 + 別墅式酒店公寓產品群,公建部分,小面積公寓別墅,度假別墅,根據面積重新將項目進行規(guī)劃，共由酒店式別墅公寓、聯排獨棟、公建區(qū)三部分組成。,二、產品重新設計,200平米的大面積，多房間別墅設計已經過時； 既然是投資型度假別墅，那么我們更看重投資客和使用者的實際利益： 投資客買便宜、投資收益高 使用者住得舒服、在大理和居享受不一樣的假期,a、產品劃分 將原有的大面積設計，劃分為小面積， 目的：控制總價，易投資 例如：將193平米的次主力貨品劃分為地上3-4層的3套面積為60平米左右的小戶型，形成創(chuàng)新型別墅式公寓產品。并且產品的獨特性，也能和感通別墅三期有足夠的差異化。,2戶,3戶,1戶,2戶,戶型劃分示意圖,1戶,3戶,【理由和好處】 1、擴大客群面 劃分的小面積戶型可以作為投資型度假公寓，滿足更多客群的需求，將本案的購買人群從別墅客擴大到數量更為廣泛的度假客和投資客； 客群,度假客,別墅購買者,投資客,2、充分利用容積率 通過面積劃分，可以在12米限高的范圍內，將原有的2層樓改建為3或4層樓；從而獲得更多銷售面積，實現容積率的合理利用；,3、提高總銷售額 小面積別墅，總價得到合理控制，可以適當提高單價，加之總銷售面積的增加，可以大大提升項目銷售總額，帶來更多利潤。,4、縮短銷售周期，降低投入成本 從以往經驗看，400萬的別墅項目至少需要2年的銷售周期才能清盤，而90平米的別墅銷售則是最快的；面積劃小以后，70%的貨品都為小戶型，至少可以縮短一半的銷售周期，減少項目長期的廣告投放、營銷團隊人力物力的投入。,5、節(jié)省更多面積用于景觀打造 由于公寓式別墅戶型面積較小，可以有效減少每棟別墅的占地面積，從而有更多空間可以用于景觀打造。,b、產品設計改良 強調度假感而不是房屋的功能性 目的：讓使用者真正住得舒服 例如：大景觀陽臺+緊湊型客廳看風景更重要 全景浴室+星光露臺與美景無時無刻全接觸 瑜伽房替代書房來度假，不談公事 陽光花園享受一場大理的日光spa,半山半島總占地面積2066多畝，總建筑面積100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產項目。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等。項目總銷售額預計200多億元，是三亞乃至整個海南島銷售額最大的房地產項目。,產品設計精彩案例 三亞半山半島項目,1、無界限，越奢華越簡單 大開間、大尺度、大面寬、大贈送空間 2、通透留白，超大陽臺創(chuàng)造“空間之肺” 3、圍合環(huán)視，空中花園，屋頂泳池，戶戶不同的觀景角度,項目特色產品設計亮點,戶型1: 綠茵攬勝 兩房兩廳兩衛(wèi) 面積126-129,1、方正大客廳與陽臺相連，南北通透，通風采光