2010年泰安東平縣佛山東邸項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告164p.ppt

,東平縣佛山東邸項(xiàng)目 營(yíng)銷策略報(bào)告,2010年9月,謹(jǐn)呈：山東澄海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司,1,mission?,2,key!,形象企劃,營(yíng)銷布陣,發(fā)展策略及定位,整合傳播,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),項(xiàng)目本體條件,市場(chǎng)概況,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),問(wèn)題梳理,1,mission?,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),項(xiàng)目本體條件,市場(chǎng)概況,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),問(wèn)題梳理,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),銷售價(jià)格：項(xiàng)目入市時(shí)，均價(jià)約2800元/平米；預(yù)計(jì)全盤(pán)均價(jià)3200元/平米； 速度：計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售周期為36個(gè)月； 品牌目標(biāo)：打造山東澄海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)品牌。,1,mission?,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),項(xiàng)目本體條件,市場(chǎng)概況,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),問(wèn)題梳理,項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目處于東平縣西部，白佛山東面坡地,項(xiàng)目位置,交通條件,目前項(xiàng)目周邊還沒(méi)有交通道路。 未來(lái)在項(xiàng)目的西邊及北邊規(guī)劃兩條道路,本案,項(xiàng)目處于東平縣西部，白佛山東面坡地，距離市中心約3公里，目前項(xiàng)目周邊城市意向不足，未來(lái)幾年雖著城市規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒊蔀闁|平的熱點(diǎn)區(qū)域,半山系馬防層巒，奕奕金螺斗際攢。 俯視林城揮汗雨，下臨泉壑渡沙湍。 洞飛云跡常流潤(rùn)，佛勒石形不礙寬。 乘興徘徊幽靜里，幾忘身是散閑官。,項(xiàng)目處于白佛山東面坡地，具有絕對(duì)的文脈資源及景觀資源,白佛山脈一脈相承，人脈文脈相互輝映！,地塊資源,區(qū)域亮點(diǎn)：白佛山！,項(xiàng)目區(qū)域尚處于城市發(fā)展改善性建設(shè)階段，周邊以空置的用地和待開(kāi)發(fā)住宅用地為主。,區(qū)域認(rèn)知,建設(shè)中的商場(chǎng),項(xiàng)目周邊目前以空置用地及待開(kāi)發(fā)住宅用地為主，正在興建的大型商場(chǎng)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等城市配套設(shè)施日趨成熟。,發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 樹(shù)立形象,本體條件小結(jié),1、項(xiàng)目位于東平西部，處于東平的發(fā)展方向，就目前來(lái)看距離市中心遠(yuǎn)、周邊發(fā)展不成熟，生活配套設(shè)施欠缺，目前周邊城市意象不足。 2、項(xiàng)目可依靠白佛山的文脈資源及景觀資源；稀缺坡地地塊，環(huán)境幽靜，空氣質(zhì)量極佳，最適宜居住。 3、項(xiàng)目區(qū)域尚處于城市發(fā)展改善性建設(shè)階段，周邊以空置的用地和待開(kāi)發(fā)住宅用地為主。 4、充分利用地理位置優(yōu)勢(shì),以及白佛山在東平人心目中的地位自然與項(xiàng)目品質(zhì)相互對(duì)接,打造東平人心目中的no.1,項(xiàng)目屬性界定,陌生區(qū)域/中等規(guī)模/高檔住宅,陌生區(qū)域,優(yōu)勢(shì)：自然景觀資源 劣勢(shì)：城市意向落后，配套匱乏,中等規(guī)模,優(yōu)勢(shì)：入市價(jià)格低，產(chǎn)品線相對(duì)豐富 劣勢(shì)：自身生活配套不足。,高檔住宅,地塊價(jià)值決定了產(chǎn)品必須走中高端路線。,1,mission?,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),項(xiàng)目本體條件,市場(chǎng)概況,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),問(wèn)題梳理,大部分客戶經(jīng)濟(jì)能力較弱，屬于典型的剛性需求客戶或改善型剛性需求客戶,總價(jià)35萬(wàn)元以下客戶約占到客戶總量的70%。支付情況：一次性付款客戶只有3%，商業(yè)貸款和公積金貸款客戶占到79%。,客戶分析,成交客戶付款方式統(tǒng)計(jì),東平46月份成交總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì),萬(wàn)元,套數(shù),成交客戶來(lái)源地主要是東平城區(qū)占到80%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來(lái)的客戶占20%，客群構(gòu)成年輕化。,城區(qū)客戶占到成交客戶總量的79%，周邊下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占到客戶總量的29%。 40歲以下客戶占比69%，考慮到為子女購(gòu)房的老人可能登記自己的資料（50歲以上占比14%），則40歲以下客戶占比會(huì)更高。,客戶分析,成交客戶來(lái)源區(qū)域統(tǒng)計(jì),成交客戶年齡統(tǒng)計(jì),客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)目前主要集中于地段及產(chǎn)品的基本層面，開(kāi)始重視環(huán)境、配套,客戶價(jià)值排序首先是地段，其次是產(chǎn)品和價(jià)格，現(xiàn)在對(duì)配套的要 求也日益提高，開(kāi)發(fā)商在配套方面都下了一番功夫。 御景園銷售經(jīng)理訪談,我們項(xiàng)目熱銷的主力戶型90120的，130以上的戶型不好賣，一個(gè)月也就賣1套，我們的客戶一般都是東平市區(qū)的，一小部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來(lái)的客戶，外地的客戶很少。 山水人家職業(yè)顧問(wèn)訪談,客戶分析,除高端項(xiàng)目外，在售樓盤(pán)基本在爭(zhēng)奪同一批客戶，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,城市高端置業(yè)客戶主要分為三類：政府公務(wù)員（包括泛公務(wù)員）、效益較好企業(yè)的管理層、企業(yè)私營(yíng)業(yè)主； 客戶置業(yè)目的以自住升級(jí)為主； 剛性客戶全市買(mǎi)房。 東平購(gòu)房需求主要為剛性需求客戶和改善型剛性需求客戶，總價(jià)區(qū)間敏感。,客戶選擇物業(yè)以工作便利、子女就學(xué)、生活便利為選擇圓點(diǎn)，地域性較強(qiáng) 各項(xiàng)目主力客群為地緣性客戶，及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶,客戶分析,市場(chǎng)處于多層向高層過(guò)度的階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重（多為多層和板式小高層）。,產(chǎn)品現(xiàn)狀,文華園,山水人家,低總價(jià)、精品小三居（100120）的戶型受到了市場(chǎng)的認(rèn)可,市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)好的產(chǎn)品多為戶型緊湊，面積區(qū)間合理的產(chǎn)品。 大戶型產(chǎn)品消化慢,我們的項(xiàng)目賣的不錯(cuò)，三居占到總量的50%，面積小總價(jià)低是吸引客戶的優(yōu)勢(shì)之一；現(xiàn)在的客戶非常關(guān)心總價(jià)，前一陣子我們推出的小戶型，受到了市場(chǎng)的追捧。 文華園銷售經(jīng)理訪談,產(chǎn)品現(xiàn)狀,市場(chǎng)概況小結(jié),1、市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目去化不均衡，銷售壓力大； 2、東平市場(chǎng)以剛性需求客戶和改善型剛性需求客戶為主； 3、客戶置業(yè)關(guān)注基本層面，并開(kāi)始關(guān)注環(huán)境、配套； 4、目前多數(shù)項(xiàng)目停留在滿足客戶基本生活需求階段，在規(guī)劃、園林景觀方面亮點(diǎn)少，市場(chǎng)存在可超越空間。 5、戶外廣告大多只是概念性，未能體現(xiàn)出項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。 6、東平大部分項(xiàng)目展示力不足。 7、市場(chǎng)放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈,1,mission?,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),項(xiàng)目本體條件,市場(chǎng)概況,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),問(wèn)題梳理,售樓處是主展示區(qū)，形象包裝一般，個(gè)別項(xiàng)目有突破，不少售樓處集中在西華聯(lián)超市附近。,部分項(xiàng)目不注重售樓處包裝和整體形象展示，僅提供了一個(gè)項(xiàng)目介紹和簽約現(xiàn)場(chǎng)。 沙盤(pán)模型是關(guān)鍵的銷售物料，樓書(shū)鮮見(jiàn)，大部分項(xiàng)目還僅限于海報(bào)和戶型單頁(yè)的階段。 售樓處展示表現(xiàn)較好的有山水人家、清河畔景色等。,售樓處,形象展示未能體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，缺少樣板間及實(shí)景展示重要環(huán)節(jié),各項(xiàng)目常規(guī)信息傳遞途徑有：工地圍擋、戶外廣告牌、看房班車等。 在售大部分項(xiàng)目已有入住，社區(qū)逐漸成型，但銷售流程沒(méi)有安排社區(qū)參觀環(huán)節(jié)，成熟的社區(qū)園林和建筑實(shí)景展示對(duì)銷售未能起到促進(jìn)作用。 目前市場(chǎng)項(xiàng)目樣板間少見(jiàn)。,形象展示,推廣渠道以戶外廣告和單頁(yè)為主，活動(dòng)成為突破的主要手段。,戶外廣告主要為項(xiàng)目圍擋和繁華地段廣告牌。 東平電視臺(tái)較常采用。 活動(dòng)可以很好的聚集人氣，提升項(xiàng)目知名度。,推廣渠道,賣點(diǎn)梳理,市場(chǎng)小結(jié),1、東平地產(chǎn)市場(chǎng)正處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展階段。 2、市場(chǎng)基本處于賣方市場(chǎng)狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)差小，未來(lái)放量很大，市場(chǎng)形勢(shì)很嚴(yán)峻。 3、東平城市發(fā)展的重心西移，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)逐步西移，白佛山區(qū)域未來(lái)將會(huì)成為市場(chǎng)最主要的焦點(diǎn) 區(qū)域。 4、 同片區(qū)、同類產(chǎn)品項(xiàng)目眾多，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大大增加銷售難度，減慢銷售速度。 5、整體開(kāi)發(fā)水平提高不快，產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，高端產(chǎn)品相應(yīng)供應(yīng)量少。 6、營(yíng)銷水平普遍不高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平的升級(jí)，必然要求更專業(yè)的策劃代理商，進(jìn)行專業(yè)的定位和包裝，方能制勝市場(chǎng)。 7、產(chǎn)品類型相對(duì)單一，小盤(pán)多，大盤(pán)少，大盤(pán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出。 8、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來(lái)臨，客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的綜合品質(zhì)及配套有著較高的要求。 9、戶型以中大戶型為主，鮮有小戶型及公寓產(chǎn)品。 10、東平市場(chǎng)以剛性需求客戶和改善型需求客戶為主。,1,mission?,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),項(xiàng)目本體條件,市場(chǎng)實(shí)現(xiàn),市場(chǎng)概況,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),問(wèn)題梳理,通過(guò)市調(diào)結(jié)果，在本報(bào)告中我們要解決的核心問(wèn)題是： 如何進(jìn)行有效的價(jià)值傳遞，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)銷售？,目標(biāo)下的思考,問(wèn)題1,問(wèn)題2,如何把握入市時(shí)機(jī)？,陌生區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平臺(tái)水平？,問(wèn)題3,如何提高市場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，如何進(jìn)行項(xiàng)目定位？,項(xiàng)目發(fā)展策略及定位,28,本項(xiàng)目發(fā)展策略 本項(xiàng)目客戶定位 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位,房地產(chǎn)和稅收政策的頻繁調(diào)整，會(huì)在一定程度上增長(zhǎng)市場(chǎng)觀望情緒,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控逐步加強(qiáng)， “國(guó)四條”出臺(tái)； 二套房以家庭為單位，首付比例增至50%，銀行利率提高1.1倍。三套房停止房貸；為房地產(chǎn)的“政策年”“廉租房”、“限價(jià)房”、清理土地市場(chǎng)、清算增值稅、 轉(zhuǎn)讓個(gè)稅調(diào)整 ,房地產(chǎn)和稅收政策的頻繁調(diào)整，并且后市調(diào)控力度將有加大的趨勢(shì)，導(dǎo)致市場(chǎng)的變數(shù)增加，前景不夠明朗，不確定性增強(qiáng)！,政策簡(jiǎn)析,政府宏觀調(diào)控加大開(kāi)發(fā)難度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從追求利潤(rùn)最大化向?qū)崿F(xiàn)快速回籠資金轉(zhuǎn)變。 金融政策進(jìn)一步緊縮，將加大投資客戶和多次置業(yè)者的成本，在一定程度上降低市場(chǎng)的活躍度。 宏觀政策不斷加強(qiáng)將增加市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)，趕在政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策之前完成項(xiàng)目銷售，將是下階段個(gè)盤(pán)營(yíng)銷的重點(diǎn)。,快進(jìn)快出，迅速回籠資金應(yīng)成為主要目標(biāo),2010年，政策調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)拐點(diǎn)論甚囂，東平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得我們的項(xiàng)目面臨雙重的考驗(yàn)。,政策簡(jiǎn)析,政策簡(jiǎn)析,項(xiàng)目發(fā)展策略,1.放大地段尺度站位城市高度，著眼西區(qū)發(fā)展未來(lái)，提升項(xiàng)目形象和價(jià)值； 2.東平領(lǐng)先的好產(chǎn)品 在成本可控的條件下，通過(guò)規(guī)劃、建筑形象、產(chǎn)品品質(zhì)等方面超越東平市場(chǎng)現(xiàn)有水平，樹(shù)立領(lǐng)頭羊形象與品牌認(rèn)知。通過(guò)營(yíng)銷展示、情景體驗(yàn)，努力營(yíng)造高質(zhì)低價(jià)、尊貴不貴的高性價(jià)比宜居社區(qū)； 3. 一鳴驚人的高調(diào)立勢(shì)搶占先機(jī)，以滿足客戶需求的實(shí)用、緊湊戶型控制好總價(jià)以促進(jìn)快速回現(xiàn)，達(dá)到一鳴驚人的市場(chǎng)高度認(rèn)知。 4. 價(jià)值再挖掘充分利用白佛山景觀資源，最大化挖掘地塊價(jià)值。鎖定市場(chǎng)主流客戶群體，隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)程改變并擴(kuò)大；低價(jià)啟動(dòng)，小步快跑，價(jià)格逐漸提升，以快速回現(xiàn)；,1.高形象 區(qū)域領(lǐng)頭羊項(xiàng)目 歐式風(fēng)格，規(guī)劃發(fā)力，精品 園林景觀。 借勢(shì)白佛山自然景觀資源。,2.實(shí)用、花園洋房 戶型方正、實(shí)用、寬景 保證市場(chǎng)平臺(tái)要素，南北通透功能完善且實(shí)用緊湊。 贈(zèng)送實(shí)惠，如凸窗、露臺(tái)等。,項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn),站位白佛山、區(qū)域領(lǐng)頭羊,項(xiàng)目發(fā)展策略及定位,32,本項(xiàng)目發(fā)展策略 本項(xiàng)目客戶定位 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位,政府領(lǐng)導(dǎo) 公務(wù)員 事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo) 知名企業(yè)的管理層 私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體戶 企業(yè)員工 富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢(qián)人 教師,從人群范圍上來(lái)分，大體包括：,主要包括公務(wù)員、政府領(lǐng)導(dǎo)、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、知名企業(yè)管理層和私營(yíng)企業(yè)主 他們已經(jīng)功成名就，有一定的社會(huì)地位和影響力，有自己的社交圈子。 他們大多都有官本位思想，希望得到社會(huì)的認(rèn)同和尊重。 他們?cè)诔晒χ箝_(kāi)始追求生活的美好品質(zhì)，提升生活品味，甚至享受養(yǎng)生樂(lè)趣。 他們買(mǎi)房子不僅僅是為了滿足居住功能，更是一種身份感和榮耀感的認(rèn)同。 他們希望自己的居所幽靜隱秘，要求私密性和安全性很高。 他們消費(fèi)時(shí)比較理性，喜歡根據(jù)自己的判斷來(lái)決斷,從消費(fèi)心理來(lái)分，可以分為三類,榮耀型買(mǎi)家（超值享受）,對(duì)策：功成名就的人需要的不僅是個(gè)人居住條件的改善，自己的居所能夠凸現(xiàn)家族的榮耀感和尊崇感。因此，一定要給與他們心理上極大的炫耀滿足感，我們的項(xiàng)目就是他們成功后身份和地位的象征。,人群主要包括企業(yè)管理層、員工、個(gè)體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢(qián)人、教師等人。 他們其中有一部分婚房消費(fèi)者，其他的屬于二次置業(yè)者。 他們買(mǎi)房子是為了居住，鑒于經(jīng)濟(jì)實(shí)力和家庭構(gòu)成，他們不會(huì)選擇總價(jià)太高的房子，他們是100-120平米戶型的主要消費(fèi)者。 他們處于事業(yè)的上升期，還在積極打拼中，對(duì)居住的舒適性有了比較高的要求 他們辛苦掙錢(qián)，很在乎房子的性價(jià)比，考慮細(xì)節(jié)比較全面 他們既考慮購(gòu)房的成本，也會(huì)考慮生活成本,也向往榮耀的生活方式 他們關(guān)注教育資源,他們的支付能力不是很強(qiáng)，首付10-15萬(wàn)元。,對(duì)策：這部分人雖然是我們主要的消費(fèi)者，但是不能以他們的審美層次來(lái)定位項(xiàng)目，我們要以榮耀型買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)心理為參考，通過(guò)打動(dòng)榮耀型買(mǎi)家來(lái)激起這些實(shí)用型買(mǎi)家對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可和向往，產(chǎn)生積極的購(gòu)買(mǎi)刺激。特別是對(duì)于婚房消費(fèi)者，要讓項(xiàng)目成為東平婚房的首選。,實(shí)用型買(mǎi)家（物有所值）,這部分人很少，但是不能不考慮，他們主要包括外地在東平做生意者、榮耀型買(mǎi)家 中一部分具有投資意識(shí)的消費(fèi)者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢(qián)人。 他們具有超出一般人的投資眼光，屬于多次置業(yè) 他們看中地段、發(fā)展前景和物業(yè)價(jià)值的增值空間等方面 他們比較理性，會(huì)對(duì)很多方面進(jìn)行反復(fù)比較,對(duì)策：用榮耀型買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)心理渲染去影響他們對(duì)項(xiàng)目的看法，著重突出投資概念和投資價(jià)值，突出項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、位置的稀缺性和物業(yè)的價(jià)值。 因此項(xiàng)目的定義要突出榮耀感和身份感，要有震撼力，要善于用大概念去引導(dǎo)和打動(dòng)他們，通過(guò)榮耀感和身份感的刻畫(huà)去覆蓋所有目標(biāo)人群。 我們的目標(biāo)人群既有高端客戶，又有消費(fèi)力一般的主力消費(fèi)客戶，目標(biāo)客戶涵蓋的范圍很廣泛，我們必須用高端客戶的定義來(lái)覆蓋所有消費(fèi)者。,投資型買(mǎi)家（物超所值）,追求生活品質(zhì)的城市上層,榮耀型買(mǎi)家,實(shí)用型買(mǎi)家,+,關(guān)注區(qū)域發(fā)展； 希望得到社會(huì)的認(rèn)可和尊重； 熱愛(ài)生活、熱愛(ài)自然； 注重生活品質(zhì)，關(guān)注身心健康；,已經(jīng)成功和正在成功的人士，都希望擁有一個(gè)別人 認(rèn)可的高檔居所。本項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格決定了我們 的消費(fèi)者是位居最具有支付能力20%的城市尚層。,三大客戶群體構(gòu)成圖,項(xiàng)目發(fā)展策略及定位,39,本項(xiàng)目發(fā)展策略 本項(xiàng)目客戶定位 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位,360度全方位高品質(zhì)生活社區(qū)營(yíng)造計(jì)劃,具有生活氣息的精品私家園林社區(qū),超越市場(chǎng)水平的高形象社區(qū),更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系,體現(xiàn)歐式的建筑風(fēng)格與形象,產(chǎn)品優(yōu)化與創(chuàng)新,符合客戶需求的超值贈(zèng)送,確立社區(qū)歸屬的dis系統(tǒng),提升社區(qū)檔次的物業(yè)管理,成本有效控制，把錢(qián)花在客戶可感知的部分； 步行時(shí)視線向下偏離10，在客戶易于感知的視線范圍內(nèi)引入質(zhì)感較強(qiáng)的材料，如面磚、石材等，能夠有效的提升建筑的價(jià)值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受，并通過(guò)不同材料的穿插運(yùn)用強(qiáng)化部分材料的質(zhì)感。,北京珠江帝景,一核一軸呼應(yīng) 以一個(gè)核心園林和兩條線性水系作為小區(qū)的園林主訴求，在主軸上設(shè)置2-3個(gè)節(jié)點(diǎn)景觀，組團(tuán)景觀注意景觀細(xì)節(jié)，形成豐富的景觀意向。,成本控制，把錢(qián)花在看得見(jiàn)的地方 以圍合的集中園林為主，不建議使用大面積水景，主要以 綠植+標(biāo)志性硬質(zhì)廣場(chǎng)+線性水系。 結(jié)合康體、休憩設(shè)施 ，形成多維度的立體園林景觀。,園林景觀關(guān)鍵要素： 綠植+標(biāo)志性硬質(zhì)鋪裝+線性水系，降低維護(hù)成本,園林綠地以綠化植被作為重點(diǎn)，以自然的形態(tài)和豐富的層次創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境感知；,從控制成本的角度考慮，園林主要以“鋪綠”為主。,硬質(zhì)廣場(chǎng)中心應(yīng)有標(biāo)志性建筑或旱地噴泉，使其成為區(qū)域的形象標(biāo)志； 廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)觀賞性、可參與性和娛樂(lè)性，以營(yíng)造都市活力氛圍，聚集人氣。,結(jié)合綠植和廣場(chǎng)，以設(shè)計(jì)感的加強(qiáng)體現(xiàn)品質(zhì)提升； 水系底部鋪上鵝卵石，內(nèi)部或駁岸處加入一定的小品或雕塑，充分考慮冬天或枯水季的景觀效果；,為了保證成本，建議使用淺水系，同時(shí)嚴(yán)格控制水面面積，以降低維護(hù)成本。,項(xiàng)目展示階段邊界標(biāo)定,項(xiàng)目成熟階段邊界標(biāo)定,項(xiàng)目成熟以后，通過(guò)項(xiàng)目特色圍墻和道旗等設(shè)施，標(biāo)定項(xiàng)目邊界。,項(xiàng)目前期施工階段，通過(guò)項(xiàng)目圍擋和建筑邊界的圍合，標(biāo)定項(xiàng)目的邊界； 建議在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期在項(xiàng)目東側(cè)適當(dāng)增加夜間照明，以起到樹(shù)立形象的作用。,項(xiàng)目社區(qū)外部導(dǎo)示系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)導(dǎo)向性和視覺(jué)沖擊力。,社區(qū)內(nèi)部導(dǎo)示，色調(diào)和社區(qū)協(xié)調(diào)，體現(xiàn)人性化和品質(zhì)； 社區(qū)公共導(dǎo)示系統(tǒng)，業(yè)主或訪客能便捷到達(dá)社區(qū)各處。,物業(yè)管理服務(wù)提倡硬件管理和軟性管理相結(jié)合的形式，物業(yè)管理做到市場(chǎng)平臺(tái)水平，給足客戶一定的信心； 相對(duì)于引進(jìn)高科技設(shè)備，建議本項(xiàng)目注重強(qiáng)調(diào)人防和消防，如保安、保潔、消防設(shè)備等，增加巡邏，既可以讓業(yè)主切實(shí)體會(huì)到安全感和人性化服務(wù)，又可以節(jié)約成本。,在保證提高項(xiàng)目物業(yè)管理水平、提升項(xiàng)目檔次的同時(shí)，必須注意降低前期和持續(xù)性成本投入。 建議引進(jìn)本地市場(chǎng)上物業(yè)管理水平相對(duì)較高的管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。,360度全方位高品質(zhì)生活社區(qū)營(yíng)造計(jì)劃,具有生活氣息的精品私家園林社區(qū),超越市場(chǎng)水平的高形象社區(qū),更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系,體現(xiàn)現(xiàn)代都市化的建筑風(fēng)格與形象,產(chǎn)品優(yōu)化與創(chuàng)新,符合客戶需求的超值贈(zèng)送,確立社區(qū)歸屬的dis系統(tǒng),提升社區(qū)檔次的物業(yè)管理,山水人家,御景苑,清河畔景,廚房配獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)，儲(chǔ)物，洗衣都滿足。,獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明確,主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，增加了主人居住的私密性,客廳大面寬陽(yáng)臺(tái)，增加觀景效果,戶型南北通透，采光條件良好； 功能空間格局方正，避免空間上的浪費(fèi)； 戶型布局合理，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離； 功能空間圍繞交通空間布置，減少交通面積； 生活陽(yáng)臺(tái)與景觀陽(yáng)臺(tái)分開(kāi)布置，增加輔助功能空間，保證舒適性和實(shí)用性； 在大面積戶型中保證獨(dú)立主臥區(qū)提升舒適感受。,臥室均帶飄窗,主客分開(kāi)的雙衛(wèi)生間,帶2平米的儲(chǔ)藏間,臥室與客廳均朝南 11.27米的超大面寬,在有限的空間內(nèi)，通過(guò)空間布局的合理配置及空間尺度的適度把握，制造豐富功能空間，給客戶提供高品質(zhì)生活空間。,富力又一城 87.2平米2室2廳2衛(wèi),利用非承重墻墻體厚度，掏空部分層高低于2.2米的空間，作為內(nèi)置衣柜贈(zèng)送給業(yè)主； 雖然空間很小，但由于形成特定功能，易于被客戶感知。,在玄關(guān)等處，設(shè)置收納空間，增強(qiáng)戶型實(shí)用性。,主臥套房既滿足了主人起居方便，又體現(xiàn)了主人尊貴感和私密性,主臥獨(dú)立衛(wèi)生間,獨(dú)立衣帽間,采用弧形的觀景陽(yáng)臺(tái)和觀景凸窗，在建筑立面上形成了具有趣味的重復(fù)韻律，在室內(nèi)獲得了廣角的景觀視野，同時(shí)也形成了既彰顯身份、又富有情趣的居住空間。,指紋識(shí)別系統(tǒng),隔音系統(tǒng),太陽(yáng)能系統(tǒng),同層排水系統(tǒng),新風(fēng)系統(tǒng),其它科技元素 ,降低排水噪音；衛(wèi)生間排水系統(tǒng)在本層業(yè)主家中，檢修不受限制；衛(wèi)生器具布置不受限制，滿足個(gè)性化布置需求；降低滲水機(jī)率。,action1：產(chǎn)品附加值的打造,新風(fēng)系統(tǒng)是一種能夠全天24小時(shí)持續(xù)不斷地將室內(nèi)污濁空氣及時(shí)排出；同時(shí)引入室外新鮮空氣，并有效控制風(fēng)量大小、增加能量回收；營(yíng)造健康良好的室內(nèi)高品質(zhì)生活環(huán)境，為居民打造健康、節(jié)能住宅的環(huán)保系統(tǒng)。,action2:產(chǎn)品附加值的打造,通過(guò)隔音系統(tǒng)讓業(yè)主生活不受噪音干擾。,action3:產(chǎn)品附加值的打造,利用太陽(yáng)能清潔能源，打造節(jié)能環(huán)保社區(qū)。,action4:產(chǎn)品附加值的打造,360度全方位高品質(zhì)生活社區(qū)營(yíng)造計(jì)劃,具有生活氣息的精品私家園林社區(qū),超越市場(chǎng)水平的高形象社區(qū),更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系,體現(xiàn)現(xiàn)代都市化的建筑風(fēng)格與形象,產(chǎn)品優(yōu)化與創(chuàng)新,符合客戶需求的超值贈(zèng)送,確立社區(qū)歸屬的dis系統(tǒng),提升社區(qū)檔次的物業(yè)管理,入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。,方式：贈(zèng)送一半面積,構(gòu)成樓宇立體綠化的部分，滿足客戶對(duì)于優(yōu)雅環(huán)境的追求 贈(zèng)送面積，給足客戶實(shí)惠。若是開(kāi)敞式入戶花園，計(jì)算一半銷售面積；若將高度降低至2.2米，可全部贈(zèng)送。 同時(shí)入戶花園也具有功能彈性,方式：贈(zèng)送一半面積,陽(yáng)臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈(zèng)送一半面積。,方式：贈(zèng)送全部面積,凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開(kāi)闊感，但贈(zèng)送面積較小。,270度景觀的陽(yáng)光花房，2.2米層高以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度,360度全方位高品質(zhì)生活社區(qū)營(yíng)造計(jì)劃,具有生活氣息的精品私家園林社區(qū),超越市場(chǎng)水平的高形象社區(qū),更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品體系,體現(xiàn)現(xiàn)代都市化的建筑風(fēng)格與形象,產(chǎn)品優(yōu)化與創(chuàng)新,符合客戶需求的超值贈(zèng)送,確立社區(qū)歸屬的dis系統(tǒng),提升社區(qū)檔次的物業(yè)管理,形象企劃,73,品牌戰(zhàn)略：針對(duì)項(xiàng)目的城市區(qū)位和良好的環(huán)境資源背景，本案將站在樹(shù)立品牌的角度思考，而非僅為實(shí)現(xiàn)銷售。,推廣主題？,區(qū)域,城市,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,城市,推廣主題？,區(qū)域,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,城市,主題因素分解,依托白佛山，東平名士多,名士據(jù)史書(shū)記載，從秦漢到建國(guó)前夕名揚(yáng)全國(guó)的文學(xué)家、政治家、軍事家、科學(xué)家、醫(yī)學(xué)家乃至天文、地理、書(shū)法、繪畫(huà)等專家，燦若星漢，光照史冊(cè)。西漢時(shí)，有“大夏侯學(xué)”、“小夏侯學(xué)”的開(kāi)創(chuàng)者夏侯勝、夏侯建。東漢時(shí)，有文學(xué)家“建安七子”之一的劉楨，還有宰相輔和凝、王樸。到了宋代，名人相繼涌出，有宰相梁適，狀元梁灝、梁固，還有兒科醫(yī)學(xué)家錢(qián)乙，畫(huà)家梁楷。元朝時(shí)，有狀元霍希賢、農(nóng)學(xué)家王禎，還有眾多的戲曲作家 。明、清兩朝，有政治家王憲、杜三策。有許多歷史名人曾宦居或隱居于東平，曹劌、阮藉、高適、韓愈、柳宗元、李商隱、蘇源明、司馬光、寇準(zhǔn)、辛棄疾、元好問(wèn)等。 江山代有新人出，名領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年。建國(guó)以后，東平又涌現(xiàn)出一批英才志士。他們中的優(yōu)秀代表團(tuán)有黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人萬(wàn)里，省軍級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人張慶黎、孟子明、林茵如、吳震、王心前、侯固、梁昌武、徐延?xùn)|、孫長(zhǎng)印等；作家李束為，書(shū)法家周君廉和其他專家學(xué)者等。他們以令人矚目的業(yè)績(jī)回報(bào)家鄉(xiāng)的養(yǎng)育之恩，為各民族的大團(tuán)結(jié)和祖國(guó)的繁榮昌盛做出了突出的貢獻(xiàn)。,名勝白佛山 白佛山景區(qū)內(nèi)有“三教寺”、“石窟造像群”、“黑白云洞”、“玉皇廟”、“圣母洞”、“觀光果園”等主要景點(diǎn)。白佛山蒼松翠柏，遠(yuǎn)看一片蔥籠，近看巨石嶙峋，山石與林木相掩映，給人以既雄又麗，剛中含柔的感覺(jué)，古代詩(shī)人游白佛山之后，就曾留下詩(shī)曰： 半山系馬防層巒，奕奕金螺斗際攢。 俯視林城揮汗雨，下臨泉壑渡沙湍。 洞飛云跡常流潤(rùn)，佛勒石形不礙寬。 乘興徘徊幽靜里，幾忘身是散閑官。,城市,推廣主題？,區(qū)域,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,城市,主題因素分解,藏龍臥虎,城市,推廣主題？,區(qū)域,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,區(qū)域,白佛山,自然,私家路,佛教文脈,城市,主題因素分解,私家路城市山路上的一道彎 是城市守在你的窗前，也是你把城市關(guān)在了門(mén)外。,自然白佛山天然氧吧 天然氧吧，供氧、吸塵、修身養(yǎng)體。,佛教文脈出世即入世，入世即出世 佛理講究積極的社會(huì)心態(tài)，不似道教，一朝出世，永不回頭，此等人更適合遠(yuǎn)居郊野，佛教以心歸自然而渡己，更以渡人為上善。世界名利中看不見(jiàn)蹤影，而世界卻非心外之物。,城市,推廣主題？,區(qū)域,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,區(qū)域,白佛山,自然,私家路,佛教文脈,城市,主題因素分解,主題提煉,藏風(fēng)藏水,區(qū)域,千佛山,自然,佛教文脈,私家路,城市,區(qū)域推廣建立三大指標(biāo)：稀缺性（核心指標(biāo)）自然性人文性,稀缺性,人文性,自然性（寧?kù)o）,傳播核心指標(biāo)稀缺性：,城市中心只有一座山白佛山！,傳播第二指標(biāo)自然性：,傳播第三指標(biāo)人文性：,白佛山林，2000戶私享家！,富人都上山了！,推廣主題？,區(qū)域,城市,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,客戶,城市尚層,他們對(duì)生活追求的最簡(jiǎn)單化目標(biāo)是：希望自己和親人的生活更健康、更輕松、更舒適。他們渴望一步到位的生活，他們希望擁有有山有水、有天有地的個(gè)性化生活空間，希望自己在事業(yè)上沖鋒陷陣后能很快回到私人居住環(huán)境，融入溫馨、和諧的家庭生活中。他們需要的是一處城市別墅的居住狀態(tài)，既能滿足對(duì)家庭的照顧，又能全身心的投入到事業(yè)中去。,“城市尚層”的購(gòu)買(mǎi)原則： 稀缺的自然環(huán)境 + 深遠(yuǎn)的歷史人文 + 掌控世界的距離,項(xiàng)目區(qū)域特征：城市西拓，稀缺人文 區(qū)域在西拓展規(guī)劃政策的適度開(kāi)發(fā)限制下，更具優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將啟動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)，故項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否和區(qū)域價(jià)值挖掘直接相關(guān)。區(qū)域特有環(huán)境及人文決定其強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域自然環(huán)境有效的規(guī)避城市喧囂、還生活一片安靜祥和，這些都是必利用好的區(qū)域資源。,區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)值雙重提升、同時(shí)并進(jìn)！,從區(qū)域特征分析我們可以看出其明顯具備區(qū)域三重屬性： 環(huán)境稀缺性、人文性 及距離適度性 而這正是城市尚層所追求的三大必備條件。,所以我們給區(qū)域這樣的功能定位：王者靜區(qū),王者靜區(qū)不是用來(lái)住的！而是用來(lái)養(yǎng)的！ 王者靜區(qū)不是用來(lái)玩的！而是用來(lái)想的！,王者靜區(qū)，用規(guī)劃語(yǔ)言來(lái)描述就是：在城市中心，以山地隔離為城市中有杰出貢獻(xiàn)的人提供休養(yǎng)生息、與靈魂密談的功能版塊。,推廣主題？,區(qū)域,城市,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,客戶,城市尚層,主題提煉,推廣主題？,區(qū)域,城市,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,產(chǎn)品,歐式風(fēng)情,院館空間,電梯洋房,坡地掩影,主題因素分解,產(chǎn)品主題提煉: 藏在山里的坡地院館,主題提煉,城市+區(qū)域+客戶+產(chǎn)品 主題因素合成,城市,推廣主題？,區(qū)域,客戶,產(chǎn)品,主題考慮因素,主題因素分解,白佛山,自然,私家路,佛教文脈,城市,藏風(fēng)藏水,城市尚層,?主題？,歐式風(fēng)情,院館空間,坡地掩影,藏在山里的坡地院館,藏龍臥虎,電梯洋房,項(xiàng)目形象定位,關(guān)鍵詞：坡地 、山景 、 院館,藏風(fēng)藏水，王者靜區(qū) 藏在白佛山里的坡地院館,定位延展,藏：延續(xù)整體主題思想； 山里：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所處為白佛山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，而非只是一種景觀； 坡地院館：山地帶來(lái)的豐富的空間體驗(yàn)及建筑美學(xué)，形象傳播。,關(guān)鍵詞：上風(fēng)上水 上品人生 上層生活,營(yíng)銷布陣,120,一、低開(kāi)高走，逐步拉升 二、塑造品牌 人居先導(dǎo) 三、區(qū)域聯(lián)動(dòng)，價(jià)值凸顯 四、景觀先行，體驗(yàn)營(yíng)銷 五、雙戰(zhàn)場(chǎng)營(yíng)銷，開(kāi)辟第二營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng) 六、配套補(bǔ)充，營(yíng)造亮點(diǎn) 七、公關(guān)第一，廣告第二 八、口碑運(yùn)動(dòng)和crm管理,營(yíng)銷八部,第一部：低開(kāi)高走，逐步拉升,低價(jià)入市，區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)價(jià)格提升,區(qū)域價(jià)值顯現(xiàn),工程進(jìn)度,產(chǎn)品剛剛?cè)胧?，存在著許多不確定因素。為了順利入市，回流資金，采取低價(jià)入市的價(jià)格策略，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)促成熱銷。 隨著工程進(jìn)度的發(fā)展，形成順暢銷售后，分批次，分階段對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，逐步拉升，達(dá)到均價(jià)的提升，利潤(rùn)最大化的目的。 在銷售過(guò)程中根據(jù)區(qū)域利好的推出和板塊價(jià)值的提升，對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)解，實(shí)現(xiàn)價(jià)格不斷攀升。 量?jī)r(jià)的配合，確保銷售火爆的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,第二部：塑造品牌 人居先導(dǎo),導(dǎo)入發(fā)展商品牌戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)品牌聯(lián)動(dòng),項(xiàng)目,品牌,項(xiàng)目,本項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商品牌,其他產(chǎn)業(yè),在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的今天，不僅要做產(chǎn)品品牌，更重要的是要樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌，比較快地建立開(kāi)發(fā)商的品牌資產(chǎn)。 作為澄海房地產(chǎn)的一項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略，從本項(xiàng)目開(kāi)始就要主動(dòng)樹(shù)立品牌意識(shí)，塑造突出的品牌形象，快速建立自己的品牌認(rèn)可度。 開(kāi)發(fā)商定位：東平新人居領(lǐng)航者，市場(chǎng)規(guī)則制定者，與其它開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效區(qū)隔。,第三部：區(qū)域聯(lián)動(dòng)，價(jià)值凸顯,導(dǎo)入板塊炒作，聯(lián)動(dòng)區(qū)域價(jià)值,打造“白佛山高尚居住板塊”,城市發(fā)展使本地段更加珍貴和稀缺，絕版風(fēng)水寶地，使本段更加稀缺，加之白佛山景區(qū)在東平人心目中的地位,住區(qū)將極其稀有。 西部發(fā)展會(huì)使本區(qū)域的交通和配套極大改善，隨著城市化進(jìn)程的加快，本項(xiàng)目所在地段將成為居住中心，升值潛力無(wú)限。 西部歷來(lái)是高檔住宅的聚居地，已經(jīng)成為一個(gè)高尚居住板塊，將是城市上層首選的居住區(qū)域。,建立“白佛山下高品質(zhì)人家”論壇,擬邀請(qǐng)三部分人 政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（房產(chǎn)局、規(guī)劃局） 業(yè)界專家 媒體記者 主要研討內(nèi)容： 1、板塊概念 2、板塊發(fā)展?jié)摿?與東平當(dāng)?shù)卣椭髁γ襟w合作，利用政府機(jī)關(guān)和專家的說(shuō)服力和媒體的號(hào)召力，大力炒作，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展宣傳，從而增加購(gòu)房者對(duì)板塊的信心。,第四部：景觀先行，體驗(yàn)營(yíng)銷,1、利用售樓處，現(xiàn)場(chǎng)包裝提升產(chǎn)品形象 2、以山景房做為樣板房，并設(shè)立看房通道，增加現(xiàn)場(chǎng)的體驗(yàn)式營(yíng)銷 3、在售樓現(xiàn)場(chǎng)和樣板房區(qū)域首先打造景觀示范區(qū)，增強(qiáng)案場(chǎng)形象，提升產(chǎn)品檔次感 4、山景景觀休閑帶的營(yíng)造，私家上山道路規(guī)劃修繕,現(xiàn)場(chǎng)形象決定著購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的第一直觀印象，作為“第一橋頭堡”的形象必須使人印象深刻，方能在直觀上打動(dòng)消費(fèi)者，贏在起跑線。,包裝我們的未來(lái)私家通道,處理好幾個(gè)空間轉(zhuǎn)換關(guān)系,售樓處在路上,渲染我們的洽談空間,展示我們的園林,第五部：雙戰(zhàn)場(chǎng)營(yíng)銷，開(kāi)辟第二營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng),針對(duì)東平及其周圍地區(qū)大型企事業(yè)中的潛在客戶 制定點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的促銷策略，快速搶占客戶資源,建立第二營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：即大客戶部，專門(mén)針對(duì)周邊企事業(yè)單位制定獨(dú)特的促銷活動(dòng)方式，進(jìn)行個(gè)性化的服務(wù)。,現(xiàn)場(chǎng)銷售,直銷,+,飛單無(wú)縫隙覆蓋：縣城人口少，可以考慮使用飛單進(jìn)行密集型傳播，對(duì)于快速建立項(xiàng)目知名度能夠起到很好的作用。,飛單一對(duì)一銷售的良好途徑,第六部：配套補(bǔ)充，營(yíng)造亮點(diǎn),針對(duì)項(xiàng)目交通配套不足的情況，承諾開(kāi)通看樓巴士，每周六、日在新廣場(chǎng)處等待發(fā)車。,開(kāi)通看房巴士,引入品牌雙語(yǔ)幼兒園,多功能會(huì)所,第七部：公關(guān)第一，廣告第二,原因： 東平廣告媒體有限 東平縣城作為一個(gè)人口只有10幾萬(wàn)多人的小城市，當(dāng)?shù)孛襟w資源匱乏，當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙、電視、廣播等媒體少有人閱讀。鑒于城市四至不大，進(jìn)行媒體推廣不如 大作活動(dòng)來(lái)的有效果和有意義。 公關(guān)活動(dòng)關(guān)注度和影響力更高 公關(guān)活動(dòng)采取一對(duì)一的小眾傳播方式，既有利于樹(shù)立金鼎企業(yè)品牌形象，又能實(shí)現(xiàn)客戶滾動(dòng)客戶。公關(guān)活動(dòng)配合廣告?zhèn)鞑?，雙管齊下，事半功倍，將宣 傳效果最大化。,開(kāi)盤(pán)期：全民環(huán)山健康跑大賽,關(guān)鍵詞：健康、參與性、山景,熱銷期東平第一屆車展,東平全民文化節(jié),第八部：口碑運(yùn)動(dòng)和crm管理,業(yè)主的口碑作用不是均勻的，信息一般會(huì)由一個(gè)意見(jiàn)領(lǐng)袖向下一級(jí)廣泛傳播，所以應(yīng)挖掘意見(jiàn)領(lǐng)袖，重點(diǎn)對(duì)待，強(qiáng)化互動(dòng)，充分激發(fā)，如老總手簽的新年賀卡、生日賀卡 自發(fā)性口碑引導(dǎo)為控制型口碑 廣泛挖掘業(yè)內(nèi)和業(yè)外的意見(jiàn)領(lǐng)袖，重點(diǎn)公關(guān)，激發(fā)推薦和好評(píng)，如工廠高管，教授 公關(guān)活動(dòng)策劃應(yīng)充分考慮“業(yè)主滾動(dòng)客戶”的運(yùn)作， 強(qiáng)化建設(shè)客戶服務(wù)部，導(dǎo)入crm管理，既有利于促進(jìn)口碑，也有利于作好交房風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,整合傳播,136,“佛山東邸”的意義,社會(huì)意義：推進(jìn)城市，創(chuàng)造現(xiàn)代生活的未來(lái)形態(tài)； 行業(yè)意義：打破地域壁壘、觀念壁壘，樹(shù)立行業(yè)居住模范。 企業(yè)意義：東平里程碑項(xiàng)目，是引領(lǐng)全城高尚住宅開(kāi)發(fā)的拐點(diǎn)，是品牌發(fā)展的拐點(diǎn)。, 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作應(yīng)該為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)力量 佛山東邸不僅是好房子的標(biāo)準(zhǔn)，更是東平居住新紀(jì)元的領(lǐng)導(dǎo)者和開(kāi)創(chuàng)者 佛山東邸不僅給這個(gè)城市帶來(lái)一個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，更是要達(dá)到提升東平人居新高度，引領(lǐng)城市生活時(shí)代品質(zhì)進(jìn)程的高度。,對(duì)發(fā)展商而言，我們的訴求戰(zhàn)略是,城市運(yùn)營(yíng)： 東平居住新紀(jì)元領(lǐng)導(dǎo)者、開(kāi)創(chuàng)者。,對(duì)項(xiàng)目而言，我們的訴求戰(zhàn)略是,生活運(yùn)營(yíng)： 經(jīng)營(yíng)一方水土，造福一方人民,品牌線,人文線,產(chǎn)品線,領(lǐng)導(dǎo)東平居住新紀(jì)元,歐式風(fēng)情,山景+風(fēng)水+豪宅,藏風(fēng)藏水 王者靜區(qū),15萬(wàn)平米山景豪宅,【傳播策略】/三線作戰(zhàn),第三階段：vip解籌、開(kāi)盤(pán)熱銷 形象鞏固期 11年4月11年5月,第二階段：vip預(yù)約、認(rèn)籌期 形象塑造期 11年1月11年3月,【傳播策略】/一期推廣節(jié)奏,第一階段：品牌炒作、入市期 形象告知期 10年10月10年1