2010上海南橋綜合項(xiàng)目前期定位策劃方案109p.ppt

上海南橋綜合項(xiàng)目前期定位策劃方案,上海中原事業(yè)二部 shanghai.05.2010,part 1 地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,part 2 地塊所在區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客戶分析,part 3 地塊分析及產(chǎn)品建議,part 4 項(xiàng)目未來(lái)客戶預(yù)判,報(bào)告結(jié)構(gòu),part 5 類(lèi)似項(xiàng)目案例借鑒,地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,part 1,part c.1 奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況 part c.2 住宅市場(chǎng)供需情況及其發(fā)展趨勢(shì)分析,奉賢土地供應(yīng)及用地規(guī)劃情況,part c.1,奉賢新城周邊用地規(guī)劃情況,從2008年5月至2010年5月，奉賢區(qū)總共成交商業(yè)和住宅土地53.5萬(wàn)，其中住宅占地32.2萬(wàn)。按容積率折算后的總建筑面積為109.4萬(wàn)平方米，其中住宅占67.5萬(wàn)。,近期奉賢區(qū)土地交易情況表,奉賢新城分期規(guī)劃發(fā)展方向,由于目前奉賢南橋新城板塊用地已近飽和，城區(qū)的不斷發(fā)展使得對(duì)土地的需求分別向外拓展，目前已經(jīng)開(kāi)始向城東擴(kuò)展。,奉賢南橋新城城東區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)分期規(guī)劃,本項(xiàng)目直接受益于南橋新城向城東發(fā)展的前景規(guī)劃，并且成為本區(qū)域的首期開(kāi)發(fā)用地。 同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃成為城東休閑旅游服務(wù)中心，為本項(xiàng)目的價(jià)值提升起到良好的促進(jìn)作用。,本案,奉賢南橋新城城東區(qū)道路交通建設(shè)規(guī)劃,本項(xiàng)目獲益于“豐”字型的國(guó)道、省道和高速等道路，交通便捷。同時(shí)，未來(lái)輕軌五號(hào)線的延伸設(shè)站，都將拉近與上海中心城區(qū)的距離，直接提升了土地和物業(yè)的升值空間。,本案,住宅市場(chǎng)供需情況及其發(fā)展趨勢(shì)分析,part c.2,從上海商品住宅的市場(chǎng)供求可以看到：2009年1月至2010年4月期間商品住宅新增供應(yīng)2654萬(wàn)，成交2710萬(wàn)，供求比為0.98。說(shuō)明需求略大于供應(yīng)，并且去化部分存量住宅。同時(shí)，進(jìn)入2010年后受政策出臺(tái)前后的影響，供應(yīng)和成交都出現(xiàn)大幅萎縮，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。,從上海商品住宅的成交均價(jià)趨勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入09年后上海房?jī)r(jià)開(kāi)始逐漸攀升，在09年9月創(chuàng)出近期新高后步入震蕩攀升的趨勢(shì)，并且大幅加速上行，創(chuàng)出上海住宅成交均價(jià)的新高，直接加大了后期樓市的風(fēng)險(xiǎn)。,從下圖可以看出：奉賢南橋新城板塊住宅2009年1月至2010年4月期間供應(yīng)量為93萬(wàn)，成交量76萬(wàn)，供求比達(dá)到1.23，超過(guò)上海全市同期供求比。供應(yīng)量的不均衡導(dǎo)致成交量的不均衡，因此積壓了一定的存量房，對(duì)后期房?jī)r(jià)的提升是一種障礙。,整體而言，南橋新城板塊住宅成交均價(jià)在2009年期間保持穩(wěn)定的增速，并且也達(dá)到本板塊的歷史高點(diǎn)。進(jìn)入2010年后，其受政策影響的程度大于上海市，成交均價(jià)急速下降后保持緩慢的增長(zhǎng)。,南橋區(qū)域圖,北,上院佳庭 (韓村路780弄 ),綠地領(lǐng)御 (望園南路1588弄 ),上海之魚(yú),招商南橋雅苑(環(huán)城南路1000號(hào)),南橋新城板塊,南橋新城城東區(qū)板塊,目前南橋新城板塊在售樓盤(pán)單套主力面積基本上介于80-140平米之間，多以毛坯房推售，主力均價(jià)1.2-1.4萬(wàn)左右。,項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)情況表,地塊所在區(qū)域購(gòu)買(mǎi)客戶分析,part 2,part c.1 區(qū)域典型樓盤(pán)成交客戶分析 part c.2 區(qū)域本地客戶分析 part c.3 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析,區(qū)域典型樓盤(pán)成交客戶分析,part c.1,說(shuō)明：以綠地領(lǐng)域樓盤(pán)為例，來(lái)訪客戶區(qū)域構(gòu)成中，40%為奉賢本地客，22%為產(chǎn)業(yè)園區(qū)客，外區(qū)域客為27%（其中以浦東新區(qū)的來(lái)訪客戶為主）、還有11%的外地客。其中奉賢區(qū)域客及產(chǎn)業(yè)園區(qū)客置業(yè)目的多數(shù)為自住兼投資，外區(qū)域客以剛性自住為主，外地客戶基本為投資客。,說(shuō)明：客戶購(gòu)買(mǎi)目的中，61%為自住兼投資客戶，12%為純投資客戶，不考慮自?。?7%為純自住客戶，多為剛需型客戶。,說(shuō)明：從成交面積分布來(lái)看，多數(shù)客戶選擇100以下的小戶型，占總體成交面積的70%左右。,說(shuō)明：100萬(wàn)以下產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎，考慮到成交客戶購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，所以低總價(jià)是吸引外區(qū)域客戶的重要原因之一。同時(shí)，總價(jià)較低的產(chǎn)品對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，資金投入較少，風(fēng)險(xiǎn)也小。,新新人類(lèi) (2025歲),都市新銳 (2630歲),品質(zhì)家庭 (3140歲),有錢(qián)有閑 (4155歲),單身e族,新婚族,幼小三口之家,兒女立家,丁克族,已婚兩人之家,三代同堂,兩老養(yǎng)老,新 上 海 人,中 產(chǎn) 型,經(jīng) 濟(jì) 型,富 裕 型,富 貴 型,富 豪 型,30010030以上萬(wàn)元/年,3010萬(wàn)元/年,10萬(wàn)元以下,客戶家庭結(jié)構(gòu)類(lèi)型分析,客戶購(gòu)買(mǎi)力類(lèi)型分析,100以下 2房產(chǎn)品,100以上 產(chǎn)品,該部分房源針對(duì)首次置業(yè)的客戶，以在浦東浦東工作生活的非本地客戶為主。其中新上海人對(duì)項(xiàng)目地理位置接受程度更高，上?？蛻羰芟抻谫Y金壓力以地段換取居住舒適度。 看中項(xiàng)目的便捷交通和舒適的居住體驗(yàn)。,該部分客戶多為首次改善性居住客戶，以本地客戶居多。他們有較為充裕的資金選擇更符合三口及以上家庭結(jié)構(gòu)居住的社區(qū)與產(chǎn)品。 看中項(xiàng)目大面積產(chǎn)品的舒適性、小區(qū)品質(zhì)感。,購(gòu)買(mǎi)面積對(duì)比分析,區(qū)域本地客戶分析,part c.2,本地土生土長(zhǎng)人士，觀念較為傳統(tǒng)。親戚朋友一大堆，有自己的生活圈子，來(lái)往密切的多是同學(xué)、同村同鎮(zhèn)鄉(xiāng)親、機(jī)關(guān)同事。,人口特征,區(qū)域本地客戶分析,購(gòu)房特征,位置或地段在集中在南橋、奉城兩大生活區(qū)域。 周?chē)钆涮淄陚?，大賣(mài)場(chǎng)、便利店、交通便利。 老城區(qū)物業(yè)年代久遠(yuǎn)更新速度慢，對(duì)新產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，綠化率高、安靜。 原有宅基地拆遷得到大筆動(dòng)遷款，在中心城區(qū)都具有兩套或兩套以上的物業(yè)。,客戶價(jià)值評(píng)估,本地生活多年，對(duì)區(qū)域的優(yōu)劣了如指掌，知道這里空氣質(zhì)量好，基于對(duì)這片土地的感情，如果有既適于居住，又有較好的升值潛力的物業(yè)，他們有可能選擇，這是一部分我們可以爭(zhēng)取的客戶。,工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析,part c.3,四大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況,工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶分析,產(chǎn)業(yè)客戶特征,中層管理技術(shù)人員是我們的潛在客戶?；诠ぷ鞯攸c(diǎn)的因素，有在奉賢地區(qū)置業(yè)的計(jì)劃。一方面，可滿足自住的需求，另一方面，也及期望物業(yè)升值，滿足投資欲望。所以此類(lèi)客戶的購(gòu)房目的，基本為自住兼投資。但投資經(jīng)驗(yàn)不多，首次房產(chǎn)投資客的比例較高。,購(gòu)房特征,地塊分析及產(chǎn)品建議,part 3,part c.1 地塊性質(zhì)及swot分析 part c.2 商業(yè)部分產(chǎn)品分析及建議 part c.3 酒店式公寓部分產(chǎn)品分析及建議 part c.4 普通住宅部分產(chǎn)品分析及建議,地塊性質(zhì)及swot分析,part c.1,區(qū)域規(guī)劃地塊處于南橋形成城東區(qū)中心區(qū)域,地塊位于南橋新城1期開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)部，整個(gè)新城分三期開(kāi)發(fā)。同時(shí)地塊緊鄰規(guī)劃中的城市主干道，并位于新城規(guī)劃休閑中心位置。,地塊分析及產(chǎn)品建議,地塊位于奉賢區(qū)南橋新城北側(cè)，規(guī)劃區(qū)域?yàn)椤吧虾Ｖ~(yú)”項(xiàng)目，地塊三面環(huán)水，除去旅館、綠地等地塊，可建造銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)總建筑面積約為19萬(wàn)平方米。,地塊swot分析,優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地塊三面環(huán)水，兩側(cè)臨主干道，整個(gè)大地塊的環(huán)路穿越地塊，商業(yè)價(jià)值較高。,劣勢(shì)： 地塊最優(yōu)良臨湖位置地塊a-01-07被規(guī)劃為旅館用地，無(wú)法建造可售住宅類(lèi)物業(yè)。,機(jī)會(huì)： 未來(lái)5號(hào)線延伸段將到達(dá)周邊地塊，整個(gè)大地塊的開(kāi)發(fā)將吸引現(xiàn)有南橋新城客戶。,威脅： “上海之魚(yú)”大地塊的規(guī)劃理念較好，但未來(lái)實(shí)際規(guī)劃實(shí)現(xiàn)有待考證，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。,不同位置功能分析,該區(qū)域緊鄰城市主干道以及大地塊內(nèi)部環(huán)路，沿街商業(yè)價(jià)值較高，可規(guī)劃成為沿街商鋪的形式,該部分區(qū)域位于中央綠化帶以及河道周邊，整體景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)烈，擁有較好的居住條件，可規(guī)劃中高檔的居住產(chǎn)品,該部分區(qū)域處于地塊中央，結(jié)合綠化等因素可規(guī)劃較適合的居住類(lèi)產(chǎn)品,根據(jù)不同優(yōu)勢(shì)規(guī)劃物業(yè),規(guī)劃條件,地塊整體可規(guī)劃建筑面積19.7萬(wàn)平米,小結(jié)： 就目前項(xiàng)目而言，首先充分考慮并了解各種業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)和案例，選出最適合的物業(yè)組合，規(guī)劃整個(gè)地塊的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。,城市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義，國(guó)外稱(chēng)之為hopsca，即hotel（酒店）、office（寫(xiě)字樓）、park （公園）、shopping mall（購(gòu)物中心）、convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、apartment （公寓），是城市綜合體內(nèi)部“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”的價(jià)值體現(xiàn)。將其中三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，形成一個(gè) 多功能、高效率的綜合體?！昂啦妓箍ā?功能區(qū)劃的細(xì)分規(guī)則是中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配 比，即30%辦公區(qū)，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓；,城市綜合體？,定位思考,商業(yè)部分產(chǎn)品分析及建議,part c.2,定位思考商業(yè)部分,開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要獲利形式：,建成后銷(xiāo)售獲利,建成后出租獲利,建成后經(jīng)營(yíng)獲利,商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng) 周邊土地升值， 開(kāi)發(fā)獲利,目前開(kāi)發(fā)商主要的獲利方式,開(kāi)發(fā)商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，需要雄厚的資金支持， 少數(shù)資金雄厚龍頭企業(yè)選擇,復(fù)合地產(chǎn)企業(yè)較多采用，例如華潤(rùn)置地,不直接，但獲利更豐富，例如華僑城企業(yè),何種商業(yè)模式適合本項(xiàng)目的商業(yè)？,商業(yè)部分入口,打開(kāi)“金角”，擴(kuò)大“銀邊”,該位置是本地塊最為重要的入口，同時(shí)結(jié)合地塊的景觀大道，建議設(shè)置規(guī)劃較為優(yōu)良的入口廣場(chǎng)，呼應(yīng)大地塊的規(guī)劃以及提升本地塊的價(jià)值。,入口氛圍的營(yíng)造,入口廣場(chǎng)的設(shè)置具有可識(shí)別性的標(biāo)志物，為廣場(chǎng)賦予了一種場(chǎng)所精神，成為街區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)/讓生活與自由進(jìn)行最直接的接觸,核心交匯點(diǎn)（theme room）,強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊標(biāo)志點(diǎn)/入口廣場(chǎng),更多吸引市民的功能,動(dòng)感、趣味/生活/文化,廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所/與會(huì)所相結(jié)合，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗(yàn)的價(jià)值,實(shí)用的公共設(shè)施,特色街區(qū)指示/街名,景觀元素,商業(yè)街區(qū)氛圍營(yíng)造,通過(guò)設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式 同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng),關(guān)于商業(yè) 中原觀點(diǎn),本地塊商業(yè)用地占到11.8萬(wàn)平米，規(guī)劃成純商業(yè)形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議利用沿主干道的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃部分沿街商業(yè)，但由于區(qū)域整體商業(yè)氛圍不足，建議僅在沿街位置規(guī)劃1萬(wàn)平米左右的底商作為社區(qū)配套即可。 利用中心綠化帶的優(yōu)勢(shì)，設(shè)置一定的廣場(chǎng)，提高整個(gè)項(xiàng)目的人氣。,商業(yè)規(guī)劃具體思考,沿街商業(yè)規(guī)劃思考,建議規(guī)劃12層的底商即可，沿城市主干道分布，滿足社區(qū)商業(yè)配套需求。,商業(yè)配套（約10000),若開(kāi)辟5000平米左右規(guī)劃會(huì)所，將提升項(xiàng)目的城市生活感,項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)建議,1、十字路口 特性：這里是主要的商場(chǎng)、商業(yè)街消費(fèi)人流入口，人流覆蓋面廣 建議：該部分是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的最總要對(duì)外展示部分，增加市民的互動(dòng)性是重中之重 功能：購(gòu)物人流的強(qiáng)力吸引，把不準(zhǔn)備消費(fèi)的路人也吸引過(guò)來(lái) 亮點(diǎn)：設(shè)置廣場(chǎng)音樂(lè)，更多新穎的老中幼娛樂(lè)設(shè)施，依靠晚間的活動(dòng)，營(yíng)造氛圍，,活力廣場(chǎng),項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)建議,1、位于項(xiàng)目最中央的主入口 特性：這個(gè)區(qū)域未來(lái)將是區(qū)域居民的重要入口，所以更重要的是整個(gè)項(xiàng)目一張“臉”。 功能：整個(gè)形象大道應(yīng)該以展示功能為主，較少的互動(dòng)參與 建議：該處的包裝應(yīng)該貼合整體南橋新城的規(guī)劃主題，類(lèi)似雕塑廣場(chǎng)等 亮點(diǎn)：可利用良好的昭示性，加強(qiáng)夜晚的展示,形象大道,酒店式公寓部分產(chǎn)品分析及建議,part c.3,關(guān)于酒店公寓 中原觀點(diǎn),規(guī)劃1萬(wàn)平米左右的商業(yè)，剩余18萬(wàn)平米多的住宅物業(yè)，若規(guī)劃成純住宅社區(qū)將略顯單調(diào)，建議可以利用區(qū)域市區(qū)中小型投資客較多的優(yōu)勢(shì)，吸引不同的客戶群體。 建議規(guī)劃6萬(wàn)平米的精品酒店式公寓 在位置規(guī)劃方面可安排相對(duì)景觀等優(yōu)勢(shì)較差的區(qū)域，例如沿街商業(yè)的上部等。規(guī)劃loft物業(yè)提高物業(yè)的附加價(jià)值,酒店式公寓建議,本項(xiàng)目酒店式公寓產(chǎn)品客戶敏感點(diǎn),項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的定位及相關(guān)自身配套 未來(lái)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)區(qū)域價(jià)值提升 軌道交通五號(hào)線帶動(dòng)區(qū)域交通發(fā)展及人口導(dǎo)入 項(xiàng)目自身產(chǎn)品檔次，尤其是公共部位：大堂、電梯廳的視覺(jué)感受。 控制面積，面積聯(lián)系總價(jià)，控制總價(jià)在投資客較多的總價(jià)區(qū)間內(nèi)。,區(qū)域環(huán)境 及物業(yè)本身所決定的價(jià)值、是基本價(jià)值,由地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲及物業(yè)固有特性所帶來(lái)的升值價(jià)值性 升值較慢，以保值增值為主,通過(guò)租憑、買(mǎi)賣(mài)賺取現(xiàn)金收益的投資價(jià)值 形式直接有效，對(duì)投資性產(chǎn)品極為重要,由物業(yè)本身所包藝術(shù)、文化、歷史、 所積累的無(wú)形價(jià)值,客戶的功能需求決定了產(chǎn)品的價(jià)值金字塔,需提升,物業(yè)價(jià)值提升模型,小戶型發(fā)展歷程,物業(yè)溢價(jià)： 高層高空間，增加實(shí)得使用面積 品牌溢價(jià)： 開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司品牌 產(chǎn)品溢價(jià)： loft型酒店式公寓，70年產(chǎn)權(quán) 類(lèi)精品酒店,酒店式公寓產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)與客戶心理匹配,物業(yè)價(jià)值提升,物業(yè)附加價(jià)值,無(wú)形價(jià)值提升,本案價(jià)值 最大化,有形價(jià)值,無(wú)形價(jià)值,設(shè)計(jì)精品小戶型 designbontiqueroom 將未來(lái)產(chǎn)品的文化理念植入設(shè)計(jì)初始 賦予建筑及產(chǎn)品更多的文化藝術(shù)內(nèi)涵 滿足更高要求客戶對(duì)于物業(yè)無(wú)形價(jià)值的心理需求,產(chǎn)品 4050左右 loft精裝小戶型 loft平面示意圖,創(chuàng)新酒店式公寓loft酒店式公寓,1f,2f,一、采用客廳挑高樣式 臥房置于二層 二、采用全鋪樣式 可增加使用面積 建議產(chǎn)品采用多樣式設(shè)計(jì)、多餐單選擇式裝修,每一間都是一個(gè)故事 每個(gè)人都有不同的享有 在這里的每一天 存在只屬于自己的空間,每間房間都是不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格,建筑形態(tài) 條形感建筑，用塊狀垂直線條作為建筑主線條，突出產(chǎn)品檔次感。 立面選擇用成本相對(duì)最低的涂料材質(zhì)營(yíng)造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓產(chǎn)品契合項(xiàng)目整體地標(biāo)的定位。,大堂 區(qū)別于普通住宅的精致大堂，可吸引投資客的目光,電梯廳 增加等待空間的舒適度 營(yíng)造居家的溫馨與酒店式公寓的豪華檔次,公共空間是彰顯業(yè)主品味的所在 依靠藝術(shù)與文化點(diǎn)綴來(lái)提升大堂空間檔次感；建議增加一些現(xiàn)代藝術(shù)品或空間裝置藝術(shù)品,普通住宅部分產(chǎn)品分析及建議,part c.4,關(guān)于普通住宅 中原觀點(diǎn),考慮整個(gè)“上海之魚(yú)”項(xiàng)目規(guī)劃的理念，該區(qū)域較為適宜居住，因此項(xiàng)目組建議規(guī)劃較大比例的普通住宅，建筑面積在13萬(wàn)平米左右。 考慮到容積率以及限高的因素，并結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有銷(xiāo)售物業(yè)面積區(qū)間，建議規(guī)劃多種不同面積段普通公寓物業(yè)。 例如60平米以下的酒店式公寓，可規(guī)劃成2梯多戶；85100平米左右的兩房可規(guī)劃成2梯4戶等；120平米左右的舒適三房規(guī)劃成2梯3戶等。,1、層次較為分明富有現(xiàn)代感的小高層公寓產(chǎn)品,2、高貴、典雅、穩(wěn)重、大氣的建筑立面,新古典主義建筑格調(diào)的華貴、典雅，客戶接受度高。 全石材打造，流暢勾勒出新古典主義的內(nèi)斂。 適度的尺度、協(xié)調(diào)的比例、群體空間排布的跌宕體現(xiàn)整體造型的藝術(shù)美，可以使建筑群構(gòu)成優(yōu)雅的城市輪廓線。,項(xiàng)目入口處規(guī)劃配套商業(yè)住宅以18層小高層為主,目前奉賢區(qū)住宅區(qū)主要集中在六大區(qū)域板塊。其中南橋新城板塊占據(jù)奉賢區(qū)近半壁江山，成為奉賢區(qū)的中心區(qū)域，并且日漸引領(lǐng)奉賢發(fā)展方向。,區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品情況分析,目前二室二廳、三室二廳和二室一廳三種戶型比例分別占據(jù)奉賢區(qū)前三甲，共達(dá)到81%，并且以80-100、60以下和120-150的面積居多，分別占到32%、25%和16%，總計(jì)達(dá)到73%，成為奉賢區(qū)存量住宅中的主力房型。,區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品情況分析,以90平米左右戶型為主,85100平米實(shí)用2房戶型建議,在控制面積的情況下，規(guī)劃舒適度較高的2房戶型，同時(shí)條件允許的情況下可規(guī)劃成3房帶入戶花園的物業(yè)，提高產(chǎn)品價(jià)值，保證最終去化。,110130平米舒適3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品規(guī)劃建議,該類(lèi)戶型客戶多為改善型需求客戶，在保證房間面積的同時(shí)，提高戶型公共部分的生活尺度，是住戶的交流空間更為舒適,尺度舒適性功能實(shí)用性理念先進(jìn)性 生活情趣性生態(tài)景觀性城市形象性,項(xiàng)目住宅規(guī)劃理念,說(shuō)明：由于本案酒店式公寓擁有70年產(chǎn)權(quán)，戶型面積在40-50平米左右，兼具普通住宅 的物業(yè)屬性，比小戶型普通住宅更具吸引力，將導(dǎo)致小戶型的普通住宅去化困難。因此 建議在普通住宅中不另設(shè)85平米以下小面積戶型。,銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判,綜合上述區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的成交均價(jià)， 鎖定本案目前靜態(tài)價(jià)格區(qū)間在1300014000元/左右。 精裝修產(chǎn)品按1000元/裝修成本推算，目前靜態(tài)售價(jià)區(qū)間在1500016000元/左右。 實(shí)際售價(jià)將按入市時(shí)的市場(chǎng)情況，圍繞目前的靜態(tài)價(jià)格作相應(yīng)的調(diào)整。,中原觀點(diǎn),“上海之魚(yú)”項(xiàng)目整體規(guī)劃以舒適、居住為重要理念，本地塊又處于1期開(kāi)發(fā)時(shí)段，整體規(guī)劃應(yīng)符合大地塊的規(guī)劃要求，同時(shí)不脫離城市居民的居住要求。 考慮到周邊區(qū)域商業(yè)消費(fèi)力嚴(yán)重不足，同時(shí)大地塊規(guī)劃有商業(yè)中心，建議本地塊僅規(guī)劃基本社區(qū)商業(yè)配套即可，避免不可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 酒店式公寓強(qiáng)調(diào)低總價(jià)的同時(shí)，在后期應(yīng)以高檔服務(wù)突出其內(nèi)在價(jià)值，吸引客戶的購(gòu)買(mǎi)。 在現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)客戶以市區(qū)客戶以及本區(qū)域客戶為主的情況下，規(guī)劃大比例85130平米左右2、3房戶型，滿足首次購(gòu)房以及改善型需求的不同客戶。,項(xiàng)目未來(lái)客戶預(yù)判,part 4,part c.1 項(xiàng)目特質(zhì)分析與概念提煉 part c.2 項(xiàng)目未來(lái)客戶定位,項(xiàng)目特質(zhì)分析與概念提煉,part c.1,項(xiàng)目整體規(guī)劃高檔生活、居住、休閑社區(qū)，是一座精心規(guī)劃凌駕于南橋的新城。 本案地塊位于項(xiàng)目整體的西北角，依托整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)本案極具價(jià)值上升空間,項(xiàng)目整體規(guī)劃有：游艇碼頭、游艇俱樂(lè)部、五星級(jí)酒店、商業(yè)休閑中心,高規(guī)格的休閑配套，注定項(xiàng)目的非凡,大師作品，經(jīng)典傳承。本案建成后極具收藏價(jià)值,生活在“上海之魚(yú)”,可滿足“七大生活主題” 輕松擁有自己想要新都市生活方式，感性生活、理性消費(fèi)。,居住,地球越來(lái)越需要一個(gè)可以投奔的地方 城市喧鬧的宣布自己是主人，物價(jià)上揚(yáng)的時(shí)候，更需要找個(gè)地方讓自己投靠，平躺在地板上，發(fā)呆看著天花板，不見(jiàn)越來(lái)越高的城市壓抑，私人專(zhuān)署的保護(hù)，可以累得其所的心歡,交友,比被窩更讓你留戀 下班后，睡覺(jué)前，無(wú)證入場(chǎng)，友情客串，杯、酒、茶、書(shū)、藝、文唯一設(shè)定出門(mén)法則：至少帶走一個(gè)朋友， 別讓被窩賴(lài)住你,運(yùn)動(dòng),只隨你移動(dòng)的一道清涼 體溫持續(xù)加熱，拳擊、奔跑、體操直面汗水襲擊，帶走身體負(fù)擔(dān)，給五臟六腑的沖涼，在與hot的對(duì)抗中再贏一場(chǎng)。,學(xué)習(xí),解放學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn) 孔夫子的之乎者也，千百年之后也應(yīng)物革形，變身了飛機(jī)、電腦串連起這些的動(dòng)作，未來(lái)不會(huì)改變，想欲上層樓，就給自己個(gè)寂寞，適時(shí)侯學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí),工作,顧家的兩全其美 將軍問(wèn)士兵：想家嗎？士兵說(shuō)：不想。將軍說(shuō)：連自己的家都不要了，怎么保衛(wèi)國(guó)家！ 在自己的家庭站崗立業(yè)，就把工作搬進(jìn)家，瞬間轉(zhuǎn)換身份，足不出戶，以事業(yè)融入社會(huì)大家，這是故事對(duì)生活的最完美實(shí)踐。,失憶招領(lǐng)，生活出口 城市藍(lán)調(diào)愈演愈烈，上海4%的發(fā)病率接近了美國(guó)社會(huì)，快速釋放，找了單純的輕松方式，k歌、打球、電子游藝，門(mén)口的儲(chǔ)物柜專(zhuān)供藍(lán)色記憶，出門(mén)無(wú)從招領(lǐng)。,娛樂(lè),購(gòu)物,一場(chǎng)最美麗的腳力賽 萬(wàn)達(dá)一年一次的瘋狂購(gòu)物季，用腳拼出來(lái)的勝利。人在人潮中游走，過(guò)人，搶點(diǎn)男人足球的技術(shù)動(dòng)作，女人用來(lái)得心應(yīng)手，更可怕的是，這里沒(méi)有中場(chǎng)休息，一旦停下，誰(shuí)知道你的最?lèi)?ài)落入誰(shuí)手。,項(xiàng)目未來(lái)客戶定位,part c.2,他們需要具備跨出南橋邁向東部上海的生活和工作圈 他們需要崇尚從產(chǎn)品價(jià)值向生活價(jià)值進(jìn)化的價(jià)值觀 他們需要向往從的便利社區(qū)生活向閑逸城市生活衍進(jìn)的棲居方式的 他們需要具備超長(zhǎng)的眼光，能夠勾勒出未來(lái)整體規(guī)劃落成后的絢麗生活,由項(xiàng)目規(guī)劃特質(zhì)衍生的目標(biāo)客戶鎖定核心,懂生活會(huì)生活愿意享受隱匿于繁華中的寧?kù)o與自我 他們才是真正會(huì)經(jīng)營(yíng)自己的人生的智慧者,x 收入水準(zhǔn),y 文化程度,z 職業(yè)層面,o,標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn),標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn),標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn),懂生活，要求他們應(yīng)該具有領(lǐng)先的文化素養(yǎng)，可以接受先進(jìn)的，甚至是和常規(guī)理解不同的價(jià)值取向； 會(huì)生活，追求工作和生活相分離,我們稱(chēng)他們?yōu)椤爸a(chǎn)階級(jí)”,他們有知亦有產(chǎn)，他們的一天中10小時(shí)，用“知識(shí)”換“資產(chǎn)”14小時(shí)，用“知性”品“生活”,【知產(chǎn)階級(jí)】,他們多為行業(yè)領(lǐng)域的先鋒精英，但不事張揚(yáng)，屬于一個(gè)殷實(shí)而知性的階層； 他們雖然遠(yuǎn)未具備揮金如土的財(cái)富，但對(duì)“貴得其所”的含義理解透徹； 兒時(shí)生活經(jīng)歷讓他們對(duì)于傳統(tǒng)習(xí)俗與文化具備很強(qiáng)的認(rèn)同感；,他們多置身于知識(shí)含量高、市場(chǎng)潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動(dòng)力強(qiáng)，為行業(yè)新鋒； 因其知識(shí)背景及未來(lái)不可限量的成長(zhǎng)性，該類(lèi)人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)