2011鄂爾多斯市達拉特旗鐵西項目產(chǎn)品定位報告--項目發(fā)展思路研判89P.ppt

,上海智旭&聯(lián)旭營銷機構 2011年3月3日,達拉特旗鐵西項目 產(chǎn)品定位報告 項目發(fā)展思路研判,占地137畝 容積率1.8,本項目基準物業(yè)類型判別,根據(jù)各階段各物業(yè)開發(fā)時序判別，鐵西新區(qū)正處于開發(fā)的建設期 對于本案來說，建設大規(guī)模集中商業(yè)這種為別人做嫁衣的行為在前期是不可取的。商業(yè)部分可以放在項目的后期另行考慮。 因此我們本階段重點是判斷住宅的市場空間、產(chǎn)品定位。,新市鎮(zhèn)各物業(yè)發(fā)展序列,市場現(xiàn)狀,產(chǎn)品定位：做什么,本報告思維模型,價值比較：經(jīng)濟性與安全性的權衡,市場空間：哪些產(chǎn)品存在市場價值,規(guī)劃建議：怎么做,引,本地塊是一個沒有明顯優(yōu)勢，當?shù)厥忻駥Ρ緟^(qū)域沒有太大認知的項目，在經(jīng)過市場調(diào)研后，我們對達拉特城市現(xiàn)有的市場空間進行分析，用安全性和經(jīng)濟性對比法則，提出相對的合理化建議。相信可以在達拉特旗市場制造一次熱銷風暴，也為選擇我們的開發(fā)商創(chuàng)造較大利潤以回報你們的信任！ 當然，引爆市場的一個秘訣就是“創(chuàng)新”，我們所建議的 “產(chǎn)品創(chuàng)新”，旨在“出奇制勝”，跑贏市場，創(chuàng)高利潤！ 本報告主要解決兩大問題： 1、做什么？ 2、怎么做？,目 錄,第一部分 “做什么？”達拉特鐵西項目之產(chǎn)品定位 1、地塊概況地塊所處的市場氛圍 2、市場機會哪些產(chǎn)品存在市場機遇 3、產(chǎn)品比較物業(yè)類型的取舍 1）普通住宅（小高層、多層、花園洋房） 2）別墅（獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼） 第二部分 “怎么做？”達拉特鐵西項目之規(guī)劃建議 1、開發(fā)方案比較 2、產(chǎn)品規(guī)劃建議,第一部分： “做什么？” 達拉特鐵西項目之產(chǎn)品定位,一、地塊概況,區(qū)位： 本項目位于內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市達拉特旗，屬規(guī)劃鐵西新區(qū)內(nèi)。,本項目所處鐵西新區(qū)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)，交通可達性較好。陶爾斯集團大規(guī)模拿地下的統(tǒng)籌開發(fā)使區(qū)域發(fā)展環(huán)境形勢利好。,地塊四至： 東臨規(guī)劃中木哈爾路，以包神鐵路為界，與老城區(qū)東西相望；西臨規(guī)劃中的東柳路，北接迎賓大道，西接大面積的生態(tài)農(nóng)田。,地塊內(nèi)部地勢平坦，沒有特殊可利用資源。 地塊外部與城市干道及原始農(nóng)田相鄰,具備較好的城市生態(tài)資源和污染隔離效應。 地塊的規(guī)整性以及大量無明顯規(guī)劃制約的外部條件,為項目創(chuàng)立高水準的規(guī)劃價值提供了極強的發(fā)揮空間.,二、市場機會,老城區(qū)：達拉特公館、瑞瑩小區(qū)、萬通祥和、富貴嘉園。 城南區(qū)：文苑華庭、鼎昊東苑、陽光麗舍、興達陽光。 新城北片區(qū)：世紀華庭、華麗家族、千昊國際、海業(yè)欣園、海業(yè)家園、博泰貴族花園。 新城南片區(qū)：錦繡華庭、萬通家興、龍騰華府、雅馨家園、萬通家和、景旭家苑。 城東區(qū)：日和小區(qū)。,區(qū)域市場劃分,老城片區(qū)新樓盤,新城南片區(qū)部分樓盤,新城北片區(qū)部分樓盤,城東片區(qū)部分樓盤,城南片區(qū)部分樓盤,區(qū)域市場小結,從區(qū)域分布看，主要集中于包神鐵路以東的五大板塊，隨著城市土地供應的日益減少，向西發(fā)展成為未來住宅發(fā)展主勢。 從物業(yè)規(guī)模看，大多為較小地塊，項目整體形象與品質(zhì)感難以呈現(xiàn)。 從物業(yè)檔次看，中低端產(chǎn)品成主流，新城區(qū)板塊漸向中高端產(chǎn)品過渡，但真正能引領區(qū)域高端市場的標桿產(chǎn)品尚無。 從市場結構看，供應物業(yè)以小高層和多層為主，花園洋房和別墅物業(yè)基本空白。在售物業(yè)中，多層產(chǎn)品去化速度較快，目前市場存量中，小高層產(chǎn)品居多，尤其是樓層高、總價高、面積大的物業(yè)。 從熱銷物業(yè)看，90平米左右的兩房和120平米左右的三房為市場主力需求戶型，各物業(yè)類型價格差異不明顯，4500-5000為目前市場主導價格。 從置業(yè)人群看，改善型需求客群居多，以提升居住品質(zhì)為首要選擇。,市場機會分析,土地資源受限，發(fā)展面向西的快速城市化進程，為本項目所在鐵西新區(qū)創(chuàng)造了利好的發(fā)展環(huán)境。 面臨市場多層產(chǎn)品的高接受度而整體產(chǎn)品檔次、品質(zhì)感較弱的市場格局以及未來市場高端產(chǎn)品的空白，都為本項目迎來產(chǎn)品升級后的市場先機。,市場主導下的產(chǎn)品差異化發(fā)展方向,市場機會-滿足剛需及改善型需求的高性價比產(chǎn)品將會贏得對手！贏得市場！ 在房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈的今天，我們不僅要打一場價格戰(zhàn)， 更是一場品質(zhì)戰(zhàn)，只有在性價比方面做足功夫，才能獲得成功！ 1、總價決定購買 多層：總價控制60萬元 多層復式：總價控制100萬元 2、品質(zhì)決定購買欲望 從調(diào)研情況看，目前達拉特的房地產(chǎn)市場在品質(zhì)上做文章的并不太多，至少存在以下幾方面的相對空白點： 1）建筑形象缺乏真正的符號感所謂的“現(xiàn)代簡潔”成為潮流，實際卻是 “簡單”的代名詞。 2）景觀缺少真正的作品綠化率和綠地面積少，景觀型綠化更沒有體現(xiàn)。 3）戶型的功能性和實用性沒有很好兼顧基本處于“以面積論品質(zhì)”的狀況。 4）多層依然熱捧其實，真正的居住品質(zhì)依然依賴高端產(chǎn)品！,以總價控制為主的多層產(chǎn)品升級是目前市場的重要空白點,本案的升級產(chǎn)品對于總價的控制非常重要,三、產(chǎn)品比較,上文對目前臨沂市場的各類產(chǎn)品進行了分析。本節(jié)將用“安全性”和“經(jīng)濟性”法則，對可能采用的物業(yè)類型進行比較分析。,各類物業(yè)的經(jīng)濟性對比,假設在5萬平方米的地塊基礎上，建造不同的物業(yè)，按照目前的市場售價，我們做以下經(jīng)濟比較：,利潤絕對值來看：洋房多層聯(lián)排小高層疊加雙拼獨立,投資回報率來看：聯(lián)排洋房多層疊加雙拼小高層獨立,1、小高層,利： 1）市場已經(jīng) 開始普遍接受 2）有效攤低土地成本 3）社區(qū)形象感較強,弊： 1）投入成本高 2）售價難以有效提升 3）開發(fā)周期相對長,安全性：就產(chǎn)品而言，市場已經(jīng)接受該類產(chǎn)品，但對于本案而言，小高層產(chǎn)品對于市場現(xiàn)有項目沒有任何優(yōu)勢可言，在競爭中處于明顯的劣勢。安全性偏低。,經(jīng)濟性：產(chǎn)品的毛利潤絕對值、投資回報均低于多層、洋房。經(jīng)濟效益較低,初步結論：根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗判斷，此類物業(yè)在本項目中應當放棄,2、多層,利： 1）市場接受度高 2）開發(fā)成本低 3）開發(fā)周期短,弊： 1）容積率損失較大 2）售價難以有效提升 3）社區(qū)形象差,安全性：最具市場安全性的產(chǎn)品,經(jīng)濟性：多層產(chǎn)品由于無法有效提升產(chǎn)品價格，經(jīng)濟效益要低于,初步結論：在本地塊無法有效提升多層價格的情況下，我們選擇了更具經(jīng)濟消息的升級產(chǎn)品。,3、花園洋房,利： 1）市場接受度高 2）開發(fā)成本低 3）開發(fā)周期短 4）相比多層有一定炒作空間 5）售價比多層提升快,弊： 1）容積率損失較大,安全性：具備多層的所有優(yōu)點，切合市場需求，安全度高,經(jīng)濟性：有效提升項目品質(zhì)，帶來更大的經(jīng)濟消息,初步結論：經(jīng)濟效益和安全性高的最佳組合，項目啟動產(chǎn)品推薦之一,1、獨棟別墅,利： 1）高品質(zhì)形象 2）售價高 3）開發(fā)周期短,弊： 1）容積率損失非常大 2）總價極高，市場把握模糊 3）受政策干擾明顯,安全性：沒有參考，市場把握度低,經(jīng)濟性：絕對利潤、投資回報均較低,初步結論：根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗判斷，此類物業(yè)在本項目中應當放棄,2、雙拼別墅（類獨棟）,利： 1）高品質(zhì)形象 2）售價高 3）開發(fā)周期短,弊： 1）容積率損失非常大 2）總價極高，市場把握模糊 3）受政策干擾明顯,安全性：沒有參考，市場把握度低,經(jīng)濟性：絕對利潤、投資回報僅略高于獨棟,初步結論：根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗判斷，此類物業(yè)在本項目中應當放棄,3、疊加別墅,利： 1）開發(fā)成本低 2）開發(fā)周期短 3）相比多層有一定炒作空間,弊： 1）容積率損失較大 2）售價難以有效提升 3）營銷上容易陷入兩難,安全性：,經(jīng)濟性：,初步結論：無論經(jīng)濟效益還是市場安全性均是比較中庸的，此類產(chǎn)品操作過程中變數(shù)較大，不建議采用,4、聯(lián)排別墅,利： 1）開發(fā)成本低 2）開發(fā)周期短 3）相比多層有一定炒作空間 4）市場售價較高,弊： 1）容積率損失較大,安全性：市場尚沒有實際可比項目，但區(qū)域的高端消費人群是有口皆知的,經(jīng)濟性：投資回報最高的產(chǎn)品,初步結論：作為目前的市場空白產(chǎn)品，其不確定性使得產(chǎn)品具有一定的不可預見風險。但是，安全性可以通過差異化定位改變嗎？,“新聯(lián)排”產(chǎn)品的經(jīng)濟價值：,聯(lián)排別墅的核心價值在于：1）售價盈利遠遠高于容積率缺失帶來的成本增加；2）開發(fā)周期非常短，回籠資金快；3）周邊外部環(huán)境較差可通過別墅概念提升社區(qū)品質(zhì)，為高層加分。 差異化競爭問題得以解決，“新聯(lián)排別墅”的價值就發(fā)生了巨大變化1）客戶量成倍增加，安全性加大；2）單價也可以適當增加,從目前的市場行情以及經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較分析看，差異化的聯(lián)排應該成為爆炸力很強的產(chǎn)品類型？,通過市場操作的安全性和開發(fā)利潤結合，進行對比分析后，商品住宅物業(yè)的取舍意向非常明確： 1、特色聯(lián)體別墅 1）開發(fā)周期短；2）回報率高；3）炒作形象好；4）有一定的市場安全 2、花園洋房 1）市場接受度高；2）開發(fā)周期短；3）回報率較高；4）開發(fā)成本低； 5）相比多層有一定炒作空間,以安全性與經(jīng)濟性為主導的產(chǎn)品取舍,這與“以總價控制為主的多層產(chǎn)品升級”的市場空白點是吻合的,四、產(chǎn)品定位,我們要做好產(chǎn)品定位， 其實是要解決： 如何在一個新興空白區(qū)域，抵御區(qū)域外高檔項目好地段、大品牌、高品質(zhì)等多重優(yōu)勢對中高端客戶的分流？,達拉特第一性價比高尚社區(qū) 精宅美墅 中產(chǎn)者的樂園,定位目標,本項目主導功能以滿足社區(qū)高端需求的創(chuàng)新產(chǎn)品為主，輔以社區(qū)商業(yè)配套功能。 就居住功能而言，主要考慮如下因素：,市場差異化競爭的原則。 未來住宅市場發(fā)展趨勢的分析。 產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品引導的原則。,綜合以上因素，本項目住宅物業(yè)形態(tài)鎖定為 花園洋房+聯(lián)排別墅,物業(yè)組合符合客戶需求、差異化競爭和產(chǎn)品創(chuàng)新的原則,功能定位明確各功能的作用，確定項目主次關系和發(fā)展方向,項目前期開發(fā)以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，以社區(qū)文化商業(yè)街為輔，以庭院景觀為依托，整體項目物業(yè)開發(fā)價值為終極目標。,提 升 物 業(yè) 價 值,提升文化內(nèi)涵 滿足服務功能 提升地塊價值,擴大客戶層面 提升地塊價值 項目形象主體,提升項目價值 演繹居住方式 快速聚集人氣 形成體驗展示,別墅,花園洋房,商業(yè)物業(yè),1、產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質(zhì)并控制總價，增強競爭力。 2、盡可能的用足容積率。 3、最大化的實現(xiàn)土地價值。 4、整體規(guī)劃體現(xiàn)區(qū)域開放型的城市意向。 5、充分考慮到未來市政配套設施與項目配套的互動和相互促進，提升區(qū)域的城 市形象。 6、考慮地塊各組團外部與開放區(qū)域的過渡及組團內(nèi)部的私密性。 7、考慮分期施工開發(fā)和銷售的獨立性，規(guī)劃調(diào)整的彈性，以及各期成本的投入。,規(guī)劃原則,設計原則,均好性原則 可用資源最大化 強調(diào)細節(jié)性 配套設施的景觀化 掩飾原則,本案景觀體系,景觀設計建議,項目啟動及發(fā)展策略,1、 項目臨迎賓大道的連續(xù)面寬，構成本案最為主要的品質(zhì)形象展示面，與小區(qū)主入口一并規(guī)劃為全案最為重要的視覺焦點及景觀主軸。 2、 將高層組團相對集中于地塊西北 面，使之與低層序列構成內(nèi)部的層層錯落，提高高層的無限視野。,總平規(guī)劃建議,項目啟動及發(fā)展策略,花園洋房的產(chǎn)品建議,4、5情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關系，立面設計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，使每戶擁有南向的私家花園或露臺,情景花園洋房在設計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺。 主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶 二層：南向露臺入戶 三層、四層：樓梯入戶,二層露臺入戶,三層露臺,首層花園入戶,首層情景房,首層情景房,以層層退臺、首層花園、外置樓梯等設計元素體現(xiàn)洋房特質(zhì),層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進入眼底；,退臺,退臺,室外樓梯,首層私家花園,俯瞰露臺,外置樓梯,步入式花園,步入式設計，穿過院子才可進入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結合； 外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；,業(yè)主對露臺的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度,通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季； 在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣； 超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；,北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高,從洋房類項目的銷售狀況上看，市場接受度高,客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價位的最佳接合點?；▓@洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結合在一起。 得房率高、實惠：在戶型設計上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享受更大的實用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。,從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高,功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。 改變?nèi)穗H關系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進行交流。 私密性、安全性：在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。,首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯層、超大面寬,建筑面積：149.14 架空層儲藏室：28.37 錯層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設置，平添主人生活情趣。 獨有情景房，倍添院居情趣 開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分 超過20主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間 三間主臥組織緊湊，空間利用合理,架空層平面,情景房,錯層,12米,二層戶型： 南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬,建筑面積：140.48 錯層三室兩廳雙衛(wèi) 獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強 7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富 附帶觀景露臺,露臺入戶,錯層,三層戶型：樓梯入戶、 南露臺、錯層、客廳7.4米面寬,建筑面積：128.92 錯層三室兩廳雙衛(wèi) 7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾 活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富 附帶觀景露臺,錯層,頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬,建筑面積：186.59 躍層四室兩廳三衛(wèi) 上層 豪華主人區(qū)，設臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房 主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然 坡屋頂，低于2.2米處可設壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意 衛(wèi)生間、化妝間設有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢 頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意 下層 8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間 層高達3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮 客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風 附帶超大觀景露臺,露臺,主人區(qū),露臺,露臺,案例1. 天津水晶城,區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)； 占地面積： 38.4萬平米。 建筑面積： 38.41萬平米 物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團：9 綜合容積率：1,萬科水晶城在陌生區(qū)域?qū)崿F(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價格與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品形式市場接受度高,一期情景洋房主要為4層半建筑： 首層面積：150平米左右 價格：80萬元左右，隨樓附帶小院。 二層面積：140平米 價格：7275萬元左右 三層面積：128-130平米左右 價格：6870萬元左右 頂層面積：178-187平米左右 價格：95-100萬元左右,一期情景花園實現(xiàn)均價： 5500元/平米左右（05年洋房均價），實現(xiàn)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價格； 銷售火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品形式市場接受度高，達到120-130套/月；,案例2：北京萬科青青,地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達； 規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1 產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次。 總戶數(shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。,銷售狀況： 一層與頂層銷售最快，花園與露臺客戶接受度高； 一期開盤當天銷售60% ； 二期銷售未作任何推廣，開盤一周內(nèi)也銷售一空； 銷售價格： 三期04-05年實現(xiàn)價格6000元/平米,該項目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價格,三期產(chǎn)品以4層半建筑為主： 首層面積：150平米左右 價格：95萬元左右，隨樓附帶小院。 二層面積：130-150平米左右 價格：74-86萬元左右 頂層面積：160-180平米左右 價格：96-108萬元左右,聯(lián)排別墅的核心創(chuàng)意： 1、嚴格控制戶型面積180220平方米 總價控制在120萬元以內(nèi) 2、贈送大量的面積享受250+平方米別墅的效果,建筑風格,戶型建議底層,戶型建議1層,戶型建議2層,戶型建議頂層,盡可能保護和利用地塊的原生植被。 利用溪流在多組團間放大為景觀小節(jié)點。 高大喬木的大面積使用，并注重與灌木等其他植物的協(xié)調(diào)。,景觀設計建議,建筑設計建議建筑風格,新古典主義建筑風格,在設計格調(diào)上揉合西班牙風情與中國傳統(tǒng)的坡屋頂造型,景觀風格提示,道路景觀自然景觀的人車分流,通過綠化帶將人行和車行道自然分開，即保證人車分流，又達到綠化效果。,景觀設計建議,水景: 從市場狀況來看，水景是能明顯提升社區(qū)檔次， 刺激消費的硬性配套設施，綜合景觀功能，擁有較大的邊際價值。 設計要點: 面積不宜過大 強調(diào)差異性和景觀特色 考慮集中水景協(xié)調(diào)發(fā)展,配套設施建議,下沉式森林網(wǎng)球場 網(wǎng)球場是高端產(chǎn)品必備的運動設施，網(wǎng)球場能夠提升本案的品質(zhì)。 可納入會所功能，互補互利。 生態(tài)濕地景觀式漫步區(qū) 成本較高，面積不宜做得過大。,配套設施建議,配套設施建議,無蚊社區(qū): 生態(tài)滅蚊機是利用仿生學原理運作進行捕捉及消滅蚊子， 有效范圍1000-2000平方米/臺，與生態(tài)濕地景觀高度匹配 重點配置及智能系統(tǒng)： 通過對發(fā)展環(huán)境和目標消費者的研究和判斷，本案的智能配套內(nèi)容應包括： 配置地暖; low-e雙層中空玻璃；直飲水系統(tǒng) 高層預留新風、分體空調(diào)外機安裝位 區(qū)停車場自動管理系統(tǒng) 房間水電氣自動遠程抄表 小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 房間煤氣泄漏自動報警系統(tǒng) 小區(qū)寬頻多媒體網(wǎng)絡系統(tǒng) 單元門磁控門禁警報 小區(qū)紅外線周界防范系統(tǒng),附錄：市場調(diào)研數(shù)據(jù),本案,老城區(qū),新城區(qū),鐵西新城,本 案,本 案,城市分區(qū)原則,老城區(qū)：西至達拉特大街，東至建設路，南至錫尼街（老商業(yè)街），北至迎賓大道一帶（預計是新旗政府所在地） 城南區(qū)：德勝大街一線以南（含），達拉特大街以東，建設路以西 新城北片區(qū)：達拉特大街以西，鐵路以東，迎賓大街以北 新城南片區(qū)：達拉特大街以西，鐵路以東，迎賓大道以南 城東區(qū)：建設路以東,鐵東片區(qū),老城區(qū),新城南 片區(qū),城南區(qū),新城北片區(qū),城東區(qū),各區(qū)概況,老城區(qū)：由于舊城改造難度較高、新城的迅速崛起等多方面的原因，旗政府對此區(qū)域的改造力度并不是很高，交通相對較為擁擠，未來將以商業(yè)發(fā)展為主， 城南區(qū)：以德勝大街為軸線，建設了一批新樓盤，本身就配備了一些主要的配套資源（如旗醫(yī)院、學校等）、南臨企業(yè)園區(qū)又毗鄰老城區(qū)的生活優(yōu)勢，將發(fā)展成為商業(yè)住宅的混居地 新城北片區(qū)：達旗高端樓盤聚集地 新城南片區(qū)：此地塊新興住宅項目較為稀少，依附火車站、汽車站等交通樞紐以及南向大企業(yè)的迅速發(fā)展，近水樓臺之勢必成，未來發(fā)展?jié)摿靡匝杆偬嵘?，中端住宅區(qū)以及辦公區(qū)將應運而生 城東區(qū)：為城市發(fā)展的大后方，但由于前期零散“種房”的惡劣影響，發(fā)展較為緩慢，拆遷力度劇增，尚存少數(shù)樓盤為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城者提供一定中低檔房產(chǎn)品,達旗印象,城市性格：城市高消費、攀比型新興城市，先富起來的一代在通貨膨脹以及無更好投資保值產(chǎn)品出現(xiàn)的前提下競相追求樓盤與名車以及生活的奢華。一夜暴富的城市在迅速中（征地爆發(fā)、資源開發(fā)等） 房地產(chǎn)特色：規(guī)模小而物業(yè)類型多，小區(qū)規(guī)劃千篇一律（沿街商鋪、住宅（多層、小高層）、辦公樓、酒店等綜合性小區(qū)），對于樓盤的選擇上在近期少數(shù)高品質(zhì)樓盤的推出后漸漸被教育，競相搶占，品質(zhì)樓盤占據(jù)一席之地，但這些樓盤的營造方面除個別樓盤較為突出外，整體表現(xiàn)不盡如人意。,樓盤分布示意圖,達拉特公館,文苑華庭,火車站,鼎昊東苑,世紀華庭,華麗家族,千昊國際,海業(yè)欣園,海業(yè)家園,博泰 貴族花園,吉泰佳苑,瑞瑩小區(qū),萬通祥和,日和小區(qū)a,東達 商業(yè)廣場,蒙達 城市廣場,錦繡華庭,萬通家興,龍騰華府,雅馨家園,景旭家苑,萬通家和,鄂爾多斯廣場,文苑小區(qū),陽光麗舍,世景園小區(qū),興達陽光,盛泰 現(xiàn)代城,北國新城,家電城,領秀尚城,日和小區(qū)b,富貴嘉園,老城片區(qū)部分樓盤,新城南片區(qū)部分樓盤,新城北片區(qū)部分樓盤,城東片區(qū)部分樓盤,城南片區(qū)部分樓盤,達拉特大街,德勝大街,新 華 路,長勝路,達旗醫(yī)院,蒙達城市廣場 (中國西部陶瓷城),龍騰華府,景旭家苑,雅馨家園,萬通家和,萬通家興小區(qū),錦繡華庭,樹林召大街,達旗一中,錫尼街,旗政府,老城區(qū) 商業(yè)中心,新城區(qū) 商業(yè)中心,房地產(chǎn)印象,樓盤多但體量相對較?。ǔ^10萬的項目少之又少），尤其是住宅項目，扎堆現(xiàn)象很嚴重且規(guī)劃物業(yè)類型千篇一律（一般都包括多層、小高層、辦公寫字樓以及沿街商鋪）、地段好的項目價格雖高但客戶關注度更高。 小高層的底層頂層以及多層的頂層較難去化（涉及到采光、滲水的難度） 營銷陣地：售樓處包裝整體過于平庸、宣傳資料不