2011江陰敔山嶺秀推廣提案123p.ppt

敔山嶺秀 推廣提案 金達(dá)利寧波金百利 2011.02.25,厲兵秣馬。,項目近況新政市場解讀 競爭格局重點項目跟蹤解析 營銷策略統(tǒng)籌考慮 階段推廣謀定而后動 近期工作厲兵秣馬全面啟動,目錄,part.1 新政解讀,錫十條解讀 房產(chǎn)稅解讀 江陰市場行情,“錫十條”解讀,part 1,新政解讀,2月20日，錫十條落地，細(xì)則內(nèi)容主要涉及市場需求、市場供應(yīng)、預(yù)期管理等三大層面。,抑制市場需求,增加未來供應(yīng),預(yù)期管理,錫十條解讀,“錫十條”解讀,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“限購”直接限制高端置業(yè)需求,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,金百利觀點： 首次置業(yè)不受限購影響，但對市場預(yù)期的降低，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價格控制目標(biāo)明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市； 二次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，高端市場將隨即陷入低迷，預(yù)計多數(shù)高端物業(yè)將推遲入市時間來規(guī)避禁購令； “錫十條”還明確了外地籍高層次人才的購房資格，明確規(guī)定可以購買1套住房，這將有利于穩(wěn)定人才、留住人才； 同時，考慮到部分改善型客戶的需求，無錫市區(qū)的二套房認(rèn)定，也是產(chǎn)權(quán)證計算； 目前根據(jù)錫十條規(guī)定，僅在市區(qū)執(zhí)行，暫時對江陰還不執(zhí)行限購；,政策原文： 1、暫定對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。 2、對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其售房。 3、暫定對依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進(jìn)的非本市戶籍高層次人才，限購1套住房。,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“信貸差別化”提高購房成本抑制投資需求,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,政策原文： 商業(yè)貸款：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。對貸款購買商品 住房，首付款比例調(diào)整至30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。（該條政策江陰已在年前開始實施） 公積金貸款：職工家庭首次使用公積金貸款購買住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。職工家庭首次使用公積金貸款購房套型建筑面積低于120平方米，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房的，允許其辦理第二次公積金貸款，第二次公積金貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率為同期首套公積金貸款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申請公積金貸款購買住房的 職工家庭發(fā)放公積金貸款。（江陰住房公積金貸款政策從2月22日起開始作如上調(diào)整 ）,金百利觀點： 商業(yè)貸款方面又一次提高了購房門檻，同時又增加了購房成本，這將使一部分資金壓力較大的改善型需求退出或推遲置業(yè)。而對于商業(yè)地產(chǎn)而言，住宅二套房首付及貸款利率的提高，使得商業(yè)地產(chǎn)部分優(yōu)勢凸顯，客戶或?qū)⑵蛴谏虡I(yè)地產(chǎn)。 公積金貸款方面顯得相對寬松，隨著購房面積的增大首付款比例遞增，有效的保障了剛性客戶需求。,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“加強稅收征管”,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,政策原文： 嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。自2011年1月28日起，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。（江陰已全面實施營業(yè)稅征收）,金百利觀點： 新政后，營業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對市場產(chǎn)生一定影響，買家消化政策會產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長期看，營業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。近期內(nèi)投資客戶的關(guān)注度由2-5年左右中期投資轉(zhuǎn)為5年以上長期投資，將帶來政府驅(qū)動、具有長期規(guī)劃的投資潛力區(qū)域的區(qū)域價值進(jìn)一步拉升。,新政解讀,錫十條解讀,核心內(nèi)容之“加強對商品住房項目分期開發(fā)建設(shè)的管理”,新政解讀,錫十條解讀,“錫十條”解讀,政策原文： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較大，實行分期開發(fā)、分期銷售和分期交付的商品房項目，每次申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商 品房預(yù)售許可證的建設(shè)規(guī)模不得低于30000平方米;項目規(guī)模小于30000平方米的，應(yīng)一次性申請辦理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)向價格主管部門申報價格備案。申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需調(diào)高的必須重新申報價格備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，要在10 日內(nèi)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷售，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源。,金百利觀點： 較大規(guī)模的商品房項目必須分期開發(fā)、分期銷售和分期交付且分期規(guī)模不得低于30000萬平方米，促使開發(fā)商一次性推量放大； 申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需調(diào)高的必須重新申報價格備案也是政府為了控制區(qū)域房價的一種手段，一季度的價格申報不會使開發(fā)商隨意調(diào)高房價，導(dǎo)致區(qū)域價格過快上漲。,房產(chǎn)稅試點解讀,part 2,新政解讀,錫十條解讀,上海房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求,新政解讀,錫十條解讀,“房產(chǎn)稅”試點解讀,新政解讀,錫十條解讀,重慶房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于控制住宅成交均價，降低高檔房成交,新政解讀,錫十條解讀,“房產(chǎn)稅”試點解讀,從本次房產(chǎn)稅征收情況看，總體力度相對寬松，上海力度略顯薄弱 本次房產(chǎn)稅征稅對象重點針對1月28日政策出臺后的新購房；稅率都不高且兩市都規(guī)定了較為寬松的免征面積；對非本地家庭購房的征稅條件相對較為嚴(yán)格，從計算稅率的公式看，上海力度略顯薄弱。 兩地的房產(chǎn)稅細(xì)則側(cè)重各有不同，上海以新增需求為主 重慶房產(chǎn)稅主要針對高端住房且新老劃斷，上海側(cè)重新增需求；從征收區(qū)域看，上海覆蓋全市，重慶僅僅針對城九區(qū)。 兩地房產(chǎn)稅征收基數(shù)不同 上海房產(chǎn)稅針對只要在1月28日政策出臺后的新購房客戶，一旦購買新住房，則新老房產(chǎn)一起計算；重慶房產(chǎn)稅以交易單價為衡量指標(biāo)，針對新購高端住宅執(zhí)行，稅率實行差異化征收。 江陰的房產(chǎn)稅或?qū)⑦M(jìn)入準(zhǔn)備期 江陰已經(jīng)計劃2011年進(jìn)一步加強和完善個人住房信息系統(tǒng)，以迎接房產(chǎn)稅的到來。,新政解讀,錫十條解讀,新政解讀,錫十條解讀,房產(chǎn)稅試點總結(jié),江陰市場行情,part 3,新政解讀,錫十條解讀,市場供應(yīng)量導(dǎo)致成交量起伏，新政僅為次因,新政解讀,錫十條解讀,江陰市場行情,從2010年的9.29國十條到今年的2.22錫十條，江陰商品住宅的成交起伏主要由于市場供應(yīng)量來決定，政策對市場的影響僅為次因，市場購買力仍較為強勁。 主要由于近幾次的限購政策均未在江陰執(zhí)行，使江陰商品住宅市場運行正常。,1.26新國八條出臺,2.22錫十條出臺,9.29新國十條出臺,新政解讀,錫十條解讀,江陰城區(qū)價格走勢平穩(wěn)，新政無明顯影響,新政解讀,錫十條解讀,江陰市場行情,9.29新國十條出臺,1.26新國八條出臺,高層住宅在春節(jié)前期由于城西低價樓盤的持續(xù)成交以及水岸新都尾盤優(yōu)惠力度的加大，成交價格略有回落，春節(jié)后價格回穩(wěn)； 別墅成交價格受區(qū)域地段及個案成交等影響明顯，起伏加大。,僅有幸福華都一套別墅成交,新政解讀,錫十條解讀,新政解讀,錫十條解讀,市場研判,從無錫出臺的十條來看，主要打擊了投資性需求及高端樓盤市場。按產(chǎn)權(quán)證計算套數(shù)及公積金寬松的貸款政策對首剛提供了保障，但首付款的增加、銀行利率的提升及5年內(nèi)二手房的轉(zhuǎn)讓稅費也將會使部分剛性需求退出或推遲入市，一定程度上打擊了剛需的購房信心。 11年江陰城區(qū)將有多個高端項目面市，目前江陰還未執(zhí)行禁購令，市場仍會平穩(wěn)快速發(fā)展。 由于江陰當(dāng)?shù)夭皇芟拶徲绊?，市場仍正常發(fā)展，而無錫市區(qū)的投資客由于在市區(qū)已經(jīng)限購開始轉(zhuǎn)向江陰等市內(nèi)無限購城市，將會對江陰市場形成利好態(tài)勢。 金科、愛家、佳兆業(yè)等外來開發(fā)商由于在別的城市項目受政策影響將會把在江陰的項目放量入市來回流資金，11年江陰市場供應(yīng)量將會放大，市場價格走勢也會保持平穩(wěn)。 房產(chǎn)稅是否會在江陰實施、何時實施，均還未知；但從上海、重慶兩大房產(chǎn)稅試點城市發(fā)布的的細(xì)則來看，房產(chǎn)稅整體手段比較溫和，影響有限；可以預(yù)見未來江陰即使實施房產(chǎn)稅，對市場也不會產(chǎn)生過大影響。,新政解讀,錫十條解讀,新政解讀,錫十條解讀,市場推論,市場供應(yīng)：供應(yīng)量放大，市場競爭激烈，價格制定更加謹(jǐn) 慎（供應(yīng)量增大）,市場需求：稅收政策的執(zhí)行導(dǎo)致購房門檻和成本大幅增加， 抑制部分投資及改善需求（需求減少）,控制房價過快上漲，市場健康發(fā)展,江陰短期內(nèi)不會執(zhí)行限購政策,part.2 對手跟蹤,城南板塊,城西板塊,城中板塊,城東板塊,城北板塊,重點鎖定：江陰同類產(chǎn)品分析,東方王府 藏品敔山灣 朝宗原筑 金宸國際花園,金科東方王府,核心賣點： 新城發(fā)展前景看好，未來的“富人區(qū)” 重資打造樓盤樣板區(qū)，實景銷售 開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯,總建：約37萬方 容積率：2.38 綠化率：30% 產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪 開發(fā)商：金科置業(yè) 代理商：自銷 物業(yè)公司：金科物業(yè),高層住宅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅,金科東方王府一期,聯(lián)排別墅戶型地上建筑面積段：284-397平米（地下室面積67-140平米） 地下公共車位 雙拼別墅戶型地上建筑面積段：529-535平米（地下室面積約243平米） 配置私家車庫,開盤時間：10月18日 高層還未公開； 聯(lián)排別墅13棟，67戶； 雙拼別墅6棟12戶。,商鋪,地下車庫入口,北歐風(fēng)格的建筑立面,東方王府實景樣板段,金科東方王府 聯(lián)排別墅邊戶d戶型 6房3廳5衛(wèi) 地上建筑面積397.5m2 地下建筑面積140.62m2,一層,二層,三層,金科東方王府 雙拼別墅e戶型 5房3廳5衛(wèi) 地上建筑面積534.7m2 地下建筑面積243.03m2,一層,二層,三層,銷售動態(tài),備案銷售情況（截止1-14）：,截止至2010-1-14，東方王府一期別墅總體備案去化76%；從成交物業(yè)位置分布來看，一期中靠近河流兩側(cè)和地塊東側(cè)去化較快，開盤前期基本去化完全，西側(cè)去化緩慢。,東方王府,愛家名邸,東方大院,藏品,本案,芙蓉大道,長山路,藏品敔山灣,高層住宅,聯(lián)排別墅,藏品敔山灣,總建：約29萬方 容積率：2.0 綠化率：40.3% 產(chǎn)品：高層、聯(lián)排別墅、商鋪 開發(fā)商：惠澤置業(yè) 代理商：東方名流 物業(yè)公司：廣州奧園物業(yè) 開盤時間：11月15日 目前推出77套聯(lián)排別墅 戶型面積：地上建筑面積300-515平方米，地下建筑面積110-157平米 截止1-14，備案去化40套,核心賣點： 日本著名設(shè)計師長谷川主筆設(shè)計 打造成江陰首個全生態(tài)居住小區(qū) 共享敔山灣風(fēng)景資源及新城公建配套,融入江南韻味的中式建筑風(fēng)格,小區(qū)出入口示意圖,地下車庫入口,地下車庫出口,地下車庫出入口,小區(qū)內(nèi)部景觀示意圖,藏品敔山灣 聯(lián)排別墅d-40-s1戶型 6房2廳4衛(wèi) 地上建筑面積405m2 地下建筑面積128m2,地上一層,地上二層,地上三層,朝宗原筑,朝宗原筑,總建：14.3萬方 容積率：1.6 綠化率：34% 產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪 開發(fā)商：融科智地 代理商：易居中國 物業(yè)公司：第一太平融科物業(yè),核心賣點： 中心城區(qū)南門核心地段，區(qū)位優(yōu)越 知名品牌物業(yè)公司，打造五星級服務(wù),朝宗原筑一期,開盤時間：11月20日 總戶數(shù)：200戶 戶型面積段：115-279m2 其中11號樓全部為復(fù)式，10號樓部分復(fù)式，戶型面積為240-280m2 目前在售價格區(qū)間： 10000-13000元/平方米 銷售情況：截止1-14，去化54.5%,一期高層以中大戶型為主。,新古典主義建筑風(fēng)格,開盤現(xiàn)場,朝宗原筑 （11月20日開盤）,開盤優(yōu)惠措施,vip客戶優(yōu)惠：鉑金卡客戶優(yōu)惠總房價2%，金卡客戶優(yōu)惠1%； 開盤優(yōu)惠：開盤3日內(nèi)（含開盤日）簽訂購房合同優(yōu)惠總房價1%； 付款方式優(yōu)惠：一次性付清購房款，購買車位優(yōu)惠1.5萬元/個； 提前簽約優(yōu)惠：簽約日前3日來簽約客戶購買車位累加優(yōu)惠1萬元/個。,朝宗原筑開盤現(xiàn)場較為冷清， 但該盤開盤當(dāng)日簽約超過80%,主要由內(nèi)部客戶購買。,金宸國際花園,金宸國際花園,總建：28.34萬方 容積率：2.2 綠化率：50.3% 產(chǎn)品：高層 開發(fā)商：華強房地產(chǎn) 代理商：自銷 物業(yè)公司：仁恒物業(yè),核心賣點： 城南發(fā)展趨勢向好，交通便捷 高密度綠化率，打造城南第一原生態(tài)景觀大宅,歐式新古典主義風(fēng)格,金宸國際花園一期,4棟11層小高層 總戶數(shù)：160戶 戶型面積段：120-200m2 開盤日期：2010年11月21日 目前在售價格區(qū)間： 9000-10000元/平方米 銷售情況：截止1-14，去化93.13%,戶型配比：,金宸國際花園一期 b3戶型 3房2廳2衛(wèi) 約126平方米,金宸國際花園二期,1棟18層高層和1棟17層高層 總戶數(shù)：174戶 戶型面積段：163-285m2 開盤日期：2010年11月27日 目前在售價格區(qū)間： 8500-10500元/平方米 銷售情況：截止1-14，去化14.37% 其中8號樓平層戶型面積在160-170平米，頂層加閣樓面積為242和252平米 9號樓除2層為平層戶型，面積在160-174平米；其余均為復(fù)式戶型，主力戶型面積在284-312平米，頂層加閣樓面積為353、357和369平米,18f,17f,開盤前日領(lǐng)號現(xiàn)場,金宸國際花園（11月21日開盤）,開盤當(dāng)天現(xiàn)場,開盤優(yōu)惠,2010年11月上旬客戶申領(lǐng)vip卡 11月20日客戶憑vip排隊領(lǐng)號 11月21日領(lǐng)號客戶排隊購房，無號客戶不得購買 一次性付款享受總房價2%優(yōu)惠 分期或按揭付款享受總房價1.5%優(yōu)惠 vip卡無優(yōu)惠只為購房領(lǐng)號使用,銷售情況：截止1-14，去化14.37%,小結(jié)：,江陰目前房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，受政策等影響 不明顯。但隨著國家對樓市的進(jìn)一步調(diào)控， 效用或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。還需密切關(guān)注。 目前，敔山灣板塊內(nèi)項目動作不多，較為低調(diào)。 江陰其他項目的營銷活動，規(guī)格普通。反響一般。 其中以現(xiàn)場體驗式營銷活動效果較佳。,part.3 營銷策略,明確目標(biāo)，有的放矢,敔山嶺秀2011年度營銷目標(biāo),別墅和高層應(yīng)制定針對性營銷策略： 別墅旨在確立項目調(diào)性，線下窄眾傳播為主，高層旨在賺足人氣，線上為主，銷售動作相對分隔； 明確以別墅首先入市，快速確立項目高端屬性，并平衡運營風(fēng)險； 高層緊隨別墅之后高調(diào)面市，沖足人氣，實現(xiàn)項目高熱度追捧。,11年項目的營銷整體思路：,10月底別墅開盤 第一波：開盤之日起 去化20套別墅 南邊沿路第一排，東邊兩排，相對總價較底的9#、10#、11#樓,第二波，11月中旬，續(xù)推20套別墅 （相對景觀較好，面積較大，總價較高的5#，6#，7#，8#樓,12月板式高層開盤 備注：板式高層在6月份就已開始積累客戶，12月份開始銷售， 推出扳式高層?xùn)|面4#樓,2012年5月板式3# / 點式1#開盤 下半年視市場情況，再決定點式高層2#樓的推廣時間,我們的目標(biāo),！,問鼎巔峰，挑戰(zhàn)x億,如何達(dá)成，讓我們帶著問題上路,？,我們要翻越四座大山,解決之道：,內(nèi)修品質(zhì)，外煉口碑,震撼實景是高端市場尤其是江陰市場的必備營銷武器，也是促進(jìn)客戶下單的最終環(huán)節(jié)。 而前期影響力的制造，是吸引客戶關(guān)鍵和產(chǎn)生信任的基礎(chǔ)。二者缺一不可，相輔相成。,所以，2011年本案的傳播和營銷都是圍繞著,擴大項目影響力、加強實景體驗而開展。,對本案而言，影響力意味著一切,敔山嶺秀，領(lǐng)秀敔山灣,開啟影響力制造之旅,秀出非凡精彩,【 2011年營銷節(jié)點及階段劃分】,原則：實景體驗區(qū)開放前，引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場體驗環(huán)境； 開放后，將內(nèi)部實景和外部環(huán)境結(jié)合互動。,part1.,我們第一階段對外公布的線上主題為： 湖山正席 傳世大墅 湖山正席，是對此前“天造一半，我造一半”的形象延續(xù)。 傳世大墅，是對首批產(chǎn)品的亮相。將正席優(yōu)勢與產(chǎn)品特色結(jié)合，虛實結(jié)合。帶給市場項目即將啟動的信號。,天賜上等好地，今生難得今世難覓,其他訴求主題釋放：,從正席開始，敔山灣 別墅亦有高下之分,締造江陰別墅地標(biāo),以售樓處進(jìn)場為起點，高調(diào)進(jìn)場！ 一個聲勢浩大且令人記憶深刻的開始，絕對是后期推廣的有力武器，同時也是項目品質(zhì)和實力的體現(xiàn)。形成一股讓市場無法忽視的力量。,豪宅營銷打造江陰最炫銷售團(tuán)隊,業(yè)務(wù)員人手一部ipad作為解說道具取代傳統(tǒng)的打印銷售手冊。用電子圖片向客戶展示更絢麗直觀的樓盤資料。,視覺盛宴引入最前沿的3d全息投影,引入震撼的3d全息投影技術(shù)，在售樓處內(nèi)部設(shè)置立體模型取代傳統(tǒng)的電視播放。在活動當(dāng)晚，舉行湖面3d宣傳片投影。,敔山嶺秀，踏春而來,活動以將客戶吸引到現(xiàn)場為主 增強案場人氣，深化資源優(yōu)勢,線下活動主題,3月份 奢侈品展，借助外場看板宣傳與工地現(xiàn)場大看板。 5月初 如何借助“2011中國江陰敔山灣國際自行車節(jié)”活動， 提升本案知名度。 （建議以戶外看板為主， a、工地南面矗立四個大字 b、增加環(huán)湖燈稈旗 c、各大隘口立網(wǎng)架廣告 d、送風(fēng)箏禮品等）,售樓處公開之前：,售樓處公開當(dāng)天： a、名人效應(yīng)，走紅地毯，后期輿論抄作。 b、政府出面，剪彩氣氛營造。 c、名車陳列，香車美女，行為藝術(shù)。 c、結(jié)合6月1日兒童節(jié)，提供兒童玩耍的地方， 并送當(dāng)天帶孩子的客戶一份六一禮物。 d、各媒體專版介紹。 售樓處開放后：擇周末活動（每月2場）： 結(jié)合敔山湖自身環(huán)境優(yōu)勢，開放周末活動 1、環(huán)島騎單車 2、劃船 3、廣場風(fēng)箏等(可與江陰風(fēng)箏協(xié)會合作， 制作一個寫有敔山嶺秀四字的大風(fēng)箏， 在活動期間由專人指導(dǎo)放飛) 4、名車環(huán)湖試駕 5、名花展覽,售樓處公開 與公開之后：,名車名流提供世界頂級名車品鑒,與世界頂級名車合作，在現(xiàn)場展示，提供試乘試駕服務(wù)。讓到場來賓可環(huán)湖駕駛，感受項目周圍的優(yōu)美環(huán)境。,一邊體驗名車的奢華,一邊欣賞優(yōu)美的風(fēng)景,名花展覽萬盆郁金香扮靚敔山嶺秀,春天是百花盛開的繽紛季節(jié)，結(jié)合市府相關(guān)單位舉辦一場可全民參與的花卉展，吸引市民到現(xiàn)場參觀。同時對本案留下美好印象。并制作刻有項目logo的魔豆作為禮物贈送給市民。傳遞綠色生態(tài)。,聚集人氣，擴大影響的渠道，最終以促進(jìn)銷售為目的,售樓處公開之日起推出,成為【嶺秀會】會員的好處： 1、可享開盤期間置業(yè)優(yōu)惠。 2、持卡客戶可受邀參加項目各種活動 3、持卡人每參加一次敔山嶺秀舉辦的活動會有積分。 4、已購業(yè)主持有“嶺秀會”白金卡，介紹新客戶成交會有積分等。 目的：“嶺秀會”提供了一個經(jīng)營客戶的平臺！ 對積累和運作客戶資源起作用。,part2.,所以，我們第2階段對外公布的線上主題為： 萬坪實景 驚艷全城 以實景開放為第二階段的推廣主題，將項目信息和動態(tài)及時傳遞給市場和客戶，增加關(guān)注和來訪。,7月底，敔山嶺秀夏季狂歡季 地點：售樓中心 與 外景觀結(jié)合 或者 售樓處對面湖心茶莊 （炎炎夏季，借助夏季敔山灣夜景宜人之際， 舉行“露天紅酒宴”或“啤酒狂歡夜 ” 或“敔山嶺秀 fm90.7 爵士之夜”等形式的活動。 禮品：請國畫名家為本案潑墨繪畫扇子，天氣已開始炎熱，作為禮物發(fā)放。,聯(lián)手江陰音樂之聲電臺，呈現(xiàn)經(jīng)典懷舊之夜，在線直播,歲月流金 / 敔山嶺秀 fm90.7 爵士之夜,將現(xiàn)場景色和外圍環(huán)境融合在一起，有機結(jié)合。同時，借助電臺媒體，將樣板區(qū)即將公開的信息宣傳度擴大。而現(xiàn)場客戶還有機會和電臺主持人零距離接觸。,大師揮毫陳丹青為敔山嶺秀作畫（也可邀請江陰當(dāng)?shù)孛耍?隨著夏季到來，可邀請陳丹青大師將本案面對的秀美湖山繪制 為山水畫，制作成傳統(tǒng)折扇，作為項目贈送給來訪客戶的禮物。 別致而新穎。,8月底，別墅實景樣板區(qū)正式開啟： 開啟實景樣板區(qū) 體驗季！ 實景是別墅開放前的最有利武器，要充分得當(dāng)使用，為別墅及后續(xù)高層蓄水。,以“名流品鑒夜”為樣板區(qū)的開啟活動 以系列小型現(xiàn)場活動，貫穿整個體驗季,各界名流,主題沙畫,魔術(shù)表演,為了增加現(xiàn)場的氣氛和名人效應(yīng)，我們模仿大型的頒獎晚會。在現(xiàn)場 增設(shè)明星走紅地毯的環(huán)節(jié)，營造活動華麗的格調(diào)，以增強媒體曝光度,明星紅毯,召開媒體發(fā)布會，并安排當(dāng)?shù)孛襟w對到場明星進(jìn)行專訪，在訪問中 涵蓋對房產(chǎn)項目的推崇和介紹，將明星和項目巧妙的結(jié)合在一起。,邀請各界名流參與引起社會關(guān)注,活動嘉賓：李奕彤,出生：1983年10月15日 籍貫：江蘇省江陰市 學(xué)歷：中央美術(shù)學(xué)研究生 作品： 大漢天子 傾城之戀 男人的天堂 楊家將等近百部影視作品,網(wǎng)上評論為： 美到令人窒息的旗袍達(dá)人,注：秀場為樣板區(qū)園林,特邀嘉賓及模特，在實景園林中 現(xiàn)場走秀。美人美景相得益彰。,演繹旗袍秀,現(xiàn)場表演主題沙畫,以敔山灣的風(fēng)景和項目的建設(shè)為線索和主題，編輯表演沙畫 讓現(xiàn)場客戶感受到整體項目的特色，同時豐富整體活動內(nèi)容,項目負(fù)責(zé)人隨著沙畫向嘉賓講解項目的概況,現(xiàn)場各界名流也會對項目進(jìn)行評價，增強公關(guān)特色,reference 沙畫播放示意圖,現(xiàn)場互動魔術(shù)秀,地點： 現(xiàn)場樣板區(qū) 形式： 活動公司邀請外籍模特、人氣模特參加 目的： 將本案別墅戶戶擁有私家泳池的賣點通過一次活動深入人心，并在市場上廣泛傳播開來。 說明： 美女、美酒、美宅,仲 夏 狂 歡 夜,樣板房開放期間，布置小型活動（情景展示）： 1、名酒鑒別，調(diào)酒 2、插花，品茶 3、大片展映 目的：結(jié)合與樣板房相關(guān)的高品味的元素， 體現(xiàn)樣板房高端品質(zhì)。,part3.,所以，我們第3階段對外公布的線上主題為： 擁一席 耀全城 別墅的稀缺性注定能擁有它的人非富即貴，且一宅難求。 注定被有識之士收藏、珍藏。,產(chǎn)品說明會暨開盤盛典,一場聲勢浩大、全城皆知的開盤儀式，既是項目品質(zhì)的明證，也是后續(xù)推廣最有利的宣傳武器。,通過室內(nèi)外氛圍的整體包裝，將整個開盤現(xiàn)場做成一場全城同慶的節(jié)日盛