上海西郊百聯(lián)案例研究.ppt

案例概況,區(qū)位選址：上海市仙霞西路/哈密路，周邊為中高檔住宅區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積11萬平方米，營業(yè)面積6.25萬平方米。 交通條件：距離外環(huán)高架1,500米，100米范圍內(nèi)8條公交線，距離地鐵2號(hào)線延長線800米。 商業(yè)環(huán)境： 典型社區(qū)型商業(yè)。周邊競爭項(xiàng)目較少，原為商業(yè)空白區(qū)域，項(xiàng)目的逐步成熟促進(jìn)了周邊商業(yè)氛圍的形成。 輻射人口：屬于成長型人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，周邊3公里范圍內(nèi)人口規(guī)模約30萬，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 形象定位：集賣場、百貨、專賣店、餐飲、休閑娛樂于一體，服務(wù)于周邊居住人群的一站式休閑商業(yè)中心。,從區(qū)域消費(fèi)者需求來看，包含大型超市賣場、休閑娛樂、餐飲的一站式消費(fèi)場所較受歡迎。,參考案例上海西郊百聯(lián),停車場、洗車房,家居用品廣場,餐飲、百貨,百貨、大型超市,百貨、大型超市、專業(yè)賣場,休閑娛樂,f4,f3,f2,f1,b1,b2,各業(yè)態(tài)比例,各樓層業(yè)態(tài)布置,引進(jìn)知名主力店，形成品牌集聚效應(yīng)，提供高檔次購物環(huán)境。 業(yè)態(tài)設(shè)置參照國際流行消費(fèi)方式，面向區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)人群，拔高商業(yè)檔次，與周邊商業(yè)形成差異。 業(yè)態(tài)類型多樣化，滿足客戶多形態(tài)需求，突出項(xiàng)目經(jīng)營亮點(diǎn)，如西郊百聯(lián)的主題休閑娛樂設(shè)施。,案 例 借 鑒,商業(yè)案例上海西郊百聯(lián),占地面積：3.4萬 地上建筑面積：10.9萬 容 積 率：3.2 實(shí)際營業(yè)面積：約6.25萬 總投資額：5.4億人民幣 總開發(fā)成本：大約5,000人民幣/ 一天的入場人數(shù)：平日/萬1萬5千人、周末/4萬5萬人 總租戶數(shù)：116戶 停車場車位：750個(gè) 主力店租客：聯(lián)華超市（超市）、友誼百貨（百貨公司）、decathron（運(yùn)動(dòng)用品）、hola特力屋（家具） 其中聯(lián)華超市、友誼百貨是百聯(lián)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司，并這兩家租用25,013，整個(gè)項(xiàng)目的41%的出租營業(yè)面積。 設(shè)計(jì)公司：美國jede國際建筑事務(wù)所、中國上海現(xiàn)代建筑,數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,西郊百聯(lián)的招商標(biāo)準(zhǔn),百聯(lián)集團(tuán)是從零售行業(yè)起源的集團(tuán)，且子公司里有第一百貨，友誼商店（百貨公司）,聯(lián)華超市，華聯(lián)超市（超市）為首各方面的上海知名零售品牌商。因此，在購買土地的時(shí)候就決定項(xiàng)目的主力店為其內(nèi)部企業(yè)，項(xiàng)目的50%租客是從百聯(lián)集團(tuán)里面招商，其他的50%是從外面來招商。 百聯(lián)集團(tuán)在上海市中心城區(qū)內(nèi)進(jìn)行的項(xiàng)目的招商比率是內(nèi)部50%，外部50%，但是上海郊外或是外地的項(xiàng)目的比率是內(nèi)部30%，外部70%。（這些項(xiàng)目會(huì)招在外地有名氣的家樂福等為主力店）。 關(guān)于租賃合同期限，百聯(lián)對(duì)主力店簽3到10年左右的租賃合同，而對(duì)小零售房客都是一年合同。,數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,百聯(lián)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,1經(jīng)營分析：西郊百聯(lián)2006年租金收入大約有7000萬元左右，主要構(gòu)成比例如下表。,2實(shí)際情況 百聯(lián)當(dāng)時(shí)從md工作搞出來的設(shè)定和現(xiàn)在的情況的差異如下： 設(shè)定客戶：本來設(shè)定的是包括古北，虹橋的開車過來的較富裕顧客，不過現(xiàn)在的主要顧客是周圍居民。有些還不算富裕，夏天為了乘涼過來，冬天為了取暖訪問西郊百聯(lián)，逗留時(shí)間長，但不買東西。 雖然有一部分是富裕的顧客，不過大部分的顧客的購物力量還不算好。（據(jù)聯(lián)華超市，西郊，南方，華聯(lián)社區(qū)商業(yè)的3個(gè)項(xiàng)目其中，西郊的客戶是最沒有購物力的） 租客的調(diào)整：從04年11月的開業(yè)以來，西郊百聯(lián)的租客基本上沒有調(diào)整。不過訪問現(xiàn)場之后可以看得到有些商鋪的生意不是很好，西郊百聯(lián)對(duì)租客的轉(zhuǎn)換并不是很成功。 據(jù)百聯(lián)股份錢總建華經(jīng)理助理“百聯(lián)西郊項(xiàng)目的當(dāng)時(shí)顧客設(shè)定和現(xiàn)在的情況是差不多”。,據(jù)百聯(lián)，主力店的租金一天大約2-3元/平方米，其他是6-8元/平方米左右。 收入的一半來自主力店，另一半是從其他的專門店來源的，但是面積的比率和租金并不是一半。,西郊百聯(lián)經(jīng)營分析,數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,西郊百聯(lián)可以借鑒的