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案例概況,區(qū)位選址:上海市仙霞西路/哈密路,周邊為中高檔住宅區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)模:總建筑面積11萬平方米,營(yíng)業(yè)面積6.25萬平方米。 交通條件:距離外環(huán)高架1,500米,100米范圍內(nèi)8條公交線,距離地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線800米。 商業(yè)環(huán)境: 典型社區(qū)型商業(yè)。周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少,原為商業(yè)空白區(qū)域,項(xiàng)目的逐步成熟促進(jìn)了周邊商業(yè)氛圍的形成。 輻射人口:屬于成長(zhǎng)型人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域,周邊3公里范圍內(nèi)人口規(guī)模約30萬,消費(fèi)能力較強(qiáng)。 形象定位:集賣場(chǎng)、百貨、專賣店、餐飲、休閑娛樂于一體,服務(wù)于周邊居住人群的一站式休閑商業(yè)中心。,從區(qū)域消費(fèi)者需求來看,包含大型超市賣場(chǎng)、休閑娛樂、餐飲的一站式消費(fèi)場(chǎng)所較受歡迎。,參考案例上海西郊百聯(lián),停車場(chǎng)、洗車房,家居用品廣場(chǎng),餐飲、百貨,百貨、大型超市,百貨、大型超市、專業(yè)賣場(chǎng),休閑娛樂,f4,f3,f2,f1,b1,b2,各業(yè)態(tài)比例,各樓層業(yè)態(tài)布置,引進(jìn)知名主力店,形成品牌集聚效應(yīng),提供高檔次購(gòu)物環(huán)境。 業(yè)態(tài)設(shè)置參照國(guó)際流行消費(fèi)方式,面向區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)人群,拔高商業(yè)檔次,與周邊商業(yè)形成差異。 業(yè)態(tài)類型多樣化,滿足客戶多形態(tài)需求,突出項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn),如西郊百聯(lián)的主題休閑娛樂設(shè)施。,案 例 借 鑒,商業(yè)案例上海西郊百聯(lián),占地面積:3.4萬 地上建筑面積:10.9萬 容 積 率:3.2 實(shí)際營(yíng)業(yè)面積:約6.25萬 總投資額:5.4億人民幣 總開發(fā)成本:大約5,000人民幣/ 一天的入場(chǎng)人數(shù):平日/萬1萬5千人、周末/4萬5萬人 總租戶數(shù):116戶 停車場(chǎng)車位:750個(gè) 主力店租客:聯(lián)華超市(超市)、友誼百貨(百貨公司)、decathron(運(yùn)動(dòng)用品)、hola特力屋(家具) 其中聯(lián)華超市、友誼百貨是百聯(lián)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司,并這兩家租用25,013,整個(gè)項(xiàng)目的41%的出租營(yíng)業(yè)面積。 設(shè)計(jì)公司:美國(guó)jede國(guó)際建筑事務(wù)所、中國(guó)上?,F(xiàn)代建筑,數(shù)據(jù)來源:戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,西郊百聯(lián)的招商標(biāo)準(zhǔn),百聯(lián)集團(tuán)是從零售行業(yè)起源的集團(tuán),且子公司里有第一百貨,友誼商店(百貨公司),聯(lián)華超市,華聯(lián)超市(超市)為首各方面的上海知名零售品牌商。因此,在購(gòu)買土地的時(shí)候就決定項(xiàng)目的主力店為其內(nèi)部企業(yè),項(xiàng)目的50%租客是從百聯(lián)集團(tuán)里面招商,其他的50%是從外面來招商。 百聯(lián)集團(tuán)在上海市中心城區(qū)內(nèi)進(jìn)行的項(xiàng)目的招商比率是內(nèi)部50%,外部50%,但是上海郊外或是外地的項(xiàng)目的比率是內(nèi)部30%,外部70%。(這些項(xiàng)目會(huì)招在外地有名氣的家樂福等為主力店)。 關(guān)于租賃合同期限,百聯(lián)對(duì)主力店簽3到10年左右的租賃合同,而對(duì)小零售房客都是一年合同。,數(shù)據(jù)來源:戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,百聯(lián)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),數(shù)據(jù)來源:戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,1經(jīng)營(yíng)分析:西郊百聯(lián)2006年租金收入大約有7000萬元左右,主要構(gòu)成比例如下表。,2實(shí)際情況 百聯(lián)當(dāng)時(shí)從md工作搞出來的設(shè)定和現(xiàn)在的情況的差異如下: 設(shè)定客戶:本來設(shè)定的是包括古北,虹橋的開車過來的較富裕顧客,不過現(xiàn)在的主要顧客是周圍居民。有些還不算富裕,夏天為了乘涼過來,冬天為了取暖訪問西郊百聯(lián),逗留時(shí)間長(zhǎng),但不買東西。 雖然有一部分是富裕的顧客,不過大部分的顧客的購(gòu)物力量還不算好。(據(jù)聯(lián)華超市,西郊,南方,華聯(lián)社區(qū)商業(yè)的3個(gè)項(xiàng)目其中,西郊的客戶是最沒有購(gòu)物力的) 租客的調(diào)整:從04年11月的開業(yè)以來,西郊百聯(lián)的租客基本上沒有調(diào)整。不過訪問現(xiàn)場(chǎng)之后可以看得到有些商鋪的生意不是很好,西郊百聯(lián)對(duì)租客的轉(zhuǎn)換并不是很成功。 據(jù)百聯(lián)股份錢總建華經(jīng)理助理“百聯(lián)西郊項(xiàng)目的當(dāng)時(shí)顧客設(shè)定和現(xiàn)在的情況是差不多”。,據(jù)百聯(lián),主力店的租金一天大約2-3元/平方米,其他是6-8元/平方米左右。 收入的一半來自主力店,另一半是從其他的專門店來源的,但是面積的比率和租金并不是一半。,西郊百聯(lián)經(jīng)營(yíng)分析,數(shù)據(jù)來源:戴德梁行策略發(fā)展顧問部,參考案例,西郊百聯(lián)可以借鑒的
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