河南駐馬店崠子營項目投資可行性研究報告 2011-64頁.ppt

,駐馬店崠子營項目投資 可行性研究報告,第一部分：宗地概況 第二部分：城市發(fā)展情況 第三部分：房地產(chǎn)市場分析 第四部分：項目定位 第五部分：項目住宅規(guī)劃及投資分析 第六部分：項目整體土地價格敏感性分析 第七部分：結論和建議,目 錄,第一部分：宗地概況,一、基本情況,1、位置和范圍 該宗地位于駐馬店市城區(qū)西部。地塊東臨規(guī)劃支路（規(guī)劃），西臨銅山大道，北臨金雀路（未修通），南臨團結路（未修通）。 宗地在城市中的位置如右圖所示：,建業(yè)森林半島,市委市政府,宗地位置,民生天都星城,2、土地面積及形狀 宗地形狀方正，凈出讓面積300畝，分為東西兩部分。,一、基本情況,盤 古 山 路,盤 龍 山 路,金 雀 路,團 結 路,銅 山 大 道,規(guī) 劃 支 路,3、宗地現(xiàn)狀：,一、基本情況,一、基本情況,宗地地塊整體較為平整，西高東低，高差在1米以內；現(xiàn)大部分為農(nóng)田，有灌溉溝渠； 北部有東西走向的一條110kv的高壓線和一條10kv的高壓線，貫穿東部地塊，宗地南部有一條10kv的高壓線，貫穿東面的地塊，這些高壓線均接近地塊邊界，對地塊整體價值影響不大；宗地西南部臨銅山大道有三道國防光纜斜向穿越小部分宗地； 宗地內部存在少量臨時建筑，基本為村民自辦的磚瓦制品、水泥管件廠、農(nóng)家飯店等，規(guī)模較小；宗地內沒有需要拆遷的村民住宅。,3、宗地現(xiàn)狀：,一、基本情況,4、交通條件 宗地周邊道路 南北：銅山大道 ，盤古山路（規(guī)劃） 東西：金雀路（未修通），團結路（未修通）,宗地周邊城市主干道 南北：銅山大道 天中山大道 東西：開源大道 置地大道 雪松大道,源,道,建業(yè)森林半島,宗地,5、環(huán)境條件,天中山大道,宗 地,銅 山 大 道,從上圖可以看出，天中山大道以東，城市建設較為成熟；以西至宗地為市郊農(nóng)村，較為落后。 宗地既在高鐵客運站待開發(fā)區(qū)域，又處于城市向西部擴展的過渡地帶，3-5年內，極具發(fā)展前景。,高鐵客運站（建設中）,1公里左右,1公里左右,西 金 雀 路 東,一、基本情況,6、規(guī)劃設計條件,一、基本情況,該宗地控制性規(guī)劃條件如下： 盤古山路以西143畝 商住用地 容積率2.8-5.5 建筑密度48% 綠化率28% 限高100米 盤古山路以東157畝 二類住宅用地 容積率1.8-3.5 建筑密度 25% 綠化率 30% 限高100米,由于宗地周邊道路多屬規(guī)劃中道路，金雀路正在修建中，銅山大道也只有電力鋪設到位，自來水、排水、天然氣、通訊、均未通達該地塊。 地塊東約1公里的天中山大道水、電、氣等均已鋪設到位，未來金雀路、團結路一旦從天中山大道修通至地塊，相關配套設施將隨道路引入地塊旁。,7、市政配套設施,一、基本情況,1.宗地獲取方式 近期我公司協(xié)調政府、市規(guī)劃局、市國土局推進土地前期工作，4月22日崠子營第一批宗地300畝進行了公告 ，我公司將通過招拍掛方式獲取土地使用權。 2.土地獲取成本 住宅用地起始價46萬元畝，商住用地起始價60萬元畝。 （注：按照政府對宗地出讓的規(guī)定，在招拍掛結束前政府領導將確定宗地保留價，招拍掛地價須不低于保留價。 ）,二、宗地獲取進程,第二部分：城市發(fā)展狀況,一、城市概況,駐馬店全市總面積1.5萬平方公里，總人口約853萬人，2010年城鎮(zhèn)化率為32%，距2010年河南省城市化率目標40%，有較大差距。 2010年，駐馬店中心城區(qū)人口達到50萬左右，建成區(qū)面積60平方公里左右。全市城鎮(zhèn)化率達到32。,從右表中可以看出，驛城區(qū)和高新區(qū)人口占駐馬店全市人口的約8%，駐馬店人口主要集中于周邊所轄各縣。,2010年全年全市生產(chǎn)總值1055.45億元，比上年增長11.6%。；全年全社會固定資產(chǎn)投資668.38億元，比上年增長18.9%；全年社會消費品零售總額376.67億元，比上年增長18.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13702元，實際增長11.3%。,二、經(jīng)濟環(huán)境,1.駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展概況：,2.駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展指標,二、經(jīng)濟環(huán)境,駐馬店市經(jīng)濟近幾年一直保持較快發(fā)展勢頭，生產(chǎn)總值連續(xù)多年保持兩位數(shù)增長。2010年全年生產(chǎn)總值達到1055億元，同比增幅11.6%。,二、經(jīng)濟環(huán)境,2.駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展指標,二、經(jīng)濟環(huán)境,2010年，駐馬店國民生產(chǎn)總值位列河南省第12位。,2.駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展指標,二、經(jīng)濟環(huán)境,2.駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展指標,2010年，駐馬店城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13702元。,駐馬店城市發(fā)展目標是成為豫中南地區(qū)重要的中心城市，從小城市擴展成中等城市。城市發(fā)展的初步構想是“北延”、“西擴”、 “東進”。 “北延”為：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設為契機，推動駐馬店新區(qū)發(fā)展。 “西擴”為：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設為契機，發(fā)揮交通干線經(jīng)濟輻射作用，向西擴展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動西部城區(qū)建設。 “東進”：向東打造工業(yè)走廊，發(fā)展天然氣、火電、化工等工業(yè)，以工業(yè)建設帶動鐵路東部經(jīng)濟的發(fā)展。,三、城市發(fā)展規(guī)劃,1、城市規(guī)劃方向,三、城市發(fā)展規(guī)劃,至武漢,至武漢,至武漢,至鄭州,至鄭州,至鄭州,1、城市規(guī)劃方向,三、城市發(fā)展規(guī)劃,宗地西部正在建設中的駐馬店高鐵客運站是京廣客運專線的一部分。 京廣客運專線北起北京，南達廣州，全長2000多公里，設計最高時速達350公里/小時。 客運專線預計于2012年全線通車，預計年單向運送旅客人數(shù)可達8000萬人。,駐馬店,2、高鐵客運站,三、城市發(fā)展規(guī)劃,2、客貨分流，推動沿線城市功能分區(qū) 京廣客運專線建成后，將與老京廣線實現(xiàn)客貨 分流，大幅提升鐵路運輸能力。 客運專線可實現(xiàn)大容量、高速度、高頻率發(fā)車。 沿線城市將出現(xiàn)新的客流中心，并促進客流中心區(qū)域的經(jīng)濟社會發(fā)展。,京廣客運專線的意義： 1、推動沿線城市化進程 京廣客運專線的建成，將推動沿線中部現(xiàn)有城市高速發(fā)展，加快沿線城市化的進程。,2、高鐵客運站,1、根據(jù)駐馬店城市規(guī)劃，2020年中心城區(qū)人口將達到150萬，中心城區(qū)的生活區(qū)主要向北、西方向發(fā)展。 2、駐馬店市行政機構逐漸在北部行政新區(qū)聚集；京廣客運專線建成后，駐馬店高鐵客運站將是未來市區(qū)主要的客流集散地。 宗地所在區(qū)域西鄰駐馬店高鐵客運站，北接行政新區(qū)，在未來的發(fā)展中極具發(fā)展?jié)摿Α?三、城市發(fā)展規(guī)劃,2、高鐵客運站,高鐵客運站對項目的意義：,高鐵客運站,行政文化 休閑中心,物流中心,商業(yè)中心,宗地,第三部分：房地產(chǎn)市場分析,一、駐馬店市房地產(chǎn)市場總況,2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資107.05億元，比上年增長39.3%。其中，住宅投資96.50億元，增長38.0%；商品房施工面積1163.92萬平方米，增長45.4%；房屋竣工面積329.19萬平方米，增長30.7%；商品房銷售面積428.26萬平方米，增長30.1%。,一、駐馬店市房地產(chǎn)市場總況,2006年以來，駐馬店市商品住宅市場持續(xù)增長，銷售面積從42.24萬平方米增長到2010年的428.26萬平方米，銷售金額則從5.76億元增長到74.74億元。,一、駐馬店市房地產(chǎn)市場總況,駐馬店房地產(chǎn)投資從2006年以來一直呈上升態(tài)勢，從2006年到2010年5年時間投資總額增長了97.45億元，增長了10倍。2010年駐馬店住宅均價為1745元/平米。,從圖表中可以看出，2010年駐馬店施工面積和新開工面積是2006年的10倍左右，竣工面積是2006年的17倍。,一、駐馬店市房地產(chǎn)市場總況,2006年2010年駐馬店市房地產(chǎn)市場主要指標一覽表,一、駐馬店市房地產(chǎn)市場總況,根據(jù)2011年居民購房需求調查得知，駐馬店住房需求呈現(xiàn)以下特色： 1、居住性需求為主，投資需求比例較??； 2、一半以上的購房者傾向于90-144平方米之間的戶型面積； 3、多層住宅接受度高，客戶選擇高層住宅有抗性；消費者傾向于現(xiàn)房、準現(xiàn)房，對期房有抗性； 4、客戶對商品住宅的心理價位為25003000元/平方米，但部分檔次較高的項目售價已達3900元/平方米，反映出客戶認知與市場之間尚存在一定的差異。 5、駐馬店市區(qū)位于駐馬店地區(qū)中心位置，周邊縣市的客戶是駐馬店市區(qū)房地產(chǎn)市場的重要客戶群。,二、駐馬店市房地產(chǎn)市場需求特征,三、駐馬店市房地產(chǎn)市場特點,駐馬店在售商品房（尤其高端產(chǎn)品）項目主要分布在老城區(qū)和新區(qū)，集中于市政府周邊，項目規(guī)模普遍較小，主要有以下特點。 1、市場容量小，房價較低，銷售速度緩慢； 2、起步較晚，發(fā)展速度較快：20062010年，每年商品住宅銷售面積、銷售額都呈現(xiàn)快速上漲的趨勢； 3、單位集資房、經(jīng)濟適用房供應量過大，價格多在12002000元/平米，制約房價上漲空間； 4、住宅產(chǎn)品形態(tài)單一：市場供應的產(chǎn)品少量為普通多層產(chǎn)品，大部分為小高層、高層產(chǎn)品，戶型也為常規(guī)的兩房、三房、四房戶型，同質化嚴重； 5、整體房地產(chǎn)開發(fā)水平還處于相對較低的狀況，市場缺乏規(guī)范； 6、市場高端產(chǎn)品相對稀缺，多為中低端產(chǎn)品，缺乏規(guī)劃、建筑起點比較高的產(chǎn)品；,四、區(qū)域市場分布,駐馬店市房地產(chǎn)市場區(qū)域表現(xiàn)： 驛城區(qū)：舊城改造困難，多數(shù)項目是行政機關遷移、廠礦改造用地，體量及數(shù)量均較小。 驛城區(qū)西部目前樓盤數(shù)量少，但體量大。未來依靠高鐵客運站及鄭信快速通道帶動發(fā)展?jié)摿^大。 高新區(qū)：分布了較多行政機構，以開源大道為軸，有大量在售樓盤?？蛻糨^認同北區(qū)的發(fā)展，團購較多。,高新區(qū),驛城區(qū),1、駐馬店主要樓盤分布,2、典型樓盤個案分析,民生天都星城：西區(qū)大盤 多層為主,該項目分兩期開發(fā)，目前一期多層基本售罄，均價約3000元/. 一期小高層正在預約客戶。 該樓盤前期環(huán)境的營造效果較好，銅山大道兩側綠化，社區(qū)內道路及配套設施的完善，社區(qū)標志性建筑的完成，推動了該項目的銷售。不利因素是鄰近天方藥廠，藥廠廢氣味道較濃，對銷售影響較大。該項目與崠子營宗地處于競爭合作關系。,項目位于駐馬店交通路與銅山大道交匯處。由駐馬店民生置業(yè)有限公司開發(fā)，項目占地約308畝，規(guī)劃建筑總面積約40萬平方米，綠化率35%。 社區(qū)配套：10000平米中央城市廣場； “清華幼兒園” 雙語教育服務。,東高國際花園：純高層社區(qū)、配套完善、宜于投資、居住,項目位于文明大道，東臨文明路，西臨文祥路，北臨金雀路。由駐馬店市東高置業(yè)有限公司開發(fā)，規(guī)劃用地面積7萬平方米，總建筑面積33萬平方米。由18棟29層高層建筑組成，104180平方米20多種戶型，人車立體分流，包括高層住宅、商業(yè)、會所。,社區(qū)配套：小區(qū)內國際雙語幼兒園。醫(yī)療：駐馬店眼科醫(yī)院、骨科醫(yī)院。商業(yè)：丹尼斯生活廣場。餐飲：新粵秀餐飲公司。娛樂設施：千里之外會所、碧海云天等。 該樓盤是城中村改造項目，容積率較大，建筑較密集，目前二期價格在3400元/。,置地天中第一城：北區(qū)大盤、產(chǎn)品豐富、市場認可度高,置地天中第一城臨近市委市政府、市直機關單位、天中廣場、會展中心。由河南省置地房地產(chǎn)集團有限公司開發(fā)，項目占地306畝，總建面約60萬平方米，有多層洋房、小高層、商業(yè)街、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。 社區(qū)配套：商業(yè)街(規(guī)劃）、購物中心（規(guī)劃）。教育配套：黃淮學院、新地高、雙語幼兒園（規(guī)劃）等重點學校。,置地天中第一城項目分四期開發(fā)，一期為稀缺多層洋房，已近售罄,均價在2600元/左右。 二期規(guī)劃為低密度高層，樓間距較寬，30000園林，4000中心主題景觀，400水面。主體工程已封頂，均價約3500元/左右。 該項目位于新區(qū)優(yōu)勢區(qū)位，開發(fā)商自身實力較強，銷售形勢較好，是項目潛在的競爭對手。,駐馬店房地產(chǎn)市場起步較晚、起點較低。但近年經(jīng)濟發(fā)展迅速，人口基數(shù)大，中心城區(qū)房地產(chǎn)市場對周邊縣域的吸引力較強。2010年駐馬店市房地產(chǎn)市場完成銷售額74.74億元，市場前景較好。 近期市場新推樓盤較多，如新華苑、首府二期、鵬宇天下城二期等，市場供應量進一步放大，市場競爭將進一步加劇。 由于近年來土地價高，為集約化用地，目前駐馬店各區(qū)域產(chǎn)品呈現(xiàn)同質化趨勢，各樓盤多為小高層、高層。未來小高層、高層將成為駐馬店市場建筑形態(tài)的主流產(chǎn)品，多層逐漸稀缺。,六、市場總結,第四部分：項目定位,1、項目swot分析,一、項目swot分析,1、宗地位于駐馬店高鐵客運站待開發(fā)區(qū)域，北部是行政新區(qū)，在駐馬店城市發(fā)展中區(qū)位優(yōu)越，高鐵客運站的投入運營，將會極大的促進宗地所在區(qū)域的開發(fā)建設，宗地未來的發(fā)展前景可觀。 2、宗地所處區(qū)域周邊現(xiàn)在多為村落，缺乏各種生活及市政配套設施，有賴于市政規(guī)劃的實施，以實現(xiàn)該區(qū)域市場成熟。 3、城市西區(qū)在建的樓盤有民生-天都星城，天騰盛世等少數(shù)樓盤；行政新區(qū)有大量在售樓盤，對城市西區(qū)的房地產(chǎn)市場形成挑戰(zhàn)。因此，本項目要以高端產(chǎn)品與本區(qū)域及城市北區(qū)的競爭對手拉開差距，利用品牌、客戶增值服務吸引目標客戶，在區(qū)域市場形成并擴大自身影響力。,2、swot分析結論,一、項目swot分析,目標訴求：,二、項目定位,用建筑標注城市未來商務、生活理念 -駐馬店首個高鐵旁涵蓋商業(yè)服務、商務辦公、星級酒店與大型高端居住區(qū)為一體的未來城市中心,產(chǎn)品方向,二、項目定位,多產(chǎn)品類型高層高容積率住宅,城市綜合體,綜合商業(yè)（含商業(yè)、寫字樓、公寓）,五星級酒店,三、住宅定位,1、客戶細分與產(chǎn)品匹配研究,三、住宅定位,根據(jù)swot分析，項目應以差異化的產(chǎn)品策略規(guī)避市場的激烈競爭，以森林半島系列產(chǎn)品為基礎，以品牌、產(chǎn)品吸引目標市場高端客戶，提升項目在市場中的競爭力，用差異化創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。 客戶群定位：政府公務員、企事業(yè)單位管理人員、專業(yè)技術人員、私營老板、企業(yè)老總、外出創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)人員和追求生活品位的商務人士。 產(chǎn)品定位：以高層品形態(tài)組合的高品質、健康、生態(tài)社區(qū)，突出產(chǎn)品的品質和功能性。 市場定位：駐馬店首個高鐵旁高科技、人文教育、節(jié)能、生態(tài)大型高端住區(qū)。 功能定位： 集辦公、休閑、購物、教育為一體的高品質深度居家類住所。,2、項目定位描述,四、商業(yè)定位,商業(yè)定位描述 產(chǎn)品定位：集中商業(yè)+商業(yè)街+寫字樓/soho+公寓 主題定位：中端名品時尚購物公園 客層定位：項目周邊及市區(qū)內中高低收入人群、高鐵客流 功能定位：購物、休閑娛樂、餐飲、商務、居住等 業(yè)態(tài)組合：大型綜合百貨/超市/品牌服飾專賣/連鎖快餐/ktv等 詳見商業(yè)可研,駐馬店缺乏國際著名品牌酒店，因此客觀存在市場機會。但礙于駐馬店酒店行業(yè)整體競爭激烈、房價低等因素，建議將崠子營項目宗地中的酒店定位于國際著名品牌酒店。 詳見酒店可研,酒店定位描述,五、酒店定位,第五部分：項目住宅部分規(guī)劃及投資分析,一、項目規(guī)劃,1、規(guī)劃設計要求,該宗地控制性規(guī)劃條件市政府內容如下： 盤古山路以西143畝 商住用地 容積率2.8-5.5 建筑密度48% 綠化率28% 限高100米 盤古山路以東157畝 二類住宅用地 容積率1.8-3.5 建筑密度 25% 綠化率 30% 限高100米,2、住宅整體規(guī)劃及分期,根據(jù)項目定位及目標宗地的規(guī)劃設計要求，可行性研究工作中考慮兩種不同的容積率及產(chǎn)品組合，各方案指標如下表：,二、銷售價格及收益分析,（1）住宅基準價格確定：依據(jù)集團項目2011年其他地市同類產(chǎn)品售價及駐馬店市當?shù)仄渌椖慨a(chǎn)品售價，結合位置、品牌、建標、配套、環(huán)境、戶型等因素，通過類比量化定價方法，綜合確定新項目2011年上半年基準價格。,（2）售價制定：價格制定考慮半年增幅分別為4、5、6。,1、定價基礎及價格策略,2、工期、銷售、利潤預測,根據(jù)項目總體開發(fā)規(guī)模及方案規(guī)劃，以半年5%漲幅為例，各方案大致周期如下：,3、投資收益,注：方案一盈利能力更強，下面以方案一半年5%價格增幅為例計算。,三、項目成本分析,駐馬店為6度地震設防,項目成本分析以方案4為例進行重點分析： 18層參照駐馬店森林半島小高層建筑安裝成本，造價取值1600元/ ，26層、33 層建筑安裝成本參照駐馬店市其他樓盤并結合漯河項目成本結構，并考慮一定的價格上漲因素，造價取值為26層1700元/ 、33層