蘇州相城區(qū)市場研究報告 2011-55頁.ppt

蘇州相城區(qū)市場研究報告,2,目錄contents,第一部分 區(qū)域宏觀環(huán)境分析 區(qū)域解讀 區(qū)域經(jīng)濟 第二部分 相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 板塊及典型樓盤 第三部分 趨勢與思考,3,第一部分 區(qū)域宏觀環(huán)境分析,一個地區(qū)的宏觀環(huán)境決定著這個區(qū)域未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向和特點。只有正確掌握該區(qū)域的宏觀壞境才能有的放矢、心中有數(shù)。,4,區(qū)域解讀,1.地理區(qū)位,相城區(qū)東臨工業(yè)園區(qū)，西接高新區(qū)，距上海85km，處長江三角經(jīng)濟圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。,蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū),西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?？偯娣e478平方公里，僅次于吳中區(qū)，在區(qū)域面積中排名第二。 相城區(qū)地處長江三角洲各大開發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、312國道，東鄰蘇嘉杭高速及205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點。,地產(chǎn)大亨李嘉誠有句名言：地段，地段，還是地段。好的地段，有著不可復制性與唯一性。,5,區(qū)域解讀,2.行政區(qū)劃,相城區(qū)位于古城蘇州正北部，于2001年2月28日經(jīng)國務(wù)院批準，撤銷吳縣市，分設(shè)相城區(qū)。全區(qū)下轄7個鎮(zhèn)、2個街道、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積478平方公里，戶籍人口34萬。分別是元和街道、太平街道、望亭鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、黃橋鎮(zhèn)、渭塘鎮(zhèn)、北橋鎮(zhèn)、陽澄湖鎮(zhèn)以及相城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。,6,區(qū)域解讀,3.交通狀況,交通條件的改善加強相城區(qū)與其他區(qū)域的無縫對接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn),鐵路：南靠京滬鐵路，京滬鐵路將在相城區(qū)設(shè)站。 輕軌：輕軌2、4號線，蘇州最大的換乘中心。 快速公交：北環(huán)快速路的建成，將使蘇州由南環(huán)-東環(huán)-北環(huán)-西環(huán)組成的內(nèi)環(huán)快速路的最后一個缺口被縫合。 公路：貫穿區(qū)內(nèi)的滬寧高速、蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速、312國道、蘇虞張一級公路以及205省道。 人民路、廣濟路、齊門北大街北延工程：進一步完善市區(qū)交通體系，滿足區(qū)域內(nèi)部交通需求，15分鐘進入都市生活圈。,7,區(qū)域解讀,4.區(qū)域規(guī)劃(一),相城區(qū)被規(guī)劃為未來的城市副中心，是城市發(fā)展的重要方向。, 區(qū)域功能的定位： 相城是蘇州中心城市發(fā)展空間的主導方向之一，是極具發(fā)展?jié)摿突盍Φ男鲁菂^(qū)，正著力打造“水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城”，逐步建設(shè)成為“蘇州現(xiàn)代制造業(yè)副中心、商貿(mào)物流副中心和優(yōu)美人居副中心。,8,區(qū)域解讀,4.區(qū)域規(guī)劃(二),相城中心城區(qū)的建立為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的鋪墊，作為未來的發(fā)展重點，區(qū)內(nèi)各項生活、商業(yè)、工作配套水準均將走上一個新的臺階。, 區(qū)域空間布局規(guī)劃,9,區(qū)域解讀,4.區(qū)域規(guī)劃(三),在三條主干道北延、高鐵輕軌效應的作用下，區(qū)域的土地價值和房價將出現(xiàn)較大的上升空間,10,區(qū)域經(jīng)濟,1.gdp,蘇州gdp近幾年持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場提供了良好的環(huán)境,2010年蘇州全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值9169億元，比上年增長18.5%，經(jīng)濟總量占中國大陸第五位（僅次于上海、北京、廣州、深圳）、華東地區(qū)第二位（僅次于上海）、中國地級市第一位。 經(jīng)濟發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿?，也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，蘇州城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展必然將促進城市房地產(chǎn)市場的全面快速發(fā)展。,11,區(qū)域經(jīng)濟,2.人口發(fā)展,大量人口的涌入，給房產(chǎn)市場帶來眾多的潛在剛需購房客戶，促動發(fā)展,外來人口的大量涌入，并逐漸融入城市，成為城市發(fā)展和消費的重要組成部分。 大量外資企業(yè)的入住，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場的剛性需求進一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。,12,區(qū)域經(jīng)濟,3.人均可支配收入,人均收入穩(wěn)定增長，生活水平得到提升,蘇州2010年的人均可支配收入為29219元，比上年增長11.0%，可看出蘇州人民生活水平、生活質(zhì)量得到提高，手中的錢越來越多。 蘇州經(jīng)濟的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進程不斷加快，這將有效的帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。,13,區(qū)域經(jīng)濟,4.人均支出分析,市區(qū)居民隨著收入的不斷提高，生活品質(zhì)也逐漸提升,14,區(qū)域經(jīng)濟,5.固定資產(chǎn)投資,隨著國民經(jīng)濟的水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化與高端化,固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，增長的主要動力來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動。 蘇州房地產(chǎn)投資每年保持穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動，顯示蘇州房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。,15,區(qū)域經(jīng)濟,6.小結(jié),1、人均gdp穩(wěn)定快速增長，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。 2、隨著國民經(jīng)濟的水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化與高端化 3、經(jīng)濟的迅速發(fā)展為政府帶來大量的財政收入。,為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境,1、蘇州經(jīng)濟的持續(xù)迅速的發(fā)展，吸引了大量的人流，帶來了旺盛的購買欲和強大的購買力。 2、大量人口的涌入，給房產(chǎn)市場帶來眾多的潛在剛需購房客戶。,為房地產(chǎn)發(fā)展提供廣闊的消費空間,第二部分 相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析,通過對市場的發(fā)展研究摸清市場規(guī)律，找尋項目發(fā)展的契機點。,16,相城區(qū)房地產(chǎn)市場總述,政策隨著中央地產(chǎn)政策的不斷收緊,2011年3月蘇州出臺限購政策，加上國家信貸收緊提高利息等多項調(diào)控措施的疊加效應下蘇州樓市低迷. 市場我市商品房銷售面積由1-2月的增長9.3%開始，逐月回落，上半年，全市商品房銷售面積僅為469.18萬平方米，同比下降33.8%，增幅比去年底（24.8%）下降了58.6個百分點，商品房交易極其低迷，市場進入調(diào)整階段。上半年統(tǒng)計結(jié)果顯示有49.2%的企業(yè)上半年銷售同比出現(xiàn)下降，僅有13.9%的企業(yè)銷售出現(xiàn)增長。 2011年上半年蘇州二手房成交量低迷。1月二手房成交量創(chuàng)下2010年4月開始第一輪調(diào)控后的新高，但從今年2月開始的第二輪調(diào)控，蘇州二手房市場成交量卻一路緩慢下行。成交持續(xù)在低位徘徊，6月蘇州二手住宅成交量跌至1242套，創(chuàng)下了年度新低。 土地土地市場成交量萎：土地的成交量下降9成 土地成交均價略有下降：成交價格有所下降。 以掛牌價成交今年上半年，蘇州市區(qū)除了年初對去年剩余的8塊土地指標進行了拍賣外，尚未對外供地；在當前土地交易降溫，地價漲幅回落，地價逐步回歸理性的態(tài)勢下。,市場分析,17,18,相城區(qū)房地產(chǎn)市場總述,產(chǎn)品 建筑風格：各類建筑風格已經(jīng)在相城市場上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風格、北美建筑風格等。 戶型：市場主流戶型為兩室兩廳，以首次置業(yè)為主。 景觀：相城房地產(chǎn)項目越來越注重景觀規(guī)劃，（如恒基-水漾花城）。 品質(zhì)：在激烈市場競爭環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)開始注重項目品質(zhì)打造（如南山檀郡）。 供銷 相城未來房地產(chǎn)市場潛在供應量大：在開發(fā)樓盤25個儲備地塊8個 商品房供應以80-100的兩房去化速度最快。 價格 今年由于行業(yè)調(diào)整及信貸收緊的影響，相城市商品房平均價格較略有浮動。 2011年房地產(chǎn)成交價格均價在9千到一萬。,市場分析,19,一級市場,土地市場成交量穩(wěn)定，成交價略上漲，活力島受到追捧。,1.相城區(qū)今年土地成交信息,相城區(qū)上半年共推出17宗地塊，其中包括11宗商服地塊、4宗住宅、2宗綜合性質(zhì)用地，總面積達611840平方米，成交金額達到450084.6萬元，超過去年全年。,市場分析,20,一級市場,市場分析,2011年相城區(qū)土地出讓的亮點,2、相城區(qū)土地出讓概況,在6月23日土拍進行前，對于相城區(qū)即將推出的7宗地塊就頗為引人關(guān)注。就土地 性質(zhì)來看，本次相城區(qū)推出的7宗地塊中，5宗為商服用地2宗為住宅用地。住宅用 地因無人申報流拍，5宗商業(yè)用地則順利進入拍賣流程。 積水住宅株式會社首現(xiàn)蘇州進駐相城，在年初土拍會上，這無疑成為最大的看點。 相城區(qū)廣濟路北延板塊2宗地塊全部被其收入囊中。 而2010年風聲水起的活力島板塊繼續(xù)聚焦2011，蘇地2010-b-65號a地塊也再次上 演活力島板塊的“奪地大戰(zhàn)”，包括華恒置業(yè)、蘇州盛嘉實業(yè)有限公司和戈軍印、王 亞明個人等進行pk，最終華恒置業(yè)以總價4.65億競得，溢價104%，樓面價4509元/平。,市場分析,2011年1-6月份，相城區(qū)共成交住宅類房源2533套，較去年同期增加345套，增幅15.77%；成交面積301816.6平方米，較去年同期增加53394.88平方米，增幅21.49%；成交均價9552.22元/平方米，較去年同期增加871.29元/平方米，增幅達10.04%,數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng),2011年相城區(qū)房產(chǎn)成交價格穩(wěn)中有升成交面積增加明顯,二級市場,21,1.相城區(qū)今年成交價格信息,22,市場分析,相城板塊的未來價格影響因素分析,二級市場,隨著蘇州市城市規(guī)劃的不斷完善，相對較為偏遠的相城區(qū)也逐漸被拉入市區(qū)行列，滬寧高鐵相城區(qū)元和設(shè)站，城市規(guī)劃以及交通格局的改變也為區(qū)域地價、房價帶來的不少附加值，目前區(qū)域已經(jīng)吸引了日本積水住宅、華潤置地等知名房企的入駐，6月底結(jié)束的限購后首場土拍中，位于元和的三宗地塊均有不錯的溢價，這一定程度上也說明了房企對于區(qū)域價值看漲預期強烈。,2.相城區(qū)今年成交價格走勢,23,市場分析,蘇州未來房地產(chǎn)市場潛在供應量大,二級市場,蘇州市各區(qū)未來潛在供應量,2011年下半年供應量充足 3.5萬套住宅 2011年下半年全市共有近180個項目（包括別墅項目）在售及待售樓盤有房源推出，其中住宅類項目占69%，別墅項目占31%，共計近3.5萬套,24,市場分析,24,2011年蘇州二手房價格走勢圖,三級市場,2011年上半年，蘇州市房價在國家的嚴厲的調(diào)控政策下總體保持一路走低的平穩(wěn)狀態(tài)，2011年6月蘇州二手房價已由有年初的11645元/平下跌至10682元/平，下跌8.27%,25,市場分析,2011年蘇州二手房價格走勢圖,三級市場,2011上半年以來，嚴厲的限購政策在將投資客擠出市場的同時，也打擊了不少剛性需求，符合條件的購房者大幅縮水;同時，“一房一價”等措施的出臺，讓部分購房人產(chǎn)生了觀望情緒。在這一系列因素的影響下，上半年的蘇州樓市明顯降溫，成交量處于低谷，成交量與去年同期相比明顯下跌。,26,板塊及典型樓盤,活力島板塊 相城大道板塊 北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,活力島板塊是以活力島為核心的區(qū)域，在相城城建規(guī)劃中是相城cbd區(qū)域，東到御窯路、西到江日路(即廣濟路北延)，南到滬寧高速、北到春申湖西路以北，該板塊區(qū)域隨著蘇州未來城區(qū)規(guī)劃的進展，有可能向北向西擴大。,板塊概述,活力島,27,活力島是相城區(qū)的城市中心廣場，由三部分組成：中央萬人廣場占地180余畝，可容納10萬人，東方風情島占地123畝，西方風情島占地119畝的，三島合璧共同組成相城中心商貿(mào)城休閑活力帶。以活力島為核心的活力島商圈是蘇州城北cbd ，也是相城區(qū)的最佳商業(yè)和居住核心區(qū)，距離商業(yè)中心觀前街僅5分鐘車程。,活力島板塊,板塊區(qū)域交通,活力島板塊內(nèi)有三條橫向主干道，由南到北分別是陽澄湖西路、華元路、春申湖西路，板塊與東部相城大道板塊的銜接非常緊密，同時也連接了蘇虞張高速公路。 縱向主干道主要是人民路、及其在活力島開始分叉的金磚路和織錦路、江日路、御窯路。人民路銜接平江新城、古城區(qū)觀前商圈，而江日路作為廣濟路的北延，銜接到了石路商圈、新區(qū)cbd。,活力島板塊,28,29,活力島商圈,顧名思義，以活力島為核心所形成的商業(yè)圈，是相城未來cbd的核心。,商圈現(xiàn)狀,以活力島為核心，南有繁花中心購物廣場和萬達廣場，北有億象新天地購物廣場，西有中環(huán)百匯廣場和環(huán)球奧食卡城等綜合項目?；盍u商圈向東覆蓋到相城大道沿線，形成一條商業(yè)走廊，與大潤發(fā)、家樂福、以及各個社區(qū)商業(yè)組合成活力島商圈的中低端大眾消費區(qū)。,活力島板塊,商圈發(fā)展,在人民路與陽澄湖西路的交叉處，繁花中心、智海商務(wù)廣場、合景峰匯國際的商業(yè)街區(qū)這三者形成一個新的商業(yè)中心，其中繁花中心商業(yè)體量20萬方，合景峰匯國際商業(yè)街30萬方，絲毫不亞于活力島。這里以中高端消費和商務(wù)辦公為主，將跟活力島形成一個商業(yè)上的互補態(tài)勢。商業(yè)先行，是活力島板塊相對于其他新興板塊的明顯優(yōu)勢。,活力島板塊,30,典型樓盤-繁花中心,活力島板塊,31,典型樓盤-智海商務(wù)廣場,活力島板塊,32,居住氛圍,2010年前后，活力島區(qū)域高檔住宅呈現(xiàn)“三足鼎立”，即較早進駐的擁有100萬方巨大體量的合景峰匯國際、35萬方的融僑城、相城城建自家開發(fā)的水韻花都。 到2012年，活力島板塊龍騰虎躍前景無限，住宅樓盤紛紛亮相呈現(xiàn)“戰(zhàn)國七雄”之勢。南邊是合景峰匯國際和融僑城，西北水韻花都，東北恒基水漾花城，再向北華潤橡樹灣和首開班芙春天，東邊雅戈爾帝豪。,活力島板塊,33,典型樓盤-合景峰匯國際,活力島板塊,34,典型樓盤-恒基水漾花城,活力島板塊,35,典型樓盤-華潤置地橡樹灣,活力島板塊,36,典型樓盤-首開班芙春天,活力島板塊,37,相城大道板塊,相城大道板塊,除了新興的活力島板塊,相城區(qū)最熱的當屬“相城大道板塊”。從2006年相城房產(chǎn)開發(fā)就從這里起步，經(jīng)過多年的潛心磨練，相城大道板塊已經(jīng)炙手可熱。,相城大道以西，陽澄湖中路，是熱盤、大盤云集的區(qū)域之一。從06年的榮盛陽光名邸、榮盛陽光加州、香城花園1期-3期、中惠晨曦印象到現(xiàn)在熱銷的中惠晨曦馨苑、香城花園4期香城頤園、康橋麗都、都是倍受購房者追捧的項目。 相城大道以東，目前在售的樓盤主要是百購商業(yè)廣場、中翔麗晶；陽澄湖東路以東主要以別墅為主，代表樓盤招商依云水岸等。,38,區(qū)位配套優(yōu)勢,經(jīng)相城大道，春申湖東路，澄陽路三大交通干線，約5分鐘車程可達相城區(qū)行政中心，大潤發(fā)，家樂福等生活配套；約10分鐘車程經(jīng)東環(huán)至園區(qū)cbd，約15分鐘經(jīng)相城大道至古城區(qū)；輕軌2號線的設(shè)立，高鐵北站的運行以及蘇州中環(huán)快速路的規(guī)劃。 作為蘇州北部副城市中心聯(lián)接古城區(qū)的干線：相成大道以及春申湖東路，這一個十字交叉周邊，云集了各式各樣的生活配套：成熟商業(yè)、相城區(qū)政府、專業(yè)市場、國際外語學校、商場百貨、酒店式公寓等等，相城東北部的產(chǎn)業(yè)區(qū)域和入駐企業(yè)也日益成熟壯大。,相城大道板塊,39,典型樓盤-南山檀郡,相城大道板塊,40,典型樓盤-紅鼎灣,相城大道板塊,41,典型樓盤-中惠晨曦馨苑三期,相城大道板塊,42,典型樓盤-中翔麗晶,相城大道板塊,43,縱觀蘇州相城區(qū)的成交分析數(shù)據(jù),除了活力島和相城大道板塊的在售項目的持續(xù)成交外,北橋鎮(zhèn)的天宇佳緣，望亭鎮(zhèn)的御亭水岸，黃埭鎮(zhèn)的建邦華府都有不錯的銷量，主要是其價格相對較低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交顯示出一定的活躍度。,北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,近年來在城市發(fā)展中,有兩個新興的板快漸漸脫穎而出,迅速進入置業(yè)者的視線。它們分別是北相城 “沿高”板塊和春申湖板塊。,44,北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,北相城 “沿高”板塊,京滬高鐵途經(jīng)蘇州，在蘇州市區(qū)范圍內(nèi)僅設(shè)唯一站點蘇州北站，該站位于相城區(qū)元和鎮(zhèn)、蠡口家俱城北側(cè)的胡巷村，距離現(xiàn)有火車站10.5公里。蘇州北站兩側(cè)為黃埭鎮(zhèn)、渭塘鎮(zhèn)、元和鎮(zhèn)等商業(yè)中心。伴隨著高鐵時代的日益臨近，一座圍繞京滬高鐵蘇州北站而重點打造的高鐵新城日漸興旺。,45,北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,北相城 “沿高”板塊,高鐵新城項目的打造，帶動了之前幾乎被忽略的相城北部區(qū)域的發(fā)展。目前高鐵新城內(nèi)在建的商業(yè)項目有頂峯上一廣場、金藝百匯廣場，漕湖商業(yè)廣場和渭塘之星等，這些項目在高鐵新城規(guī)劃出現(xiàn)之前，一直處于蘇州樓市的價格洼地。然而隨著高鐵新城項目的打造，給該區(qū)域樓盤帶來更大的利好。,46,典型樓盤-頂峯上一廣場,北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,47,北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,春申湖板塊,位于蘇州城北15公里的黃埭古鎮(zhèn)南側(cè)的春申湖，近年來漸漸在城市發(fā)展中脫穎而出。春申湖原來叫裴家圩，是一個面積不足2平方公里的小湖泊。2002年蘇州西塘河引水工程實施，2003年黃埭鎮(zhèn)對裴家圩圍堰抽水取土，在湖北岸的大片灘涂荒地上建濕地水景，并改名為春申湖，以紀念古代在這里“筑堰成埭”的春申君黃歇。,48,08年開始，春申湖板塊的發(fā)展就頗受關(guān)注，4年來，不少房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)進駐，依托湖景資源開發(fā)各式產(chǎn)品。今年，板塊內(nèi)最熱的項目當屬融創(chuàng)81棟長島：5月推出三期臨湖獨棟別墅開盤勁銷90%，8月推出100套疊加別墅更是全部售罄，在不景氣的樓市中一次次創(chuàng)造了銷售奇跡。其客群主要是相城區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)主，面對稀缺的產(chǎn)品以及頗具潛力的發(fā)展區(qū)域，掀起樓市的購房熱潮。 縱觀整個片區(qū)的規(guī)劃，春申湖板塊的發(fā)展?jié)摿τ写_發(fā)，相關(guān)規(guī)劃顯示，春申湖板塊未來的發(fā)展方向是兼具度假休閑和商務(wù)功能的高檔板塊，如今春申湖大酒店已經(jīng)帶動了部分人氣，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，未來住宅依傍的商業(yè)甚至未來的商圈都將隨著城市化進程的加快而進一步完善。 從價格來看，目前春申湖邊的別墅價格明顯低于其他湖景別墅，雙湖板塊的別墅均價多在2萬至3萬，而從春申湖目前1萬多的均價來看，升值潛力相當巨大，且春申湖的風光并不遜色于金雞湖，自然生態(tài)環(huán)境更是好。同時，普通住宅產(chǎn)品的價格，多為“6字頭”，且伴有較大幅度優(yōu)惠，與蘇州樓市目前萬元左右的均價相比，屬價格洼地，升值空間不言而喻。,北相城鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊,春申湖板塊,49,第三部分 趨勢與思考,通過宏觀、區(qū)域市場分析，淮安未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景會如何？基于這樣的市場情況，結(jié)合本項目的屬性，我們面臨著哪些問題？,50,51,趨勢與思考,趨 勢, 供銷：銷供應量穩(wěn)定，消化量保持基本穩(wěn)定。 從目前市場在售項目和未來即將亮相的項目來看，在售樓盤25塊儲備地塊8塊，在市場前景不明顯的情況下存未來開發(fā)不會大量增加，主要是消化存量為主。 產(chǎn)品：品質(zhì)樓盤愈來愈多， 區(qū)域內(nèi)部樓盤的品質(zhì)越來越高，以活力島為中心的樓盤異軍突起，成為想成未來的商業(yè)重點區(qū)域。 消費者：市場觀望氣氛明顯，但剛需客戶還是該出手時就出手。 活力島周邊競爭相對激烈，特別是同質(zhì)性產(chǎn)品近兩年推出較多，萬元以上改善型項目逐漸增多，無論是板塊內(nèi)還是與其他區(qū)域，均將會有競爭的存在，消費者選擇余地較大，剛需消費者傷不起，高性價比樓盤最搶手！,趨勢與思考,52,趨勢與思考,趨 勢, 風格：建筑與園林景觀的風格愈趨重要， usp 成為重要 因素