資產(chǎn)評估學(xué)k課件第三章.ppt

資產(chǎn)評估學(xué),第一篇 資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法,第三章 資產(chǎn)評估的基本方法,第一節(jié) 成本法（The cost method）,第二節(jié) 收益法,第三節(jié) 市場比較法,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇,第一節(jié) 成本法（The cost method）,（三）應(yīng)注意問題 1.歷史資料的真實性 2.形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的,一、成本法的基本原理 （一）成本法的理論基礎(chǔ) 生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費,（二）成本法的評估思路 評估值=重置成本-各項損耗,實體性 功能性 經(jīng)濟性,二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算,基本公式： 被評估資產(chǎn)評估值重置成本實體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 被評估資產(chǎn)評估值重置成本綜合成新率,（一）重置成本及其計量 相同點：均采用現(xiàn)行價格和費用計算。 不同點：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）； （2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。,1.重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標準 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。 評估實踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。 該方法可用于估算復(fù)原重置成本，也可用于估算更新重置成本。,2.功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。,（1）功能價值法 若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式： （2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式： 該方法計算的一般是更新重置成本。,3.物價指數(shù)法 如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。 （1）定基物價指數(shù) （2）環(huán)比物價指數(shù) 注意問題 物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。,4.統(tǒng)計分析法（點面推算法） 當被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。 計算步驟： （1）將被估資產(chǎn)按一定標準分類。 （2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。 （3）計算調(diào)整系數(shù)K。 （4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。 某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K,（二）有形損耗及其計量 計量方法: 1.觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率） 2.使用年限法 實際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。,有形損耗率,3.修復(fù)費用法 如果資產(chǎn)的實體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費用就反映了資產(chǎn)的實體性貶值。 通過估算修復(fù)費用估算貶值。,（三）功能性損耗及其計量,功能性損耗的兩種形態(tài) (1)超額投資成本 (2)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等） 超額運營成本的計算步聚： (1)計算被評估資產(chǎn)的年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本年超額運營成本（1所得稅率） (3)據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）,（四）經(jīng)濟性損耗及其計量 1.經(jīng)濟性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。 2.表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少,3.計算方式 （1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額重置成本經(jīng)濟性貶值率 （2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）,（五）綜合成新率及其計量 1.含義: 資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置成本 2.計量方法 (1) 觀察法 (2) 使用年限法 (3) 修復(fù)費用法,三、對重置成本法的評價,1.從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。 2.運用一般沒有嚴格的前提條件。 3.并非所有評估對象都適合采用成本法。,第二節(jié) 收益法,一、收益法的基本原理 （一）收益法的理論基礎(chǔ) 效用價值論 資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。 （二）收益法的評估思路 預(yù)期收益折現(xiàn) （三）收益法運用的前提條件 1.資產(chǎn)的收益可以預(yù)測并用貨幣計量 2.資產(chǎn)所有者所承擔的風險也能用貨幣計量,二、收益法的計算公式 收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的 持續(xù)時間。 （一）未來收益有限期 1.每期收益不等額 2.每期收益等額,（二）未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法: 1.穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權(quán)平均法 計算評估基準日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) （3）注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。,2.分段法 若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,前期 （設(shè)n=5） 后期,選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。,3.純收益按等比例級數(shù)變化（遞增或遞減）,4.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,（三）未來收益有限期下的特殊計算公式,1.分段法 2.純收益按等比級數(shù)變化 3.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,三、收益法中各項指標的確定 （一）預(yù)期收益額 1.預(yù)期收益的類型 (1)稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流稅后凈利潤+折舊追加投資 (2)從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。,1.1稅后利潤 2.1凈現(xiàn)金流 3.1利潤總額,稅后凈收益，被普遍采用,2.預(yù)期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。 （1）時間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況,表33 評估前每年收益,按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益（年份數(shù)83）164 717,表34 預(yù)測年收益,（2）因素分析法 確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； 預(yù)測這些因素未來可能的變動情況； 估算基于因素變動的未來收益水平。,（二）折現(xiàn)率與資本化率 1.二者無本質(zhì)區(qū)別 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風險報酬率+風險報酬率 資本化率折現(xiàn)率未來年收入的增長率 若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。,3.確定折現(xiàn)率的基本方法 (1) 加和法 折現(xiàn)率無風險報酬率+風險報酬率 無風險報酬率的確定：國債收益率 風險報酬率的確定： （3.1.1）風險累加法,（3.1.2） 系數(shù)法 CAPM：(資本資產(chǎn)定價模型),市場平均風險報酬率,(2)資本成本加權(quán)法 如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長期負債占投資總額的比重 長期負債利息率（1所得稅稅率） +所有者權(quán)益占投資總額的比重所有者權(quán)益報酬率 上式中：所有者權(quán)益報酬率無風險收益率+風險報酬率,(3)市場比較法 通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。 四、對收益法的評價 1.該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況； 成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。 2.該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。,第三節(jié) 市場比較法,一、市場比較法的基本原理 （一）理論基礎(chǔ) 均衡價值論: 由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認市場交易結(jié)果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產(chǎn)。 （二）評估思路 （三）運用的前提條件 1.充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。 2.參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標、參數(shù)等資料均能搜集到。,二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標 （一）尋找參照物。 1.參照物的成交價必須真實。 2.參照物的基本數(shù)量要求(一般三個以上)。 3.參照物與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.參照物的成交價是正常交易的結(jié)果或者可以修正為正常交易。 盡可能選擇近期成交的交易案例。,（二）調(diào)整差異 1.時間因素 2.區(qū)域因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1 一般以被評資產(chǎn)為100，,3.功能因素 功能系數(shù)法 4.成新率因素 5.交易情況調(diào)整 （三）確定評估值 將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。,三、市場比較法的具體操作方法,常用直接比較法 （一）單一因素比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時間、功能等。 （二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整后價值參照物A的成交價時間因素調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)功能因素調(diào)整系數(shù)交易情況補正系數(shù),例某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2006年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示： 單位：,該商業(yè)用房與三個參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別均為107。當時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。單位： 被評估資產(chǎn)單價（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614 被評估資產(chǎn)總價27,61450013,807,000元,四、清算問題,清算價格屬于非正常價格 清算價格的確定方法 1.市價折扣法 清算價格公允市價折扣率 2.模擬拍賣法（意向詢價法）,五、評價,1.最具客觀性的評估方法，運用最廣泛的方法 2.該方法的運用需具備一定的前提條件 （1）對產(chǎn)權(quán)交易市場成熟度的需求； （2）對被估對象本身的要求。,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇,一、資產(chǎn)評估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價，其評價結(jié)果不