2007年福建寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告潘氏機(jī)構(gòu)潘國(guó)榮地產(chǎn)顧問(wèn)2007.7.9調(diào)查說(shuō)明福建省寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要是針對(duì)寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)為特定調(diào)查對(duì)象，通過(guò)對(duì)寧德市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和分析，采用實(shí)地踩盤(pán)、業(yè)內(nèi)訪談的調(diào)研方法、收集、整理、記錄和分析相關(guān)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況為出發(fā)點(diǎn)，專(zhuān)業(yè)且客觀的評(píng)價(jià)市場(chǎng)，精心編寫(xiě)福建省寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。為下步項(xiàng)目地塊的選擇和開(kāi)發(fā)提供科學(xué)數(shù)據(jù)支持以及決策上的重要依據(jù)。目 錄第一部分 宏觀環(huán)境一、城市概況1、地理位置2、行政區(qū)劃3、城市面積和人口4、交通狀況5、優(yōu)勢(shì)資源二、宏觀經(jīng)濟(jì)1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）2、產(chǎn)業(yè)比重3、城鄉(xiāng)居民年收入三、城市規(guī)劃發(fā)展 1、總體規(guī)劃2、市區(qū)整體布局（1）寧德城市用地發(fā)展方向（2）工業(yè)用地規(guī)劃（3）居住用地規(guī)劃第二部分寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)概況二、寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）商品房市場(chǎng)分析1、商品房供求分析 2、完成投資及“三工”面積（二）寧德住宅市場(chǎng)分析1、寧德住宅分布2、價(jià)格走勢(shì)3、住宅面積比例4、住宅戶(hù)型面積比例5、住宅總價(jià)比例6、銷(xiāo)售去化分析7、板塊分析市場(chǎng)板塊劃分（1）物業(yè)類(lèi)型（2）均價(jià)、主力面積、總價(jià)（3）面積（4）戶(hù)型 （5）近期銷(xiāo)售項(xiàng)目資料第三部分地塊評(píng)估一、地塊分布圖三、地塊分析1、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀2、交通狀況 3、項(xiàng)目周邊環(huán)境4、項(xiàng)目分析5、個(gè)案分析名陽(yáng)帝景 （1）項(xiàng)目區(qū)位 （2）項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （3）營(yíng)銷(xiāo)推廣第一部分 宏觀環(huán)境一、城市概況、地理位置寧德市位于福建省東北沿海，俗稱(chēng)閩東。地理坐標(biāo)為北緯 2617-2741，東經(jīng)11832-12052。東臨東海，南接福州，西連南平，北與浙江省溫州市接壤。、行政區(qū)劃是于2000年撤地設(shè)市的新興港口城市。截至2005年12月31日，寧德市轄三市六縣55個(gè)建制鎮(zhèn)：個(gè)市轄區(qū)、6個(gè)縣（壽寧縣、霞浦縣、柘榮縣、屏南縣、古田縣、周寧縣），代管2個(gè)縣級(jí)市（福安市、福鼎市）。、城市面積和人口2005年，寧德全市面積13452平方公里，人口總數(shù)325萬(wàn)人。其中畬族人口15.8萬(wàn)居全國(guó)之冠。面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）寧德市13452325福安市179567蕉城區(qū)153742福鼎市152662壽寧縣142525霞浦縣172654柘榮縣54410屏南縣148518古田縣237742周寧縣104719備注：區(qū)劃地名資料截至2005年12月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)（2006），人口截至2005年底。 寧德市城區(qū)面積為3381平方公里市區(qū)人口數(shù)量為80萬(wàn)霞浦縣面積為1726平方公里人口數(shù)量為54萬(wàn)福安市面積為1795平方公里人口數(shù)量為67萬(wàn)4、交通狀況寧德地區(qū)交通便利，有104國(guó)道貫穿南北，各縣市間都有省道連接。鐵路以萊（舟）福（州）線上的古田站為中轉(zhuǎn)，構(gòu)成與全國(guó)公路、鐵路的聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。三沙、賽岐等港口開(kāi)辟有直達(dá)香港、上海等地多條定期和不定期航線，其中三沙碼頭是上海到福州客輪的中途?？扛?。城市路網(wǎng)骨架基本形成，新建、改建寧德、霞浦、古田、福安、周寧、福鼎等城市主干道，長(zhǎng)度達(dá)340公里，比1980年30公里增310公里，面積316.5萬(wàn)平方米，比1980年40萬(wàn)平方米增276.5萬(wàn)平方米，人均道路面積達(dá)10.09平方米，高于全省平均水平，同時(shí)，新建道路等級(jí)高，并注重地面地下工程配套建設(shè)，對(duì)保障城市發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)起到積極的作用。5、優(yōu)勢(shì)資源寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢(shì)。1）海運(yùn)全市擁有海岸線878公里，海域面積4.45萬(wàn)平方公里，可造地的灘涂面積50萬(wàn)畝，均約占福建省的三分之一。寧德港作為國(guó)家一類(lèi)口岸，已正式對(duì)外開(kāi)放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個(gè)港區(qū)，可利用岸線222.9公里，其中工業(yè)岸線80.3公里。在四個(gè)港區(qū)中可建泊位221個(gè)，其中萬(wàn)噸級(jí)以上泊位151個(gè)，年吞吐能力可達(dá)4億噸以上。2）種植、養(yǎng)殖寧德是全國(guó)最大的大黃魚(yú)人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。3）工業(yè)初步形成了電機(jī)電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的“中國(guó)電機(jī)電器城”，已經(jīng)成為世界微型電機(jī)生產(chǎn)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的中堅(jiān)力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)；民營(yíng)企業(yè)建造的萬(wàn)噸輪船已順利下水，開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)民營(yíng)造船業(yè)之先河。4）旅游資源旅游資源豐富。有三大旅游優(yōu)勢(shì)“山海川島、宗教文化、畬族風(fēng)情”。全市擁有國(guó)家地質(zhì)公園、“海上仙都”太姥山和堪稱(chēng)宇宙之謎、天下奇觀的“十里水街”白水洋兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、“中華奇觀、人魚(yú)同樂(lè)”的鯉魚(yú)溪、“華東第一”的九龍際瀑布群、“勝似太湖”的翠屏湖、“海上天湖”三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂(lè)皇帝賜為“天下第一山”的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 小結(jié)：1、 從城市整體區(qū)位來(lái)看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江的溫州市與省會(huì)福州市，城市發(fā)展資源易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、 從城市面積及人口來(lái)看，寧德屬于中小型城市。城市向心力不足，房地產(chǎn)外來(lái)需求少，市場(chǎng)輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購(gòu)房群體。3、 從交通狀況來(lái)看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。二、宏觀經(jīng)濟(jì)1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）2006年，寧德市g(shù)dp實(shí)現(xiàn)385.72億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)11.2%，比上年增加了38.85億元。近年來(lái)，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道。2、產(chǎn)業(yè)比重從寧德產(chǎn)業(yè)比重來(lái)看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長(zhǎng)變化來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度最大，為21.6%，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的8.7。這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。3、城鄉(xiāng)居民年收入與2005年相比，2006年寧德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10741元，比上年同期增長(zhǎng)9.8%。其中，職工平均工資收入16284元，增長(zhǎng)9.1%；小結(jié)1、近年來(lái)寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ).2、目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。3、居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，寧德市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期。三、城市規(guī)劃發(fā)展 1、總體規(guī)劃寧德城市定位為閩東中心、海灣港口城市。在城市的北部及南部興建大型的工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即漳灣片區(qū)和鐵基灣片區(qū)。位于城區(qū)東部的三都島則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。而在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，則在下白石、溪南、城澳等片區(qū)發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。2、市區(qū)整體布局一核：行政、商務(wù)文化核心一心：“城市綠心”寧德市市區(qū)總體布局為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)“為一心一核，三軸兩港七片區(qū)”的緊湊組團(tuán)式城市。“一心”指城市中部大型山體構(gòu)成的城市綠心，形成城市的生態(tài)基質(zhì)?！耙缓恕敝肝挥跂|蘭片區(qū)的全市行政、商務(wù)、文化核心?！叭S”城市三條功能發(fā)展軸線，分別為南北向的城市發(fā)展軸，貫穿蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、漳灣片區(qū)的城市生活軸，以及上起漳灣片區(qū)下至鐵基灣片區(qū)的沿海的濱海景觀軸?！皟筛邸敝赋前母?、漳灣港?！捌咂瑓^(qū)”指蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、金塔片區(qū)、金涵片區(qū)、井上片區(qū)、漳灣片區(qū)、鐵基灣片區(qū)。（）寧德城市用地發(fā)展方向“東擴(kuò)面海、北展南移”。城市東部的東僑新區(qū)、漳灣南埕平原、六都西陂塘等地是城市近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。鐵基灣等地的灘涂區(qū)經(jīng)圍墾和工程改造后亦可以作為城市遠(yuǎn)期發(fā)展用地和遠(yuǎn)景發(fā)展備用地。（2）工業(yè)用地規(guī)劃規(guī)劃期末市區(qū)工業(yè)用地661.71公頃，占總建設(shè)用地的14.70%，人均12.03平方米。集中布置兩大工業(yè)區(qū)、一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為城市北部位于井上片區(qū)的閩東工業(yè)園區(qū)、南部的鐵基灣工業(yè)區(qū)以及位于金塔片區(qū)的東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。鐵基灣工業(yè)區(qū)東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)閩東工業(yè)園區(qū)（3）居住用地規(guī)劃規(guī)劃目標(biāo)：（1） 規(guī)劃期末市區(qū)居住用地為1316.08公頃，占總建設(shè)用地的29.24%，人均居住用地面積為23.93平方米。（2）老城居住改造以加強(qiáng)居住的配套設(shè)施和綠化建設(shè)為重點(diǎn)，全面改善居住環(huán)境。（3）新城以配套完善的居住小區(qū)為基本單位，實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)模式。居住片區(qū)規(guī)劃布局：規(guī)劃形成蕉城居住片區(qū)、金涵居住片區(qū)、東蘭居住片區(qū)、金塔居住片區(qū)、鐵基灣居住片區(qū)五大居住片區(qū)。金塔居住片區(qū)鐵基灣居住片區(qū)蕉城居住片區(qū)東蘭居住片區(qū)金涵居住片區(qū)小結(jié)1、寧德城市定位為“閩東中心、海灣港口城市”，隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，多個(gè)工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，其城市輻射力增強(qiáng)，必將吸引大量外來(lái)人口進(jìn)入城市，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2、由于受到山體等地理?xiàng)l件的限制，“東擴(kuò)面海、北展南移”是寧德城市發(fā)展的主要趨勢(shì)。3、自2003年以來(lái)，寧德整體的市區(qū)面積增加了將近1倍。4、根據(jù)寧德居住用地規(guī)劃，及寧德目前發(fā)展的狀況，東蘭、金塔及鐵基灣這三大片區(qū)在未來(lái)兩至三年中，將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，其前景看好。第二部分寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)概況近年來(lái)，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼中心城市目標(biāo)，寧德市加大了對(duì)住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)多年保持較快增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。到2004年底，寧德市房地產(chǎn)業(yè)法人單位共有254家，比2001年第二次基本單位普查增加78家，年末從業(yè)人員4352人。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)174家，物業(yè)管理企業(yè)38家，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)21家，其他房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位21家。寧德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生新的變化，住宅投資成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主體。近年來(lái)，寧德市涌現(xiàn)出了一大批中、高檔次、高質(zhì)量、配套成熟的較大型的住宅小區(qū)，如逸濤房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“東湖豪門(mén)”項(xiàng)目獲得“中國(guó)最佳戶(hù)型獎(jiǎng)”。東僑開(kāi)發(fā)新區(qū)，是近幾年來(lái)寧德房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的板塊。二、 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀寧德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)；銷(xiāo)售市場(chǎng)依然旺盛，銷(xiāo)售面積增加，供求關(guān)系基本合理；竣工面積下降，土地投放量減少，存量土地開(kāi)發(fā)進(jìn)展偏緩；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理；住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，但個(gè)別縣市增幅較大；金融部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持加大；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）商品房市場(chǎng)分析1、商品房供求分析05、06年寧德房地產(chǎn)的供求狀況顯示，兩年間房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積都都超過(guò)預(yù)售面積10幾萬(wàn)平方米，說(shuō)明寧德商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供不應(yīng)求。目前寧德商品住宅市場(chǎng)整體發(fā)展良好，需求量較為旺盛。 2、完成投資及“三工”面積從寧德2005-2006年完成投資及“三工”面積增長(zhǎng)對(duì)比圖中，我們可以發(fā)現(xiàn)2006年寧德完成投資增幅開(kāi)始偏緩，商品房竣工面積下降，同時(shí)商品房施工面積繼續(xù)增加，新開(kāi)工面積增幅較大。這說(shuō)明寧德2005年以前的商品房已基本去化完畢并投入建成使用，而自2006年開(kāi)始的新一波房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮即將開(kāi)始。（二） 寧德住宅市場(chǎng)分析1、 寧德住宅分布從分布圖中我們可以發(fā)現(xiàn),寧德房地產(chǎn)近兩年的開(kāi)發(fā)主集中在市中心的舊城改造,東僑及金塔片區(qū),而城南板塊則是沿著寧川南路進(jìn)行駁地式開(kāi)發(fā).2、價(jià)格走勢(shì)自2003年開(kāi)始，寧德商品住宅開(kāi)始飛速上漲，尤其是在2006年。2006年住宅均價(jià)為2500元/，比上年上漲18.92%。而在2006年一年中，寧德局部地段商品住宅價(jià)格漲浮多達(dá)40%。3、住宅面積比例目前寧德商品住宅的供應(yīng)面積主要集中在120-140，所占比例為31%，其次是60以下的小戶(hù)型產(chǎn)品，所占比例為23%。從整個(gè)供應(yīng)情況來(lái)看，140以上產(chǎn)品供應(yīng)較少，復(fù)式占比例的5%4、住宅戶(hù)型面積比例目前寧德商品住宅的供應(yīng)戶(hù)型主要以三房為主，占總比例的38%。其次是一房，占比例的20%。從寧德商品住宅戶(hù)型的整體供應(yīng)情況來(lái)看，寧德的戶(hù)型產(chǎn)品偏向于居住型的三房。寧德的商品住宅在三房產(chǎn)品的供應(yīng)上主要集中在120-130三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)三房的面積段上。占比例的51%。其次是130-140的大三房戶(hù)型。5、住宅總價(jià)比例從圖表上看，目前寧德住宅的總價(jià)主要集中在40-50萬(wàn)這個(gè)區(qū)間內(nèi),占比例的27%。而60萬(wàn)以上住宅多為別墅項(xiàng)目，主要集中在君臨天下，華建新村和靈秀山莊這3個(gè)項(xiàng)目。面積房型總價(jià)主力120-140三房40-50萬(wàn)次主力60以下一房12-18萬(wàn)小結(jié)1、 目前寧德市場(chǎng)上主要以120-140三房的產(chǎn)品為主.2、 目前40-50萬(wàn)是寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力總價(jià),也是目前寧德市場(chǎng)上消費(fèi)者可以承受的總價(jià)范圍。3、 三房是寧德市場(chǎng)上的主力戶(hù)型產(chǎn)品。4、 三房的面積主要集中在120-130的標(biāo)準(zhǔn)三房為主5、 四房及140-160是寧德市場(chǎng)上供應(yīng)量較少的產(chǎn)品，主要是由于這一類(lèi)型產(chǎn)品在寧德市場(chǎng)上的需求不是很強(qiáng)勁。6、銷(xiāo)售去化分析（1） 從銷(xiāo)售曲線圖分析顯示，寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售情況良好，但在所有戶(hù)型面積段中，100-130戶(hù)型的銷(xiāo)售率最高，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)、舒適型住宅具有較強(qiáng)的市場(chǎng)接受基礎(chǔ)。50的戶(hù)型由于供應(yīng)量大且區(qū)域較為集中，所以銷(xiāo)售去化速度相對(duì)較慢。（2） 從面積供應(yīng)量與銷(xiāo)售率交叉分析顯示，110-130是目前寧德房地產(chǎn)供應(yīng)量最大，同時(shí)也是市場(chǎng)消化量最多的戶(hù)型，說(shuō)明110-130戶(hù)型是寧德房地產(chǎn)的主力消費(fèi)需求面積。(1) 從寧德在售樓盤(pán)各總價(jià)區(qū)間戶(hù)型銷(xiāo)售對(duì)比圖中我們可以發(fā)現(xiàn),寧德房地產(chǎn)整體價(jià)格消費(fèi)需求呈多點(diǎn)分散,在整體市場(chǎng)中,45萬(wàn)以下的戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售速度較快,是寧德的熱銷(xiāo)戶(hù)型。(2) 在寧德各總價(jià)區(qū)間的套數(shù)中,45-60萬(wàn)之間的套數(shù)多于20-35萬(wàn),但在銷(xiāo)售速度上卻慢與20-35萬(wàn)的戶(hù)型產(chǎn)品.這說(shuō)明了,寧德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)做出正確判斷,沒(méi)有考慮到因單價(jià)上漲過(guò)快而造成的總價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象.同時(shí)這也說(shuō)明了,在未來(lái)均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)后,寧德市場(chǎng)的需求面積會(huì)繼續(xù)縮減。7、板塊分析市場(chǎng)板塊劃分以現(xiàn)有住房分布狀況，分為三個(gè)板塊： 市中心板塊：主要以原有的蕉城區(qū)為主，包括閩東西路以北，鶴峰路及暑前路以南為界為市中心板塊。 東僑板塊：主要東僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主，以寧川路以西，東湖路以北為東僑板塊。 城南板塊：將閩東路以南的部分劃分為城南板塊。（1） 從在售項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，目前除了東僑板塊外，其余兩個(gè)板塊的在售項(xiàng)目數(shù)量較少。（2） 從待推項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，未來(lái)市中心可開(kāi)發(fā)地?cái)?shù)量已基本沒(méi)有，而東僑板塊的東蘭、金塔及城南板塊的寧川南路、鐵基灣片區(qū)仍有大量的儲(chǔ)備土地，將是寧德未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。1、物業(yè)類(lèi)型（1） 從全市整體物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，小高層是全市物業(yè)類(lèi)型的主導(dǎo)產(chǎn)品，而多層比高層數(shù)量多（2） 從各板塊物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，在市中心及城南板塊都沒(méi)有在推的高層產(chǎn)品；而城南板塊目前主要以多層產(chǎn)品為主而市中心及東僑則是以小高層產(chǎn)品為主（3） 從各板塊物業(yè)數(shù)量對(duì)比圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，目前寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)在物業(yè)類(lèi)型上已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，在未來(lái)-年中,電梯房的數(shù)量將持續(xù)增加,這也為寧德房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)及住房舒適性的提高起到了重要的作用.2、均價(jià)、主力面積、總價(jià)（1） 目前寧德各板塊中，東僑板塊的價(jià)格最高，城南板塊受到金港明都的影響價(jià)格最低，而市中心受到放量不足的影響，價(jià)格低于東僑板塊。（2） 從主力面積來(lái)看，市中心目前主要以小戶(hù)型為主，而東僑及城南主要是以120-140為主力區(qū)間。3、面積（1） 市中心主要以50以下的小戶(hù)型產(chǎn)品為主，受供應(yīng)量不足的影響，市中心沒(méi)有90-110，110-120及130以上的戶(hù)型。（2） 城南板塊除了缺少80-90這個(gè)面積段的產(chǎn)品之外，各面積段的分布比較均勻，相比之下130-140是該板塊的主力面積，比東僑板塊的主力面積大10。（3） 東僑板塊的主力面積主要集中在120-130，同時(shí)這一面積的放量較大，因此使得此面積成為寧德全市的主力面積。4、戶(hù)型(1) 市中心的主力戶(hù)型主要落在一房,其三房及四房成為市中心的稀缺產(chǎn)品(2) 東僑的主力戶(hù)型主要落在三房和四房之間,其三房比重較大,且在面積上多為標(biāo)準(zhǔn)三房.(3) 城南的主力戶(hù)型主要為三房,相與其他戶(hù)型相比,其四房的供應(yīng)量較少,為該板塊的稀缺產(chǎn)品.所在板塊項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型推出套數(shù)均價(jià)主力面積主力總價(jià)東僑東海富豪世家2006-6-282棟9f,1棟7f多層242300112-11526.8-27小高：1502400116-11726.6-6.9東湖豪門(mén)2006-12-11棟11f小高：55250094-9723.5-24.22007-6-11棟11f、1棟18f小高：60320012138.7高層：1223550142-14850.4-52.5東嘉花園06-7-64棟7f多層2112700114-11930.7-32.1金龍紐約街1棟12f、1棟18f小高：96124-127金域蘭灣2006-09-175棟9f小高：2402800121-12233.8-34.12007-4-12棟11f.2棟18f小高：1263500124-12843.4-44.8高層：1203600134-13748.2-49.32007-7-31棟12f.1棟18f高層：25738004918.6建發(fā)綠莊2007-3-62棟6f，1棟9f，2棟11f多層：452100242-24650.8-51.6小高：842400162-16838.8-40.3琴海豪庭07-22棟6f，1棟9f小高：952800112-11731.3-32.7多層：722700124-12733.4-34.2怡和嘉園2006-121棟7f多層：72290012235.32007-22棟7f多層：84310072-7422.3-22.92007-41棟13f高層：104320013041 5、近期銷(xiāo)售項(xiàng)目資料所在板塊項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型推出套數(shù)均價(jià)主力面積主力總價(jià)市中心嘉興大廈07-1-211棟11f小高：783231122-12739.4-41金甸名苑06-12-272棟9f小高：304300032-369.6-10.807-5-12棟9f小高：208320031-399.9-12.4所在板塊項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型推出套數(shù)均價(jià)主力面積主力總價(jià)南區(qū)金港名都06.10.281棟7f多層40220041-469.4-10.14棟7f902100121-12525.4-24棟7f1682200103-10822.6-23.7華建新村2006-11-102棟6f533000127-14238.1-42.6名陽(yáng)帝景07-6-92棟9f803500131-13843.2-45.5第三部分地塊評(píng)估一、地塊分布圖地塊三、地塊分析1、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于萬(wàn)安西路南側(cè)，美倫大飯店西側(cè)，項(xiàng)目目前為荒地，未經(jīng)過(guò)工地平整。2、交通狀況 項(xiàng)目位于城市邊緣區(qū)域，緊臨萬(wàn)安西路，該道路為區(qū)域交通主干道，項(xiàng)目距市中心約7分鐘車(chē)程，其心理距離大于實(shí)際距離。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)已基本建設(shè)完成，目前1-2條公交線路經(jīng)過(guò)，交通可達(dá)性良好。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境自然條件：半坡地人文條件：位于城南板塊，靠近高速公路路口及國(guó)道路口，周邊車(chē)流量較大。市政配套：項(xiàng)目周邊的蕉城南路上聚集如國(guó)稅局、交警大隊(duì)等多家市政單位。房地產(chǎn)狀況：多集中在寧川南路，項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布較為零散。生活配套：周邊生活配套基本齊全，多家大型酒店。建筑形態(tài)：?jiǎn)挝患Y房、早期建筑，村民自建房環(huán)境規(guī)劃：無(wú) 4、項(xiàng)目分析s：1、地塊方正易于規(guī)劃。 2、道路路網(wǎng)規(guī)劃齊全，交通便捷。 3、毗鄰交通干道，位置鬧中取靜。 4、周邊生活配套設(shè)施齊全w：1、項(xiàng)目距離目前城市中心較遠(yuǎn)。 2、項(xiàng)目周邊環(huán)境較為雜亂，欠缺具有檔次的房地產(chǎn)，居住氛圍不濃厚。3、車(chē)流量大，環(huán)境噪雜。o：1、市場(chǎng)發(fā)展迅速，勢(shì)態(tài)良好。2、鐵基灣工業(yè)園的發(fā)展將帶動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)